1、 基本規(guī)則基本規(guī)則 進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候 對公司的優(yōu)勢與劣勢有客觀的認(rèn)識(shí)； 區(qū)分公司的現(xiàn)狀與前景； 考慮全面。 與競爭對手進(jìn)行比較，比如優(yōu)于或是劣于你 的競爭對手； 簡潔化，避免復(fù)雜化與過度分析； 最終SWOT分析法需因人而異。 SWOT的作用的作用第一，了解與您企業(yè)有關(guān)的外在環(huán)境因素 S：優(yōu)勢 1.擅長什么？ 2.組織有什么新技術(shù)？ 3.能做什么別人做不到的？ 4.和別人有什么不同的？ 5.顧客為什么來？ 6.最近因何成功？ 第二，了解您企業(yè)本身的內(nèi)在環(huán)境因素 W：劣勢 1.什么做不來？ 2.缺乏什么技術(shù)？ 3.別人有什么比我們好？ 4.不能夠滿足何種顧客？ 5.最近因何失敗？ SWOT的

2、作用的作用第三，指出您的企業(yè)應(yīng)該走向何處 O：機(jī)會(huì) 1.市場中有什么適合我們的機(jī)會(huì)？ 2.可以學(xué)什么技術(shù)？ 3.可以提供什么新的技術(shù)/服務(wù)？ 4.可以吸引什么新的顧客？ 5.怎樣可以與眾不同？ 6.組織在5-10年內(nèi)的發(fā)展？ 第四，指出您的企業(yè)能向何處發(fā)展 T：威脅 1.市場最近有什么改變？ 2.競爭者最近在做什么？ 3.是否趕不上顧客需求的改變？ 4.政經(jīng)環(huán)境改變是否會(huì)傷害企業(yè)？ 5.是否有什么事可能會(huì)威脅到企業(yè)的生存？SWOT分析主要是分析組織內(nèi)部的優(yōu)勢與劣勢以及外部環(huán)境的機(jī)會(huì)與威脅。SWOT是一個(gè)很有效率的工具，它的結(jié)構(gòu)雖然簡單，但可用來處理非常復(fù)雜的事務(wù)。內(nèi)涵S S（StrengthS

3、trength優(yōu)勢）優(yōu)勢）是組織機(jī)構(gòu)的內(nèi)部因素，具體包括：有利的競爭態(tài)勢；充足的財(cái)政來源；良好的企業(yè)形象；技術(shù)力量；規(guī)模經(jīng)濟(jì)；產(chǎn)品質(zhì)量；市場份額；成本優(yōu)勢；廣告攻勢等。WW（WeaknessWeakness弱勢）弱勢）是指在競爭中相對弱勢的方面。也是組織機(jī)構(gòu)的內(nèi)部因素，具體包括：設(shè)備老化；管理混亂；缺少關(guān)鍵技術(shù)；研究開發(fā)落后；資金短缺；經(jīng)營不善；產(chǎn)品積壓；競爭力差等。OO（OpportunityOpportunity機(jī)會(huì)）機(jī)會(huì)）是組織機(jī)構(gòu)的外部因素，具體包括：新產(chǎn)品；新市場；新需求；市場壁壘解除；競爭對手失誤等。T T（ThreatThreat威脅）威脅）也是組織機(jī)構(gòu)的外部因素，具體包括：新的

4、競爭對手；替代產(chǎn)品增多；市場緊縮；行業(yè)政策變化；經(jīng)濟(jì)衰退；客戶偏好改變；突發(fā)事件等SWOT分析是首先對企業(yè)、個(gè)人的內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行回顧，然后進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、威脅和機(jī)會(huì)的分析；從而形成四種內(nèi)外匹配的戰(zhàn)略，即： SO戰(zhàn)略：依靠內(nèi)部優(yōu)勢，利用外部機(jī)會(huì)； ST戰(zhàn)略：利用內(nèi)部優(yōu)勢，回避外部威脅； WO戰(zhàn)略：利用外部機(jī)會(huì)，克服內(nèi)部弱點(diǎn)； WT戰(zhàn)略：減少內(nèi)部弱點(diǎn)，回避外部威脅; 宗地分析宗地分析 / SWOT/ SWOT4 4：宗地分析及項(xiàng)目定位：宗地分析及項(xiàng)目定位 S（優(yōu)勢） W（劣勢） O（機(jī)會(huì)） T（威脅）l地處院校集中區(qū)域，擁有一站式教育配套；l所在地塊享有周邊成熟的人居氛圍；l地塊規(guī)整較具規(guī)模，原工業(yè)

5、用地易于運(yùn)作；l臨近主干道，交通暢達(dá)，鬧中取靜。l地塊臨近的江寧路、榮升路無公交線路；l江寧路與深圳街交匯處，易產(chǎn)生交通擁堵；l地塊不臨主干道，不利于展示工程及廣告形象l西南向?yàn)闊焽?，具有輕微的視覺及空氣污染；l借助江南區(qū)域優(yōu)勢，吸納版塊外客群；l發(fā)揮一站式學(xué)區(qū)配套優(yōu)勢，定位為復(fù)合地產(chǎn)；l借助中小學(xué)的客源集群做市場推廣；l在運(yùn)營周期上具有后發(fā)優(yōu)勢；l有機(jī)會(huì)整合日升南區(qū)等老業(yè)主資源。l區(qū)域內(nèi)競品的樣板效應(yīng)為本案帶來競爭威脅；l東山、南部新城等新興版塊帶來的競爭威脅；l區(qū)域內(nèi)在售及潛在項(xiàng)目的同質(zhì)化產(chǎn)品的直接競爭；l復(fù)合主題將會(huì)帶來一定程度的客源流失。日升鍋爐房地塊日升鍋爐房地塊 第10頁項(xiàng)目SWO

6、T分析S S優(yōu)勢優(yōu)勢u片區(qū)價(jià)值片區(qū)價(jià)值：新城區(qū)中心位置，已在市場上得到較 高認(rèn)同u人文氛圍人文氛圍：近周總理紀(jì)念館和外國語學(xué)校等，人 文底蘊(yùn)豐厚u升值潛力升值潛力：長途汽車站旁，升值潛力大。u交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢：項(xiàng)目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通 極其便捷W W劣勢劣勢u地塊狹長地塊狹長：地塊狹長，建筑格局?jǐn)[布受到限制u車站影響車站影響：緊鄰長途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環(huán)境受影響u既有障礙既有障礙：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項(xiàng)目品質(zhì)T T威脅點(diǎn)威脅點(diǎn)u盛世豪庭盛世豪庭：一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內(nèi)住宅 標(biāo)桿作用u未來供應(yīng)未來供應(yīng)：板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激 烈

7、u宏觀政策宏觀政策：國家不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政 策，未來影響加劇O O機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)u區(qū)域升溫區(qū)域升溫：楚州區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā) 展空間大，價(jià)值將得到進(jìn)一步提升u配套完善配套完善：項(xiàng)目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配 套，充分滿足相關(guān)需求u市場空白市場空白：區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)， 項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢項(xiàng)目的優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會(huì)大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 SWOT矩陣分析矩陣分析 S (優(yōu)勢優(yōu)勢)項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居?。贿m宜居??；2. 項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流

8、增項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；3. 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力；極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力；4. 本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個(gè)本地本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個(gè)本地 項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶 資源基礎(chǔ)資源基礎(chǔ)。W（劣勢）（劣勢） 本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣 不足；不足；2. 公交路線少，輻射范圍??；公交路線少，輻射范圍??； 周邊生活配

9、套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響；民生活品質(zhì)受一定影響；項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢。項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢。SWOT矩陣分析矩陣分析 O（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)） 本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐 漸增強(qiáng)；漸增強(qiáng)；肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所 帶來的觀光投資客逐年增加。帶來的觀光投資客逐年增加。區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)

10、濟(jì)發(fā)展迅速， 市場需求可挖掘空間巨大。市場需求可挖掘空間巨大。 T（威脅）（威脅） 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個(gè)等帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個(gè)等競爭對手已分流了部分客戶，并與本項(xiàng)競爭對手已分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競爭。目形成正面競爭。國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素來不確定因素 針對不同購買源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目針對不同購買源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目 優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略及優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略及 其賣點(diǎn)。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中其賣點(diǎn)。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中,應(yīng)將應(yīng)將 項(xiàng)目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設(shè)項(xiàng)目弱勢

11、及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設(shè) 計(jì)做到揚(yáng)長避短，營銷推廣做到避實(shí)擊計(jì)做到揚(yáng)長避短，營銷推廣做到避實(shí)擊虛，進(jìn)而形成項(xiàng)目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)虛，進(jìn)而形成項(xiàng)目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。勢。 解析結(jié)論： StrengthStrength優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析WeaknessWeakness劣勢分析劣勢分析S1S1、先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；、先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；S2S2、空氣清新，環(huán)境好；、空氣清新，環(huán)境好；S3S3、天然水景優(yōu)勢，提升項(xiàng)目品質(zhì)；、天然水景優(yōu)勢，提升項(xiàng)目品質(zhì)；S4S4、項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)低，競爭優(yōu)勢明顯；、項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)低，競爭優(yōu)勢明顯；S5S5、周邊建筑遮擋

12、較少，有利項(xiàng)目整體采光。、周邊建筑遮擋較少，有利項(xiàng)目整體采光。W1W1、臨近主干道、臨近主干道, ,部分臨街住宅將受到噪音干擾；部分臨街住宅將受到噪音干擾；W2W2、區(qū)域交通較差，出行不夠便利；、區(qū)域交通較差，出行不夠便利；W3W3、地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚；、地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚；W4W4、基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，生活便利性不強(qiáng)；、基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，生活便利性不強(qiáng)；W5W5、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，品牌知名度不高。、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，品牌知名度不高。 Opportunity Opportunity機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析ThreatThreat威脅分析威脅

13、分析O1O1、太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好；、太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好；O2O2、普蘭店建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升；、普蘭店建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升；O3O3、外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來更多的市場、外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來更多的市場空間；空間；O4O4、隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸、隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升；上升；0505、未來區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售；、未來區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售；0606、普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的、普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投

14、資客提供了較高的投資回報(bào)率；投資回報(bào)率；0707、8 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。T1T1、普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應(yīng)量；、普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應(yīng)量；T2T2、目前國家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來、目前國家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來的威脅；的威脅；T3T3、產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)帶來的污染、噪音、粉塵等隱患；、產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)帶來的污染、噪音、粉塵等隱患；T4T4、外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項(xiàng)目、外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項(xiàng)目形象造成不利影響形象造成不利影響;

15、;T5T5、普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時(shí)發(fā)展，對項(xiàng)目客群有一定的、普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時(shí)發(fā)展，對項(xiàng)目客群有一定的分流。分流。項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT分析分析綜合分析結(jié)論：綜合分析結(jié)論： 本項(xiàng)目核心競爭力顯著，低總價(jià)，低首付優(yōu)勢，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具本項(xiàng)目核心競爭力顯著，低總價(jià)，低首付優(yōu)勢，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和樂觀的發(fā)展前景備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和樂觀的發(fā)展前景。 劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會(huì)與威脅主要來源于市場形式。提早入市，做足劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會(huì)與威脅主要來源于市場形式。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可

16、以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢。增加附加值的配套設(shè)施可以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢。盡管項(xiàng)目市場整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力盡管項(xiàng)目市場整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價(jià)和價(jià)格策略有助于開發(fā)商回籠資金快走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價(jià)和價(jià)格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升中有升. . 19四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析l優(yōu)勢（優(yōu)勢（S）優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮區(qū)

17、位：項(xiàng)目處于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起板塊，有較好的市場價(jià)值預(yù)期。 本項(xiàng)目應(yīng)站在城市運(yùn)營高度，通過提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值。宣傳推廣中應(yīng)將區(qū)位優(yōu)勢作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)予以強(qiáng)調(diào)。規(guī)模：總建筑面積約300萬。 以大盤的運(yùn)作模式，建立大盤在產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化、品牌等方面的競爭優(yōu)勢。高爾夫資源：18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場配套，為項(xiàng)目建立鮮明的檔次標(biāo)準(zhǔn) 充分利用高爾夫球場提升項(xiàng)目檔次，建立市場區(qū)隔，并發(fā)揮高爾夫俱樂部的運(yùn)營功效推動(dòng)項(xiàng)目的高端客戶營銷。人文底蘊(yùn)：明代王陵，四川師范大學(xué)等，提升項(xiàng)目人文底蘊(yùn)。 充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢，塑造項(xiàng)目濃郁的 文化生活品牌。20四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT

18、分析分析l劣勢（劣勢（W）劣勢劣勢劣勢彌補(bǔ)劣勢彌補(bǔ)生活配套缺乏 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)先建好一部分的商業(yè)配套，讓客戶對項(xiàng)目生活有直觀的信心。企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。 整合對大盤有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì)，以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。21四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析l機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O）機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)利用區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來要重點(diǎn)開發(fā)、改造的區(qū)域。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，提高項(xiàng)目價(jià)值，并可增加對投資型客戶的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距機(jī)場28公里，成都地鐵2號(hào)線將龍泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連。 可將目標(biāo)客戶面適當(dāng)擴(kuò)展到更大的區(qū)域，

19、加快項(xiàng)目銷售速度。休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源，休閑旅游資源豐富。 通過休閑旅游，整合城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)，提升項(xiàng)目的生活品質(zhì)檔次。22四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOT分析分析l威脅（威脅（T）威脅威脅威脅規(guī)避威脅規(guī)避 成都房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，市場競爭激烈，無論是著眼城東還是放眼整個(gè)成都，從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競爭對手。 采用先進(jìn)、有特色的開發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競爭力，形成差異性競爭優(yōu)勢。 區(qū)域市場供應(yīng)量較大。 擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時(shí)機(jī)。23小結(jié)：小結(jié)： 通過有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)通過有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、

20、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大品、品牌等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。項(xiàng)目。 地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢StrengthStrength地塊自身：地塊自身：地形方正，地勢平坦，易于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃；區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境：與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富；周邊社區(qū)：周邊社區(qū)：片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國際新城等項(xiàng)目均屬高檔別墅樓盤，提

21、升了片區(qū)整體形象，與 城市未來高檔居住區(qū)為鄰。地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析劣勢劣勢WeaknessWeakness容容 積積 率：率：項(xiàng)目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)和規(guī)劃；四至環(huán)境：四至環(huán)境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項(xiàng)目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對項(xiàng)目后期銷售帶來制約；生活配套：生活配套：項(xiàng)目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會(huì) 有明顯的改善。容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析機(jī)

22、會(huì)機(jī)會(huì)OpportunityOpportunity整體市場：整體市場：近幾年惠州地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但整體市場仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場后期看好；城際交通：城際交通：2010年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開通， “一小時(shí)生活圈”炒作使越來越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展；銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：目前水口片區(qū)的房價(jià)仍處于惠州市較低價(jià)位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。市場運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價(jià)格升值潛力大。地塊分析地塊分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析威脅威脅ThreatThreat房產(chǎn)政策：房產(chǎn)政策：國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一

23、定程度上制約了地產(chǎn)市場；競爭對手：競爭對手：片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，加上國際新城和藍(lán)波灣后期項(xiàng)目的推出，將不可 避免的對本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對 本項(xiàng)目的市場競爭力帶來壓力和沖擊；其他片區(qū)：其他片區(qū)：隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。房產(chǎn)政策頻出，客戶置業(yè)謹(jǐn)慎，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶。去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？做細(xì)市場做細(xì)市場 做精產(chǎn)品做精產(chǎn)品揚(yáng)揚(yáng) 長長 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景； 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣； 通過創(chuàng)新，打造片

24、區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。避避 短短 做細(xì)市場，通過科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。 房行東方http:/ WeaknessesWeaknesses劣勢分析劣勢分析 S1S1景觀公園景觀公園：南側(cè)長河公園城市公園坡地、水景S2S2科技產(chǎn)品科技產(chǎn)品：皇明太陽能先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念S3S3知名品牌知名品牌：皇明集團(tuán)自身品牌的號(hào)召力S4S4規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)：27萬大盤，具有一定的影響力S5S5地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢：位于河?xùn)|新城德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)

25、域W1W1產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面：新技術(shù)增加成本單價(jià)高于市場現(xiàn)狀W2W2市場方面：市場方面：購房意識(shí)初級(jí)，對節(jié)能住宅認(rèn)知低；對高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長緩慢，剛性需求增長幅度不大W3W3配套方面：配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利W4W4價(jià)格方面：價(jià)格方面：主流消費(fèi)能力在20-40萬元之間OpportunitiesOpportunities機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析 ThreatsThreats威脅分析威脅分析 O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展區(qū)域發(fā)展O2：德城區(qū)市場處于初級(jí)階段，未來1-3年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大尋求創(chuàng)新

26、產(chǎn)品O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場檢驗(yàn) T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)較大 在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。 33SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目核心價(jià)值梳理SWTO地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。城市地標(biāo)。學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。品牌價(jià)值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響競爭：下階段

27、推出項(xiàng)目多，競爭劇烈07年長沙房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場保持供銷兩旺的局面。地段決定價(jià)值。搶占市場推廣先機(jī)。同區(qū)域內(nèi)市場營銷水平粗放，不成體系?！卷?xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析】優(yōu)勢： 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶； 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同；劣勢： 認(rèn)籌期長達(dá)8個(gè)月，客戶維系困難； 項(xiàng)目等待期長，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)： 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認(rèn)同； 項(xiàng)目開發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； 競爭項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來客源；威脅： 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競爭激烈； 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍

28、有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙；【策略形成策略形成】發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會(huì)依勢助勢，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強(qiáng)勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營銷創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn)利用機(jī)會(huì)、克服劣勢大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動(dòng)，搶奪客戶發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶減少劣勢、避免威脅挖掘片區(qū)價(jià)值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì)尚都=深圳西岸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）： 1、開發(fā)優(yōu)勢：高水準(zhǔn)的開發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開發(fā)商、加拿大B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局的施工建設(shè)等； 2、規(guī)模優(yōu)勢：占地660畝，總建72萬平方；

29、3、產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 4、環(huán)境優(yōu)勢：240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率65%。 5、交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：項(xiàng)目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無限的發(fā)展?jié)摿?。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道劣勢（W）： 1、生活配套劣勢：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 2、交通環(huán)境劣勢：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 3、居住氛圍劣勢：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境；項(xiàng)目SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道機(jī)會(huì)（O）： 1、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)

30、展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 2、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺(tái)商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。項(xiàng)目SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道威脅（T）： 1、區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區(qū)域的認(rèn)同尚待時(shí)日。 2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長消費(fèi)半徑的問題。 3、區(qū)域競爭的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2008年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達(dá)到6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競爭壓力。項(xiàng)目SWOT分析 中管網(wǎng)房地

31、產(chǎn)頻道1、生活配套劣勢；2、交通環(huán)境劣勢；3、居住氛圍劣勢；1、開發(fā)優(yōu)勢：一流的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。2、 規(guī)模優(yōu)勢：占地660畝，總建72萬平方。3、 產(chǎn)品優(yōu)勢：高性價(jià)比產(chǎn)品組合。4、 環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目擁有240畝原生態(tài)山地景觀資源。5、 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。搶占市場空白差異化定位突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色；因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源；快速啟動(dòng)，把握商機(jī)利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng)定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢減少劣勢，避免威脅優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅戰(zhàn)略高度把握區(qū)域特性搶占市場空白獨(dú)特的

32、定位主張1、區(qū)域認(rèn)同威脅；2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅；3、區(qū)域競爭的威脅；1、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)；2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)；3、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)； 08新品SWOT 推導(dǎo)S（優(yōu)勢）p品牌優(yōu)勢：萬科品牌深入人心p區(qū)位優(yōu)勢：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高p大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出p客戶資源優(yōu)勢：6期客戶資源積累深廣p產(chǎn)品優(yōu)勢：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大p稀缺資源優(yōu)勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀p升值前景優(yōu)勢：片區(qū)氛圍形成，價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻W（劣勢）p雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁p周邊配套還不完善，會(huì)所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限p 7期部分單位臨近高速公路、

33、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差p6-3標(biāo)部分戶型直接受工廠影響p戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難O（機(jī)會(huì)）p東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大p=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立，升值在望p新穎“兩代居”概念戶型設(shè)計(jì)，吸引力較大p08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜p已經(jīng)成熟的大社區(qū)，雄厚業(yè)主資源T（威脅）p板塊競爭激烈，市場同期供應(yīng)量大p新政策帶來壓力p競爭優(yōu)勢不明顯進(jìn)一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價(jià)格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期降噪降震措施、形象營銷、場地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn)，強(qiáng)勢展示 45（一）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：S大規(guī)模，體量為房山第一大。大配套：引進(jìn)藍(lán)天幼

34、兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國家級(jí)醫(yī)院：北京國粹醫(yī)院和國際康復(fù)中心；8萬平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對面，周邊環(huán)境相對較為成熟。緊鄰錦繡高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。u劣勢：劣勢：WW體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。所在房山區(qū)目前不為居住熱點(diǎn)區(qū)。項(xiàng)目配套啟動(dòng)較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。u機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：OO房山區(qū)屬于北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、旅游、生態(tài)、文化資源優(yōu)勢較好?？赡艹蔀楸本┮?guī)劃的11個(gè)新城之一。u威脅：威脅：T T房山區(qū)項(xiàng)目皆為大盤，產(chǎn)品力與價(jià)格競爭較多，客戶分流明顯。？如何規(guī)避劣勢？如何規(guī)避劣勢？如何更好地利用機(jī)會(huì)借勢？如何更好地利用機(jī)會(huì)借

35、勢？我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？如何面對競爭，最終取勝？如何面對競爭，最終取勝？46賣點(diǎn)整合 產(chǎn)品？產(chǎn)品？ u 區(qū)域？區(qū)域？ u 配套？配套？ u 大社區(qū)？大社區(qū)？ 48商業(yè)街的商業(yè)街的SWOT分析分析全街鋪；公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；1. 泛世紀(jì)商圈的逐步形成；1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營；街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；1. 公館二期集中商業(yè)即將動(dòng)工，三-五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；1. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)；營銷策略營銷策略u(píng) 讓

36、客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源；u 通過設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化；u 降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面；u 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 50項(xiàng)目SWOT分析Strengths優(yōu)勢優(yōu)勢 項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高；項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐；現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐； 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道交通干道 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)；綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠

37、提供多種服務(wù)； 接近接近CBD中心區(qū)，是泛中心區(qū)，是泛CBD的首席商務(wù)中心；的首席商務(wù)中心； 坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機(jī)坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機(jī)51Weaknesses劣勢劣勢 項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度不是很理想；項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度不是很理想； 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距；求有差距； 缺少綠化以及容積率過高；缺少綠化以及容積率過高； 周邊的環(huán)境及生活配套比較差周邊的環(huán)境及生活配套比較差 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大封頂后，遲遲未

38、能入市，市場猜疑較大 工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠；工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠； 由于項(xiàng)目立項(xiàng)于由于項(xiàng)目立項(xiàng)于1993年，年，50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到40年。年。52Weaknesses機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 惠州惠州CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī)；落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī)； CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團(tuán)已建成投入使用或在建設(shè)中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團(tuán)已建成投入使用或在建設(shè)中，這帶動(dòng)了泛中，這帶動(dòng)了泛CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展；區(qū)域建設(shè)和發(fā)展；

39、泛泛CBD區(qū)域目前缺少一個(gè)可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)區(qū)域目前缺少一個(gè)可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)/務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住宅。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶宅。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點(diǎn)；占這一空白點(diǎn)； 縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公寓的需求是

40、必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。此乃上乘之選。53Threats威脅威脅 由于爛尾時(shí)間長久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不由于爛尾時(shí)間長久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不利于項(xiàng)目的品牌與形象的再造和推廣傳播；利于項(xiàng)目的品牌與形象的再造和推廣傳播； 相隔不到一千米的靠近相隔不到一千米的靠近CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動(dòng)工，中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動(dòng)工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅；一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅； 周邊的環(huán)境相對不理想、生活配套、商業(yè)周邊的環(huán)境相對不

41、理想、生活配套、商業(yè)/務(wù)配套設(shè)施不完善，務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項(xiàng)目帶來一定的壓力；將給項(xiàng)目帶來一定的壓力； 同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會(huì)在段時(shí)間內(nèi)有較大的增加。同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會(huì)在段時(shí)間內(nèi)有較大的增加。54分析結(jié)論綜述 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目 抓住機(jī)遇，爭取時(shí)間避開同類項(xiàng)目的正面競爭，搶占目前江北抓住機(jī)遇，爭取時(shí)間避開同類項(xiàng)目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施

42、賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 優(yōu)勢優(yōu)勢-Strength-Strength劣勢劣勢-Weak-Weak1、地處深圳樓市熱點(diǎn)片區(qū)2、都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點(diǎn)3、擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢4、項(xiàng)目周邊有多個(gè)成熟小區(qū),居住氛圍良好1.項(xiàng)目位于梅林關(guān)以外，高端客戶的心理障礙2、片區(qū)整體形象較差3、與梅坂公路相臨，項(xiàng)目受噪音及揚(yáng)塵影響較大4 、項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育等配套相對較弱機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)-Opportunity-OpportunitySOSO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)）WOWO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢）

43、戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢）1、水源保護(hù)地,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難2、城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)日益完善；3 、周遍競爭對手已基本成型，有 利于進(jìn)行針對性的差異化設(shè)計(jì)1、強(qiáng)化地段規(guī)劃生態(tài)健康,保護(hù)自然資源2、利用空檔期，搶占時(shí)機(jī)，創(chuàng)立形象3、樹立環(huán)保生態(tài)標(biāo)志性4 、唯一性路段昭示1、利用市場空檔快速建立高端項(xiàng)目社區(qū)形象2、利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿,克服產(chǎn)品劣勢，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無限提升3、創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)，提升產(chǎn)品價(jià)值感4、營銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷）5、強(qiáng)化本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力威脅威脅-Threaten-ThreatenSTST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢

44、，轉(zhuǎn)化威脅）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）WTWT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）1、龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競爭態(tài)勢；2、發(fā)展商的品牌號(hào)召力較弱3、同類資源物業(yè)競爭激烈1、集中強(qiáng)勢推廣，建立差異化形象2、加強(qiáng)展示、現(xiàn)場包裝和區(qū)位的借勢提升 項(xiàng)目知名度3、提供完善的服務(wù)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn)1、利用項(xiàng)目昭示優(yōu)越性，完善項(xiàng)目自身包裝展示，提高形象及知名度2、提前蓄客,傳遞信息，解決客戶資源問題項(xiàng)目篇項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目篇規(guī)避措施:項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項(xiàng)目營銷中的概念提煉；項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展；項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境難以

45、改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ)；高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買,并通過實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購買信心；強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響；1. 建議收購本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué),使其成功運(yùn)作,增加教育配套競爭優(yōu)勢。項(xiàng)目SWOT分析之應(yīng)對策略 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-優(yōu)勢優(yōu)勢項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-劣勢劣勢項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析-威脅威脅 （住宅）（住宅）SWOTSWOT優(yōu)勢優(yōu)勢 StrengthStrength劣勢劣勢 WeakWeakn位于城市中心板塊n周邊交通便利n周邊配套完善n辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢n傳統(tǒng)的高檔居住板塊n容積率高、規(guī)劃難度n密度大n周邊無自然景觀