1、城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板 城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板 2009-02-08 13:46:33 標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評(píng)估實(shí)踐 分類：規(guī)范和模板房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：朝陽區(qū)德外*宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估受托估價(jià)單位：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司委托估價(jià)單位：*公司估 價(jià) 日 期：2008年*月*日至2008年*月*日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*目錄（略）第一部分 致委托方函*公司：受貴單位的委托，我公司對(duì)朝陽區(qū)德外*宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：一、估價(jià)對(duì)象根據(jù)房屋拆遷許可證（*號(hào)）及委托方的要求，確定本次估價(jià)對(duì)象為朝陽區(qū)德外*宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方

2、米。二、估價(jià)目的為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證簽發(fā)之日，即2008年*月*日。四、估價(jià)結(jié)果于估價(jià)時(shí)點(diǎn)*年*月*日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣*元詳見拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表及拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表。北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司2008年*月*日第二部分 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)

3、范以及國(guó)家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本報(bào)告由北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：（略）第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件 1、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。2、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷

4、補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。6、本報(bào)告有效期自房屋拆遷許可證簽發(fā)之日起1年。第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方（略）二、受托方（略）三、估價(jià)對(duì)象根據(jù)房屋拆遷許可證（*號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象確定為朝陽區(qū)德外*宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。四、估價(jià)目的為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證簽發(fā)之日，即2008年*月*日。六、價(jià)值定義根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫

5、行）的通知（京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)，以下簡(jiǎn)稱拆遷評(píng)估規(guī)則）以及北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布 的通知 京國(guó)土房管拆2003808號(hào)，以下簡(jiǎn)稱808號(hào)文件 ，本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值由區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)和房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。1、區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。拆遷評(píng)估規(guī)則還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國(guó)土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在

6、市國(guó)土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。2、房屋重置成新價(jià)。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對(duì)如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定。本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。七、估價(jià)依據(jù)（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國(guó)土地管理法（主席令第8號(hào)）；2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（主席令第29號(hào)）；3、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（主席令第62號(hào)）；4、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）；5、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50

7、291-1999）；6、北京市城市房屋拆遷管理辦法（市政府令第87號(hào)）；7、關(guān)于印發(fā)北京市城市房屋拆遷管理辦法 實(shí)施意見的通知（京國(guó)土房管拆字20011188號(hào)）；8、關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定的通知（京國(guó)土房管拆字20011147號(hào)）；9、市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）的通知（京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)）;10、北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布 的通知 京國(guó)土房管拆2003808號(hào) ；11、北京市建筑工程預(yù)算定額（2001年）；12、北京工程造價(jià)信息（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008）。（二）委托方提供的資料（略）（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料

8、和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。（略）八、估價(jià)原則本次評(píng)估主要遵循以下原則：1、合法原則遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。2、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)

9、是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。4、公平原則房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。5、替代原則在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格?？傊?，在評(píng)估過程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。九、

10、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) 區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)+房屋重置成新價(jià) （基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+樓房重置成新價(jià) （基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+（樓房基本價(jià)格×樓房折余率+增項(xiàng)價(jià)格×增項(xiàng)折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)1、基準(zhǔn)地價(jià)。是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問題的批復(fù)（京國(guó)土房管拆字20021167

11、號(hào)），拆遷評(píng)估規(guī)則有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā)200232號(hào)）所確定的北京市基準(zhǔn)價(jià)格表是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)水平，是在同一時(shí)期居住類型國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)。2、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。先根據(jù)住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別，然后在住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)