1、深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法政策解讀一、政策修訂背景2010年，為加快推進(jìn)我市城市更新工作，保障城市化過程中原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地權(quán)益，根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見（深府2006257號(hào)）和深圳市城市更新辦法，我委制定了深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)及坪山新區(qū)拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法（試行）（深規(guī)土2010439號(hào)，以下簡稱原認(rèn)定辦法），明確了舊屋村范圍的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序，推進(jìn)了我市城市更新工作，成效顯著。為進(jìn)一步規(guī)范管理，結(jié)合當(dāng)前城市更新事權(quán)下放，保障舊屋村認(rèn)定工作的規(guī)范、有序，我委對(duì)原認(rèn)定辦法進(jìn)行了修訂，形成了深圳

2、市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法（以下簡稱認(rèn)定辦法（修訂）。二、主要修訂內(nèi)容認(rèn)定辦法（修訂）主要在原認(rèn)定辦法的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了政策適用范圍、細(xì)化了可納入與不可納入舊屋村范圍的建（構(gòu)）筑物與公共服務(wù)設(shè)施情形、明確了舊屋村范圍的邊界劃定原則、完善了認(rèn)定程序。（一）關(guān)于舊屋村的概念范疇1. 關(guān)于適用范圍原認(rèn)定辦法對(duì)拆除重建類城市更新單元內(nèi)舊屋村范圍的認(rèn)定主要限于原特區(qū)外。為進(jìn)一步推動(dòng)城市更新工作，促進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施（深府辦201638號(hào)）提出，“擴(kuò)大舊屋村政策適用范圍，福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)在1992年6月18日市政府關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的

3、暫行規(guī)定實(shí)施前已經(jīng)形成的原農(nóng)村舊（祖）屋的集中分布區(qū)域，適用城市更新舊屋村有關(guān)政策”。因此，認(rèn)定辦法（修訂）在原認(rèn)定辦法的基礎(chǔ)上，調(diào)整政策適用范圍為原特區(qū)內(nèi)在關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定實(shí)施前（1992年6月18日，以下簡稱規(guī)定）、原特區(qū)外在深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法實(shí)施前（1993年7月14日，以下簡稱辦法）正在建設(shè)或者已經(jīng)形成的、且現(xiàn)狀主要為原農(nóng)村舊（祖）屋等建（構(gòu)）筑物的集中分布區(qū)域。2. 關(guān)于建設(shè)形態(tài)認(rèn)定辦法（修訂）將原認(rèn)定辦法中實(shí)施前“已經(jīng)形成”調(diào)整為實(shí)施前“正在建設(shè)或者已經(jīng)形成（以下簡稱已經(jīng)建設(shè)）”。建（構(gòu)）筑物“正在建設(shè)”的情形根據(jù)地形圖測(cè)繪相關(guān)規(guī)范，在地形

4、圖中以標(biāo)注“建”字表示，具體認(rèn)定中以測(cè)繪成果的標(biāo)識(shí)為準(zhǔn)。（二）關(guān)于可納入舊屋村范圍的建（構(gòu)）筑物、公共服務(wù)設(shè)施的情形1. 關(guān)于納入舊屋村范圍的公共服務(wù)設(shè)施情形為提高可操作性，認(rèn)定辦法（修訂）對(duì)可納入舊屋村范圍的公共服務(wù)設(shè)施，通過歸納式與列舉式結(jié)合的方法做出了更細(xì)致、明確的規(guī)定。具體結(jié)合舊屋村實(shí)際建設(shè)情況，參考深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則等相關(guān)規(guī)范，調(diào)整為“為舊屋村生活服務(wù)的教育（幼兒園、托兒所、村小學(xué)等）、醫(yī)療衛(wèi)生（衛(wèi)生所、公廁等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活動(dòng)（禮堂、祠堂等）、行政管理與社區(qū)服務(wù)（村委會(huì)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）等公共服務(wù)設(shè)施”。2. 關(guān)于納入舊屋村范圍的公共空間及其他零散用地情形關(guān)

5、于舊屋村范圍內(nèi)的風(fēng)水塘、球場(chǎng)、活動(dòng)廣場(chǎng)、曬谷場(chǎng)等公共空間及其他零散用地的認(rèn)定。舊屋村范圍主要為對(duì)現(xiàn)狀建筑區(qū)域的認(rèn)定，但考慮到此類公共空間確屬“為舊屋村生活服務(wù)的”必需空間，為進(jìn)一步保障原農(nóng)村權(quán)益，認(rèn)定辦法（修訂）與城市更新現(xiàn)行政策相銜接，參照零星用地的規(guī)定，對(duì)納入舊屋村范圍的公共空間及其他零散用地限定“原則上總量不得超過舊屋村范圍總用地面積的10%且總面積不得大于3000平方米”。3. 關(guān)于建（構(gòu)）筑物發(fā)生重建、加建、改建、擴(kuò)建的處置對(duì)于現(xiàn)實(shí)中存在部分舊（祖）屋、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)生重建、加建、改建、擴(kuò)建的情形，本著尊重歷史、面對(duì)事實(shí)的原則，認(rèn)定辦法（修訂）在銜接已有政策的基礎(chǔ)上，對(duì)發(fā)生重建、加建

6、、改建、擴(kuò)建的情形綜合考慮建設(shè)時(shí)點(diǎn)與建設(shè)體量，酌情予以納入舊屋村范圍。（1）2009年6月2日之后建設(shè)的不予納入舊屋村范圍依據(jù)深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定（以下簡稱決定），對(duì)決定實(shí)施后（即2009年6月2日之后）發(fā)生重建、加建、改建、擴(kuò)建的舊（祖）屋、公共服務(wù)設(shè)施不予納入舊屋村范圍。（2）2009年6月2日前建設(shè)的舊（祖）屋可納入舊屋村范圍的情形根據(jù)深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法（深府2004102號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，在2009年6月2日之前進(jìn)行重建、加建、改建、擴(kuò)建后不涉及擴(kuò)大建筑基底范圍，且建筑面積未超過480平方米的，認(rèn)定辦法（修訂）規(guī)定可以納入

7、舊屋村范圍；對(duì)于辦法實(shí)施前已經(jīng)建成、建筑面積超過480平方米，在辦法實(shí)施后未進(jìn)行重建、加建、改建、擴(kuò)建的舊（祖）屋，也屬于納入舊屋村范圍的情形。（3）2009年6月2日前建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施可納入舊屋村范圍的情形考慮到原農(nóng)村建成區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏且建筑體量不大，為支持社區(qū)發(fā)展，不對(duì)其重建、加建、改建、擴(kuò)建的體量予以限制，僅限定其須不改變其公共服務(wù)功能。即原為公共服務(wù)設(shè)施，現(xiàn)狀仍用于公共服務(wù)功能，且未在2009年6月2日之后進(jìn)行重建、加建、改建、擴(kuò)建的，可納入舊屋村范圍。4. 其他情形（1）舊（祖）屋由于年代久遠(yuǎn)、長期失修、原建筑質(zhì)量不好等原因，坍塌或者廢棄但墻基尚存的情形。此類情形屬于舊（

8、祖）屋的自然變化，舊（祖）屋相關(guān)權(quán)益不改變，為保障原村民的合理權(quán)益，此類情形可納入舊屋村范圍。（2）規(guī)定或者辦法實(shí)施前已經(jīng)建設(shè)的，依照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定等規(guī)定已辦理房產(chǎn)證的私房，可納入舊屋村范圍。三）關(guān)于不可納入舊屋村范圍的建（構(gòu)）筑物、公共服務(wù)設(shè)施的情形舊屋村范圍的認(rèn)定主要為合理保障原農(nóng)村基本權(quán)益，以下情形與舊屋村認(rèn)定的相關(guān)條件不符，不予納入舊屋村范圍1. 廠房及其它生產(chǎn)經(jīng)營性用房；2. 規(guī)定或者辦法實(shí)施前已經(jīng)建設(shè)的舊（祖）屋，實(shí)施后進(jìn)行重建、加建、改建、擴(kuò)建導(dǎo)致擴(kuò)大建筑基底范圍的，實(shí)施后進(jìn)行重建、加建、改建、擴(kuò)建導(dǎo)致建筑面積超過480平方米的，以及在2009年6月2日

9、之后進(jìn)行重建、加建、改建、擴(kuò)建的；3. 規(guī)定或者辦法實(shí)施前已經(jīng)建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，現(xiàn)狀不再用于公共服務(wù)功能的，以及在2009年6月2日之后進(jìn)行重建、加建、改建、擴(kuò)建的；4. 規(guī)定或者辦法實(shí)施后空地上新建設(shè)的私房、各類公共服務(wù)設(shè)施；5. 除認(rèn)定辦法（修訂）第三條第五項(xiàng)規(guī)定的情形外，已出讓、已納入國有土地儲(chǔ)備的國有土地及其地上建（構(gòu)）筑物，以及原特區(qū)內(nèi)已完成土地及地上建（構(gòu)）筑物征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的，原特區(qū)外已征轉(zhuǎn)的國有土地。（四）關(guān)于舊屋村范圍的邊界劃定原則認(rèn)定辦法（修訂）對(duì)舊屋村范圍邊界確定的原則予以了明確。但由于舊屋村的現(xiàn)實(shí)情形各異，其范圍邊界的劃定難以確定一致性標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際劃定中需根據(jù)所述原則

10、結(jié)合實(shí)際地形、建設(shè)等情況確定具體邊界。（五）關(guān)于舊屋村認(rèn)定工作主體的調(diào)整根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定（市政府令第288號(hào)）對(duì)城市更新工作職權(quán)調(diào)整的相關(guān)規(guī)定，舊屋村范圍認(rèn)定的工作主體調(diào)整為“區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)”（六）關(guān)于舊屋村范圍的認(rèn)定程序1.認(rèn)定申請(qǐng)應(yīng)提交的材料，需至少包含以下幾項(xiàng)：（1）原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（股份合作公司）的書面申請(qǐng)書。申請(qǐng)書應(yīng)說明舊屋村相關(guān)基本信息與概況，包括占地面積、建成時(shí)間、使用情況、居住人口、相關(guān)私房的產(chǎn)權(quán)登記情況、有無規(guī)定或者辦法實(shí)施后建設(shè)的私房等情況。（2）按規(guī)定制作的舊屋村范圍報(bào)審圖。報(bào)審圖應(yīng)在現(xiàn)狀實(shí)測(cè)地形圖上制作，標(biāo)注舊屋村的區(qū)位、范圍、

11、面積、坐標(biāo)并附相關(guān)電子文件。舊屋村范圍的界定需以規(guī)定或者辦法實(shí)施前市規(guī)劃國土部門委托的具有測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的實(shí)測(cè)地形圖或者航空影像圖等測(cè)繪成果為依據(jù)。規(guī)定或者辦法實(shí)施前沒有上述測(cè)繪成果的，可參照規(guī)定或者辦法實(shí)施后最早的測(cè)繪成果提出范圍。擬納入舊屋村范圍、涉及在規(guī)定或者辦法實(shí)施后重建、加建、改建、擴(kuò)建的舊（祖）屋，應(yīng)提供建筑物現(xiàn)狀測(cè)繪報(bào)告。建筑物現(xiàn)狀測(cè)繪報(bào)告由申請(qǐng)主體委托具有測(cè)繪資質(zhì)的單位提供。（3）街道辦對(duì)舊屋村范圍報(bào)審圖的書面意見。2.增加更新單元納入計(jì)劃前對(duì)舊屋村范圍初步核查的程序包含舊屋村的更新單元在城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前應(yīng)申請(qǐng)舊屋村范圍初步核查，以初步核算舊屋村范圍認(rèn)定可計(jì)入的合法用地指標(biāo)。待城市更新單元列入城市更新單元計(jì)劃后，再依