1、轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究何 洪 有二00五年八月二十六日目 錄第一章 緒論11.1 論文的動(dòng)機(jī)與目的11.2 論文的研究范圍11.3 論文的研究方法及設(shè)計(jì)1第二章 文獻(xiàn)回顧12.1 企業(yè)戰(zhàn)略12.2 PEST分析22.3 邁克.波特的五力分析32.4 邁克.波特的一般戰(zhàn)略32.5 價(jià)值轉(zhuǎn)移42.6 企業(yè)的核心能力及組成要素72.7 企業(yè)創(chuàng)新8第三章 商業(yè)地產(chǎn)與世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況93.1 商業(yè)地產(chǎn)定義93.2 商業(yè)地產(chǎn)概況93.3 中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（節(jié)選）之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(上)123.4 中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（節(jié)選）之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(下)183.5 世貿(mào)房地

2、產(chǎn)公司企業(yè)現(xiàn)狀22第四章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司公司戰(zhàn)略分析244.1 宏觀環(huán)境分析（PEST分析）244.1.1 政策環(huán)境244.1.2 商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)入調(diào)控視野264.1.3 商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中起步304.1.4 商業(yè)地產(chǎn)巧遇宏觀調(diào)控334.1.5 宏觀調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的理性回歸起到促進(jìn)作用344.2 微觀環(huán)境分析35 4.2.1產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境分析35 4.2.2行業(yè)市場的細(xì)分36 4.2.3行業(yè)機(jī)會(huì)分析37 4.2.4五力分析37 4.2.5波士頓矩陣分析384.3內(nèi)部環(huán)境分析39 4.3.1 格瑞納企業(yè)成長五階段分析39 4.3.2 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司過去的策略分析394.3.3 產(chǎn)業(yè)

3、價(jià)值鏈分析404.3.4 資源平衡性分析404.3.5 SWOT分析404.3.6 組織執(zhí)行力分析414.3.7 組織文化414.3.8 分析結(jié)論42第五章 轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的發(fā)展戰(zhàn)略425.1 戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想425.2 戰(zhàn)略目標(biāo)42 5.2.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司戰(zhàn)略目標(biāo)42 5.2.2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司戰(zhàn)略目標(biāo)42 5.2.3 物業(yè)管理公司的戰(zhàn)略目標(biāo)43第六章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略評估436.1 戰(zhàn)略總體評估436.2 戰(zhàn)略優(yōu)勢性評估446.3 戰(zhàn)略關(guān)鍵資源評估446.4 戰(zhàn)略資源匹配性評估446.5 戰(zhàn)略弱勢的彌補(bǔ)性評估45第七章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略執(zhí)行、控制457.1

4、領(lǐng)導(dǎo)層關(guān)注的三大戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)問題457.2 戰(zhàn)略執(zhí)行六大要素45 7.2.1組織結(jié)構(gòu)46 7.2.2資源調(diào)派46 7.2.3管理制度46 7.2.4人力資源47 7.2.5配套環(huán)境47 7.2.6企業(yè)文化47結(jié)論 47參考文獻(xiàn) 47致謝 47轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究第一章 緒 論1.1 論文的動(dòng)機(jī)與目的每個(gè)企業(yè)的成長都離不開外部生態(tài)環(huán)境對它的影響，特別是競爭變量、需求變量，使整個(gè)社會(huì)高速運(yùn)行之中，在今天每一輪新的價(jià)值點(diǎn)留給我們的時(shí)間與空間并不多，如何把握機(jī)會(huì)亂中取勝。將小企業(yè)做成大企業(yè)，將小品牌變成大品牌，將自己核心競爭優(yōu)勢放大，競爭中爭取突破企業(yè)成長的瓶頸，如何通過對本企業(yè)的分析和

5、行業(yè)生存和發(fā)展趨勢的分析，既使自己活下來再發(fā)展，同時(shí)也希望能讓整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)重新審視自己，讓同行們能在無情的轉(zhuǎn)型中吏好地定位。這正是本論文的目的與訴求。本論文是建立在以下三個(gè)前提的基礎(chǔ)上：前提一：我們處在一個(gè)發(fā)展迅速、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后、發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)飽和和過剩，落后地區(qū)有待發(fā)展的不平衡產(chǎn)業(yè)階段。它充滿了機(jī)會(huì)與競爭的不確定因素。前提二：事物的變化由傳統(tǒng)的繼承性的線性的變化向部分非繼承的部分、非繼承性的形態(tài)發(fā)展。在這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境中，只有不斷地創(chuàng)新、不斷地在繼承中部分否定過去的邏輯標(biāo)準(zhǔn)，才能更主動(dòng)地把握機(jī)會(huì)、迎接挑戰(zhàn)。前提三：戰(zhàn)略規(guī)則本身就是創(chuàng)新，就具有一定的探索性，但它不是盲目的冒險(xiǎn)而在變化的

6、環(huán)境中求最適合企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)是求機(jī)會(huì)求發(fā)展的策略點(diǎn)。1.2 論文的研究范圍本文化的研究范圍是企業(yè)戰(zhàn)略管理1.3論文的研究方法及設(shè)計(jì)為了論證本論文的觀點(diǎn)，采用的研究方法是市場調(diào)查和分析法等。通過市場調(diào)查，收集了大量的原始資料，這些原始資料再經(jīng)過整理，通過一些定性與定量分析工具得出分析結(jié)果，進(jìn)行論文創(chuàng)作。第二章 文獻(xiàn)回顧2.1企業(yè)戰(zhàn)略所謂企業(yè)戰(zhàn)略，是在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的條件下，企業(yè)以超越對手、發(fā)展自己為目的、以爭奪顧客、爭奪市場為主要內(nèi)容，所展開的一系列帶有全局性、根本性和長遠(yuǎn)性的謀劃。它具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：企業(yè)戰(zhàn)略的目的：直接目的是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)生存能力和不斷發(fā)展，終極目的是體現(xiàn)企業(yè)宗旨的

7、實(shí)現(xiàn)；企業(yè)戰(zhàn)略的管理對象，是對企業(yè)發(fā)展全過程的管理，是對企業(yè)整體的全方位管理；企業(yè)戰(zhàn)略管理的方法，不僅要靠嚴(yán)密細(xì)致的理性方法，而且要依靠經(jīng)驗(yàn)、想象、直覺非理性方法；企業(yè)戰(zhàn)略管理工作的中心環(huán)節(jié)，是尋求企業(yè)資源能力與外部環(huán)境的動(dòng)態(tài)平衡；企業(yè)戰(zhàn)略管理首先是企業(yè)家的戰(zhàn)略管理，同時(shí)也是廣大職工積極投入、參與的戰(zhàn)略管理；企業(yè)戰(zhàn)略管理取得成功的關(guān)鍵是創(chuàng)新；企業(yè)戰(zhàn)略是重點(diǎn)的選擇。注12.2 PEST分析PEST（Political、Economic、Social、Technological）分析是指政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)對組織的影響。作為戰(zhàn)略分析的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)首先考慮那些環(huán)境影響在過去對組織是很重要的，并且考慮

8、這些影響在未來對組織和它的競爭者重要性的變化程度，最終達(dá)到組織的能力（資源能力、人才與技術(shù)能力、生產(chǎn)能力等與環(huán)境相匹配。以下是環(huán)境對組織的影響圖：經(jīng)濟(jì)因勞動(dòng)力競爭生態(tài)學(xué)技術(shù)社會(huì)文供應(yīng)政策人口統(tǒng)企 業(yè)資金市市場營銷政策經(jīng)濟(jì)預(yù)測財(cái)物政策和產(chǎn)業(yè)關(guān)系勞動(dòng)力政策人口預(yù)測購買政策環(huán)境感知研發(fā)政策環(huán)境意識與研發(fā)政策但是問題在于環(huán)境不是單一的、靜止的，而是復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的。而這種復(fù)雜與動(dòng)態(tài)對組織的影響是非常大的，有些變量因素因素甚至引起蝴蝶效應(yīng)。如圖所示：簡單靜態(tài)的情況 增加動(dòng)態(tài)程序不確定程度低 不確定程度高這種環(huán)境的不確定性大大增加了企業(yè)制定戰(zhàn)略的難度，因此對環(huán)境的不確定性因素考慮是否周全將決定了企業(yè)制定的戰(zhàn)

9、略是否確實(shí)可行。（注2）2.3邁克.波特的五力分析邁克.波特指出：現(xiàn)有競爭者之間的激烈競爭、潛在進(jìn)入者的威脅、替代品的威脅、買方的議價(jià)能力以及供方的議價(jià)能力共同構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)內(nèi)的基本競爭態(tài)勢。一個(gè)企業(yè)的競爭展露目標(biāo)在于使公司在產(chǎn)業(yè)內(nèi)處于最佳位置，保衛(wèi)自己，抗擊五種競爭力，或根據(jù)自己的意愿來影響這五種競爭的作用。注3潛在進(jìn)入者進(jìn)入的威脅競爭供應(yīng)商購買者討價(jià)還價(jià)的能力討價(jià)還價(jià)的能力替代的威脅替代品2.4邁克.波特的一般戰(zhàn)略波特在1980年出版競爭戰(zhàn)略一書指出，企業(yè)有三種基本方法去獲得可持續(xù)的競爭優(yōu)勢：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和集中戰(zhàn)略。如圖所示： 競爭優(yōu)勢 低成本 差異化1 成本領(lǐng)先2差異化3A成本集

10、中3B差異化集中 較寬的目標(biāo)競爭范圍 較窄的目標(biāo)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：采用這一戰(zhàn)略的公司開始變成行業(yè)內(nèi)的低成本生產(chǎn)者，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)規(guī)模，無條件地追求所有資源的成本優(yōu)勢。如果一個(gè)企業(yè)能獲得并保持一個(gè)整體成本領(lǐng)先地位，并能以行業(yè)平均成本水平或接近行業(yè)平均成本水平來為其產(chǎn)品定價(jià)，那么，它將會(huì)成為行業(yè)中高水平的經(jīng)營者。差異化戰(zhàn)略：它被波特定義為“在被購買者認(rèn)為極有價(jià)值的某些行業(yè)方向上做得高于其它企業(yè)，獨(dú)一無二，由于這種獨(dú)特性因而可以給產(chǎn)品一個(gè)額外的加價(jià)如果某個(gè)公司的溢出價(jià)格（超出一般價(jià)格水平的部分）超過其胭獨(dú)特性所增加的成本，那么獲得并保持這種差異化的企業(yè)將會(huì)成為超出行業(yè)平均水平的先進(jìn)經(jīng)營者差異化戰(zhàn)略的邏輯要求是

11、：公司要通過差異化（特點(diǎn)）將自己與競爭對手分開”。集中戰(zhàn)略：這種戰(zhàn)略以“在行業(yè)內(nèi)很小的競爭范圍內(nèi)作出選擇為基礎(chǔ)，實(shí)施這種戰(zhàn)略的企業(yè)選擇 行業(yè)中的一個(gè)細(xì)分市場或一組細(xì)分市場，通過實(shí)施其戰(zhàn)略來擠走其它競爭者。具體地說，這種戰(zhàn)略形式有兩種：采用成本集中努力在它的目標(biāo)市場追求成本優(yōu)勢，而差異化集中則是公司在目標(biāo)世上內(nèi)追求差異化。注42 .5價(jià)值轉(zhuǎn)移斯萊.沃斯基于1996年，從競爭策略的角度提出了競爭前的策略思考，對本論文的研究提供了基礎(chǔ)理論的指導(dǎo)。任何事物都有一個(gè)從成長到死亡的生命周期，但人們很少意識到一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營策略的制訂也同樣有一個(gè)盛衷的變化過程。在企業(yè)的經(jīng)營策略中，顧客對產(chǎn)品和服務(wù)的需求偏好，

12、對產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)知度是最重要的因素，這種認(rèn)知具有不斷變化的內(nèi)在屬性。而企業(yè)的經(jīng)營策略則趨于相對固定，因此當(dāng)公司的經(jīng)營策略于顧客的需求偏好的適應(yīng)機(jī)制被打存時(shí)，價(jià)值便開始發(fā)生轉(zhuǎn)移。我們把它稱作為價(jià)值的轉(zhuǎn)移。1、 價(jià)值轉(zhuǎn)移與經(jīng)營策略價(jià)值會(huì)從陳舊的經(jīng)營策略向新的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)移。價(jià)值轉(zhuǎn)移通常有三個(gè)階段價(jià)值流入期、價(jià)值穩(wěn)定期、價(jià)值流出期。每個(gè)階段將有不同的經(jīng)營策略。經(jīng)營策略與產(chǎn)品一樣，同樣存在生命周期，經(jīng)歷一個(gè)由盛到衷的經(jīng)濟(jì)變化過程。在企業(yè)的經(jīng)營策略中，消費(fèi)者對產(chǎn)品或服務(wù)的需求偏好是最重要的因素。這種需求偏好具有不斷求變的內(nèi)在屬性，而經(jīng)營策略則趨于相對固定。因此，當(dāng)公司的經(jīng)營策略與消費(fèi)者需求偏好的結(jié)構(gòu)之間的

13、適應(yīng)機(jī)制被打破時(shí)，價(jià)值便將開始發(fā)生轉(zhuǎn)移。價(jià)值會(huì)從陳舊的經(jīng)營策略向新的模式轉(zhuǎn)移，以便更好地滿足消費(fèi)者最大的需求。2、 價(jià)值轉(zhuǎn)移的三個(gè)階段價(jià)值轉(zhuǎn)移通常有三個(gè)階段：價(jià)值流入、穩(wěn)定和價(jià)值流出。經(jīng)營策略只能存在其中的一個(gè)階段一般來說，任何企業(yè)的經(jīng)營策略處于價(jià)值轉(zhuǎn)移的何種階段，將反映出這一策略的市場創(chuàng)造力，即在滿足顧客不同層將的需求文方面，該企業(yè)是否更具有競爭力、是否能獲取更大的收益。價(jià)值流入期 價(jià)值穩(wěn)定期 價(jià)值流出期價(jià)值流入（Value Inflow）：這是價(jià)值轉(zhuǎn)移的初始階段。在這一階段，公司由于其經(jīng)營策略能充分適應(yīng)顧客的需求，因此能夠從同行企業(yè)中收取價(jià)值。一般而言，引起價(jià)值轉(zhuǎn)移的企業(yè)往往會(huì)運(yùn)用某種新的

14、、尚未被競爭對手發(fā)現(xiàn)和重視的經(jīng)營策略。由于這類新的策略能以優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)性和親和力滿足顧客，價(jià)值便會(huì)流向它們。眼下，微軟公司和艾迪生公司等就處于價(jià)值流入的黃金時(shí)期。在這一階段，大量潛在因素膠合在一起：興奮、自信、征服欲，當(dāng)然也有強(qiáng)有力的管理，吸引頂尖的能力以及在行業(yè)中處于優(yōu)勢的策略地位等等。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)、上下級關(guān)系和整個(gè)組織的運(yùn)作都異常順利有如神助。企業(yè)要達(dá)到第一階段的高潮并不困難，只要遵循貫徹性的、系統(tǒng)的分析原則，就有可能使企業(yè)順利步及價(jià)值增長的階段。這一階段管理的重心主要針對以下問題： 價(jià)值的流入量將有多大？能維持多久？我們應(yīng)采取何種行動(dòng)才能促進(jìn)和維持價(jià)值的流入？ 我們是否做好了達(dá)到價(jià)值最大

15、化的準(zhǔn)備？ 其它那些企業(yè)也正在從這種價(jià)值流入中獲益？他們所采取的是何種策略？ 這一階段結(jié)束的標(biāo)志是什么？理解了這些問題，管理當(dāng)局不但可能全面發(fā)揮適應(yīng)顧客的經(jīng)營策略的作用，同時(shí)也可以為經(jīng)營策略向穩(wěn)定階段的轉(zhuǎn)變提前做好準(zhǔn)備。穩(wěn)定期：在這個(gè)階段，其特點(diǎn)是：企業(yè)的策略較好地符合了顧客需求，市場競爭格局也處于相對平衡的穩(wěn)定狀態(tài)。而穩(wěn)定的時(shí)間長短主要取決于顧客需求的變化速度以及新的、更有效的經(jīng)營策略出現(xiàn)的頻率。在穩(wěn)定階段，經(jīng)營策略保持著相對穩(wěn)定的價(jià)值。但是，期望企業(yè)未來價(jià)值適度增長的主觀愿望卻又阻礙了新的價(jià)值流入該公司。例如，杜邦等公司正處在這一階段。在第二階段的經(jīng)營策略中，混雜著一些頗為奇怪的現(xiàn)象，阻礙

16、了人們對經(jīng)營策略中的假設(shè)的理解和把握。例如，企業(yè)產(chǎn)品數(shù)量很大，收入增加，但利潤卻沒能同步上漲。在這一階段，消費(fèi)者通常對自己的采購選擇都表示滿意，而市場上存在著眾多極其類似的經(jīng)營業(yè)務(wù)。此時(shí)，企業(yè)也尤為注重傳統(tǒng)經(jīng)營之道的發(fā)揚(yáng)光大，并不斷致力于挖掘過去成功經(jīng)營的潛力。這個(gè)階段可以被稱之為“舒適區(qū)域”。事實(shí)上，在經(jīng)營策略生命周期中，導(dǎo)入價(jià)值流入階段變短的因素同樣也會(huì)影響到穩(wěn)定階段的時(shí)間長短。蓮花公司的價(jià)值穩(wěn)定期也只維持了短短數(shù)年，便不得不做出了重大的策略調(diào)整。如果你的經(jīng)營策略已處于價(jià)值穩(wěn)定階段，那它就很有可能已經(jīng)暴露在新的經(jīng)營策略的咄咄攻勢之下了。管理者在穩(wěn)定階段將面臨許多不同的挑戰(zhàn)?；卮鹣旅孢@些新提

17、出的問題無疑至關(guān)重要。第一類問題主要集中在如何優(yōu)化現(xiàn)有的經(jīng)營策略。 哪種流程優(yōu)化方法可以改善現(xiàn)有的經(jīng)營策略的獲利性？ 有關(guān)資金預(yù)算的決策應(yīng)如何改變？對各種比率指標(biāo)應(yīng)作如何調(diào)整？第二類問題的目的主要在于引起管理者對穩(wěn)定階段末期的關(guān)注，以及在尚能抓住一輪價(jià)值增長機(jī)會(huì)時(shí)，認(rèn)識及早采取對策的必要性。 什么新動(dòng)向可能使市場格局發(fā)生變化？有吧些競爭對手？準(zhǔn)備采取這些舉措？我們也將這么做嗎？ 顧客的消費(fèi)行為提示了哪些信息一使我們得以了解價(jià)值？已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移？ 一旦價(jià)值開始轉(zhuǎn)移，我們應(yīng)采取何種措施才能搶先贏得致？勝的機(jī)會(huì)？價(jià)值流出：在第三階段，價(jià)值已開始從企業(yè)的傳統(tǒng)活動(dòng)流向那些能更有效地滿足顧客需求變化的經(jīng)營策

18、略。在開始的時(shí)候，價(jià)值的流出的速度可能較慢，但隨著舊的經(jīng)營策略日漸陳腐，價(jià)值便開始加速流出。正如價(jià)值流入階段，這個(gè)階段也有很多顯而易見的因素在起作用。公司業(yè)績以及消費(fèi)者對企業(yè)產(chǎn)品的依賴度都不斷在下降。在企業(yè)內(nèi)部，由于各個(gè)管理者都在試圖保護(hù)自己的人，從而是內(nèi)部分歧和相互拆臺的現(xiàn)象愈演愈烈。經(jīng)理們面臨著艱難的抉擇，要么減少經(jīng)營投入，要么冒險(xiǎn)對可能永遠(yuǎn)不能帶來高于資金成本的收益的業(yè)務(wù)繼續(xù)投資。價(jià)值轉(zhuǎn)移開始步入流出階段，企業(yè)要進(jìn)行價(jià)值保護(hù)。這主要取決于決策者是否有勇氣承認(rèn)自身經(jīng)營策略的陳舊與過時(shí)。一旦克服了內(nèi)心的抵觸心理，對下述問題的回答將有助于管理人員制定正確的行動(dòng)方案： 價(jià)值轉(zhuǎn)移帶來的威脅有多大？

19、 如何才能保護(hù)企業(yè)的價(jià)值?如果已無法保護(hù)，我們以多快的速度進(jìn)行經(jīng)營撤退? 對于新的經(jīng)營策略應(yīng)進(jìn)行哪些投資才能使企業(yè)的價(jià)值外流狀況得以遏制？隨著經(jīng)營策略歷經(jīng)價(jià)值轉(zhuǎn)移的三個(gè)不同階段，管理的目標(biāo)會(huì)發(fā)生變化。僵化的決策程序是制約企業(yè)發(fā)展的沉重桎梏，而集中于價(jià)值轉(zhuǎn)移規(guī)律的研究則可以使管理者高瞻遠(yuǎn)矚，不斷發(fā)現(xiàn)有利于企業(yè)成長的契機(jī)。在每一個(gè)階段上，管理人員必須采取截然不同的行動(dòng)措施，這些舉措將決定價(jià)值轉(zhuǎn)移過程中誰贏誰輸。注52.6企業(yè)的核心能力及組成要素邁克.波特把企業(yè)核心競爭力歸結(jié)為企業(yè)所獨(dú)有的，其它企業(yè)所不具備且難以模仿的能力。這種競爭力在企業(yè)建立市場領(lǐng)先地位、獲得巨大市場份額和利潤上起著關(guān)鍵作用，它能

20、夠保證企業(yè)在市場上占有持久的優(yōu)勢，它是企業(yè)能否成功的關(guān)鍵因素，核心競爭力決定長期競爭優(yōu)勢。核心競爭力的主要組成部分包括以下幾方面： 不斷的創(chuàng)新能力； 研究和開發(fā)能力； 把科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的能力； 進(jìn)行組織協(xié)調(diào)的能力； 適應(yīng)變化的能力。注62.7企業(yè)創(chuàng)新1、 創(chuàng)新機(jī)遇的七個(gè)來源：來自于企業(yè)內(nèi)部： 意外之事：意外的成功、意外的失敗、意外的外在事件 不一致之事：現(xiàn)實(shí)與設(shè)想或推測不一致 基于程序需要的創(chuàng)新 每一個(gè)人都未注意的工業(yè)結(jié)構(gòu)或市場結(jié)構(gòu)的變化來自企業(yè)外部： 人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（人口數(shù)據(jù)） 認(rèn)知、情緒及意義上的變化 新知識，包括科學(xué)的和非科學(xué)的七個(gè)創(chuàng)新機(jī)遇來源的界限不是很分明，彼此之間有相當(dāng)多的重疊

21、部分2、 創(chuàng)新的原則：A、 要做的事情：.有目的、有系統(tǒng)的創(chuàng)新從分析機(jī)遇著手；.出去多看、多問、多聽；.創(chuàng)新若要行之有效，必須簡單而專一；.有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開始的；.成功創(chuàng)新的目標(biāo)是領(lǐng)導(dǎo)地位；.禁忌的事情；.首先不要太聰明，必須能夠普通人操作；.不要花樣太多，不要分心，不要一次做過多事情；.不要為未來創(chuàng)新，為現(xiàn)在進(jìn)行創(chuàng)新B、 三個(gè)條件： 創(chuàng)新是工作，它需要知識，而往往需要大量的聰明才智； 要想成功，創(chuàng)新者必須立足自己的強(qiáng)項(xiàng)； 創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)雙重作用的效果。第三章 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況3.1 商業(yè)地產(chǎn)定義：用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)包含了：商業(yè)

22、街、商場、MALL、零售業(yè)等。 3.2商業(yè)地產(chǎn)概況：因?yàn)榈侥壳盀橹怪袊虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)尚無政府相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)資料，為了準(zhǔn)確地進(jìn)行中國商業(yè)地產(chǎn)市場的研究，易鋪網(wǎng)·中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）特別選擇北京（華北）、上海（長三角）、天津（華北）、重慶（西南）、廣州（華南）、深圳（華南）、沈陽（東北）、鄭州（中原）、合肥（華東）、呼和浩特（西北）作為中國商業(yè)地產(chǎn)市場研究的樣本，希望通過對10大城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的研究發(fā)掘中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況以及發(fā)展規(guī)律和發(fā)展趨勢。1、市場供應(yīng)量激增，謹(jǐn)防個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)易鋪網(wǎng)·中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005）指出，目前上述十大城市

23、的商業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目供應(yīng)量已達(dá)到3200萬平方米，預(yù)計(jì)還將新增加800萬平米的商業(yè)面積，其中北京市在建項(xiàng)目612萬平米，上海700萬平米，廣州365萬平米，天津400萬平米，這四大城市的商業(yè)在建面積就達(dá)到了2077萬平方米，屬于集中放量的城市，市場潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。但是易鋪網(wǎng)特別指出，中國商業(yè)地產(chǎn)并非真正飽和，而是階段性飽和，市場的風(fēng)險(xiǎn)并不在于供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，而是在于商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)操作非專業(yè)化所導(dǎo)致的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)令人關(guān)注的是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都存在不同程度的非專業(yè)化操作問題，所以普遍的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)自然擴(kuò)展成為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2、購物中心成發(fā)展主流，競爭漸趨白熱化據(jù)易鋪網(wǎng)·中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-

24、2005）統(tǒng)計(jì)，目前中國10大城市的購物中心在建項(xiàng)目面積已達(dá)到1900萬平方米，占十大城市在建商業(yè)項(xiàng)目總面積的59%，在各大城市中所占的比重平均超過50%,有些城市甚至高達(dá)75%。從側(cè)面說明中國購物中心開發(fā)市場熱度很高。未來這些項(xiàng)目進(jìn)入市場，將會(huì)直接產(chǎn)生競爭，其中專業(yè)化操作水平低、開發(fā)商資金實(shí)力比較差的購物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購的對象。同時(shí)，20萬平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬平方米，大型購物中心項(xiàng)目占到80%。20萬平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過100萬平方米的有上海、北京、天津、沈陽、廣州等，其中尤其以上海為最，大型商業(yè)項(xiàng)目的高燒未退，值得投資市場謹(jǐn)慎關(guān)注。3、社區(qū)商業(yè)漸

25、成熱點(diǎn)，符合市場需求趨勢從10大城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達(dá)到440萬平米。可以看出，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。4、商業(yè)街、住宅底商和社區(qū)商業(yè)成為投資熱點(diǎn)根據(jù)易鋪網(wǎng)·中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005），在對各種商鋪類型的投資偏好調(diào)查中，投資人對商業(yè)街的偏好最高，達(dá)到26.17%，這和商業(yè)街往往是城市商業(yè)地標(biāo)、經(jīng)營獨(dú)立性強(qiáng)的原因有關(guān)；其次是住宅底商和社區(qū)類商鋪，分別為16.0%和15.66%，這是一個(gè)發(fā)展趨勢，隨著商業(yè)中心的商業(yè)項(xiàng)目的

26、逐步飽和，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)逐漸往社區(qū)方向轉(zhuǎn)變，是商業(yè)發(fā)展的客觀趨勢，和投資人的偏好無太大關(guān)系；相對純商業(yè)類商鋪而言，寫字樓的吸引力非常弱，僅有11.09%；市場類商鋪的比重較少，可能是由于目前市場類商鋪供應(yīng)較少、另外被訪問人對“市場類商鋪”理解比較模糊的緣故。5、長三角、華東地區(qū)、珠三角名列商鋪熱點(diǎn)地區(qū)三甲根據(jù)易鋪網(wǎng)2005商鋪投資調(diào)查的結(jié)果，長三角地區(qū)依然是中國商鋪投資最熱點(diǎn)的地區(qū)，這個(gè)結(jié)果和2004年的調(diào)查結(jié)果完全相同，華東地區(qū)、珠三角、華南地區(qū)緊隨其后，其次是華北地區(qū)、華中地區(qū)、東北地區(qū)和西北地區(qū)。需要特別指出的是2004年的調(diào)查結(jié)果中，東北地區(qū)和西北地區(qū)僅排在長三角之后，可是今年卻排在最

27、后，說明市場對東北地區(qū)和西北地區(qū)的商鋪投資比較謹(jǐn)慎；另外，2004年排在倒數(shù)第一的華北地區(qū)今年排在中間的位置，這說明商鋪投資市場對包括北京在內(nèi)的華北地區(qū)的商鋪的關(guān)注度有了很大的提升。6、北京新城市規(guī)劃帶動(dòng)商鋪潛力板塊伴隨北京市新的城市規(guī)劃的批準(zhǔn)，未來將在北京出現(xiàn)一些升值潛力比較高的商鋪區(qū)域板快，投資者需要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對商鋪價(jià)值的大幅提升，這也是商鋪投資中最有投資魅力的地方。7、北京三環(huán)到五環(huán)之間是北京商鋪集中放量區(qū)域北京在建的600多萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，北京三環(huán)到五環(huán)之間商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的在建規(guī)模幾乎占未來市場供應(yīng)量的一半以上,這說明這一區(qū)域?qū)?huì)成為未來北京商業(yè)地產(chǎn)激烈競爭的區(qū)域。從城市擴(kuò)

28、張的角度看，這一區(qū)域?qū)儆谧≌_發(fā)最集中的地區(qū)，未來潛在的龐大的消費(fèi)群體將會(huì)成為市場的保證，開發(fā)商不必過多擔(dān)心競爭產(chǎn)生的壓力，最重要的是如何專業(yè)化操作。8、購物中心成為北京在建項(xiàng)目的主要類型根據(jù)易鋪網(wǎng)·中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005），北京購物中心/綜合項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)到40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25%。購物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例實(shí)際上還不足以完全表現(xiàn)市場的現(xiàn)狀，真實(shí)的市場供應(yīng)量會(huì)高于這個(gè)數(shù)字。9、區(qū)域供應(yīng)失衡，需謹(jǐn)慎關(guān)注根據(jù)易鋪網(wǎng)·中國商業(yè)地產(chǎn)觀察（2004-2005），北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不均衡

29、特點(diǎn)：從這種不均衡可以看出市場熱點(diǎn)，也可以挖掘市場空白點(diǎn)；市場熱點(diǎn)地區(qū)，既說明存在投資機(jī)會(huì)，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，CBD和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌銎毡榈年P(guān)注，所以一定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，該區(qū)域長期市場需求強(qiáng)勁，這種風(fēng)險(xiǎn)更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險(xiǎn)，而不是市場風(fēng)險(xiǎn)。10、北京商鋪價(jià)格失衡，需回歸理性北京商鋪銷售價(jià)格整體上看屬于比較理性的類型，但是從2004年下半年開始，不少新開盤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商鋪起始售價(jià)有過分炒做的趨勢，這種價(jià)格會(huì)制約商鋪經(jīng)營的成功。總體看，北京未成熟商鋪或新商鋪

30、的價(jià)格起價(jià)需要更加理性，但成熟商業(yè)項(xiàng)目整售的售價(jià)卻似乎比較低，說明擁有成熟商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的機(jī)構(gòu)并不專業(yè)了解其商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值北京百貨行業(yè)每建筑平方米年?duì)I業(yè)額約17000元，相應(yīng)的商鋪價(jià)格應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京華聯(lián)兩個(gè)購物中心的銷售單價(jià)。3.3 中國商業(yè)地產(chǎn)觀察(節(jié)選)之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況（一）10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況中國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過過去幾年的持續(xù)發(fā)展，給予市場的不僅有財(cái)富的瘋狂，也讓許多人感受到什么是血本無歸的風(fēng)險(xiǎn)。在諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)后經(jīng)營慘淡的局面一次次發(fā)生后，大家不得不冷靜思考，不約而同地關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問題，包括市場供應(yīng)量、專業(yè)化操作等敏感的問題。鑒于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)審批市場的不規(guī)

31、范，目前想得到中國商業(yè)地產(chǎn)市場的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)資料似乎是一件很困難的事情。易鋪網(wǎng)考慮到這一難度，特別選擇北京（華北）、上海（長三角）、天津（華北）、重慶（西南）、廣州（華南）、深圳（華南）、沈陽（東北）、鄭州（中原）、合肥（華東）、呼和浩特（西北）作為中國商業(yè)地產(chǎn)市場研究的樣本，在本書中對這10大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行深入研究。本章首先就總體供應(yīng)情況進(jìn)發(fā)展情況進(jìn)行深入研究。本章首先就總體供應(yīng)情況進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)分析，具體如下。1、中國10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況圖1 中國10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述各大城市初步統(tǒng)計(jì)的在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)情況看，10大城市總體供應(yīng)量高達(dá)3200萬平方米，考慮

32、到很多綜合項(xiàng)目往往前期低調(diào)對待商鋪部分，所以10大城市商業(yè)項(xiàng)目面積實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)高于上述10-20%。很顯然，上海、北京、廣州、天津都屬于商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)的城市，這和投資市場對這些城市長期發(fā)展良好的預(yù)期有關(guān)；重慶作為新的直轄市，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模成長迅速，所以必須關(guān)注速度的控制問題，否則容易出現(xiàn)專業(yè)化缺陷引起的市場風(fēng)險(xiǎn)；呼和浩特、合肥這些城市人口規(guī)模相對較少，所以供應(yīng)量也相對比較低，也正是因?yàn)楣?yīng)量相對值比較小，才間接推動(dòng)了商鋪價(jià)格的盤升。當(dāng)然，上海、北京、天津、廣州龐大的供應(yīng)潛藏的市場風(fēng)險(xiǎn)也是不言而喻的。易鋪網(wǎng)認(rèn)為這種市場風(fēng)險(xiǎn)并不意味著商鋪供應(yīng)真正飽和，而是因?yàn)殚_發(fā)商專業(yè)化操作水平局限所導(dǎo)致的

33、階段性飽和，市場經(jīng)過一定的調(diào)整，還會(huì)繼續(xù)發(fā)展。2、國10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目類型比較分析圖2 中國10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目類型比較分析從上述10大城市新興商業(yè)項(xiàng)目的類型比較可以看出，購物中心/綜合項(xiàng)目居然站一半以上的比例，達(dá)到1900萬平方米，說明購物中心以及商務(wù)、商住及商業(yè)一體的項(xiàng)目在各城市都有比較大的供應(yīng)量（綜合項(xiàng)目最終的經(jīng)營形態(tài)大多數(shù)也屬于小型、中型的購物中心）。另外，專業(yè)市場和批發(fā)市場也占有較大的比例，這說明開發(fā)商、投資市場對產(chǎn)業(yè)商業(yè)價(jià)值的認(rèn)同：雖然單件商品的價(jià)格比較低，但因?yàn)殇N售量高，所以商鋪價(jià)值也自然很高。目前，全國各種城市都有不少開發(fā)商在進(jìn)行專業(yè)市場的開發(fā)建設(shè)，而且加上其經(jīng)營管理難度

34、比購物中心大大降低，所以在中國商業(yè)地產(chǎn)市場扮演重要角色。商業(yè)街的供應(yīng)量相對比較少，原因在于商業(yè)街已經(jīng)是中國商業(yè)地產(chǎn)最古老的形式，其市場空間依然存在，但很顯然，新的復(fù)合商業(yè)街的競爭壓力很大，并不容易形成，而且從長遠(yuǎn)看，商業(yè)街的消費(fèi)和高端消費(fèi)市場的消費(fèi)存在沖突性。社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)量僅次于購物中心（綜合項(xiàng)目）、專業(yè)市場，而且從長遠(yuǎn)看其發(fā)展空間具有更大的成長性。3、中國10大城市20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述數(shù)據(jù)可以看出，中國10大城市20萬平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬平方米，其中不乏大型購物中心項(xiàng)目。20萬平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過100萬平方米的有上海、北京、天津、沈

35、陽、廣州等，其中尤其以上海為最，值得投資市場謹(jǐn)慎關(guān)注。上述20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目，類型結(jié)構(gòu)如表4所示。圖3 中國10大城市20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況圖4、20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目的主要用途從上圖可以看出，規(guī)模超過20萬平方米的項(xiàng)目近80%屬于大型購物中心，這樣的供應(yīng)量的確值得市場謹(jǐn)慎考慮。在未來一段時(shí)間，購物中心市場的競爭將會(huì)異常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而開發(fā)商又沒有有效解決定位、招商、管理等專業(yè)問題的話，購物中心整個(gè)行業(yè)將面臨洗牌。圖5、20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目類型情況 根據(jù)圖5內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目中不同城市開發(fā)專業(yè)市場/批發(fā)市場和

36、購物中心的力度是不同的，當(dāng)中天津、沈陽、廣州的批發(fā)市場開發(fā)比例比較大，說明這些城市因?yàn)樘厥獾膮^(qū)域環(huán)境和城市角色，產(chǎn)業(yè)商業(yè)具有比較大的市場發(fā)展?jié)摿Α?、中國10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)分析購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的形式，鑒于成功經(jīng)營后良好的價(jià)值，得到開發(fā)市場和投資市場共同的關(guān)注，并成為投資熱點(diǎn)。全國10大城市購物中心的供應(yīng)情況如圖6所示。圖6 中國10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目在建項(xiàng)目購物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說明中國購物中心開發(fā)市場熱度很高。未來這些項(xiàng)目進(jìn)入市場，將會(huì)直接產(chǎn)生競爭，其中專業(yè)化操作水平低、

37、開發(fā)商資金勢力比較差的購物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購的對象。 10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見表1。購物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說明中國購物中心開發(fā)市場熱度很高。未來這些項(xiàng)目進(jìn)入市場，將會(huì)直接產(chǎn)生競爭，其中專業(yè)化操作水平低、開發(fā)商資金勢力比較差的購物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購的對象。10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見表1。5、中國10大城市專業(yè)市場在建項(xiàng)目供應(yīng)分析圖7 全國10大城市專業(yè)市場在建項(xiàng)目供應(yīng)分析    專業(yè)市場最大的市場吸引力就在于產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢，無論是批發(fā)類

38、型的專業(yè)市場，還是零售類型的專業(yè)市場，鑒于商品的價(jià)格有誘惑力，消費(fèi)市場規(guī)模龐大，所以營業(yè)額往往特別高，從而帶動(dòng)專業(yè)市場商鋪的價(jià)值，這正是專業(yè)市場成為中國商業(yè)地產(chǎn)市場重要形式的原因。上述各城市專業(yè)市場的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：直轄市因?yàn)槭袌鲚椛淞Ρ容^強(qiáng)，專業(yè)市場規(guī)模比較大；區(qū)域中心或者象鄭州一樣的樞紐城市，過去專業(yè)市場就已經(jīng)大規(guī)模發(fā)展，所以近年來的開發(fā)力度相對比較小。6、中國10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析 圖8 全國10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析從圖8中可以看出社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化

39、的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。3.4 中國商業(yè)地產(chǎn)觀察(節(jié)選)之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(下)1、中國10大城市20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述數(shù)據(jù)可以看出，中國10大城市20萬平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬平方米，其中不乏大型購物中心項(xiàng)目。20萬平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過100萬平方米的有上海、北京、天津、沈陽、廣州等，其中尤其以上海為最，值得投資市場謹(jǐn)慎關(guān)注。上述20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目，類型結(jié)構(gòu)如表4所示。圖4、20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目的主要用途從上圖可以看出，規(guī)模超過20萬平方米的項(xiàng)目近80%屬于大型購物中心，這樣的供應(yīng)量的確值得市場謹(jǐn)慎考慮。

40、在未來一段時(shí)間，購物中心市場的競爭將會(huì)異常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而開發(fā)商又沒有有效解決定位、招商、管理等專業(yè)問題的話，購物中心整個(gè)行業(yè)將面臨洗牌。圖5、20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目類型情況 根據(jù)圖5內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，20萬平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目中不同城市開發(fā)專業(yè)市場/批發(fā)市場和購物中心的力度是不同的，當(dāng)中天津、沈陽、廣州的批發(fā)市場開發(fā)比例比較大，說明這些城市因?yàn)樘厥獾膮^(qū)域環(huán)境和城市角色，產(chǎn)業(yè)商業(yè)具有比較大的市場發(fā)展?jié)摿Α?、中國10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)分析購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的形式，鑒于成功經(jīng)營后良好的價(jià)值，得到開發(fā)市場和投資市場共同的關(guān)注，并成為投資

41、熱點(diǎn)。全國10大城市購物中心的供應(yīng)情況如圖6所示。圖6 中國10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目在建項(xiàng)目購物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說明中國購物中心開發(fā)市場熱度很高。未來這些項(xiàng)目進(jìn)入市場，將會(huì)直接產(chǎn)生競爭，其中專業(yè)化操作水平低、開發(fā)商資金勢力比較差的購物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購的對象。 10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見表1。 購物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說明中國購物中心開發(fā)市場熱度很高。未來這些項(xiàng)目進(jìn)入市場，將會(huì)直接產(chǎn)生競爭，其中專業(yè)

42、化操作水平低、開發(fā)商資金勢力比較差的購物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購的對象。10大城市購物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見表1。3、中國10大城市專業(yè)市場在建項(xiàng)目供應(yīng)分析圖7 全國10大城市專業(yè)市場在建項(xiàng)目供應(yīng)分析    專業(yè)市場最大的市場吸引力就在于產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢，無論是批發(fā)類型的專業(yè)市場，還是零售類型的專業(yè)市場，鑒于商品的價(jià)格有誘惑力，消費(fèi)市場規(guī)模龐大，所以營業(yè)額往往特別高，從而帶動(dòng)專業(yè)市場商鋪的價(jià)值，這正是專業(yè)市場成為中國商業(yè)地產(chǎn)市場重要形式的原因。上述各城市專業(yè)市場的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：直轄市因?yàn)槭袌鲚椛淞Ρ容^強(qiáng)，專業(yè)市場規(guī)模比較大；區(qū)域中心或者象鄭州一樣的樞

43、紐城市，過去專業(yè)市場就已經(jīng)大規(guī)模發(fā)展，所以近年來的開發(fā)力度相對比較小。4、中國10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析 圖8 全國10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析從圖8中可以看出社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。 3.5 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況湛江市友誼房地產(chǎn)有限公司、湛江市世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司是隸屬同一個(gè)投資主體的優(yōu)秀民營企業(yè)。自1999年創(chuàng)辦以來，即以驚人的魄力，大手筆開拓湛江商業(yè)地產(chǎn)。短短5年時(shí)間，先后投資7.8億多元開發(fā)了湛江國貿(mào)大廈A座、湛江國貿(mào)大廈B座、湛江世貿(mào)

44、大廈三座綜合性商業(yè)大廈。包括目前在建的湛江國貿(mào)城市廣場，總建筑面積達(dá)32萬多平方米。其中擁有商場經(jīng)營面積達(dá)10多萬平方米，固定資產(chǎn)總值10億元，占湛江市配置中央空調(diào)大型商場面積的70%多。成功打造湛江兩大商圈湛江人民南商圈和湛江中山一路商圈。目前，這兩大商圈并肩而立，推動(dòng)湛江牢固樹立了粵西乃至北部灣地區(qū)商業(yè)強(qiáng)市的地位。這是一個(gè)年輕而充滿活力的民營企業(yè)，一個(gè)朝氣蓬勃的開拓型企業(yè)，一個(gè)蓄勢待發(fā)、擁有雄厚實(shí)力的企業(yè)。旗下?lián)碛幸恢?00多人，包括研究、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、策劃等方面專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)，年銷售額6億多元，年創(chuàng)稅收達(dá)兩千多萬元。省市領(lǐng)導(dǎo)高度評價(jià)說，2000年湛江國貿(mào)大廈的開業(yè)，20

45、02年湛江世貿(mào)大廈這艘商業(yè)航母的成功啟航，徹底改寫了湛江“大城市、小商業(yè)”的商業(yè)零售格局，開創(chuàng)了湛江現(xiàn)代商業(yè)的新時(shí)代，促使湛江現(xiàn)代商業(yè)建設(shè)走上了快車道。而更多的市民則認(rèn)為，時(shí)尚生活，從湛江國貿(mào)世貿(mào)大廈開始。在湛江如火如荼的經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮中，國貿(mào)世貿(mào)商業(yè)地產(chǎn)奉獻(xiàn)給湛江的，不僅僅是一個(gè)個(gè)商業(yè)奇跡，不僅僅是幾座商業(yè)大廈。它引導(dǎo)、改變著湛江的商業(yè)形態(tài)和湛江人的生活形態(tài)，對提高湛江城市品位，提升湛江商業(yè)檔次，增強(qiáng)湛江對周邊地區(qū)的輻射力產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，湛江市世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司目前面臨企業(yè)如何做強(qiáng)做大，如何走規(guī)范化、規(guī)模發(fā)展之路的問題，企業(yè)初創(chuàng)原始階段，原始資本積累時(shí)期，采取相互信任的兄弟朋友關(guān)系，憑

46、著義氣、良心、勤奮、誠信，在粵西地區(qū)首先引入購物中心的商業(yè)模式發(fā)展，沒有競爭對手，并以低成本、高效率、高效益發(fā)展企業(yè)，這是可行的。但隨著企業(yè)的發(fā)展?fàn)畲?，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的競爭越來越激烈時(shí)，我們面對商業(yè)地產(chǎn)從小規(guī)模、粗放型、低檔次轉(zhuǎn)向大規(guī)模、集約型、中高檔的大品牌競爭時(shí)期。如果公司經(jīng)營戰(zhàn)略不轉(zhuǎn)變，在市場的競爭當(dāng)中，就有可能越來越被動(dòng)，企業(yè)效益就會(huì)下降。目前，國貿(mào)大廈A、B座和國貿(mào)城市廣場面臨廣百、鑫海、昌大昌的競爭，即將面臨的競爭還有：怡福國際5萬平方米（計(jì)劃引進(jìn)家樂福作為主力店），金貿(mào)大廈3萬平方米，有較強(qiáng)的資金實(shí)力的開發(fā)商投資建設(shè)，榮基集團(tuán)公司開發(fā)的榮基商貿(mào)中心3萬多平方米，商業(yè)部分由著名的廣

47、州合富輝煌公司為其策劃，估計(jì)市場定位較準(zhǔn)確。等等一些項(xiàng)目上馬，即是說在人口只有30多萬人的霞山區(qū)兩年內(nèi)有大型商場總建筑面積近15萬平方米，是目前霞山區(qū)大商場面積的2.5倍。但預(yù)計(jì)這兩年社會(huì)商品零售額每年增長不會(huì)超過15%。這就出現(xiàn)霞山區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的局面。再說赤坎區(qū)人口只有20多萬，世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司旗下的世貿(mào)大廈，在2002年底開業(yè)，與愛華購物中心競爭，目前為止，商場還沒有完全招滿商家的時(shí)候，與世貿(mào)相距100米的地方，深圳國投投資建設(shè)的沃爾瑪廣場動(dòng)工在即，建設(shè)面積6萬平方米，以其實(shí)力、品牌、理念對世貿(mào)大廈必定形成強(qiáng)大的沖擊力。為此，在白熱化競爭到來之前，我們應(yīng)提前審定公司的發(fā)展戰(zhàn)略

48、。一、 與大商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合，出售5070%公司股權(quán)，以收回45億的資金，以利用此筆資金再到二、三線城市尋找暫時(shí)沒有競爭對手的商圈核心，投資建設(shè)35家現(xiàn)代購物中心，以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。同時(shí)與大商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合，進(jìn)一步整合提高現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，以提高現(xiàn)有物業(yè)的競爭力，提高收益率，降低風(fēng)險(xiǎn)。這辦法可稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。二、 利用公司現(xiàn)有的核心資源，包括品牌資源、人才資源、商業(yè)資源與商業(yè)界的名星、行家共同組建一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司，開展為房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)提供市場定位、招商、策劃、推廣、管理等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)，以收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)。與此同時(shí)，掌握大量的資訊，為開發(fā)新的項(xiàng)目提供充足的信息、數(shù)據(jù)和商家品牌。兩個(gè)板塊互動(dòng)

49、，以爭取企業(yè)效益的最大化。第四章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司戰(zhàn)略分析4.1 宏觀環(huán)境分析（PEST分析）PEST分析是指政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)對組織的影響。作為戰(zhàn)略分析的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)首先考慮那些環(huán)境影響在過去對組織是很重要的，并且考慮這些影響在未來對組織和它的競爭者重要性的變化程度，最終達(dá)到組織的能力（資源能力、人才與技術(shù)能力、生產(chǎn)能力等）與環(huán)境相匹配。4.1.1 政策環(huán)境，接連不斷的宏觀調(diào)控下 商業(yè)地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)2005年以來，接連不斷的宏觀調(diào)控政策以“連環(huán)掌”的方式打向已經(jīng)連續(xù)數(shù)年火熱的房地產(chǎn)業(yè)，土地政策、稅收政策、金融政策，“三劍合舞”，砍向投資過熱的樓市與過高的房價(jià)。雖然，這一系列調(diào)控措施沒

50、有劍指商業(yè)地產(chǎn)，但是，屬于投資型產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下無疑也會(huì)受牽連。商業(yè)地產(chǎn)不再是“香餑餑”？有人把北京的土地供應(yīng)形象地比喻為“把幾根骨頭丟給一群餓狼”，而商業(yè)用地更是近兩年來炙手可熱的“香餑餑”。然而近日，與往常瘋狂炒地皮的場景相反，中關(guān)村出現(xiàn)了商業(yè)土地拍賣備受冷落的情形：前不久，位于中關(guān)村科技園區(qū)的4塊底價(jià)超過億元的大宗地塊在土地市場掛牌后，一直少人問津，連中關(guān)村西區(qū)的兩塊商業(yè)地塊，都無人應(yīng)標(biāo)。面對如此局面，人們不禁疑問，難道商業(yè)用地已風(fēng)光不再？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是商業(yè)用地開發(fā)成本高，在宏觀調(diào)控的政策背景下，銀行貸款控制相當(dāng)嚴(yán)格，所以出現(xiàn)這種“少人問津”的情況并不難理解。中關(guān)村文化股份

51、有限公司總裁歐陽旭認(rèn)為，由于宏觀政策緊縮，將導(dǎo)致后續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不足，因此，目前已經(jīng)入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更加具有稀缺性，其價(jià)值會(huì)受到投資者的認(rèn)可。宏觀調(diào)控嚇跑了投資者？據(jù)了解，近期不少樓市投資人因受政策影響，無法再如以往一樣進(jìn)行炒號、認(rèn)購，炒家要在6月1前找到下家的時(shí)間非常緊迫，難以迅速脫手。因此，近期樓市長線投資者的比例相對短線炒家顯著增多，不少有實(shí)力的樓市投資者紛紛轉(zhuǎn)為長線投資者，投資一些有穩(wěn)定回報(bào)、有先進(jìn)的開發(fā)理念、有可信的商業(yè)管理模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。以打造北京首家文化主題商場而一舉走熱的第三極推出投資與經(jīng)營分離的管理模式打動(dòng)了不少樓市投資者。在“第三極”銷售現(xiàn)場，一位姓胡的投資者表示：“我之所以投資第三極，不僅是因?yàn)榭春眠@個(gè)項(xiàng)目在10年內(nèi)每年擁有10的固定年回報(bào)率，并且其組合了休閑、圖書、旅游、教育、健身、商務(wù)六個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，來滿足中關(guān)村地區(qū)300萬高知人群的知識性消費(fèi)、文化性休閑的需求，在商業(yè)定位上，非常準(zhǔn)確。這些讓投資者有信心，能夠確保商場的永久持續(xù)經(jīng)營?！北本┥虡I(yè)零售連鎖協(xié)會(huì)辦公室的楚東認(rèn)為，消