1、 主講：閔新聞主講：閔新聞 2011年年12月月13日日一個(gè)好的置業(yè)顧問不僅僅是銷售更一個(gè)好的置業(yè)顧問不僅僅是銷售更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求具備專業(yè)的知識(shí)、高超的銷售技巧、具備專業(yè)的知識(shí)、高超的銷售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng)的意志力、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備專業(yè)的知識(shí)是排在第一位的，可見專業(yè)的知識(shí)是排在第一位的，可見專業(yè)知識(shí)的重要性。我們只有比客專業(yè)知識(shí)的重要性。我們只有比客戶更加專業(yè)，才會(huì)讓我們的客戶更戶更加專業(yè)，才會(huì)讓我們的客戶更加信服我們，才會(huì)成功的邁出我們加信服我們，才會(huì)成功的邁出我們

2、走向這個(gè)行業(yè)的第一步。走向這個(gè)行業(yè)的第一步。 房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)權(quán)屬 建筑規(guī)劃基本概念建筑規(guī)劃基本概念 銷售相關(guān)基本概念銷售相關(guān)基本概念 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：包括： a) a) 土地土地 b) b) 建筑物及地上附著物建筑物及地上附著物 c) c) 房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有

3、所有權(quán)衍生的租賃注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 地產(chǎn)地產(chǎn) 土地和固著其上不可分割的部土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實(shí)體以及依分所共同形成的物質(zhì)實(shí)體以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。 房產(chǎn)房產(chǎn) 個(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋個(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用權(quán)的地基以及依托連同保有使用權(quán)的地基以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。 房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對(duì)其所房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對(duì)其所有房地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的有房地產(chǎn)享有占有、使用、收益

4、、處分的權(quán)利。權(quán)利。 依照法律法規(guī)對(duì)土地加以利用和對(duì)房屋依依照法律法規(guī)對(duì)土地加以利用和對(duì)房屋依法法 占有、使用、收益和有限處分的占有、使用、收益和有限處分的 權(quán)利。權(quán)利。 物業(yè)物業(yè) 指正在使用中和已經(jīng)可以投入使指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成單宗房套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體的權(quán)地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體的權(quán)益益 物業(yè)管理物業(yè)管理 指產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)共同指產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進(jìn)行維護(hù)的行為。利益進(jìn)行維護(hù)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)依照城市建設(shè)總體規(guī)

5、劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施展要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或者銷售出租商品房的行為?；蛘咪N售出租商品房的行為。 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場(chǎng)行為典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場(chǎng)行為 房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的總和。產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的總和。 房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融 為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金、為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金

6、、提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨詢的金融活動(dòng)。詢的金融活動(dòng)。 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)建筑業(yè) 從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它 的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房

7、地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 按用途劃分按用途劃分 a) a) 居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn) b) b) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) c) c) 旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn) d) d) 工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn) e) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)權(quán)屬 房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，已經(jīng)有上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。其可用圖、檔、卡、冊(cè)等形式表現(xiàn)。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)。以房

8、地產(chǎn)為標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)。 房地產(chǎn)權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利人 擁有土地的使用權(quán)及其上得房屋所有權(quán)的產(chǎn)擁有土地的使用權(quán)及其上得房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)人。權(quán)人。 房地產(chǎn)權(quán)管理房地產(chǎn)權(quán)管理 房地產(chǎn)行政管理部門為保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，房地產(chǎn)行政管理部門為保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得、滅失及合法變動(dòng)行為對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得、滅失及合法變動(dòng)行為的確認(rèn)所實(shí)施的管理行為。的確認(rèn)所實(shí)施的管理行為。 房地產(chǎn)產(chǎn)籍房地產(chǎn)產(chǎn)籍 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案、圖紙以及賬冊(cè)、表卡等房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案、圖紙以及賬冊(cè)、表卡等其他反應(yīng)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。其他反應(yīng)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記 土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記

9、發(fā)證制度的總稱 房地產(chǎn)權(quán)屬總登記房地產(chǎn)權(quán)屬總登記 縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行一次性的、統(tǒng)一的、全面的房屋權(quán)屬登記。總登記是靜態(tài)登記 房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初始登記 在依法取得的土地上，新建成的房屋權(quán)利人持有關(guān)證明文件，到縣級(jí)以上的房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 房地產(chǎn)因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、判決等愿意你致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬情況變化后的轉(zhuǎn)移登記。 房地產(chǎn)變更登記房地產(chǎn)變更登記 房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，當(dāng)事人申請(qǐng)權(quán)屬情況變化后的登記。 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登

10、記房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，權(quán)利人申請(qǐng)的權(quán)利登記。 房地產(chǎn)注銷登記房地產(chǎn)注銷登記 因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)利喪失時(shí)，原權(quán)利人申請(qǐng)的注銷登記。 房地產(chǎn)相對(duì)滅失房地產(chǎn)相對(duì)滅失 某一特定的產(chǎn)權(quán)人失去了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但其他人仍可取得其產(chǎn)權(quán)。 房地產(chǎn)絕對(duì)滅失房地產(chǎn)絕對(duì)滅失 房地產(chǎn)作為物質(zhì)形態(tài)的喪失。 土地登記土地登記 縣以上人民政府依法將土地的權(quán)屬、面積、用途等情況登記在專門的簿冊(cè)上，同時(shí)向土地的所有者、土地使用者確認(rèn)，辦法有關(guān)土地權(quán)屬證書的一種法制制度。 土地使用權(quán)總登記土地使用權(quán)總登記 在一定時(shí)間你，對(duì)一個(gè)市或一個(gè)縣行政區(qū)域內(nèi)全部城鎮(zhèn)土地進(jìn)行

11、的普遍登記。 土地使用權(quán)初始登記土地使用權(quán)初始登記 以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利人，持有關(guān)文件，向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門申請(qǐng)的土地使用權(quán)屬登記。 地籍地籍 記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的籍冊(cè)。 房屋分層分戶平面圖房屋分層分戶平面圖 在房地產(chǎn)分丘平面圖的基礎(chǔ)上，以一戶房屋所有權(quán)為單位，繪制成德房屋全屬范圍的細(xì)部圖。 房屋產(chǎn)別房屋產(chǎn)別 房屋財(cái)產(chǎn)按其所有權(quán)歸屬和管理形式不同而劃分的類別。 房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋的建筑面積。 公有房屋公有房屋 所有權(quán)歸國(guó)家或者集體所有的建筑面所有權(quán)歸國(guó)家或者集體所有的建筑面積。積。 異產(chǎn)毗鄰異產(chǎn)

12、毗鄰 不同歸屬的房產(chǎn)，其結(jié)構(gòu)相連或具有不同歸屬的房產(chǎn)，其結(jié)構(gòu)相連或具有共同部位，共有或共用設(shè)施、設(shè)備和共同部位，共有或共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑的房屋。附屬建筑的房屋。 專有所有權(quán)專有所有權(quán) 一幢建筑物，有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人共同一幢建筑物，有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人共同擁有時(shí)，各房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑物在構(gòu)擁有時(shí)，各房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑物在構(gòu)造上能明確區(qū)分的專有部分享有的所造上能明確區(qū)分的專有部分享有的所有權(quán)。有權(quán)。 房地產(chǎn)共有權(quán)房地產(chǎn)共有權(quán) 兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共有一宗房地產(chǎn)或一宗房地產(chǎn)某一部分的權(quán)益。 共有面積共有面積 為多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人所共同擁有的建筑物面積，不分份額。 房地產(chǎn)抵押人房地產(chǎn)抵押人 在房地產(chǎn)抵押合

13、同依法成立時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有的方式，向相對(duì)人提供債務(wù)擔(dān)保的債務(wù)人。 房地產(chǎn)抵押權(quán)人房地產(chǎn)抵押權(quán)人 在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)相對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)利人的債權(quán)人。低層住宅：為低層住宅：為1-31-3層（且建筑高度不大于層（且建筑高度不大于1111米）米）多層住宅：為多層住宅：為4-64-6層（且建筑高度不大于層（且建筑高度不大于2424米）米）中高層住宅：為中高層住宅：為7-97-9層（且建筑高度不大于層（且建筑高度不大于3030米）（不含米）（不含6 6躍躍7 7）1010層及層及1010層以上為高層住宅層以上為高層住宅超高層：建筑高度大于超高層：建筑高度大于100100米的民用建筑為

14、超高層。米的民用建筑為超高層。習(xí)慣稱呼：習(xí)慣稱呼：7-117-11層為小高層住宅層為小高層住宅1616層以上為高層住宅層以上為高層住宅4040層以上為超高層層以上為超高層 居住小區(qū)居住小區(qū) 以住宅樓房為主體并配有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化教育、娛樂、綠化、共用和公共設(shè)施等而形成的居民生活區(qū)。 房屋設(shè)備房屋設(shè)備 房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡(jiǎn)稱。它是房屋建筑實(shí)體的一部分。 用途轉(zhuǎn)變用途轉(zhuǎn)變 將某種用途的物業(yè)改變?yōu)榱硪环N用途。 住宅共用設(shè)施設(shè)備住宅共用設(shè)施設(shè)備 住宅樓由多個(gè)所用人共同擁有時(shí)，其共用的房屋的設(shè)施設(shè)備。 共用建筑面積共用建筑面積 商品房銷售時(shí)，不能由各購(gòu)房業(yè)主獨(dú)自使用，而為全體業(yè)主共用的部分 前期物業(yè)管

15、理前期物業(yè)管理 房屋自出售之日起至物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。 物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位 依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 物業(yè)管理接管驗(yàn)收物業(yè)管理接管驗(yàn)收 物業(yè)所有人將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理單位時(shí)，雙方就物業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行清點(diǎn)、檢驗(yàn)、驗(yàn)收、記錄和交接工作。物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理收費(fèi) 物業(yè)管理單位接收產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理單位接收產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、維護(hù)和提供其他相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。管理、維護(hù)和提供其他相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理收入物業(yè)管理收入 物業(yè)管理企業(yè)

16、向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。務(wù)收費(fèi)、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。維修基金維修基金 商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共有商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共有部位、公有設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基部位、公有設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。金。業(yè)主公約業(yè)主公約 業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為準(zhǔn)則。行為準(zhǔn)則。 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書土地使用權(quán)出讓合同書的的用地，

17、其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。者其他用地五十年。住宅用地住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間宅間 小路）的總稱。小路）的總稱。配建設(shè)施配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)：與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)

18、施、道路和公共綠地的總稱。施、道路和公共綠地的總稱。建筑間距建筑間距：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離所需日照量而保持的一定間隔距離公建用地公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局

19、、居委會(huì)、派出所等用地。服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。 各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽(yáng)臺(tái)、雨窗等基本部分所組成；此外，還有陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、窗臺(tái)、雨水管、明溝或散水，以篷、臺(tái)階、窗臺(tái)、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構(gòu)配件及其它一些構(gòu)配件。 1. 1.基礎(chǔ)基礎(chǔ)： 位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷載傳遞

20、給地基全部荷載傳遞給地基 2. 2.墻墻： 外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用 內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用 承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用 非承重墻起分割作用非承重墻起分割作用 3.柱柱： 將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件 梁梁： 將支承其上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件將支承其上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件 4.樓板層、地面樓板層、地面： 將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層，并承受作用在其上的荷載，將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層，

21、并承受作用在其上的荷載，連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。 5. 樓梯樓梯：房屋的垂直交通設(shè)施：房屋的垂直交通設(shè)施 6.屋頂屋頂： 位于房屋的最上部，它是承重結(jié)構(gòu)，也是圍護(hù)結(jié)構(gòu)，承受作用在其上的荷位于房屋的最上部，它是承重結(jié)構(gòu)，也是圍護(hù)結(jié)構(gòu)，承受作用在其上的荷載，連同自重一起，傳給墻或其它的承重構(gòu)件，同時(shí)起抵御風(fēng)霜雨雪和載，連同自重一起，傳給墻或其它的承重構(gòu)件，同時(shí)起抵御風(fēng)霜雨雪和保溫隔熱等作用保溫隔熱等作用 7.門窗門窗： 門的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，還可供眺望之門的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，還可供眺望之用。用。

22、板樓板樓：在板樓的平面圖上，長(zhǎng)度要明顯大于寬度，其外行為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)長(zhǎng)方形，通常采用一梯兩戶布局，戶戶朝陽(yáng)，南北通透，公攤小。 特點(diǎn)：南北通透，便于通風(fēng)采光；而且戶型方正，平面布局合理；面積充裕，戶型容易出精品；均好性強(qiáng)；面積使用率高。不足之處在于戶型格局不宜改造。 塔樓塔樓：以電梯、樓梯為核心布局，通常為一梯六到八戶，從塔樓平面圖看，它樓的平面長(zhǎng)度和寬度大致相同。特點(diǎn)：節(jié)約土地資源空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光 不能保證面積使用率不高，存在“灰色空間” 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶

23、裝配而成的住宅。 優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的使用空間 缺點(diǎn)：抗震性能差，不宜家具布置和裝修 剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 特點(diǎn)：剛度大、空間整特點(diǎn)：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗震性能，不足之有良好的抗震性能，不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大處在于結(jié)構(gòu)自

24、重大 框剪結(jié)構(gòu)：框架框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。 特點(diǎn)：一般樓梯間和特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房多，可以方便住戶更改房間。現(xiàn)在一般二十幾層的間?，F(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)住宅樓都是框架剪力墻結(jié)

25、構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑挘?dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑?，就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。者鋼結(jié)構(gòu)。樓花樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房?，F(xiàn)房現(xiàn)房：消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證明的商品房。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂

26、僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。躍層式商品房躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。錯(cuò)層式商品房錯(cuò)層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開處有樓梯連接。商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭辦公場(chǎng)所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。TOWNHOUSETOWNHOUSE:聯(lián)排別墅，其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建

27、的市民城區(qū)房屋。會(huì)所：會(huì)所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放）外飄窗外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。限度的感受自然；通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法）（面積計(jì)算方法）中空玻璃中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組

28、合，兩層玻璃之間必須形成真空或多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃中空玻璃”。陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。空間。露臺(tái)露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺(tái)。結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺(tái)。玄關(guān)：玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。其作

29、用為功能過渡或增加居一個(gè)緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。室的私密性。開間：開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔远ㄎ惠S線之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故稱開間。然間寬度而言，故稱開間。進(jìn)深進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高：層高：下層地板面到上層樓板上表面之間下

30、層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。的豎向尺寸。凈高：凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。的垂線距離。 （凈高（凈高 層高樓板厚度）層高樓板厚度）房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)

31、者依法擁有房屋所有權(quán)：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。的房屋建筑面積。房屋預(yù)測(cè)面積房屋預(yù)測(cè)面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開發(fā)商進(jìn)行合法銷個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實(shí)測(cè)面積房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算得出的面構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)

32、、繪圖、計(jì)算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽(yáng)臺(tái)面的投影；全封閉陽(yáng)臺(tái)100%100%計(jì)算面積，半封閉計(jì)算面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)50%50%計(jì)算面積。計(jì)算面積。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積?；虺兄貕w的面積。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積= =套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+ +套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積

33、+ +陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建筑面積臺(tái)建筑面積分?jǐn)偣妹娣e分?jǐn)偣妹娣e= =建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積建筑面積= =商品房銷售面積商品房銷售面積= =套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+ +分?jǐn)偡謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e公用建筑面積 聯(lián)系： 扣扣（閔老師）：七九三五八二六八二扣扣（閔老師）：七九三五八二六八二 扣扣（助理）：六五一四一四七九二扣扣（助理）：六五一四一四七九二 閔老師電話微信：一三八一五八八五五六八閔老師電話微信：一三八一五八八五五六八 助理小云微信：一八九三零四零九四六九助理小云微信：一八九三零四零九四六九建筑容積率建筑容積率總建筑面積總用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）建筑密度（建筑覆蓋率）建

34、筑基底總面積總用地面積100%綠化率綠化率各類綠地總面積總用地面積100%（住宅項(xiàng)目綠化率應(yīng)不低于30%）面積誤差比面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100%合同約定面積分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和套內(nèi)建筑面積之和出房率（得房率）、實(shí)用率出房率（得房率）、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積建筑面積100% 使用率使用率=套內(nèi)使用面積建筑面積100%國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：

35、是建設(shè)單位在向土地管理：是建設(shè)單位在向土地管理局申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門局申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證：是指項(xiàng)目開工前隊(duì)伍招標(biāo)：是指項(xiàng)目開工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件的到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件的憑證。憑證。商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證：指開發(fā)商在投入方：指開發(fā)商在投入方面達(dá)到國(guó)家要求，有條件對(duì)外銷售房屋的憑證。面達(dá)到國(guó)家要求，有條件對(duì)外銷售房屋的憑證。住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書：開發(fā)商對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)：開發(fā)商對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。量責(zé)任的法律文件。住宅使用說明書住宅使用說明書：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注