1、討論人均商業(yè)面積的計算口徑在很多的商業(yè)地產(chǎn)報告中,都提到了人均商業(yè)面積，將城市人均商業(yè)面積與國外發(fā)達城市的人均商業(yè)面積進行對比，那么人均商業(yè)面積計算的口徑是什么？中國的商業(yè)是比較特殊的，除大型的商業(yè)中心外，有很多的臨街商業(yè)網(wǎng)點（門面），專業(yè)市場群等，計算口徑是不是所有的商業(yè)面積都應該計算進去呢？國外的計算口徑又是怎樣的？希望大家討論一下！均商業(yè)面積的國際慣例并不存在。稍微有點經(jīng)濟學常識的人都知道，國際公認和國際慣例要言之有據(jù)，然而，這個所謂的“國際標準”在中國如此堂而皇之，大行其道，說來也是學術(shù)界不夠嚴謹，導致人云亦云，以訛傳訛，毒害了決策層和實業(yè)層。能否界定清楚“城市人均商業(yè)面積”，至少要研

2、究對其有直接影響的四項因素：與消費者單位時間內(nèi)購買商品的數(shù)量和次數(shù)有關(guān)。首先，商業(yè)面積在使用過程中的特點是：消費者和用戶在購買商品和服務時，只是在購買過程時間段內(nèi)占用了商業(yè)面積。即在單位營業(yè)時間內(nèi)（例如一天），同一平方米的商業(yè)面積會被多個不同顧客在一天內(nèi)的不同時間段內(nèi)共同占用過。其次，在正常的消費水平、以年為單位的時間段內(nèi)，消費者購買商品的數(shù)量與購買次數(shù)成反比，每次購買的數(shù)量越大（?。荒陜?nèi)消費者購買次數(shù)就越少（多）。與消費者的購買行為規(guī)律和分布有關(guān)。消費者在單位時間內(nèi)（例如一年），由于購買的商品種類、檔次、價格和目的的不同而會選擇不同的購買地點和購買方式。這樣，消費者在單位時間內(nèi)的商品購買

3、總額，會分配在城市內(nèi)不同商業(yè)區(qū)域的不同業(yè)態(tài)的不同營業(yè)面積中。另外，消費者由于居住地的分布等原因也會形成其購買活動范圍在城區(qū)和街區(qū)分布的疏密不均現(xiàn)象。與消費者的需求結(jié)構(gòu)與零售業(yè)態(tài)的供給結(jié)構(gòu)有關(guān)。消費者的需求結(jié)構(gòu)會由于收入水平、社會商品的供給種類、生活與消費觀念的發(fā)展變化而變化；同時，零售業(yè)態(tài)與銷售方式也會由于消費者需求結(jié)構(gòu)、市場競爭、相關(guān)科技的應用等因素的發(fā)展變化而變化。與城市的經(jīng)濟發(fā)展及城市交易功能水平有關(guān)。城市的經(jīng)濟發(fā)展及市場交易功能水平越高，以該城市為中心的經(jīng)濟圈范圍就越大，各種交易活動在規(guī)模、方式、種類、頻率等方面的水平也就越高，便會大大提升城市商業(yè)總面積的需求量，以及單位商業(yè)面積的使用

4、效率。反之，若城市的經(jīng)濟發(fā)展及交易功能水平都比較低，自然對城市的商業(yè)總面積和單位商業(yè)面積的使用效率也會比較低，在現(xiàn)實的商業(yè)活動中，以上四項因素疊加在一起綜合形成了相當復雜的動態(tài)性影響因素體系，使我們根本無法計算出符合這些復雜運行規(guī)律與要求的“人均商業(yè)面積”來。因此，將“人均商業(yè)面積”指標作為城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的依據(jù)是錯誤的。退一步說，在中國計算人均商業(yè)面積要十分謹慎，至少有兩點值得警覺。第一，人均是指的常住人口，還是包括流動人口在內(nèi)的所有人口？第二，商業(yè)面積是如何統(tǒng)計出來的？眾所周知，現(xiàn)在的許多統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在著嚴重殘缺，尤其是在商業(yè)設施方面的統(tǒng)計更是如此。統(tǒng)計存在嚴重滯后，往往無法真實反映實際的狀

5、況。所以，當一些企業(yè)憑借公開的統(tǒng)計進行決策，希望對目標地區(qū)“一劍封喉”時，結(jié)果可能是血本無歸。之所以說人均商業(yè)面積可能存在誤導，主要是因為平均狀況下掩蓋了不平均的分布狀況，具體而言，在同一城市的不同區(qū)域可能存在著不同的商業(yè)設施的分布結(jié)構(gòu)，存在著不同的人口分布結(jié)構(gòu)，因此，即使北京的人均商業(yè)設施是一樣的，但是，對于不同區(qū)域的消費者平均的商業(yè)服務設施的面積是不同的。以北京為例，2004年底北京市4個城區(qū)常住人口為200.4萬人，占13.4%；4個近郊區(qū)為727.2萬人，占48.7%；10個遠郊區(qū)縣為565.1萬人，占37.9%。從人口密度看，全市常住人口密度為每平方公里888人，地區(qū)分布呈梯度變化，

6、即城區(qū)人口密度最高，為23008人/平方公里；近郊區(qū)次之，為5669人/平方公里；遠郊區(qū)縣最低，每平方公里只有366人。城區(qū)的人口密度是近郊區(qū)的4倍、遠郊區(qū)縣的63倍；近郊區(qū)的人口密度是遠郊區(qū)縣的15倍。因此，各類數(shù)據(jù)顯示，北京的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大面積閑置狀況，但是，北京回龍觀居住人口已近20萬人，回龍觀社區(qū)商業(yè)面積近12.5萬平方米，而商業(yè)面積占總建筑面積的2，調(diào)查顯示，有近六成的回龍觀居民對該地的商業(yè)設施不滿意。評價商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的惟一標準不是人均商業(yè)面積，而是商業(yè)地產(chǎn)是否能夠持續(xù)經(jīng)營和不斷升值。商業(yè)地產(chǎn)能否贏利取決于項目的前期考察與可行性分析，取決于項目的設計、賣場的概念與建設、后期物業(yè)管

7、理、市政環(huán)境、消費水平等眾多因素。當東方廣場在王府井商業(yè)區(qū)建造之時，有的專家預言：賣場過剩，東方廣場建成之時就是其關(guān)門破產(chǎn)之日；如今，東方廣場中的東方新天地購物中心卻呈現(xiàn)出火爆的熱賣場面。如何界定商業(yè)分布的合理性？如此一來，在城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，既然不能使用“城市人均商業(yè)面積”指標，那么該選取什么作為科學的指標呢？可以通過探討“城市商業(yè)面積”的若干理論方法來解決相關(guān)問題。判斷和界定城市商業(yè)面積分布的合理性可通過以下三種相互關(guān)聯(lián)的方法來解決：同等條件下同類業(yè)態(tài)的平均銷售額水平（簡稱A）。同等條件是指：同類業(yè)態(tài)、大致相同的商業(yè)地理位置、基本相等的營業(yè)面積和合理的經(jīng)營效益。該指標的具體含義是：以城市

8、內(nèi)同等條件下的若干個同類業(yè)態(tài)各自的年銷售額數(shù)據(jù)，求出同等條件下同類業(yè)態(tài)的年平均銷售總額水平和每平方米平均銷售額水平。全城同類業(yè)態(tài)的現(xiàn)有營業(yè)面積總量（簡稱B）與某類業(yè)態(tài)的主營業(yè)務相關(guān)的某商品分類的全城全年消費總額（簡稱C）之間的對應關(guān)系。其中C的具體含義是：將消費需求按對應業(yè)態(tài)的主營商品分為“生活必需的各類食品”、“日用百貨”、“家用電器”、“裝飾材料”等大類，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，求出全城當年這些分類商品各自的消費總額，以及年增加幅度。B和C的對應關(guān)系指標的計算方法和含義是：首先，用A（同類業(yè)態(tài)合理經(jīng)營效益水平下單位平方米年銷售額），乘以B（全城同類業(yè)態(tài)現(xiàn)有營業(yè)面積總量），得出“城市全部某類業(yè)態(tài)現(xiàn)存營

9、業(yè)總面積在合理盈利狀態(tài)下已達到的理論年銷售總額”數(shù)據(jù)（簡稱D）。其次，再用D與C的數(shù)據(jù)進行動態(tài)比較（要考慮消費額的增長率）。如城市現(xiàn)有超市和菜市場的營業(yè)總面積已達到的理論年銷售總額，與“生活必需的各類食品”的全城實際年消費總額相比等等，得出全城經(jīng)營同類業(yè)態(tài)的營業(yè)供給總面積與需求總量之間的大致對應關(guān)系。該指標的意義是，通過該對應關(guān)系的數(shù)據(jù)研究，可大致掌握全城某類業(yè)態(tài)總營業(yè)面積供給的余缺狀態(tài)。城市各區(qū)域性商區(qū)內(nèi)（商業(yè)街區(qū)、商住或者家屬院集中區(qū)等）各類業(yè)態(tài)各自的營業(yè)面積與同區(qū)域內(nèi)實際需求量之間的對應關(guān)系。先使用A乘以該商區(qū)內(nèi)某類業(yè)態(tài)的現(xiàn)有營業(yè)面積總量，得出該商區(qū)內(nèi)某業(yè)態(tài)對某類商品的現(xiàn)實供給能力D;再

10、通過調(diào)查，得出單位時間（年）該商區(qū)內(nèi)消費者對該類業(yè)態(tài)的主營商品的消費總額C和年增長水平。通過D與C的對比，便可得出該商區(qū)內(nèi)某類業(yè)態(tài)與實際市場需求之間的大致平衡關(guān)系。以上方法不僅對城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃有一定的理論指導意義，而且對于連鎖經(jīng)營企業(yè)在同城內(nèi)連鎖分店的布局也有十分現(xiàn)實的理論指導意義。上述可以做為一個理論依據(jù)在住宅社區(qū)建商業(yè)通常也沒有一個可以拿來就套的標準有兩種可以做參考的比較簡單的方法：一是按社區(qū)規(guī)劃總建筑面積的3%-5%去建設商業(yè)網(wǎng)點；一是按城市規(guī)劃里所說的700平方/千人；社區(qū)內(nèi)還不到但是這兩種都要去調(diào)整，都是不準確的拿來就套用其實是不負責任的做法要分析你的城市、你的區(qū)域的商業(yè)特點去做比如我們有個項目總建面62000平方，商業(yè)做了13000平方，占了20%，1000人商業(yè)賣得十分火爆，就是因為處在了比較好的區(qū)域，地塊臨街面又長，有條件