1、第五章收益法了解：收益法的根本概念、原理、方法掌握：收益復(fù)原法運(yùn)用于評(píng)價(jià)實(shí)例了解：資本化率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、可繼續(xù)租金等概念一、概念 估計(jì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膹?fù)原利率，將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)錢或價(jià)值的方法。 所得貨幣價(jià)值總額稱為收益價(jià)錢、收益價(jià)值或資本價(jià)值。 二、適用范圍 有收益：出租物業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)和混合運(yùn)用房地產(chǎn)。有潛在收益的房地產(chǎn)：具有收益才干的屬性。 三、實(shí)際根據(jù) 預(yù)期原理：正常的、繼續(xù)性收益，有時(shí)是有期限的。 4-1 收益法概述適用性 具備獲取經(jīng)濟(jì)收益才干的房地產(chǎn)物業(yè)。 不論估價(jià)對(duì)象當(dāng)前能否實(shí)踐作為收益性物業(yè)運(yùn)用。 不適用于公用、公益性

2、房地產(chǎn)的估價(jià)。優(yōu)點(diǎn) 估價(jià)原理與投資者的決策過(guò)程具有一致性，估價(jià)結(jié)果易于得到認(rèn)可。 具有較強(qiáng)的實(shí)際優(yōu)勢(shì)。局限性 估價(jià)師在收益率/資本化率、未來(lái)凈收益等方面的客觀判別對(duì)估價(jià)結(jié)果具有高度影響。四、收益法的特點(diǎn)五、操作步驟 1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 2、估算潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下可獲得的收入 3、估算有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等緣由呵斥的收入損失所得到的收入 4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常消費(fèi)、運(yùn)營(yíng)或運(yùn)用必需支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收益 5、估算凈收益 凈收益有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 6、選用適當(dāng)?shù)膹?fù)原利率 7、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)錢

3、 4-2 收益復(fù)原法的計(jì)算公式 一、普通公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an通常以年為單位V價(jià)錢 ai凈收益 n收益期限 r復(fù)原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an1、復(fù)原率不變2、凈收益每年不變且復(fù)原率不變 a1=a2=a3=an=a N 有限年公式無(wú)限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a0r1公式用途：直接用于計(jì)算價(jià)錢； 不同年限價(jià)錢的換算； 用于比較法中土地運(yùn)用權(quán)年限修正比較不同年限價(jià)錢的高低. 例4-1：某房地產(chǎn)于2021年4月1日以出讓方

4、式獲得50年的土地運(yùn)用權(quán)后經(jīng)建立并投入運(yùn)用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為10萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為7.5%。試評(píng)價(jià)該宗房地產(chǎn)于2021年4月1日的收益價(jià)錢。 例4-2 知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢為5000元/，對(duì)應(yīng)的復(fù)原利率為8%，試求假設(shè)其土地運(yùn)用權(quán)為50年、復(fù)原利率為10%下的價(jià)錢。 例4-3：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)10000元/，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)9000元/。假設(shè)復(fù)原利率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)錢的高低。 計(jì)算A房地產(chǎn)30年的收益價(jià)錢:市場(chǎng)比較法中土地運(yùn)用權(quán)年限修正 VA=VAK情K日K區(qū)K個(gè) K容 K年

5、回想例44： 某宗工業(yè)用地運(yùn)用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的臨近地塊的地價(jià)為1500元/平方米，該類似不動(dòng)產(chǎn)的土地運(yùn)用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與該案例除年限不同外，其他均一樣。知現(xiàn)行土地復(fù)原利率為6。求該宗工業(yè)用地的價(jià)錢。 所需年數(shù)還原率萬(wàn)分接近千分接近百分接近2%465 349 233 3%312 234 156 4%235 176 117 5%189 142 94 6%158 119 79 7%136 102 68 8%120 90 60 9%107 80 53 10%97 72 48 11%88 66 44 12%81 61 41 13%75 57 38 14%70 53 35 15

6、%66 49 33 16%62 47 31 17%59 44 29 18%56 42 28 19%53 40 26 20%51 38 25 21%48 36 24 22%46 35 23 23%44 33 22 24%43 32 21 25%41 31 21 a發(fā)生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a a0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a aa發(fā)生在期中二、純收益是等比例變化有限年公式n= 無(wú)限年公式r=g 有限年0 1 2 3 n a a(1+g) a(1+g)2 a(1+g)n-1 ai=a(1+g)i-1例45

7、 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地運(yùn)用年限70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已運(yùn)用了5年；估計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為8萬(wàn)元，以后每年凈收益會(huì)在上一年的根底上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢。 三、純收益按一定數(shù)額遞增有限年無(wú)限年0 1 2 3 n a a+b a+2b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b例4-6 某宗房地產(chǎn)估計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為8萬(wàn)元，以后每年的凈收益會(huì)在上一年的根底上添加1萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢。 遞減沒(méi)有無(wú)限年四、預(yù)知假設(shè)干年以前的凈收益和假設(shè)干年后的房地產(chǎn)價(jià)錢 Vt a1 a2 a

8、3 at 0 1 2 3 t 例 4-7 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)錢為3000元/，年凈收益為200元/，復(fù)原利率為8.5%。現(xiàn)獲知該地域?qū)⑴d建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入運(yùn)用，估計(jì)新火車站建成投入運(yùn)用后，新火車站地域該類房地產(chǎn)的價(jià)錢將到達(dá)5000元/。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢會(huì)有什么變化？ 例 4-8 估計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)兩年的凈收益分別為55萬(wàn)元和60.5萬(wàn)元，兩年后此房地產(chǎn)的價(jià)錢比如今上漲10%。該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)如今的價(jià)錢。 4-3 純收益及收益年限確實(shí)定 房地產(chǎn)價(jià)錢的高低取決于3個(gè)要素： 1、可獲凈收益的大小，即ai的大??；2、獲得該

9、凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。 一、純收益 凈收益一凈收益的計(jì)算公式 凈收益=潛在毛收入-空置等呵斥的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下可獲得的收入。 有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等緣由呵斥的收入損失所得到的收入。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常運(yùn)用必需支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收益 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 凈收益 有效毛收入1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率一凈收益的計(jì)算公式 二不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益=租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi) 2、直接運(yùn)營(yíng)型房

10、地產(chǎn)凈收益的求取 1商業(yè) 凈收益商品銷售收入商品銷售本錢 商業(yè)利潤(rùn) 2工業(yè) 凈收益銷售收入消費(fèi)本錢 消費(fèi)利潤(rùn) 3農(nóng)地 3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 三有形收益和無(wú)形收益 四實(shí)踐收益和客觀收益 實(shí)踐收益 在現(xiàn)狀下實(shí)踐獲得的收益 客觀收益 普通正常收益 強(qiáng)調(diào)運(yùn)用客觀收益作為估價(jià)的根據(jù) 五確定凈收益時(shí)易出現(xiàn)的問(wèn)題 1不屬于不動(dòng)產(chǎn)的收益卻歸入不動(dòng)產(chǎn)所屬 2錯(cuò)將不可繼續(xù)的收益作為客觀收益 3錯(cuò)將不動(dòng)產(chǎn)實(shí)踐收益作為客觀收益 4沒(méi)有按照最正確最有效運(yùn)用原那么估計(jì)不動(dòng)產(chǎn) 未來(lái)的凈收益 5漏算收入或本錢。例如租賃保證金的利息 等等例4-9 某商店的土地運(yùn)用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計(jì)。該商店共兩

11、層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試估算該商場(chǎng)2003年12月1日帶租約出賣時(shí)的正常價(jià)錢。 1商店一層價(jià)錢計(jì)算 a內(nèi)=2001801-25%12=32.40萬(wàn)元a外=2002001-25%12=36.00萬(wàn)元 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi) a內(nèi) a內(nèi) a外 a外 0 1 2 3 . . 362二層價(jià)錢計(jì)算 a=2

12、001201-25%12=21.60萬(wàn)元 V=V1+V2=375.69+229.21=604.90萬(wàn)元 例4-9例 題 某宗房地產(chǎn)收益年限40年，斷定其未來(lái)凈收益每年不變，經(jīng)過(guò)資料分析得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，復(fù)原利率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢。二、收益年限確實(shí)定 收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。收益年限應(yīng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定、合同商定等的根底上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。一土地估價(jià) 根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)年限來(lái)確定 二建筑物估價(jià) 根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定 三房地產(chǎn)估價(jià) 土地的運(yùn)用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系1、

13、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地運(yùn)用權(quán)年限一同終了 根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限 n403532年 0 n土地40年建3年建筑物50年已用5年2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地運(yùn)用權(quán)年限而終了 以t50545計(jì)算價(jià)錢V0 求取t年剩余土地價(jià)值VL 土地70年建2年用5年建筑物50年 VO VL 0 t【例】某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，以后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；估計(jì)，2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2021年底起每年可獲得凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試?yán)?/p>

14、用上述資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價(jià)錢。【解】留意區(qū)分過(guò)去收益與未來(lái)收益問(wèn)題。該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價(jià)錢為：4-4 剩余技術(shù)原理土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù) 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價(jià)值 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價(jià)值 1.土地與建筑物的組合房地產(chǎn)綜合資本化率是求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。在評(píng)價(jià)土地與建筑物合成體的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益，同時(shí)選用綜合資本化率將其資本化。土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。 這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益該當(dāng)是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益)，不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。房屋資

15、本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。 這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益該當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益)，不包含土地帶來(lái)的凈收益。 綜合資本化率(R0)、土地資本化率(RL)、房屋資本化率(RB)三者 的關(guān)系(1)式中：VL-土地價(jià)值VB房屋價(jià)值【例】某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%。由可比實(shí)例求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。求綜合資本化率?！窘狻?綜合資本化率計(jì)算如下： R0=LRL+BRB =40%6%+60%8% =7.2%2.土地剩余技術(shù) 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但假設(shè)采用收益法以外的方法(如本錢法)能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，那么可利用收益法公式求得歸屬于

16、建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率予以資本化，即可求得土地的價(jià)值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。無(wú)限年期的土地剩余技術(shù)的公式為：式中:VL土地價(jià)值； AO土地與建筑物共同的凈收益； VB建筑物價(jià)值非收益法求??； RB建筑物資本化率； RL土地資本化率。在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)的公式為： 式中: -建筑物報(bào)酬率； -土地報(bào)酬率。 【例】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。無(wú)

17、限年期【解】該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值 =260+200=460(萬(wàn)元)3.房屋剩余技術(shù) 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但假設(shè)采用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)值時(shí)，那么可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報(bào)酬率予以資本化，即可求得建筑物的價(jià)值。這種剩余技術(shù)稱為建筑物剩余技術(shù)。 無(wú)限年期的建筑物剩余技術(shù)的公式為: 在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)的公式為：例 某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬(wàn)元，建筑物價(jià)值2000萬(wàn)

18、元，建筑物復(fù)原利率8%，土地復(fù)原利率6%，收益年限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價(jià)值。 V=VL+VB 4-5 收益法的運(yùn)用實(shí)例估價(jià)對(duì)象概略：2層樓的賓館，2003年7月20日建成投入運(yùn)用。擁有46間客房，其中32個(gè)單間，其他為標(biāo)間。客房的運(yùn)用面積為1158平方米；年?duì)I業(yè)天數(shù)351天。賓館占地628平方米，建筑本錢為1780000元。該賓館的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。土地以出讓方式于2001年7月20日獲得50年的運(yùn)用權(quán)。估價(jià)要求：評(píng)價(jià)該房地產(chǎn)2021年7月20日的市場(chǎng)價(jià)值?？煽抠Y料：類似賓館的單間價(jià)錢500元/天，標(biāo)間650元/天，平均入住率為50%。房地產(chǎn)的復(fù)原率為10%。 維護(hù)本錢占建筑本錢的0.6%；管理本錢為有效毛收益的6%；租金損失風(fēng)險(xiǎn)為有效毛收益的4%。其他皆歸賓館收益。 土地運(yùn)用權(quán)屆滿，由政府無(wú)償收回土地及其建筑物。解答：該房地產(chǎn)是運(yùn)營(yíng)物業(yè)，屬收益不動(dòng)產(chǎn)，故適用收益法評(píng)價(jià)其市場(chǎng)價(jià)值。