1、1本報(bào)告的匯報(bào)綱要 第一章 熟悉建業(yè) 走進(jìn)建業(yè)、了解建業(yè) 第三章 項(xiàng)目定位 解析項(xiàng)目、精準(zhǔn)定位 第四章 項(xiàng)目推廣 策略推廣、運(yùn)籌天下 第五章 視覺(jué)表現(xiàn) 王者之劍、創(chuàng)意致勝 第二章 市場(chǎng)研判 洞悉市場(chǎng)、運(yùn)籌帷幄2熟悉建業(yè)走進(jìn)建業(yè)、了解建業(yè)第一章3建業(yè)，城市運(yùn)營(yíng)商、生活領(lǐng)舞者4企業(yè)精神：追求卓越，堅(jiān)忍圖成 企業(yè)風(fēng)格：大氣、執(zhí)著、堅(jiān)毅、厚重、厚積薄發(fā)企業(yè)目標(biāo)：在鹽堿地里長(zhǎng)出參天大樹(shù)生存之道：適應(yīng)利用改造企業(yè)信條：一分耕耘，一分收獲企業(yè)文化特征：守信用 負(fù)責(zé)任 走正道 務(wù)正業(yè)企業(yè)核心價(jià)值觀：根植中原造福百姓深刻的文化烙?。簣?jiān)忍、自省、責(zé)任感、理想主義企業(yè)的理想與使命：讓河南人民都住上好房子建業(yè)集團(tuán)品格

2、定乾坤51、15年積淀，實(shí)力雄厚：建業(yè)15年來(lái)以“根植中原，造福百姓”為企業(yè)核心價(jià) 值觀，深厚積淀，譽(yù)滿全省。2、政府支持，逐鹿中原：全省18地市聯(lián)動(dòng)，“讓河南人民都住上好房子”夢(mèng)想 穩(wěn)步推進(jìn)，政企關(guān)系魚(yú)水情深。3、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，資本運(yùn)營(yíng)：06年10月，建業(yè)與凱德置地成功牽手、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合為建 業(yè)集團(tuán)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，至此進(jìn)入資本運(yùn)營(yíng)時(shí)代。4、沖超成功，激悅?cè)牵?6年10月14日，建業(yè)足球提前沖超成功，13年的夢(mèng)想 飛揚(yáng)，全省乃至全國(guó)關(guān)心建業(yè)的觀眾為之狂歡，建業(yè) 知名度進(jìn)步鞏固。5、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，獲譽(yù)無(wú)數(shù)：建業(yè)集團(tuán)15年潛心打造，獲譽(yù)無(wú)數(shù)，名享全國(guó)，中國(guó) 房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強(qiáng)之一。建業(yè)集團(tuán)享譽(yù)全國(guó)6 鄭

3、州建業(yè)置地廣場(chǎng) 鄭州建業(yè)森林半島 洛陽(yáng)建業(yè)森林半島 許昌建業(yè)帕拉帝奧 新鄉(xiāng)建業(yè)天鵝堡 周口、商丘、漯河18地市數(shù)案并舉，建業(yè)河南省域化戰(zhàn)略全面推進(jìn)！建業(yè)集團(tuán)布局中原7全國(guó)一線房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。一九九二年，建業(yè)入駐中原元年；從香港到河南，中原謀略，意氣高揚(yáng)；從建業(yè)金水花園、聯(lián)盟新城、森林半島、置地廣場(chǎng)；中原15載， 18地市布局，一路榮耀披身，穩(wěn)步前行；2007，開(kāi)封建業(yè)西雅圖，千年古城輝煌再現(xiàn)建業(yè)集團(tuán)輝煌再現(xiàn)8 建業(yè)西雅圖 圖霸開(kāi)封建業(yè)2007又一巔峰力作：從建業(yè)森林半島到到“建業(yè)西雅圖”從優(yōu)秀到卓越從產(chǎn)品時(shí)代到作品時(shí)代一個(gè)時(shí)代嶄新的超越一條充滿張力，激情四射的創(chuàng)城之路承載著建業(yè)和建業(yè)人的事業(yè)夢(mèng)想

4、丹青滿卷，氣勢(shì)恢弘9市場(chǎng)研判洞悉市場(chǎng)、運(yùn)籌帷幄第二章10市場(chǎng)研討篇內(nèi)容提要市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析11開(kāi)封，七大古都和24座歷史文化名城之一，開(kāi)封政府搶抓機(jī)遇，大力發(fā)展旅游業(yè)，加大舊城改造力度，推進(jìn)新區(qū)城市建設(shè)，城市整體面貌不斷改善，城市品位快速提升，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。-搶抓機(jī)遇，大力發(fā)展旅游業(yè)，城市整體環(huán)境不斷改善一、開(kāi)封市場(chǎng)分析1、從城市宏觀環(huán)境看房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展（一）、開(kāi)封整體市場(chǎng)分析122、從城市規(guī)劃看房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景-老城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，西區(qū)即將打造城市未來(lái)新行政中心新行政文化中心帶來(lái)高薪人群產(chǎn)生高檔物業(yè)住宅區(qū)汴西新區(qū)，開(kāi)封行政事業(yè)單位逐步進(jìn)駐，以及鄭

5、汴一體化的大力推進(jìn)，西區(qū)即將形成未來(lái)新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和中央商務(wù)住宅區(qū)。千年歷史文化名城吸引全國(guó)游客老城區(qū)以旅游業(yè)為主作為千年歷史文化名城，全國(guó)著名旅游城市，旅游業(yè)為開(kāi)封支柱產(chǎn)業(yè)，而作為旅游資源豐富的老城區(qū)，必須以發(fā)展旅游業(yè)為主。133、從城市高端物業(yè)看房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局-北區(qū)和西區(qū)是傳統(tǒng)高檔住宅和行政性引導(dǎo)形成的兩大高檔物業(yè)片區(qū)開(kāi)封建業(yè)森林半島大宏世紀(jì)華庭宋韻雅庭開(kāi)元金池名郡榮勛花園龍成香榭里龍亭新都匯九鼎頌園金耀綠城永和麗景花園東京銀座文盛浪漫之都格局背后的原因：這是開(kāi)封城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)所決定的北區(qū)良好的居住氛圍和完善的生活配套，西區(qū)行政性引導(dǎo)及鄭汴一體化的推進(jìn)，使這兩個(gè)區(qū)域必然形成相互

6、對(duì)壘的兩大高檔住宅陣營(yíng)。144、從城市景觀生態(tài)資源房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展-老城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，西區(qū)即將打造城市未來(lái)新行政中心西區(qū)，開(kāi)封都市村莊所在區(qū)，農(nóng)田、綠地，河流等原生態(tài)資源十分豐富；且隨著政府加大西區(qū)投入力度，西區(qū)公共配套日益完善，綠地廣場(chǎng)、公園等不斷建設(shè)。居住新區(qū)，即可零距離享受城市豐富生態(tài)資源。零距離享受豐富原生態(tài)資源，未來(lái)居住首選區(qū)域原生態(tài)資源較少，且公眾直接享受的資源更少老城區(qū)的公共綠地缺乏，清明上河園、龍亭、天波楊府等城市景觀資源較豐富，但公眾參與性較差，政府現(xiàn)規(guī)定景區(qū)內(nèi)不再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此，未來(lái)居住與景觀資源共享更困難，只可遠(yuǎn)觀，不可近賞。15結(jié)論：高端物業(yè)格局良好的生態(tài)環(huán)境新政治經(jīng)

7、濟(jì)文化中心城市中央高端住宅區(qū)城市生態(tài)文化居住區(qū)城市最佳休閑宜居區(qū)域老城區(qū)參差不齊的面貌豐富的城市旅游資源政府宏觀政策的導(dǎo)向和限制旅游業(yè)發(fā)展占據(jù)老城區(qū)絕對(duì)地位，但不適合開(kāi)發(fā)高檔的物業(yè)16龍城香榭里花園開(kāi)元名都金池名郡 榮勛花園 東方銀座 永和麗景花園 浪漫之都 結(jié)論：從西區(qū)極具代表性的項(xiàng)目分析：從規(guī)模上看，20萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目有三個(gè)，開(kāi)元名都更是稱霸全城；從建筑形態(tài)上看，不僅有多層，而且小高層、高層更是領(lǐng)先市場(chǎng)；從產(chǎn)品形態(tài)上看，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓等市場(chǎng)前沿的高端產(chǎn)品；由此可以看出，西區(qū)已然形成了一個(gè)領(lǐng)舞市場(chǎng)的高檔物業(yè)區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡伞?、西區(qū)高檔住宅區(qū)正在形成，區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

8、十分巨大！ （二）、開(kāi)封西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析172、鄭汴一體化全面推進(jìn)，地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷攀升 自鄭汴一體快速推進(jìn)，鄭開(kāi)大道的全線通車，開(kāi)封西區(qū)成為了開(kāi)封房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，受“鄭汴一體化”的影響，開(kāi)封西區(qū)的房?jī)r(jià)上漲了近300元/，同時(shí)開(kāi)封其他區(qū)域房?jī)r(jià)也上漲了100200元/左右。同時(shí)區(qū)域的發(fā)展使土地價(jià)格也有了較大的漲幅。以前開(kāi)封西區(qū)地價(jià)3040萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在每畝土地已漲到5060萬(wàn)元，部分區(qū)域每畝達(dá)到90多萬(wàn)元。 183、購(gòu)房客戶發(fā)生變化，鄭州客戶及周邊客戶增加 從目前西區(qū)在售項(xiàng)目銷售來(lái)看，自鄭開(kāi)大道全面通車之后，鄭州來(lái)開(kāi)封購(gòu)房的客戶比例不斷增加。同時(shí)開(kāi)封市周邊五縣購(gòu)房者日漸增多，因此，區(qū)域目標(biāo)

9、客戶范圍拉大。 4、小高層、多層將改變多層一統(tǒng)天下的局面 雖然開(kāi)封樓市中人們的多層情結(jié)仍然沒(méi)有改變，多層仍為市場(chǎng)主流。但從浪漫之都、榮勛花園目前小高層和高層銷售情況來(lái)看，客戶對(duì)高層產(chǎn)品的優(yōu)越性開(kāi)始認(rèn)同，多層一統(tǒng)天下的格局將隨之改變，開(kāi)封樓市將迎來(lái)新的發(fā)展趨勢(shì)。19結(jié)論：西區(qū)高檔住宅區(qū)日漸形成，區(qū)域版塊發(fā)展態(tài)勢(shì)良好西區(qū)房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷攀升，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景十分巨大購(gòu)房客戶的范圍的拉大，將促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展鄭汴一體化的全面推進(jìn)，鄭州購(gòu)房客戶的出現(xiàn)，促進(jìn)了西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，西區(qū)將成為發(fā)展前景看好的高尚住宅區(qū)。因此為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了良好的發(fā)展前景。多層產(chǎn)品仍為市場(chǎng)主流，高層產(chǎn)品日漸得到市場(chǎng)

10、的認(rèn)同20宏觀調(diào)控頻頻出臺(tái)，土地投放受到很大影響。城區(qū)改造、土地投放量減少，導(dǎo)致土地成本提高；從06到07年，鄭州“地王”不斷刷新，建業(yè)更是以425萬(wàn)/畝的天價(jià)拿下宋寨地王，一定程度上必定助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的提升。1、地根縮緊，地價(jià)飆升，助長(zhǎng)房?jī)r(jià) 2、物業(yè)類型豐富，復(fù)合地產(chǎn)成為城市新寵從目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，住宅占近一半，商業(yè)物業(yè)占16%。城市復(fù)合地產(chǎn)建業(yè)置地廣場(chǎng)、鄭州國(guó)貿(mào)中心、曼哈頓廣場(chǎng)等的開(kāi)發(fā)引起人們的廣泛關(guān)注，城市綜合體將成為市場(chǎng)中的新寵，物業(yè)開(kāi)發(fā)類型日益豐富，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。（一）、鄭州市整體市場(chǎng)分析二、鄭州市場(chǎng)分析21 3、市區(qū)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，大盤(pán)郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)明顯市區(qū)土地供給緊縮，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。與

11、此同時(shí)，隨著城市的發(fā)展，都市的繁華與喧囂日益明顯，因此人們開(kāi)始向往舒緩寧?kù)o的生活。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)往郊區(qū)外移明顯，北部21世紀(jì)社區(qū)，南部板塊21世紀(jì)國(guó)際城，龍泊圣地等千畝大盤(pán)；西部板塊的“威尼斯水城”，西南板塊的”帝湖花園“、“綠島港灣”等大體量樓盤(pán)均相繼開(kāi)發(fā)，東南部板塊美景天城的崛起，以及中牟新區(qū)的房地產(chǎn)遍地開(kāi)花，“水岸鑫城”等也將鄭州居民納入目標(biāo)客群。22結(jié)論：地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大發(fā)展空間城市復(fù)合地產(chǎn)的出現(xiàn)基于提升項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和人們需求改變客戶對(duì)復(fù)合地產(chǎn)的認(rèn)同說(shuō)明他們對(duì)項(xiàng)目配套資源的重視，因此本項(xiàng)目要充分借助政府資源和本身投入，搞好配套建設(shè)。同時(shí)大盤(pán)郊區(qū)化發(fā)展，說(shuō)明客戶對(duì)郊

12、區(qū)化生活模式的認(rèn)同，本項(xiàng)目的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。城市框架的拉大和城中村改造將使大盤(pán)郊區(qū)化發(fā)展明顯23（二）、鄭州市區(qū)域市場(chǎng)分析 1、鄭東新區(qū)的發(fā)展，鄭汴融城的推進(jìn)，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展趨勢(shì)政府合理規(guī)劃和大量投入，鄭東新區(qū)發(fā)展十分迅速，鄭汴融城的進(jìn)程進(jìn)步加快，兩地資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。場(chǎng)會(huì)繼續(xù)看好鄭東新區(qū)。 2、中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)日趨理性，價(jià)格也日漸提升中、高端樓盤(pán)戶型面積從單純做大趨于理性舒適。中、高端盤(pán)成交均價(jià)在38004200元，部分樓盤(pán)有望沖破4200元24 3、3室仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，面積主要控制在120150平米據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域樓盤(pán)成交戶型以三室二廳戶型為主，其次

13、四室二廳、二室二廳；與戶型一致，集中在120-150。4、高素質(zhì)的中產(chǎn)階層，購(gòu)買(mǎi)力趨年輕化鄭東新區(qū)和諧規(guī)劃以及巨大發(fā)展前景，使得城市中產(chǎn)及高素質(zhì)人群對(duì)其青睞有加。年齡分布集中在25-45歲之間，合計(jì)占比高達(dá)近80%，其中30-40歲占一半以上，客戶的年輕化趨勢(shì)值得關(guān)注。25結(jié)論：鄭東新區(qū)的大力發(fā)展，鄭汴融城進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將改變，兩地房地產(chǎn)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇客戶購(gòu)房的日趨理性化以及購(gòu)房客戶的年輕化，要求開(kāi)發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)合理的產(chǎn)品本項(xiàng)目在迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)要充分整合鄭汴兩地資源優(yōu)勢(shì)，細(xì)心研究?jī)傻乜蛻舻男枨筇卣?，為?xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。26總論：開(kāi)封西區(qū)高端物業(yè)格局形成西區(qū)良

14、好的生態(tài)環(huán)境未來(lái)新政治經(jīng)濟(jì)文化中心城市中央高端住宅區(qū)城市生態(tài)文化居住區(qū)城市最佳休閑宜居區(qū)域鄭州房?jī)r(jià)飆升過(guò)快，客戶難以接受大盤(pán)郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)客戶對(duì)復(fù)合地產(chǎn)的認(rèn)同客戶對(duì)郊區(qū)化大盤(pán)未來(lái)發(fā)展前景以及對(duì)生活模式的認(rèn)同，同時(shí)看重的是郊區(qū)較低的房?jī)r(jià)。決定西區(qū)表明鄭州雙城成功對(duì)接優(yōu)勢(shì)資源整合兩地房?jī)r(jià)差額項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)27市場(chǎng)研討篇內(nèi)容提要市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析28項(xiàng)目名稱物業(yè)類別主力戶型龍成.香榭里花園共55棟多層,分A區(qū)18棟、B區(qū)32棟、C區(qū)5棟，有部分小高層。在售第5期3/2/2：122.402/2/1：89.26榮勛花園共31棟多層、4棟小高層、推售第5期3/2/2： 171.45

15、4/2/2：174.91中亨花園第二期3棟21層高層，正在打基礎(chǔ)，08年年底交房。一期別墅，現(xiàn)房。3/2/1：1203/2/2：130 永合.麗景花園共41棟樓，現(xiàn)銷售第二期2/2/1：973/2/2：134.48金色陽(yáng)光純多層住宅,小型商業(yè)街區(qū)3/2/1：110宋苑名家多層住宅，12層連體商鋪2/2/1：102.83/2/1：117.93 開(kāi)封西區(qū)項(xiàng)目分析-物業(yè)類別和戶型29項(xiàng)目名稱價(jià)格（均價(jià)） 其他費(fèi)用龍成.香榭里花園多層：2200元/小高層：2400元/物業(yè)費(fèi)0.40元/，天然氣3150元/戶，地?zé)崴?800元/戶，榮勛花園5期小高層：3100元/暖氣費(fèi)125元/，流量表1800元，送天

16、然氣、水表、電表中亨花園高層：28003200元/物業(yè)費(fèi)0.50元/、天然氣3350元，地?zé)崴?968元，代收水表、電表永合.麗景花園2600元/物業(yè)費(fèi)0.45元/、天然氣：3150元，暖氣：80元/，地?zé)崴?200元/金色陽(yáng)光2400元/物業(yè)費(fèi)0.30元/，天然氣：3150元，地?zé)崴?500元。暖氣表：1700元、代收水表、電表宋苑名家1700元/物業(yè)費(fèi)0.25元/，其他費(fèi)用未定，代收水表、電表 開(kāi)封西區(qū)項(xiàng)目分析-價(jià)格和其他費(fèi)用30 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-開(kāi)元名都31解讀開(kāi)元名都：1、產(chǎn)品多樣化：本項(xiàng)目作為開(kāi)封最大的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋了別墅、商業(yè)、多層、小高層、高層多種形態(tài)，能滿足客戶的

17、多種選擇。2、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，實(shí)力證明 ：作為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)、飯店企業(yè)20強(qiáng)、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，開(kāi)元集團(tuán)的實(shí)力和知名度顯而易見(jiàn)。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售不僅是打消客戶懷疑心理，更是實(shí)力的彰顯。323、景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目360畝超大中央湖景，各個(gè)組團(tuán)之間水系環(huán)繞，名貴樹(shù)木、景觀小品等各種景觀組合，中國(guó)皇家園林景觀，一期西郡景觀即將完美呈現(xiàn)。4、文化訴求：開(kāi)元名都，建于北宋時(shí)期皇家園林金明池原址之上，沉淀了千年古都厚重的歷史文化。項(xiàng)目大舉文化品牌，利用文化訴求達(dá)到客戶情感上的認(rèn)同。5、地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于金明廣場(chǎng)，鄭開(kāi)大道開(kāi)封第一站，項(xiàng)目周邊配套資源比較成熟，現(xiàn)已得到客戶的普遍認(rèn)同。33針對(duì)開(kāi)元名都，建業(yè)西雅

18、圖應(yīng)對(duì)策略： 以情動(dòng)人： 從內(nèi)心最深處來(lái)打動(dòng)人，賣一種生活方式，一種情感，一種歸屬，本項(xiàng)目以“田園都市”鮮明主題和“回歸自然質(zhì)樸”的附加值并與產(chǎn)品特色相結(jié)合，剛?cè)岵?jì)，以柔克剛。 以質(zhì)取勝： 開(kāi)元名都雖然大幅面進(jìn)行水景鋪墊，但缺少靈性與精致在一起，本案進(jìn)行規(guī)劃時(shí)的通過(guò)主題性規(guī)劃與人文氣息的設(shè)置，使本案的親情性可參與性在里面，形成本案高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 以異求存： 力爭(zhēng)使本項(xiàng)目產(chǎn)品形成差異化。同時(shí)利用開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷節(jié)奏相結(jié)合，避其鋒芒，凸顯優(yōu)勢(shì)。34項(xiàng)目名稱永合麗景花園占地面積近150 畝建筑面積近14萬(wàn)平米規(guī)劃戶數(shù)約1000余戶綠化率35%小區(qū)內(nèi)配套商業(yè)街、會(huì)所、集中供暖、天然氣、地?zé)崴ㄖ螒B(tài)45棟

19、多層住宅和8棟二層商業(yè)樓、一棟會(huì)所戶型戶型面積（）所占比例是否暢銷三室二廳10714350%少量剩余四室二廳16018730%少量剩余復(fù)式20010%少量剩余聯(lián)排別墅365.6610%已售完當(dāng)前銷售進(jìn)度2004年底開(kāi)始預(yù)售，現(xiàn)在已基本售完，剩余少量大戶型和頂樓復(fù)式交房時(shí)間一期現(xiàn)房，二期2007年底主要訴求1、精品戶型，舒適空間；2、親水生活；3、黃金地段 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-永合麗景花園解讀：項(xiàng)目地處西區(qū)黃金地段，周邊配套資源比較豐富，加上項(xiàng)目本身商業(yè)配套，得到客戶的認(rèn)同，因此項(xiàng)目銷售情況較好，現(xiàn)剩余房源有限，對(duì)建業(yè)西雅圖影響不大。35項(xiàng)目名稱九鼎頌園占地面積九鼎項(xiàng)目總占地345畝，其中九鼎雅園占地

20、112畝，九鼎頌園和九鼎風(fēng)園占地233畝建筑面積總建筑面積28萬(wàn)平方米，其中九鼎雅園建筑面積8.9萬(wàn)平方米，九鼎頌園和九鼎風(fēng)園建筑面積19.1萬(wàn)平方米建筑形態(tài)九鼎雅園41棟多層住宅；九鼎頌園一期23棟五層半情景花園洋房式建筑，九鼎頌園二期42棟多層住宅；九鼎風(fēng)園31棟二層別墅戶型戶型面積（）戶型面積（）一室一廳62.59三室二廳132146二室二廳95.32、102.67四室二廳141.78、158樓層價(jià)格2800元/平方米客戶群體60%以上來(lái)自鄭州或其它地區(qū)，有近20%來(lái)自開(kāi)封周邊五縣的政府官員和其它高收入者，其他20%來(lái)自開(kāi)封河大老師、銀行、醫(yī)院、電信等行業(yè)主要宣傳用語(yǔ)九鼎頌園一個(gè)新的人居

21、理想項(xiàng)目綜合分析優(yōu)勢(shì)：1、龍亭風(fēng)景區(qū)內(nèi)最后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，環(huán)境獨(dú)一無(wú)二， 升值潛力巨大2、退臺(tái)設(shè)計(jì)，住宅觀景效果好；3、小區(qū)采用多項(xiàng)節(jié)能技術(shù)。劣勢(shì)：1、建筑形態(tài)和戶型缺少特色；2、小區(qū)內(nèi)缺少商業(yè)配套 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-九鼎頌園解讀：項(xiàng)目作為開(kāi)封目前最大純多層成熟項(xiàng)目，配套完善。同時(shí)獨(dú)享3大景區(qū)資源，稀缺景觀和較佳的居住環(huán)境，得到了廣大鄭州目標(biāo)客戶認(rèn)同36市場(chǎng)研討篇內(nèi)容提要市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析37一.“建業(yè)西雅圖”項(xiàng)目基本信息位 置：比鄰鄭開(kāi)大道、晉安大道定 位：中高檔占 地：1000畝建設(shè)用地面積：750畝 物業(yè)類型：以多層為主的高品質(zhì)社區(qū)容 積 率：不超過(guò)2.5立 面：新古典主

22、義建筑風(fēng)格 戶型特點(diǎn)：1房4房多樣戶型，以三房為主景 觀：水景園林產(chǎn)品特性商品原動(dòng)力之一實(shí)現(xiàn)銷售的根本38優(yōu)勢(shì)（S）： 建業(yè)集團(tuán)品牌鄭汴一體核心交匯點(diǎn)，鉑金地段，開(kāi)封新行政中心與建業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相互輝映，高端氣質(zhì)一脈相傳周邊項(xiàng)目借鑒，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品市場(chǎng)90140平方主力戶型區(qū)間設(shè)計(jì)合理，綜合體項(xiàng)目，滿足多元市場(chǎng)需求。二.項(xiàng)目 SWOT分析39劣勢(shì)（W）：開(kāi)封西區(qū)，目前各種生活設(shè)施配套不全，短期內(nèi)會(huì)影響客戶購(gòu)房 心理。地塊周邊水、電、氣、暖等基礎(chǔ)設(shè)施尚不到位，2007年項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 需自設(shè)臨時(shí)的水、電等管線，會(huì)提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。項(xiàng)目規(guī)模巨大，整體開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，未來(lái)可能會(huì)遇到如宏觀經(jīng)形 勢(shì)、政策調(diào)控等不可

23、預(yù)見(jiàn)的因素和風(fēng)險(xiǎn)。 周圍項(xiàng)目產(chǎn)品覆蓋較全，競(jìng)爭(zhēng)激烈。40機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）：現(xiàn)有周邊產(chǎn)品的硬傷、軟肋對(duì)于我們?cè)O(shè)計(jì)產(chǎn)品是極好的參考標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)封西區(qū),政府機(jī)構(gòu)逐漸進(jìn)駐，強(qiáng)化周邊居住、投資信心前期部分項(xiàng)目的炒作，提高了區(qū)域認(rèn)知度政府全力打造，城市改造力度的加強(qiáng)，配套和居住環(huán)境逐漸成熟41威脅點(diǎn)（T）:現(xiàn)房實(shí)景龍城香榭里花園、榮勛花園： 較早開(kāi)發(fā)，已成中高檔成熟樓盤(pán)，現(xiàn)房實(shí)景制定該區(qū)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn). 優(yōu)秀名企之開(kāi)元集團(tuán)，實(shí)力運(yùn)營(yíng)，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售： 開(kāi)元集團(tuán)，多年實(shí)力運(yùn)營(yíng)，品牌知名度較高；開(kāi)元名都、千畝大盤(pán)，超大水 景，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，客戶購(gòu)買(mǎi)信心較強(qiáng).周邊分布樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅： 龍城香榭里花園、永合麗景花園、浪漫之都等，同區(qū)競(jìng)

24、爭(zhēng)較激烈.新政出臺(tái)沖擊消費(fèi)者心理： 新國(guó)六條政策發(fā)布，引導(dǎo)消費(fèi)者重新審視購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)42在開(kāi)封，樓市節(jié)節(jié)攀升，西區(qū)更是一片繁榮景象，開(kāi)封樓市，將直面一場(chǎng)21世紀(jì)的群雄逐鹿，英雄爭(zhēng)霸，誰(shuí)將是最后的王者？ 一位業(yè)界人士曾言，西區(qū)能夠有今天的火爆，完全是因?yàn)閴阂值奶昧?，開(kāi)封不是沒(méi)有貴族情節(jié)，也絕非沒(méi)有高端消費(fèi)的欲望，只是市場(chǎng)一直沒(méi)有提供合適的商品罷了市場(chǎng)稀缺商品原動(dòng)力之二區(qū)域價(jià)值搶占市場(chǎng)三.項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析43項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析之一:CBDCODCLD行政區(qū)+商務(wù)群樓+立交橋+高速公路+新車站+金明廣場(chǎng)+商業(yè)配套+五星級(jí)賓館+鄭開(kāi)城市輕軌開(kāi)封西區(qū)新行政中心+市委市政府+工商局+衛(wèi)生局+市中級(jí)法院+市公安

25、局+藥檢局+開(kāi)元名都+榮勛花園+龍城香榭里花園等諸多明星樓盤(pán)+公交公司+中小學(xué)校+河南大學(xué)+醫(yī)院等+大面積綠地廣場(chǎng)44CBD（中央商務(wù)區(qū)）之要義城市商務(wù)核心 城市活躍動(dòng)脈城市經(jīng)濟(jì)脈搏 城市形象名片 城市財(cái)富之源 城市CEO交際場(chǎng)西區(qū)CBD，撬動(dòng)千年古城經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支點(diǎn)45 COD（中央公務(wù)區(qū)）之要義城市權(quán)力中心，尊貴、威儀天下城市全面持續(xù)發(fā)展的指揮總部城市最安全、交通最便捷的地方城市的未來(lái)中心城市素質(zhì)最高人群的匯集地城市人文和景觀規(guī)劃NO.1西區(qū)COD，城市新行政中心，權(quán)力階層專屬領(lǐng)地46 CLD（中央生活區(qū)）之要義城市規(guī)劃、配套日趨完善城市發(fā)展綜合核心城市富人特區(qū)城市人居夢(mèng)想之地城市達(dá)官顯貴

26、云集之地西區(qū)CLD，1億中原人的生活夢(mèng)想47CBD+COD+CLD共享地3C城市帶，復(fù)合功能都市特區(qū) 區(qū)域價(jià)值定位之一:48鄭開(kāi)大道，揭開(kāi)中原城市群建設(shè)序幕項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析之二:鄭開(kāi)大道，中原最具權(quán)威和貴氣的行政大道鄭開(kāi)大道，實(shí)現(xiàn)大中原城市群無(wú)縫城市鏈接49？無(wú)縫城市鏈接50 鄭開(kāi)大道：鄭汴城際交通快車道 投資10.29億元，全長(zhǎng)39.11公里 寬100米、雙向10車道 已于06年11月正式通車 通車后，從開(kāi)封到鄭州僅需30分鐘 全面開(kāi)放，不收過(guò)路費(fèi)無(wú)縫城市鏈接51鄭開(kāi)大道，成功實(shí)現(xiàn)從開(kāi)封到鄭州的無(wú)縫城市鏈接鄭汴一體化52鄭汴一體化 ，雙城對(duì)接必經(jīng)門(mén)戶 區(qū)域價(jià)值定位之二:53建業(yè)西雅圖城際快速

27、道直達(dá)之城建業(yè)西雅圖鄭州人入駐開(kāi)封的地緣之城建業(yè)西雅圖鄭汴一體化后，“鄭汴市”中心之城建業(yè)西雅圖開(kāi)封人享受國(guó)際級(jí)都市生活的魅力之城建業(yè)西雅圖鄭開(kāi)大道上最炙手可熱的焦點(diǎn)之城建業(yè)西雅圖開(kāi)封人居升值空間飆升的鉆石之城鄭汴一體化之拿來(lái)主義54建業(yè)、大宏，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，名企信譽(yù)，超越力作開(kāi)封新城市名片，河南新形象杰出代表3C地段，開(kāi)封唯一復(fù)合區(qū)域緊鄰鄭開(kāi)大道和金明廣場(chǎng)，新老城區(qū)瞬間切換毗鄰中小學(xué)，緊鄰百年河南大學(xué)，教育資源完善低密度建筑群，寬闊樓間距，高尚住宅空間標(biāo)準(zhǔn)新古典主義簡(jiǎn)約風(fēng)格，直率有型，氣宇非凡合理戶型區(qū)間設(shè)計(jì)，總價(jià)控制合理水生態(tài)藝術(shù)園林，國(guó)際大師裁剪生活空間千畝超級(jí)大盤(pán)，自成商業(yè)配套，足不出戶購(gòu)

28、遍生活所需四.項(xiàng)目核心價(jià)值提煉55市場(chǎng)研討篇內(nèi)容提要市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析56目標(biāo)客戶群體分析“一個(gè)含混不清和面面俱到的品牌識(shí)別導(dǎo)致的結(jié)果是，幾乎任何類型的消費(fèi)者溝通都可能被認(rèn)為是徒勞的?！?美國(guó)著名品牌戰(zhàn)略專家David A.Aker基于以上原則，我們的客群研究對(duì)象應(yīng)以在質(zhì)與量上均能本案主體客群相符的范圍內(nèi)展開(kāi)?；陧?xiàng)目30的90平米以上、7090平米以下的配比。主力客群、即傳播的主體對(duì)象將會(huì)劃分。57一、核心目標(biāo)客群整體特征素描以30-45歲為主.多為三口之家（兩代居）。三口或者四口為主。本項(xiàng)目客戶以青年之家、中年之家、老年一代和小太陽(yáng)家庭為主，其中中年之家和老年一代

29、客戶在家庭結(jié)構(gòu)上與青年之家類似，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的需求特征不明顯，因此可以以中年之家和小太陽(yáng)家庭作為需求的主要研究對(duì)象。因本項(xiàng)目在地域上的特殊性?？腿悍秶椛溟_(kāi)封、鄭州兩地。地緣性郊縣客戶同樣不容忽視。主要由五類人組成：國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。私營(yíng)企業(yè)主。企業(yè)公司高層管理人員。郊縣進(jìn)城人士。 58財(cái)富積累在完成了第一捅金之后，穩(wěn)定而持續(xù)上漲。 購(gòu)房目的：本項(xiàng)目客戶的購(gòu)房目的以改善居住條件為主，同時(shí)由于結(jié)婚等原因造成的家庭結(jié)構(gòu)變化也是購(gòu)房的主要原因；客戶對(duì)私有居住空間的關(guān)注程度比較高，強(qiáng)調(diào)客廳、臥室等主要空間的舒適性以及對(duì)于餐廳、書(shū)房等空間的功能要求；多置身于傳統(tǒng)行政單位。壟斷行業(yè)。主流行業(yè)。具有穩(wěn)定性的

30、行業(yè)發(fā)展和職業(yè)結(jié)構(gòu)。在該行業(yè)中扮演為領(lǐng)導(dǎo)角色。具有一定的社會(huì)地位。社會(huì)閱歷豐富。人群整體層次和素質(zhì)比較高。擁有穩(wěn)定的職業(yè)背景，善于利用社會(huì)資源，人際資源。59產(chǎn)品需求特點(diǎn)：本項(xiàng)目客戶對(duì)戶型的需求以三居室為主，輔助部分四居室、兩居和復(fù)式戶型。良好的社會(huì)背景，具有隱性財(cái)富。是一個(gè)相對(duì)富裕又看不見(jiàn)的階層；該類人群希望居住的品質(zhì)感，其次是居住的身份感。對(duì)細(xì)節(jié)的創(chuàng)新和流行趨勢(shì)并不是最敏感的和關(guān)注的，但是對(duì)于時(shí)代的變遷，政策的導(dǎo)向，新聞和輿論話題，會(huì)尤其關(guān)注。不會(huì)特別強(qiáng)調(diào)自己的審美觀。但是擁有自己比較成熟的價(jià)值體系。傳統(tǒng)理財(cái)模式。對(duì)自身資源的依賴型。非常重視對(duì)子女的教育狀況。非常關(guān)注家庭的生活狀況。60二

31、、目標(biāo)群分析破譯客戶密碼 新中產(chǎn)階級(jí)理想主義但不乏實(shí)際的思想者通過(guò)事業(yè)追求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)地位穩(wěn)定擁有的城市資源高的文化品味良好的精神氣質(zhì)有關(guān)愛(ài)、有責(zé)任心、尊重社會(huì)道德社會(huì)價(jià)值的擁護(hù)者、執(zhí)行者特別指出，對(duì)于他們，精神比物質(zhì)更重要。61 他們?cè)谧非笞晕覍?shí)現(xiàn)的過(guò)程中表現(xiàn)出有別于一般人特征 精神 高層次的 行為 有品位的 言談 有素養(yǎng)的新中產(chǎn)階級(jí)的行為總結(jié)他們擁有良好的價(jià)值取向他們不斷提高自己的精神涵養(yǎng)他們尊重社會(huì)道德規(guī)范、有關(guān)愛(ài) 62人的五種需求階段：在精神層面，他們的人生價(jià)值觀不斷提升自我實(shí)現(xiàn)生存安全歸屬尊重項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)所以，我們推廣的社會(huì)屬性目標(biāo)：新中產(chǎn)階級(jí)的生活城邦新中產(chǎn)階級(jí)63項(xiàng)目與目標(biāo)群的對(duì)

32、接：價(jià)值認(rèn)同感 健康的需要事業(yè)基礎(chǔ)理想的社區(qū)文明情感需求未來(lái)繁華都市大社區(qū)恬靜、生態(tài)的田園生活城市未來(lái)新行政中心社區(qū)內(nèi)部配套及鄰里文化現(xiàn)代、自由的純生活城邦目標(biāo)群的需要項(xiàng)目能給予的理想居住需求+私密 半公共 田園+ 新都市生活64項(xiàng)目定位解析項(xiàng)目、精準(zhǔn)定位第三章65項(xiàng)目定位篇內(nèi)容提要成功大盤(pán)破譯 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目形象定位 66建業(yè)西雅圖，1000畝超級(jí)大盤(pán)，如何在郊區(qū)化的市場(chǎng)成功運(yùn)作？怎樣的項(xiàng)目定位可以支撐100萬(wàn)平方米項(xiàng)目的成功營(yíng)銷？怎樣的獨(dú)特定位能吸引目標(biāo)客戶的心理認(rèn)同？因此我們有必要向全國(guó)和鄭州成功運(yùn)作的郊區(qū)化大盤(pán)借鑒和學(xué)習(xí)！ 深圳萬(wàn)科，郊區(qū)化大盤(pán)最成功操作者 帝湖花園，帶動(dòng)鄭州西南版

33、塊整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展671、萬(wàn)科四季花城：郊區(qū)大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)只因定位了生活模式當(dāng)我們覺(jué)得感動(dòng)了總有一種情感打動(dòng)你有一個(gè)美麗的歐洲小鎮(zhèn)萬(wàn)科在造一座城68解讀：萬(wàn)科四季花城，客戶主體都是居家生活人群，但項(xiàng)目真正能提供的居家生活配套顯然有待商榷，教育不足、購(gòu)物場(chǎng)所不足、醫(yī)療設(shè)施不足、公共交通系統(tǒng)不足，但是萬(wàn)科獨(dú)特的生活定位吸引了客戶對(duì)萬(wàn)科的最終肯定。四季花城以“一個(gè)真正的歐洲小鎮(zhèn)生活”，打動(dòng)城市小資的芳心。萬(wàn)科城以“萬(wàn)科在造一座城”暗示項(xiàng)目是四季花城的升級(jí)版，從鎮(zhèn)的小資跨越到了城的中產(chǎn)，當(dāng)然產(chǎn)品類別與價(jià)格也有一個(gè)飛速的提升。先以情感動(dòng)人，再用產(chǎn)品引人，最后客戶在情感與實(shí)質(zhì)雙重認(rèn)可的方式下，接受了萬(wàn)科的

34、高價(jià)。當(dāng)然有時(shí)候沖動(dòng)的代價(jià)會(huì)導(dǎo)致后期客戶作出遷移的決定，但發(fā)展商的目的最終還是達(dá)到了。692、萬(wàn)科第五園人文內(nèi)涵與產(chǎn)品創(chuàng)新相結(jié)合、情感上的成功訴求-骨子里的中國(guó)情節(jié)所有的細(xì)節(jié)都在告訴你第五園的中國(guó)情節(jié)沉淀到了產(chǎn)品的骨子里70解讀：第五園以“骨子里的中國(guó)”，在情感上帶動(dòng)人們對(duì)傳統(tǒng)生活方式的回憶與向往。所有的大盤(pán)在推廣時(shí)都在造勢(shì)，所有的大盤(pán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)都考慮了加入人文因素。第五園推廣的是中式傳統(tǒng)生活方式，是用到了魂上。第五園的小橋、流水、荷塘、簫竹、青磚、灰瓦帶給我們的是非常中國(guó)感覺(jué)的園林。中式傳統(tǒng)建筑在光、影的處理上營(yíng)造空間感，在隔與不隔上融合人與自然?！皦Α?、“院落空間”等中國(guó)建筑元素，通過(guò)空

35、間、時(shí)間的對(duì)比和共性，探求一種和諧與共鳴，從而形成一種打破時(shí)間、空間限制的全新建筑環(huán)境，營(yíng)造出純粹地道的中式居住環(huán)境。西式便利的現(xiàn)代生活小單位，又將傳統(tǒng)與現(xiàn)代，物質(zhì)與精神緊密的結(jié)合在一起。產(chǎn)品在地下室、陽(yáng)臺(tái)、閣樓、廚房采光上的處理都充分的考慮到生活的便利性，和現(xiàn)代人對(duì)生活質(zhì)量的要求。713、帝湖花園：項(xiàng)目對(duì)生活方式的重新定位和情感訴求-回家就是度假的開(kāi)始72解讀：鄭州西南，鄭州傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)域環(huán)境較差。并且周邊配套有限。使客戶對(duì)這個(gè)版塊產(chǎn)生很大抗性。帝湖花園回避弱勢(shì)，從生活方式上進(jìn)行重新定位，在社區(qū)建造一個(gè)300畝的湖泊景觀，以“回家就是度假的開(kāi)始”宣傳口號(hào)，在情感上促動(dòng)人們對(duì)浪漫生活方式的向

36、往。城市的日益繁華與城市的喧囂不可避免，日益忙碌的鄭州人希望尋找一個(gè)放松緊張心情的家園，而城市大部分住宅都是“事業(yè)型住宅”，很難支撐起“休閑宜居型住宅”。因此，帝湖花園的出現(xiàn)，填補(bǔ)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空白，生活方式的創(chuàng)新和情感訴求，得到客戶的廣泛認(rèn)同。73學(xué)習(xí)二者的情感訴求方式學(xué)習(xí)二者創(chuàng)造個(gè)性的生活方式學(xué)習(xí)二者對(duì)生活模式重新定位定位生活，才能影響深久情感訴求，才能取得客戶認(rèn)同74項(xiàng)目定位篇內(nèi)容提要成功大盤(pán)破譯 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目形象定位 75所有的研究與討論均將集中為一個(gè)焦點(diǎn)：怎樣的能量可以支撐100萬(wàn)平方米項(xiàng)目的成功營(yíng)銷？或者說(shuō)，你的產(chǎn)品有什么特性？ 什么才是人們非來(lái)不可、非買(mǎi)不可的理由？產(chǎn)品是項(xiàng)

37、目定位和營(yíng)銷的基石， 因此，我們首先要明確的概念是本案應(yīng)該為目標(biāo)客戶提供什么樣的產(chǎn)品 ？76機(jī)能建筑本案生活產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)產(chǎn)品附加值綜合產(chǎn)品力對(duì)于本案千畝大盤(pán)而言，本案在開(kāi)封西區(qū)的出現(xiàn)本身就具有強(qiáng)勢(shì)的口碑效應(yīng)，占據(jù)了市場(chǎng)的制高點(diǎn)，深入挖掘找出項(xiàng)目真正特有的差異性和核心產(chǎn)品力。77建築生活機(jī)能理性與感性建筑“建筑的藝術(shù)在于人類把外在本無(wú)精神的東西改造成為表現(xiàn)自己精神的一種創(chuàng)造?！?-黑格爾 78建築美學(xué)休閑建筑 建筑風(fēng)格偏新古典主義 一步休閑陽(yáng)臺(tái)/外飄窗/入戶休閑花園 三級(jí)休閑景觀空間不明確鮮明的建筑風(fēng)格，提倡建筑的融合、美式、澳式、德式、歐式元素組合！新古典主義更具人文厚重的文脈風(fēng)

38、格！機(jī)能生活79景觀小品建筑小品風(fēng)格的一致或延續(xù)便于形成統(tǒng)一的視覺(jué)感受植被、路燈、鋪地、路牌、指示系統(tǒng)、小品、室外家私邊界統(tǒng)一的建筑形象80以入口處的建筑標(biāo)識(shí)為核心標(biāo)志物主要強(qiáng)調(diào)風(fēng)格、高度、獨(dú)特性應(yīng)著力于類似soho建筑之間的呼應(yīng)關(guān)系，以群體形成的體量感作為區(qū)域標(biāo)志，形成視覺(jué)焦點(diǎn)。通過(guò)建筑物的外型和立面的變化來(lái)反映獨(dú)特性標(biāo)志物建筑形象的獨(dú)特性81入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)的規(guī)模和氣勢(shì)以及昭示性強(qiáng)的小品都足以成為區(qū)域的焦點(diǎn)景觀軸與城市公園藝術(shù)化的處理展現(xiàn)社區(qū)的風(fēng)情、價(jià)值，突出生活格調(diào)，給予目標(biāo)客戶精神歸宿感獨(dú)特的風(fēng)格設(shè)計(jì)構(gòu)建城市生活的示范主場(chǎng)摩爾雕塑、現(xiàn)代小品、便于兒童嬉戲的鋪地、可以工人停留的座椅節(jié)點(diǎn)建

39、筑的藝術(shù)性82產(chǎn)品細(xì)節(jié)融入現(xiàn)代歐式符號(hào)83產(chǎn)品細(xì)節(jié)融入現(xiàn)代藝術(shù)符號(hào)84一步陽(yáng)臺(tái)一步陽(yáng)臺(tái)送一步陽(yáng)臺(tái)，既可以增加與天地自然接觸的機(jī)會(huì)，有豐富了建筑立面，充滿生機(jī)而有情趣入戶花園，更具休閑生活樂(lè)趣，室內(nèi)充滿自然生機(jī)；主臥外飄窗，滿足更多生活樂(lè)趣，觀景情趣；85三度休閑空間最大化挖掘項(xiàng)目人文景觀資源，形成多元化、開(kāi)放的共享休閑空間一度休閑空間二度休閑空間三度休閑空間交流冥想嬉戲散步觀賞小睡奔跑社區(qū)休閑空間按照社區(qū)的開(kāi)放程度可分為三度休閑空間,充分滿足不同年齡、不同性別、不同層次人的活動(dòng)的需要。一度空間：核心資源，城市公園和景觀軸休閑氛圍的營(yíng)造。二度空間：中央休閑街和特色風(fēng)情街。三度空間：各個(gè)小空間內(nèi)部

40、的綠化與社區(qū)道路融合，形成復(fù)合功能休閑空間?？臻g 建筑的和諧度86主題休閑會(huì)所預(yù)約私人俱樂(lè)部休閑主題式會(huì)所休閑主題-spa溫泉俱樂(lè)部尊貴主題貴族影音俱樂(lè)部建築機(jī)能生活科技主題天幕運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部87園藝景觀建議 瀑布 主入口對(duì)景 社區(qū)主入口門(mén)面即面子， 現(xiàn)代藝術(shù)大門(mén)！ 酒店侍衛(wèi)服飾 景觀藝術(shù)小品植物 類似剪刀手愛(ài)德華個(gè)性植物造型；移植凡爾賽大庭園精髓，結(jié)合剪刀手愛(ài)德華園林造型藝術(shù)風(fēng)格”建築生活機(jī)能88建築生活遠(yuǎn)程秘書(shū)包裹信件電郵通報(bào)室內(nèi)定期通風(fēng)寵物植栽照料矩陣管家生活照料光纜入戶 戶內(nèi)無(wú)線上網(wǎng) 內(nèi)部服務(wù)專用網(wǎng)站 會(huì)所功能網(wǎng)上直接預(yù)定健康檔案、飲食忌諱、起居習(xí)慣國(guó)際、主題報(bào)紙雜志按摩保健醫(yī)師衣物清洗禮

41、品代購(gòu)代送機(jī)能89五星物業(yè)服務(wù) 酒店式物業(yè)管理專屬俱樂(lè)部生活品味主題期刊休閑生活沙龍 訂制生活精裝修 國(guó)際名家品味現(xiàn)房樣板間光纖入戶 園區(qū)內(nèi)無(wú)線上網(wǎng) 內(nèi)部服務(wù)專用網(wǎng)站 全套家具、家電、裝飾布藝 設(shè)計(jì)師訂制精裝修建築機(jī)能生活休閑活動(dòng)社區(qū)文化生活方式創(chuàng)意90項(xiàng)目定位篇內(nèi)容提要成功大盤(pán)破譯 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目形象定位 91案名 一個(gè)項(xiàng)目的精神靈魂 理解項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，從案名開(kāi)始一、 案名理解92建業(yè)西雅圖93美國(guó)咖啡浪漫之都美國(guó)休閑宜居之都美國(guó)繁華城市中心美國(guó)超速波音之城生活位置不言而喻西雅圖因此，西雅圖歷年來(lái)一直被評(píng)為全美最適合居住的城市故：西雅圖是本項(xiàng)目所要打造的生活方式最佳代言者， 一個(gè) 繁華、浪漫

42、、寧?kù)o、舒緩的、田園般的都市生活城。 西雅圖：聚榮耀和光芒于一身的世界知名城市94建業(yè)：充分發(fā)揮建業(yè)15年來(lái)的品牌知名度和美譽(yù)度西：西區(qū)，開(kāi)封未來(lái)城市新行政中心和中央生活區(qū)，直接點(diǎn)明 項(xiàng)目所在區(qū)域和區(qū)域價(jià)值所在，能快速傳播項(xiàng)目信息，暗 含項(xiàng)目未來(lái)巨大升值潛力。雅：高雅，高貴、雅致，淡雅之意。既能吻合項(xiàng)目高貴的都市生 活氣質(zhì)，又能體現(xiàn)項(xiàng)目所在區(qū)域所蘊(yùn)含的一種都市田園氣息。 圖：藍(lán)圖、版圖、圖霸之意。項(xiàng)目1000畝的規(guī)模，建業(yè)單體開(kāi)發(fā) 的最大項(xiàng)目，既能彰顯項(xiàng)目的一種龐大版圖，又能體現(xiàn)建業(yè)的 絕對(duì)實(shí)力，建業(yè)的一次出手，就圖霸開(kāi)封的地產(chǎn)市場(chǎng)。1000畝， 讓人對(duì)項(xiàng)目所打造的生活藍(lán)圖產(chǎn)生美好的遐想和期待

43、。 西雅圖：全美最舒適城市、世界知名城市，現(xiàn)已家喻戶曉。因此 既能很好代言本項(xiàng)目，又便于項(xiàng)目的快速傳播。同時(shí)， 三字案名，讀起來(lái)瑯瑯上口，也易于傳播。建業(yè)西雅圖95【西雅圖雙城記】生活交際二、項(xiàng)目形象定位定位緣起開(kāi)封鄭州兩大區(qū)域兩大功能從城市特性、項(xiàng)目產(chǎn)品以及目標(biāo)人群現(xiàn)狀和需求來(lái)思考借鑒成功大盤(pán)的定位方式，因此建業(yè)西雅圖也需要結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特性，定位一種全新的生活方式。但是我們的目標(biāo)客戶需要怎樣的生活方式？我們的產(chǎn)品能提供怎樣的生活方式？因此我們開(kāi)始開(kāi)封、鄭州目標(biāo)客戶的生活方式的探討，開(kāi)始西雅圖的創(chuàng)城紀(jì)96關(guān)于開(kāi)封971、皇城根下的開(kāi)封人開(kāi)始渴盼全新的都市生活， 開(kāi)封西區(qū)，一個(gè)曾經(jīng)遺忘的角落正在

44、蘊(yùn)育著新的爆發(fā)！開(kāi)封，一個(gè)承載了中原厚重文化的歷史名城，胡同、青石板、古城墻印記著這個(gè)城市的緩慢前進(jìn)步伐；開(kāi)封人，皇城根下的子民，千年來(lái)的散慢、悠閑生活使之與時(shí)代落伍，外面豐富多彩的繁華都市生活令他們眼花繚亂！他們開(kāi)始渴盼一種全新的都市居住新夢(mèng)想；開(kāi)封西區(qū)，作為城市發(fā)展的一片熱土以及熱土上的人們，曾一度沉寂，似乎也被人遺忘，但這不是一種沉寂，而是在蘊(yùn)育新的爆發(fā)；982、開(kāi)封，千年歷史名城；開(kāi)封西區(qū)，鄭汴一體化，萬(wàn)眾矚目！開(kāi)封，七朝古都，一個(gè)承載了中國(guó)厚重歷史文化的千年古城，一個(gè)備受全國(guó)乃至世界人們關(guān)注的城市；開(kāi)封向西，鄭州向東，鄭汴一體，兩大歷史機(jī)遇，迅速掀起這塊沉寂了多年的城市熱土，在一片轟

45、隆轟的機(jī)器聲中，一座嶄新、現(xiàn)代、獨(dú)具魅力的西區(qū)即將展現(xiàn)在我們面前機(jī)遇又把這座千年文化名城推到了時(shí)代的前沿，萬(wàn)眾矚目！993、建業(yè)，扛鼎城市夢(mèng)想；西雅圖，構(gòu)筑現(xiàn)代新都市生活版圖！建業(yè)集團(tuán)，始終秉承“根植中原，造福百姓”的宗旨，順勢(shì)而為，扛鼎起城市建設(shè)者的歷史責(zé)任，加快開(kāi)封城市的發(fā)展；西雅圖，理所當(dāng)然，為開(kāi)封人構(gòu)建一個(gè)高尚、現(xiàn)代、和諧的都市理想居住地。一個(gè)充滿無(wú)限魅力的現(xiàn)代新都市，一個(gè)億萬(wàn)生活配套打造的生活城邦，一個(gè)令人向往的夢(mèng)想居住地；建業(yè)西雅圖，2007，新都市生活撼世登場(chǎng)， 千畝大盤(pán)圖霸中原！100于是公元2007，開(kāi)封西區(qū)鄭開(kāi)大道上，一個(gè)千畝現(xiàn)代都市生活城 “建業(yè)西雅圖”，誕生了！便利的生

46、活藝術(shù)的生活派對(duì)的生活時(shí)尚的生活名流的生活繁華之上的生活101關(guān)于鄭州102 1、現(xiàn)在的鄭州，歷史的記憶開(kāi)始模糊，浮躁的空氣開(kāi)始彌漫 鄭州，一個(gè)有著3600年歷史與底蘊(yùn)的文化古城，一個(gè)華夏文明的誕生地，她的性格由久遠(yuǎn)歷史的沉淀和深厚的文化凝結(jié)而成。蒼翠大樹(shù)遍布全城，原鄉(xiāng)氣息彌漫全城，故很久以前人們都管鄭州叫商都、綠城。 改革開(kāi)放，鄭州搶抓機(jī)遇飛速發(fā)展，城市改造，北移東擴(kuò)，城市的面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，然而鄭州的性格卻愈發(fā)模糊起來(lái)。 高樓大廈拔地而起，城市的綠色逐漸退去，人們開(kāi)始在繁華的都市中奔波，在車水馬龍中不停的穿梭，干燥的空氣中彌漫著浮躁的氣息，忙碌的鄭州人開(kāi)始騷動(dòng)起來(lái)！1032、現(xiàn)在的

47、鄭州人“亞幸福狀態(tài)”的鄭州人奔波忙碌一天，回到家又成了“沙發(fā)土豆”，是不是就叫生活？周末，邀三五好友打麻將，熬得兩眼發(fā)黑，是不是就叫生活？朋友、鄰居間一幅老死不相往來(lái)的架式，難道就是安全的生活？忙碌的鄭州人沒(méi)有真正的生活！忙碌的鄭州人沒(méi)有完整的家庭生活！他們贏得了事業(yè)，卻輸?shù)袅思彝バ腋?；?chuàng)造了財(cái)富，卻丟掉了生活品質(zhì)。他們不僅處于亞健康狀態(tài)，而且處于亞幸福狀態(tài)！104 3、現(xiàn)在的鄭州人期盼一種心靈放飛的田園都市生活 為生活而生活，為生活而工作，忙碌的鄭州人拼命地通過(guò)工作來(lái)爭(zhēng)取換得物質(zhì)生活的再一步提高，可是，為什么心中還是那么空洞，那么失落呢？娛樂(lè)、縱情享受，結(jié)果仍然不能使自己的壓力有絲毫的減輕。

48、 我們迫切希望解脫，希望找到一個(gè)能夠讓自己完全可以放松的地方，一個(gè)可以自由、舒適的地方，一個(gè)自然的空間里，讓人回歸到自然的狀態(tài)。105于是公元2007年，開(kāi)封西區(qū)鄭開(kāi)大道上，一個(gè)心靈歸屬的田園生活城 “建業(yè)西雅圖”，誕生了！106 一個(gè)地道，純粹，田園，隨意，充滿友好善意的都市生活，一個(gè)真正適合中國(guó)人居住的現(xiàn)代新生活方式； “建業(yè)西雅圖”，一個(gè)將傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中式與西式、城市璀璨美景與鄉(xiāng)間田園風(fēng)光很好地嫁接和結(jié)合，營(yíng)造出適合中國(guó)人居住的傳統(tǒng)居住環(huán)境，又可符合現(xiàn)代人的生活習(xí)慣的現(xiàn)代原鄉(xiāng)生活城邦，一個(gè)使居住者重返充滿家園式溫情的居住環(huán)境，一個(gè)充滿回憶與向往的親民社區(qū)，一個(gè)一億中原人真切渴盼的家。10

49、7東西部互動(dòng)互補(bǔ)共享發(fā)展城市、區(qū)域、項(xiàng)目各自特性成功對(duì)接區(qū)域線開(kāi)封首席休閑宜居生活區(qū)項(xiàng)目線現(xiàn)代都市領(lǐng)地/原版田園生活城市線開(kāi)封鄭州城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)新城市休閑生活/宜居中心規(guī)劃布局基礎(chǔ)配套形象傳播戶型設(shè)置市場(chǎng)營(yíng)銷開(kāi)封城市升級(jí)典范/西區(qū)形象代表108鄭開(kāi)大道1000畝田園都市生活城由項(xiàng)目氣質(zhì)及特性得出西雅圖的項(xiàng)目定位語(yǔ)109 鄭開(kāi)大道鄭汴一體，鄭開(kāi)大道全線通車，開(kāi)封、鄭州直通橋頭堡，城市的繁榮、生活的便捷必將在這條雙城門(mén)戶大道上盡情展現(xiàn)。因此，他能快速傳播項(xiàng)目信息，凸顯項(xiàng)目未來(lái)巨大發(fā)展?jié)摿?，美好前景必將萬(wàn)人追捧！ 1000畝西雅圖，1000畝龐大規(guī)模，在開(kāi)封甚至鄭州就比較罕見(jiàn)，中原大盤(pán)也。因此在傳

50、播項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的同時(shí)，超大規(guī)模能很好的昭示建業(yè)集團(tuán)的實(shí)力和品牌。建業(yè)每一次出手，都震驚四座，全城矚目！110 田園都市生活城田園：陶淵明的“桃花園記“廣為傳誦，其中田園生活令人心馳神往。在這樣喧鬧浮躁的都市里，人們更是期盼已久。開(kāi)封西區(qū)，都市村莊所在地，蒼翠的大樹(shù)，濃郁的花香，清澈見(jiàn)底的河流，原版的田園風(fēng)光就在建業(yè)千畝大盤(pán)西雅圖；田園生活即將大幕開(kāi)啟！都市：開(kāi)封西區(qū)，鄭汴一體的強(qiáng)力助推，城市發(fā)展火速推進(jìn)，城市的繁華，都市的便捷和浪漫即將炫彩呈現(xiàn)!西雅圖，千畝大盤(pán)，住宅、酒店式公寓、商業(yè)等百萬(wàn)平米城市綜合體，建業(yè)的實(shí)力打造，一座繁華的都市生活城即將矚目全城！111從城市發(fā)展的軌跡看，經(jīng)歷著從郊區(qū)

51、 城市 郊區(qū)的循環(huán)過(guò)程，從住宅變遷的軌跡看，經(jīng)歷著從城市 郊區(qū) 城市的發(fā)展歷程；從二者的綜合角度來(lái)看，說(shuō)明人們擇居生活的標(biāo)準(zhǔn)是既離不開(kāi)城市的繁華和便捷，又喜歡郊區(qū)的寧?kù)o和和諧。歸根結(jié)底，人們心理始終向往的是一種 繁華的、寧?kù)o的、和諧的、人文的、田園都市生活112商業(yè)本案宜居1、自然的肌理2、園林的高綠化率3、小橋流水、花香鳥(niǎo)語(yǔ)投資增值極生活居住與商業(yè)投資熱點(diǎn)地塊共享平臺(tái)與消費(fèi)通道1、城市升級(jí)形象提升2、全新品質(zhì)純粹生活領(lǐng)地3、引動(dòng)休閑中心板塊與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極4、實(shí)現(xiàn)開(kāi)封西區(qū)上層客戶吸納城市純粹生活區(qū)城市休閑形態(tài)豐富提倡純居住的生活氛圍都市自然人文休閑開(kāi)封西區(qū)高尚行政級(jí)人文區(qū)休閑的高端客戶群對(duì)生活的

52、認(rèn)同面向世界的新人文居住生活領(lǐng)地輕松、緩慢、樂(lè)趣113千畝西雅圖 原創(chuàng)一座城基于對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目、客戶和氣質(zhì)的分析以及項(xiàng)目定位，得出Slogan備選Slogan2：原創(chuàng)一座城市的生活向往三、項(xiàng)目Slogan備選Slogan1：聚首西雅圖，發(fā)現(xiàn)新生活備選Slogan3：建業(yè)，正在改變一座城114項(xiàng)目推廣策略推廣、運(yùn)籌天下第四章115項(xiàng)目推廣篇內(nèi)容提要大盤(pán)營(yíng)銷解讀項(xiàng)目宣傳推廣策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 項(xiàng)目推廣階段劃分及策略安排116一、大盤(pán)自身特點(diǎn)：特點(diǎn)一：體量在100萬(wàn)平方米以上特點(diǎn)二：所有產(chǎn)品市場(chǎng)化運(yùn)作特點(diǎn)三：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)117以項(xiàng)目形象為基礎(chǔ)項(xiàng)目形象和品牌價(jià)值跳躍式增長(zhǎng)追求品牌價(jià)值品牌價(jià)值創(chuàng)造更好經(jīng)濟(jì)

53、價(jià)值追求城市影響力1、大盤(pán)營(yíng)銷的策略：二、大盤(pán)營(yíng)銷解讀：118提升產(chǎn)品品質(zhì)完成銷售任務(wù)產(chǎn)品價(jià)格提升帶動(dòng)整體大盤(pán)品質(zhì)提升119保持持續(xù)熱銷態(tài)勢(shì)；價(jià)格持續(xù)走高；利用價(jià)格走勢(shì)體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)；保持小量多投放的銷售策略；促成市場(chǎng)追捧態(tài)勢(shì)；銷售控制原則要點(diǎn)一2、大盤(pán)營(yíng)銷的要點(diǎn)：120要點(diǎn)二重視自身客群積累和培養(yǎng)置業(yè)聯(lián)盟 完善的客戶連帶系統(tǒng)客戶保養(yǎng)系統(tǒng)；成立客戶俱樂(lè)部置業(yè)會(huì)；重視積累自身客戶資源，消化產(chǎn)品；121購(gòu)置置業(yè)卡以最大的熱情和積極性挖掘自有資源實(shí)現(xiàn)熱潮并保證銷售現(xiàn)場(chǎng)繁榮形成長(zhǎng)久、持續(xù)的銷售動(dòng)力所有項(xiàng)目登記客戶享受置業(yè)優(yōu)惠、參與項(xiàng)目活動(dòng)、市場(chǎng)其它優(yōu)惠等資源 置業(yè)聯(lián)盟 完善的客戶連帶系統(tǒng)開(kāi)發(fā)裙帶客戶12

54、2要點(diǎn)三打造區(qū)域名片，實(shí)現(xiàn)品牌升級(jí)具有龐大的客群基礎(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模和體量龐大；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；項(xiàng)目有能力改變區(qū)域城市印象；營(yíng)銷費(fèi)用較高；全國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)123城市大盤(pán)擔(dān)負(fù)起城市功能的作用，承擔(dān)著人們對(duì)城市生活和美好向往的解讀。124項(xiàng)目推廣篇內(nèi)容提要大盤(pán)營(yíng)銷解讀項(xiàng)目宣傳推廣策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 項(xiàng)目推廣階段劃分及策略安排125遠(yuǎn)見(jiàn)決定價(jià)值大勢(shì)決定大局依托品牌形象與整體區(qū)域板塊的傳播營(yíng)銷必須具備對(duì)開(kāi)封西區(qū)戰(zhàn)略與生活運(yùn)營(yíng)升級(jí)以及國(guó)際品質(zhì)生活提升發(fā)展的整體領(lǐng)悟，所以，我們應(yīng)采取三位一體的整合營(yíng)銷策略高舉高打高占位整合傳播實(shí)施項(xiàng)目城市運(yùn)營(yíng)的整合傳播打造開(kāi)封城市名片，樹(shù)立西區(qū)中心形象而非單一地產(chǎn)板塊126活動(dòng)營(yíng)銷

55、充分造勢(shì)，體驗(yàn)營(yíng)銷品牌營(yíng)銷核心勢(shì)能，貫穿始終三位一體的整合營(yíng)銷策略顧客營(yíng)銷 買(mǎi)方市場(chǎng)，增值服務(wù) 127充分發(fā)揮建業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)打造“開(kāi)封第一地產(chǎn)品牌 ”田園都市生活解讀出書(shū)立傳 聯(lián)合知名媒體開(kāi)辟地產(chǎn)專欄 品牌營(yíng)銷（長(zhǎng)線）亮相秋季房展會(huì) 體驗(yàn)田園都市生活 系列高端地產(chǎn)論壇 借勢(shì)項(xiàng)目震撼開(kāi)盤(pán) 活動(dòng)營(yíng)銷（短線）系列風(fēng)情文化節(jié) 組織業(yè)主體育比賽 田園風(fēng)光攝影展特色的業(yè)主聯(lián)誼會(huì) 發(fā)揮建業(yè)資源優(yōu)勢(shì)客戶帶客戶的獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng) VIP客戶的待遇 成立西雅圖3大賣場(chǎng)顧客營(yíng)銷（長(zhǎng)線）捆綁家裝公司現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) 兩長(zhǎng)一短有效結(jié)合128本項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略：以展示（體驗(yàn)）為核心，高位起勢(shì)策略實(shí)施的三大戰(zhàn)役成名戰(zhàn)：氣勢(shì)展

56、示升值預(yù)期升級(jí)戰(zhàn)：展示產(chǎn)品配套體驗(yàn)榮譽(yù)戰(zhàn)：實(shí)景展示人文特色開(kāi)好頭連續(xù)性收尾性事件營(yíng)銷，宣傳造勢(shì)，開(kāi)盤(pán)在高峰；構(gòu)筑項(xiàng)目核心價(jià)值并充分展示；價(jià)格策略與啟動(dòng)區(qū)密切配合。產(chǎn)品展示不斷完善，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)致勝；熱潮迭起，予客戶脈沖式的幸福感；配套設(shè)施及時(shí)到位，提升體驗(yàn)氛圍；把握市場(chǎng)熱點(diǎn)調(diào)整推廣策略；迎合創(chuàng)新潮流，提升產(chǎn)品細(xì)節(jié)特色；隨產(chǎn)品的成熟建立獨(dú)有的人文氛圍；129項(xiàng)目推廣篇內(nèi)容提要大盤(pán)營(yíng)銷解讀項(xiàng)目宣傳推廣策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 項(xiàng)目推廣階段劃分及策略安排130賺足大眾眼球 滿足小眾需求“一對(duì)一”營(yíng)銷針對(duì)頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所傳播，在目標(biāo)群體中立面形成口碑傳播。針對(duì)篩選出的目標(biāo)客戶對(duì)象開(kāi)展重點(diǎn)公關(guān)。大眾傳播硬廣、軟性炒

57、作、公關(guān)攻勢(shì)等，渲染建業(yè)集團(tuán)又一力作西雅圖的強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，其全新強(qiáng)權(quán)內(nèi)涵，為項(xiàng)目銷售奠定社會(huì)氛圍。明 線暗 線推廣策略：品牌貫穿始終，點(diǎn)面結(jié)合， 全面滲透131項(xiàng)目推廣篇內(nèi)容提要大盤(pán)營(yíng)銷解讀項(xiàng)目宣傳推廣策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 項(xiàng)目推廣階段劃分及策略安排132 根據(jù)項(xiàng)目確定的工程進(jìn)度情況，我們把推廣階段劃分為四個(gè)階段：第一階段：籌備/預(yù)熱期（07年6月底07年8月31日）第二階段：認(rèn)購(gòu)/開(kāi)盤(pán)期（07年9月07年10月31日）第三階段：強(qiáng)推期（07年11月08年2月底）第四階段：持續(xù)期（08年3月5月） 一、 推廣階段劃分133二、推廣階段任務(wù)時(shí)間 預(yù)熱期 啟動(dòng)期高潮期知名度持續(xù)期6月底-8月31日9月

58、10月31日11月08年2月08年3月開(kāi)始密集的硬性廣告投放，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入建業(yè)西雅圖的品牌形象，輔以強(qiáng)勢(shì)的公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)市場(chǎng)，并開(kāi)始客戶意向登記，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。最密集的硬性廣告投放，全面導(dǎo)入項(xiàng)目的品牌形象，并且以轟動(dòng)性的促銷、公關(guān)活動(dòng)聚集人氣，最大限度地推動(dòng)銷售持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關(guān)活動(dòng)，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)慣性銷售通過(guò)硬性廣告、軟性廣告相結(jié)合向目標(biāo)消費(fèi)者滲透西區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，現(xiàn)代生活理念的灌輸1341、籌備、預(yù)熱期工作概要：1.為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)做一些必要的工作：銷售文件的準(zhǔn)備；銷售道 具的準(zhǔn) 備，如銷平、銷海、戶外看板、引導(dǎo)旗、橫幅、報(bào)紙稿、海報(bào)、現(xiàn) 場(chǎng)布置等2.引導(dǎo)期中廣告表現(xiàn)

59、以工地看板、現(xiàn)場(chǎng)圍板、橫幅、旗幟等戶外據(jù)點(diǎn) 為主來(lái)造勢(shì)，形成品質(zhì)個(gè)案開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)。3.舉行奠基開(kāi)工儀式，制造賣點(diǎn)，給消費(fèi)者帶來(lái)一份期待的心情，為 正式公開(kāi)積累充裕的客源。4.以戶外廣告?zhèn)鬟_(dá)項(xiàng)目的主體概念，塑造產(chǎn)品的品牌形象。二、推廣節(jié)奏及策略安排1355.以樓書(shū)、海報(bào)等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)送，發(fā)掘潛在目標(biāo)客戶。6. 現(xiàn)場(chǎng)售樓處的設(shè)計(jì)及市內(nèi)售樓部的設(shè)計(jì)和包裝到位。戰(zhàn)術(shù)安排：短兵相接企劃重點(diǎn)：建立形象雛形產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位企劃定位案前設(shè)計(jì)形象引導(dǎo)推廣主題：主題概念的演繹 “兩個(gè)居家”的終結(jié)者-鄭汴一體 “兩個(gè)城市”的對(duì)接者-鄭開(kāi)大道 “城市未來(lái)”的聚焦者-魅力西城 “都市生活”的領(lǐng)舞者-建業(yè)西雅圖

60、 “田園生活”的開(kāi)創(chuàng)者-建業(yè)西雅圖 千畝西雅圖，原創(chuàng)一座城 136高調(diào)造勢(shì)活動(dòng)炒作事件一：改變世界的這一天-西雅圖奠基儀式時(shí)間：2007年7月4日目的：借助項(xiàng)目奠基，邀請(qǐng)河南政界、商界的知名人士參加，迅速傳播項(xiàng)目信息和提升項(xiàng)目知名度。內(nèi)容：1776年7月4日，美利堅(jiān)合眾國(guó)成立，至此，世界格局開(kāi)始改變。2007年7月4日，231年之后，建業(yè)西雅圖橫空出世，美國(guó)西雅圖浪漫田園生活登陸中原，也正是從這天起，中原生活開(kāi)始改變，開(kāi)封地產(chǎn)格局重新改寫(xiě)。137事件二：中原10大原創(chuàng)生活方式征集 時(shí)間：2007年7月-9月20日目的：通過(guò)活動(dòng)和媒體的相互炒作，中原十大創(chuàng)意生活方式必將引起全城人的關(guān)注，而本項(xiàng)目