1、房地產(chǎn)金融與投資分析周天建中國(guó)礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系二一三年三月School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)Chp7 房地產(chǎn)投資概述7-1 房地產(chǎn)投資的概念與類型（掌握）7-2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和效應(yīng)（掌握）7-3 房地

2、產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題（理解）7-4 房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控（了解）School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型一、房地產(chǎn)投資的概念1、投資的概念 投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。 理解（三個(gè)角度） 通俗角度投資就是用錢(qián)來(lái)獲取更多的錢(qián)（錢(qián)生錢(qián)） 金融角度投資是為了獲得滿意的預(yù)期未來(lái)收益而購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品或其他有價(jià)資產(chǎn)的行為

3、 經(jīng)濟(jì)角度投資是利用資源或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或收益的行為School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 投資的形式有多種多樣，如股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買(mǎi)賣(mài)和房地產(chǎn)投資等，而房地產(chǎn)投資是眾多投資形式中較為重要的一種。7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型1、投資的概念投資具有四特性： 投資是一種經(jīng)濟(jì)行為（本質(zhì)） 投資具有時(shí)間性（犧牲即期消費(fèi)獲得將來(lái)消費(fèi)、價(jià)值） 投資的目的是獲取收益（動(dòng)力） 投資具有風(fēng)險(xiǎn)性Schoo

4、l of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)2、房地產(chǎn)投資的含義 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)榱诉_(dá)到預(yù)定的收益目標(biāo)，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)以及消費(fèi)中去的投資活動(dòng)。 （1）房地產(chǎn)投資活動(dòng)的成果是形成新的房地產(chǎn)或改造利用原有的房地產(chǎn)；它的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是資金的增值，是投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的投資資金的增值。7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）A、獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B、獲取房地產(chǎn)未

5、來(lái)收益C、直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D、間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) （2）房地產(chǎn)投資是地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資的總稱。在房地產(chǎn)投資中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的。這不僅是因?yàn)榉慨a(chǎn)與地產(chǎn)連接在一起，房依地建，地也為房載，是房地不可分離性在物質(zhì)形態(tài)上的反映；而且在法律上還可以同時(shí)獲得房產(chǎn)的所有權(quán)及占用土地的使用權(quán)。在經(jīng)濟(jì)上，房?jī)r(jià)也是地價(jià)的折射反映。7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型2、房地產(chǎn)投

6、資的含義School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)3、房地產(chǎn)投資三要素 （1）時(shí)機(jī)（Occasion）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資 由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、地區(qū)性的特點(diǎn)，一個(gè)地區(qū)節(jié)余的房屋并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)房屋的短缺，這一現(xiàn)象常常給人以錯(cuò)覺(jué)。如果房屋擁有者因?yàn)楸镜貐^(qū)房屋的短缺而占有房屋待價(jià)而沽，那么，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)突然發(fā)生變化時(shí)，他就會(huì)措手不及而失去高價(jià)出手的時(shí)機(jī)。 時(shí)機(jī)的掌握存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段，例如，什么時(shí)候買(mǎi)入土地

7、，什么時(shí)候購(gòu)入物業(yè)、投資于開(kāi)發(fā)的哪一階段等等。School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（2）地段（Location）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資 1）房地產(chǎn)地段的選擇，對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有有增值性，其很大程度上在于土地的增值。掌握好時(shí)機(jī)，以便宜的地價(jià)買(mǎi)下土地，卻不能保證土地的增值潛力有多大。土地增值潛力的大小、利用效果的好壞程度，都與地段有著密切的聯(lián)系。增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件，地價(jià)和投資

8、資金也許倒在其次。 2）房地產(chǎn)地段不僅指其所處的地理位置，同時(shí)還包括其社會(huì)位置，后者主要包括人口素質(zhì)、教育水準(zhǔn)、服務(wù)業(yè)水平、交通、通訊、生活設(shè)施等。School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資（3）質(zhì)量（Quality） 有了良好的地段，就具備了良好的投資獲利條件，但卻并不一定帶來(lái)優(yōu)良的投資效果。優(yōu)良的投資效果要通過(guò)房地產(chǎn)優(yōu)良的質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。地段只是誘人的手段，而房地產(chǎn)質(zhì)量則是留人的手段。 一個(gè)設(shè)計(jì)陳舊、材料低劣

9、、施工粗糙的房屋自然不會(huì)讓人青睞，地段再好也難圓好夢(mèng)。只有設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、材料優(yōu)良、施工精細(xì)的房屋才能有效地實(shí)現(xiàn)地段的功能，為房地產(chǎn)投資者帶來(lái)高額的投資利潤(rùn)。School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資 總結(jié)：無(wú)論是時(shí)機(jī)、地段還是質(zhì)量都必須用動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)來(lái)看待。時(shí)機(jī)是在時(shí)間的運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生，地段的好壞也不是一成不變，質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)也不是越高越好。因此，在遇到具體的房地產(chǎn)投資問(wèn)題時(shí)，要多加變通，靈活處理。School

10、of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型 1、按照房地產(chǎn)投資的對(duì)象劃分1）土地開(kāi)發(fā)投資 2）住宅（居?。┓康禺a(chǎn)投資3 ）辦公樓投資（寫(xiě)字樓，位置要求高）4 ）商業(yè)房地產(chǎn)投資（零售商業(yè)用房、出租公寓等，持有、出租或整體銷售，收益多來(lái)自經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長(zhǎng)期投資，對(duì)位置要求高）5 ）工業(yè)廠房及倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)投資6）特殊房地產(chǎn)投資（高爾夫球場(chǎng)、 加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、 橋梁、 碼頭、公路）7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型

11、School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型 1、按照房地產(chǎn)投資的對(duì)象劃分7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型 下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。多項(xiàng)A、能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B、適合于長(zhǎng)期投資C、適合于短期投資D、位置對(duì)其有著特殊的重要性 下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A、在建工程B、車(chē)站C、購(gòu)物中心D、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)School of Environment Sciences & Spatia

12、l Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型 2、按照房地產(chǎn)投資的方式劃分1）房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者將貨幣資金直接投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，或者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)售。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資）7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A、出售 B、抵押C、轉(zhuǎn)讓 D、經(jīng)營(yíng)School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)

13、院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型 2、按照房地產(chǎn)投資的方式劃分2）房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資是指投資者購(gòu)買(mǎi)與房地產(chǎn)有關(guān)的各種證券的投資行為，投資者不直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（房地產(chǎn)投資信托、住房抵押貸款證券、房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券）7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型 房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（）。A、投資房地產(chǎn)信托B、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券C、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券D、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E、購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境

14、 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型 3、按照房地產(chǎn)投資者劃分 1）股權(quán)投資者和債權(quán)投資者 對(duì)房地產(chǎn)擁有直接所有權(quán)的投資者稱為股權(quán)投資者。 2）主動(dòng)投資者和被動(dòng)投資者 主動(dòng)投資者對(duì)所投資的房地產(chǎn)享有直接產(chǎn)權(quán)并具有決策權(quán)。7-1 房地產(chǎn)投資的概念及類型School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型 3、按照房地產(chǎn)投資者劃分7-

15、1 房地產(chǎn)投資的概念及類型股權(quán)債權(quán)主動(dòng)直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)直接購(gòu)置房地產(chǎn)并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放長(zhǎng)期的住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)抵押貸款被動(dòng)持有房地產(chǎn)公司的股份持有有限合伙人股份持有權(quán)益型REITs股份持有房地產(chǎn)抵押證券持有抵押型REITs股份School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)投資成本巨大，投資回收期長(zhǎng)。 2、房地產(chǎn)投資的不確定因素多，投資風(fēng)險(xiǎn)很高。 3、房地產(chǎn)投資回報(bào)率高

16、，收益性好。 4、房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識(shí)。7-2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及效應(yīng)School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)7-2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及效應(yīng) 買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（）。A、不可移動(dòng)性B、適應(yīng)性C、弱流動(dòng)性D、相互影響性School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院Chin

17、a University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的效應(yīng)1）房地產(chǎn)投資推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2）房地產(chǎn)投資增加了政府的財(cái)政收入3）房地產(chǎn)投資改善了城市建設(shè)和投資環(huán)境4）房地產(chǎn)投資提高了居民的居住水平，推動(dòng)了居民的合理消費(fèi)7-2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及效應(yīng)1、房地產(chǎn)投資的宏觀效應(yīng)（國(guó)家層面）School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的效應(yīng) 房地產(chǎn)投資的微觀效應(yīng)可以通過(guò)企業(yè)或個(gè)

18、人從房地產(chǎn)投資活動(dòng)中所得到的利益加以反映。 房地產(chǎn)投資可增值、保值，充分發(fā)揮采取財(cái)務(wù)杠桿作用、可合理避稅7-2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及效應(yīng)2、房地產(chǎn)投資的微觀效應(yīng)（企業(yè)個(gè)人角度）School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資價(jià)值 投資價(jià)值（investment value）指的是投資者對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值。 投資價(jià)值不僅反映了投資者對(duì)某一物業(yè)未來(lái)產(chǎn)生利潤(rùn)的能力的一種假定，而且也反映了投資者對(duì)可能的持有期、

19、銷售價(jià)格、稅收結(jié)果、融資前景以及影響項(xiàng)目預(yù)期凈利潤(rùn)的所有其它因素的判斷。7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題1、投資價(jià)值的涵義School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資價(jià)值幾個(gè)與投資價(jià)值有關(guān)的概念和術(shù)語(yǔ) 1）交易價(jià)格（transaction price）。交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格。在正常的市場(chǎng)條件下，交易價(jià)格就是買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)的結(jié)果，因此，實(shí)際交易價(jià)格常常是人們預(yù)測(cè)未來(lái)交易價(jià)格的基礎(chǔ)。 2）最可能銷售價(jià)

20、格（most probable selling price）。最可能銷售價(jià)格是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。它是指在現(xiàn)行的市場(chǎng)條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)該類物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格所作的預(yù)測(cè)。7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題1、投資價(jià)值的涵義School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資價(jià)值幾個(gè)與投資價(jià)值有關(guān)的概念和術(shù)語(yǔ) 3）市場(chǎng)價(jià)值（market value）。市場(chǎng)價(jià)值是評(píng)估人員常用的

21、術(shù)語(yǔ)。它是指在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，具備公平銷售所需要的條件時(shí)，某一物業(yè)的最可能價(jià)格。這里假定買(mǎi)賣(mài)雙方均是謹(jǐn)慎的、理智的。 4）交易區(qū)間（transaction range）。在房地產(chǎn)交易中，賣(mài)方在出售物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的出售價(jià)格設(shè)置一個(gè)較低的價(jià)格下限，低于這一下限，業(yè)主將拒絕出售。而買(mǎi)方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限，高于這一上限，買(mǎi)方會(huì)拒絕成交。實(shí)際成交價(jià)格總是落在這兩個(gè)極限之間。7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題1、投資價(jià)值的涵義School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Min

22、ing & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資價(jià)值 投資者如果購(gòu)買(mǎi)了某一特定物業(yè)，實(shí)際上就是購(gòu)買(mǎi)了該物業(yè)在持有期內(nèi)的一系列現(xiàn)金流量的產(chǎn)出能力以及在持有期結(jié)束之后的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值。這兩方面構(gòu)成了預(yù)期收益的總量。收益總量、獲得收益的時(shí)間以及獲得收益的確定性決定了所有投資機(jī)會(huì)的相對(duì)價(jià)值。 投資價(jià)值可以通過(guò)物業(yè)的權(quán)益現(xiàn)值加上債務(wù)現(xiàn)值來(lái)估算（適用于收益性房地產(chǎn)投資）?，F(xiàn)金流量分布與投資價(jià)值關(guān)系如下圖所示：7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題2、投資價(jià)值估測(cè)的一般方法School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China

23、University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資價(jià)值7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題2、投資價(jià)值估測(cè)的一般方法凈經(jīng)營(yíng)收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量所得稅股本投資者未來(lái)稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值Pe抵押貸款的現(xiàn)值PdPvPdPeSchool of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資者的投資目標(biāo)可能各不相同，比如有的是為了獲得穩(wěn)定的收益

24、，有的是為了投機(jī)以獲得高額的資本增值，有的是為了避稅，也有的是為了保值。 盡管目的各自不同，但是所有的理性投資者都要為其所提供的資源和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)去尋求相應(yīng)的財(cái)務(wù)回報(bào)。7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn) 從投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度來(lái)看，有些人天生喜愛(ài)風(fēng)險(xiǎn)，有冒險(xiǎn)精神，而有些人總是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以收益的安全性為首要，甚至不惜犧牲自己的預(yù)期收益。 大多數(shù)投資者介于這兩者之間，他們?cè)?/p>

25、意承擔(dān)最小的風(fēng)險(xiǎn)而接受相對(duì)穩(wěn)定的低收益，不愿意為了獲得某種可能性不大的高回報(bào)而承擔(dān)大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資者預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)關(guān)系如下圖所示：7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資者預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)關(guān)系回報(bào)P3 P2P1 r1 r2 r3 r4 風(fēng)險(xiǎn)School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的不同態(tài)度風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)規(guī)避型折衷型喜好型School of Environment Sciences

26、 & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)三、房地產(chǎn)投資分析的意義和基本內(nèi)容 房地產(chǎn)投資分析就是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性、對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，為投資者的決策提供全面而詳實(shí)的參考依據(jù)，使投資者在既定的資源條件和預(yù)期的收益目標(biāo)下選擇最佳的投

27、資方案的工作。 1）可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證 2）可以為投資者提供投資方案并預(yù)測(cè)投資收益 3）可以為房地產(chǎn)投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題1、房地產(chǎn)投資分析的意義School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)三、房地產(chǎn)投資分析的意義和基本內(nèi)容1）在預(yù)先確定的地塊上，研究開(kāi)發(fā)類型2）預(yù)先確定了投資類型，尋找合適的地塊或一組最合適的存量物業(yè)3）在資金確定的情況下尋找投資機(jī)會(huì)。4）需進(jìn)行改

28、造的現(xiàn)有項(xiàng)目7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題2、房地產(chǎn)投資分析類型School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)三、房地產(chǎn)投資分析的意義和基本內(nèi)容1）市場(chǎng)研究2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題3、房地產(chǎn)投資分析的基本內(nèi)容School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technol

29、ogy 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)四、房地產(chǎn)投資分析的方法1）宏觀分析與微觀分析相結(jié)合。2）定量分析與定性分析相結(jié)合。3）靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合。7-3 房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問(wèn)題3、房地產(chǎn)投資分析的基本內(nèi)容School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求的平衡，提高資源配置的效率，保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不完全，房地產(chǎn)投資時(shí)滯的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)易產(chǎn)生“市場(chǎng)失

30、靈”。 當(dāng)出現(xiàn)了投資過(guò)熱現(xiàn)象或投機(jī)過(guò)度問(wèn)題時(shí)，政府必須采取一定的宏觀調(diào)控手段來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率，同時(shí)又要兼顧住房的社會(huì)保障性。7-4 房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 房地產(chǎn)投資過(guò)熱往往是非理性的持續(xù)過(guò)度開(kāi)發(fā)，引起的市場(chǎng)表現(xiàn)往往是市場(chǎng)上的新增供給增長(zhǎng)的速度超過(guò)需求增長(zhǎng)的速度。 “投資過(guò)熱”現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是因?yàn)閮煞矫娴脑颍?一是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)發(fā)生偏差。當(dāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)過(guò)分樂(lè)觀時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生

31、強(qiáng)大的投資出動(dòng)，甚至其他行業(yè)的企業(yè)也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的高額利潤(rùn)誘惑和市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，從而時(shí)開(kāi)發(fā)投資總量擴(kuò)張。（市場(chǎng)預(yù)期過(guò)高） 二是開(kāi)發(fā)商能夠比較容易地獲取開(kāi)發(fā)資金或土地（易融資低）7-4 房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)歸納小結(jié) 1 、房地產(chǎn)的投資的概念和類型。房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)榱诉_(dá)到預(yù)定的收益目標(biāo)，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)以及消費(fèi)中去的投資活動(dòng)。按照房地產(chǎn)投資的對(duì)象可以將房地產(chǎn)投資劃分為土地開(kāi)發(fā)投資住宅房地產(chǎn)投資辦公樓投資商業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)廠房及倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)投資。按照房地產(chǎn)投資的方式可以劃分為房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資。按照投資者權(quán)利以及在房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)中的參與程度可以將房地產(chǎn)投資劃分為股權(quán)投資和債權(quán)以及主動(dòng)投資和被動(dòng)投資。School of Environment Sciences & Spatial Informatics環(huán)境 與測(cè)繪學(xué)院China University of Mining & Technology 中國(guó)礦業(yè)大學(xué)歸納小結(jié) 2、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和作用。由于房地產(chǎn)特有的資