1、崇州項目產(chǎn)品規(guī)劃建議及推盤思路 崇州市場分析 （一）崇州概況崇州市（原崇慶縣）地處美麗富饒的川西平原，東距成都37公里，位于天府之國的腹心。全市面積1090平方公里，平壩區(qū)占總面積的52%，山區(qū)占總面積的43%，丘陵區(qū)占總面積的5%?？側丝?4.15萬人。市轄25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 崇州市歷史悠久，古稱蜀州，其建制歷史長達2200年，公元316年設立縣制，1994年撤縣設市。崇州自古為繁榮富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀門重鎮(zhèn)”之稱。 崇州市政府所在地崇陽鎮(zhèn)為四川省首批命名的歷史文化名城。 1994年6月經(jīng)國務院批準撤縣設市，崇慶縣之名自此成為歷史。崇州市有“天府糧倉”之美譽，是全國商品糧基地縣、瘦肉型豬

2、基地縣、糧棉專貸大縣和國家級農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)。崇州主產(chǎn)川芎、郁金，為全國川芎生產(chǎn)基地縣。其懷遠一帶生產(chǎn)的烏梅遠銷日本等地。崇州枇杷茶宋代以來即進貢朝廷。稱為“龍門貢茶”。其所產(chǎn)的黑香糯米被稱為“黑米之王”，馳名中外。此外該市的竹編、藤編制品也遠近聞名。 崇州市山、丘、壩、河兼有的地理條件，造就了眾多的旅游風景，省級風景旅游區(qū)九龍溝、省級森林公園雞冠山是其中的代表。崇州市悠久的歷史形成了多彩的人文景觀，罨畫池、州文廟、陸游祠、光嚴禪院為川西不可多得的歷史勝跡。水系發(fā)達，市境內主要河流有3條：西河、黑石河和金馬河。3條主要河流同市境內180多條大小支流相聯(lián)結，在全市構成水道網(wǎng)，至新津縣境內匯入岷江。

3、 礦產(chǎn)資源豐富；森林植被樹種繁多，全市森林覆蓋率為42.1%；野生動物種類繁多,崇州市是全國十四個熊貓生態(tài)自然保護區(qū)之一。交通便捷，作為歷史文化名稱城、中國優(yōu)秀旅游城市的崇州市，距成都37公里?，F(xiàn)有成溫邛公路、成溫邛高速公路等直通成都市，于2006年與光華大道延線接通的崇慶路，使得出行更加方便，駕車至成都僅需20分鐘左右。崇州市區(qū)交通以具有地方特色的人力三輪車和公交車為主。未來規(guī)劃中的捷運交通有：軌道交通成溫大線崇州段預計和溫江段今年年底同步開工，成溫大線起于地鐵4號線江安河站，經(jīng)溫江及崇州城區(qū)，止于大邑城區(qū)，全長55公里。規(guī)劃建設成溫邛快速通道、街子新環(huán)線和龍門山旅游快線等三條快速通道，屆時

4、將拉動當?shù)氐穆糜谓?jīng)濟發(fā)展。（二）崇州房地產(chǎn)市場發(fā)展情況近年崇州市房地產(chǎn)市場整體情況2006年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56169萬元，增長71.4%，實現(xiàn)商品房銷售額50799萬元，增長118.61%。商品房銷售面積（現(xiàn)房+期房）24.1萬平方米，同比增長99%。其中住宅現(xiàn)房銷售8.41萬平方米，增長61.11%，期房住宅銷售12.15萬平方米，增長76.34%。在良好的銷售狀態(tài)下，商品房屋的積壓大幅下降，與上年相比下降22.98%。2007年上半年，隨著崇州市政府傾力打造“親水崇陽、濕地羊馬、青城街子”，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持快速健康發(fā)展的勢頭，商品房銷售持續(xù)火爆，整個住宅與房地產(chǎn)市場運行情況總體

5、較為良好。1、商品房供給分析2007年上半年，崇州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有31家，2007年上半年批準預售面積為11.04萬平方米，其中住宅為10.69萬平方米，商業(yè)用房0.35萬平方米，與去年同期相比，批準預售面積減少5.48萬平方米，下降幅度為33.17%，2、商品房銷售情況分析2007年上半年崇州市新建商品房合同備案1557件，銷售面積15.41萬平方米，合同總額為3.98億元，其中住宅銷售14.09萬平方米，營業(yè)用房銷售1.32萬平方米，與2006年同期相比合同備案增加34%，銷售合同金額增長34.45%，銷售面積減少0.16萬平方米。從崇州市商品房銷售情況來看，住宅銷售供不應求，基本無空

6、置現(xiàn)象，商業(yè)用房由于2000年以來，供應量較大，目前正處于消化存量階段，到2007年年中，有近一萬平方米的商業(yè)用房空置。從銷售的住宅套型來看，住宅套均面積在90平方米以內的比較熱銷，120平方米以內的次之，大套型的房屋銷售有一定的難度，銷售周期較長。3、從消費者的組成情況分析近年來，隨著崇州市房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤品質不斷提升，特別是濱河路周邊和街子樓盤已吸引了一批外地購房者，外地人購房目前已占到30%左右的比例，外地人到崇州購房將會越來越多，本地人購房占70%。4、房價分析崇州市2007年上半年商品房銷售面積大于竣工面積，住宅基本上是開盤后即售完，一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢，商品房銷售價格在

7、成本增加和需求旺盛的拉動下呈明顯上漲趨勢，商品房銷售價格漲幅較高，到2007年6月底，崇州市商品房住宅銷售價格均價為2100元/，與2006年同期相比，2006年同期銷售價格均價為1700元/，漲幅為23.52%。2007年下半年至今，部分樓盤的銷售價格已突破3000元/。2007年下半年至今，崇州房地產(chǎn)受大市場持續(xù)走低的影響，也未能幸免，房價保持平穩(wěn)，銷售量仍然走低，使得各樓盤銷售周期更加加長。可以預見，隨著光華大道崇州段的開通，崇州市羊馬（特別是中信羊馬項目），街子房地產(chǎn)開發(fā)的實施，將會加快崇州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。二、崇州區(qū)域房地產(chǎn)市場特征（一）區(qū)域在售樓盤情況項目名稱物業(yè)類型 位置占

8、地戶型面積價格（元/）銷售情況開盤時間蜀江瑞園多層電梯崇州大橋橋頭文井街口20畝78-170多層均2800電梯均2950銷售30%2008.03愿景水漣漪多層電梯濱河路晚渡廣場旁一期15畝80-200均價3600余40套20079愿景春之雪純多層崇州楊祠街14畝80-200均價3500余5，6套2007.12峻領天下蘭島純多層崇州陸游廣場60畝81-200均2680-3000排號中，現(xiàn)推特價房：12，13號樓5、6層，2680元/未開盤一品江山電梯崇州市金帶街80畝40-118電梯均35001號樓，2號樓售完，其余房源未開未開盤，排號中 金色怡園別墅崇州區(qū)南門西江河畔（八仙廣場側）200畝16

9、1-212均價3880售完2004.04傾城蓮花別墅西江河濱200畝297-478起價52001期余40%，主要為臨路房源，2期電梯接受咨詢2007.01（二）區(qū)域在售樓盤分析1占地面積（單位：畝）從上圖可以看出，崇州典型樓盤占地面積主要出現(xiàn)在三個區(qū)間14-20畝，6080畝 和200畝,最小的僅有14畝（愿景春之雪），最大的200畝（別墅項目傾城蓮花）。2價格（單位：元/平方米）從上圖可以看出，崇州典型樓盤價格主要集中在3000元左右，最高的為起價5200元/平方米（別墅項目傾城蓮花），最低的為2800元/平方米（蜀江瑞園）。3戶型區(qū)間（單位：平方米）從上圖可以看出，崇州典型樓盤主要戶型區(qū)間

10、段在80 200間，該區(qū)間段市場競爭激烈。較小戶型為電梯項目一品江山約為48的套一，別墅項目傾城蓮花整體戶型較大，集中在297478之間。4、物業(yè)類型、建筑風格樓盤蜀江瑞園愿景水漣漪愿景春之雪峻嶺天下蘭島一品江山金色怡園傾城蓮花建筑形態(tài)多層、電梯多層、電梯純多層純多層電梯別墅別墅目前崇州市場上主要以多層和小高層為主，大多數(shù)樓盤都是多層與小高層電梯公寓相結合，別墅樓盤較少，有傾城蓮花和金色怡園；建筑風格主要以現(xiàn)代建筑與坡頂相結合，區(qū)域內所有樓盤都比較注重突出崇州的水，絕大部分樓盤都采用了水主題的景觀園林，打造水景觀的園林社區(qū)。在售樓盤特征：在售項目規(guī)模普遍比較小，區(qū)域市場供應量比較小。沿西江樓盤

11、的物業(yè)類型以多層洋房、別墅為主，從形式看比較高檔。戶型面積偏大，多層住宅面積主要集中在140左右和180左右。多層住宅售價2800-3500元/左右，別墅售價多在35005200元/左右。在售樓盤由于規(guī)模小、價格低，銷售速度相對快。本區(qū)域有一定的市場需求量和購買力，消費者對該區(qū)域的認同度較高。西江沿岸所有樓盤均以西江為主要賣點，產(chǎn)品自身賣點的提煉還不夠。多數(shù)樓盤營銷手段單一，廣告宣傳也比較少。購買客戶以本地為主，有部分成都等外地消費者。在外地（尤其西藏、阿壩等）工作，想回本地購房的客戶資源眾多。（三） 項目同區(qū)域典型競爭項目分析傾城蓮花（在售）項目地址傾城蓮花物業(yè)形態(tài)聯(lián)排別墅開發(fā)商成都華駿興業(yè)

12、地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格中式現(xiàn)代戶型面積297478價 格1期：5200元/（起）；2期：未定 結構形式磚混分期情況共分2期：1期聯(lián)排別墅、2期電梯公寓總占地面積200多畝。（2期電梯只占100以內）總建筑面積66000平方米綠化率52.60%容積率0.70總戶數(shù)183開盤時間1期2007.1開盤銷售進度1期別墅余40%（沿路房）；2期電梯接受咨詢交房標準清水房工程進度部分主體封頂小區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃有蓮漪會所、景觀泳池、蓮花廣場、網(wǎng)球場、兒童樂園、成人游樂場、60公社主題會所、特色餐吧等等，功能以服務、休閑、運動為主。項目優(yōu)勢1、項目緊臨崇州西江河，數(shù)公里長濱河綠地長廊環(huán)境優(yōu)美。2、院墅園林以水

13、景為紐帶，高大名貴喬木、雕塑小品與巴厘島風情相協(xié)調，兼顧傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代園林設計形式的創(chuàng)新。項目劣勢1. 廣告推廣及引導力度較差，將會影響項目形象；2. 總價設計較高，排斥了許多總價承擔較少的別墅購買群體；廣告訴求成都/大城西/60公社別墅客源特征外地購房者居多（成都客戶為主等），占到60%以上，其次是崇州高收入人員。金色怡園（目前已售完）金色怡園位于崇州市南門西江河畔，依照“名園依綠水”的布局原則，打造“中國花園”，圍繞“居家養(yǎng)老為主”這一宗旨，著重創(chuàng)造最適合老人的居家環(huán)境，配以周到的社區(qū)服務，成為老人怡然自得、樂享天年的家園。金色怡園物業(yè)形態(tài)為聯(lián)排、獨棟別墅。04年開盤，當時起價僅為1780

14、元/平米。是崇州市第一個別墅項目。目前已售完。上林西江國際社區(qū)（規(guī)劃中）炎華置信上林西江國際社區(qū)位于崇州市，臨西江，占地415畝，規(guī)劃由別墅、花園洋房和景觀電梯公寓組成的復合型水岸國際社區(qū)。競爭樓盤特征：目前在崇州臨西江的住宅項目，以多層洋房、別墅為主，從形式看比較高檔。如西江紫園、金色怡園、傾城蓮花等。目前崇州高端樓盤較多的是針對外地購房者。購房人群除了一部分客戶是崇州本地的客戶（崇州本地的中高層管理人士和崇州的私營企業(yè)老板等一些高收入人群）以外，其余多為外地客戶，其中以成都客戶居多。目前崇州中端普通住宅品質較為一般，開發(fā)程度不高，缺乏可以代言城市、提升城市整體居住品質的樓盤。（四）市場凸顯

15、的問題崇州的房地產(chǎn)發(fā)展程度遠不及溫江，市場結構相對封閉。但開發(fā)理念、消費觀念受成都市影響較重。區(qū)域內高品質物業(yè)很少。開發(fā)的大樓盤較少，樓盤整體素質不高。目前崇州市開發(fā)的大盤不多，從幾畝地到幾十畝都有，在有限的土地上開發(fā)，開發(fā)商無法在整體環(huán)境上全盤策劃，樓盤總的素質得不到保證，影響崇州市樓盤形象。崇州市多層項目樓盤，大多以直接修房賣房為開發(fā)手段，先修房屋，再做綠化。營銷手段單一。很少運用樣板區(qū)、樣板房概念促銷。房地產(chǎn)開發(fā)受到土地瓶頸的影響較大。實施最嚴格的土地控制政策，特別是嚴控新增建設用地，使得土地供應緊缺，供宅供需矛盾突出。（五） 規(guī)劃中的熱點開發(fā)板塊據(jù)規(guī)劃，在政府的引導下，崇州將以“親水崇

16、陽”、“濕地羊馬”、“青城街子”為黃金板塊，打造城市“宜居”品牌，帶動城市經(jīng)營，推動“崇陽羊馬生態(tài)新城”成為成都大城西城市組團?！坝H水崇陽”、“濕地羊馬”、“青城街子”三大黃金板塊將成為崇州下一輪開發(fā)熱點！總結隨著城市的發(fā)展、光華大道延伸線的修建以及置信等品牌開發(fā)商的進駐，崇州將會成為成都郊縣房地產(chǎn)市場中的熱點，區(qū)域內的房地產(chǎn)價格將得到逐步的提升，未來崇州市場競爭將會更加激烈，要想在激烈的市場中獲勝，就必須從產(chǎn)品自身做起，樹立項目品質。另：其他資料：中信崇州羊馬項目簡介中信崇州羊馬項目是崇州市政府與中信深圳集團攜手合作的綜合城市運營項目，總占地約4.33平方公里。項目位于崇州市西南部光華大道延

17、長線上，與溫江區(qū)僅一河之隔。隨著成溫邛高速的免費通行、光華大道崇州段明年全線通車、成大快速通道、成大路、輕軌等開建在即，崇州對接成都的“五路一軌”立體交通網(wǎng)絡即將形成。項目毗鄰成都最大的濕地公園，羊馬河從中穿越而過，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。中信深圳集團將在六年內投入30億元進行土地整理、市政基礎設施建設、水景綠化及城市公園建設、城市公共建筑項目建設等。整理出來的經(jīng)營性土地將由崇州市政府依法統(tǒng)一推向市場，進行公開的招拍掛。三、項目地塊分析（一） 項目位置本案位于蜀州南路末端、下南街以西、西河以東，基地西北角是南河大橋。宗地現(xiàn)狀基本狀況地基本成倒三角型，面積較大，臨河岸線長，地塊自然資源優(yōu)越，沿河是崇州政府

18、花重金打造的榮獲人居環(huán)境獎的濱河路及休閑廣場，而且崇州的西河沿線歷來就是高檔居住的代名詞。數(shù)個高檔樓盤如：西江紫園、傾城蓮花、上林西江國際社區(qū)、金色怡園、水岸春天分布在西河沿線。這印證了本案所處的資源環(huán)境有利于打造出崇州高端品質社區(qū)。本案河岸線較長也有利于頂級物業(yè)的發(fā)展?；亟煌椖恐苓吔煌窙r良好、數(shù)條大道四通八達，非常方便，與崇州市中心僅幾分鐘車程。進則繁華、退則寧靜，具有上佳的地理位置，有利于打造出崇州市具有代表性、提升整個城市居住品質的一流社區(qū)。 （三） 項目的SWOT分析1、優(yōu)勢項目鄰西江河畔，環(huán)境良好，便于營造項目“水文化”、“河岸”、“島居”等目前市場認同度較高的主題賣點；項目占

19、地400余畝，便于打造高品質大盤；地塊平坦、自然資源優(yōu)越，便于規(guī)劃布局及土地的有效利用；2、劣勢目前宏觀市場諸多變動，是調控細則在市場上所引起的連鎖反應。眼下，市場觀望氣氛積聚。 本地塊雖然臨河，但實際上中間還隔了一路，相對于炎華置信地塊，并無地理優(yōu)勢；3、機會項目鄰炎華置信的上林西江國際社區(qū)（占地400多畝），隨著置信項目的啟動，將帶動整個區(qū)域形象發(fā)展，為后期打造高端產(chǎn)品奠定基礎。目前成都三環(huán)路內可供地已經(jīng)很少，住宅重點向三環(huán)外和郊區(qū)轉移，崇州市場將面臨很大機遇；目前宏觀市場諸多變動，如果項目一年以后啟動，屆時政策將趨于穩(wěn)定；隨著城市高層電梯公寓增多，低密度樓盤的優(yōu)越性就更加突出。4、挑戰(zhàn)目

20、前成都購房者對崇州市場的認可度不高；崇州的房地產(chǎn)發(fā)展程度遠不及溫江，市場結構相對封閉，要爭取成都乃至四川區(qū)域內的客群，還存在一定挑戰(zhàn)。 地塊分析結論綜上所述不難分析得出：以實現(xiàn)項目土地價值最大化為宗旨，充分利用崇州住宅房地產(chǎn)的區(qū)域特點優(yōu)勢、揚長避短，滿足商品住宅目標市場需求的“升級換代”與“多元化”，是本項目謀求土地開發(fā)價值最大化的市場機會。項目所處崇州西江河畔，環(huán)境良好，比較適合居住。項目占地400約畝，可定位于高端住宅。加之項目鄰炎華置信的上林西江國際社區(qū)（占地400多畝）。在置信帶動下，將有利于本案“借勢”，打造自身高端產(chǎn)品形象。綜合各種因素，項目旨在打造差異化產(chǎn)品，項目地塊可以打造成區(qū)

21、域內最高品質樓盤。產(chǎn)品規(guī)劃建議（一）客戶分析定位1、客戶分析崇州區(qū)域購房客戶基本為剛性需求居住客，滿足生活需要，在區(qū)域房產(chǎn)日益興盛的今天，再修建大體量的剛性需求住房，將為銷售帶來較大的困難；隨著光華大道延長線的開通，真正將崇州納入新城西版塊，大大縮短了與成都的心理距離，讓成都客群有意向購買崇州項目； 崇州的天然環(huán)境、交通條件、地價成本能夠支撐開發(fā)商打造高檔次、低容積率的規(guī)模特色品質住居，來滿足有購買實力的成都實力買家；作為崇州本地實力買家，區(qū)域內的高檔次特色項目將成為其再次置業(yè)的理想選擇對象。2、客戶定位主力客群：大成都區(qū)域實力消費客群省內外區(qū)域實力客群次主力客群：成都區(qū)域實力養(yǎng)老客群四川區(qū)域

22、實力養(yǎng)老客戶當?shù)貙嵙腿海ǘ┊a(chǎn)品核心賣點發(fā)展體系：1、一線河景，沿河高尚住區(qū)2、建筑風格及品質、規(guī)劃配套、園林規(guī)模及檔次3、別墅級樓盤/大規(guī)模/提升整個城市的居住質感、提升居住者的身份地位4、良好的交通優(yōu)勢（崇州交通及成都至崇州交通發(fā)展）（三）產(chǎn)品檔次定位西南區(qū)域第一中式現(xiàn)代大盤本案不僅是崇州第一高檔大盤，它的出現(xiàn)是對崇州居住品質的重新定義;本案不僅是大城西的名盤，它將成為引領整個西南區(qū)域的名盤;本案將博眾家之長，規(guī)劃高檔次的中式現(xiàn)代建筑，通過精巧的園林設計,水系穿插,亭、臺、樓、閣的變化,演義出顛覆早期成都區(qū)域內興建的中國風樓盤;本案將借助中鐵二局成功打造蜀郡的基礎與經(jīng)驗,在西南區(qū)域樹立第

23、一純中式高檔大盤;未來,市場存在著挑戰(zhàn),特別是崇州區(qū)域內由炎華置信打造的上林西江國際社區(qū),但是,本案將憑借獨特的產(chǎn)品形象中式現(xiàn)代,高檔次的產(chǎn)品定位西南區(qū)域第一大盤,在競爭中形成差異化和獨特性,與炎華置信打造的國際化復合型項目相博弈。檔次定位目的：突破崇州地域劣勢，放大項目品質亮點；吸引大成都及省內外區(qū)域的廣大實力消費客群；讓本產(chǎn)品鶴立于崇州其它產(chǎn)品之上，吸引崇州區(qū)域實力消費客群。（四）建筑景觀規(guī)劃定位1、建筑風格規(guī)劃中式現(xiàn)代 河畔府邸現(xiàn)崇州區(qū)域內，除早期產(chǎn)品“金色怡園”以江南水鄉(xiāng)點綴少許中式風外，其余建筑風格基本以現(xiàn)代時尚建筑和西式建筑為主題，所以目前在崇州區(qū)域內規(guī)劃中式風格建筑容易突出差異化

24、；隨著時代的進步，純粹的中式建筑容易讓現(xiàn)代人感到少許沉悶，所以在中式建筑中加上適度的現(xiàn)代元素，更容易讓消費者接受；本案的首要優(yōu)勢是具有一線河景，通過對建筑形態(tài)的合理規(guī)劃，使直接面對河景的住戶最大化，將河景從視線上引入小區(qū)，增加面對河面的縱向走廊，使河景從空間上引入小區(qū)。充分發(fā)揮本案的江景優(yōu)勢，利用河景鑄造具有深厚底蘊的河畔名宅； 隨著蜀郡文化在成都的成功演義，中鐵置業(yè)沉積了深厚的中式底蘊，這為本案奠定了良好的發(fā)展基礎。2、物業(yè)形態(tài)規(guī)劃根據(jù)產(chǎn)品定位以及市場現(xiàn)狀，在各項經(jīng)濟指標暫不明確的前提下，做以下物業(yè)規(guī)劃建議：物業(yè)規(guī)劃分布示意圖：西 河商務配套（售樓部）3組團（小高層）景觀大道1組團（疊拼別墅

25、）2組團（聯(lián)排別墅）沿河景觀帶小區(qū)主入口備注：由于各項指標以及地塊具體形態(tài)暫不明確，所以以上規(guī)劃圖僅做分布點位示意，供規(guī)劃參考。疊拼別墅：面積區(qū)間：180250平米區(qū)域位置：臨河面位置規(guī)劃原則：將疊拼別墅修建在臨河面，以20米寬的景觀帶作為與路的隔離，便于前期項目導入時做宣傳推廣，同時疊拼別墅具備一定的高度，可以支撐觀看河景的概念傳播。圖片示意：聯(lián)排別墅面積區(qū)間：280380平米區(qū)域位置：臨中景面等位置較好的區(qū)域，以片區(qū)組團形式出現(xiàn)規(guī)劃原則：將聯(lián)排別墅規(guī)劃在中心景觀區(qū)域，以景觀隔離帶與后期的小高層建筑相隔離，便于后期價格提升，實現(xiàn)價值最大化。圖片示意：小高層：POYW8D0中國廣告創(chuàng)意網(wǎng),+d

26、#Y4Ho8O s!BF;b0i)t,m|0中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)/Z%mrQ!F*M96_#9jU;X9A0中國廣告創(chuàng)意網(wǎng);o Lm j中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)(b Ae/ z+中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)7na$Tp.oZ1qhCBMD6q x031A NhK qu0中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)Be*l :cS z:WyI?UW0WmZl6vmg W48_5B&_0Hkp#ogmSSK1K:s0E4betV?6K!i-u0中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)Ky(i0U_:Q Y中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)T-n;E&aEDk;o&g1R6WM1w y+F0中國廣告創(chuàng)意網(wǎng),v YhPDZ中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)TU2v xy7uUl中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)FA_%oc/m &Yq.WQ*%

27、JdJP)j0中國廣告創(chuàng)意網(wǎng)W6bL*s_G Z_0K中國廣告創(chuàng)意網(wǎng) Q0jr W!PV xT%K0T面積區(qū)間：90150平米（110-130）區(qū)域位置：臨路區(qū)域規(guī)劃原則：將小高層規(guī)劃在臨路面，便于讓整個項目與外界形成區(qū)隔，同時前期疊拼和聯(lián)排的開發(fā)，為后期建筑高端中式小高層奠定了基礎。將售樓部規(guī)劃在臨路端頭處，前期售樓部與20米寬的景觀帶一并呈現(xiàn)，便于前期銷售，以及項目實景宣傳，后期售樓部可以改裝成會所，作為整個小區(qū)的綜合商業(yè)配套；將小區(qū)主入口安排在臨路面，設置明顯的項目標志指示牌，作為項目形象識別；可以在小高層區(qū)域規(guī)劃出部分底層商業(yè)，或者在小高層旁邊規(guī)劃部分商業(yè)，作為整個項目的商業(yè)配套。 以

28、上物業(yè)規(guī)劃綜合基于以下幾點：規(guī)劃中放棄了獨棟別墅，因為獨棟別墅占容積率，且在崇州市場內，它的價值難以得到最大提升；規(guī)劃中囊括三種物業(yè)形態(tài)，在開發(fā)過程中，初步分為三期開發(fā)，前兩期先建疊拼和聯(lián)排，這樣利于高品質、大社區(qū)的概念迅速鋪開，后期根據(jù)前期市場的銷售情況最終確定三期是否開發(fā)小高層；將后期開發(fā)物業(yè)規(guī)劃成崇州區(qū)域內最高品質的小高層建筑，一來可以做大容積率，獲得更多的價值，二來根據(jù)崇州目前市場上高檔盤銷售平平的特點，此規(guī)劃可以回避市場風險，吸引崇州區(qū)域內更廣大的客戶群體； 3、景觀規(guī)劃依托本案臨河優(yōu)勢，將河景延續(xù)到項目內，打造“河岸府邸”概念景觀，以多條主題水系，交織在各個建筑組團區(qū)；在縱橫交錯的

29、水系兩旁，依河修建中式風格的亭、臺、樓、閣，以及其它中式風格的景觀小品，渲染河岸美景；選擇23個重要水系交錯點，打造中心湖泊，組成重要的主題景觀，讓整個項目景觀環(huán)境有張有持。圖片示意： 五、銷售周期本案占地400畝，暫定分三期開發(fā)，每期開發(fā)周期大約11.5年，預計整個項目開發(fā)周期為3.54年。一期開發(fā)區(qū)域：臨河面物業(yè)形態(tài)：疊拼別墅建筑策略首期修建疊拼別墅，便于項目建立高品質、大社區(qū)概念，同時便于“臨河觀景”形象的傳播，為后期開發(fā)工作奠定高檔次基礎，實現(xiàn)本案項目價值最大化；從地塊分析來看，本案的臨河面實際上并未和西河直接相連，中間還隔離了一條公共道路，所以在推盤中，必須先將此條道路加以包裝，同時打造出臨河面20米的景觀帶，作為實景形象展示，輔助前期銷售工作，為后期聯(lián)排別墅