1、上海XX商辦地塊評估報告2011.09.23背景資料住宅用地開發(fā)商已無熱情2011年9月份上海共有33幅經(jīng)營性用地進行出讓，其中純宅地僅有2幅，其中1幅是在9月1日進行出讓的XX區(qū)橫瀝河以東嘉程路以北地塊，該地塊雖有19家企業(yè)領(lǐng)取競買申請書，但申請競買企業(yè)卻只有1家，所以該地塊最終以底價成交。該地塊出讓面積81252.4平方米，容積率2.0，規(guī)劃建筑面積16萬平方米，起始總價為11.86億元，起始樓板價7300元/平方米，與該區(qū)域的普遍樓板價7500元/平方米相當(dāng)。高溢價出現(xiàn)在商業(yè)地塊據(jù)上海規(guī)土局網(wǎng)站統(tǒng)計顯示，今年前8個月XX區(qū)域內(nèi)共成交經(jīng)營性用地29幅，成交面積共計146.82萬平方米，累計

2、成交面積約占全市經(jīng)營性土地成交面積總額的18%，居各區(qū)之首。而9月的首場土地出讓也以XX4幅土地開場，這4幅土地包括1幅純宅地，1幅商住辦用地和2幅商辦用地。世越房地產(chǎn)銷售有限公司以及自然人黃栽葉以1.37億元競得XX區(qū)滬宜公路以西、葉城路以南商辦地塊，出讓面積12737.1平方米，起始價格為8789萬元，溢價率55.88%，樓板價3585元/平方米；上海新沙灘實業(yè)有限公司以1.08億元競得XX區(qū)天祝路以南、永盛路以西（B19-1）商辦地塊，溢價率0.94%，樓板價2017元/平方米。該地塊曾在2010年9月21日進行預(yù)申請，本次出讓面積19085.2平方米，起始價格為1.07億元。本報告評估

3、的是即將推出的XX商辦性質(zhì)地塊，出讓面積為1.3萬平方米，容積率為2.8。提綱：基本概況1整體市場分析2地塊前期定位3地塊評估總結(jié)4地塊概況區(qū)域概況地塊現(xiàn)狀總結(jié)區(qū)域土地市場分析地塊SWOT分析板塊商品房市場分析地塊可發(fā)展物業(yè)車位配比建議地塊未來產(chǎn)品價格預(yù)測板塊商品房市場總結(jié)地塊價格預(yù)估與分析PART 1區(qū)域概況地塊概況地塊現(xiàn)狀總結(jié)區(qū)位：XX位于上海的西北部，是名副其實的江南歷史文化名城。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。XX區(qū)轄3個街道、7個鎮(zhèn)，1個新區(qū)、1個市級工業(yè)區(qū)。近年來，在改革的浪潮中，XX憑著

4、特殊的區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的諸多優(yōu)勢，吸引了海內(nèi)外眾多的外商前來投資創(chuàng)業(yè)，成為廣受矚目的投資沃土。交通：09年年底開通的地鐵11號線及多路公交線路，使XX區(qū)域之間及到達市區(qū)更加便利。XX區(qū)基本概況XX區(qū)主要六大房產(chǎn)板塊：XX板塊、XX板塊、XX板塊、XX板塊、XX板塊、XX板塊本地塊位于XX新城主城區(qū)板塊內(nèi)。地鐵11號線XX老城區(qū)安亭XXXX馬陸本地塊位置XX新城核心區(qū)XX重點發(fā)展區(qū)域分布圖XX新城核心區(qū)：匯集眾開發(fā)商，高端定位，打造具備文化內(nèi)涵的高端商務(wù)核心區(qū)XX目前已經(jīng)形成了2個核心商圈（老城區(qū)商圈、新城核心區(qū)商圈）和4個區(qū)域級商圈（馬陸商圈、XX商圈、安亭商圈、XX商圈）

5、，本地塊則位于新城核心區(qū)商務(wù)商圈，受制于核心商圈的集中商業(yè)的限制，承接核心商圈商業(yè)氛圍的輻射，目前新城區(qū)各項配套嚴重缺乏，人氣不足，未來商業(yè)辦公氛圍濃郁。XX區(qū)商業(yè)商務(wù)現(xiàn)狀本地塊主城區(qū)：主驅(qū)動輪片，體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明、運動休閑及生態(tài)魅力。XX新城規(guī)劃（紫氣東來、司法中心、東云CBD、XX大劇院）現(xiàn)代功能之城多維網(wǎng)絡(luò)之城怡景生態(tài)之城立體空間之城“一軸、一心、四瓣、數(shù)點、幾片”“一軸”的主題為“紫氣東來”，即荷花之干“一心”即以荷之綻放的濱湖天地為荷之蕊，堪稱新城最高雅、時尚之所；“四瓣”即荷花之城的四朵花瓣“數(shù)點”比喻散落在荷花上的露珠，是分布在橫瀝河兩岸，連接新城與老城的建筑小品，體現(xiàn)著新

6、城的文化品位與內(nèi)涵 “幾片”是荷花的碧葉，是生態(tài)公園和創(chuàng)業(yè)園區(qū)，以及F1和軌道交通的大平臺，共同托起XX新城這朵絢麗的荷花 分別是1000畝的生態(tài)公園和建成的軌道交通11號線紫氣東來司法中心地塊區(qū)域概況總結(jié) 購房戶將逐漸增加對XX樓市的認可，區(qū)域發(fā)展樂觀政府的完善規(guī)劃特殊區(qū)位交通便利定位高端商務(wù)核心區(qū)人口“被動郊區(qū)化”PART 1區(qū)域概況地塊概況地塊現(xiàn)狀總結(jié)地塊概況（天祝路合作路交叉口，處于外郊環(huán)間）地塊名稱XX地塊占地面積(公頃）1.3建筑面積(萬方)3.64地塊四至東至基地邊界、南至基地邊界、西至合作路、北至天祝路性質(zhì)商業(yè)40年+辦公50年容積率2.8永盛路天祝路寶塔路白銀路站XX新城站白

7、銀路合作路依瑪路B18-1A規(guī)劃長達2.7米，寬300米紫氣東來綠化帶司法中心XX新城初級中學(xué)B18-1BB18-1CSoho東云街B19-1風(fēng)景里在建大型制造廠臨時搭建工棚江蘇省青 浦 區(qū)閔 行 區(qū)寶山區(qū)普陀區(qū)地塊區(qū)位現(xiàn)狀（主城區(qū)板塊，臨近11號線XX新城站）地理位置宗地位于上海市的XX區(qū)。XX地塊位于XX區(qū)的XX板塊，東至B18-1B基地邊界、南至B18-1C基地邊界、西至合作路、北至天祝路。與B19-1地塊相鄰。交通可達地塊東面靠近司法中心，處于XX區(qū)核心行政區(qū)域，周邊分布有大量的寫字樓，辦公氛圍濃厚。地鐵11號線的XX新城與白銀路站均離本地塊不遠，步行約15分鐘，或可方便換乘公交XX9

8、路抵達永盛路，即地塊東側(cè)。區(qū)域內(nèi)嘉亭線、XX1路、XX6路均可與安亭、XX老城連接。上海市長寧區(qū)宗地實調(diào)現(xiàn)狀（地塊現(xiàn)處于平整拆遷階段）場地不夠平整，較多的堆坡，目前正處于平整階段。地塊內(nèi)動拆遷工程基本完工，目前還剩一小棟小廠房在拆。地塊的前身是工廠，地面干燥不潮，灰塵較大。東側(cè)規(guī)劃有依瑪路及一條小河，自然水系景觀較好。 1地塊四至（周邊人氣不足、配套極為欠缺）北面的天祝路目前不通，正處于封路整改階段，由于項目北側(cè)規(guī)劃有長約2800米的紫氣東來綠化帶，使得原始的天祝路需要南移，目前新建的天祝路處于規(guī)劃施工階段，可能要穿過本地塊。西面的合作路也處于整修延伸階段，施工環(huán)境嘈雜混亂。地塊周邊的整體路況

9、較差，均處于施工平整階段。 313224554天祝路合作路金太怡和嘉鼎國際東云街PART 1區(qū)域概況地塊概況地塊現(xiàn)狀總結(jié) 地塊現(xiàn)狀總結(jié)地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境嘈雜路況較差人氣不足配套極度缺乏緊鄰紫氣東來、司法中心緊鄰地鐵11號線緊鄰新城初級中學(xué)PART 2區(qū)域土地市場分析板塊商品房市場分析商業(yè)市場分析辦公樓市場分析住宅市場分析酒店式公寓市場分析房地產(chǎn)市場小結(jié)XX2005年-2011年9月土地供應(yīng)情況XX區(qū)土地供應(yīng)在06年有了大幅增長，約為05年的兩倍，為340萬方；2008年土地供應(yīng)量最大，共113幅土地，土地面積為380萬方，可建筑面積達624萬方。2006到2009年土地供應(yīng)大致保持穩(wěn)定，都在3

10、00萬方以上；2010年土地供應(yīng)較09年下降了約90萬方，為242萬方；而11年上半年土地供應(yīng)為170萬方左右，占10年全年的2/3,若保持這個勢頭，則將較10年有較大增長，土地市場供應(yīng)較充足。XX土地市場供應(yīng)情況分析1818從2005年至2011年，XX區(qū)通過招標(biāo)、掛牌拍賣等方式出讓土地424幅，共計出讓土地面積達1914萬平米，其中住宅114幅1050萬平米，商辦92幅213萬平米，工業(yè)用地214幅632萬平米；2005-2011年，XX區(qū)土地出讓主要位于XX板和XX板塊，合計占57%。近年來土地供應(yīng)逐步集中于XX板塊，2009土地出讓占總出讓面積的53%。2005-2009年XX板塊出讓

11、土地成交價在逐漸增長；2009年之后，價格有所下跌。XX區(qū)土地出讓分布狀況XX區(qū)出讓土地板塊分布XX板塊出讓土地情況1919土地類型住宅商辦工業(yè)2007幅數(shù)8面積29.862008幅數(shù)面積2009幅數(shù)6130面積48.6471.6202010幅數(shù)4121面積22.7341.750.97合計幅數(shù)10331面積71.37143.230.97XX土地出讓匯總（幅、公頃）從2007年至2011年，XX板塊土地出讓以商辦用地為主，其次是住宅用地，商辦用地約為住宅用地的兩倍，分別為71.37萬方和143.23萬方。以最近三年住宅和商辦項目成交量計算，住宅用地和商辦用地將分別需要0.15年和6年時間去化，商

12、辦項目去化壓力較大。主城區(qū)板塊內(nèi)土地出讓性質(zhì)匯總XX板塊出讓土地用地性質(zhì)分布2005-2011年商辦用地土地面積分布2005-2011年商辦用地土地成交樓面地價從歷年土地成交的樓面地價來看，2005-2011年商辦用地土地價格一直保持較快的增長速度，2011年的成交價格為05年的5倍，造成這一現(xiàn)象的主要原因包括：政府對住宅市場的政策打壓；眾多房地長開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展；從土地成交的規(guī)模來看，面積在1-5萬平米的地塊占了約50%，其次主要為1萬平米以下的地塊，10平米以上的地塊所占比例較小，可見商辦用地土地市場以小規(guī)模的地塊為主。商辦用地土地成交價格與面積分布本地塊周邊目前已成交的

13、商辦用地分布1、XX區(qū)天祝路以南、永盛路以西地塊（B19-1），土地單價5647.31元/平米 2、XX區(qū)天祝路以南、云谷路以西地塊（B16-1），土地單價3749.95元/平米 3、XX區(qū)高臺路以南、永盛路以西地塊（A16-2），土地單價4141.09元/平米 4、XX區(qū)黃龍港以南、永盛路以西地塊（A10-9）土地單價6000.08元/平米 5、XX區(qū)洪德路以南、依瑪路以西地塊（A10-2）土地單價7499.27元/平米 6、XX區(qū)高臺路以南、滬宜公路以西地塊（C13-3、C13-6），土地單價7196.13元/平米 本地塊B18-1A（天祝路以南合作路以東）1326452222地塊周邊土地

14、出讓匯總（幅、公頃）周邊已成交商辦地塊體量分析項目周邊地塊體量對比項目占地面積為1.3萬平米，建筑面積為3.64萬平米，容積率2.8，與其它地塊相比容積率較高。地塊規(guī)模都較小，基本都在1-5萬平米之間，有一塊規(guī)模在5-10萬平米的地塊，且包含兩小塊C13-3、C13-6。本地塊周邊相同規(guī)模的地塊較多，未來項目周邊同類產(chǎn)品競爭將非常激烈。2323土地市場小結(jié)土地市場活躍，商辦用地供應(yīng)充足，產(chǎn)品競爭激烈。2005-2010年XX區(qū)土地供應(yīng)量起伏較平緩，雖然2010年土地供應(yīng)量有所減少。但就2011年上半年來看，未來XX區(qū)的土地供應(yīng)相對較充足，土地市場活躍。 XX區(qū)的土地供應(yīng)主要集中在XX板塊，而用

15、地類型主要為商業(yè)/辦公用地。 2011年XX區(qū)商辦用地的總面積和在上海市中所占的比例大幅下降，但全部集中在XX板塊內(nèi)，將成為未來XX區(qū)的商業(yè)和辦公中心。項目周邊的商辦用地大多處于同一規(guī)模，且距離都較近，產(chǎn)品的競爭將非常激烈PART 2區(qū)域土地市場分析板塊商品房市場分析商業(yè)市場分析辦公樓市場分析住宅市場分析酒店式公寓市場分析房地產(chǎn)市場小結(jié)XX區(qū)商業(yè)市場供求情況分析整個XX區(qū)的近兩年商業(yè)市場供求基本平衡，總供應(yīng)量58.56萬方，成交量達52.56萬方，累計供求比在1左右。近一年供應(yīng)量加大，尤其是10年9月供應(yīng)量創(chuàng)新高9.5萬方，隨之10年12月的成交量最高6.08萬方。表明自10年開始本區(qū)域的商業(yè)

16、市場開始活躍，各項商業(yè)配套正逐步處于規(guī)劃完善階段，將會帶動區(qū)域其他物業(yè)市場的發(fā)展，前景可觀。近兩年供應(yīng)量58.56萬方，成交量52.56萬方;近一年供應(yīng)量40.42萬方，成交量30.48萬方；累計供求比分別為1.11：1和1.33:1XX區(qū)商業(yè)市場成交均價走勢分析XX區(qū)商業(yè)市場近兩年的每月供求走勢XX區(qū)近兩年商業(yè)市場的成交價格穩(wěn)步上升，個別月份受到調(diào)控政策、供求因素、春節(jié)假期等的影響出現(xiàn)較大波動，如10年5月份受4月份出臺的“新國十條”調(diào)控政策影響價格大幅度上升創(chuàng)新高，突增至31257元/平方米，增長了近三倍。10年9月供應(yīng)量的大量增加降低了區(qū)域的成交均價再次將至14000元/平方米。綜合表明

17、XX整個區(qū)域的商業(yè)市場發(fā)展平穩(wěn)。住房調(diào)控政策影響相鄰板塊商業(yè)市場供求與價格對比近兩年XX區(qū)六大板塊中的商業(yè)市場供應(yīng)量最大集中在主城區(qū)板塊17.44萬方，其次XX板塊16.74萬方。去化量最大的是XX板塊總計20.81萬方，其次主城區(qū)板塊12萬方，XX、XX板塊靠近市區(qū)，商業(yè)市場已發(fā)展較成熟，可供應(yīng)量有限。均價最高主要為三大成熟板塊：XX、XX、XX。主城區(qū)板塊價格穩(wěn)步上升，目前已超過XX板塊達25000元/平米。今后將主要依靠較成熟的XXXX板塊內(nèi)商業(yè)市場帶動主城板塊各項配套的不斷成熟完善近兩年XX區(qū)主要板塊的商業(yè)市場的供求對比 近兩年XX區(qū)主要板塊的商業(yè)市場的成交均價對比 主城區(qū)板塊商業(yè)市場

18、供求分析近兩年供應(yīng)量17.44萬方，成交量12.04萬方;近一年供應(yīng)量14.42萬方，成交量7.38萬方；累計供求比分別為1.45：1和1.96:1XX主城板塊內(nèi)商業(yè)市場近兩年的月供求走勢主城區(qū)板塊內(nèi)商業(yè)市場自10年住宅郊區(qū)化及地鐵11號線開通開始活躍起來，供應(yīng)量快速增加，尤其供應(yīng)集中在年初或年末，如10年10月、10年12月以及11年9月。10年10月主要推出XX海上五月花住宅底商2萬多平米，12月推出XX科創(chuàng)大廈2萬多平米，11年9月新上市122套永潤星辰休閑廣場多達36000平米。綜合表明本板塊內(nèi)的商業(yè)配套很不成熟，去化狀況不明顯，供大于求。有待進一步發(fā)展與完善。XX海上五月花配套上市1

19、58套22000平米鉑悅818底商上市78套4500平米XX科創(chuàng)大廈底商上市518套22000平米綠地嘉尚國際廣場底商上市71套3800平米永潤星辰休閑廣場上市122套36000平米主城區(qū)板塊內(nèi)商業(yè)市場均價走勢分析近兩年本板塊內(nèi)的商業(yè)配套價格走勢平穩(wěn)上升，目前市場均價25000元/平米。10年8月XX家園的商業(yè)配套成交均價31000元/平米拉高了板塊整體均價，高達3萬多每平米；其次天林商業(yè)廣場的成交均價也在均價以上，一定程度上拉高板塊均價。板塊內(nèi)隨著住宅市場的成熟，商業(yè)配套亟需完善，價格可能繼續(xù)走升。XX家園配套成交12套，均價31000元/平米天林商業(yè)廣場成交2套均價24000元/平米 XX

20、主城板塊內(nèi)商業(yè)市場近兩年的每月價格走勢板塊內(nèi)地塊周邊商業(yè)項目分布臺北時尚風(fēng)情街天霖龍都廣場永潤星辰休閑廣場綠地嘉創(chuàng)國際廣場中信泰富又一城在售2個弘基誠建名流廣場待售4個天林商業(yè)廣場本地塊B18-1A（天祝路以南合作路以東）在租3個好世皇馬苑新城悠活城 區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)XX總體商業(yè)市場供求基本平衡。10年地鐵11號線的開通本區(qū)域市場開始活躍，供應(yīng)量大大提高，最集中在主城區(qū)板塊；主城區(qū)板塊目前的商業(yè)供應(yīng)量充足，去化狀況不佳，供求比高達2左右，去化壓力較大，商業(yè)配套有待發(fā)展成熟。供求現(xiàn)狀整體區(qū)域商業(yè)市場的成交價格穩(wěn)步上升，均價最高主要為三大成熟板塊：XX、XX、XX。主城區(qū)板塊價格穩(wěn)步上升，目前已超

21、過XX板塊達25000元/平米。隨著11號線二期的規(guī)劃建設(shè)，未來價格還有很大的升值空間。均價走勢未來展望主城區(qū)板塊將主要依靠較成熟的XXXX板塊內(nèi)商業(yè)市場帶動各項配套的不斷成熟完善。各項商業(yè)配套正逐步處于規(guī)劃完善階段，將會帶動區(qū)域其他物業(yè)市場的發(fā)展，整體市場前景可觀。商業(yè)市場具有很大的發(fā)展前景，但發(fā)展單一商業(yè)有很大的風(fēng)險，不適宜發(fā)展純商業(yè)，建議占比10%。PART 2區(qū)域土地市場分析板塊商品房市場分析商業(yè)市場分析辦公樓市場分析住宅市場分析酒店式公寓市場分析房地產(chǎn)市場小結(jié) 區(qū)域辦公樓市場供求分析近兩年供應(yīng)量54.94萬方，成交量45.03萬方;近一年供應(yīng)量45.03萬方，成交量22.27萬方；累

22、計供求比分別為1.22：1和1.34:1XX區(qū)辦公樓市場近兩年的每月供求走勢XX區(qū)近兩年的辦公樓市場總供應(yīng)稍大于總需求，剩余9萬方左右；而從近一年的供求情況來看，供求45.03萬方，但去化僅22.27萬方，不到供應(yīng)總量的一半，尤其是近幾個月去化不佳，表明目前該區(qū)域的辦公樓市場發(fā)展還不成熟，市場接受度欠佳，但隨著地鐵11號線的開通及政府規(guī)劃，未來市場具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?9年9月至10年6月，累積供求比在1以下，自10年7月開始累積供求比維持在1以上。近一年的累積供求比1.34:1；近兩年的累積供求比1.22:1 區(qū)域辦公樓市場均價走勢分析XX區(qū)近兩年的辦公樓市場價格走勢小波動平穩(wěn)上升，由09年

23、10000元/平方米左右上升至目前15000元/平方米在左右，上升了50%，基本維持在11000-16000元/平米之間。10年1月由于天林商業(yè)廣場的成交均價19542元/平方米拉高了區(qū)域的整體均價，突增至近16000元/平米；同樣在11年2月份天林商業(yè)廣場和嘉禾大廈的高價成交再次拉高本區(qū)均價，達近兩年最高價16264元/平米。目前XX區(qū)辦公樓市場成交均價15000元/平方米左右。XX區(qū)辦公樓市場近兩年的每月價格走勢天林商業(yè)廣場成交均價19542元/平方米天林商業(yè)廣場成交均價17031元/平方米；鉑悅818成交均價16575元/平方米 相鄰板塊辦公樓市場供求與價格對比從近兩年各板塊的供求對比圖

24、可以看出，XX區(qū)辦公樓市場的主要供應(yīng)量集中在XX板塊，總供應(yīng)22萬方，主要由項目晶鼎和XX科創(chuàng)大廈各集中上市300多套；但目前的去化情況稍差，僅有供應(yīng)總量的一半11.74平方米，去化主要集中在XX板塊。從近兩年各板塊的成交均價對比圖可以看出，主城區(qū)板塊寫字樓市場的成交均價較低，自11年3月開始，價格有所上升，位于中上水平，甚至11年8月達到板塊內(nèi)最高水平17324元/平米。綜合表明主城區(qū)的辦公樓市場未來具有廣闊的發(fā)展前景。近兩年XX區(qū)主要板塊的辦公樓市場的供求對比 主城區(qū)板塊辦公樓市場供求分析近兩年供應(yīng)量22萬方，成交量11.74萬方;近一年供應(yīng)量14.97萬方，成交量7.61萬方；累計供求比

25、分別為1.87：1和1.97:1XX主城板塊內(nèi)辦公樓市場近兩年的每月供求走勢嘉華國際集中上市302套綠地嘉尚國際廣場484套新城金郡308套主城區(qū)板塊內(nèi)近兩年的辦公樓市場總供應(yīng)遠大于總需求，總計供應(yīng)量22萬方，去化一半左右；供應(yīng)市場充足，去化壓力大；而從近一年來供求情況來看，雖然成交量僅為供應(yīng)的一半，但相對09年較樂觀，成交量達7.61萬方，占前兩年總?cè)セ?5%。10年12月的供應(yīng)量最大，主要由于三大項目的集中上市（XX科創(chuàng)大廈302套、綠地嘉尚國際廣場484套、新城金郡308套）。綜合表明目前該板塊內(nèi)的辦公樓市場隨著商業(yè)配套的完善逐步成熟，市場接受度漸漸轉(zhuǎn)好，未來辦公市場前景樂觀。 主城區(qū)

26、板塊內(nèi)辦公樓市場均價走勢分析XX板塊內(nèi)辦公樓市場近兩年的成交量主要集中在近一年，自09年-10年11月成交狀況不佳；成交均價穩(wěn)步增長，由09年9月的不到10000元/平米到目前的近16000元/平米，增加了60%。價格在11年8月達到最高17324元/平米，主要是由于本板塊內(nèi)平嘉大廈（晶鼎）的高成交均價21479元/平米和領(lǐng)創(chuàng)國際大廈（尚品）成交均價19522元/平米拉高整體板塊均價所致。表明XX板塊內(nèi)的辦公樓市場隨著周邊各項配套設(shè)施不斷完善逐步走向成熟，未來價格仍具有很大的上升空間。XX主城板塊內(nèi)辦公樓市場近兩年的每月價格走勢晶鼎成交30套，均價21479元/平米尚品成交34套，均價1952

27、2元/平米板塊內(nèi)地塊周邊辦公項目分布在售3待售1在租4項目周邊上半年僅一個辦公樓盤開盤，其余均為09年開盤銷售項目。且受層高限制，均是標(biāo)準(zhǔn)層高辦公樓產(chǎn)品。從售價上來看，綠地嘉尚國際由于是酒店+辦公物業(yè)，辦公售價較高近15000元/平米，因此去化狀況不佳。從成交狀況來看，去化速度較慢，每月僅約成交4套，540平方米左右，余量較大，去化壓力較大。辦公市場很不成熟。項目基本都采取了簡單的裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000元/平米左右。多數(shù)樓盤提供90平米以下戶型，目前在租的淮海國際廣場提供51平米戶型，綠地嘉尚國際面積段較大。在售項目名稱總建面積（萬平米）容積率層高（米）面積段（平方米）均價（元/平方米）開盤

28、時間成交（套）去化率月均去化套數(shù)（套/月）潛在供應(yīng)量（萬方）綠地嘉尚國際643.390-130141852010.1243%0.50.97大衛(wèi)國際大廈2.243.970-12088332009.712464%4.80.59太湖世家國際543.680-150112322009.129854.7%4.90.91從目前在售項目的戶型分布來看，小戶型產(chǎn)品去化較快，面積集中在60平米以下，具有較高的抗風(fēng)險性。太湖世家40-49平米、50-59平米、70-79平米供應(yīng)量分別為1套和2套，受供應(yīng)量限制，成交量較少。大衛(wèi)國際大廈太湖世家國際綠地嘉創(chuàng)國際廣場綠地嘉尚國際嘉華國際天林商業(yè)廣場XX淮海國際廣場嘉鼎國

29、際本地塊B18-1A（天祝路以南合作路以東）11號線尚品 區(qū)域辦公市場小結(jié)均價由9000元/平米穩(wěn)步上升至目前17000元/平米左右辦公市場的發(fā)展需要商業(yè)市場的帶動，成熟還需一段時間供應(yīng)量充足，去化10年開始轉(zhuǎn)良寫字樓去化較慢，租賃市場比銷售市場活躍，租期較長，要實現(xiàn)快速回現(xiàn)目標(biāo)，辦公性質(zhì)項目可考慮發(fā)展酒店式公寓。PART 2區(qū)域土地市場分析板塊商品房市場分析商業(yè)市場分析辦公樓市場分析住宅市場分析酒店式公寓市場分析房地產(chǎn)市場小結(jié) 主城區(qū)板塊內(nèi)住宅市場分析近一年來XX板塊無配套商品住宅市場及公寓市場供求基本平衡，累積供求比在1左右。受春節(jié)影響每年2月供求狀況低迷；受10年4月政策調(diào)控影響，之后幾

30、月成交狀況不佳。目前余量不大，去化壓力較小。總體均價波動不大，穩(wěn)定維持在14000元/平米-16000元/平米之間。目前住宅均價14468元/平米。住宅市場主要以公寓市場活躍，公寓市場的價格穩(wěn)步上升。目前公寓價格14323元/平米。近兩年無配套商品住宅市場的月均價走勢近兩年公寓市場的月均價走勢嘉寶紫提灣城688套嘉樂東潤舒庭831套新城悠活城193套近一年無配套商品住宅公寓總供應(yīng)（萬方）75.1367.02總成交（萬方）56.6352.09累積供求比1.331.29 主城區(qū)板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品面積段供求情況近一年板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品最大供應(yīng)量集中在80（含）-90平米面積段，其次為90（含）-110平米，

31、去化狀況佳。50-70小型面積段的產(chǎn)品供過于求，且成交單價較高均在16000元/平米以上主力面積段需求旺盛，成交單價將近15000元/平米。近一年板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品面積段供求 主城區(qū)板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品小結(jié)小戶型面積段尤其是50-60平米的公寓產(chǎn)品最受市場歡迎，去化速度快，回現(xiàn)期短，單價較高，但供應(yīng)量稍小，可以適當(dāng)加大小戶型面積段的供應(yīng)，商辦性質(zhì)項目可發(fā)展酒店式公寓滿足市場旺盛需求。公寓市場的價格穩(wěn)步上升。目前公寓價格14323元/平米。住宅市場屬公寓市場最活躍，供求基本平衡50-60小面積段需求旺盛，單價較高PART 2區(qū)域土地市場分析板塊商品房市場分析商業(yè)市場分析辦公樓市場分析住宅市場分析酒店式公寓

32、市場分析房地產(chǎn)市場小結(jié) 板塊內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品分布龍湖酈城moco國際鉑悅818綠地嘉尚國際在售尚品待售本地塊B18-1A（天祝路以南合作路以東）晶鼎新城金郡（尾盤）板塊內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品去化情況掃描項目名稱總建面（萬方）挑高設(shè)計（米）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）項目賣點客戶特性均價（元/平米）開盤時間月均去化套數(shù)（套/月）去化率潛在供應(yīng)量（萬方）尚品2.24.52000觀景區(qū)位優(yōu)越自住客為主180002011-7-166865%0.88新城金郡404.52500大體量綜合體自住客為主、部分投資客160002010-12-234399%0鉑悅8181.944.53000軟裝硬裝雙配自住客為主1650020

33、10-10-172792%0.2晶鼎2.55.552000獨有挑高5.55米自住客為主215002010-7-281460%1綠地嘉尚國際63.31000左右大體量商業(yè)綜合體自住客為主130002010-12-251228.6%1.59龍湖酈城Moco2.23.32000近軌交11號線投資客為主部分自住17000-18000預(yù)計十月2.2主城區(qū)板塊內(nèi)近兩年的酒店式公寓市場活躍，目前在售或即將開盤的酒店式公寓項目總計6個。目前去化狀況最佳的當(dāng)屬尚品，自7月開盤以來在不到三個月的時間內(nèi)已經(jīng)去化了65%，月均去化套數(shù)高達68套。新城金郡自10年12月開盤以來已基本去化完畢，月均去化43套，去化情況一

34、直都較好；鉑悅818也去化較好達92%。晶鼎具有板塊內(nèi)獨特的挑高5.55米優(yōu)勢，但由于其價格偏高高達2萬多平米去化狀況不佳，自10年7月開盤以來僅去化60%，營銷策略由精裝交付改為毛坯交付之后的單價仍然偏高，月均去化僅14套綠地嘉尚國際地處新老城區(qū)交界處，去化狀況也較差，月均僅去化12套，去化率28.6%。龍湖酈城moco預(yù)計十月上市，小面積17000元/平米，大面積18000元/平米。板塊內(nèi)在售酒店式公寓產(chǎn)品供求分析該板塊內(nèi)在售酒店式公寓產(chǎn)品的均價在16000元/平米左右，只有晶鼎由于獨特的5.55米挑高設(shè)計價格在2萬元/平米以上，因此去化狀況也最差。板塊內(nèi)酒店式公寓總供應(yīng)1429套，目前僅

35、去化952套，主要由于綠地嘉尚國際產(chǎn)品主推產(chǎn)品為寫字樓以及晶鼎價格偏高拉低了整體去化量。與本地塊最近的新城金郡成交量最好，與本地塊最遠的綠地嘉尚國際去化狀況最差。板塊內(nèi)在售酒店式公寓產(chǎn)品供求與均價對比項目名稱供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)成交均價（元/平米）尚品32421118931新城金郡30830414891鉑悅81823321415604晶鼎20011920456綠地嘉尚國際36410413944總計1429952平均16765酒店式公寓經(jīng)典案例1新城金郡開發(fā)商上海新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司項目位置XX臨澤路88弄，89弄，189弄 占地面積30萬方總建筑面積40萬方開盤時間2011-3物業(yè)公司江蘇新城物業(yè)

36、服務(wù)有限公司物業(yè)費3元/月容積率1.32綠化率35%均價（精裝修）近期SOHO報價16000元/（裝修2500元/）銷售狀況尾盤，僅剩幾套樣板房可售主力戶型SOHO總套數(shù)308套，面積段主要是63與66兩種戶型；商鋪為21套，面積在30130建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約新城金郡酒店式公寓由兩棟17層高層建筑構(gòu)成總建筑面積21198平米。酒店式公寓層高4.5米1層沿街商業(yè)B1戶型，66平米的精裝復(fù)式房，三房兩廳一衛(wèi)戶型方正，兩間臥室一南一北設(shè)計主臥挑空，步入式樓梯隨享明朗書房6.5米大面寬格局B2戶型，63平米的精裝復(fù)式房，兩房兩廳一衛(wèi)戶型方正客廳挑空戶型創(chuàng)新，兩種挑空產(chǎn)品，廚房獨立B3戶型，66平米的精裝

37、復(fù)式房，三房兩廳一衛(wèi)戶型方正，兩間臥室朝南，一間朝北廚房為獨立封閉式設(shè)計客廳挑空7.5米的大面寬，采光良好酒店式公寓經(jīng)典案例1新城金郡產(chǎn)品為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米左右，包括：廚衛(wèi)設(shè)備（歐琳、科勒等品牌）、地板、衣柜、熱水器（能率）、進戶門（瑞斯樂)、空調(diào)（日立）等 。酒店式公寓經(jīng)典案例1新城金郡酒店式公寓經(jīng)典案例1新城金郡酒店式公寓經(jīng)典案例1新城金郡地鐵沿線長寧、普陀的自住性客戶與閔行江浙的投資客，馬陸4050歲為主的投資客主要來自本地區(qū)域客戶；部分來自徐家匯商圈總價低，大部分作為新上海人過渡性居所客源分析：主要是來自于當(dāng)?shù)亍㈤L寧、普陀，70%以上用于自住酒店式公寓經(jīng)典案例1新城金

38、郡與地鐵距離適中，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯；單價較低，價格優(yōu)勢明顯大堂挑高為5.5米，裝修簡約大方三梯十戶舒適性強；電梯兩側(cè)布局，保證通風(fēng)采光性戶型創(chuàng)新，兩種挑空產(chǎn)品，封閉式廚房去化快！酒店式公寓經(jīng)典案例2晶鼎（平嘉大廈）晶鼎由一棟17層高層建筑構(gòu)成，總建筑面積2.5萬平米。開發(fā)商平正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置白銀路399號物業(yè)公司上海愛立誠物業(yè)管理有限公司物業(yè)費8元/占地面積0.53萬方容積率3.0總建筑面積2.5萬方綠化率20%開盤時間2010-07-25均價（裝修）21500元/（裝修2000元/）沙盤圖實景圖酒店式公寓經(jīng)典案例2晶鼎（平嘉大廈）酒店式公寓經(jīng)典案例2晶鼎（平嘉大廈）優(yōu)勢獨有

39、的5.55米層高小復(fù)式產(chǎn)品，舒適度明顯提高擁有獨立的煤氣入戶1500元/平米的裝修成本，可以選擇毛坯或者精裝中空圍合式采光天井，采光通透性強缺點價格相對來說偏高，抑制了部分需求1600平米標(biāo)準(zhǔn)層，4部電梯30戶，生活便利性受限物業(yè)服務(wù)與住宅等同離地鐵白銀路有點距離需要換乘公交，交通不太方便產(chǎn)品去化較慢酒店式公寓經(jīng)典案例3尚品（領(lǐng)創(chuàng)國際大廈）開發(fā)商上海展揚房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目位置XX白銀路311弄15號占地面積5028平方米總建筑面積22632平方米開盤時間2011-7-16物業(yè)公司上海廣鷹物業(yè)有限公司物業(yè)費4元/平米/月容積率4綠化率23%售價（裝修）18000（裝修3000元/平米）建筑布

40、局SOHO總套數(shù)約340套，面積以3658為主商業(yè)體量在3000平米左右，主要用作銀行，餐飲類酒店式公寓由一棟19層高層建筑構(gòu)成，總建筑面積22632平米。3-19層SOHO酒店式公寓1-2層商業(yè)酒店式公寓經(jīng)典案例3尚品（領(lǐng)創(chuàng)國際大廈）客臥主臥廚房客廳衛(wèi)浴陽臺部分挑高設(shè)計，采光較好臥室分布于二層，次臥較為狹小主力面積段在3658餐廳與廚房分離較遠，衛(wèi)生間緊鄰餐廳，整體布局并不合理酒店式公寓經(jīng)典案例3尚品（領(lǐng)創(chuàng)國際大廈）產(chǎn)品為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)目前報價3000元/平米左右，包括：廚衛(wèi)設(shè)備（TOTO，摩恩等品牌）、空調(diào)（美的），開關(guān)（西門子）等 。酒店式公寓經(jīng)典案例3尚品（領(lǐng)創(chuàng)國際大廈）酒店式公寓

41、經(jīng)典案例3尚品（領(lǐng)創(chuàng)國際大廈）項目綜述項目賣點項目欠缺點主打50小復(fù)式產(chǎn)品戶型挑高4.5米層高項目售價：18000元/平物業(yè)費：待定戶數(shù)：340戶裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平米戶型設(shè)計4.5米復(fù)式，提升附加值天然氣入戶，生活便捷坐享市政建設(shè)配套，遠香湖觀景效果佳人車分流，安全保障價格相對鄰近的晶鼎偏低，具有明顯價格優(yōu)勢4.5米挑高設(shè)計，附加值相對5.5米挑高略顯遜色出行以XX區(qū)域公交為主交通便捷性相對較為不理想，距軌道11號線白銀路站約1.5公里。售樓處裝修品質(zhì)一般主城區(qū)板塊內(nèi)酒店式公寓去化速度最快，月均去化高達68套。酒店式公寓經(jīng)典案例4鉑悅818開發(fā)商上海昱禾置業(yè)有限公司項目位置葉城路818號

42、 物業(yè)公司上海昱尚物業(yè)有限公司物業(yè)費2.8元/月占地面積6943平米容積率2.8總建筑面積24800平米綠化率22%開盤時間2010-11-28均價（裝修）16500元/（裝修3000元/）建筑風(fēng)格Art Deco建筑布局總層高13層；1-2層為5.5m層高商鋪；3-13層為酒店式公寓，層高4.5m主力戶型53-56平米外立面花崗巖、Low-E玻璃3-13層酒店式公寓1-2層商鋪酒店式公寓經(jīng)典案例4鉑悅818優(yōu)點：點式布局，南向有大型落地窗，保證采光。開放式廚房，釋放空間使整個房間看起來更加寬敞?？蛷d部分挑高，利用樓梯隔開客廳與書房，創(chuàng)造3+1產(chǎn)品形態(tài)。陽光主臥多功能室陽光平臺全明空間布局書房

43、、客房功能隨享附送4平米平臺空間舒適次臥大型儲物空間一體式廚房歐派廚具開放式客廳辦公、休閑、娛樂三合一缺點：平面呈回字形布局，5梯30戶，生活便捷性和舒適性較低。本項目燃氣未排布入戶。廚房、主臥等空間在總高4.5米地先天限制下，稍顯壓抑酒店式公寓經(jīng)典案例4鉑悅818產(chǎn)品為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000元/平米，領(lǐng)先區(qū)域同類產(chǎn)品房間內(nèi)墻面使用涂料整體裝修風(fēng)格簡約明亮裝修品牌檔次中等酒店式公寓經(jīng)典案例4鉑悅818酒店式公寓經(jīng)典案例4鉑悅818優(yōu)勢4.5米層高，小三房復(fù)式產(chǎn)品軟裝硬裝全配，拎包即可入住中庭、標(biāo)準(zhǔn)層1650平米回字形布局，外加全明落地玻璃窗，采光性較好，降低層高壓抑感提供酒店式公寓服務(wù)離

44、公交車站近，交通方便缺點地處新老城區(qū)交界處，地段稍差3000元/平米的裝修成本，裝修品質(zhì)一般，價格相對較高5部電梯30戶，生活便利性受限燃氣未排布入戶面臨主干道葉城路，噪音稍大，環(huán)境稍差。產(chǎn)品去化一般PART 2區(qū)域土地市場分析板塊商品房市場分析商業(yè)市場分析辦公樓市場分析住宅市場分析酒店式公寓市場分析房地產(chǎn)市場小結(jié)板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場小結(jié)商業(yè)市場供應(yīng)量充足，去化欠佳，發(fā)展純商業(yè)風(fēng)險大公寓市場活躍，尤其是50-60小戶型面積段需求旺盛供不應(yīng)求，且供應(yīng)不足辦公樓市場去化較慢，主要以租為主，租期長，回現(xiàn)慢酒店式公寓市場成交活躍，面積段小總價低去化快，且新城中心區(qū)已有項目已去化大半，潛在供應(yīng)量較少，具有較

45、大的發(fā)展空間。PART 3地塊可發(fā)展的物業(yè)定位車位配比假設(shè)未來產(chǎn)品價格預(yù)測 地塊可發(fā)展物業(yè)方向及產(chǎn)品定位商辦用地可發(fā)展物業(yè)物業(yè)類型的篩選重點考察因素區(qū)域市場分析結(jié)論商業(yè)辦公酒店/酒店式公寓商辦項目快速回現(xiàn)去化壓力較小，去化速度相對較快風(fēng)險控制受政策影響較小保證較高的利潤成交均價相對較高商業(yè)市場供應(yīng)量充足，去化欠佳，發(fā)展純商業(yè)風(fēng)險大公寓市場活躍，尤其是50-60小戶型面積段需求旺盛供不應(yīng)求，且供應(yīng)不足辦公樓市場去化較慢，主要以租為主，租期長，回現(xiàn)慢本商辦用地適合發(fā)展：10%商業(yè)+90%酒店式公寓PART 3地塊可發(fā)展的物業(yè)定位車位配比假設(shè)未來產(chǎn)品價格預(yù)測 地塊未來開發(fā)車位配比建議目前XX酒店式公

46、寓項目車位配比平均0.6左右。去化情況較好的項目中，新城金郡由于是住宅、酒店式公寓、商業(yè)綜合項目，車位較充足。尚品與本地塊產(chǎn)品性質(zhì)較為相似，參考價格較高。結(jié)合酒店式公寓客戶分析，考慮到客群大部分以投資客戶為主，車位配比不宜過高，建議本項目車位配比1：0.5戶數(shù)車位車位配比鉑悅818 3481720.5新城金郡 2973561.2尚品3321020.3綠地嘉領(lǐng)國際5554000.7晶鼎 3361110.3XX在集中酒店式公寓項目車位配比情況車位情況車位配比1：0.5車位數(shù)328(酒店式）+16（商業(yè)）=344個商業(yè)(地上)16*30平米=480平米酒店式公寓(地下)328*30平米=9840平米

47、本地塊未來車位配比建議根據(jù)酒店式公寓每戶平均面積50平米左右計算，酒店式公寓需配備全地下車位328個，總計建面9840平米；根據(jù)就建筑工程交通設(shè)計及停車庫設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，小型商業(yè)配比每100平米商業(yè)需要配備0.5個車位，因此本地塊未來商業(yè)需要配備地上車位16個，共計建面480平米。PART 3地塊可發(fā)展的物業(yè)定位車位配比假設(shè)未來產(chǎn)品價格預(yù)測 本地塊未來產(chǎn)品價格預(yù)測也稱比較法、市場法、交易實例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法；具體的說，就是選取一定數(shù)、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。類比

48、土地價值地段資源的差異項目可提升價值判斷價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素經(jīng)濟、政策因素決定一個成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項目的價值要素市場比較法（1）類比土地價值地段資源的差異 地段從來就是決定房地產(chǎn)價值的最基本和重要的因素之一。作為一個“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢。即具備不同的地產(chǎn)因子。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個時期內(nèi)是難以改變的。在同一地價圈內(nèi)的不同項目，其類比土地價值的差異主要決定以下要素：市政交通及直入交通的便利性的差異：項目周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊自然和綠化景觀的差異、教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)

49、的差異：周邊市政配套便利性的差異；地塊累計商業(yè)價值（針對商業(yè)的地產(chǎn)因子）（2）項目可提升價值判斷建筑風(fēng)格和立面設(shè)計 停車條件（針對商業(yè)權(quán)重較大） 單體戶型設(shè)計、得房率 物業(yè)功能組合（針對商業(yè)權(quán)重較大）設(shè)備、材質(zhì)檔次 小區(qū)配套建筑規(guī)模 形象包裝和營銷策劃空間布局和環(huán)藝設(shè)計 物業(yè)管理建筑公共空間、戶外廣場（針對商業(yè)權(quán)重較大） 發(fā)展商品牌和實力（3）價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素經(jīng)濟、政策因素房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟走強的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟增長的貢獻又具有支柱性的作用。一般來說，房地產(chǎn)市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。區(qū)域規(guī)劃：政策方面：利息

50、的變化、金融政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策等都對商品住宅項目的價值實現(xiàn)有著顯著的影響。定價方法說明 在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機構(gòu)價值分析法之經(jīng)驗值。在價值類比中，以“1”作為本項目類比系數(shù)及類比值參照的基準(zhǔn)，大于“1”則表明本項目差于類比對象、小于“1”則表明本項目優(yōu)于類比對象，數(shù)值相距越遠，相差程度越大，反之越小。所選案例的修正價格為市場價格與修正系數(shù)的比值。評價標(biāo)準(zhǔn): 以本項目為基準(zhǔn)，對每個影響因子進行評價打分差較差一般較好好0.80.911.11.2類比可實現(xiàn)價值模型（酒店式公寓產(chǎn)品）比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：尚品類比B：新城金郡類比C：晶鼎擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系

51、數(shù) 地段資源市政交通10%10.10 1.10.11 10.10 項目周邊環(huán)境8%1.10.09 0.90.07 1.10.09 投資價值15%10.15 0.90.14 10.15 項目可提升價值建筑風(fēng)格2%0.80.02 10.02 10.02 單體戶型設(shè)計8%0.90.07 0.90.07 10.08 設(shè)備、材質(zhì)檔次5%10.05 10.05 10.05 建筑規(guī)模2%0.80.02 0.90.02 0.70.01 空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%0.80.04 0.90.05 0.90.05 小區(qū)配套8%10.08 1.10.09 10.08 物業(yè)管理10%0.90.09 0.90.09 1.10

52、.11 發(fā)展商品牌和實力5%10.05 1.10.06 10.05 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素區(qū)域規(guī)劃12%10.12 10.12 10.12 政策方面10%10.10 10.10 10.10 合計100%0.97 0.98 1.01 當(dāng)前售價(元/ )190001600021000比準(zhǔn)均價(元/)19547 16410 20854 權(quán)重 60%20%20%加權(quán)平均法定價酒店式公寓產(chǎn)品單價=19547*40%+16410*40%+20854*20%=19181元/平米修正系數(shù) = 地塊差異修正系數(shù)+項目提升因素修正系數(shù)+外部經(jīng)濟政治環(huán)境修正系數(shù)本地塊未來酒店式公寓產(chǎn)品銷售單價為：19181元/平方米，

53、包含2500元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)（此為對外報價，實際成本約1500元/平）本產(chǎn)品售價可比案例成交價格修正系數(shù)*權(quán)重地塊未來酒店式公寓產(chǎn)品價格測算類比可實現(xiàn)價值模型（商業(yè)類）比較內(nèi)容 比較因子 權(quán)重 類比A：尚品 類比B：新城金郡 類比C：晶鼎擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段資源 市政交通 10%10.10 1.10.11 10.10 地段的繁華程度 18%0.90.16 0.90.16 1.10.20 臨街狀況 10%0.90.09 10.10 0.90.09 投資價值 10%0.90.09 0.90.09 1.10.11 項目可提升價值 建筑品質(zhì) 6%0.80.05

54、 10.06 10.06 停車條件 6%10.06 10.06 10.06 物業(yè)功能 6%0.90.05 0.80.05 10.06 建筑公共空間 6%10.06 10.06 10.06 內(nèi)部格局 5%0.90.05 0.90.05 10.05 物業(yè)管理 6%0.90.05 0.80.05 10.06 發(fā)展商品牌和實力 5%0.90.05 1.10.06 0.90.05 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 區(qū)域規(guī)劃 6%10.06 10.06 10.06 政策方面 6%10.06 10.06 10.06 合計 100% 0.93 0.96 1.01 當(dāng)前售價 30000 25817 29255 權(quán)重 35%2

55、0%45%比準(zhǔn)均價32328 26949 28880 產(chǎn)品加權(quán)平均法均價29700 修正系數(shù) = 地塊差異修正系數(shù)+項目提升因素修正系數(shù)+外部經(jīng)濟政治環(huán)境修正系數(shù)本地塊未來商業(yè)產(chǎn)品銷售單價為：29700元/平方米。本產(chǎn)品售價可比案例成交價格修正系數(shù)*權(quán)重地塊未來商業(yè)產(chǎn)品價格測算1年后該項目上市價格（酒店式公寓類+商業(yè)+車位）酒店公寓價格年均增長率：13.5%，一年后酒店式公寓售價21770元/平米商業(yè)價格年均增長率：12.6%，一年后商業(yè)售價33448元/平米目前從市場已售項目情況了解，XX項目車庫價格在7-12萬元/套，每套面積在30平米左右，近年漲幅不大。本地塊保守計算，未來車庫銷售按10

56、萬元/套。月份10.1211.111.211.311.411.511.611.711.811.9總?cè)セ娣e（萬方） 0.730.640.170.30.20.230.570.610.470.57成交均價（元/平米）15269154121543115542154471476314638167961814917361月均增長率%-0.940.120.72-0.61-4.43-0.8514.748.06-4.34平均月均增長率1.59%年均增長率13.5%未來價格預(yù)測2011年 2012酒店式公寓(元/平米）1918121770商業(yè)(元/平米）2970033448地下車位（萬元/套）1010主城區(qū)板塊

57、內(nèi)酒店式公寓類產(chǎn)品年均增長率估算PART 4地塊價格評估與分析地塊SWOT總結(jié)地塊價格評估 測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高銷售收入測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用投資決策參考也稱假設(shè)開發(fā)法、剩余法、預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。市場收益法成本測算項目性質(zhì)總占地（萬方）容積率總建面（萬方）商辦1.32.83.64注：最終折算地價的時候需要按總占地面積來算產(chǎn)品經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積（平米） 13000總建

58、筑面積（平米） 36400地上建筑 酒店式公寓建筑面積 32760占總建筑比率 90%商業(yè)建筑面積 3640占總建筑比率 10%地下車位地下車位9840小計46240綜合容積率 2.8可銷售面積46240成本測算表 （1）土地成本注：本報告所估算收益率為毛利率，并未扣除所得稅。成本項目 工程量（平米） 總成本（元） 單位成本 估算依據(jù)說明 1、拿地成本 13000 x 2、商辦配套費 36400 11,648,000.00320按照建面320元/平方米計算 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 130002,925,000225按照15萬/畝計算 3、土地稅費 13000 0.03X 按照成交價格的3%計算

59、 土地獲得價款總計 14,573,000+1.03x 平均建安工程費（人民幣每平方米，按照建筑面積計算） 平均建安工程費+專業(yè)費用+裝修費用（人民幣每平方米，按照建筑面積計算）建筑面積（平方米）總建安工程費(億元)酒店式公寓25004,07532,7601.33 商業(yè) 2,0002,0603,6400.07 地下空間 2,0002,0609,8400.20 建安工程費用總計46,2401.61 （2）建安工程費假設(shè)條件：按酒店式公寓精裝修成本元平米計算 （）前期費用 （）配套總造價費成本測算表成本項目 工程量（平米） 總成本（元） 單位成本 估算依據(jù)說明 1、供電工程費 36400 5,278

60、,000.00 145145元/平方米 2、供水工程費 36400 1,139,320.00 31.331.3元/平方米 3、電話通訊工程費 36400 728,000.00 2020元/平方米 4、煤氣安裝費 36400 1,164,800.00 3232元/平方米 5、綠化、道路 36400 7,280,000.00 200200元/平方米 6、人防工程建設(shè)費 36400 2,184,000.00 6060元/平方米 7、智能化系統(tǒng) 36400 1,820,000.00 5050元/平方米 8、建設(shè)工程審價費 161,265,800.00 161,265.80 0.10%建安工程費的0.1