1、營(yíng)銷中心2006-6-21*大盤(pán)發(fā)展模式研究目錄研究目的及范圍案例分析*大盤(pán)發(fā)展模式總結(jié)*區(qū)發(fā)展規(guī)劃按照*城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要城市功能“南拓”的需要，將積極疏解舊城功能與人口，大力發(fā)展*大學(xué)城、*新港區(qū)等。落實(shí)*城市空間“南拓”戰(zhàn)略，*區(qū)是*市21世紀(jì)的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，依托*港南沙作業(yè)區(qū)的建設(shè)，把*區(qū)建設(shè)成為21世紀(jì)*中心城區(qū)、科教資訊中心和航運(yùn)中心。隨著*市政府*政策的實(shí)施,從郊區(qū)化居住向新的中央居住區(qū)發(fā)展, 成為“*的后花園”。*被稱作“大盤(pán)俱樂(lè)部”，灣、新城、*雅居樂(lè)、園、錦繡香江、奧園和祈福新村組成了“板塊八大金剛”，*的板塊大盤(pán)開(kāi)發(fā)的“策源地”。人說(shuō)“路通才能財(cái)通”，正在建立以地鐵

2、三號(hào)線四號(hào)線、*新火車站、過(guò)江隧道、跨江大橋、公路快線等為內(nèi)涵的交通網(wǎng)絡(luò)； “大盤(pán)”的產(chǎn)生是房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；l(fā)展、城市開(kāi)發(fā)向郊區(qū)化發(fā)展階段出現(xiàn)的一個(gè)產(chǎn)物。環(huán)城高速公路快速地鐵三號(hào)線大石 板塊僅這八個(gè)大盤(pán)總的規(guī)劃占地規(guī)模就達(dá)1000多萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積近2000萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口40萬(wàn)人。 同時(shí)，板塊各樓盤(pán)產(chǎn)品也呈現(xiàn)出多樣性，多層洋房、小高層洋房、高層洋房以及別墅供應(yīng)量都不??；戶型方面，從50平方米至80平方米的公寓、兩房、小三房，到100多平方米的普通大戶人家，再到二、三百平方米的豪宅，都有選擇。這些都為板塊二手市場(chǎng)的成長(zhǎng)準(zhǔn)備了良好基礎(chǔ)。 由于整個(gè)板塊范圍較大，各樓盤(pán)相互獨(dú)立性強(qiáng)?！鞍舜?/p>

3、金剛”綜述珊瑚灣畔灣新城雅樂(lè)居園錦繡香江花園錦繡生態(tài)園祈福新村奧園目錄研究目的及范圍案例分析*大盤(pán)發(fā)展模式總結(jié)*奧園物業(yè)地址*區(qū)*鎮(zhèn)*村地段 開(kāi) 發(fā) 商： *地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：*集團(tuán)有限公司代理商：*房地產(chǎn)銷售中心（*一級(jí)代理）社區(qū)規(guī)模：占地1000畝，總建筑面積約75萬(wàn)平方米。采用奧運(yùn)組團(tuán)設(shè)計(jì)，分為雅典、洛杉磯、卡薩布蘭卡、悉尼和北京五大奧運(yùn)組團(tuán)。物業(yè)類別多層、小高層的洋房為主以及部分高層住宅*奧園項(xiàng)目基本資料*奧園項(xiàng)目定位“新生活的領(lǐng)跑者”，“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”，“生活就像高爾夫大型的具有人文精神的健康運(yùn)動(dòng)型社區(qū)外資公司、企業(yè)管理人員；IT、金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的高級(jí)職員；高科技新貴；高新

4、產(chǎn)業(yè)高級(jí)技術(shù)人員；機(jī)關(guān)、事業(yè)單位高級(jí)管理層*奧園項(xiàng)目規(guī)劃地塊呈三角形，屬地勢(shì)起伏較大的丘陵地帶，利用現(xiàn)狀地形，使居住區(qū)成為一個(gè)具有地形起伏特色的生態(tài)居住區(qū)。 分成五個(gè)組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)空間以人為本，采用圍合空間，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美的生活綠地及活動(dòng)場(chǎng)所。居住區(qū)主入口規(guī)劃于北側(cè)。奧園建筑風(fēng)格及戶型亮點(diǎn) 風(fēng)格：現(xiàn)代嶺南建筑 建筑布局：圍合式、半圍合式、行列式 流線型外立面，超寬樓距，帶觀光電梯，由多國(guó)家的國(guó)際著名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位共同參與設(shè)計(jì)建設(shè)戶型：公共活動(dòng)區(qū)與房間動(dòng)靜分區(qū)，巧妙分隔，保障居家私密性，更添家庭起居情趣。一梯兩戶，超寬樓距、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，戶戶采光通風(fēng)，陽(yáng)光、綠意、園林景觀隨窗而入。 風(fēng)格：后現(xiàn)代主義園

5、林 環(huán)境特色：集合中國(guó)、新加坡、印度、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、日本等國(guó)家的園林復(fù)合而成。 在公建區(qū)的會(huì)所前有足夠面積的綠化廣場(chǎng)，同時(shí)每組團(tuán)有組團(tuán)公共綠地，多層住宅地面層有庭院綠地。居住區(qū)形成點(diǎn)、線面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)。奧園園林特色奧園配套 商業(yè)：綜合超市、星級(jí)服務(wù)配套的高爾夫酒店及其他商業(yè)配套。 體育健身：攀巖、游泳、籃球、羽毛球、大型奧林匹克體育會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)、撒野公園 教育：小云雀南奧藝術(shù)幼兒園、北京師范大學(xué)南奧實(shí)踐小學(xué)，中學(xué)。 2001年第一期發(fā)售時(shí)就推出會(huì)所和商鋪配套 所有的公建設(shè)施、運(yùn)動(dòng)休閑、交通、教育、生活配套設(shè)施，都提前啟動(dòng)服務(wù) 高爾夫酒店、超市、郵局、銀行等在02年三期推出時(shí)陸續(xù)開(kāi)放和

6、營(yíng)業(yè) 2005年進(jìn)行悉尼商業(yè)界的銷售奧園交通狀況 是板塊中離地鐵三號(hào)線位置最好的，僅隔350米。 全區(qū)采用內(nèi)部公交來(lái)組織居民出行的交通管理模式。居住區(qū)主入口規(guī)劃于北側(cè)漢溪大道上，同時(shí)在公建會(huì)所前設(shè)置了一個(gè)次出入口與漢溪大道相接。 居住區(qū)主入口規(guī)劃于北側(cè)漢溪大道上，同時(shí)在公建會(huì)所前設(shè)置了一個(gè)次出入口與漢溪大道相接。 交通組織力求符合車流人行的軌跡，重視人車分流，減少人車干擾。 在一期中南片部分規(guī)劃一條紅線寬12米的干道。 在媒體宣傳上將“奧林匹克”這一惟一性資源放到最大 注重對(duì)其優(yōu)美的景觀環(huán)境、健康休閑的生活理念的引導(dǎo) 銷售方式：合富輝煌房地產(chǎn)銷售中心代理銷售 促銷活動(dòng)：大學(xué)城教師可享受折后再9

7、8折的優(yōu)惠奧園營(yíng)銷推廣奧林匹克品牌的昭示力，以及項(xiàng)目本身包含的運(yùn)動(dòng)休閑理念；提倡“生活就像高爾夫”的概念，用100多畝的高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行獨(dú)特的體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)；北師大附中的名校吸引力；各國(guó)建筑特色的融合，獨(dú)特的商鋪加別墅產(chǎn)品；奧園項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)新城 地理位置：南大路168號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商：集團(tuán)有限公司 投資商：投資有限公司 物業(yè)管理公司：物業(yè)服務(wù)有限公司 社區(qū)規(guī)模：占地面積210萬(wàn)平方米 建筑面積300.00萬(wàn)平方米。 物業(yè)類別:別墅、小高層洋房新城項(xiàng)目基本資料新城項(xiàng)目定位形象定位：“江山湖泊共同擁有” 、“磅礴山水 領(lǐng)秀全城”整體定位為配套完善的城鎮(zhèn)式居住社區(qū)大學(xué)城市教師，高素質(zhì)、高收入、高學(xué)歷人群 。

8、 最大限度的考慮江景和山景，山水結(jié)合得好，有可行性，實(shí)施性強(qiáng)；3公里的沿岸線將規(guī)劃為社區(qū)內(nèi)的大型風(fēng)景點(diǎn) 整個(gè)規(guī)劃以山水做文章，將水引入樓盤(pán)，通過(guò)幾條軸線樹(shù)枝狀的組合形成組團(tuán)綠地和點(diǎn)線面的綠化系統(tǒng)融為一體，構(gòu)成多層次的綠化空間，綠地率達(dá)到38%40%； 組團(tuán)以環(huán)繞式的布局為主，以綠化或水景居中，住宅則圍繞景觀來(lái)進(jìn)行布局。新城項(xiàng)目規(guī)劃 嶺南建筑風(fēng)格，建筑立面采用弧線造型，顯得輕盈靈動(dòng)，大量的白色和玻璃材質(zhì)的運(yùn)用則突顯出新城的現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的氣質(zhì)新城建筑風(fēng)格大露臺(tái)以及落地凸窗的采用使得戶內(nèi)采光較好；戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)，整體布局舒適、合理，套內(nèi)利用率極高；大部分單位主廳、主臥全部正南與生態(tài)景觀相望； 南北通透，空

9、間開(kāi)敞。新城戶型特色 風(fēng)格：自然與人工結(jié)合的綠化園林自然生態(tài)式園林 環(huán)境特色：3.8公里江岸線的休閑藝術(shù)海岸，3.5萬(wàn)大型湖泊，城內(nèi)七山疊翠，水道縱橫，園林錯(cuò)落其間，最大程度保留了完美的自然生態(tài)新城園林風(fēng)格 教育：華師附中、幼兒園，學(xué)校均在客戶入住時(shí)開(kāi)學(xué)，同時(shí)華師附中也是新城吸引客戶的一大因素。 體育健身：體育館、足球場(chǎng)、植物園、濱江公園。 商業(yè)：濱江文化廣場(chǎng)，內(nèi)含2萬(wàn)多平米會(huì)所，配備有工業(yè)銀行、商鋪、宏城超市、福特瑪超市等，菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)室、中央公園、山頂公園。 交通配套：樓巴新城配套 銷售方式：開(kāi)發(fā)商自己銷售 促銷活動(dòng)：大學(xué)城教師可享受折后再98折的優(yōu)惠 廣告訴求集中在優(yōu)美的山水環(huán)境上，而發(fā)

10、展商近期正在整合旗下所有樓盤(pán)聯(lián)展，力圖以雄厚的實(shí)力增強(qiáng)潛在買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)信心 首創(chuàng)夜間看樓活動(dòng)，并吸引了一部分潛在買(mǎi)家的參與 5月1日歡樂(lè)全家總動(dòng)員 5月2日我的舞臺(tái)我作主 5月3日合生社區(qū)萬(wàn)人歌唱幸福家園-新城社區(qū)海選 5月1日-3日新車大展示、試乘新體驗(yàn) 5月1日-5日濱江動(dòng)感舞會(huì)(五一特別版) 5月6日-7日新城第三屆歡樂(lè)電影節(jié) 5月1日-7日“新城成熟之美名校教育展英姿”大型圖片展新城營(yíng)銷推廣品牌開(kāi)發(fā)商的號(hào)召力；項(xiàng)目地塊自然資源豐富。擁有市樓盤(pán)中最長(zhǎng)的海岸線3.8公里；最大化地利用山水資源，通過(guò)借景塑造優(yōu)美的自然景觀；華師附中的名校吸引力。新城項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)雅居樂(lè)花園基本資料總占地面積：314萬(wàn)

11、平方米總建筑面積：434萬(wàn)平方米首期占地面積33萬(wàn)多平方米，建筑密度20，容積率1.4，綠化率36.8規(guī)劃居住戶數(shù)28571戶，未來(lái)總居住人口100,000以上，相當(dāng)于中型城鎮(zhèn)的人口。物業(yè)類別：高層洋房，小高層洋房，獨(dú)棟別墅，聯(lián)體別墅 投資商：雅居樂(lè)集團(tuán)有限公司直通快速干線，并擁有24小時(shí)社區(qū)大巴。278條公交線直達(dá)社區(qū)，至體育中心僅需15分鐘，地鐵三號(hào)線、四號(hào)線經(jīng)過(guò)本案目前已開(kāi)通8條穿梭巴線路與區(qū)內(nèi)免費(fèi)巴士 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶整體特點(diǎn)：客戶群分布廣泛。成熟小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，倡導(dǎo)休閑生活，產(chǎn)品線豐富，滿足各類不同人群的居住需要（年輕白領(lǐng)財(cái)富階層）地域特點(diǎn)：除了原住人口外，35%來(lái)自海珠、東山、越秀

12、，30%是天河區(qū)工作的金領(lǐng)人士和高知高收入人士。 階段特點(diǎn)：客戶層次不斷提高。整體定位：國(guó)際生活文化社區(qū) 產(chǎn)品定位：物業(yè)類別齊全。別墅：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、四聯(lián)別墅等三種類型的多種戶型；洋房：從二房單位、小三房、大三房、四房到復(fù)式單位規(guī)劃理念整體構(gòu)想從2000年春開(kāi)建之初就力求能夠改善社區(qū)體驗(yàn)，創(chuàng)造一個(gè)適于將各種活動(dòng)融為一體的開(kāi)放空間。市鎮(zhèn)中心：吸收了城市特點(diǎn)和地理環(huán)境，采用了注重體驗(yàn)和整體設(shè)計(jì)的策略。項(xiàng)目以南是高聳的山脈，以北是低矮的山丘。湖泊是連接本項(xiàng)目?jī)?nèi)不同建筑和街區(qū)的最佳方式。在湖泊的南岸，高出湖泊平面5米的會(huì)所，商店、餐館和其它商業(yè)建筑以及售樓處沿湖堤而下建筑風(fēng)格及特點(diǎn)設(shè)計(jì)的靈感源自

13、“大草原”建筑學(xué)派和亞洲國(guó)家房屋集萃。整體效果是為創(chuàng)造一個(gè)迷人的度假村，一種對(duì)歷史沉淀的鄉(xiāng)村和沿海城市的懷舊。住宅高層建筑的結(jié)構(gòu)是為了展現(xiàn)自己的個(gè)性，以及由別具一格的陽(yáng)臺(tái)、復(fù)式頂層公寓和生動(dòng)尖頂所體現(xiàn)的渾然一體之感?；ùu雕琢的屋頂、寬闊的飛檐、大塊整體窗戶戶型：別墅與洋房，類別齊全，不同組團(tuán)，戶型各有特色歐洲故事上善若水 園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)由設(shè)計(jì)世界各地頂尖級(jí)酒店園林著稱的美國(guó)BDS公司設(shè)計(jì)，以自然、靈性、藝術(shù)的東方園林為最大特色 15000平方米的映逸湖波光粼粼，一幅原生態(tài)美景；逾200種植物藝術(shù)配搭，形成大面積欣賞和休閑空間；近50%綠化面積；12個(gè)住宅團(tuán)，均擁有獨(dú)立特色園林。配套教育：周邊已具

14、有成熟的教育網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)有僑聯(lián)中學(xué)等多所中小學(xué)。小區(qū)內(nèi)將規(guī)劃有中學(xué)4所，小學(xué)10所和幼托20所。加拿大國(guó)際英文幼兒園已進(jìn)駐區(qū)內(nèi)（占地9000平方米），復(fù)旦中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)2005年落成，占地面積2萬(wàn)多平方米400米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街：包容一切基本生活所需。20000平方米巴厘島度假式半山豪華會(huì)所：三大風(fēng)情園林泳池、恒溫泳池、童話世界水上樂(lè)園、五大國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等?？萍己考爸悄芑瘧?yīng)用方面：設(shè)置小區(qū)周界防范、安全防范的自動(dòng)化管理；“分質(zhì)供水”，對(duì)區(qū)內(nèi)生活用水進(jìn)行二次凈化，使之達(dá)到直接飲用水的標(biāo)準(zhǔn)。 組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型面積總戶數(shù)均價(jià)（元/平米）產(chǎn)品特點(diǎn)雅翠庭、雅悅庭2002-9-72052300024座6-9層

15、帶電梯洋房御景峰別墅2003-3-1552-5568250006800獨(dú)立別墅，專用私家大道，私人命名權(quán)歐洲故事3別墅2003-10-1140323平米別墅灝湖居，187幢別墅，獨(dú)立私家花園，私家碼頭；雅湖居，獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、四聯(lián)別墅雅逸廷2003-10-1主力戶型76-120挪威森林2004-4-1780-300平方米2房-4房3004500高檔裝修盛裝舞步2004-7-1172-203三款豪裝別墅產(chǎn)品上善若水2004-11-20132-234平米三房至四房495630023棟帶電梯小高層，一梯兩戶。組團(tuán)內(nèi)有1萬(wàn)平方米人工湖，3.5萬(wàn)平方米水澤園林，車位比1：1.7花巷2005-1-23

16、88159平米2房-4房，復(fù)式3824200分三期，40多棟無(wú)電梯洋房，一棟兩戶，躍式設(shè)計(jì)峰會(huì)（別墅）2005-8-20140358平米別墅12000小別墅及四聯(lián)別墅分別為199平米及140平米，置業(yè)門(mén)檻降低鄰居2005-10-192155平米2房2廳和3房2廳2004686帶電梯，一梯兩戶/一梯三戶，南北通透，躍式客廳，入戶花園，二層做成露臺(tái)設(shè)計(jì)時(shí)光九篇2006-5-2877-167平方米的2房、4房5865650人車分流全園林的組團(tuán)，車位比1：1價(jià)格走勢(shì)分析營(yíng)銷推廣獨(dú)到的“命名學(xué)”：譽(yù)景峰、歐洲故事、挪威森林、盛裝舞步、上善若水、峰會(huì)、花巷、鄰居、時(shí)光九篇常推新品，給市場(chǎng)不斷的新刺激產(chǎn)品豐

17、富聯(lián)合“托市”推盤(pán)節(jié)奏調(diào)控得當(dāng)，每個(gè)組團(tuán)幾乎是到了封頂時(shí)便可實(shí)現(xiàn)清貨豐富的業(yè)主活動(dòng)，營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍上善若水，踏香而來(lái)陽(yáng)光，鮮花花巷錦繡香江花園基本資料內(nèi)容技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積836251.30 總建筑面積1188129.99 容積率1.397綠化率35.83%居住總戶數(shù)7804戶居住總?cè)丝?7314建筑形式以獨(dú)立別墅、多層、小高層住宅為主6個(gè)半山獨(dú)立別墅、TOWNHOUS組成的住宅小區(qū)：牡丹園、芙蓉園玉蘭園、百合園、紫藤園、紫荊園 ，科莫湖別墅，山水園，山水華府開(kāi)發(fā)商：錦江房地產(chǎn)有限公司毗鄰快速干線往返珠江三角洲各大小城鎮(zhèn)，均在1小時(shí)車程內(nèi)可以到達(dá)地鐵三號(hào)線站即設(shè)于本社區(qū)有129、288、

18、806等多條公交線途經(jīng)本社區(qū)。項(xiàng)目定位居住與世界同步中國(guó)首個(gè)國(guó)際化生態(tài)智能健康社區(qū) 板塊唯一以別墅為主打產(chǎn)品的大盤(pán)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶：財(cái)富階層、高知階層和社會(huì)主流階層、外籍友人（如企業(yè)家、藝術(shù)人、董事長(zhǎng)、CEO教授、博士、碩士、留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員）業(yè)主中本科以上學(xué)歷人士占了80%，其中董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、CEO們占了30%以上規(guī)劃理念人與自然的和諧依原生地貌而建，低密度，超大型國(guó)際化生態(tài)居住社區(qū)。 建筑風(fēng)格及特點(diǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：新加坡雅科本公司、美國(guó)WY公司、瀚華公司中西結(jié)合：將歐美建筑美學(xué)揉和進(jìn)東方民族的文化修養(yǎng)，讓傳統(tǒng)文化的精華融進(jìn)空間之中，開(kāi)創(chuàng)出獨(dú)屬于錦繡香江的建筑視野。空中花園別墅標(biāo)準(zhǔn)層高3.2

19、米中庭層高7米“空中花園” 視野開(kāi)闊生活功能的豐富和奢侈 園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)“人與自然和諧”的人本主義追求園林設(shè)計(jì)：美國(guó)貝爾高林公司。深得中國(guó)傳統(tǒng)園林藝術(shù)以人為本的精萃，同時(shí)吸取了西方浪漫的造景藝術(shù)思想，原始與自然相融合、藝術(shù)與雕琢相貫通的優(yōu)越生態(tài)景觀環(huán)境。充分利用有山有水有地鐵的優(yōu)勢(shì)，依照山勢(shì)地形的起伏，遍植來(lái)自世界各地277種、50余萬(wàn)株綠色珍稀生態(tài)植物，造就世界級(jí)的私有植物王國(guó)。精心修飾的小橋、石雕、涼亭與看似隨意擺放實(shí)則精心安置的靠椅等和周圍的生態(tài)美景完美融合， 雙泉漱玉 熱帶雨林 社區(qū)配套足不出戶會(huì)所及休閑娛樂(lè)設(shè)施：皇宮式國(guó)際會(huì)所，集娛樂(lè)、休閑、餐飲、商務(wù)、康體等多功能國(guó)際級(jí)尊華配套，現(xiàn)已

20、開(kāi)放中、西餐廳、豪華宴會(huì)廳、豪華套房、棋牌室、健身室、親子樂(lè)園、乒乓球室、泳池、網(wǎng)球、滑草場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施。商業(yè)：山水園、紫荊園各有數(shù)千平方米的商業(yè)街，紫荊雅園臨街商業(yè)中心12000 。幼兒園：與中大合辦的香江國(guó)際幼兒園現(xiàn)面招已開(kāi)學(xué)，該園可容納6個(gè)教學(xué)班，180個(gè)幼兒同時(shí)就讀。國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)：強(qiáng)調(diào)“五好”別墅高尚社區(qū)的自然尊貴生活：“好環(huán)境、好品質(zhì)、好鄰居、好地段、好配套” 價(jià)格走勢(shì)分析高開(kāi)低走2001年8月：別墅和TOWNHOUSE入市，芙蓉園組團(tuán)一幢獨(dú)立別墅單位創(chuàng)下3500萬(wàn)的天價(jià)刷新了樓王的記錄，創(chuàng)造了中國(guó)樓市別墅營(yíng)銷的奇跡。2001年10月1日：花園洋房均價(jià)2300元平方米，十一期間棟

21、洋房300多套單位 銷售一空（價(jià)格戰(zhàn)）2003年1月25日：紫荊雅園全新半山洋房發(fā)售，四棟帶電梯洋房單位，以兩房、三房為主，附送800元/平方米豪華裝修，均價(jià)2680元/平方米2003年7月：山水園森林城堡洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)以半價(jià)（2600元/平米）推售，掀起樓市價(jià)格狂潮。 12月22日起全面升價(jià)，升幅為10202005年9月30日：山水華府空中花園別墅發(fā)售均價(jià)12000元/平方米，對(duì)首批買(mǎi)家優(yōu)惠3035，帶2500-3000元/平方米的豪華裝修，首期推出168套單位 。黃金周期間，空中花園別墅銷售收入突破3億元，3棟復(fù)式單位全部售罄。營(yíng)銷推廣營(yíng)銷活動(dòng)與項(xiàng)目品牌結(jié)合度高：留學(xué)生活動(dòng)等通過(guò)與目標(biāo)客戶相匹

22、配的禮品贈(zèng)送，提升項(xiàng)目附加值：例如買(mǎi)空中花園別墅，送28.8萬(wàn)元海航國(guó)際高爾夫終身會(huì)籍倡導(dǎo)社區(qū)健康運(yùn)動(dòng)，同時(shí)通過(guò)專家和數(shù)據(jù)說(shuō)話，強(qiáng)調(diào)社區(qū)清新空氣質(zhì)量營(yíng)銷宣傳上，以政府官員的贊譽(yù)，來(lái)提升別墅品質(zhì)榮獲“全國(guó)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境”，建設(shè)部首屆住宅產(chǎn)業(yè) 博覽會(huì)“環(huán)境指數(shù)最佳”、“智能化程度最高” 樓盤(pán)等等多項(xiàng)榮譽(yù)樓盤(pán)引入象征物：空中花園別墅孔雀灣項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位置：板塊快速干線出口處，迎賓路，開(kāi) 發(fā) 商：宏富房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：總占地80多萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積119萬(wàn)平米，規(guī)劃人口2.5萬(wàn)；目前已建成區(qū)域50萬(wàn)平米，建成面積近70萬(wàn)平米；項(xiàng)目共分為5期，目前推出的是第4期星座。物業(yè)類型：高層、小高層、別

23、墅、酒店、商業(yè)項(xiàng)目概況1、灣地塊緊鄰地鐵3號(hào)線、快速干線，是板塊各盤(pán)中離最近的一個(gè)項(xiàng)目，位于“離城不離市”的至佳位置 ；2、在交通上，灣進(jìn)出可以經(jīng)由洛溪大僑、快速干線兩條主要道路，非常便利；3、項(xiàng)目名校長(zhǎng)、商業(yè)、酒店等配套設(shè)施齊全；4、項(xiàng)目緊鄰珠江水道，自然景觀價(jià)值好。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目定位：打造地產(chǎn)界的勞斯萊斯主題定位：一個(gè)心情盛開(kāi)的地方目標(biāo)客戶：初期以休閑度假物業(yè)市場(chǎng)為主，重點(diǎn)針對(duì)香港市場(chǎng)，以次培育區(qū)域成熟度，中后期以中高端市場(chǎng)30-50歲，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)人，私企老板，高級(jí)專業(yè)人員，外企“金領(lǐng)”等以車代步人士項(xiàng)目定位1-3期價(jià)格波動(dòng)不大，均價(jià)5500平方米最新組團(tuán)星座2004年10月1日開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)

24、品較為豐富，價(jià)格區(qū)間較大：階段價(jià)格及產(chǎn)品情況記錄時(shí)間均價(jià)最低價(jià)最高價(jià)價(jià)格描述2006-02-2712000元2005-07-259000元7500元13000元2005-05-019000元7000元12000元沿江單元均價(jià)12000元2005-03-167300元7000元10000元2004-10-087000元1-3期以小高層為主，主打戶型三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、五房?jī)蓮d（復(fù)式）目前市場(chǎng)銷售的最新一期為灣星座，產(chǎn)品以高層、別墅為主，以大面積單位為主導(dǎo)，最小面積200平方米三房，300多-450多的四房，最大600多平方米五房（復(fù)式）。星座式布局是灣的規(guī)劃核心，建筑結(jié)構(gòu)、園林規(guī)劃都以此為基點(diǎn)而

25、展開(kāi)。星座式的樓宇布局，營(yíng)造了灣所獨(dú)有的環(huán)繞組團(tuán)的穿堂風(fēng)、花園式的組團(tuán)景象。整體規(guī)劃特點(diǎn)以景觀為主導(dǎo)的自由式組合；灣的總體規(guī)劃，考慮了地區(qū)“景觀大于朝向”的市場(chǎng)傾向，設(shè)計(jì)上突破了傳統(tǒng)南北座向的局限性，以景觀為主導(dǎo)布局建筑物。沿江一線轉(zhuǎn)折變延的組團(tuán)排布比常規(guī)布局增加了更多的江景單元，形成江景最大的景觀視廊；灣室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)將光、空氣、自然等元素轉(zhuǎn)化成與生活起居息息相關(guān)的生活空間元素。多景觀，多陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)將景觀價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)“大景深少對(duì)視”的目的。 建筑規(guī)劃特點(diǎn)建筑與環(huán)境結(jié)合真正好的建筑必定能夠融合于自然，與人相和諧； 環(huán)境與功能結(jié)合灣不為造環(huán)境而造環(huán)境，每處設(shè)計(jì)都體現(xiàn)環(huán)境與功能的統(tǒng)一； 環(huán)境和

26、內(nèi)外結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)內(nèi)外結(jié)合，建造臨江木道與內(nèi)園林呼應(yīng)； 觀賞性與實(shí)用性結(jié)合從實(shí)用性角度去打造景觀，功能與景觀并重； 環(huán)境與人性化結(jié)合環(huán)境以人為本，讓您生活在風(fēng)景中。園林環(huán)境規(guī)劃特點(diǎn)五大原則為方便小區(qū)業(yè)主的出行，社區(qū)開(kāi)設(shè)從灣至宏城廣場(chǎng)、白云賓館的班車，高峰期15分鐘一班；市橋火車站專線車、129路公交。交通配套大學(xué)城地鐵三號(hào)線、新光快線、快線、新火車站香江大酒店、麗江明珠、會(huì)展中心、萬(wàn)博商業(yè)中心長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界、香江野生動(dòng)物世界、長(zhǎng)隆高爾夫球場(chǎng)周邊配套商業(yè)配套：灣一期商業(yè)街、灣酒店、商業(yè)中心總占地面積約2萬(wàn)平方米，總建筑面積近8萬(wàn)平方米，商鋪、超市、餐飲及康體娛樂(lè)中心、數(shù)百間豪華客房、多功能會(huì)議室

27、、及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，提高了灣業(yè)主的生活質(zhì)量；泛會(huì)所：分散在各個(gè)組團(tuán)中，親切宜人，舉步可達(dá)；五星級(jí)會(huì)所：四季會(huì)，與國(guó)際知名“四季酒店”一脈相承，每一位灣業(yè)主都可尊享。中小學(xué)：灣執(zhí)信中（?。W(xué)投資2.5億興建，現(xiàn)有在校學(xué)生2500名，計(jì)劃今年申辦高中幼兒園：灣靈格風(fēng)幼兒園；社區(qū)服務(wù)配套園大石基本資料南村物業(yè)地址：區(qū)快速干線旁開(kāi) 發(fā)展商：物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司：物業(yè)管理有限公司社區(qū)規(guī)模：占地2000畝， 2000年5月1日一期開(kāi)盤(pán)，發(fā)展6年來(lái)，已成功開(kāi)發(fā)翠宏臺(tái)、山語(yǔ)空中花園等8個(gè)洋房小區(qū)，以及映翠桃園、翠山藍(lán)天等多個(gè)別墅組團(tuán)。 。物業(yè)類別：別墅、 、洋房、復(fù)式單位園項(xiàng)目定位園產(chǎn)品系列定位：“快

28、速、大規(guī)模生產(chǎn)符合市場(chǎng)需要的物美價(jià)廉住宅的工廠”。園市場(chǎng)定位：優(yōu)質(zhì)、低價(jià)、高性價(jià)比的五星級(jí)生活住區(qū)目標(biāo)客戶定位：早期主要面向珠三角部分先富起來(lái)的家庭、港澳人士；后期擴(kuò)大成為成千上萬(wàn)遠(yuǎn)離故鄉(xiāng)而落腳和珠三角的時(shí)代精英?？蛻糍?gòu)買(mǎi)用途：自住、周未度假、投資、養(yǎng)老給您一個(gè)五星級(jí)的家依地勢(shì)變化及地塊山水資源，以組團(tuán)形式開(kāi)發(fā)， 形成層層疊疊的坡地別墅 、陽(yáng)光別墅、洋房等組團(tuán)，并互為景觀。將山、水景觀融入社區(qū)景觀設(shè)計(jì)總體規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)臨山別墅翠山藍(lán)天 建筑環(huán)山而建，融匯了歐式建筑的精髓和現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)潔實(shí)用；多樣化立面，戶戶均有自己的特色，并在新古典風(fēng)格的基礎(chǔ)上，力求整體上的和諧。多層洋房組群則按照“以人為本”的

29、設(shè)計(jì)思路，采用圍合式，洋房圍繞中心花園而建，保證戶戶開(kāi)門(mén)見(jiàn)景。園林設(shè)計(jì)別具特色，小區(qū)園林參照“昆明世界園藝博覽園”的設(shè)計(jì)思路，設(shè)置了18個(gè)主題公園。分別命名為“棋醉廣場(chǎng)”、“茶藝廣場(chǎng)”、“愉魚(yú)園”、“音樂(lè)廣場(chǎng)”、“卡通廣場(chǎng)”、每一個(gè)景點(diǎn)都有各自的亮點(diǎn)。除自然景觀外，大手筆打造人工景觀，如疊水人工湖泛翠湖,利用落差形成層次豐富的疊水景觀，和精美的園林建筑融為一體。注重室內(nèi)空間與室外園林的充分交融，讓居者縱情地親近自然。園林設(shè)計(jì)配套配套先行，一期的主要配套與一期住宅交付同時(shí)啟用。 配套齊全，構(gòu)成一個(gè)完整的生活體系。 “人性化社區(qū)康體配套體系”集飲食、活動(dòng)、休閑、健身、購(gòu)物、娛樂(lè)諸多功能于一身。占地

30、8萬(wàn)平方米，建筑面積35000平方米的五星級(jí)會(huì)所 5300平方米的森林泳湖（附設(shè)室內(nèi)恒溫泳池、桑拿）、3423平方米的室內(nèi)體育館、18個(gè)可舉辦國(guó)際級(jí)賽事的標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、成人戶外健身區(qū)、兒童戶外娛樂(lè)場(chǎng)、室內(nèi)及室外羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、8道的保齡球館、健身健美室、桌球活動(dòng)中心、乒乓球活動(dòng)中心 。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，周邊漸已形成了既不失嶺南文化厚重，又融合現(xiàn)代時(shí)尚生活要素的城市配套體系，與園區(qū)內(nèi)成熟的配套互相呼應(yīng)?！敖y(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、同步到位”的規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之路?！按笠?guī)模工廠化生產(chǎn)”園集建筑設(shè)計(jì)、施工、機(jī)電安裝、室內(nèi)裝飾和園林設(shè)計(jì)及工程施工等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈于一體，高效快速銷售形成的良

31、性資金循環(huán)鏈的產(chǎn)物 。公司決策者將園比喻為“快速、大規(guī)模生產(chǎn)符合市場(chǎng)靂要的物美價(jià)廉住宅的工廠”。開(kāi)發(fā)模式先推別墅組團(tuán)，樹(shù)立市場(chǎng)形象；后續(xù)別墅、洋房交替推出。順應(yīng)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需要，推出差異性產(chǎn)品。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：充分利用五一、十一黃金周重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推售價(jià)格走勢(shì)：堅(jiān)持“低價(jià)入市”策略，別墅及洋房均低于周邊同等檔次定位產(chǎn)品，05年之前洋房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，無(wú)明顯漲幅，（2003年漾翠苑洋房3500元/平米）；但06年5月份以來(lái)，價(jià)格順應(yīng)大勢(shì)出現(xiàn)漲幅，（翠云山開(kāi)盤(pán)均價(jià)4200元/平米，山語(yǔ)后期單位5000元/平米以上）。推盤(pán)順序及價(jià)格走勢(shì)賣(mài)點(diǎn)分析產(chǎn)品方面：自然環(huán)境優(yōu)越、卓越的建筑品質(zhì)、首創(chuàng)帶精裝修別墅、產(chǎn)品線豐富；

32、社區(qū)文化：“大型成熟社區(qū)”、五星級(jí)的社區(qū)服務(wù)管理物美價(jià)廉的高性價(jià)比園品牌形象、園教育體系現(xiàn)樓發(fā)售、交通灣畔基本資料物業(yè)地址：區(qū)大石鎮(zhèn)沙溪大道 (洛溪島東端,大橋東側(cè),大學(xué)城小谷圍島西岸)發(fā)展商： “長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（中國(guó)）”與“和記黃埔地產(chǎn)” 社區(qū)規(guī)模： 49.1萬(wàn)平方米 ，建筑面積：約50萬(wàn)平方米 ，計(jì)劃分四期開(kāi)發(fā)，目前已開(kāi)發(fā)兩期。物業(yè)類別：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅 、水 岸復(fù)式項(xiàng)目定位澳大利亞風(fēng)情的大型豪華住宅項(xiàng)目毗鄰快速干線大橋東側(cè)，緊鄰快速干線出口，與天河?xùn)|站咫尺之近；東臨高校新校區(qū)，北向珠江水道，對(duì)望瀛洲生態(tài)公園，被發(fā)展商稱為可媲美澳大利亞“黃金海岸”的寶地。目標(biāo)客戶：的高收入階層，香港客戶30%

33、總體規(guī)劃以澳大利亞黃金海岸式“濱水生活”為設(shè)計(jì)主題?！吧汉鳛撑稀泵媾R珠江水道，對(duì)望瀛洲生態(tài)公園，地理環(huán)境可媲美澳大利亞的“黃金海岸”。從規(guī)劃、建筑風(fēng)格以致園林，均體現(xiàn)澳洲崇尚自然、傍水而居的風(fēng)格，因而命名為“珊瑚灣畔”?？傮w規(guī)劃建筑風(fēng)格及特點(diǎn)采用簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、熱帶風(fēng)情的設(shè)計(jì)風(fēng)格。樓高10層的疊加式別墅組團(tuán)帶有觀光式電梯，面積140-230平米，一梯兩戶，包括了地下花園及空中花園設(shè)施。 采用大面積的玻璃材料和原生石材。別墅外墻呈深啡色調(diào)，襯上大幅同色系的玻璃窗和陽(yáng)臺(tái)欄桿。別墅客廳及所有睡房玻璃全部采用綠色雙層隔音、隔熱玻璃，耐看而節(jié)能。江邊第一排別墅和第二排別墅的布局錯(cuò)開(kāi)，令兩排別野均可看江景，別

34、墅組團(tuán)間距達(dá)80米。 空間設(shè)計(jì)以人為本，特設(shè)計(jì)高6米的挑高大廳連落地大玻璃，將交錯(cuò)的河道與珠江美景一覽無(wú)余，讓室內(nèi)充滿陽(yáng)光氣息，獨(dú)立別墅首創(chuàng)立體式三空間花園（地面花園、花園式大陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)空中花園）澳大利亞豪宅精粹 。疊加式別墅獨(dú)特的前后空中花園兼雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，首創(chuàng)平頂式屋頂設(shè)計(jì)。所有別墅均附設(shè)獨(dú)立私人電梯，唯一帶有私家電梯的別墅。電梯一次可搭乘四人，小巧而實(shí)用，觀光式電梯連接每戶私家電梯大堂，且大戶型單位還設(shè)有雙車戶。 建筑風(fēng)格及特點(diǎn)園林特點(diǎn)園林以水景為主，演繹“親水”的主題除800米臨江岸線外，區(qū)內(nèi)還打造43500平方米的人工湖。小區(qū)內(nèi)設(shè)有縱橫交錯(cuò)的人工河道將各組團(tuán)加以分割，在塑造景觀的同時(shí)增

35、加豪宅的私密性?？傮w規(guī)劃、建筑、園林均體現(xiàn)澳洲風(fēng)情。配套設(shè)置有兩個(gè)功能全面的超大型至尊豪華會(huì)所,室內(nèi)外面積達(dá)14，000平方米,體現(xiàn)澳洲世家生活典范。室外人造沖浪沙灘泳池、室內(nèi)全天候泳池、桌球室、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外草地滾球場(chǎng)、沙弧球室、保齡球場(chǎng)、壁球室、室內(nèi)攀巖、乒乓球室健身房、健身舞房、美容顧問(wèn)中心、按摩套房、桑拿浴室、香熏水療池、水力按摩池、獨(dú)立美容美發(fā)套房、迷你電影院、卡拉OK、高級(jí)音響室兒童藝?yán)妊┣咽詹厥?、試酒?huì)、會(huì)議室。私家游艇碼頭配套具體設(shè)施其他差異化特點(diǎn)高智能化配套設(shè)施：別墅配備中央空調(diào)、中央靜音吸塵系統(tǒng)、觀光電梯、燃?xì)庑孤┨綔y(cè)器、破玻璃感應(yīng)器以及紅外線防盜系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控等，先

36、進(jìn)的智能化設(shè)施處處體現(xiàn)出居住的舒適與安全?！熬G化環(huán)保”設(shè)計(jì)概念：首個(gè)以綠化環(huán)保為本的樓盤(pán)。采用安全性、環(huán)保性及高成本投入。保安系統(tǒng)置煙霧感應(yīng)器、熱度探測(cè)器及煤氣泄露器。破玻璃感應(yīng)器，防御外人破窗入屋；屋內(nèi)之視像對(duì)講機(jī)則可監(jiān)察大門(mén)入口；保安按鈕更可自動(dòng)發(fā)出警報(bào)連接中央保安中心，讓你安心。 價(jià)格走勢(shì)一期均價(jià)1.3-1.5萬(wàn)元/平方米，震撼板塊，疊加式別墅每平方米為80009500元之間，獨(dú)立別墅每平方米在1100013000元之間。二期保持穩(wěn)定增幅，上漲約2000元平方米。該批別墅產(chǎn)品具備稀缺江景、高素質(zhì)以及是唯一帶有私家電梯的別墅，很多人搶購(gòu)，價(jià)格也一路走高。漲價(jià)后銷售也很不錯(cuò)。營(yíng)銷推廣方式項(xiàng)目

37、前期充分利用媒體造勢(shì)，通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、論壇等形式成功樹(shù)立豪宅產(chǎn)品形象；樣板房開(kāi)放在現(xiàn)場(chǎng)舉行大量客戶參與性較強(qiáng)的活動(dòng)制造賣(mài)場(chǎng)氛圍，為銷售造勢(shì)；進(jìn)行銷售期后，針對(duì)不同目標(biāo)客戶陸續(xù)推出系續(xù)吸引眼球的優(yōu)惠措施，較好的促進(jìn)了成交。（如： “一元供款置業(yè)計(jì)劃” ）珊瑚灣畔五大突破：突破1：澳洲黃金海岸濱水生活。在塑造景觀的同時(shí)增加豪宅的私密性。突破2：面積達(dá)14000平方米的9大主題的雙會(huì)所。突破3：先進(jìn)的智能家居科技集成。突破4：人性化的建筑創(chuàng)新，立體空間三大花園、首創(chuàng)帶電梯別墅等。突破5：港式物業(yè)的管理模式。由香港和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)公司下屬之專業(yè)物業(yè)管理公司管理，擁有規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制和完善的管理制度，并已

38、在當(dāng)?shù)厝〉孟喈?dāng)成功的經(jīng)驗(yàn)。發(fā)展商的實(shí)力與品牌效應(yīng)賣(mài)點(diǎn)分析目錄研究目的及范圍案例分析大盤(pán)發(fā)展模式總結(jié)項(xiàng)目背景城市發(fā)展重點(diǎn)上世紀(jì)90年代未以來(lái)，實(shí)行南移東拓，往南開(kāi)通了快速干線，往東建成廣園東路；市區(qū)土地資源短缺，舊城改造進(jìn)度緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要旺盛，促使房地產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化；市將重點(diǎn)發(fā)展南沙、撤市建區(qū)等政府利好因素促進(jìn)了板塊的正式啟動(dòng)。向外拓張，是一個(gè)城市發(fā)展到一定階段后的必然趨勢(shì)；深圳同樣也經(jīng)歷了類似的情況，90年代中后期啟動(dòng)的福田中心區(qū)，99年濱海大道通車，南山文化中心區(qū)的啟動(dòng)，及后寶安中心區(qū)等，城市中心的西移，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，南山、寶安樓價(jià)已實(shí)現(xiàn)了翻番的漲幅；近年，深圳加大了市區(qū)到龍崗的高

39、速路建設(shè)，并啟動(dòng)地鐵3號(hào)線，拉近了龍崗與市區(qū)的時(shí)間距離，而深圳未利用土地的55%就集中在龍崗區(qū)，龍崗房地產(chǎn)有望成為下一個(gè)南山。項(xiàng)目背景 板塊地塊特征 項(xiàng)目占地規(guī)模宏大，大多保持原生地貌，建設(shè)規(guī)劃容積率低；位置在城市的郊區(qū)，周邊配套相對(duì)落后，需要進(jìn)行配套的投入；依托一條快速干道與市區(qū)相連及其他城市相連，對(duì)區(qū)域外的客戶依存度高。市場(chǎng)定位影響因素：客觀條件影響：項(xiàng)目所處片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、交通狀況、人口結(jié)構(gòu)、置業(yè)偏好項(xiàng)目自身屬性：地理位置、地塊自然資源發(fā)展商戰(zhàn)略目標(biāo)大盤(pán)規(guī)模大，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)、單一的客戶層面均無(wú)法消化，因此在項(xiàng)目整體定位上范圍較廣，在產(chǎn)品層面體現(xiàn)為戶型區(qū)間較大，彈

40、性較大。開(kāi)發(fā)思路大盤(pán)初期通過(guò)塑造高品質(zhì)的市場(chǎng)形象、較低的價(jià)格來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)，后期價(jià)格逐步走高；項(xiàng)目的定位隨著社區(qū)的成熟，市場(chǎng)影響力的擴(kuò)大，后期的產(chǎn)品檔次均比前期高，通過(guò)產(chǎn)品的升級(jí)實(shí)現(xiàn)從大盤(pán)向名盤(pán)的過(guò)渡；大盤(pán)地塊大多都保持了原生地貌，天然的自然環(huán)境較為優(yōu)越，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)中實(shí)行先造景再賣(mài)樓的策略，把社區(qū)的環(huán)境提前做好，提升客戶的心理預(yù)期價(jià)值。目標(biāo)客戶定位大盤(pán)的目標(biāo)客戶較廣，在層次劃分上，前期因產(chǎn)品面較廣而顯得較為分散，主要集中在香港客戶、珠三角休閑渡假客戶、白領(lǐng)等，以培育區(qū)域成熟度；后期隨著產(chǎn)品的升級(jí)，客戶層面也過(guò)渡到較為純粹；中后期以中高端市場(chǎng)30-50歲，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)人，私企老板，高級(jí)專業(yè)人員，

41、外企“金領(lǐng)”等以車代步人士為主體，客戶來(lái)源區(qū)域更廣，已跳出了珠三角。大盤(pán)開(kāi)發(fā)，客戶購(gòu)買(mǎi)傾向性需要進(jìn)行跨區(qū)域的引導(dǎo)；大盤(pán)的成功，不是僅靠?jī)r(jià)格，更需要綜合品質(zhì)的提升；產(chǎn)品的創(chuàng)新，項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，是大盤(pán)開(kāi)發(fā)的原動(dòng)力。總體規(guī)劃大盤(pán)承擔(dān)了一定的城市功能，開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循“規(guī)劃先行”的原則，引入城鎮(zhèn)規(guī)劃理念，從大盤(pán)整體及可持續(xù)發(fā)展角度進(jìn)行先期規(guī)劃；規(guī)劃預(yù)留一定的空間，以應(yīng)對(duì)住區(qū)的動(dòng)態(tài)發(fā)展和功能調(diào)整變化的需求。結(jié)合項(xiàng)目定位、地塊現(xiàn)狀，分期分組團(tuán)開(kāi)發(fā)。綠化系統(tǒng)，配套設(shè)施在組團(tuán)布置時(shí)依據(jù)地形地貌進(jìn)行規(guī)劃?？傮w規(guī)劃項(xiàng)目的布局以及景觀的前提下，組團(tuán)空間內(nèi)部既強(qiáng)調(diào)圍合空間的私密性、又注重社交空間、公共活動(dòng)空間的營(yíng)造，塑造

42、富有層次的景觀變化；組團(tuán)外部強(qiáng)調(diào)處理好組團(tuán)間的自然銜接，公共空間營(yíng)造。建筑設(shè)計(jì)建筑布局遵循“保證私密性的同時(shí)實(shí)現(xiàn)景觀最大化”的原則。依托景觀資源在社區(qū)內(nèi)部設(shè)置多個(gè)相對(duì)純粹的建筑組團(tuán)，達(dá)到總體產(chǎn)品豐富而又各具特色的效果。建筑細(xì)節(jié)更加注重人性化空間的創(chuàng)造，在立面、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間組合、建筑材料等方面注入創(chuàng)新元素，在大量產(chǎn)品供應(yīng)的前提下創(chuàng)造產(chǎn)品差異化。如：增加人與自然接觸的面。如園花園洋房“環(huán)繞示空中花園陽(yáng)臺(tái)”、珊瑚灣畔獨(dú)立別墅首創(chuàng)立體式三空間花園，令住戶隨時(shí)可接觸到地面花園、陽(yáng)臺(tái)花園及天臺(tái)花園。 珊瑚灣畔首創(chuàng)帶電梯別墅（三層）；園林設(shè)計(jì)通過(guò)大手筆、大投入的“借景”、“造景”等多種手法實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)外

43、景觀的有機(jī)結(jié)合，并賦予園林個(gè)性鮮明的主題形象，與建筑呼應(yīng)，同時(shí)滿足觀賞及游覽的需求。營(yíng)造營(yíng)銷場(chǎng)景，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放期間示范區(qū)園林與建筑同步落成，展示給客戶一個(gè)完整的生活空間。如：灣、新城“借景”；園、南奧、錦繡香江“造景”，珊瑚灣畔結(jié)合體。配套建設(shè)思路配套先行：大盤(pán)大多集中于郊區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施較為貧乏，為了解決客戶的后顧之優(yōu)，發(fā)展商在配套建設(shè)上不遺余力，甚至成為各大盤(pán)相互攀比的主要內(nèi)容；大盤(pán)的配套設(shè)施均在入伙前（甚至開(kāi)盤(pán)前）提前做好，提升了項(xiàng)目形象及價(jià)值；各大盤(pán)的配套內(nèi)容均集中在客戶最關(guān)注的教育、交通、生活消費(fèi)等類別上，雖然同質(zhì)化較嚴(yán)重，如教育引入名校聯(lián)辦，交通采用直通巴士等，但對(duì)客戶卻產(chǎn)生了巨大的吸

44、引力；配套規(guī)模很大，體育休閑類配套十分豐富齊全。開(kāi)發(fā)節(jié)奏把握大盤(pán)自2000年啟動(dòng)，各盤(pán)極少出現(xiàn)市場(chǎng)空白期，各盤(pán)均采用了少量、多批次、持續(xù)性推售的推盤(pán)策略；在項(xiàng)目的銷售、開(kāi)發(fā)節(jié)奏上，發(fā)展商的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏把握較好，前一期銷售過(guò)程中，下一期的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)已在進(jìn)行，各開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備較充足。推廣策略板塊聯(lián)動(dòng)：在“聯(lián)合宣言”的引導(dǎo)下，各開(kāi)發(fā)商用共同的聲音和默契捍衛(wèi)、培養(yǎng)著大盤(pán)的共性、尊嚴(yán)和美譽(yù)，又用差異化的產(chǎn)品和營(yíng)銷手段展開(kāi)良性競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到了板塊內(nèi)的共贏。這種板塊聯(lián)動(dòng)的推廣方式引起了全國(guó)業(yè)界的參考學(xué)習(xí)；注重項(xiàng)目品牌建設(shè)，樹(shù)立項(xiàng)目個(gè)性：從園“給你一個(gè)五星級(jí)的家”，奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”，到雅居樂(lè)“享

45、受國(guó)際文化生活”，灣”一個(gè)心情盛開(kāi)的地方”，錦繡香江“居住與世界同步”.各個(gè)樓盤(pán)創(chuàng)新立意，莫不在于樹(shù)立自己的個(gè)性形成獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。大盤(pán)注重品牌建設(shè)項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌相結(jié)合 大盤(pán)的規(guī)模普遍較大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商借助項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，打造雙贏的格局，通過(guò)建立項(xiàng)目品牌來(lái)成就企業(yè)品牌。建立品牌復(fù)制模式 發(fā)展商通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目及企業(yè)品牌，將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式復(fù)制到其他項(xiàng)目，形成跨區(qū)域的品牌聯(lián)鎖效應(yīng)。小塊土地實(shí)用戰(zhàn)術(shù)，開(kāi)發(fā)完畢后產(chǎn)生品牌，更注重的是企業(yè)的品牌積累；大面積土地的開(kāi)發(fā)前期就要啟動(dòng)品牌策略，概念先行。如灣的1.8公里木棧道，奧園的體育中心等，在項(xiàng)目未銷售即已產(chǎn)生強(qiáng)大的品牌效應(yīng)。推廣策略注重營(yíng)銷策劃，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)：

46、這些大盤(pán)不時(shí)拋出新的話題，每個(gè)組團(tuán)都有令人意想不到的驚喜，每期產(chǎn)品都有令人眼前一亮的興奮。樓盤(pán)的意義不僅限于改變了我們對(duì)高質(zhì)量居住的欲望，更在于激發(fā)了人們對(duì)理想生活的熱愛(ài)。郊區(qū)大盤(pán)，倡導(dǎo)健康生活理念：從項(xiàng)目策劃到銷售推廣主要圍繞健康社區(qū)來(lái)做文章，注重社區(qū)居住與文化氛圍的營(yíng)造獨(dú)特社區(qū)文化氛圍的營(yíng)造：通過(guò)系列社區(qū)活動(dòng)等方式形成獨(dú)有的社區(qū)文化，增強(qiáng)客戶認(rèn)同感及心理歸屬感。為可持續(xù)發(fā)展打下文化基石。開(kāi)發(fā)模式-“泛地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式新戰(zhàn)略模式：“泛地產(chǎn)”概念。所謂泛地產(chǎn)，就是整合各種概念、理念而有機(jī)形成的復(fù)合體，它的直接意義在于既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對(duì)體育、休閑等多種生理和精神需要，其實(shí)質(zhì)也可以說(shuō)是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”?！懊ＣP(pán)”：教育配套為發(fā)展商的樓盤(pán)促銷起到很大