1、第4章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法4.1效益和費(fèi)用的識(shí)別4.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法4.3經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例4.1效益和費(fèi)用的識(shí)別4.1.1名義利率與實(shí)際利率4.1.2資金等效值與復(fù)利計(jì)算4.1.3投資與成本4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本4.1.5房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金4.1.6房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式4.1.1名義利率與實(shí)際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。 實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式： i= (1+r/m)m-1 r名義利率為，m年計(jì)息次數(shù) r/m每一計(jì)息

2、周期的利率 i實(shí)際利率 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系 名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： 1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； 2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； 3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； 4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率； 5)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為ier-1。 4.1.2資金等效值與復(fù)利計(jì)算 資金等值的概念 資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 等效值簡(jiǎn)稱

3、為等值。 各符號(hào)的具體含義P現(xiàn)值；F終值、將來(lái)值；A 年金、等額序列支付 1）發(fā)生在年末 2）連續(xù) 3）等額（并非等值）各符號(hào)的具體含義G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；s每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n計(jì)息周期數(shù)；i每個(gè)計(jì)息周期的利率。 資金等值計(jì)算資金等值計(jì)算4.1.3投資與成本 投資的概念 廣義的投資 人們?yōu)楂@取所期望的報(bào)酬一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資此處房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 項(xiàng)目投資

4、分類固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購(gòu)置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等組成。流動(dòng)資產(chǎn)投資：項(xiàng)目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等項(xiàng)組成。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)投入的全部

5、資金以及維持開(kāi)發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。 經(jīng)營(yíng)資金是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）日常出租經(jīng)營(yíng)、自營(yíng)所需的周轉(zhuǎn)資金：租賃費(fèi)用管理費(fèi)用維修費(fèi)用（預(yù)備費(fèi)）成本的概念 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過(guò)程中的費(fèi)用。產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)=生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同投資分析需要列入的成本概念:機(jī)會(huì)成本由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。經(jīng)濟(jì)成本除實(shí)

6、際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企業(yè)自有的資源，實(shí)際上已經(jīng)投入，但在形式上沒(méi)有支付報(bào)酬的那部分成本。經(jīng)濟(jì)成本是顯性成本和隱性成本之和。沉沒(méi)成本過(guò)去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無(wú)法得到補(bǔ)償?shù)某杀尽?邊際成本企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加。 變動(dòng)成本和固定成本 投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開(kāi)發(fā)投資出售開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開(kāi)發(fā)成本出租開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開(kāi)發(fā)成本出租成本經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開(kāi)發(fā)成本經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入購(gòu)買(mǎi)成本出租成本經(jīng)營(yíng)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入購(gòu)買(mǎi)成本經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中投資與成本 4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

7、中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成1.土地費(fèi)用 2.前期工程費(fèi)用 3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 4.建筑工程安裝費(fèi)用 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 7.財(cái)務(wù)費(fèi)用 8.管理費(fèi)用 9.銷售費(fèi)用 10.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 11.其他費(fèi)用 12.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。 一、固定資產(chǎn)包括開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公用房、開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。 二、無(wú)形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 按照國(guó)家

8、有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偡謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本 3)經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：商品房銷售成本配套設(shè)施銷售成本房地產(chǎn)出租、經(jīng)營(yíng)成本 4)期間費(fèi)用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)人開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 4.1.5房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)

9、營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 （）經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。 銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價(jià)， 出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià)， 自營(yíng)收入營(yíng)業(yè)額一營(yíng)業(yè)成本一自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。 經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入出租收入房屋出租租金收入+土地出租租金收入 （）利潤(rùn) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本期間費(fèi) 用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅 利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收支凈額 稅后利潤(rùn)利潤(rùn)總額所得稅 可供分配利潤(rùn)稅后利潤(rùn)(法定盈余 公積金法定公益金未分配利潤(rùn)) 期間費(fèi)用

10、管理費(fèi)用銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金：經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加：包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。營(yíng)業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率 營(yíng)業(yè)稅的稅率為5。城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7和3。 稅金：土地增值稅土地增值稅：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅土地增值額稅率土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收人扣除項(xiàng)目 金額稅金：土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率： 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50、超過(guò)50， 100， 200稅率分別為30； 40； 50； 60。 土地增值稅稅額=增值額適用的稅率-扣除項(xiàng)目

11、金額速算扣除系數(shù)。速算扣除系數(shù)的數(shù)值如下；增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50時(shí)，速算扣除系數(shù)為0.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)100時(shí)，速算扣除系數(shù)為5。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)200時(shí)，速算扣除系數(shù)為15。增值額超過(guò)扣除金額200時(shí)，速算扣除系數(shù)為35。稅金：房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)余值12；房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)租金收入 12。 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 稅金：企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。 所得稅稅額應(yīng)納稅所得額稅率。 應(yīng)納稅所得額每個(gè)納稅年度

12、的收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25。2008年1月起實(shí)施。 稅金：契稅 契稅：在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： 1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓； 2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換； 3)房屋買(mǎi)賣(mài)；4)房屋贈(zèng)與； 5)房屋交換。 契稅稅額轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值額稅率契稅的稅率為15，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。4.1.6房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物

13、業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。 開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售、出租、自營(yíng)收入經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。4.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法4.2.1投資回收與投資回報(bào)4.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 4.2.1投資回收與投資回報(bào)房地產(chǎn)投資的收益=投資回收+投資回報(bào)投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收；投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。居民儲(chǔ)蓄（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資）： 還本=投資回收 利息=投資回報(bào)兩者的關(guān)系可以從資金回收公式中反映投資回報(bào)率為i前者就是投資回報(bào)后者就是投資回收財(cái)務(wù)分析指標(biāo)按是否考慮資

14、金時(shí)間價(jià)值因素劃分按指標(biāo)性質(zhì)劃分按財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)劃分4.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系按財(cái)務(wù)分析目標(biāo)劃分盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)按是否考慮資金時(shí)間價(jià)值因素劃分靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)按指標(biāo)性質(zhì)劃分時(shí)間性指標(biāo)比率性指標(biāo)價(jià)值性指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV利息備付率 資本金利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb償債備付率靜態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)置業(yè)投資投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FI

15、RR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV償債備付率資本金利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率靜態(tài)投資回收期Pb流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 （1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)。（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率：是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占開(kāi)發(fā)總成本的比例，是初步判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性的靜態(tài)指標(biāo)。（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值，項(xiàng)目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；全部出租，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和?？傞_(kāi)發(fā)成本一般包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。（1）靜

16、態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)正常生產(chǎn)年份的年息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期平均年息稅前利潤(rùn)與項(xiàng)目總投資之比，它是考察單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算 資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目的年凈利潤(rùn)或年均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目資本金之比。 計(jì)算出的資本金凈利潤(rùn)率應(yīng)高于同行業(yè)的資本金凈利潤(rùn)率，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利能力滿足要求。（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目的靜收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期要與行業(yè)的平均標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比，低于或等于行業(yè)平均投資回收期，則項(xiàng)目可行，否則認(rèn)為項(xiàng)

17、目不可行。靜態(tài)投資回收期= 累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 （1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算現(xiàn)金回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報(bào)率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。它與資本化率不同資本化率通常不考慮還本付息的影響；現(xiàn)金回報(bào)率分為： 1）稅前現(xiàn)金回報(bào)率凈經(jīng)營(yíng)收入還本付息后的/ 投資者初始現(xiàn)金投資； 2）稅后現(xiàn)金回報(bào)率稅后凈現(xiàn)金流量/ 投資者初始現(xiàn)金投資例題：某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣

18、除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：282010014；如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為22萬(wàn)元，則：該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：222010011。 （1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算投資回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報(bào)率中的收益包括 1）還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值 2）物業(yè)升值所帶來(lái)的收益投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量十投資者權(quán)益增加值)權(quán)益投資數(shù)額；考慮物業(yè)增值收益時(shí)： 投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)權(quán)益投資數(shù)額。 （2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算 動(dòng)態(tài)盈利能

19、力指標(biāo)是指考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)。（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）:項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。按分析內(nèi)容不同，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分為：全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資各方的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。式中： CI現(xiàn)金流入 C0 現(xiàn)金流出 CI-CO 凈現(xiàn)金流量 ic基準(zhǔn)折現(xiàn)率i*FNPV0i（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算FNPV0說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，在財(cái)務(wù)上是可行的。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零時(shí)，項(xiàng)目不可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值反映了資金的時(shí)間價(jià)值；并且考慮了項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況。經(jīng)濟(jì)意義明

20、確，直觀能夠以貨幣額表示項(xiàng)目的凈效益。必須首先確定一個(gè)基準(zhǔn)收益率，這是很困難的。不能真正反映項(xiàng)目投資中單位投資的使用效率。不能直接說(shuō)明在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間各年的經(jīng)營(yíng)成果（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算與FNPV相關(guān)的一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)是財(cái)務(wù)凈年值(FNAV)，即將項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值分?jǐn)偟酵顿Y期各年的等額年值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（NPVR）:（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：在項(xiàng)目投資有效期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。按分析內(nèi)容不同，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分為：全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資各方的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算r1:當(dāng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；r2:當(dāng)項(xiàng)目?jī)?/p>

21、現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;NPV(r1):采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。r1與r2之間的差距應(yīng)在2之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算計(jì)算出財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要與國(guó)家規(guī)定的基準(zhǔn)收益率或者投資者的目標(biāo)收益率進(jìn)行對(duì)比，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于國(guó)家規(guī)定的基準(zhǔn)收益率或者投資者的目標(biāo)收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目可行，否則認(rèn)為項(xiàng)目不可行。即：FIRR ic，則認(rèn)為項(xiàng)目可行； FIRR0，F(xiàn)IRR116610，故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。 因?yàn)镕NPVE7898萬(wàn)元0，F(xiàn)IRRE147814，故該項(xiàng)目從資本金投資的角度看，可行。 還本付息的計(jì)算: 第

22、1年還本付息收益=2141-189007.5%=723.6 第2年還本付息收益=2141-(18900-723.6)7.5%=777.9 第3年還本付息收益=2141-(18900-723.6-777.9)7.5%=836.2. 由次可推導(dǎo)出,第t年的還本付息收益=723.6(1+7.5%)t-1 第t年的還本付息收益=第t年還本付息額-（貸款總額-累計(jì)還本收益）貸款利率 例32某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造成本為3500元，

23、專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5、3.0和6.5，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少? 解 (1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 1)項(xiàng)目建筑面積：40005.522000() 2)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22000-4000604)101240() 3)項(xiàng)目總銷售收入：22000l200026400(萬(wàn)元) 4)銷售稅費(fèi)：264006.5l716(萬(wàn)元) 5)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：26400171624684(萬(wàn)元) (2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 1)土地成本：5000萬(wàn)元 2)建造成本：2200035007700(萬(wàn)元) 3)專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)電監(jiān)理工程師等費(fèi)用)：77008616(萬(wàn)元) 4)其他費(fèi)用：460萬(wàn)元 5)管理費(fèi)：(5000+7700十616+460)3.5482.16(萬(wàn)元) 6)財(cái)務(wù)費(fèi)用 a土地費(fèi)用利息： 5000(1+124)3412128.80(萬(wàn)元) b建造費(fèi)用專業(yè)人員費(fèi)用其他