1、.：.；關(guān)于銀行信貸業(yè)務(wù)中擔(dān)保登記的假設(shè)干問題姚啟建【全文】在商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中，大多數(shù)是擔(dān)保貸款，與之相關(guān)聯(lián)的重要問題就是擔(dān)保登記，確保銀行的擔(dān)保權(quán)有效、享有優(yōu)先受償權(quán)以及還要便于實(shí)務(wù)操作。物權(quán)法之前，我國有關(guān)擔(dān)保財(cái)富登記事宜，散見于不同的法律法規(guī)中，很不一致，也不規(guī)范，呵斥了實(shí)務(wù)中的諸多困惑。物權(quán)法對(duì)登記方式進(jìn)展了完善，獲得了長(zhǎng)足的提高，但依然有些問題亟待從法律規(guī)定上、登記制度上進(jìn)展根本性的處理。但現(xiàn)實(shí)的法律環(huán)境而言，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中有關(guān)擔(dān)保登記事宜，從實(shí)務(wù)操作上控制風(fēng)險(xiǎn)，保證銀行擔(dān)保權(quán)益，需求找出一些處理實(shí)踐問題的方法。物權(quán)法之后，一些有關(guān)抵押登記的規(guī)定也在陸續(xù)出臺(tái)或進(jìn)展修訂，逐漸完善

2、抵押登記事宜。例如，從2007年5月4日生效的等機(jī)動(dòng)車抵押登記的程序和要求進(jìn)展了規(guī)范和完善；7月1日起生效的，對(duì)于房屋抵押登記進(jìn)展了規(guī)范和明確，這都有利于規(guī)范和指點(diǎn)實(shí)務(wù)操作。一、關(guān)于登記的分類登記可以分為本登記、預(yù)告登記、變卦登記、異議登記等幾種類型。一本登記本登記就是登記懇求人為了獲得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)曾經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)展的登記，具有確定、結(jié)局的效能。譬如在二手房買賣中的買賣成交后的過戶、預(yù)售商品房在開發(fā)商完成大確權(quán)后進(jìn)展的小確權(quán)然后辦理房產(chǎn)證等，都屬于本登記。根據(jù)規(guī)定，一致的登記機(jī)關(guān)有：不動(dòng)產(chǎn)登記：法律、法規(guī)規(guī)定的機(jī)關(guān)，主要是房地產(chǎn)的登記。目前，建立部已制定了，但是，依然沒有完善的處理房地一

3、體的問題。股權(quán)登記：工商行政管理機(jī)關(guān)。應(yīng)收賬款質(zhì)押登記：中國人民銀行征信中心。車輛：車輛管理管理。船舶：船舶管理部門。二預(yù)告登記所謂預(yù)告登記，就是為了保證未來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，按照商定向登記機(jī)構(gòu)懇求辦理的預(yù)先登記。預(yù)告登記后，并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，只是使登記懇求人獲得一種未來懇求物權(quán)變動(dòng)的權(quán)益。但是預(yù)告登記還不僅僅包括商品房的預(yù)售登記，當(dāng)事人簽署了其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的，也可以進(jìn)展預(yù)告登記。譬如，對(duì)于在建工程，銀行與抵押人簽署了抵押合同，就在建工程進(jìn)展抵押的，銀行可以對(duì)這個(gè)抵押權(quán)懇求預(yù)告登記，這其實(shí)也是目前我們?cè)诮邮茉诮üこ痰盅簳r(shí)曾經(jīng)在做的。另外，對(duì)于在建工程，工程承包人也可以對(duì)其工程款向房管局懇

4、求預(yù)告登記。三變卦登記所謂變卦登記，就是權(quán)益人、利害關(guān)系人以為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，經(jīng)其懇求，經(jīng)過權(quán)益人書面贊同更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)展更正的登記。四異議登記這是指利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記所記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以經(jīng)過異議登記以維護(hù)其權(quán)益。異議登記的特點(diǎn)是，異議登記不是對(duì)物權(quán)變動(dòng)形狀本身所進(jìn)展的登記，也就是說，并沒有確定的效能，但它是為了突破登記的公信力，防止存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)為第三人好心獲得，從而為其經(jīng)過民事訴訟進(jìn)展權(quán)益確認(rèn)或者為直接辦理更正登記搜集更多的證據(jù)，提供一種暫時(shí)的保證。五不需求登記的四種情形不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)普通而言，需求登記，但

5、也有四種特殊情況是不需求登記的。第一，依法屬于國家一切的自然資源，一切權(quán)可以不登記。第二，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決議等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決議等生效時(shí)發(fā)生效能；因承繼或者受遺贈(zèng)獲得物權(quán)的，自承繼或者受遺贈(zèng)開場(chǎng)時(shí)發(fā)生效能；因合法建造、撤除房屋等現(xiàn)實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自現(xiàn)實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效能。第三，土地承包運(yùn)營權(quán)自土地承包運(yùn)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，不需登記。第四，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，但是未經(jīng)登記，不得對(duì)抗好心第三人。由于物權(quán)法新創(chuàng)設(shè)了地役權(quán)登記制度、異議登記制度，對(duì)預(yù)告登記制度也加以完善，在物權(quán)法實(shí)施以后，銀行在

6、接受不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，必需非常仔細(xì)地查看在該房產(chǎn)、土地或者在建工程上是不是曾經(jīng)設(shè)立了地役權(quán)登記、異議登記或者預(yù)告登記。應(yīng)特別留意的是，由于法院的法律文書等導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的不需求做登記，這在實(shí)際中能夠就會(huì)導(dǎo)致某些惡意抵押和惡意轉(zhuǎn)讓的出現(xiàn)。譬如說A曾經(jīng)擁有一套房子，但由于欠B的錢，被法院裁定以物抵債給B，B沒有辦登記，但根據(jù)物權(quán)法B在法院裁定時(shí)曾經(jīng)獲得房產(chǎn)的物權(quán)。而A雖然曾經(jīng)沒有了物權(quán)，但房地產(chǎn)登記簿上記載的名字依然是他，于是他就跑到銀行借款，并且把房產(chǎn)抵押給銀行。銀行接受了這個(gè)房產(chǎn)抵押，但四處置抵押物的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)早就不是A而是B的，那么這個(gè)抵押就是無效抵押，這對(duì)銀行來說是存在較大風(fēng)險(xiǎn)的。二、不動(dòng)產(chǎn)

7、權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的效能根據(jù)第17條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄不一致的，除非有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄確有錯(cuò)誤，否那么應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。本條要求銀行不但應(yīng)注重獲得不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)益證書，還應(yīng)盡能夠去登記部門核實(shí)權(quán)屬證書能否與登記薄記載內(nèi)容一致。根據(jù)第19條規(guī)定：“權(quán)益人、利害關(guān)系人以為不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以懇求更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)益人書面贊同更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)益人不贊同更正的，利害關(guān)系人可以懇求異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，懇求人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)

8、，呵斥權(quán)益人損害的，權(quán)益人可以向懇求人懇求損害賠償?！吧鲜鲆?guī)定要求銀行在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)：一是要確保抵押人對(duì)抵押物享有一切權(quán)；二是要到登記部門查詢抵押物能否存在異議登記，假設(shè)發(fā)現(xiàn)抵押物處于異議登記期間，那么不能接受該抵押物，或待異議登記失效后再予以辦理。根據(jù)第20條的規(guī)定，銀行應(yīng)謹(jǐn)慎接受已辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理正式登記，那么抵押物權(quán)屬待定，銀行的抵押權(quán)也將因此能夠面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)。三、車船航空器抵押由登記生效主義轉(zhuǎn)為登記對(duì)抗主義在交通工具的抵押效能上，存在特殊動(dòng)產(chǎn)，主要指：航空器、船舶、車輛三種交通工具。我國的規(guī)定與、的規(guī)定相互矛盾：一致規(guī)定“航空器、船舶

9、、車輛的“抵押合同自登記之日起生效，鑒于不區(qū)分擔(dān)保合同與擔(dān)保物權(quán)，因此登記成為抵押權(quán)生效的前提，但是16條以及第13條均規(guī)定“未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。調(diào)整了的規(guī)定，第24條規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗好心第三人。第188條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)富或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗好心第三人。使三種主要交通工具都采用登記對(duì)抗主義。即使交通工具抵押的時(shí)候不進(jìn)展登記，只需抵押合同有效，那么抵押合同對(duì)當(dāng)事人雙方就是有約束力的；只需當(dāng)交通工具為第三人好心支付對(duì)價(jià)一切的時(shí)

10、候，原抵押權(quán)人才不得對(duì)抗該第三人。同時(shí)，從今年5月4日起生效的新修訂的，設(shè)立了專門的篇幅對(duì)機(jī)動(dòng)車抵押登記的條件、程序等進(jìn)展的進(jìn)一步的規(guī)范和完善，銀行貸款在接受車輛抵押時(shí)，該當(dāng)按照該規(guī)定辦妥抵押登記手續(xù)，防備法律風(fēng)險(xiǎn)。四、股權(quán)質(zhì)押登記制度的變卦與工商行政登記物權(quán)法結(jié)合新修訂的公司法的有關(guān)規(guī)定，于第條第一款規(guī)定：以證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。所謂證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)，指的就是上市公司的股權(quán)、公開發(fā)行股份的公司的股權(quán)、非公開發(fā)行但股東在人以上的公司的股權(quán)等。而其他股權(quán)，指不在證券登記結(jié)算

11、機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)，包括有限責(zé)任公司的股權(quán)、非公開發(fā)行的股東在人以下的股份的股權(quán)等。而其他股權(quán)是指，不在證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)，包括有限責(zé)任公司的股權(quán)、非公開發(fā)行的股東在人以下的股份的股權(quán)等。商業(yè)銀行在辦理信貸業(yè)務(wù)接受股權(quán)質(zhì)押，或銀行本身的股權(quán)被股東用于質(zhì)押時(shí)，該當(dāng)按照上述物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定操作，即股權(quán)質(zhì)押登記的生效要件是經(jīng)證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)或工商管理部門登記，控制操作風(fēng)險(xiǎn)。但該項(xiàng)事宜的實(shí)施，有賴于工商行政機(jī)關(guān)的行政作為。在實(shí)務(wù)操作中，需求研討的景象是，普通適用于股權(quán)質(zhì)押的權(quán)益質(zhì)押合同，都有條款商定，出質(zhì)股權(quán)及其送股、配股、公積金轉(zhuǎn)增、股權(quán)拆分等衍生股權(quán)，以及股息、紅利等均作為質(zhì)押擔(dān)保財(cái)富，但問題

12、是，這些衍生股權(quán)能否需求進(jìn)展質(zhì)押登記呢？實(shí)際和實(shí)務(wù)操作上，目前均存在較大的分歧，以及鮮有判例可資自創(chuàng)，即使判例在我國大陸法域不具有成文法效能。五、不動(dòng)產(chǎn)一致登記制度在實(shí)務(wù)操作中存在的問題一實(shí)際分析第條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行一致登記制度。一致登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記方法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。此規(guī)定將有利于處理目前不動(dòng)產(chǎn)登記多頭擔(dān)任、復(fù)雜繁瑣的現(xiàn)狀，減輕抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，為抵押貸款業(yè)務(wù)的開展提供便利。特別是防備了不同部門分別登記等能夠?qū)е碌牡怯浶軟_突等問題。從現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定看，不動(dòng)產(chǎn)的登記主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管

13、理部門擔(dān)任。涉及的部門有：1土地管理部門，擔(dān)任核發(fā)土地運(yùn)用權(quán)證書、土地抵押登記等2房地產(chǎn)管理部門，擔(dān)任城市房屋一切權(quán)證書的合法、抵押登記等；3農(nóng)業(yè)主權(quán)部門，擔(dān)任土地承包運(yùn)營權(quán)確實(shí)認(rèn)或登記等；4林業(yè)主管部門，擔(dān)任森林、林業(yè)、林木、林地等一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)確實(shí)認(rèn)或登記等任務(wù)。5海洋行政主權(quán)部門，擔(dān)任海域的運(yùn)用。確認(rèn)等；6地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門，擔(dān)任礦產(chǎn)資源的審批登記等。在實(shí)際中，已有廣州、深圳、上海等城市實(shí)現(xiàn)了房屋和土地管理機(jī)構(gòu)的一致，也實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)登記的一致。但是，還有大部分地方?jīng)]有實(shí)行房地一體的登記管理制度，依然是土地和房屋的分別管理和登記，這樣容易導(dǎo)致不同部門進(jìn)展房、地分別登記導(dǎo)致法律效能上的沖突，以

14、及不能實(shí)踐處分的法律姿態(tài)。但該規(guī)定對(duì)于商業(yè)銀行存在利好的同時(shí)，也存在操作上的詳細(xì)問題：怎樣一致登記，由那個(gè)部門一致登記，“法律、行政法規(guī)規(guī)定的詳細(xì)規(guī)定在哪里？要處理這個(gè)問題，需求有關(guān)法律、行政法規(guī)作出規(guī)定，或最高人民法院作出司法解釋。與此同時(shí)，實(shí)施好物權(quán)法，構(gòu)建調(diào)和的法治社會(huì)，還需求行政機(jī)關(guān)作出不懈的努力。二實(shí)證研討借款人以本人的土地抵押貸款，已辦理了抵押登記手續(xù)。后借貸雙方協(xié)議一致原合同借款擴(kuò)展續(xù)做額度，除了提供原合同的土地抵押外，該土地上新增廠房等建筑物也得作為抵押物。但是，該貸款銀行所在地房管局規(guī)定，如要辦理房產(chǎn)等地上建筑物抵押登記，那么要先撤銷已抵押土地的抵押登記手續(xù)，待辦妥房產(chǎn)抵押登

15、記后才可再辦理土地抵押登記。銀行原合同項(xiàng)下的額度貸款是可循環(huán)分筆發(fā)放的，授信金額較大，借款人無法一次性歸還全部貸款。假設(shè)撤銷原合同項(xiàng)下的土地抵押登記，再辦理該已抵押土地上房產(chǎn)等建筑物的抵押登記，辦理該房產(chǎn)等建筑物抵押登記期間存在具有風(fēng)險(xiǎn)的真空期。這個(gè)真空期主要會(huì)產(chǎn)生兩大風(fēng)險(xiǎn)：一是抵押人的該土地及地上添加的房產(chǎn)等建筑物在新的抵押合同生效之前，能夠會(huì)被抵押人抵押給其他的債務(wù)人，從而呵斥銀行原合同債務(wù)的脫保；二是致使銀行的土地貸款抵押權(quán)虛置，為法院查封該土地提供了時(shí)機(jī)。如此，將導(dǎo)致銀行喪失已抵押土地的優(yōu)先受償權(quán)，從而影響銀行債務(wù)的實(shí)現(xiàn)。為了防備上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行試圖從嚴(yán)厲操作上來控制風(fēng)險(xiǎn)。一是關(guān)于銀行在

16、不撤銷原合同項(xiàng)下土地抵押登記情況下，按新簽合同辦理土地的反復(fù)抵押登記手續(xù)。這里所說的反復(fù)抵押登記手續(xù)根據(jù)的主要是第一百九十九條的規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，同一財(cái)富向兩個(gè)以上債務(wù)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)富所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：一抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序一樣的，按照債務(wù)比例清償；二抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；三抵押權(quán)未登記的，按照債務(wù)比例清償。根據(jù)物權(quán)法的該規(guī)定，不再限制同一財(cái)富的反復(fù)抵押行為，以同一財(cái)富向同一債務(wù)人或者不同債務(wù)人多次抵押的，抵押人所擔(dān)保的債務(wù)可以超出抵押財(cái)富的價(jià)值，數(shù)個(gè)抵押權(quán)按照物權(quán)法規(guī)定的順序清償。因此，假設(shè)銀行確實(shí)要進(jìn)展反復(fù)抵押登記的辦理，銀行一定要

17、維持原合同第一順序抵押權(quán)人的位置，以確保原合同的債務(wù)得以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，銀行必需進(jìn)一步查清前述土地抵押物的抵押情況，核實(shí)清楚前述土地除了給銀行的原合同提供擔(dān)保之外，能否還給了抵押人的其他債務(wù)人作擔(dān)保。假設(shè)前述土地存在給抵押人的其他債務(wù)人作擔(dān)保的情形，銀行得慎重思索，能否還要與借款人開展擴(kuò)展續(xù)做額度業(yè)務(wù)或其他業(yè)務(wù)。二是關(guān)于不再辦理前述已抵押土地上的建筑物的抵押登記手續(xù)，同時(shí)房產(chǎn)證原件由銀行保管。也就是說，鑒于前述抵押辦理風(fēng)險(xiǎn)，銀行預(yù)備放棄前述已抵押土地上新增房產(chǎn)等建筑物的抵押登記。又為了防備抵押人將新增房產(chǎn)等建筑物抵押給其他債務(wù)人，所以要求保管新增房產(chǎn)等建筑物的房產(chǎn)證。但是，這樣也存在風(fēng)險(xiǎn)，主要有兩

18、點(diǎn)：一是假設(shè)抵押人有其他債務(wù)人，法院按規(guī)定對(duì)前述新增房產(chǎn)等建筑物進(jìn)展查封拍賣，銀行沒有優(yōu)先受償權(quán)；二是抵押人去相關(guān)登記部門申辦前述新增房產(chǎn)等建筑物的房產(chǎn)證掛失，拿了新房產(chǎn)證后對(duì)新增房產(chǎn)等建筑物進(jìn)展抵押、轉(zhuǎn)讓等處分行為。綜上所述，假設(shè)按銀行的操作方式，銀行將較難到達(dá)續(xù)做額度業(yè)務(wù)添加抵押財(cái)富的目的，由于銀行只能就前述已抵押土地的余額部分要求抵押人作抵押登記，銀行的抵押擔(dān)保財(cái)富只是原合同已抵押登記的土地的一部分，地上新增的房產(chǎn)等建筑物依然沒有抵押給銀行，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)并沒有得到控制。因此，上述操作方式?jīng)]有使實(shí)踐問題得到根本處理。假設(shè)給原合同借款人擴(kuò)展續(xù)做額度，銀行可在嚴(yán)控上述真空期存在的風(fēng)險(xiǎn)的前提下，按照當(dāng)?shù)胤抗芫忠?guī)定，先撤銷已抵押土地的抵押登記手續(xù)，待辦妥前述已抵押土地上新增廠房等建筑物抵押登記后再重新辦妥前述整塊土地的抵押登記。這樣，銀行擴(kuò)展續(xù)做額度業(yè)務(wù)