1、天目湖溫州國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告目錄：市場(chǎng)論證篇項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目自身市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目輻射市場(chǎng)分析項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的價(jià)值分析項(xiàng)目生存基本基礎(chǔ)分析行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀發(fā)展分析城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域市場(chǎng)投資者分析區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)白鷺島生態(tài)旅游度假村其它參考業(yè)態(tài)借鑒案例其它參考借鑒產(chǎn)品市場(chǎng)論證結(jié)論項(xiàng)目開(kāi)發(fā)篇項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目規(guī)劃理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算投資論證篇項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投入項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投入（1）項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)劃（2）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思路（3）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資源配置（4）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目收益測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金分析

2、分期開(kāi)發(fā)資金分析資金回籠分析四、綜合評(píng)估篇天目湖天目湖概述天目湖鎮(zhèn)位于溧陽(yáng)市省南郊，距溧陽(yáng)8公里，鎮(zhèn)廣公路與241省道穿境而過(guò)，寧杭高速道口近在咫尺，面積238.97平方公里，人口6.5萬(wàn)人（08年統(tǒng)計(jì)）。天目湖是首批國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，是江蘇省省級(jí)旅游度假區(qū)，被譽(yù)為“江南明珠、綠色仙景”是中歐論壇永久性指定會(huì)址。2006年天目湖共接待游客340萬(wàn)人次，2007年達(dá)到400萬(wàn)人次，2008年達(dá)到438萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入38.6億元人民幣，人均旅游收入59344元(理論收入)。天目湖已成為集研發(fā)、人居、旅游為一體的溧陽(yáng)城市副中心，天目湖現(xiàn)已由觀光旅游向休閑度假的旅游深度轉(zhuǎn)型。目前住宅均價(jià)2800

3、3300元/，商鋪售價(jià)4000元6000元0.4元/.天，最高為1.4元/.天。天目湖市場(chǎng)調(diào)研對(duì)象一、天目國(guó)際村二、天目星城三、涵田度假村四、金橋國(guó)際社區(qū)五、聆湖翠谷六、香樟茗岸七、中華茶博園八、蘇園天目國(guó)際村地址：天目湖燕山風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)商：江蘇金燕地產(chǎn)占地面積：526畝，約347000建筑面積：110000綠化率：70%項(xiàng)目總規(guī)劃：280戶(hù)建筑類(lèi)別：以獨(dú)立別墅為主，共200多棟，二期規(guī)劃了52幢獨(dú)立別墅。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年1月1日價(jià)格：開(kāi)盤(pán)時(shí)7000元/，目前8500元/（此項(xiàng)目基本售完）。戶(hù)型：每戶(hù)面積約300400，坡地別墅、緩坡別墅和水景別墅，樓盤(pán)特色：天目湖國(guó)際村社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境獨(dú)特，

4、以三座山及2萬(wàn)自然水面形成三山抱一水的格局，小區(qū)內(nèi)以原生態(tài)為主題，擁有70%的綠化率，屬于真正的自然山水風(fēng)景。景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)泛亞易道建筑類(lèi)別：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排商業(yè)環(huán)境：VIP生活館、精品商業(yè)街、南師大附屬雙語(yǔ)幼兒園天目星城地址：天目路與溪緣路交匯處物業(yè)類(lèi)別：商鋪、住宅建筑類(lèi)別：多層、小高層開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)工時(shí)間：05年9月1日交付時(shí)間：06年10月銷(xiāo)售狀況：已售完戶(hù)型面積：住宅124137，商鋪約100占地面積：11萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：500戶(hù)建筑面積：15萬(wàn)價(jià)格：住宅2200元/（2006年11月1日） 商鋪3200元/（最低）4370元/（最高）天目湖商業(yè)中心開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)鑫盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

5、 項(xiàng)目地址：天目湖新鎮(zhèn)天目路和濱湖大道交界處（30畝，其中附征地2760）建筑面積：3.5萬(wàn)建筑密度：41.2%綠化率：20%停車(chē)位：地面76個(gè)、地下200個(gè)交通：9路公交車(chē)經(jīng)營(yíng)面積：地上27612，地下5469業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、賓館（百味堂）、快捷酒店、娛樂(lè)、名品街、土特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)等。售價(jià)：一樓均價(jià)5950元/，二樓均價(jià)4700元/租售狀況：項(xiàng)目面臨10月份開(kāi)業(yè)，目前已售52%主要是由于：1、消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念不認(rèn)可；2、投資性?xún)r(jià)比不高；3、投資者對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展缺乏信心；4、招商進(jìn)程緩慢也影響了銷(xiāo)售。招商情況：目前除溧陽(yáng)當(dāng)?shù)夭惋嬇c酒店品牌百草堂入住外，大的品牌商暫時(shí)沒(méi)有進(jìn)駐，項(xiàng)目整體招

6、商不足60%原因：1、項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的營(yíng)銷(xiāo)推廣； 2、項(xiàng)目定位不清析，缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力； 3、經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)項(xiàng)目本來(lái)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)狀況缺乏信心； 4、整體規(guī)模不夠，難以形成商業(yè)綜合體的規(guī)模效應(yīng)，從而缺乏核心的市場(chǎng)支撐； 5、項(xiàng)目缺乏足夠亮點(diǎn)，難以打動(dòng)外來(lái)投資者； 6、對(duì)于天目湖特定的市場(chǎng)來(lái)分析，別墅、公寓、酒店類(lèi)產(chǎn)品仍是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，項(xiàng)目業(yè)態(tài)眾多，但缺乏真正的核心，與市場(chǎng)需求有所偏離。涵田度假村開(kāi)發(fā)商：前沿控股集團(tuán)地址：天目湖旅游度假區(qū)東園路88號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年9月28日（實(shí)際情況目前仍處于試業(yè)階段，功能配置仍不完善，多處設(shè)施未能交付使用，涵田度假村酒店（號(hào)稱(chēng)白金五星級(jí)酒店）人氣極差，房?jī)r(jià)較低25

7、0元600元。平方公里，含涵田酒店、別墅酒店、飛行俱樂(lè)部、健身中心、SPA會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等22種度假功能，是中歐論壇指定會(huì)址。目前別墅酒店正在建設(shè)，涵田酒店正在試營(yíng)業(yè)。別墅。建筑類(lèi)型：獨(dú)棟別墅有雅致中式、簡(jiǎn)約歐式、泛地中海式、新現(xiàn)代式四種主體建筑風(fēng)格。涵田私屬酒店，別墅：戶(hù)數(shù)：59棟，由湖景、坡地、森林別墅組成，并提供管家式服務(wù)，業(yè)主可獨(dú)立享有產(chǎn)權(quán)。 金橋國(guó)際社區(qū)東區(qū)開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 占地面積：386668建筑面積：9萬(wàn)一期有46幢純別墅總戶(hù)數(shù)：200戶(hù)物業(yè)類(lèi)別：酒店+別墅房型面積：4001000售價(jià)：最高價(jià)1600萬(wàn)元/套，最低價(jià)450萬(wàn)元/套均價(jià)：1.1萬(wàn)元/物業(yè)管理費(fèi)：3

8、元/.月建筑類(lèi)別：雙拼別墅、花園洋房西區(qū)開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)市楓林置業(yè) 占地面積：28.02公傾，其中娛樂(lè)城用地面積建筑面積：77350建筑密度：15.9%建筑類(lèi)別：40戶(hù)純獨(dú)棟別墅（楓林區(qū)16幢）均價(jià)：8000元10000元/綠化率：60%戶(hù)型種類(lèi)：大、中、小三種大戶(hù)型558，中戶(hù)型398，小戶(hù)型338，三種戶(hù)型指的是純地上面積，地下均有100多平米，楓林區(qū)的戶(hù)型為298（純地上面積）。聆湖翠谷地址：天目湖鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)市華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 占地：13000（19.7畝）物業(yè)類(lèi)別：別墅（聯(lián)排、雙拼共25席高端、城市別墅）層數(shù)：二層，局部地下半層，平均單套面積200）。5建筑密度：20%均價(jià)：10000元

9、/開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年9月入住時(shí)間：2009年8月綠化率：50%周邊配套：天目湖小學(xué)、醫(yī)院、菜場(chǎng)、賓館、交通9路直達(dá)香樟茗岸地址：天目湖太公山東側(cè)開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)類(lèi)型：精裝修公寓、酒店式公寓、別墅（一期別墅已全部售完）房型面積：45256價(jià)格：住宅（公寓部分）最低4000元/，最高6000元/（07年7月13日?qǐng)?zhí)行價(jià)格），酒店式公寓（多層），均價(jià)3000/，19萬(wàn)元/套（06年4月1日?qǐng)?zhí)行價(jià)格），別墅100萬(wàn)元/套（06年11月1日?qǐng)?zhí)行價(jià)格）。占地面積：5.6萬(wàn)建筑面積：3萬(wàn)開(kāi)工日期：03年6月18日峻工日期：08年8月28日建筑類(lèi)別：116棟獨(dú)立、雙拼與聯(lián)排別墅組成二期開(kāi)工時(shí)

10、間：2006年3月8日二期峻工日期：07年4月30日二期占地面積：17萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：700戶(hù)地下停車(chē)位：212個(gè)目前已全部售罄，只有少量二手房二期主力戶(hù)型：別墅（獨(dú)立、雙拼）、酒店式精裝修公寓、別墅式公寓銷(xiāo)售狀態(tài)：目前正在推出少量50酒店式公寓，8萬(wàn)元首付，售價(jià)27萬(wàn)元/套，均價(jià)：5670元/注：整個(gè)園區(qū)占地250畝，有近百棟獨(dú)立別墅，近百棟雙拼、聯(lián)排別墅及600多套別墅式公寓休閑度假物業(yè)組成。中華茶博園（別名天目湖金盛國(guó)際茶文化城）地址：天目湖中華茶博園開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)金溢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 占地面積：1200多畝，一期開(kāi)發(fā)10萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：90戶(hù)物業(yè)類(lèi)別：住宅、商鋪、景點(diǎn)商鋪建筑類(lèi)別：多層一期開(kāi)工時(shí)間：200

11、6年9月1日峻工時(shí)間：2007年10月30日建筑面積：3萬(wàn)，其中商業(yè)面積15000，匯濱廣場(chǎng)面積12200，園內(nèi)茶園面積約1000畝。停車(chē)位：300房型面積：30900價(jià)格：商鋪5500元（2009年8月7日）目前其在網(wǎng)站上（09年8月7日），雖然有最新資訊及售房信息，但由于開(kāi)發(fā)商的違規(guī)操作，主要是與農(nóng)戶(hù)在土地使用權(quán)出讓上未取得進(jìn)展，被政府強(qiáng)制終止，售樓 一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。該項(xiàng)目現(xiàn)已被其它房產(chǎn)公司接手，銷(xiāo)售已全面啟動(dòng)，正計(jì)劃籌建二期。蘇園（待建項(xiàng)目）物業(yè)類(lèi)別：別墅+酒店規(guī)劃面積：占地300畝籌備狀況：計(jì)劃2010年動(dòng)工其它情況：不詳天目湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀消費(fèi)市場(chǎng)分析天目湖目前正處于內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整升

12、級(jí)、自身品牌建設(shè)提升、外部市場(chǎng)深化開(kāi)發(fā)、促使綜合創(chuàng)收能力培植，走增值綜合板塊發(fā)展的市場(chǎng)戰(zhàn)略階段。2006年，天目湖到訪(fǎng)游客達(dá)340萬(wàn)人次，旅游收入15.4億元，2007年到訪(fǎng)380萬(wàn)人次，旅游收入25.4億元，2008年，天目湖到訪(fǎng)游客達(dá)430萬(wàn)人次，旅游收入30多億元，旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)見(jiàn)好，天目湖目前常住人口6.5萬(wàn)人（戶(hù)籍加暫住人口），人均旅游收入4.87萬(wàn)元，旅游拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)及其它產(chǎn)業(yè)的綜合效應(yīng)得到強(qiáng)力體現(xiàn)。天目湖房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了05年07年的快速發(fā)展期，其時(shí)無(wú)論開(kāi)發(fā)品種、建筑規(guī)模、還是產(chǎn)品梯次都有不同程度的跨越，再加上當(dāng)時(shí)相關(guān)政策的鼓勵(lì)與驅(qū)使，開(kāi)發(fā)商都獲得了初始的一定積累， 2008年，隨著全

13、球經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，受到行業(yè)市場(chǎng)的調(diào)整深入，隨著消費(fèi)市場(chǎng)的沉淀及萎縮，房地產(chǎn)業(yè)在天目湖更多的體現(xiàn)為自我調(diào)整與市場(chǎng)深層探索階段，相關(guān)產(chǎn)品與規(guī)模得到了一定的抑制，有的受到開(kāi)發(fā)資格問(wèn)題受到審查而被迫停止（中華茶博園），有的受到市場(chǎng)低迷與資金鏈制約陷于停頓（涵田度假村）,有的因缺乏對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)深刻認(rèn)識(shí)及相對(duì)盲目開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與生存力挑戰(zhàn)被迫降價(jià)銷(xiāo)售（天目湖商業(yè)中心），天目湖房產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)內(nèi)大格局一樣，表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)觀望與行業(yè)理智探索階段。進(jìn)入09年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)上揚(yáng)，受大環(huán)境的拉動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由13月的低迷，到46月的強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)，為開(kāi)發(fā)商提供了必要的足夠的信心，小區(qū)域市場(chǎng)更是如此，許多項(xiàng)目的發(fā)展較0

14、8年末都有加快，價(jià)格有不同幅度的上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商融資渠道變得更為寬廣，受此綜合影響，市場(chǎng)催生了許多新的項(xiàng)目，如金橋國(guó)際楓林社區(qū)（已開(kāi)始銷(xiāo)售），蘇園（待建，目前已進(jìn)入市場(chǎng)定位及前期籌備階段），新競(jìng)爭(zhēng)格局已在深化，天目湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)核心體現(xiàn)在是對(duì)消費(fèi)者的深刻把握、對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位、與對(duì)消費(fèi)潛在市場(chǎng)的清晰認(rèn)識(shí)上，產(chǎn)品生產(chǎn)者只有發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)的空白，推出受到消費(fèi)者歡迎的產(chǎn)品、滿(mǎn)足需求的同時(shí)，賦予消費(fèi)者應(yīng)有的價(jià)值體現(xiàn)，才能夠獲得真正的成功，新競(jìng)爭(zhēng)格局下決勝之道在于產(chǎn)品的綜合設(shè)計(jì)及深度定位。天目湖目前住宅市場(chǎng)均價(jià)為2800元3300元，市場(chǎng)消費(fèi)及需求相對(duì)一般，主要受眾是當(dāng)?shù)鼐用窦耙恍┏Ｗ〉闹械褪杖肴巳?，產(chǎn)

15、品的綜合附加值不大，隨著社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大部分人群選擇到城市去居住，小鎮(zhèn)上傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)份額正逐年受到壓縮。天目湖酒店公寓、花園洋房、別墅等度假性主力產(chǎn)品目前正處于上升階段，市場(chǎng)需求進(jìn)步擴(kuò)大，消費(fèi)品味進(jìn)一步提升，對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，消費(fèi)者投資不僅僅局限于物業(yè)的回報(bào)、價(jià)值體現(xiàn)與性?xún)r(jià)比綜合評(píng)估上面，更多的體現(xiàn)于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及推出產(chǎn)品的理智分析上，所以，這類(lèi)產(chǎn)品雖有良好的市場(chǎng)潛力與前景，但如何開(kāi)發(fā)推出什么？營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略如何制訂，將是開(kāi)發(fā)者運(yùn)營(yíng)者的頭等課題。天目湖目前中、高檔酒店式公寓、別墅均價(jià)在8000元/10000元/，部分高于10000元/，如金橋國(guó)際聆湖翠苔、涵田度假村都達(dá)到了11000元/，調(diào)

16、查發(fā)現(xiàn)，去化量并一理想，究其原因，可以分為以下幾個(gè)方面：1、開(kāi)發(fā)商推出的數(shù)量有限，以為憑稀缺資源及獨(dú)特口味能羸得價(jià)格的制高點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，但他們忽略了市場(chǎng)的現(xiàn)狀與市場(chǎng)包括消費(fèi)者的承受能力，一般的獨(dú)棟別墅總價(jià)在300萬(wàn)元/套400萬(wàn)元/套，部分在600萬(wàn)元/套800萬(wàn)元/套，更有甚者價(jià)格在1600萬(wàn)元/套以上，這個(gè)價(jià)格與面積在香港也不過(guò)如此，別人拿來(lái)干什么？真正的富豪來(lái)到這里干什么？再加上相關(guān)的功能設(shè)施配套都不完善，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)函無(wú)法同真正的頂級(jí)別墅社區(qū)相匹配，造成競(jìng)爭(zhēng)極度弱化的局面，因此，對(duì)于高價(jià)別墅目前的狀況仍處于有價(jià)無(wú)市的局面，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的前期功課沒(méi)有做好，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，僅憑自我推

17、斷、創(chuàng)造產(chǎn)品從而形成如今的進(jìn)退兩難的境地。天目湖的旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)正處于深層發(fā)展階段，但目前有關(guān)度假產(chǎn)品的品牌、度假文化的開(kāi)發(fā)未能得到中高端消費(fèi)者的認(rèn)可。居住、休閑、度假本身就是一種養(yǎng)生文化，再加上綜合價(jià)值未能釋放與體現(xiàn)，僅靠產(chǎn)品的所謂“自制賣(mài)點(diǎn)”去烤熱市場(chǎng)無(wú)疑于杯水車(chē)薪，當(dāng)市場(chǎng)成熟度未達(dá)到之前，盲目推出過(guò)度超前產(chǎn)品，忽略了市場(chǎng)的現(xiàn)狀與消費(fèi)格局，因此只能在觀望中等待機(jī)會(huì)。天目湖目前雖有高端住宅、別墅度假式酒店等中、高端居住場(chǎng)所，但相關(guān)購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)等綜合生活元素未能與自身居住產(chǎn)品相匹配，從而造成消費(fèi)者的望而卻步。天目湖商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀天目湖的商業(yè)地產(chǎn)同天目湖的商業(yè)一樣，仍處于中國(guó)八九十年的臨街

18、商鋪及拉閘門(mén)形態(tài)的初舊商業(yè)市場(chǎng)階段，僅有的兩個(gè)稍大一點(diǎn)超市，一個(gè)是樂(lè)購(gòu)，只有45，另一個(gè)是華聯(lián)超市也不足400，天目湖商業(yè)從規(guī)模、產(chǎn)品種類(lèi)、功能配置、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等方面還處于商業(yè)發(fā)展的萌芽期，沿街的飲食、服務(wù)及其它支持商業(yè)大多暴露出衛(wèi)生狀況、服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、物流配送等綜合一系列問(wèn)題，現(xiàn)有的菜市場(chǎng)完全是“臟、亂、差”的集中體現(xiàn)場(chǎng)所，消費(fèi)者處于非常不愿意但又不得不與之打交道的尷尬局面，即使天目湖商業(yè)中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及菜市場(chǎng)明年開(kāi)業(yè)，在商業(yè)管理者與經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)兩方面短時(shí)期內(nèi)也不可能真正提升，實(shí)際問(wèn)題將會(huì)再次暴露。解決辦法：1、 規(guī)劃綜合型商業(yè)廣場(chǎng)。具有綜合的、一站式購(gòu)物功能的、并能夠形

19、成互補(bǔ)業(yè)態(tài)（諸如休閑、娛樂(lè)、美食、養(yǎng)生、體驗(yàn)等）的、具有一定品位的多功能商業(yè)體，從定位、業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平上解決消費(fèi)者出行難、購(gòu)物難、心理落差大的根本問(wèn)題；在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理上下功夫，銷(xiāo)售的不僅僅是產(chǎn)品，還應(yīng) 服務(wù)質(zhì)量，要打造核心的品牌文化，創(chuàng)建一個(gè)有較高人氣、充滿(mǎn)商機(jī)、口碑極佳的綜合商業(yè)社區(qū)。 圍繞綜合商業(yè)社區(qū)開(kāi)發(fā)相關(guān)酒店、公寓及花園洋房，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的同時(shí)深化項(xiàng)目的綜合市場(chǎng)影響力，體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合商業(yè)價(jià)值。天目湖目前商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)位及經(jīng)營(yíng)狀況售價(jià)：一樓均價(jià)5700元/，二樓均價(jià)4700元/，平均價(jià)格5300元/；/天。常州基本情況常州簡(jiǎn)稱(chēng)“?！?，別稱(chēng)“龍” 城，是江蘇省13個(gè)直轄市之一，處于長(zhǎng)江三角

20、洲中心地帶，與上海、南京等距相望，與蘇州無(wú)錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫常都市圈，全市面積4383平方公里，戶(hù)籍人口357萬(wàn)人，常住人口近400萬(wàn)人，市樹(shù)廣玉蘭，市花月季。2008年常州全市GDP達(dá)到2202.2億元，比上年增長(zhǎng)12.4%，2008年中國(guó)城市GDP排名第35名，江蘇省第五名，近常住人口計(jì)算，人均GDP50283元。全市2008年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）836.4億元，增速比GDP高出1.3個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額達(dá)44%，08年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額758.2億元，比上年增長(zhǎng)24.1%，增速同比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全省0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中批零貿(mào)易額業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額65

21、9億元，增長(zhǎng)23.6%，住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額90.6億元，同比增長(zhǎng)13.3%。多年來(lái)，常州均被評(píng)為“全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)城市、全國(guó)投資環(huán)境40優(yōu)城市、國(guó)家衛(wèi)生城市，福布斯2007年最佳商業(yè)城市第9名、2008年第8名，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力前30名，2008年常州入選全球城市競(jìng)爭(zhēng)力500強(qiáng)。2009年17月常州房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況一月份，同比下降70.04%，環(huán)比下降50.80%；成交均價(jià)4972元/，環(huán)比下降6.37%；，同比下降11.89%，環(huán)比下降25.13%二月份，同比增長(zhǎng)83.09%，環(huán)比上升8.49%；2、成交均價(jià)4383元/，環(huán)比下降11.85%；三月份，同比上升51.26%，環(huán)比上升49.24

22、%，同比升85%，環(huán)比上升94%；成交均價(jià)4789元/，環(huán)比上升9.26%；四月份1、銷(xiāo)售面積萬(wàn)，同比上升%，環(huán)比持平；2、，同比下降36.62%，環(huán)比下降11.57%；3、成交均價(jià)4584元/，同比上升2.87%，環(huán)比%；4、余量：較3月少萬(wàn)五月份，同比上升70.85%，環(huán)比上升16.09%；，同比下降62.92%，環(huán)比下降12.50%；3、成交均價(jià)5014元/，環(huán)比升12.50%；。六月份1、銷(xiāo)售面積萬(wàn)，同比上升%，環(huán)比下降1.74%；2、全市批準(zhǔn)預(yù)售萬(wàn)，同比下降%，環(huán)比下降%；3、成交均價(jià)5182元/，環(huán)比%；4、余量：較5月少萬(wàn)。七月份，同比上升133.09%，環(huán)比上升13.99%；，

23、同比下降41.71%，環(huán)比上升14.29%；3、成交均價(jià)4948元/，環(huán)比下降4.52%；常州市場(chǎng)調(diào)研對(duì)象天雋峰（大潤(rùn)發(fā)）香江華廷（大潤(rùn)發(fā)）銀河灣（歐尚）中央花園怡康花園（怡康機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）南大街商業(yè)廣場(chǎng)（沃爾瑪）時(shí)代購(gòu)物中心（在建）和平國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（在建）凱納商業(yè)廣場(chǎng)（在建）新天地商業(yè)廣場(chǎng)（在建）銅鑼灣太陽(yáng)城（在建）新世界購(gòu)物中心（在建）萬(wàn)都義務(wù)小商品城羅溪湯莊商貿(mào)中心萬(wàn)泰商務(wù)廣場(chǎng)香江華廷物業(yè)類(lèi)別：住宅、商業(yè)地址：鐘樓區(qū)懷德南95號(hào)建筑面積：38萬(wàn)，其中住宅26萬(wàn)、商業(yè)2萬(wàn)、其它10萬(wàn)。綠化率：30%開(kāi)發(fā)商：常州中房實(shí)業(yè) 物業(yè)管理費(fèi)：1元/.月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09年6月20日交付時(shí)間：2010年6

24、月銷(xiāo)售價(jià)格：住宅7500元/，商鋪價(jià)格待定業(yè)態(tài)類(lèi)型：五星級(jí)酒店、大型超市、廣場(chǎng)、公園、娛樂(lè)城、購(gòu)物中心等其它配套設(shè)施。招商狀況：大潤(rùn)發(fā)已進(jìn)駐裝修，預(yù)計(jì)09年10月份營(yíng)業(yè)銷(xiāo)售狀況：參觀樓盤(pán)的人很多，但價(jià)格是制約銷(xiāo)售局面的主要因素怡康花園物業(yè)類(lèi)別：住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)商：常州怡康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑面積：11萬(wàn)，其中商業(yè)2萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003年10月入住時(shí)間：2004年9月業(yè)態(tài)：商業(yè)部分為五層，主要以機(jī)電城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為核心，一樓為五金機(jī)電、二樓為電線(xiàn)電纜、三樓為電器、四樓五樓辦公物業(yè)管理費(fèi)：2元/月/租金：一樓3元/.天，.天，三樓1元/.天；銷(xiāo)售：住宅5400元/（2004年2005年價(jià)格），商業(yè)1500

25、030000元/；江蘇國(guó)際塑化城物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)地址：羅溪鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：05年7月18日交付時(shí)間：06年4月28日商鋪戶(hù)型面積：85左右銷(xiāo)售價(jià)格：30萬(wàn)元（當(dāng)時(shí)價(jià)，3529元/）租金：12萬(wàn)元/年.月.月建筑類(lèi)別：獨(dú)立雙層商鋪面85，獨(dú)立三層商鋪120150現(xiàn)狀：已全部售完（剩余少量自己經(jīng)營(yíng)，大約12%），招商完成93%，人氣相對(duì)尚可，周六周日相對(duì)較旺。銀河灣星苑物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、住宅地址：晉陵北與北環(huán)路交匯處銷(xiāo)售價(jià)格：住宅6200元/、商業(yè)14500元/開(kāi)發(fā)商：常州華光房地產(chǎn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年6月30日交付時(shí)間：08年8月30日周邊環(huán)境：都市桃園、永寧花園、歐尚購(gòu)物中心建筑面積：11萬(wàn)，其中住宅9

26、.6萬(wàn)，商業(yè)約1.4萬(wàn)租金：20元40元/物業(yè)費(fèi)：商業(yè)2元/，住宅0.70元/銷(xiāo)售狀況與現(xiàn)狀： 目前商業(yè)與住宅基本已全部售完，周?chē)藲廨^旺，與周邊相關(guān)社區(qū)聯(lián)動(dòng)正形成都市核心綜合社區(qū)。羅溪湯商貿(mào)中心物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)地址：新北區(qū)溪湯莊人民路89號(hào)開(kāi)發(fā)商：常州潤(rùn)發(fā)房地產(chǎn) 銷(xiāo)售價(jià)格：6000元/開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08年6月6日交付時(shí)間：09年12月建筑面積：19183綠化率：20%租金：30元/.月物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/主要業(yè)態(tài)：百貨、超市、飲食、服務(wù)、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前正處于銷(xiāo)售與招商階段，銷(xiāo)售與招商進(jìn)展順利，銷(xiāo)售已完成70%，招商完成82%。保納商業(yè)廣場(chǎng)（在建）物業(yè)類(lèi)別：公寓、商鋪、商務(wù)辦公地址：黃山

27、路511號(hào)開(kāi)發(fā)商：常州三達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建筑面積：6萬(wàn)綠化率：45%物業(yè)管理費(fèi)：1.8元/項(xiàng)目于2008年12月開(kāi)工，2010年5月交付使用，共分二期開(kāi)發(fā)，一期公寓為主，二期復(fù)合體（商業(yè)+商?。┬绿斓夭灰钩俏飿I(yè)類(lèi)別：商鋪、商務(wù)辦公、公寓地址：廣電中路和花園街交匯處銷(xiāo)售價(jià)格：1萬(wàn)元2萬(wàn)元/租金：90元/.月物業(yè)管理費(fèi)：2元業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、健身、辦公商務(wù)、購(gòu)物等現(xiàn)狀：新天地不夜城物業(yè)的出租率較高，目前已無(wú)空閑商鋪，人氣較旺，平均有16人/分的人流量。凱納華僑城（在建）物業(yè)類(lèi)別：酒店式公寓（精裝修）進(jìn)址：通江南路1號(hào)開(kāi)發(fā)商：常州洛察納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售價(jià)格：1萬(wàn)元/物業(yè)管理費(fèi)：3.8元/綠化率：50%

28、入住時(shí)間：2011年6月泰宮世紀(jì)大廈物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)地址：延陵西路15號(hào)入住時(shí)間：06年8月30日建筑面積：5萬(wàn)銷(xiāo)售價(jià)格：8500元/（當(dāng)時(shí)價(jià)）租金：45元/.月（均價(jià)）物業(yè)管理費(fèi)：3.6元/業(yè)態(tài)：商務(wù)辦公、酒店、飲食、服務(wù)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：招商與銷(xiāo)售已全部成完，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所人氣較旺，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好。萬(wàn)都義烏小商品城物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)地址：戚區(qū)東方中路8號(hào)銷(xiāo)售價(jià)格：7500元/開(kāi)發(fā)商：常州平順投資置業(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年1月12日交付時(shí)間：08年1月12日建筑面積：20萬(wàn)營(yíng)業(yè)面積：16萬(wàn)主力業(yè)態(tài)：五金、建材、電器、傳統(tǒng)百貨、飾品、工藝等小商品租金：70元/.月（均價(jià)）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：銷(xiāo)售目前已完成了6

29、5%，招商進(jìn)度完成了90%，尚有少量空鋪待售待租，人氣相對(duì)較好（周六、日），其它時(shí)間一般。萬(wàn)泰商務(wù)廣場(chǎng)物業(yè)類(lèi)別：住宅、商業(yè)、辦公地址：鐘樓區(qū)龍江路與懷德南交匯處售價(jià)：住宅3800元/、商業(yè)4300元/開(kāi)發(fā)商：常州萬(wàn)泰置業(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09年6月28日入住時(shí)間：2011年8月28日建筑面積：71500綠化率：15%租金：45元/.月/.月項(xiàng)目目前剛啟動(dòng)，進(jìn)入工程階段，招商與銷(xiāo)售已初步啟動(dòng)，從定價(jià)與區(qū)域位置看，該項(xiàng)目屬于中低端物業(yè)。中央花園物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、住宅地址：新北區(qū)晉陵北路以東，外環(huán)路以南開(kāi)發(fā)商：中國(guó)百興集團(tuán)、武房集團(tuán)建筑面積：50萬(wàn)，其中住宅46萬(wàn)，商業(yè)3萬(wàn)，其它1萬(wàn)綠化率：40%物業(yè)管理費(fèi)

30、：1.2元/價(jià)格：住宅5800元1.5元/戶(hù)型面積：200300交付時(shí)間（竣工時(shí)間）：2011年12月樓盤(pán)現(xiàn)狀：110樓已全部售完，正在接受11號(hào)樓預(yù)約，6600元/起價(jià)，商業(yè)為上下兩層聯(lián)體，目前銷(xiāo)售順利。溧陽(yáng)城市分析溧陽(yáng)萬(wàn)人（截止2009年1月），面積1535平方公里，距上海、杭州200公里左右，距南京祿口機(jī)場(chǎng)80公里，距常州機(jī)場(chǎng)60公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，寧杭高速公路將跨越溧陽(yáng)全境，104國(guó)道穿境而過(guò)，寧杭高速與楊溧高速縱橫全境，新長(zhǎng)鐵路正在建設(shè)之中，蕪太運(yùn)河直達(dá)長(zhǎng)江碼頭。2004年全國(guó)綜合發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣第67位，2008年前45位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣第44

31、位，國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、省級(jí)文明城市、福布斯2007年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜排名前50，2008年排名前45，中國(guó)十佳休閑生態(tài)城市。2008年溧陽(yáng)人均收入21778元，略低于江蘇省2008年人均收入23782元的標(biāo)準(zhǔn)，排名江蘇省第14位，經(jīng)濟(jì)總量占常州的14%，工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，旅游業(yè)發(fā)展較快，08年天目湖、南山竹海等等著名景區(qū)共接待游客450萬(wàn)人次，收入，同比增長(zhǎng)17.83%，人均收入水平增速高于22%的GDP增速，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。溧陽(yáng)目前土地價(jià)格：商業(yè)用地2060萬(wàn)元/畝、商住用地2030萬(wàn)元/畝、商鋪均價(jià)800010000元/。溧陽(yáng)商

32、業(yè)分布的現(xiàn)狀及格局以平陵路為主的華地廣場(chǎng)舊城區(qū)商業(yè)中心，以燕山路錦匯商業(yè)廣場(chǎng)為主的新城商業(yè)中心；外加文化公園南大街的城市商業(yè)副中心；天目湖集人居、旅游、研發(fā)為一體的城市的城市副中心。溧陽(yáng)2009年7月住宅成交均價(jià)4636元/。溧陽(yáng)項(xiàng)目調(diào)查對(duì)象平陵廣場(chǎng)（沃爾瑪）陽(yáng)光城市（家樂(lè)福）金谷廣場(chǎng)錦匯廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)）福田中心南大街商業(yè)街（溧陽(yáng)文化公園商業(yè)街）嘉豐廣場(chǎng)華地廣場(chǎng)美景天成華地商業(yè)廣場(chǎng)地址：溧陽(yáng)市平陵中路（城市中心區(qū)域）開(kāi)發(fā)商：香港華地國(guó)際實(shí)業(yè) 、上海華地企業(yè)發(fā)展 營(yíng)業(yè)面積：1.5萬(wàn)定位：現(xiàn)代百貨、超市、休閑、服務(wù)、美食、娛樂(lè)等建筑類(lèi)別：共三層，其中一層為現(xiàn)代時(shí)尚百貨，二、三層為大型現(xiàn)代綜合超市消費(fèi)

33、檔次：中高檔人流量：周一周五17人/分鐘左右，周六、日24人/分鐘租金：1、平陵中路與西大街結(jié)合點(diǎn)租金最高（沿街商鋪），512元/年，2、從華地百貨西街向西端延伸是溧陽(yáng)主要的沿街商貿(mào)街，主要鋪面在30100，租金價(jià)格在496元/年左右，3、平陵中路、華地百貨向西媒建路延伸，主要以五金為主，主力店面在1550左右，租金價(jià)格均價(jià)430元/年。福田中心地址：平陵路與天目湖交匯處（大潤(rùn)發(fā)對(duì)面）建筑類(lèi)別：高層（28層）物業(yè)類(lèi)別：購(gòu)物中心、酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)街綠化率：15%建筑密度：35%占地面積：23215建筑面積：60176總戶(hù)數(shù)：4700戶(hù)停車(chē)位：4000多個(gè)交通狀況：1、3、6路公交車(chē)開(kāi)發(fā)公司：

34、江蘇福田置業(yè) 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：本項(xiàng)目自2008年10月初開(kāi)業(yè)，又于2009年1月停業(yè)，目前除交通銀行等為數(shù)不多的零星商業(yè)在營(yíng)業(yè)外，其余絕多數(shù)為空鋪，原因分析：該項(xiàng)目緊臨溧陽(yáng)汽車(chē)總站且為商業(yè)項(xiàng)目，在人們觀念中車(chē)站仍為坑蒙拐騙偷的人群集結(jié)地，同是又偽劣產(chǎn)品的銷(xiāo)售場(chǎng)所，習(xí)慣不去車(chē)站購(gòu)物，“車(chē)站商業(yè)”在全國(guó)都為房地產(chǎn)行難題，常州車(chē)站附近大洋百貨的慘淡經(jīng)營(yíng)即為明例；該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間為07年，房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年供求失衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，社會(huì)傳聞將有70%中小開(kāi)發(fā)商被淘汰，房地產(chǎn)進(jìn)入了行業(yè)最后的瘋狂，此狀況造成投資購(gòu)房者信心不足，自用購(gòu)房者等待價(jià)格下挫的觀望心態(tài)較為普遍；該項(xiàng)目非城市中心地帶，只是規(guī)劃的副中心

35、，常駐人口少，人氣較差，一個(gè)城市的副中心若順利形成也至少5-6年或更長(zhǎng)時(shí)間，而溧陽(yáng)為小城市，城市集聚效應(yīng)差，所謂旅游業(yè)在蘇杭的遮罩下也難有大的作為；該項(xiàng)目近鄰競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錦匯商業(yè)廣場(chǎng)，錦匯商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，又有知名連鎖超市大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U狀況不甚理想，空置率仍未達(dá)到成熟商業(yè)的要求，類(lèi)似大型超市進(jìn)駐只賺人氣不賺商機(jī)的情況：沈陽(yáng)大連萬(wàn)達(dá)引入沃爾瑪已有例了（2007年6月，沃爾瑪背后商鋪全部拆遷，媒體曾廣為報(bào)道），錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)該項(xiàng)目有很大的負(fù)面影響；該項(xiàng)目前期已經(jīng)定位為購(gòu)物中心，規(guī)劃及媒體發(fā)布都已心廣泛傳播，欲退不能；該項(xiàng)目前期銷(xiāo)售狀

36、況不理想，且前期推出的即為優(yōu)質(zhì)房源，而購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目前景不看好，并反映價(jià)格偏高，但房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)乃為行業(yè)大忌；項(xiàng)目前期銷(xiāo)售資金回籠少，必定造成開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張；溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上同質(zhì)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且操作手法容易跟進(jìn)抄襲；購(gòu)房者經(jīng)過(guò)數(shù)年的市場(chǎng)洗禮，已逐漸走向成熟，對(duì)于該項(xiàng)目面臨的狀況能夠進(jìn)行冷靜分析，不會(huì)盲目投資；項(xiàng)目定位購(gòu)物中心，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以高檔品牌為主，忽略了溧陽(yáng)城市自身屬性（溧陽(yáng)真正的商業(yè)中心在平陵中路華地廣場(chǎng)）與溧陽(yáng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)行為（消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣于到華帝購(gòu)物進(jìn)行中高檔消費(fèi)，可以達(dá)到一站式采購(gòu)，購(gòu)物方便、性?xún)r(jià)比更好）沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)需求與項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)思想、運(yùn)作手法作出正確的分

37、析判斷與合理的選擇。業(yè)態(tài)定位：購(gòu)物、休閑、酒店、娛樂(lè)、辦公建筑類(lèi)別：28層商住辦公樓 + 4層主體商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：住宅4300元/，商鋪19000元/（10000元30000元/）房型面積：70130近期動(dòng)態(tài)：為改變目前不利局面，福田中心已停止對(duì)商鋪的出售，重新定位、包裝、招商，企圖東山再起。錦匯廣場(chǎng)地址：燕山路與東亭路交匯用地面積：73423建筑密度：30.8%建筑面積：74800綠化率：37%商鋪開(kāi)間與進(jìn)深：4米 12米或14米開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)錦匯置業(yè)發(fā)展 物業(yè)類(lèi)別：五星級(jí)酒店、綜合超市及商鋪銷(xiāo)售狀況：目前燕山路的綜合類(lèi)二層商鋪已全部售出，廣場(chǎng)車(chē)位由物業(yè)統(tǒng)一管理。（與該項(xiàng)目一街之隔的商鋪因單套總

38、價(jià)超過(guò)400萬(wàn)元，銷(xiāo)售困難）。租金：均價(jià)60元70元/.月，商業(yè)面積：27891，其中一樓11392、二樓11067、三樓5432、五星酒店面積24759、超市面積22150商鋪售價(jià)：900022000元/，均價(jià)8600元/注：大潤(rùn)發(fā)南面商街，出租回報(bào)率3%出租回報(bào)率3.3%，/，租金2.8萬(wàn)元/年，出租回報(bào)率2.5%。溧陽(yáng)文化公園商業(yè)廣場(chǎng)（南大街商業(yè)街，文化公園商業(yè)街）地址：溧陽(yáng)市南大街（城市南片新區(qū)內(nèi)，北起臺(tái)港路，南至龍亭路，東起錢(qián)家路，西臨體育路）物業(yè)類(lèi)別：住宅，商業(yè)，辦公，酒店開(kāi)發(fā)商：常州蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建筑面積：6萬(wàn)，其中住宅4萬(wàn)，商業(yè)2萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年4月商業(yè)業(yè)態(tài)：娛樂(lè)、休閑

39、、服務(wù)、美食等臨街商業(yè)占地面積：47畝（31190）物業(yè)管理費(fèi)：0.6元/價(jià)格：住宅部分開(kāi)盤(pán)時(shí)3500，最高時(shí)售價(jià)5100元/；商業(yè)部分開(kāi)盤(pán)時(shí)8000元/，最高3萬(wàn)元/；整體均價(jià)19000元/。商鋪戶(hù)型面積：40100現(xiàn)狀：住宅、別墅已全部售完，商業(yè)主力部分也已售完，只余20%左右的尾鋪（二層商業(yè)與少量三層，其中三層部分買(mǎi)二送一），這部分現(xiàn)在均價(jià)5000元/（開(kāi)發(fā)商欲清盤(pán)出售，價(jià)格下調(diào)同時(shí)也是由于招商進(jìn)度緩慢而帶來(lái)的壓力）。銷(xiāo)售策略分析：南大街商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，商鋪酒店、寫(xiě)字樓部分采用售后返租的形式、開(kāi)發(fā)商承諾6年經(jīng)營(yíng)權(quán)，每年固定投資回報(bào)分紅7.5%，投資人可租可轉(zhuǎn)讓?zhuān)顿Y方式靈活機(jī)動(dòng)，在銷(xiāo)售初期

40、為項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售打開(kāi)了局面，但項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)售弱招商，經(jīng)營(yíng)策略為項(xiàng)目自身的中長(zhǎng)期生存埋下了隱患，再上整個(gè)招商進(jìn)度的影響從而促使商業(yè)街人氣較差，最終影響了項(xiàng)目的整體發(fā)展。金谷廣場(chǎng)地址：南環(huán)路與燕山中路交匯處開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)金臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)類(lèi)別：住宅、商住、商鋪、酒店、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)組合：百貨、娛樂(lè)、生活、休閑占地面積：近10萬(wàn)規(guī)劃：20幢建筑、460多戶(hù)、400商業(yè)街、3個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)建筑類(lèi)別：多層、低層、小高層周邊環(huán)境：市政府大廈、人民廣場(chǎng)、燕山中學(xué)、交通大廈、公安大廈、供電大廈、客運(yùn)中心開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002年6月商鋪戶(hù)型：300400/間，可自由分割，兩層建筑（8 12）。銷(xiāo)售價(jià)格：6500元/，寫(xiě)字樓

41、3500元/3200元/；住宅均價(jià)：1800元/2500元/商鋪售價(jià)：沿街（燕山中路） 96，5000元/； 寫(xiě)字樓周?chē)?76， 5800元/； 沿街（錢(qián)家路） 84， 4800元/目前租金: ， 29.5元/.月， 39.5元/.月 沿街（錢(qián)， 28元/.月出租回報(bào)率 沿街（燕山中路） 7.1%寫(xiě)字樓周?chē)?8.1%沿街（錢(qián)家路） 6.9%美景天城地址：溧陽(yáng)市溪遂路與天目路交匯處物業(yè)類(lèi)型：住宅、商鋪、別墅開(kāi)發(fā)公司：溧陽(yáng)市峰達(dá)置業(yè) 戶(hù)型：90兩房、100三房一衛(wèi)、125三房二衛(wèi)，三者比例5：3：2，小區(qū)規(guī)劃總共1200戶(hù)。銷(xiāo)售狀況：目前兩房銷(xiāo)售率較高，已基本售完，三房?jī)尚l(wèi)銷(xiāo)售較慢。建筑類(lèi)別：多層

42、、小高層停車(chē)位：1：1比例交通狀況：9路公交車(chē)占地面積：12萬(wàn)銷(xiāo)售價(jià)格：住宅均價(jià)2800元/、商鋪均價(jià)4000元/（已售完，只余兩套230左右的尾鋪）物業(yè)管理費(fèi)：0.80元/優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，位于寧杭高速出口南，與東尼中央花園、天目星城共同構(gòu)筑了溧陽(yáng)南公寓生活片，同時(shí)交通便利； 2、低價(jià)位，有潛在消費(fèi)市場(chǎng)。平陵商業(yè)廣場(chǎng)地址：平陵中路與西大街交叉口開(kāi)發(fā)商：豐聯(lián)（香港） 項(xiàng)目總投資：10億元占地面積：4.3萬(wàn)、地下（二層）7.98萬(wàn)，商業(yè)面積1.282，約918間商鋪。公寓：3.9萬(wàn)，小戶(hù)型412套，30層高，大戶(hù)型88套住宅：7298，47套業(yè)態(tài)：休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、住

43、宅開(kāi)工時(shí)間：09年4月10日峻工時(shí)間：2011年3月招商情況：目前招商順利，已簽訂入駐合同訂商家有沃爾瑪、中央商場(chǎng)、麥當(dāng)勞、屈臣氏、錢(qián)柜、蘇寧電器、華納兄弟影城、西湖春天、Friendy costa等等。規(guī)劃業(yè)態(tài)：精品百貨、時(shí)尚天地、服飾天地、美食天地、生活天地、兒童天地、娛樂(lè)天地、主題賣(mài)場(chǎng)、精品家具、影劇院、KTV、酒吧、健身、咖啡廳、茶座等。銷(xiāo)售：住宅公寓部分現(xiàn)為以4800元/為基價(jià)，商鋪25萬(wàn)元預(yù)約，沿街的56萬(wàn)元/，一層4萬(wàn)元/，二層2萬(wàn)/，三層1.5萬(wàn)元/，層1萬(wàn)元/，五層6000元/，負(fù)一層2.5萬(wàn)元/，負(fù)二層停車(chē)場(chǎng)。容積率：4項(xiàng)目分析：平陵商業(yè)廣場(chǎng)位于溧陽(yáng)市絕對(duì)中心，屬于城市絕版

44、地塊，商務(wù)寫(xiě)字樓為橢圓形雙子樓，主要功能為辦公及餐飲共30層，建筑高度98.4，住宅724層平陵商業(yè)廣場(chǎng)是溧陽(yáng)市中心當(dāng)前第一個(gè)現(xiàn)代商業(yè)綜合體，有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。陽(yáng)光城市商業(yè)廣場(chǎng)地址：溧陽(yáng)城中央，東起天目路，西至清溪路，南為唐家圩地塊居住區(qū)，北靠平陵中路。開(kāi)發(fā)商：江蘇萬(wàn)恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)類(lèi)別：住宅、商鋪建筑類(lèi)別：多層、小高層占地面積：313650建筑面積：770000，其中住宅493000，商業(yè)150000，地下車(chē)庫(kù)及其它配備16600。 綠化率：35% 建筑密度：25% 業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、步行街、超市、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公、酒店、公寓、影劇院等等?？倯?hù)數(shù)：2300戶(hù)左右停車(chē)位：1：1比例交通：公

45、交7路物業(yè)管理費(fèi)：0.3元/.月銷(xiāo)售狀況：住宅5300元5500元/，頂樓6500元7200元/。商鋪均價(jià)：17500元/，銷(xiāo)售一般商鋪回報(bào)：5%/年低首付（8萬(wàn)元起）招商情況：零售巨頭家樂(lè)福入住合同已簽，其它招商對(duì)象：中央百貨、新天地步行街、中都百貨、臺(tái)灣迪諾超大室內(nèi)主題游樂(lè)園，、美國(guó)兒童樂(lè)園、屈臣氏、千色店、麥當(dāng)勞、星巴克、耐克、阿迪達(dá)、大食代、新華書(shū)店等一線(xiàn)品牌已簽意向協(xié)議，整體招商進(jìn)展順利。定位：集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、和餐飲為一體的現(xiàn)代生活空間。溧陽(yáng)市中心品質(zhì)較高的商住綜合體。嘉豐廣場(chǎng)地址：溧陽(yáng)市羅灣路302號(hào)開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅（別墅）建筑面積：38萬(wàn)綠化

46、率：50%商業(yè)面積：8.1萬(wàn)銷(xiāo)售：住宅，一二期已售完，三期住宅均價(jià)4280元/；別墅335萬(wàn)元350萬(wàn)元/套，面積約325340；商鋪均價(jià)1萬(wàn)元1.2萬(wàn)之間，最高1.2萬(wàn)元/，最低7000元/。項(xiàng)目分析：項(xiàng)目緊臨文化公園，自然環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目自身配備8.1萬(wàn)的商業(yè)街，與周邊錦匯大酒店、大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心、溧陽(yáng)汽車(chē)站、燕山中學(xué)等構(gòu)成項(xiàng)目的大配套，形成完善的生活服務(wù)體系，目前該項(xiàng)目住宅，商鋪已售罄，僅余少量150左右的一樓住宅，單價(jià)在5500元/左右，商鋪一二樓聯(lián)體銷(xiāo)售，面積大致在130左右，總價(jià)大致在100150萬(wàn)元/套，目前銷(xiāo)售不甚理想，尚有一定積余，同時(shí)招商力度與營(yíng)銷(xiāo)不太到位，招商未達(dá)到55%，尚

47、有大量空置鋪位，入住的商業(yè)大多為休閑、娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)，未有一成品牌或大的主力店入駐，人氣較差。溧陽(yáng)目前對(duì)別墅、酒店式公寓、花園洋房、商業(yè)房產(chǎn)、消費(fèi)者市調(diào)查研究 ：主力客群：泛長(zhǎng)三角投資人群，這部分人群將是本項(xiàng)目的主力客群。次主力客群：旅游資源帶動(dòng)的投資消費(fèi)人群補(bǔ)充客群：區(qū)域城市客群及城市本地人群。溧陽(yáng)城市商業(yè)地產(chǎn)分析（一）商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)較住宅相比有更高的利潤(rùn)空間，操作方式也相對(duì)靈活，商業(yè)同住宅相比，價(jià)格倍。市中心商業(yè)售價(jià)：底層：5萬(wàn)；二層2萬(wàn)2.5萬(wàn)元/ 三層1萬(wàn)1.3萬(wàn)元/；四、五層40006000元/次中心商業(yè)售價(jià)：一、二層1.8萬(wàn)/之間城郊結(jié)合部商業(yè)售價(jià)：一、二層綜合均價(jià)：2800元4300

48、元/之間郊縣商業(yè)售價(jià)：底層：5500元6000元/二層：4500元5000元/ 三層：3600元4000元/租金：市中心商業(yè)：底層43元/、1.43元/天 二層32元/、1.1元/天 三層22元/、0.73元/天次中心商業(yè)：一、二層均價(jià)26元/、0.87元/天城郊結(jié)合部：一、二層均價(jià)15元/、0.5元/天郊縣（鎮(zhèn)）商業(yè)：底層10元/、0.33元/天 二層7.5元/、0.25元/天 三層5元/、0.17元/天溧陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)分析（二）溧陽(yáng)目前的商業(yè)地產(chǎn)正處于迅猛發(fā)展階段，從規(guī)模上看，講究綜合規(guī)模，大體量?jī)?yōu)勢(shì)，希望能夠形成大項(xiàng)目的影響力與競(jìng)爭(zhēng)力，從業(yè)態(tài)規(guī)劃看，貼近生活，領(lǐng)導(dǎo)潮流、追逐消費(fèi)者偏好，主次業(yè)

49、態(tài)布局趨于清晰合理化，重視商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的品牌效應(yīng)，從經(jīng)營(yíng)手法上看，能夠保證自身的特色，品位與市場(chǎng)空白的把握正越來(lái)越成熟；從運(yùn)作看，逐漸切入與時(shí)代，知名項(xiàng)目都已為項(xiàng)目找到合適的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這些不僅有利于項(xiàng)目自身的生存與發(fā)展，同時(shí)也為品牌創(chuàng)立打下基礎(chǔ)?？梢灶A(yù)料，溧陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的格局已經(jīng)形成，競(jìng)爭(zhēng)的核心將集中展現(xiàn)在品質(zhì)、品牌、服務(wù)與消費(fèi)購(gòu)物舒適度與綜合性?xún)r(jià)比上，因此商業(yè)地產(chǎn)的最終競(jìng)爭(zhēng)就是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的最終比拼。金壇金壇同溧陽(yáng)一樣，亦為常州下轄縣級(jí)市，全縣總面積975.49平方僅公里，總?cè)丝?4萬(wàn)人（2008年戶(hù)籍人口），全市2008年GDP263億元，人均GDP48257元，人均可支配收

50、入4000美元，折合人民幣27402元。金壇市7月份住宅銷(xiāo)售均價(jià)3420元/。金壇房地產(chǎn)（主要為商住綜合體）調(diào)研對(duì)象：華城商業(yè)廣場(chǎng)金福萬(wàn)象城左鄰右里親親家園左鄰右里物業(yè)類(lèi)型：住宅、別墅、商業(yè)地址：金壇市五中南側(cè)物業(yè)類(lèi)別：一至三期為普通住宅、四期高檔住宅、五期純商業(yè)占地面積：15萬(wàn)總建筑面積：21萬(wàn)綠化率：40%開(kāi)發(fā)商：金壇匯景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售價(jià)格：一、二期3000元/（已售完） 三期3500元/，09年9月開(kāi)始 四期未定，2010年9月開(kāi)始 商業(yè)2011年9月開(kāi)始項(xiàng)目評(píng)析：左鄰右里是金壇較為知名的樓盤(pán)之一，項(xiàng)目建筑風(fēng)格、居住環(huán)境、生活配套等極具人性化，獲得中高端消費(fèi)者的大多認(rèn)可。親親家園金壇

51、賣(mài)得最好的房子。物業(yè)類(lèi)別：住宅、少量商業(yè)地址：金壇市橫街與文化路交匯處開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫虹亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年10月1日入住時(shí)間：2008年9月1日建筑面積：22萬(wàn)，其中住宅19.6萬(wàn)、商業(yè)及其它2.4萬(wàn)價(jià)格：13層以下36004200元/，13層以上4400元/，商鋪15000元/（已售完）銷(xiāo)售狀況：目前樓盤(pán)正處于尾鋪銷(xiāo)售，住宅18層高，13層以下已售完，只余9樓戶(hù)型較大的幾套（200）及13層以上部分。該項(xiàng)目是金壇反映良好的知名項(xiàng)目，無(wú)論從開(kāi)發(fā)、入住到商業(yè)運(yùn)營(yíng)目前一切良好。金福萬(wàn)象城地址：金壇市金沙廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：常州金福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 占地面積：15畝物業(yè)類(lèi)別：購(gòu)物中心（四層）、商住樓

52、（32層）價(jià)格：商住樓5500元/起價(jià)、商鋪一樓均價(jià)3.7萬(wàn)元/ 二層均價(jià)1.82萬(wàn)元/、三層均價(jià)1萬(wàn)元/ 四層均價(jià)5500元/租金：一層8元/天、二層6元/天 三層4元/天、四層1.5元/天萬(wàn)象城商業(yè)總面積2萬(wàn)左右，位于金壇市的核心商業(yè)地帶，目前一樓已售完，項(xiàng)目2008年12月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)09年10月前開(kāi)業(yè)，目前餐飲巨頭肯德基已買(mǎi)鋪入駐。華城商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、高檔高層住宅地址：城東東大門(mén)街109號(hào)開(kāi)發(fā)商：金壇市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08年4月9日交付時(shí)間：2010年2月28日萬(wàn)占地面積：3萬(wàn)綠化率：22%容積率：銷(xiāo)售價(jià)格：住宅3700元/、商業(yè)二層聯(lián)體2.4萬(wàn)/業(yè)態(tài)：精品女人街、華潤(rùn)蘇

53、果超市、購(gòu)物中心、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)等。宜興宜興為無(wú)錫下轄縣級(jí)市，全市總面積2038.7平方公里，總?cè)丝?06萬(wàn)人，人口綜合素質(zhì)較高，有“中國(guó)教授之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。2008年，宜興生產(chǎn)總值600億元，同比增長(zhǎng)13.3%，人均GDP達(dá)56386元，同比增長(zhǎng)13.5%，宜興經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要得力于第二與第三產(chǎn)業(yè)，分別占GDP61.%與32%，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力蟬聯(lián)全國(guó)第7名，人均可支配收入為30752元。2009年7月宜興住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5460元/。2008年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)排名第十位。宜興房地產(chǎn)市場(chǎng)高調(diào)研對(duì)象馬德利花園蛟橋步行街君悅、逸品尚東龍澤苑中星湖濱城君悅府邸海德名園荊溪人家氿溪國(guó)際中心中星湖濱城物業(yè)

54、類(lèi)別：住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)商：上海中星集團(tuán)宜興置業(yè) 地址：宜興市氿北路1111號(hào)占地面積：650畝建筑面積：95萬(wàn)住宅，20萬(wàn)商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：聯(lián)排別墅6500元/、高層住宅5400元/建筑類(lèi)型：臨湖別墅、聯(lián)體別墅、多層、小高層、超高層、精英公寓銷(xiāo)售狀況：中星湖濱城項(xiàng)目2007年一期開(kāi)工，2008年4月竣工；目前二期已竣工，銷(xiāo)售基本完成。君悅府邸物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫陶都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地址：宜興市人民路98號(hào)綠化率：65%建筑密度： 42%銷(xiāo)售價(jià)格：住宅46005500元/、商鋪均價(jià)3.2萬(wàn)/銷(xiāo)售狀況：已售完海德名園物業(yè)類(lèi)別：住宅、別墅開(kāi)發(fā)商：江蘇恒順集團(tuán)宜興恒興置業(yè) 地址：宜興中池路建筑類(lèi)型

55、：高層、多層、小高層、別墅建筑面積：15.8萬(wàn)規(guī)劃：別墅45套（歐式）、6幢多層住宅、2幢商住樓、3幢高層住宅、2幢商住樓、五星級(jí)酒店一座。銷(xiāo)售價(jià)格：4600元/銷(xiāo)售狀況：已售完荊溪人家物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、住宅占地面積：142728建筑面積：133270.5 ，其中商業(yè)48347、住宅70388、公建3835建筑類(lèi)型：聯(lián)排別墅、多層、小高層、沿街商業(yè)、配套公建及商住樓綠化率：31.4%建筑密度：29.2%銷(xiāo)售價(jià)格：別墅9000元/、住宅5200元/、商業(yè)部分暫未確認(rèn)氿溪國(guó)際中心物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)商：上每農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)） 建筑面積：127340地址：團(tuán)氿湖東側(cè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：05年7月交付時(shí)間：

56、06年6月銷(xiāo)售價(jià)格：住宅3800元/、商鋪2.1萬(wàn)元/（05年）現(xiàn)在已全部售完，租金：一層230元/月、二層160元/月現(xiàn)有少量二手商鋪銷(xiāo)售均價(jià)4.7萬(wàn)。目前氿濱國(guó)際中心已成為宜興成熟商業(yè)社區(qū)，附近有人民中路與蛟橋商業(yè)街。君悅逸品尚東地址：宜興市東氿湖畔物業(yè)類(lèi)別：住宅、商業(yè)綠化率：33%占地面積：275925建筑面積：360000開(kāi)發(fā)商：宜興市君悅置業(yè)發(fā)展 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年12月入住時(shí)間：2009年12月價(jià)格：住宅6000元/、商業(yè)25000元/項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前基本完工，正進(jìn)入最后裝修階段，住宅銷(xiāo)售情況良好，商業(yè)部分銷(xiāo)售較慢。馬德利花園地址：宜興市振興東路352號(hào)菊花仙大轉(zhuǎn)盤(pán)東側(cè)物業(yè)類(lèi)別

57、：住宅、商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年11月交付時(shí)間：2009年12月銷(xiāo)售價(jià)格：住宅均價(jià)3800元/、商鋪暫未確定占地面積：4.5萬(wàn)建筑面積：9萬(wàn)綠化率：33.6%規(guī)劃戶(hù)型：400余戶(hù)建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格、簡(jiǎn)約歐洲風(fēng)格外立面設(shè)計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目因位置相對(duì)較偏，同時(shí)周?chē)譄o(wú)成熟社區(qū)及相對(duì)配套物業(yè)，目前銷(xiāo)售平淡。蛟橋步行街項(xiàng)目地址：宜興市解放西路市中心物業(yè)類(lèi)別：商鋪、商住開(kāi)發(fā)時(shí)間：2005年8月交付時(shí)間：2006年6月占地面積：31519開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫華京置業(yè) 銷(xiāo)售價(jià)格：10000元/（1、2樓均價(jià)），所有出售商鋪為精裝修項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目商鋪目前已全部售完，運(yùn)營(yíng)效果不太理想，主要表現(xiàn)為：1、業(yè)態(tài)亂

58、，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；2、招商力度不夠，目前仍有57%的商鋪空余；3、租金價(jià)位較低同解放路相比，租金低約30.4%；4、人氣較差。宜興市龍澤苑地址：宜興市龍澤路物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、住宅建筑類(lèi)別：酒店、住宅、商鋪、別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年9月交付時(shí)間：2005年9月售價(jià)：住宅（小高層）5500元/，別墅6000元/，商鋪（臨主干道）15000元/，其它8500元/。銷(xiāo)售現(xiàn)狀：項(xiàng)目住宅部分已全部售完，商鋪也全部售完，別墅因地段交通過(guò)于嘈雜及附近相關(guān)配套有所欠缺，銷(xiāo)售比較緩慢，目前仍有一定剩余。蘇州蘇州市總面積8488平方公里，市區(qū)總面積1650平方公里，2008年全市戶(hù)籍人口437萬(wàn)人，暫住及外來(lái)人口616人

59、，全市2008年GDP達(dá)到億元人民幣，總量居中國(guó)大陸第五位（僅次于上海、北京、廣州、和深圳），華東地區(qū)第二位（僅次于上海），中國(guó)地級(jí)市第一位，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為78236元（超過(guò)1萬(wàn)美元），列中國(guó)大陸第三位（僅次于深圳和廣州），華東地區(qū)第一位（已超上海）。市花：桂花，市樹(shù)：香樟蘇州考察項(xiàng)目觀前街（步行街）石 路 （步行街）蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)蘇州新區(qū)商業(yè)地帶蘇州洗浴業(yè)代表：水晶之戀、星海浪蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)坐落于蘇州平江區(qū)新城內(nèi)，位于312國(guó)道與人民路北延段交匯處，項(xiàng)目西鄰蘇州市區(qū)南北向主干道人民路北沿段，南臨312國(guó)道，北側(cè)為金民東路，東側(cè)為河道及規(guī)劃綠地，地處“平江新城”核心商務(wù)區(qū)的中心位置

60、（平江新城被蘇州市政府定位為“蘇州城市副中心”）。項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間：2008年10號(hào)預(yù)計(jì)交付時(shí)間：2009年7月開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年9日占地面積：萬(wàn)建筑面積：45萬(wàn)定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公于一體的城市綜合體業(yè)態(tài)：國(guó)際連鎖超市、大型百貨、國(guó)際影視城、量販、KTV、室內(nèi)精品店步行街、寫(xiě)字樓、城市公寓、商務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)。蘇州水晶之戀浴城水晶之戀是蘇州分店最多、品位最高的沐浴連鎖企業(yè)，目前擁有9家分店，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)7萬(wàn)。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：口碑較好、人氣較好、但消費(fèi)偏高價(jià)位：人均150元（浴資38元）觀前街業(yè)態(tài)：集商業(yè)、娛樂(lè)、飲食、銷(xiāo)售于一體的消費(fèi)場(chǎng)所，總長(zhǎng)度約600米。亮點(diǎn)：業(yè)態(tài)組合合理，人氣火爆，已成