1、中國城市化進程的驅動器城市綜合體贏商新聞城市綜合體2010年08月04日來源:新浪地產隨著中國城市的發(fā)展和城市化進程的加速，人們在初期追求物質滿足的基礎上開始更多的涉足精神領域的享受。特別是在生活節(jié)奏日益加快，商務活動頻繁，時間就是金錢的今天，如何既能減少商務成本，又能享受到“向前一步是自然山水，退后一步是五星級服務”的體驗，成為城市居民向往的商務、生活、休閑方式。恰在此時，城市綜合體應運而生，它的出現(xiàn)既能滿足城市土地價值最大化的要求，又能滿足人們對社會成本降低的要求；既可以讓城市居民享受商務、居住、休閑、購物、餐飲、文化、旅游等全方位的物質要求，又能實現(xiàn)人們自豪感與生活品質提升的精神滿足。由

2、此，以集約省地、功能復合、空間連續(xù)為主要特點的城市綜合體，成為拉動城市空間價值延續(xù)最大化的引擎。城市綜合體所肩負的“運營城市”和“實現(xiàn)綜合性”的雙重使命，是中國城市發(fā)展的必經階段；城市綜合體發(fā)展商所擔綱的“城市區(qū)域經濟推動者”的角色更是泛地產業(yè)發(fā)展的必然選擇。城市綜合體是一個賦有靈魂的多功能建筑集群所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產物。城市本身就是一個聚積體，當人口聚積、用地緊張到

3、一定程度的時候，在這個聚積體的核心部分就會出現(xiàn)建筑綜合體這樣一種綜合形態(tài)的聚積體。城市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級與城市空間的延續(xù)。根據國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機構對2003年以來建成或在建的100個新建筑綜合體的研究表明，從建筑綜合體的復合功能或業(yè)態(tài)來看，65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能，這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點。城市綜合體必然是多功能的建筑集群，但多功能的建筑集群不一定是城市綜合體，建筑綜合體擁有了城市綜合體的“形”，在形成為城市綜合體之前，必須賦予其一個“城市靈魂”。這個“靈魂”的外在體現(xiàn)就是城市綜合體的主題體現(xiàn)，將某一類別文化或

4、者社會亞文化思潮作為項目精神主題。整合或嫁接該種文化的代表思想，來形成項目的概念，和借此營造出某種濃厚的氛圍和獨特的情調，以吸引對該種氛圍和情調有遐想和向往的人群來聚集。因為，隨著經濟發(fā)展，基本生活機能保障的前提下，消費趨勢越來越脫離基本的需求滿足沖動，消費將并非簡單地購買一種物品，填補某類需要。而隨著社會潮流的發(fā)展、引導，消費者在消費過程中更多地是在“購買一種生活、格調和品味”。而這一點在消費形式的表現(xiàn)就是，客流的精神消費屬性越來越強和普遍。城市綜合體的類型城市綜合體由于所處的城市級別不同、拿地性質不同、核心功能物業(yè)不同等因素，可從多維度進行分類，了解這些分類更有助于對項目的理解并提高項目開

5、發(fā)運作的成功性。第一類：按城市發(fā)展分類按城市綜合體所處的城市級別，可以將其分為兩類：一線城市城市綜合體，二、三線城市城市綜合體。北京、上海、廣州、深圳等一線城市的城市綜合體，如北京東方廣場、國貿中心；上海新天地、大寧國際商業(yè)廣場；深圳華潤萬象城等城市綜合體。此類城市綜合體除擁有龐大的規(guī)模外，物業(yè)類型主要以“辦公+商業(yè)+酒店”的組合為主。隨著中國城市化進程的加速，人口向中心城區(qū)集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向二、三線城市滲透、擴展。諸如蘇州圓融時代廣場、鄭州國貿中心、西安綠地世紀城、南昌恒茂國際華城商業(yè)中心等二、三線城市都市綜合體正大規(guī)模興起。第二類：按地段分類根據城市綜合體所處的位置可以將其分為

6、三類：都心型城市綜合體、城市副中心型城市綜合體、城市新區(qū)城市綜合體。都心型城市綜合體項目所在位置為城市核心區(qū)，有龐大的人流和消費基礎。如北京萬達廣場在CBD區(qū)，濟南萬達廣場在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。相關案例：北京東方廣場東方廣場（OrientalPlazaH立于北京市中心，坐落于東城區(qū)東長安街1號。西起王府井大街、東至東單北大街。東方廣場占地10萬平方米，總建筑面積達80萬平方米，是目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。坐擁東長安街之絕佳地理立置，東方廣場提供了各種完善的設施與服務，其東方經貿城擁有8幢甲級寫字樓，云集了眾多財富500強企業(yè)與各行

7、業(yè)龍頭公司在此；東方豪庭公寓擁有2幢豪華服務式公寓，為優(yōu)雅、時尚與便利生活提供了保證。此外，五星級的北京東方君悅大酒店不僅擁有世界一流的酒店設施與服務，其充滿熱帶風情的大型室內游泳池更是令人嘆為觀止。東方新天地商場面積達12萬平方米，擁有不同主題的購物區(qū)、四季常青的花壇、市中心最大的五彩音樂噴泉以及擁有逾1800個停車立的室內停車場。整個項目的建筑風格中融入了北京四合院的概念，由香港建筑師丁廣沅設計，知名富豪李嘉誠投資建設。東方廣場的各項服務已于2000-2001年陸續(xù)開幕。規(guī)模宏大、立置絕佳、前瞻性高科技設計與高效率的辦公理念、加之頂尖的豪華居停與層出不窮的購物休閑樂趣，東方廣場名副其實地成

8、為了一個生活新焦點，商貿新紀元。城市副中心型城市綜合體項目立于城市副中心，是城市經濟新增長點。如上海港匯廣場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等。相關案例：上海港匯廣場港匯廣場(GrandGateway)是由香港恒隆集團主要投資及管理的一個大型綜合性項目。它位于上海徐家匯城市副中心核心位置，華山路、虹橋路側交界處、地鐵一號線徐家匯站上蓋，總面積40余萬平方米，總投資51億人民幣。港匯廣場項目由美國凱里森設計事務所設計，統(tǒng)合商業(yè)貿易、現(xiàn)代化寫字樓、商務套間及住宅三大功能，三位一體，專業(yè)上互相支持，外觀上相互輝映。按具體使用功能區(qū)分，港匯廣場為大型購物中心，港匯中心為雙塔型甲級寫字樓，

9、港匯廣場服務式公寓為高檔涉外酒店式公寓。港匯廣場購物中心主入口寬敞明亮，正向地鐵站出入口，便利顧客進出。2500平方米的外廣場設有39級大臺階及6層階梯燈光噴水池組。商場內分為7個營業(yè)層面，地上六層和地下一層。商鋪營業(yè)面積7萬余平方米，其余均為公共活動區(qū)域，各層營業(yè)大廳均按用戶及市場需求靈活間隔，形成多元化之專賣店、精品店。商場內采用直徑達45.6米、支座標高35米的中庭巨大玻璃采光穹頂，加之中庭兩翼跨越整個商場的玻璃采光頂，使得中庭及各樓層周圍，均可利用天然光源(如上圖)。商場設有升降梯和手扶梯多達94部。大型地下停車場擁有近1400個泊位。整個商場布局清晰大氣、裝飾風格時尚前衛(wèi)，輝煌高雅，

10、吸引大量國際國內頂級品牌入駐設立大陸旗艦店、專買店，創(chuàng)造連年快速增長的卓越業(yè)績，是目前上海市中心區(qū)域規(guī)模最大的購物中心之一。港匯中心雙塔寫字樓，每座高225米(51層)，總建筑面積達13.4萬平方米，采用前衛(wèi)的建筑風格，內部裝修完全依照國際A級辦公樓裝修標準，擁有最先進的設施和優(yōu)越的辦公條件。荷蘭銀行、紐威咨詢、adidas、威伯科(WABCO)、OMNICOM等世界500強或世界著名企業(yè)入駐辦公，另有大批中外知名企業(yè)將上?？偛恳浦粮蹍R中心，使港匯中心成為名企匯聚之地。港匯廣場服務式公寓，包括港匯花園一座(RT1)、二座(RT2)及港匯服務式公寓(SA)三棟建筑，總建筑面積達8.5萬平方米，擁

11、有635套單元可供出租；且配備有高級私家會所及其屋頂游泳池、網球場、花園，為住戶提供高品質的居住環(huán)境及專業(yè)服務，是上海最具規(guī)模的外籍人士服務式公寓。城市新區(qū)城市綜合體項目位于城市的新區(qū)中心，如寧波鄞州區(qū)、南昌紅谷灘新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費基礎是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開發(fā)區(qū)的項目，如寧波萬達廣場在招商方面相對城市副中心型城市綜合體，北京和上海萬達廣場就相對困難。第三類：按拿地性質分類按開發(fā)商最初拿地的性質分，城市綜合體可以分為舊城改造、帶特定條件的產業(yè)園區(qū)綜合體。舊城改造城市綜合體是指由舊城改造而催生和開發(fā)建設的城市綜合體。從舊城改造的作用來說，舊城改造是隨

12、著城市經濟的發(fā)展，為適應已批準的城市詳細規(guī)劃的需求，實施的對于規(guī)劃發(fā)展不相符合的舊有城市基礎設施的拓展、企業(yè)、商貿、房宅等的拆遷與重建。舊城改造是城市升級的發(fā)展需要，由此產生的課題是城市如何提高土地利用效率的問題，而城市綜合體的價值體系中實現(xiàn)城市功能的聚集、交通配套的成熟、提升地價與租金等正符合舊城改造的要求。如英國超大規(guī)模區(qū)域改造項目的倫敦碼頭區(qū)再造項目就是典型的舊城改造城市綜合體。產業(yè)園區(qū)城市綜合體依托產業(yè)集聚效應，形成生產、人居和諧并存的城市綜合體。其針對產業(yè)園區(qū)的產業(yè)鏈構成、產業(yè)人群特征，給予相應的配套設施。并且合理規(guī)劃布局，形成融洽、和諧的城市綜合體。諸如江西南昌的浙大中凱科技園、無

13、錫的IPARK就是典型的帶特定產業(yè)園區(qū)的城市綜合體。第四類：按開發(fā)模式分類根據項目開發(fā)背景的不同及資源整合能力的差異，城市綜合體形成了幾種不同的開發(fā)模式：獨立開發(fā)模式、“合資-公共財政補貼”模式、合作鏈開發(fā)模式、專業(yè)地產商模式。獨立開發(fā)模式產生于早期工業(yè)化時代，資本主義原始積累產生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設都市綜合體來彰顯自己的實力。最典型的例子：美國紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財團興建，法國巴黎拉德方斯區(qū)由法國政府興建，這種開發(fā)模式的特點是投資主體單一（多為財團或政府）、合作機構比較少（主要是建筑承包商、設計公司）、功能也相應比較簡單。相關案例：巴黎拉德方斯區(qū)拉德方斯是由一

14、個叫“LES-BA”的組織負責開發(fā)的，這個組織屬于法國政府，由它首先把整個拉德方斯購買下來，以便很好地規(guī)劃。該區(qū)于1958年開始策劃，1964年批準建設，至今已40多年。該開發(fā)項目距巴黎中心區(qū)僅5公里，而巴黎靠近中心區(qū)的主要道路上的車流量已接近飽和，凱旋門環(huán)線上的車輛在下午6點至7點的一個小時里超過7000輛，平均車速不到15公里。新區(qū)設計的辦公、商務、商業(yè)以及娛樂業(yè)的體量巨大，又離中心區(qū)這么近，一旦建成，勢必面臨巨大的交通壓力。因此，拉德方斯在交通系統(tǒng)規(guī)劃上采用了人車完全分離的模式，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性。一條長600米，寬

15、70米的鋼筋混凝土人工平臺把三種交通流劃分的井井有序，各種車輛四通八達、暢通無阻。地下道路幾乎將地面的全部建筑相連，并在地下設置了多達32000個停車位。規(guī)劃用地共750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務區(qū)160公頃，公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃，其發(fā)展建設是漸進式的：1958-1978年建設了75萬平方米，常住人口2.5萬人，1970年快速軌道交通網進入該區(qū)，帶來新的活力。19741978年由于石油危機，發(fā)展陷于停滯。19781988年在政府大力支持下重新獲得發(fā)展。1989年7月，新凱旋門在法國建國200周年之際落成，新的國家工業(yè)和技術陳列館以及計劃中歐洲最高摩天大樓（高400m）的建設，

16、使該區(qū)又進入更高的發(fā)展階段，跨國公司總部不斷增多，就業(yè)人口10萬多人，其中75%乘用公共交通上下班，已經成為歐洲最大公交換乘中心。合資-公共財政補貼模式一般是對舊城商業(yè)中心進行改造時，單個開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進行開發(fā)，達到復興舊城的目的。這一模式在上個世紀7080年代日本的都市綜合體開發(fā)中比較常見。如日比谷商業(yè)區(qū)、池袋日之出大街、新宿“西口商業(yè)回館”等。這一模式的特點是公私合作、各取其利，相關的合作單位也比較少，功能性較強，但專業(yè)性不夠。都市綜合體的規(guī)劃、設計、定位、開發(fā)、服務、管理等不是一個普通的開發(fā)商憑經驗就能

17、夠做到的，它對開發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規(guī)劃等方面的良好關系、各種物態(tài)的大型項目的開發(fā)經驗、甚至包括建筑理念上都是個挑戰(zhàn)。因此目前國內都市綜合體的開發(fā)多采取“合作鏈”開發(fā)模式，這也是都市綜合體適應未來發(fā)展的開發(fā)模式。如北京華貿中心、東莞第一國際、深圳華潤中心就采用這種開發(fā)模式。其運作方式是將龐大的項目運營按進度細分階段，再將涉及領域的內容融入到階段中。每個階段、每個內容都由專業(yè)的公司去執(zhí)行，并在合同上明確各方的權益。必須明確的是，從單項執(zhí)行內容來看，所選擇的公司都應是相當出色的?？梢哉f，這樣做可以實現(xiàn)項目整體風險最低化、分散化，將開發(fā)利潤、經營利潤、品牌利潤實現(xiàn)最大化。這種合作

18、方式雖然前期談判的時間較長，但充分體現(xiàn)了集體作戰(zhàn)的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和風險都捆綁在一起，也就消除了執(zhí)行上的各種障礙。專業(yè)地產商模式由于城市綜合體的巨大開發(fā)收益，近年來出現(xiàn)了大型開發(fā)商獨立開發(fā)城市綜合體的案例。城市綜合體的復雜性及規(guī)模的龐大對開發(fā)商的專業(yè)度和資金要求極高，因此成功的案例也比較少，如上海新天地、萬達廣場是其中杰出代表，當然，這些開發(fā)商也是在不斷的探索、摸索、在失敗中不斷總結經驗教訓才取得了現(xiàn)在的成功。第五類：按核心物業(yè)業(yè)種分類商業(yè)核心模式綜合體一般處于城市或區(qū)域的核心位置，擁有快速便捷的空間交通系統(tǒng)，區(qū)域人流和商業(yè)氛圍濃郁，消費需求旺盛。如深圳華潤中心就是典型的

19、商業(yè)核心模式的城市綜合體。商業(yè)核心模式成功的關鍵驅動因素，外因在于區(qū)位在城市核心區(qū)域/區(qū)域核心；近地鐵口/交通主干道，有便捷的公共交通系統(tǒng)；區(qū)域商業(yè)功能缺失；人流量大，有一定的商業(yè)氛圍；內因在于規(guī)模大，五萬平米以上，成為區(qū)域商業(yè)中心的領導者；在商業(yè)形態(tài)上比其他項目有很大的突破，新的商業(yè)模式成為市場焦點；消費“一站式”，綜合性ShoppingMall形式，包括購物、餐飲、休閑娛樂于一體；中高端定位，往往在首期開發(fā)，奠定高端形象；開發(fā)商要有強大的資金實力，同時要有一流的合作單位（包括規(guī)劃設計、經營管理）；開發(fā)資金限制，大型集中商業(yè)的開發(fā)、運營需要大量資金投入，如五萬平米的大型商業(yè)總投資將超過1.5

20、億元（未計地下），且培育期往往需要23年，對于資金的要求非常高，風險非常大；銷售目標限制，Mall銷售比例不能超過50%:Mall有大量的主力店存在，需要開發(fā)商自己持有出租，且租金回報率很低。由于酒店的投資成本較高，資金回收周期較長，因此，以酒店為核心的城市綜合體相對較少。如上海商城就是典型的五星級酒店（含大型劇院）帶動下的城市綜合體項目。寫字樓為核心的城市綜合體需要有便捷的空間交通可達性、穩(wěn)定的產業(yè)客戶支撐，形成核心商務區(qū)，帶動綜合體的其他功能正常運營。如深圳的信興廣場就是典型的寫字樓核心模式綜合體項目。寫字樓核心模式成功的關鍵驅動因素，外因在于客戶（產業(yè)）支撐，已形成產業(yè)簇群，引入核心客戶

21、帶來相關簇群，將成為未來商務核心區(qū)；靠近市主干道，坐享便利的交通系統(tǒng)；內因在于強烈的視覺沖擊，以超高層建筑/建筑群成為區(qū)域地標甚至城市地標；高端形象，公建化外立面、氣派大堂；功能化體系，寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次；配套完善，擁有成熟商業(yè)配套、公寓。住宅核心綜合體一般處于城市發(fā)展還不夠成熟的區(qū)域，通過大盤規(guī)模效應引入大量人口打造城市新市鎮(zhèn)。住宅核心模式的兩條發(fā)展路徑，一是住宅+集中商業(yè)，如高容積率下的商業(yè)裙房，持有經營，引進單一百貨/超市/家具家電專業(yè)店等大規(guī)模商業(yè)；二是住宅+商業(yè)街，如臨街面，以銷售為目的，依托住宅的高品質形象，打造風情概念；無主力店的銷售型商業(yè)，培育期會非常長，且經營風險很大。會展為核心的城市綜合體一般都是有政府主導，前期投入大量資金，建造完善的基礎的設施，為會展業(yè)的發(fā)展奠定基礎。如武漢國際博覽中心。均衡發(fā)展的城市綜合體通常位于城市的核心區(qū)位，擁有便捷的公共交通系統(tǒng)。由于開發(fā)品質相對較高，需要開發(fā)商有雄厚的實力與豐富的經驗。相關案例：香港太古廣場太古廣場總建面約48萬平米，其中寫字樓占43%，酒店占29%，商業(yè)&公寓均占14%，是香港最頂級的綜合體物業(yè)。三棟超高層甲級寫字樓，三座五星級酒店，香港頂級購物中心（太古廣場），兩棟頂級酒店