1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250002 1、 高增的地產(chǎn)銷售，消失的地產(chǎn)“周期” 3 HYPERLINK l _TOC_250001 2、 核心結(jié)論 10 HYPERLINK l _TOC_250000 3、 風(fēng)險(xiǎn)提示 10圖表目錄圖 1： 5 月中旬起，30 城市商品房成交面積重回增長區(qū)間 3圖 2： 5 月以來，全國商品房銷售快速增長 3圖 3： 東、中、西部地區(qū)，5 月以來商品房銷售明顯增長 3圖 4： 東、中、西部地區(qū)，前 7 月商品房銷售跌幅收窄 3圖 5： 不同能級城市，住宅銷售普遍出現(xiàn)修復(fù) 4圖 6： 東部二線城市，前 7 月住宅銷售同比增長 10% 4圖 7： 東

2、部地區(qū)，商品房銷售價(jià)格同比明顯上漲 4圖 8： 東部地區(qū)，二手房價(jià)格環(huán)比增長較為明顯 4圖 9： 2020 年上半年，代表性城市房貸利率普遍下降 5圖 10： 上半年，深圳成交 90 平米以上住宅占比上升 5圖 11： 河北、江蘇、浙江等地產(chǎn)銷售恢復(fù)較快 5圖 12： 河北、江蘇、浙江等價(jià)格增速已高于 2019 年水平 5圖 13： 杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市，上半年銷售面積高增 6圖 14： 杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市，均價(jià)較 2019 年底上漲 6圖 15： 絕大多數(shù)西部省市，銷售遠(yuǎn)未恢復(fù)至疫前水平 6圖 16： 西部省市，2020 上半年價(jià)格增速遠(yuǎn)低于 2019 年 6圖 17： 西部中心城市，4

3、月起商品房銷售面積跌幅收窄 7圖 18： 房企打折促銷，或一定程度上提振西部地產(chǎn)銷售 7圖 19： 大型房企，2020 年前 7 月銷售面積增長最好 7圖 20： 大型房企打折力度較大，在較大程度上提振銷售 7圖 21： 大型房企，2020 年前 7 月銷售面積增長最好 8圖 22： 大型房企打折力度較大，在一定程度上提振銷售 8圖 23： 東莞 7 月初即收緊調(diào)控，銷售已有降溫跡象 9圖 24： 7 月，杭州樓市成交也出現(xiàn)一定放緩跡象 9圖 25： 人口向東部熱點(diǎn)城市、中西部核心城市集聚 10圖 26： 落戶限制放松等，助力人口向核心城市集聚 10表 1： 2020 年 7 月以來，多個城市

4、收緊地產(chǎn)調(diào)控 81、 高增的地產(chǎn)銷售，消失的地產(chǎn)“周期”5 月以來，地產(chǎn)銷售加快修復(fù)，市場對其驅(qū)動邏輯、持續(xù)性等關(guān)注較多。2020 年5 月中旬以來，30 大中城商品房成交面積重回增長區(qū)間，全國商品房銷售也開始明顯回升。5-7 月，全國商品房銷售面積同比平均增長 7.1%、創(chuàng) 2018 年中以來的最高水平；銷售面積累計(jì)同比跌幅也明顯收窄，前 7 月累計(jì)同比增速-5.8%。商品房銷售快速修復(fù)帶動價(jià)格回升，使得前 7 月銷售額增速回升至-2.1%。地產(chǎn)銷售的高景氣能否持續(xù)，對地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)的影響如何，是下階段經(jīng)濟(jì)形勢研判的重要考量。（%）當(dāng)月同比增速（估算）圖1：5 月中旬起，30 城市商品房成交

5、面積重回增長區(qū)間圖2：5 月以來，全國商品房銷售快速增長800700600500400300200100030大中城商品房成交面積（萬平方米）1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2019 20203020100-10-20-30-402016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07商品房銷

6、售面積 商品房銷售額數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所不同區(qū)域和城市，地產(chǎn)銷售普遍出現(xiàn)明顯修復(fù)，其中東部熱點(diǎn)二線城市修復(fù)最為顯著。分區(qū)域來看，東、中、西部地區(qū)商品房銷售，5 月起普遍重回增長區(qū)間。東部地區(qū)銷售修復(fù)最為顯著，7 月銷售當(dāng)月同比高達(dá) 16.2%、為 2017 年以來的最高水平，前 7 個月銷售面積累計(jì)同比-2.2%、已接近 2019 年全年水平（-1.5%）；中部（不含湖北）和西部，7 月銷售面積當(dāng)月同比增速分別為 8.0%和 4.7%，前 7 月累計(jì)同比增速分別為-2.6%（2019 年-0.9%）、-4.2%（2019 年 4.4%）。分不同能

7、級城市來看，東部熱點(diǎn)二線城市修復(fù)最為明顯，2020 年前7 個月住宅銷售面積同比增速高達(dá)10%。不同區(qū)域商品房銷售面積當(dāng)月同比(%)圖3：東、中、西部地區(qū)，5 月以來商品房銷售明顯增長圖4：東、中、西部地區(qū)，前 7 月商品房銷售跌幅收窄30150-15-30-4540不同區(qū)域商品房銷售面積累計(jì)同比(%)3020100-10-20-30-40-502014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-10

8、2019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07-602018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07東部中部（不含湖北） 西部 東北東部中部（不含湖北） 西部 東北數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所圖5：不同能級城市，住宅銷售普遍出現(xiàn)修復(fù)圖6：東部二線城市，前 7 月住宅銷售同比增長 10%1(%)604530150-15-30-45不同城市商品房住

9、宅銷售面積累計(jì)同比代表性二線城市住宅銷售面積累計(jì)同比604530150153045(%)10%-2015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07-2015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-0

10、72018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07一線 二線 三線及以下東部二線 中部二線 西部二線數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、開源證券研究所不同區(qū)域，地產(chǎn)銷售驅(qū)動邏輯有所分化；東部地區(qū)“量價(jià)齊升”，在一定程度上得益于維穩(wěn)政策的外溢效應(yīng)。東部地產(chǎn)銷售面積快速恢復(fù)的同時，價(jià)格也出現(xiàn)明顯上漲，前 7 月新建商品房住宅均價(jià) 1.35 萬元/平方米、同比上漲 5.9%，增速高于中部（2.0%）和西部地區(qū)（3.8%）。更加直觀反映需求的二手房市場來看，東部上半年二手房成交價(jià)同比上漲 2.4%，也好于中部

11、（1.7%）和西部（1.6%）。東部地產(chǎn)市場，對政策環(huán)境變化較為敏感；上半年流動性環(huán)境總體寬松、主要城市住房貸款利率普遍下調(diào)等，或?qū)Φ禺a(chǎn)銷售起到一定提振。例如，深圳上半年成交商品房住宅中，60%為 90 平米以上住宅、遠(yuǎn)高于 2019 年全年平均水平（52%），或?yàn)檎咄庖绲捏w現(xiàn)之一。圖7：東部地區(qū)，商品房銷售價(jià)格同比明顯上漲圖8： 東部地區(qū)，二手房價(jià)格環(huán)比增長較為明顯商品房銷售均價(jià)累計(jì)同比(%)(%)二手房出售掛牌價(jià)環(huán)比增速250.8200.6150.4100.250.00-0.22014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-07

12、2016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-07-5-0.4東部中部（不含湖北） 西部東部地區(qū) 中部地區(qū)西部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所1 東

13、部二線城市，包括天津、石家莊、杭州、南京、青島、寧波、蘇州、濟(jì)南、廈門、福州；中部二線城市，包括武漢、長沙、鄭州、合肥、南昌；西部二線城市，包括重慶、成都、西安。圖9：2020 年上半年，代表性城市房貸利率普遍下降圖10：上半年，深圳成交 90 平米以上住宅占比上升0-0.1-0.2-0.3-0.4-0.5-0.62020上半年房貸利率較2019年底變化16% 17% 7% 6% 6% 5% 7% 7% 8% 9% 10% 10% 10% 6% 4% 13%36% 33%44% 51% 43% 42% 39% 38% 45%52% 49%48% 54% 49% 56%53%48% 50% 47

14、% 42% 52% 52% 56% 54% 48%35% 43% 41% 30%42% 46%33%2019年2020年100%80%60%40%20%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月0%深圳成交商品住宅面積占比（百分點(diǎn)）蘇 昆 佛 廣 南 西州 明 山 州 寧 安東 天 烏 南 深莞 津 魯 京 圳木齊南 上 北 廈昌 海 京 門首套房貸平均利率二套房貸平均利率144平方米以上90-144平方米90平方米以下數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：克而瑞、開源證券研究所江蘇、浙江和河北等沿海大都市圈的熱點(diǎn)二、三線城市，量、價(jià)表現(xiàn)最為亮眼。東部省（市）

15、中，長三角區(qū)域的江蘇、浙江省，京津冀地區(qū)的河北省，銷售量、價(jià)雙雙高增。均在快速增長。前 7 個月，江蘇和浙江商品房銷售面積同比分別增長 4%、 5%，價(jià)格分別上漲 7%、9%，河北銷售面積與價(jià)格同比分別上漲 9%和 7%，均顯著超過 2019 年增速。具體城市來看，以杭州、蘇州等為代表的部分熱點(diǎn)二、三線城市，新建住宅面積增長超過 10%、均價(jià)較 2019 年底上漲 7%左右。圖11：河北、江蘇、浙江等地產(chǎn)銷售恢復(fù)較快圖12：河北、江蘇、浙江等價(jià)格增速已高于 2019 年水平東部?。ㄊ校┥唐贩夸N售面積累計(jì)同比東部?。ㄊ校┥唐贩績r(jià)格同比增速北京廣州 40%20%0%-20%-40%-60%天津深圳

16、上海南河北廣東浙江福建江蘇北京廣州 30%20%10%0%-10%天津深圳上海南河北廣東浙江福建江蘇海海山東 2019年2020年1-7月山東 2019年2020年1-7月數(shù)據(jù)來源：CEIC、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：CEIC、開源證券研究所40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%商品房住宅銷售面積累計(jì)同比4.44.24.03.83.63.43.2商品房銷售均價(jià)（3個月移動平均）（萬元/平方米）（萬元/平方米）2.92.72.52.32.11.91.72018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-0120

17、19-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-071.52017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07杭州 蘇州杭州 蘇州（右軸）數(shù)據(jù)來源：CEIC、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：CEIC、開源證券研究所西部地區(qū)而言，房企在重點(diǎn)城市打折促銷、“以價(jià)換量”，在一定程度上助力剛需修復(fù)。西部地區(qū)地產(chǎn)銷售修復(fù)較快，但絕大多數(shù)省市、銷售的“量”、“價(jià)”增速均尚未恢復(fù)至疫前水平。尤其是西安、重

18、慶等區(qū)域中心城市，商品房銷售壓力相對較大，一直處于負(fù)增區(qū)間；例如，西安上半年銷售面積累計(jì)同比跌幅超過 50%，重慶和昆明跌幅也超過兩成。4 月以來，伴隨部分房企加快打折促銷力度，成都、重慶銷售均價(jià)增速加快回落，對銷售增速起到一定提振。圖15：絕大多數(shù)西部省市，銷售遠(yuǎn)未恢復(fù)至疫前水平圖16：西部省市，2020 上半年價(jià)格增速遠(yuǎn)低于 2019 年中、西部?。ㄊ校┥唐贩夸N售面積同比山西中西部?。ㄊ校┥唐贩夸N售均價(jià)累計(jì)同比山西新疆20%15%寧夏10%5%甘肅0%-5%-10%青海-15%陜西安徽江西河南湖南內(nèi)蒙古新疆20%15%寧夏10%5%甘肅0%-5%青海-10%陜西安徽江西河南 湖南內(nèi)蒙古云南

19、廣西貴州重慶四川云南廣西貴州重慶四川2019年 2020年1-7月 2019年 2020年1-7月數(shù)據(jù)來源：CEIC、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：CEIC、開源證券研究所圖17：西部中心城市，4 月起商品房銷售面積跌幅收窄圖18：房企打折促銷，或一定程度上提振西部地產(chǎn)銷售40%30%20%10%商品房銷售價(jià)格當(dāng)月同比（3月移動平均）150%100%50%0%-50%商品房銷售面積當(dāng)月同比（3月移動平均）2018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012

20、020-022020-032020-042020-052020-062020-072018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-070%-100%重慶 昆明 成都 西安重慶 昆明 成都 西安數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所以百億以上規(guī)模房企為代表，打折力度較大的房企，銷售表現(xiàn)較好。2020 年上半年，52%的企業(yè)進(jìn)行打折促銷、銷售均

21、價(jià)同比下降；其中，在中西部布局相對較多的恒大、碧桂園等千億規(guī)模以上的房企，打折力度最大，前 7 月銷售均價(jià)同比下降 1成左右。大力度打折促銷提振下，恒大、碧桂園為代表的千億以上規(guī)模房企，前 7 月銷售面積同比增長接近 10%；相較之下，中小型房企品牌效應(yīng)、打折力度相對較弱，銷售恢復(fù)情況不及大型房企。圖19：大型房企，2020 年前 7 月銷售面積增長最好圖20：大型房企打折力度較大，在較大程度上提振銷售30%25%2020年上半年房企銷售均價(jià)同比變動情況5%2020 1-70%年保利龍湖集團(tuán)萬科中國海外發(fā)展世貿(mào)集團(tuán)20%15%10%5%-5%月銷售 -10%均價(jià)同 -15%比增速 -20%新城

22、控股 融創(chuàng)中國華潤置地碧桂園恒大27%27%14%11%10%11%0%-10%以下 -10%至-5% -5%至 00至5%5%至10% 10%以上-20%0%20%40%2020年1-7月銷售面積同比增速數(shù)據(jù)來源：克而瑞、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、開源證券研究所圖21：大型房企，2020 年前 7 月銷售面積增長最好圖22：大型房企打折力度較大，在一定程度上提振銷售房企銷售面積同比增速2520151050-56%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%房企銷售均價(jià)同比大型房企中型房企（1000億以上）（500億-1000億）小型房企（100億-500億）大型房企中型房企（1

23、000億以上） （500億-1000億）小型房企（100億-500億）2019年2020年前7月2019年2020年前7月數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、開源證券研究所短期來看，積壓需求釋放、微觀房企行為等，仍將對銷售形成階段性支持；但東部熱點(diǎn)城市 7 月以來陸續(xù)收緊地產(chǎn)調(diào)控，對地產(chǎn)銷售的影響或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。7 月以來，東部地區(qū)已近 10 個城市收緊限購、限售等政策，并在銷售和房價(jià)上有所反映；例如，東莞商品房成交面積、二手房成交價(jià)格增長在 7 月均有放緩，杭州新房和二手房成交增長也出現(xiàn)放緩跡象。伴隨東部調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，地產(chǎn)銷售修復(fù)最快的階段或即將過去，對地產(chǎn)投

24、資和經(jīng)濟(jì)的支持或也將隨之減弱。日期省市主要政策表1：2020 年 7 月以來，多個城市收緊地產(chǎn)調(diào)控7 月 2 日杭州7 月 2 日東莞7 月 6 日寧波7 月 14 日內(nèi)蒙古7 月 15 日深圳7 月 17 日長春7 月 22 日寧波7 月 23 日南京通過高層次人才家庭優(yōu)先購房方式取得的住房，自商品住房合同網(wǎng)簽備案之日起，5 年內(nèi)不得上市交易；公證搖號公開銷售新建商品住房，應(yīng)對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。加快在建商品住宅入市銷售，總建筑面積 30000 平方米以上分期申請預(yù)售的，每期申請預(yù)售的建筑面積須不少于 30000 平方米，尾期建筑面積低于 30000 平方米的須一次

25、性申請預(yù)售；加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，新建商品住房項(xiàng)目一次性或分期申請預(yù)售（或現(xiàn)售）的，須以幢（棟）為單位申報(bào)銷售價(jià)格，同一幢（棟）每套住宅均價(jià)相差幅度不宜超過 20%；加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目銷售監(jiān)管，加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購行為。保持土地市場平穩(wěn)，加大土地供應(yīng)力度，強(qiáng)化精準(zhǔn)供地，保證住宅用地市場平穩(wěn)有序；調(diào)整限購區(qū)域范圍，購房人申請限購區(qū)域內(nèi)購房資格的，家庭住房情況核查范圍調(diào)整為市五區(qū)行政區(qū)域；強(qiáng)化金融政策監(jiān)管；保障自住住房需求；強(qiáng)化市場銷售管理。調(diào)整住房公積金貸款政策，取消借款人“同戶籍”家庭成員購房也可使用公積金貸款的政策，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房

26、公積金個人住房貸款。調(diào)整商品住房限購年限，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿 3 年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納 36 個月及以上個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起 3 年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。2020 年 8 月 1 日起，新增第二次申請住房公積金個人住房貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首套住房公積金貸款利率的 1.1 倍。符合條件的“無房家庭”，可在六區(qū)范圍里優(yōu)先認(rèn)購 1 套商品住房。但要求在取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿 5 年后方可轉(zhuǎn)讓。嚴(yán)格執(zhí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”出讓模式，提高土地市場準(zhǔn)入條件，建立熱點(diǎn)

27、區(qū)域住宅用地報(bào)名單位資格篩查機(jī)制。優(yōu)先保障該市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項(xiàng)目向該市戶籍無房家庭提供每批次不低于 30%日期省市主要政策月 25 日東莞月 4 日阜陽8 月 4 日?？? 月 30 日無錫比例的房源。進(jìn)一步完善住房限購政策；夫妻離異的，任何一方自離異之日起兩年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。提高購房門檻，非東莞市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的，須提供購房之日前 2 年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納 1 年以上社會保險(xiǎn)證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前 3 年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納 2 年以上社會保險(xiǎn)證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區(qū)域內(nèi)

28、擁有 2 套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。調(diào)整限售政策，由 2 年延長到 3 年。停止向購買第三套及以上住房者發(fā)放公積金貸款；存職工第二次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 1.1 倍。要求打擊捂盤惜售等違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)定等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得開展任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)要在 10 日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷

29、售。完善商品住房限購政策，夫妻離異后 2 年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。發(fā)揮稅收調(diào)控作用，將市區(qū)（不含棚戶區(qū)改造重點(diǎn)地區(qū)）個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由 2 年調(diào)整到 5 年。調(diào)整無錫市區(qū)差別化住房信貸政策，對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于 60%。資料來源：中國政府網(wǎng)、地方政府網(wǎng)、新華網(wǎng)、開源證券研究所圖23：東莞 7 月初即收緊調(diào)控，銷售已有降溫跡象圖24：7 月，杭州樓市成交也出現(xiàn)一定放緩跡象東莞（%）806040200-20-40-602019-032019

30、-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-07-80杭州（%）100500-502019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-07-100商品房成交面積當(dāng)月同比 二手房成交均價(jià)當(dāng)月同比二手房成交面積 商品房成交面積數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、開源證券研究所數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、開源證券研究所中長期來看，地產(chǎn)調(diào)控思路已與過往大為不同，“因

31、城施策”背景下，總量層面的“地產(chǎn)周期”正在消失，大都市圈人口集聚等結(jié)構(gòu)性邏輯值得關(guān)注。近年來，伴隨地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)向“因城施策”，不同能級城市間的傳導(dǎo)已明顯減弱，傳統(tǒng)的“地產(chǎn)周期”特征也在逐步弱化、結(jié)構(gòu)特征正在加快凸顯。東部地區(qū)長三角、粵港澳大都市圈內(nèi)的核心一二線及熱點(diǎn)三線城市，對人口集聚的吸引力持續(xù)存在；中西部核心二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)，對人口的吸引力也在增強(qiáng)，對應(yīng)地產(chǎn)銷售和投資需求、及對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持等，值得關(guān)注。 全國城市常住人口及戶籍政策改革(萬人）圖25：人口向東部熱點(diǎn)城市、中西部核心城市集聚圖26：落戶限制放松等，助力人口向核心城市集聚深圳西安廣州杭州重慶長沙佛山寧

32、波成都鄭州武漢廈門珠海合肥青島1531371261177675706766634537353230（萬人）常住人口增長（2017-2019年）04080120160數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所資料來源：克而瑞地產(chǎn)研究2、 核心結(jié)論5 月以來，地產(chǎn)銷售加快修復(fù)、不同區(qū)域銷售普遍回升；銷售高增的驅(qū)動邏輯、持續(xù)性等，是下階段地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)走勢研判的關(guān)鍵影響變量。不同區(qū)域，地產(chǎn)銷售的修復(fù)邏輯有所分化。東部熱點(diǎn)省（市）受益于維穩(wěn)政策的外溢效應(yīng)等，銷售“量價(jià)齊升”；西部地區(qū)，重點(diǎn)城市地產(chǎn)銷售“以價(jià)換量”、或在一定程度上助力剛需修復(fù)。短期來看，積壓需求釋放、微觀房企行為等，或仍將對地產(chǎn)銷售形成階段性支持；但東部熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控等，對地產(chǎn)銷售的影響或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。中長期來看，地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)不同以往，總