1、.：.；衢州市市區(qū)房地產(chǎn)市場情勢分析報告月份的銀行加息；月份的國八條及新八條；月份七部委的，國家一系列調控政策的出臺，對衢州房地產(chǎn)市場影響非常明顯：房地產(chǎn)開發(fā)速度放緩、商品房銷售壓力增大、房價趨穩(wěn)、市場張望氣氛濃重。宏觀調控促使衢州市房地產(chǎn)市場回歸理性，市區(qū)房地產(chǎn)總體平穩(wěn)安康。一、上半年市區(qū)房地產(chǎn)市場運轉情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資下降。年-月份市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額.億元，同比減少.%，其中住宅投資.億元，同比減少.%；商業(yè)用房投資.億元，同比減少.%;辦公用房投資萬元,同比減少.%、商品房供應減少。至月份市區(qū)商品房新開工面積.萬平方米，同比減少.%，其中住宅.萬平方米, 同比減少.%。至月份

2、市區(qū)商品房開工面積.萬平方米，同比添加.%，其中住宅.萬平方米，同比添加.%。至月份市區(qū)同意預售面積.萬平方米，其中住宅.萬平方米，商業(yè)用房.萬平方米，別墅.萬平方米，其它.萬平方米。、商品房空置繼續(xù)添加。至月份市區(qū)商品房空置面積是.萬平方米，同比添加.%，其中住宅.萬平方米，同比添加.%，商業(yè)用房空置面積.萬平方米，同比添加.%。、商品房供銷比偏大。圖略至月份市區(qū)同意可預售的商品房面積為.萬平方米， 經(jīng)市房管處登記備案的商品房預售套數(shù)為套，實踐預售面積.萬平方米。平均單月銷售套數(shù)套，單月銷售面積.萬平方米。上半年市區(qū)商品房的供銷比為.：。專家以為房地產(chǎn)市場的供銷比普通應堅持在.：至.：之間，

3、超越.：即存在商品房供應過剩，市區(qū)商品房供銷比已超越上限，闡明上半年商品房供應依然偏多。、二手房買賣量上升。圖略年-月份二手房買賣戶，與去年同期相比添加.%，面積.萬平方米,與去年同期相比添加.%。隨著國家為真實穩(wěn)定房價的調控政策逐漸出臺，半年內個人住房貸款利率上調了兩次，營業(yè)稅新政的出臺等明確給投資者發(fā)出信號，房產(chǎn)投資的本錢必將添加，投資風險將會加大，投資收益會下降，從而使部分投資者拋售手中的房產(chǎn)。二手房的掛牌價趨向合理，二手房買賣的勝利率逐漸添加。目前二手市場上購房者根本上是自住型購買，購買對象主要有鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、預備結婚的年輕人、為兒女讀書方便而購房的家長、先富有起來進城的農(nóng)民。、房價步入平

4、穩(wěn)階段。商品房買賣價錢:-月份共辦理商品房買賣套其中經(jīng)濟適用房套,面積.萬平方米其中經(jīng)濟適用房.萬平方米，金額達.億元，買賣均價為.元/平方米，與去年同期相比下降了.%商品房買賣價錢反映的是上一年度的商品房預售價錢。商品房預售價錢：據(jù)商品房預售合同登記備案統(tǒng)計，-月份商品房預售均價為.元/平方米，與年度相比上漲.%，其中住宅預售均價為.元/平方米，與年度相比上漲.%。二手房價錢據(jù)財稅部門統(tǒng)計，年-月份的二手房計稅平均價為元/平方米。從相關部門及各中介公司了解到自年月底國家加大宏觀調控力度實施以來，衢州的二手房價錢不斷處于平穩(wěn)形狀，沒有大幅度上漲，有些急于用錢的房主還將房價低于正常市場價出賣，使

5、得二手房房價還有下掛態(tài)勢。財稅部門的計稅均價較高的緣由主要是近期買賣的全新二手房較多，僅月份一個月就有多戶新住宅進展了二手房買賣如白云小區(qū)等地的二手新房，還有許多二手營業(yè)房拉高了計稅均價。、有效需求缺乏。市區(qū)對房屋有需求的人群主要有每年約對結婚的新人；城市化進程中進城的農(nóng)民；鄉(xiāng)村教師；城市里改善住房需求者；投資、投機性購房者；拆遷安頓被動性購房者。我市目前城市化率只需.%，遠低于浙江省的%，根據(jù)國際閱歷，城市化程度到達%之后，城市化進程將大大加快，不斷繼續(xù)到%左右才趨于緩和。應該說潛在需求量是很大，但是目前我市有效需求缺乏。房屋滯銷曾經(jīng)顯現(xiàn),市場疲軟、消費群體持幣張望心情非常濃重，不隨便購房的

6、消費者有增多趨勢，從目前衢州市場購房群體來看，自住性購房所占比例較大，自去年月底國家加大宏觀調控力度后，衢州房地產(chǎn)市場上投機性購房已根本沒有，除獨身公寓外，投資性購房也已根本撤離市場。市中心、地段較好、房價較高的商品房以改善型購房為主。從七部委意見出臺，改善型購房者生怕房價下跌，資產(chǎn)縮水，推遲購房方案。離市中心較遠、地段相對較差、房價相對較低的以初次購房人群為多，主要對象為鄉(xiāng)下進城的教師、外出打工回鄉(xiāng)者或預備結婚的年輕人。今年以來，衢州市區(qū)根據(jù)中央有關加強房屋拆遷管理、規(guī)范拆遷市場、維護被拆遷人合法權益的要求，放慢了拆遷速度，隨著拆遷量的萎縮，被動型購房在目前的衢州市場已很少。進入月份由于部分

7、市民片面了解七部委，進而對房價下跌的期望值過高，出現(xiàn)了部分消費者持幣張望，對近期購房自信心缺乏，能推遲購房的都推遲購房方案。消費者張望心態(tài)濃重，成交量萎縮，開發(fā)商銷售壓力添加。、土地供應量下降。據(jù)了解，全年市區(qū)房地產(chǎn)用地供應總量控制在畝以內，詳細為：市本級畝、西區(qū)畝、開發(fā)區(qū)畝、高新園區(qū)畝、柯城區(qū)畝、衢江區(qū)畝，其中年度新增房地產(chǎn)用地方案畝其中城市建立用地規(guī)劃控制區(qū)平方公里范圍內畝，該范圍以外符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的畝。 市區(qū)實踐供地數(shù)量：-月份市區(qū)有十宗土地供出，土地供應面積約為畝。去年同期市區(qū)實踐供應商住用地多畝。土地供應量明顯下降。、房地產(chǎn)貸款減少。至月末，房地產(chǎn)類貸款余額.億元，比

8、年初添加萬元。去年同期添加值為.億元，同比少增.億元。房地產(chǎn)企業(yè)貸款.億元，比年初減少萬元，去年同期的添加值為萬元，同比少增.億元，其中土地貯藏.億元，比年初添加萬元。去年添加值為萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款減少較多。個人住房貸款含購房和裝修貸款.億元，比年初添加.億元，去年同期添加值為.億元，同比少增.億元。住房公積金貸款余額.億元，比年初添加萬元，去年同期增萬元。住房公積金貸款新政策的實施以后，住房公積金貸款比去年添加。房地產(chǎn)貸款供應量的減少，一方面闡明國家銀根的緊縮，另一方面也闡明市民購房熱情的下降。、存量商品房較多。他們對在市區(qū)、南區(qū)、下張開發(fā)區(qū)和西區(qū)的家有房屋銷售的房開公司進展了調查，

9、調查內容是年以來辦理了商品房預售答應證以后的實踐銷售情況，并分區(qū)作了分析，情況如下：家房開公司中銷售率最高為.%，銷售率最低的是.%，平均銷售率.%。在市區(qū)、南區(qū)、下張開發(fā)區(qū)和西區(qū)自年以來同意可以銷售的房屋是套間，實踐銷售套間，尚有套間商品房未銷售，銷售率.%，未銷售的商品房主要分布在：市區(qū)套間、南區(qū)套間、下張開發(fā)區(qū)套間、西區(qū)套間.上述商品房包括了住宅用房、商業(yè)用房和辦公用房。自年以來各區(qū)域的商品房銷售率分別是：市區(qū).%、南區(qū).%、開發(fā)區(qū).%、西區(qū).%。、制止期房轉讓，仔細貫徹新政。為貫徹國家的宏觀調控政策，市建立局從嚴控制期房轉讓，同時結合市財政局、市地方稅務局結合發(fā)文，確定了普通住房的規(guī)范

10、，對新的契稅政策執(zhí)行方法做了明確規(guī)定。對年月日前已簽署商品房銷售合同含預售合同，商品住宅已開工交付運用的，在年月日辦理納稅的仍按原契稅稅率執(zhí)行；年月日前簽署預售合同，并在月底前經(jīng)市房管處登記備案的仍按原契稅稅率執(zhí)行；二手房買賣已簽署房屋買賣合同并獲得銷售不動產(chǎn)發(fā)票或年月日前獲得相關司法文書的，仍按原契稅稅率執(zhí)行。經(jīng)過仔細貫徹執(zhí)行上級文件，有效地揭制了投機炒房行為。二、當前房地產(chǎn)市場存在的幾個問題、商品房有效需求缺乏。重新政實施的近一個月來看，商品房、二手房成交量減少，買家和賣家相互膠著，雙方進入新一輪的博弈階段。想買房的市民等待房價的下跌，一些躍躍欲試的買房者停下腳步開場張望，央行再次加息，使

11、購房本錢添加；國務院八條意見要求從政治高度遏制快速上漲的房價,政府將會建立更多的經(jīng)濟適用房，使房屋供應添加；七部委的出臺，自年月日起，對個人購買住房缺乏年轉手買賣的，銷售時按其獲得的售房收入全額征收營業(yè)稅。一系列政策的出臺，消費者張望心態(tài)濃重，商品房的有效需求進一步減少，而供應減少卻有個滯后過程，開發(fā)商銷售壓力添加。房地產(chǎn)企業(yè)自信心指數(shù)大幅度下降，許多開發(fā)公司一個月只能銷售套把房屋，經(jīng)濟情況捉襟見肘，對市場的自信心明顯缺乏。、存量商品房銷售壓力大。年月份至年月份市區(qū)同意預售可供應的商品房面積為.萬平方米，至月底經(jīng)過市房管處預售備案的商品房面積為.萬平方米，供應面積與實踐銷售面積差距為萬平方米，

12、按年月至年月份的月均銷售量.萬平方米計算市區(qū)現(xiàn)已同意預售的商品房需求近二年時間才干銷完。這還不包括大量散落在民間的投資性購房和即將推出的商品房。上半年以來，隨著商品房供應量的減少，商品房的當年供銷比逐漸趨小，但大量的存量房得不到消化，存量房的銷售壓力宏大。、構造性矛盾仍較為突出。從銷售統(tǒng)計數(shù)字看，市區(qū)商業(yè)用房的構造性矛盾依然突出：自年月份至年月底同意預售的商業(yè)用房面積為.萬平方米，而預售備案統(tǒng)計的售出面積僅為.萬平方米，差距達.萬平方米，按現(xiàn)月均銷售平方米計算，需求多年時間才干銷完。市區(qū)自年至年平均每年商業(yè)用房的銷售面積為.萬平方米，按此銷售進度推算，自年以來可以銷售而未銷售的商業(yè)用房需求年來時間才干銷完，而前提是沒有任何新增商業(yè)用房。有很多房開公司有幾千萬元的營業(yè)房銷售不動，即使降價，也是難以脫手，因此企業(yè)呵斥了大量的資金沉淀。開發(fā)商以為呵斥這種難堪局面的緣由是規(guī)劃不夠合理所致，既在住宅小區(qū)安排了大量的商鋪，又不斷推出了許多大型專業(yè)市場設置很多商鋪，店鋪林立，大量空置的商鋪在不斷的添加。、土地供應量偏大。今年市區(qū)方案供應土地畝，土地供應量依然偏大。據(jù)他們測算衢州市區(qū)每年商品房的需求量大約是萬平方米，需求土地畝左右，畝對衢州市區(qū)的房地產(chǎn)市場消化才干來說偏大。、樓盤質量需求提升。衢州市場上精品樓盤偏少，中檔質量樓盤偏多。外行開發(fā)公司多，公司實力小，