1、物權法2010年7月13日1我們需要一個良好的學習環(huán)境！請準時到達請保持一個安靜的環(huán)境請將手機等通訊設備調為震動或關閉如需要接聽或撥打電話請到室外請不要任意更改計算機設備的軟、硬件設置請勿提前離開2物權法: 調整財產(chǎn)支配關系的法律,是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的基本準則，屬于民法的重要組成部分。概念3物權理論解釋：物權就是自然人、法人直接支配特定物的權利。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。通俗地說，一頭牛屬于你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權利是排他的，任何人都不能干涉你。4所有權所有權理論解釋：所有權包括占有、使用、收益、處分的權 利，所有權

2、是一種最充分的權利，是一種絕對權利。通俗解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出 租給別人，收取房租；也可以轉手賣給他人。這就是你 對這棟房屋的所有權。 5用益物權用益物權-是利用他人財產(chǎn)的“使用價值”理論解釋：用益物權人在法律規(guī)定的范圍內，對他人所有的不動產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權利。通俗解釋：麥當勞租用別人的房屋進行經(jīng)營，它依法享有對租用房屋的占有、使用、收益的權利，但是它沒有處分房屋的權利。也就是說麥當勞擁有的是房屋的用益物權。6擔保物權擔保物權-是利用他人財產(chǎn)的“交換價值”理論解釋 債權人對債務人或者第三人提供的擔保財產(chǎn)或者債權人合法占有的財產(chǎn)，當債務人不履行債務時，享有優(yōu)先受償

3、的權利 .通俗解釋：甲向乙借款萬元，以其價值萬元的房屋、萬元的汽車作為抵押擔保，以萬元的音響設備作質押擔保，同時還由丙為其提供保證擔保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金萬元。如果上述擔保均有效，丙應對借款本金在萬元數(shù)額內承擔保證責任。丙承擔的是物的擔保以外的擔保責任。7 物權法要闡明的三個問題一、物屬于誰，誰是物的主人。二、權利人對物享有那些權利，他人負有怎樣的義務。三、怎樣保護物權，侵害物權要承擔哪些民事責任。內容8物權權屬確認 記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權的，依照其規(guī)定。 物權的取得和行使，應當

4、遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。9業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。 車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。 共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權利。10任何單位和個人負有不妨礙權利人行使物權的義務。 權利人享有的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵害。 物權人權利背 景11相鄰權 不動產(chǎn)相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。 例：張三有一塊土地，他完全有權禁止其他人進

5、入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過張三的土地就不能到達自己的土地，張三就應該給李四提供必要的便利。當然，李四應當盡量避免給相鄰的不動產(chǎn)權利人張三造成損害，如造成損害，應當給予賠償。不動產(chǎn)權利人包括不動產(chǎn)權利人張三以及租用張三土地的其他人。相鄰權12物權保護 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。 侵害物權人，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，應當依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。13占有 占有，包括有權占有和無權占有，無權占有包括善意占有和惡意占有。 例：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X某保管。錢某因結婚用錢，情急之下謊

6、稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款萬元。孫某因資金周轉需要，向李某借款萬元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。因為合同的效力未定，錢某的行為屬無權處分行為，無權處分行為產(chǎn)生的合同效力未定。所以，錢某屬于無權占有。孫某能取得古董所有權，因為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權。孫某的行為就屬于善意占有。趙某有要求占有人返還原物的請求權，自侵權發(fā)生之日起一年以內沒有行使，該請求權消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因為孫某是善意占有。占有14關于不動產(chǎn)登記 物權法規(guī)定了物權公示原則，不動產(chǎn)物權變動以“登記生效”為原則

7、，以“登記對抗”為例外，可見不動產(chǎn)登記制度非常重要。如果沒有一個完整、科學的不動產(chǎn)登記制度，物權法即便公布了，也很難發(fā)揮作用。因此，不動產(chǎn)登記的基本原則、制度要規(guī)定在物權法上，在物權法之外還應單獨制定一個不動產(chǎn)登記法或者不動產(chǎn)登記條例。作為附屬于物權法的，也是物權法的附屬法。不動產(chǎn)登記15物權法與物業(yè)管理16物業(yè)管理的問題紛繁復雜 1、小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房、會所、車 庫屬于誰？2、業(yè)主能不能解聘物業(yè)公司？3、住宅改商用是否需要全體業(yè)主同意？4、住房的土地使用權是70年，70年后怎么辦？5、建造房屋能不能妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照？危及相鄰建筑物的安全？6、城鎮(zhèn)居民能不能在農村購

8、房？7、拆遷、征地補償不到位的問題怎么解決？違法拆遷、征地要不要負刑事責任？8、城市房屋所有權和土地使用權登記是否可以在一個機構辦理？怎么收費？ -？ 17 物業(yè)管理條例對物業(yè)管理的定位是很清晰的。物業(yè)管理就是一種以合同為前提的管理和服務工作。但是，近些年，物業(yè)管理承擔了很多自身不該承擔和無力承擔的工作和責任。有的開發(fā)商為了促進房屋銷售，有的物業(yè)管理企業(yè)為了得到項目管理權，把物業(yè)管理說成“包打天下”、“包治百病”，造成社會各界和業(yè)主把一些應由政府承擔的社會治安職能、應由社區(qū)承擔的社會保障職能、應由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔的經(jīng)營管理職能、應由開發(fā)商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是

9、物業(yè)管理的事情。一旦出了問題，板子都打在物業(yè)管理身上不說，也影響了問題的解決。 18物權法時代物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的八大問題 一、物業(yè)管理相關法規(guī)體系的全面整合與完善 物權法作為民法典的一個重要部分，規(guī)制的重點是權利歸屬及其保護，側重于對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的保護。首先，將物業(yè)管理活動的基本概念，以法律形式予以確認，使得物業(yè)管理立法層次得以上升到法律高度；其次，還將物業(yè)管理條例確立的業(yè)主大會、業(yè)主公約、專項維修資金等基本制度，上升到法律層面，提高了適用范圍及效力等級。再次，在解決物業(yè)管理中單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調性問題上，物權法 明確規(guī)定“少數(shù)服從多數(shù)”的原則。19二 、物業(yè)管

10、理商品觀念的明確確立與強化 物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經(jīng)濟的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機制提高物業(yè)管理服務質量。20三、物業(yè)管理基本概念、核心理論的全新詮釋與構建 “業(yè)主”、“業(yè)主大會”、“業(yè)主委員會”以及“物業(yè)管理”等均是物業(yè)管理中最基本的概念，物業(yè)管理人大都是耳熟能詳。但隨著物權法的出臺，則有必要重新認識和定義。 例如，物業(yè)管理的概念按照物業(yè)管理條例第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩

11、序的活動?！睏l例所指的物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)是當然的參與者。21四、物業(yè)管理主體關系的切實研究與定位 物業(yè)管理是涉及多方主體的較為復雜的法律關系，既包括政府主管部門、物業(yè)管理交換雙方，也包括房地產(chǎn)開發(fā)、公共事業(yè)單位以及社會專業(yè)公司等多個主體。 其中，物業(yè)管理商品交換雙方是核心，政府主管部門是指導、監(jiān)督和管理方，建設單位、專業(yè)公司和公共事業(yè)單位間是重要的參與者。22五、業(yè)主團體法律地位、決策機制的重新調整與規(guī)制物權法 賦予了業(yè)主大會及業(yè)主個人以訴訟地位，擴大了訴訟主體的范圍。 同時規(guī)定，物業(yè)管理的一般事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意?；I集和使用

12、建筑物及其附屬設施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關系的全體業(yè)主同意。這一規(guī)定從立法上明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位，是立法中的一個突破。也使業(yè)主團體的決策機制發(fā)生了變化，在一定程度上保護了弱勢者的利益，使立法充滿了人文關懷。23六 、物業(yè)管理服務內容、經(jīng)營范圍的科學界定與明晰24七、物業(yè)管理模式的積極創(chuàng)新與突破 物權法第八十一條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)管理機構或者其他管理人管理。物權法時代物業(yè)管理的模式已由物業(yè)管理

13、條例中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機構管理與委托其他專業(yè)機構管理三種模式并存的局面。但我們必須看到，這一變化勢必帶來物業(yè)管理服務收費依據(jù)、范圍和物業(yè)服務標準的變化，沖擊現(xiàn)有物業(yè)管理價格體系和相關管理制度25八 、物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化 物權法的出臺必將使物業(yè)管理各主體之間以及業(yè)主內部等，通過法律途徑依法維權的幾率大大增加，從而增大了物業(yè)管理訴訟主體的范圍，增加物業(yè)管理訴訟總量，也使物業(yè)管理的糾紛類型更加復雜。26從物業(yè)管理角度看物權法 對業(yè)主行使所有權的限制物權法第七十一條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得危

14、及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權益”。這就是限制不合理行使所有權，保障他人權益的法律依據(jù)。依據(jù)這一條款，就可以理直氣壯地阻止某些不自覺、不講公德的行為。第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。27從這里可以看到幾個效用：首先，業(yè)主會議和業(yè)主委員會，可以用自己的名義直接起訴無公德業(yè)主，這就避免了有些業(yè)主怕得罪人