1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提計(jì)稅成本要計(jì)帳， 才能扣除。按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預(yù)提未結(jié)算的工程款、未完成的公共配套設(shè)施成本以及報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，并計(jì)入相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。依據(jù)：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則發(fā)【2009】31號(hào)三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的， 不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。注：票據(jù)的所屬時(shí)間一般限定在三年以內(nèi)， 如果稅率沒有變化，直接計(jì)入實(shí)際取得當(dāng)年，否則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行追溯調(diào)整預(yù)計(jì)工程成本第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提( 應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。( 一) 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額的，在證明資料充分的前

2、提下，其金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10。注：主要對(duì)應(yīng)合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實(shí)際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。( 二) 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照規(guī)定必須配套建造的條件。注：提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料（含造價(jià)工程師編制的造價(jià)）園林綠化屬于基礎(chǔ)設(shè)施，不包括在內(nèi)青島地稅疑：2013答發(fā)【2009】31號(hào)第三十二條規(guī)定：“ 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未

3、取得全額的，在證明資料充分的前提下，其金額可以預(yù)提，但最高不得超 過(guò) 合 同 總 金 額 的10%?！背霭こ填A(yù)提費(fèi)用的前提是否應(yīng)該是已完工工程？ 預(yù)提費(fèi)用稅前扣除的有效時(shí)間如何把握？ 其辦理結(jié)算的時(shí)間在相關(guān)法律 上 有 無(wú) 具 體 的 限定？ 該條是否也應(yīng)遵循國(guó)家稅務(wù)2011年第34號(hào)公告第六條的規(guī)定？答發(fā)【2009】第九條規(guī)定31“ 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合

4、并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。據(jù)此，如房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品，其企業(yè)所得稅處理方式為先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，不存在結(jié)算計(jì)稅成本。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)才需要按規(guī)定結(jié)算其計(jì)稅成本。發(fā)【2009】31第三十五條規(guī)定“ 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中民征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理”。房地產(chǎn)企業(yè)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額的，在證明資料充分的前提下，可據(jù)此在選定計(jì)稅成本核算的終止日后，

5、其金額可以在最高不超過(guò)合同總金額的10% 的范圍內(nèi)預(yù)提。發(fā)【2009】31第三十四條規(guī)定“企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本”。本條沒有明確取得合法憑據(jù)可計(jì)入計(jì)稅成本的最長(zhǎng)時(shí)限。結(jié)合15號(hào)公告第六條“根據(jù)中民征收管理法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過(guò) 5 年”之規(guī)定，可以理解為房地產(chǎn)取得合法憑據(jù)可計(jì)入計(jì)稅成本的最長(zhǎng)時(shí)限為 5 年。( 三) 應(yīng)向上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過(guò)程中按照相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用。2010年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問(wèn)題的公告房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，應(yīng)提供相關(guān)部門關(guān)于此項(xiàng)的文件規(guī)定，或者企業(yè)能夠提供相關(guān)部門發(fā)出的