1、新世界南市工程 價錢論證.市場供應(yīng)分析競爭板塊分布泰達城板塊小伙巷板塊老城廂板塊和平區(qū)市場分析南開區(qū)市場分析價錢走勢分析市場價錢情況分析和平區(qū)價錢市內(nèi)重要區(qū)域價錢重點工程價錢走勢本案價錢預(yù)測土地市場分析.北部板塊老城廂板塊南市和平路板塊區(qū)域市場格局黃河道板塊.A1R1R2R3R4R5市場格局分析北部中心區(qū)名稱開發(fā)商規(guī)模萬m2價格 物業(yè)類型金領(lǐng)國際泰達廣洋置業(yè)187500高層萬通上游國際泰達萬通28預(yù)計8000高層/別墅國泰恒生地塊國泰恒生投資集團27未上市金領(lǐng)國際萬通上游國際國泰恒生泰達城工程位于三岔河口，地塊被子牙河南運河環(huán)抱,是海河的起點。四至范圍：東至子牙河，南至南運河，西至趙家場大街，

2、北至西青道快速路。占地面積85.1公頃，建筑面積150萬平米。公建約40萬平米，住宅110萬平米公司大高端住宅板塊.易買得超市.市場格局分析小伙巷地域北鄰海河，其范圍東起北門外大街，西至大豐路，南起南運河南路，北至北馬路；占地約42公頃；規(guī)劃總建筑面積約80萬平方米；其中63%以上為公建立施，整個區(qū)域分為中心商務(wù)區(qū)、地鐵商業(yè)區(qū)、生活休閑區(qū)、高檔居住區(qū)和教育效力區(qū)，將建立大型寫字樓、商貿(mào)餐飲、高檔公寓等。沿河和周邊區(qū)域?qū)⒔▽?0米到25米的綠化帶，濱河建親程度臺，區(qū)域中央將建線性綠化帶和休憩公園。 小伙巷地塊.市場格局分析老城廂區(qū)域 名稱開發(fā)商 規(guī)模萬成交均價元/物業(yè)類型天津壹街區(qū)靜安21850

3、0高層富力城富力地產(chǎn)729800高層后現(xiàn)代城中新108000高層堂中堂中新7.118000別墅11號公館中新517000別墅中央戀城中新16.68000高層城上城中新10預(yù)計10000高層金盛廣場金潤集團17未售高層富力城11號公館后現(xiàn)代城天津壹街區(qū)堂中堂城上城中央戀城金盛廣場.壹街區(qū)富力城.誠基中心犀地和平門天津中心君隆廣場岳陽書苑賽頓金茂現(xiàn)場閣萊美同方瞰和平吉利經(jīng)典津門津塔市場格局分析和平區(qū)名稱開發(fā)商規(guī)模萬價格物業(yè)類型誠基中心泰瑞2011000住宅天津中心復(fù)地集團15.1918000寫字樓+酒店+酒店式公寓君隆廣場御道津旅1812000寫字樓+酒店式公寓和平門和平房地產(chǎn)58200住宅吉利經(jīng)

4、典天房集團1.712000住宅同方瞰和平世茂置業(yè)188200住宅閣萊美遠泰房地產(chǎn)5.358500住宅金茂現(xiàn)場世茂投資178000住宅賽頓中心萬順地產(chǎn)169500寫字樓+住宅犀地天創(chuàng)置業(yè)219800住宅岳陽舒苑金閣置業(yè)17600住宅津門津塔金融街30寫字樓+酒店式公寓.犀地同方瞰和平閣萊美吉利經(jīng)典.城南新世家鄰水陽光津河壹號雅川家園風(fēng)格春天億城山水頤園英郡萬科金色家園晴川家園雅潤家園寶龍灣仁恒廣場湘秀麗舍市場格局分析 名稱開發(fā)商規(guī)模萬成交均價元/物業(yè)類型金色家園萬科10.58500小高層+高層雅川家園長城房地產(chǎn)46100多層雅潤家園鑫宇房地產(chǎn)5.66500多層晴川家園天房英郡弘澤5.86800小

5、高層+高層津河壹號弘澤136200高層鄰水陽光樺棟實業(yè)600006500小高層+高層山水頤園億城集團106800小高層+高層寶龍灣南開房地產(chǎn)227300高層格調(diào)春天泰達建設(shè)507500高層城南新世家天房327200小高層+高層南開區(qū).金色家園.周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況分析工程所處區(qū)域土地供應(yīng)總量約為3274205平方米建筑面積，其中和平區(qū)6塊土地總建筑面積約為676463.12平方米建筑面積，但其規(guī)劃用途多為商業(yè)金融用地，可見，在寸土寸金的市中心區(qū)域內(nèi)，住宅工程的供應(yīng)將是越來越為緊俏。土地市場供應(yīng)情況.未來市場供應(yīng)情況ID四至范圍土地面積容積率總建筑面積規(guī)劃用途成交價格（萬元）成交樓面價（元/）成

6、交日期受讓單位1南開水閣大街以南950002.6247000公建、高級公寓82800-2003-12-30新加坡仁恒集團2北馬路北側(cè)、大豐路東側(cè)3148812.44767982公建、居住15110019672004-3-5上海陸家嘴3紅橋區(qū) 子牙河與南運河交匯之處8510001.761497760居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂-泰達地產(chǎn)4東至民族路、南至海河?xùn)|路、西至北安道、北至博愛道。103408.2285000商業(yè)、酒店、寫字樓163911928.352006-1-8泰瑞地產(chǎn)5東至濱江道南至和平路西至哈密道北至規(guī)劃興路4427703.00132831商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂788305934.

7、612005-2-24恒隆地產(chǎn)6東至規(guī)劃興安路南至規(guī)劃興安路西至規(guī)劃興安路北至海河310004.84150000商業(yè)、酒店、公寓738604924.002005-8-5金融街7東至西康路、南至天津市規(guī)局、西至吳家窯二路、北至沙市道。270871.2634129.62居住及商業(yè)220486460.082005-11-10招商地產(chǎn)8東至貴陽路、南至蘭州道、西至昆明路、北至西寧道。14752.29.2135000商業(yè)、公寓、居住589644367.702006-5-31金康地產(chǎn)9興安路北安橋南北兩側(cè)206528.6223769寫字樓、商業(yè)、住宅-合生創(chuàng)展10貴州路東側(cè)，東至現(xiàn)狀圍墻，南至吉安別墅，西

8、至貴州路，北至華益律師事務(wù)所703.60.9600商業(yè)金融業(yè)（商業(yè)性辦公）13410000223502007-01-08君杰物業(yè)發(fā)展有限公司11濱江道與河北路交口，東至現(xiàn)狀住宅，南至富士商廈，西至濱江道，北至河北路2366.7511833.5商業(yè)金融業(yè)起掛65180000起掛5508.09起掛2007-07-27.周邊市場未來供應(yīng)分析項目名稱總體規(guī)模住宅規(guī)模08-09年預(yù)計供應(yīng)中央戀城161510.6吉利花園3.633天津中心15.1966鞍山道地鐵上蓋（麥收2）4.562.722.72金盛廣場1766富力城三期72.4505上城豪苑上西區(qū)與三期403020新加坡國浩地產(chǎn)項目21.41510上

9、投老城廂別墅用地444中糧南門西住宅部分7.867.867.86仁恒地產(chǎn)綜合項目3827.313新世界南市地塊項目2016.28泰達城15010020伊頓玫瑰公寓555寶利長江道地塊121212合生創(chuàng)展北安橋地塊22.375.735.73合計449.38305.81138.91.經(jīng)過以上土地市場及商品房市場情況分析工程所屬區(qū)域市場特點如下 ：1.由于區(qū)域整體定位，目前和平區(qū)整體的住宅市場供應(yīng)量相對較小，且由于其土地稀缺性嚴重，工程也多為體量較小、容積率較大的高層產(chǎn)品，在未來兩年住宅供應(yīng)也將繼續(xù)下降。2.由于工程所屬的和平區(qū)為天津市高端工程，其銷售價錢也相對較高。.和平區(qū)商品房價錢走勢分析單位：

10、元/平方米.和平區(qū)與市內(nèi)六區(qū)商品房價錢走勢分析和平區(qū)均價程度一直處于六區(qū)的前列，尤其從2006年開場其勢頭更加猛烈，遠遠超出其他五區(qū)的價錢程度。而經(jīng)過城市中心部分價錢漲幅變化我們也可以看出，該區(qū)域的商品房價錢雖然在全市都處于較高的程度，但是從價錢的走勢來看，依然存在升值空間。.富力城精裝周邊市場價錢分析數(shù)據(jù)來源天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng).周邊市場價錢分析犀地數(shù)據(jù)來源天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng).壹街區(qū)金領(lǐng)國際周邊市場價錢分析數(shù)據(jù)來源天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng).瞰和平華門名筑周邊市場價錢分析.23市場價錢分析區(qū)域別墅工程價錢為1600018000元/，目前僅有兩個工程在售堂中堂、11號公館。區(qū)域其他工程價錢均

11、已突破8500元/，部分工程萬元以上的價錢觸手可及。富力城工程和即將開盤的上城豪苑工程及仁恒廣場工程為精裝修，其他均為毛坯交房。.24以同期樓盤的市場銷售價錢為參考，本工程目前的比準價錢工程均價10800元/平方米本案價錢預(yù)期項目名稱本案富力城瞰和平壹街區(qū)仁恒廣場犀地比較因素權(quán)重15%15%15%28%27%區(qū)位20%10.20.210.20.20.2內(nèi)部配套10%10.1050.090.080.090.1外部配套15%10.150.210.1650.210.1725規(guī)劃10%10.10.090.090.10.09戶型20%10.190.180.180.180.17入市時間10%10.090.

12、070.070.10.05自然環(huán)境園林10%10.10.10.090.090.1開發(fā)商5%10.0450.0450.0450.0450.045權(quán)重合計100%100.980.9950.921 0.9275銷售價格980095008800130009800比準均價10000.00 9547.74 9565.22 12807.88 10566.04 .25根據(jù)長期趨勢法來推算：2007年天津市商品房平均價錢約為5495元/平方米，相比2006年的漲幅在10.1%左右。 2004年、2005年天津商品房價錢同比分別上漲19.75%和27.9%，堅持了較高的增長態(tài)勢，2006年房價增速有所回落，增幅降

13、為18.57%。在2005年以前，價錢增幅不斷堅持加速變化的態(tài)勢，而在2006年出現(xiàn)了價錢增幅大幅回落的景象，2007年的預(yù)測的10-15%的增幅完全符合這一變化趨勢。本案價錢預(yù)期.26本工程目前的比準價錢工程均價10800元/平方米 根據(jù)市場數(shù)據(jù)的反響，和平區(qū)在05-06年這一較為特殊的市場周期里，年均漲幅到達30.6%，思索到未來政策調(diào)控、市場成交量趨緩、區(qū)域工程競爭猛烈的變化情況，我司預(yù)測未來兩年的年均漲幅在10-15%左右：以同期樓盤的市場銷售價錢為參考工程2021年開盤均價14000元/本案價錢預(yù)期.27本案價錢預(yù)期老城廂及本案周邊工程均于2021年-2021年完成入住，因此區(qū)域內(nèi)與本案工程及銷售進度較為臨近的工程較少，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃情況仁恒集團的海河廣場工程為本案的最大競爭對手：其預(yù)期銷售均價為12000-15000元/平方米，為全精裝產(chǎn)品本案估計入市均價為14000元/平方米，為毛坯產(chǎn)品.28均價約為：15900元/各階段價錢走勢