1、2020年4月19日云南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告文檔僅供參考云南地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告橡樹地產(chǎn)新項(xiàng)目云南分公司 11月25日第一部分:云南省概況云南省地理位置和行政區(qū)劃:云南省:總面積:約39萬平方千米,占全國(guó)面積4.11%,在全國(guó)各省級(jí)行政區(qū)中面積排名第8;總?cè)丝?4596萬( ),占全國(guó)人口3.35%,人口排名為第12名;全省共有25個(gè)少數(shù)民族。漢族人口為3062.9萬人,占總?cè)丝诘?6.63%;各少數(shù)民族人口為1533.7萬人,占總?cè)丝诘?3.37%。相鄰的省區(qū):四川、貴州、廣西、 HYPERLINK t _blank 西藏;鄰國(guó): HYPERLINK t _blank 緬甸、 HYPERLINK

2、t _blank 老撾和 HYPERLINK t _blank 越南;北回歸線從該省南部橫穿而過。行政區(qū)劃: HYPERLINK t _blank 昆明市: HYPERLINK t _blank 呈貢區(qū)(含 HYPERLINK t _blank 呈貢新區(qū)) | HYPERLINK t _blank 盤龍區(qū)| HYPERLINK t _blank 五華區(qū)| HYPERLINK t _blank 官渡區(qū)| HYPERLINK t _blank 西山區(qū)| HYPERLINK t _blank 東川區(qū)| HYPERLINK t _blank 安寧市| HYPERLINK t _blank 晉寧縣| H

3、YPERLINK t _blank 富民縣| HYPERLINK t _blank 宜良縣| HYPERLINK t _blank 嵩明縣| HYPERLINK t _blank 石林彝族自治縣| HYPERLINK t _blank 祿勸彝族苗族自治縣| HYPERLINK t _blank 尋甸回族彝族自治縣; HYPERLINK t _blank 麗江市: HYPERLINK t _blank 古城區(qū)| HYPERLINK t _blank 永勝縣| HYPERLINK t _blank 華坪縣| HYPERLINK t _blank 玉龍納西族自治縣| HYPERLINK t _bla

4、nk 寧蒗彝族自治縣; HYPERLINK t _blank 保山市: HYPERLINK t _blank 隆陽(yáng)區(qū)| HYPERLINK t _blank 施甸縣| HYPERLINK t _blank 騰沖縣| HYPERLINK t _blank 龍陵縣| HYPERLINK t _blank 昌寧縣; HYPERLINK t _blank 西雙版納傣族自治州: HYPERLINK t _blank 景洪市| HYPERLINK t _blank 勐?？h| HYPERLINK t _blank 勐臘縣。云南省自然地理:1、氣候特點(diǎn):云南氣候兼具低緯氣候、 HYPERLINK t _bla

5、nk 季風(fēng)氣候、山原氣候的特點(diǎn)。其主要表現(xiàn)為: 氣候的區(qū)域差異和垂直變化十分明顯:平均溫度在524左右,南北氣溫相差達(dá)19左右,表明了”立體氣候”的特點(diǎn)。 年溫差小,日溫差大。夏季,最熱天平均溫度在1922左右;冬季,最冷月平均溫度在68以上。年溫差一般為1015,但陰雨天氣溫較低。一天的溫度變化是早涼、午熱,特別是冬、春兩季,日溫差可達(dá)1220。 降水充沛,干濕分明,分布不均。降水量最多是69月份四個(gè)月,約占全年降水量的60%。11月至次年4月的冬春季節(jié)為旱季,降水量只占全年的10%20%,甚至更少。2、地質(zhì)地貌:云南地形:極為復(fù)雜,大致上,西北部是高山深谷的 HYPERLINK t _bl

6、ank 橫斷山區(qū),東部和南部是 HYPERLINK t _blank 云貴高原。整個(gè)云南西北高、東南低,有84%多的面積是 HYPERLINK t _blank 山地,高原、 HYPERLINK t _blank 丘陵占10%,僅有不到6%是 HYPERLINK t _blank 壩子、 HYPERLINK t _blank 湖泊之類。云南地貌:云南平均海拔 米左右,主要是波狀起伏的低山和渾圓丘陵,發(fā)育著各種類型的 HYPERLINK t _blank 巖溶地貌,西北部平均海拔在3000米4000米;云南西南部平均海拔在1500米2200米;云南靠邊境地區(qū)地勢(shì)逐漸和緩,平均海拔只在800米10

7、00米,個(gè)別地區(qū)下降至500米以下,是云南 HYPERLINK t _blank 熱帶和 HYPERLINK t _blank 亞熱帶地區(qū)之所在。3、水文:云南省地跨六大 HYPERLINK t _blank 水系:太平洋水系長(zhǎng)江水系、東海珠江水系、南海元江(紅河)水系、北部灣瀾滄江(湄公河)水系、南海印度洋水系、安達(dá)曼海伊洛瓦底江水系。 湖泊:滇池、洱海、撫仙海、異龍湖、程海、瀘沽湖。4、 自然資源:云南省素有”動(dòng)物王國(guó)”植物王國(guó)”和”有色金屬王國(guó)”的美譽(yù)。全國(guó)162種自然礦產(chǎn)中云南就有148種,其中銅礦、 HYPERLINK t _blank 錫礦等有色金屬礦產(chǎn)產(chǎn)量居全國(guó)前列。 水資源:云

8、南省人均水資源超過10000立方米,是全國(guó)平均水平的4倍。河流 HYPERLINK t _blank 落差大水能資源豐富,但在時(shí)間上分布嚴(yán)重不均,旱季雨季分明;動(dòng)植物王國(guó):云南幾乎集中了從熱帶、亞熱帶至 HYPERLINK t _blank 溫帶甚至寒帶的植物品種。在全國(guó)約3萬種高等植物中,云南已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了274科,2076屬,1.7萬種;云南獨(dú)特的氣候和地理環(huán)境,形成了寒溫?zé)釒?dòng)物交匯的奇特現(xiàn)象; 礦產(chǎn)資源:云南被稱為” HYPERLINK t _blank 有色金屬王國(guó)”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多種,探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)92種,其中25種礦產(chǎn)儲(chǔ)量位居全國(guó)前三名,54種礦產(chǎn)儲(chǔ)量居前十位,居全國(guó)首位

9、的礦種有 HYPERLINK t _blank 鋅、 HYPERLINK t _blank 石墨、 HYPERLINK t _blank 錫、 HYPERLINK t _blank 鎘、 HYPERLINK t _blank 銦、 HYPERLINK t _blank 鉈和 HYPERLINK t _blank 青石棉。第二部分:云南省四個(gè)城市情況目 錄區(qū)域面積區(qū)域人口區(qū)位劃分自然環(huán)境人文環(huán)境交通情況城市規(guī)劃GDP生產(chǎn)總值人均可支配收入居民消費(fèi)指數(shù)固定資產(chǎn)投資財(cái)政收入旅游收入土地供應(yīng)情況商品房銷售情況未來放量物業(yè)政策解讀附件昆 明 市1、區(qū)域面積:全市面積21473平方公里,市區(qū)面積330平方

10、公里(其中主城區(qū)290平方公里,呈貢新區(qū)40平方公里)。2、區(qū)域人口:全市人口726萬人; HYPERLINK t _blank 常住人口643萬人,市區(qū)常住人口358萬人,城鎮(zhèn)人口占全市人口的64%,為411萬人,全市人口平均預(yù)期壽命76歲,男女比例為105.76:100。3、區(qū)位劃分:主城區(qū)一湖四環(huán)六片 五華區(qū),總面積397.86平方千米,總?cè)丝?5萬人;盤龍區(qū),總面積345.83平方千米,總?cè)丝?0萬人;官渡區(qū),總面積634.96平方千米,總?cè)丝?5萬人;西山區(qū),總面積791.14平方千米,總?cè)丝?5萬人;呈貢區(qū),總面積461.00平方千米,總?cè)丝?1萬人;晉寧縣,總面積1236.37平

11、方千米,總?cè)丝?8萬人;副主城區(qū)【輔城四區(qū)】富民縣,總面積993平方千米,總?cè)丝?4萬人,下轄1個(gè)鎮(zhèn),5個(gè)鄉(xiāng);嵩明縣,總面積1357.29平方千米,總?cè)丝?8萬5人,下轄4個(gè)鎮(zhèn); 宜良縣,總面積1873平方千米,總?cè)丝?1萬人,下轄4個(gè)鎮(zhèn),4個(gè)鄉(xiāng);安寧市,總面積1313平方千米,總?cè)丝?4萬人;北部三縣區(qū) 東川區(qū),總面積1858.79平方千米,總?cè)丝?7萬人,下轄7個(gè)鎮(zhèn),1個(gè)鄉(xiāng);尋甸回族彝族自治縣,總面積3598平方千米,總?cè)丝?5萬人,下轄5個(gè)鎮(zhèn),9個(gè)鄉(xiāng);祿勸彝族苗族自治縣,總面積4234.78平方千米,總?cè)丝?9萬人,下轄3個(gè)鎮(zhèn),13個(gè)鄉(xiāng);南部一縣 石林彝族自治縣,總面積1725平方千米,

12、總?cè)丝?4萬人。下轄6個(gè)鎮(zhèn),1個(gè)鄉(xiāng);托管區(qū)域 下列區(qū)域不由所屬行政區(qū)域直接管理,而直接由市政府派出機(jī)構(gòu)管理,級(jí)別與區(qū)縣同級(jí),并建有公安局,環(huán)保局等行政機(jī)構(gòu):高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、滇池 HYPERLINK t _blank 國(guó)家旅游度假區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、海口新區(qū)、泛亞科技新區(qū)。4、自然環(huán)境:城區(qū)坐落在滇池壩子,海拔 1891米,三面環(huán)山,南瀕滇池,湖光山色交相輝映。昆明屬低緯度高原山地季風(fēng)氣候,冬無嚴(yán)寒,夏無酷暑,四季如春,年平均氣溫 15.1,年均日照 2250小時(shí)左右,無霜期 240天以上,年均降水約1000毫米。昆明屬高原紅壤地區(qū),主要有紅壤土、紫色土和水稻土三種;市域界于金沙

13、江、南盤江和元江的分水嶺地帶,河流分屬三大水系。有滇池、陽(yáng)宗海等高原淡水湖泊及眾多大小河流。多年平均地表水資源量 64.95億立方米。滇池為中國(guó)第六大淡水湖,面積約 300平方公里;地?zé)豳Y源分布較廣,出露的溫泉有50多處。日照時(shí)間長(zhǎng),陽(yáng)光充分,太陽(yáng)能資源比較豐富;礦藏資源主要有磷、鹽、鐵、鈦、煤、石英砂、粘土、硅石、銅等,以磷、鹽礦最為豐富;昆明植物資源豐富,分布著亞熱帶常綠闊葉林、針闊混交林、溫帶針葉林、高山灌叢和草甸等不同類型的植被,有 400多個(gè)傳統(tǒng)花卉品種;全市有各級(jí)政府保護(hù)文物200多項(xiàng),有石林世界地質(zhì)公園、滇池、 HYPERLINK t _blank 安寧溫泉、 HYPERLINK

14、 t _blank 九鄉(xiāng)、 HYPERLINK t _blank 陽(yáng)宗海、 HYPERLINK t _blank 轎子雪山等國(guó)家級(jí)和省級(jí)著名風(fēng)景區(qū),還有 HYPERLINK t _blank 世界園藝博覽園和 HYPERLINK t _blank 云南民族村等100多處重點(diǎn)風(fēng)景名勝。5、人文環(huán)境:昆明是一個(gè)多民族匯集的城市,世居26個(gè)民族,形成聚居村或混居村街的有漢、彝、回、白、苗、哈尼、壯、傣、傈僳等民族。在長(zhǎng)期的生產(chǎn)生活中,各民族既相互影響,融會(huì)貫通,同時(shí)又保持各自的民族傳統(tǒng),延續(xù)著許多獨(dú)特的生活方式、民俗習(xí)慣和文化藝術(shù)。6、交通情況:昆明市是中國(guó)西部最重要的交通樞紐之一,是中國(guó)面向東南亞

15、的國(guó)家一級(jí)口岸城市,中國(guó)面向西南開放的門戶城市。 航空交通:現(xiàn)使用的 HYPERLINK t _blank 昆明巫家壩國(guó)際機(jī)場(chǎng), 吞吐量 萬人次,位列全國(guó)城市第七、西部第二、世界第六十六。機(jī)場(chǎng)有20余條國(guó)際航線、通往香港、澳門和 HYPERLINK t _blank 臺(tái)北的三條地區(qū)航線、通往國(guó)內(nèi)各大中城市的約140條航線及省內(nèi)的10條航線,是中國(guó)所有機(jī)場(chǎng)中距離市中心最近的一個(gè)機(jī)場(chǎng); 昆明新機(jī)場(chǎng)即 HYPERLINK t _blank 昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)于 底啟用,年吞吐量計(jì)劃2200萬人次,是全國(guó)第四大國(guó)際航空港,單體建筑超過北京T3航站樓,為中國(guó)最大單體建筑。鐵路交通:昆明市內(nèi)現(xiàn)有 HYPER

16、LINK t _blank 成昆鐵路、 HYPERLINK t _blank 滬昆鐵路、 HYPERLINK t _blank 南昆鐵路、 HYPERLINK t _blank 內(nèi)昆鐵路等12條鐵路干支線。 公路交通: HYPERLINK l 0$0db2c9ca33c1ef72f21fe7e4 o 查看圖片 t _blank 昆明市內(nèi)道路總長(zhǎng)10000余千米,京昆,滬昆,汕昆,廣昆,渝昆, HYPERLINK t _blank 杭瑞高速等高速過境。市區(qū)內(nèi)主要有環(huán)城路、二環(huán)快速系統(tǒng)、三環(huán)快速系統(tǒng)及城區(qū)道路,昆明市內(nèi)交通發(fā)達(dá),機(jī)動(dòng)車數(shù)量突破135萬,人均機(jī)動(dòng)車擁有量居全國(guó)第一。公共交通:昆明公共

17、交通處于全國(guó)領(lǐng)先水平,建有快速公交道路9條,公交線路295條。 軌道交通: HYPERLINK t _blank 昆明軌道交通現(xiàn)在正在全速建設(shè)中,第一輪建設(shè)六條線路總長(zhǎng)近190千米,現(xiàn)已開工四條線路,第一條線路將于 投入運(yùn)營(yíng)。7、城市規(guī)劃:1)、昆明市的定位(概括):昆明主要有中央商務(wù)區(qū)、金融次中心、主城副中心昆明主城區(qū)各區(qū)域的功能將得到明確,昆明由主城、呈貢新城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)組成核心區(qū)域,城市拓展空間以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?其中首次明確未來昆明將主要依托米軌線的改造,組成服務(wù)主城和呈貢及市域重要城鎮(zhèn)的線網(wǎng)。集中西山、昆明滇池國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)為城市生態(tài)控制帶;集中轎子雪山風(fēng)景區(qū)、尋甸紅色旅游風(fēng)

18、景區(qū)、九鄉(xiāng)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、石林國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、陽(yáng)宗海旅游度假區(qū)等昆明市重點(diǎn)的風(fēng)景區(qū)為城市生態(tài)景觀控制區(qū)。2)、昆明市區(qū)域范圍規(guī)劃:昆明中心城區(qū)范圍含昆明五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)的全部行政轄區(qū);西山區(qū)的主城二環(huán)路內(nèi)以內(nèi)地區(qū)的福海、前衛(wèi)、馬街、碧雞四鎮(zhèn);呈貢縣的洛羊、龍城、斗南、吳家營(yíng)、大漁、馬金鋪六鄉(xiāng)鎮(zhèn)。總面積為1722平方公里(含滇池草海水域10.7平方公里)為經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū); 昆明城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?遠(yuǎn)景向滇池流域外拓展空間。昆明南北向發(fā)展主軸,北翼以昆曲高速公路為主,南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆鐵路、泛亞鐵路等組成,是昆明城市空間拓展的主要發(fā)展軸;昆明主城區(qū)將

19、形成”核心網(wǎng)絡(luò)、兩軸、兩帶”的開放式城市空間結(jié)構(gòu):網(wǎng)格:昆明將由單純的滇池流域內(nèi)聚集式發(fā)展模式,轉(zhuǎn)向流域外并舉發(fā)展的”軸向、多組團(tuán)”發(fā)展模式,將形成沿主要交通軸有序擴(kuò)展的多中心網(wǎng)絡(luò)城市。由主城、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)組成的中心城作為核心區(qū)域,依托繞城公路系統(tǒng)和快速道路系統(tǒng)構(gòu)成交通網(wǎng)絡(luò),鏈接中心城、?？?、昆陽(yáng)、晉寧新城等城市組團(tuán),形成”核心網(wǎng)絡(luò)”的協(xié)調(diào)分工和網(wǎng)絡(luò)化格局;兩軸:是中心城海口,昆明晉寧;兩帶:是向東北、東南;昆明加快形成”一湖四片”、一湖滇池、四片安寧、富寧、宜良、崇明;中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城+呈貢新區(qū)+空港經(jīng)濟(jì)區(qū): 規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心,以楚雄-昆明-紅河、曲靖-

20、昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的”一核五軸”,形成”中心城區(qū)、二級(jí)城市、三級(jí)城鎮(zhèn)(市)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級(jí)配置的市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)。到2020年,昆明市域城市化水平將達(dá)73%; 滇池流域?yàn)槌鞘泻诵?昆明城市規(guī)劃區(qū),將以滇池流域?yàn)楹诵牡睦ッ魑迦A、盤龍、官渡、西山四區(qū)和呈貢縣全部行政轄區(qū)范圍,以及滇池流域所涉及到的晉寧、嵩明部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政轄區(qū)范圍劃定為昆明城市規(guī)劃區(qū),總面積4060平方公里; 其中,由昆明主城、呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)組成中心城區(qū),總面積為1722平方公里(含滇池草海水域10.7平方公里)。到2020年規(guī)劃期末,中心城市規(guī)模確定為430萬

21、人,建設(shè)用地430平方公里; 用地新增190平方公里: 上報(bào)后,一大批重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目提前實(shí)施,新增建設(shè)用地范圍已局部突破了總體規(guī)劃上報(bào)審批時(shí)確定的建設(shè)用地邊界; 一是東北部空港經(jīng)濟(jì)區(qū),經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)清水片區(qū)以及南部高新區(qū)馬金鋪科技園等產(chǎn)業(yè)空間,面積約119平方公里;二是主城北部盤龍山水新城,沙朗、廠口片區(qū),雙龍片區(qū)及野鴨湖片區(qū),滇池北岸三個(gè)半島地區(qū),高海路沿線旅游度假經(jīng)濟(jì)帶,呈貢斗南、大漁片區(qū)等城市生活與休閑度假片區(qū),面積約71平方公里。3)、形成五大功能區(qū)昆明主城區(qū)將以二環(huán)路為界,劃分為二環(huán)路以內(nèi)城區(qū)、北部城區(qū)、西部城區(qū)、南部城區(qū)和東部城區(qū)五個(gè)功能區(qū): 二環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)范圍,將提高全市性公共服務(wù)設(shè)

22、施和綠地比例,降低人口密度; 主城北部城區(qū)有污染的二類和三類工業(yè)用地將逐步轉(zhuǎn)移外遷; 主城西部城區(qū)也將搬遷疏散二、三類工業(yè)項(xiàng)目; 主城南部城區(qū)將結(jié)合巫家壩機(jī)場(chǎng)的搬遷,改造機(jī)場(chǎng)片區(qū),與會(huì)展中心、寶海公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。同時(shí)以滇池國(guó)家旅游度假區(qū)、草海生態(tài)公園、大觀公園的建設(shè)為主,保護(hù)好湖光山色的生態(tài)景觀視廊,形成體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對(duì)外交通等各種功能集中的地區(qū); 主城東部城區(qū)優(yōu)化經(jīng)開區(qū)布局,作為新型工業(yè)集中發(fā)展的聚集區(qū)。 省級(jí)行政辦公用地,主要集中在主城南部楊家片,滇池路與廣福路交匯地區(qū)集中布局;市級(jí)行政辦公用地,主要集中在呈貢新區(qū)的吳家營(yíng)中心片區(qū),原主城范圍內(nèi)的

23、市級(jí)辦公區(qū)作相應(yīng)調(diào)整置換;新建和改建的區(qū)級(jí)行政辦公用地和設(shè)施應(yīng)集中布局; 教育設(shè)施建設(shè)將統(tǒng)籌考慮,包括職業(yè)教育設(shè)施用地向安寧和嵩明集中,高等教育設(shè)施用地向呈貢雨花片區(qū)集中,幼兒園階段將實(shí)現(xiàn)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化布局,初中和小學(xué)九年義務(wù)教育學(xué)校布局將進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化,高中優(yōu)質(zhì)教育資源的供給能力將提高;另外,主城區(qū)二環(huán)內(nèi)不再新建二、三級(jí)醫(yī)院,衛(wèi)生體系的建設(shè)重點(diǎn)以完善和加強(qiáng)社區(qū)醫(yī)院建設(shè)為主,在呈貢新區(qū)、主城北部、西部、南部新建、擴(kuò)建二、三級(jí)醫(yī)院,并加強(qiáng)社區(qū)醫(yī)院建設(shè)。 4)、形成五大產(chǎn)業(yè)帶以及高校片區(qū): 東南部的昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū);西北部的昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū);東北部的空港經(jīng)濟(jì)區(qū);南部的馬金鋪電力裝備產(chǎn)業(yè)基地;北部

24、的茨壩工業(yè)帶;5)、道路系統(tǒng):四環(huán)、十七射、四條輕軌、公交系統(tǒng)、客運(yùn)站:四環(huán)是以二環(huán)、三環(huán)公路繞城高速內(nèi)環(huán)路以及繞城高速外環(huán)路,其主要功能是分散主城的交通流量,緩解交通壓力,是外城到主城有直接的連接,節(jié)省了時(shí)間和路程;十七射有八條高速九條一般的公路,其中八條高速路是連接新老片區(qū)的交通(宜良、呈貢、晉寧、安寧、崇明)。主要行使是物流集散功能,快構(gòu)建快速公交系統(tǒng),形成以區(qū)域快線、普線、支線不同層次、功能合理的地面公交線網(wǎng)結(jié)構(gòu);遠(yuǎn)期建設(shè)軌道交通,整合地面常規(guī)公交線網(wǎng),結(jié)合換乘樞紐形成綜合性、一體化、多模式的現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)。建立起包含15分鐘中心城快速交通圈、45分鐘都市區(qū)快速交通圈、60分鐘市域

25、快速交通圈在內(nèi)的三大快速交通體系;4列市郊列車,主要依托米軌線的改造,組成服務(wù)主城和呈貢及市域重要城鎮(zhèn)的線網(wǎng)。 S1線服務(wù)主城區(qū)和呈貢新區(qū);S2線服務(wù)主城區(qū)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū);S3線服務(wù)呈貢新區(qū)與昆明航空地區(qū);S4線是環(huán)湖線,主要服務(wù)環(huán)滇池重要城鎮(zhèn),包括呈貢新區(qū)、?？凇⒗リ?yáng)、晉寧、安寧等;公交系統(tǒng):提倡公交優(yōu)先;六大客運(yùn)站:昆明站(火車站)、東部客運(yùn)站、西部客運(yùn)站、西北部客運(yùn)站、南部客運(yùn)站、北部客運(yùn)站。昆明站主要服務(wù)昆明市周邊的片區(qū),其它的客運(yùn)站服務(wù)相應(yīng)的片區(qū)。其主要功能減輕了市內(nèi)的交通,節(jié)省了時(shí)間和路程;昆明還將建立”二小時(shí)旅游交通網(wǎng)”,建設(shè)集水陸空一體化的現(xiàn)代化立體旅游交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò),規(guī)劃形成石安

26、黃金線旅游帶、環(huán)湖古滇文化旅游帶、東北高原草場(chǎng)旅游帶和西北高山森林旅游帶。 6)、商業(yè)中心區(qū)中心商務(wù)區(qū):昆百大、金碧路一帶,涵蓋了現(xiàn)在的市政府和東風(fēng)廣場(chǎng)。具體地點(diǎn)為北至人民路,西至華山東路象眼街端仕街祥云街一線,東至白塔路,南至金碧路、拓東路,這一范圍將建設(shè)城市商業(yè)金融中心;兩個(gè)商業(yè)金融次中心包括:呈貢新區(qū)中心,巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷后的地區(qū);主城的北部城區(qū)和西部城區(qū),將分別布局兩個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)副中心,滿足各區(qū)的大中型商業(yè)服務(wù)設(shè)施需求,在與市民生活息息相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)化超市將要加強(qiáng)建設(shè),服務(wù)半徑在500-800米范圍內(nèi),結(jié)合居住人口和居住用地來考慮。翠湖核心建筑:以翠湖為半徑,500米的范圍內(nèi),建筑高度不得超過

27、12米;往外100米以內(nèi),建筑高度不得超過24米;在往外500米,建筑高度控制在36米以內(nèi)。7)、景觀帶 (九大公園。十六條河道) 九大公園:茶高山公園、?？诠珗@、荷葉山公園、西北沙河公園、滇越鐵路主題公園、中央公園、龍?zhí)渡竭z址公園、斗南花卉公園、石龍壩公園。 沿16條河道兩岸將建設(shè)帶狀濱水綠地,沿城市道路綠地30-50米,沿繞城高速、輕軌做50-100米的綠地。在盤龍江、寶象河、中央景觀河沿岸兩側(cè)各設(shè)置20-50米沿江開放式游覽綠帶,形成中心城主要的景觀綠帶。另外,金汁河、大觀河、老運(yùn)糧河、新運(yùn)糧河、玉帶河、船房河、西壩河、采蓮河、枧槽河、明通河、馬料河、洛龍河、撈魚河等河道兩側(cè)各建設(shè)8-3

28、0米寬度不等的帶狀濱水綠地。這樣能更好的恢復(fù)滇池的生態(tài),保持水土不再流失。8、GDP生產(chǎn)總值:從 至今昆明市生產(chǎn)總值歷史對(duì)比能夠看出,年均增長(zhǎng)比例都保持在12%以上,超過全國(guó)平均水平。 - 昆明GDP增長(zhǎng)情況 昆明實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2120.37億元,比上年增長(zhǎng)14.0%。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值120.30億元、960.86億元和1039.21億元,分別比上年增長(zhǎng)4.8%、16.7%和12.6%,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5.7:45.3:49.0。 - 昆明三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)比9、人均可支配收入:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 達(dá)到18875.7元,較上年增長(zhǎng)9.8%。,略低于全國(guó)城鎮(zhèn)居民

29、人均可支配收入19109元水平。昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 達(dá)到最大19.85%后近年有所放緩。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入漲幅與CPI漲幅對(duì)比去年,昆明市物價(jià)總水平漲幅較大,居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)比上年上漲了4.2%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示:去年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲了3.3%,由此看來,去年昆明市的CPI漲幅超過全國(guó)水平,漲幅比全國(guó)高出0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出情況對(duì)比 昆明市城鎮(zhèn)居民人均收入達(dá)到18875.65元,比上年增長(zhǎng)9.8%。消費(fèi)支出為13243.5元,增長(zhǎng)16.2%。 從 后居民收入與消費(fèi)增長(zhǎng)率曲線上能夠看出,收入增長(zhǎng)率呈逐年下滑趨勢(shì),而消費(fèi)增長(zhǎng)率

30、逐年上升,這表明居民投資等消費(fèi)意識(shí)開始有所增強(qiáng)。昆明市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款余額及增幅對(duì)比截至 年末,昆明市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為6639.51億元,比年初增長(zhǎng)15.2%;人民幣貸款余額6498.57億元,比年初增長(zhǎng)19.2 %;全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入8310.79億元,比上年增長(zhǎng)15.6%。 金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款余額增長(zhǎng)率均有所下滑,存款余額下滑主要由于投資增長(zhǎng)較快,通貨膨脹壓力等因素影響。昆明 - 城市化率對(duì)比年份城鎮(zhèn)化率 58.99% 59.1% 60.12% 61% 63%根據(jù)各國(guó)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看,當(dāng)城市化率進(jìn)入30%70%這個(gè)階段會(huì)出現(xiàn)城市化加速的現(xiàn)象。10、居民消費(fèi)指數(shù): - 昆明社會(huì)

31、消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)情況城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力在 表現(xiàn)旺盛,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1060.19億元,比上年增長(zhǎng)22.6%,扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng)18.3%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)共同繁榮,城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村市場(chǎng)零售額分別比上年增長(zhǎng)22.9%和17.0%。11、固定資產(chǎn)投資:固定資產(chǎn)投資方面,全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2160.88億元,比上年增長(zhǎng)35.0%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成440.68億元,增長(zhǎng)19.3%,建筑業(yè)增加值251.24億元,增長(zhǎng)26.9%。 - 昆明固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況 在固定資產(chǎn)投資中:城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 為1800億元,占83.2%。增長(zhǎng)率較 上漲35%,上漲幅度仍有所回落。 - 昆明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情

32、況從上圖中能夠看出:從 開發(fā)投資達(dá)到高位后, 開發(fā)投資增長(zhǎng)率達(dá)到42.5%, 房地產(chǎn)投資增幅開始回落到歷年平均水平,增幅達(dá)到19.3%。12、財(cái)政收入: 昆明市全年地方財(cái)政總收入559.6億元,增長(zhǎng)22.7%,地方財(cái)政一般預(yù)算收入253.83億元,增長(zhǎng)25.9%,其中稅收收入226.04億元,增長(zhǎng)26.7%。地方財(cái)政一般預(yù)算支出246.31億元,增長(zhǎng)28%。 - 昆明地方財(cái)政收入13、旅游收入:全年共接待海外游客86.06萬人次,增長(zhǎng)10.6%,旅游外匯收入2.43億美元,增長(zhǎng)11.5%;國(guó)內(nèi)游客3471.29萬人次,增長(zhǎng)14.3%,旅游收入268.32億元,增長(zhǎng)26.9%;全年共接待游客35

33、57.35萬人次,增長(zhǎng)11.4%,旅游總收入284.81億元,增長(zhǎng)25.8%。 - 昆明年接待旅客量 - 昆明年旅游收入 14、土地交易情況: - 昆明主城區(qū)住宅及商業(yè)用地成交面積對(duì)比分析表成交面積(畝) 平均住宅用地成交面積(畝)2255.061114.64 1570.652260.553815.622203.30商業(yè)用地成交面積(畝)6.4142.681283.971143.461521.47819.60 分析: - ,昆明主城除 外, - 住宅用地成交量保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中 同比 增長(zhǎng)68.79%,增長(zhǎng)幅度大,”十一五”期間住宅用地年均成交量為2203.3畝。商業(yè)用地除 和 成交量較小外,

34、 - 商業(yè)用地基本保持在1300畝左右。其中 同比 增長(zhǎng)33.06%,增長(zhǎng)幅度較大,”十一五”期間商業(yè)用地年均成交易量為820畝。 - 昆明主城區(qū)住宅地價(jià)及商業(yè)地價(jià)對(duì)比分析表 價(jià)格增長(zhǎng)率住宅用地平均成交單價(jià)(萬元/畝)25942965.64%住宅用地平均成交樓面地價(jià)(元/)11672336100.17%商業(yè)用地平均成交單價(jià)(萬元/畝)31551362.86%商業(yè)用地平均成交樓面地價(jià)(元/)12992696107.54%分析: 受國(guó)家實(shí)施”橋頭堡”戰(zhàn)略的影響,昆明出臺(tái)了”54321”政策,一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的建成并投入使用,昆明投資洼地效應(yīng)不斷顯現(xiàn),昆明主城區(qū)土地價(jià)值得到釋放。 昆明主城區(qū)住宅地價(jià)

35、達(dá)到429萬元/畝,比 增長(zhǎng)了65.64%;樓面地價(jià)達(dá)到了2336元/,比 翻了一番。商業(yè)地價(jià)達(dá)到513萬元/畝,比 增長(zhǎng)了62.86%,樓面地價(jià)達(dá)到2696元/,比 翻了一番。 - 昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)地價(jià)連續(xù)性變化圖分析: 住宅和商業(yè)地價(jià)為”十一五”最低價(jià),進(jìn)入 住宅和商業(yè)地價(jià)呈快速上漲趨勢(shì)。 昆明房地產(chǎn)用地成交總面積居住類用地: 1月-12月,其中5月、7月、8月沒有居住類用地成交;12月居住類用地成交面積出現(xiàn)井噴,共成交1946.6畝。 商業(yè)類用地: 1月-12月,其中 3-8月和10-11月沒有商業(yè)類用地成交;12月商業(yè)類用地成交面積出現(xiàn)井噴,共成交1278.1畝。 工業(yè)類用地: 1

36、月-12月,其中 4月、5月和11月沒有工業(yè)(倉(cāng)儲(chǔ))類用地成交;12月工業(yè)(倉(cāng)儲(chǔ))類用地成交面積768.23畝。 全年各類用地成交面積排行:工業(yè)類用地居住類用地商業(yè)類用地其它用地 昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖分析: 昆明主城區(qū)住宅用地成交面積3815.62畝,地上可建最大建筑面積690.49萬平米;商業(yè)用地成交面積1521.47畝,地上可建最大建筑面積289.33萬平米; 成交土地中除少部分城中村項(xiàng)目已經(jīng)上市銷售,大部分項(xiàng)目按照房地產(chǎn)正常開發(fā)周期,預(yù)計(jì)將在 - 上市銷售。 昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地各區(qū)域成交面積對(duì)比圖分析: 昆明主城區(qū)各區(qū)域中,北市區(qū)成交土地最多,其次是呈貢新城, 呈貢新

37、城土地集中放量,一方面是由于城市向東南方向發(fā)展,另一方面主城區(qū)除城中村改造土地外,能夠供應(yīng)的土地逐年減少,開發(fā)商普遍看好呈貢新城的投資潛力。東市區(qū)成交土主要集中在東北沙河區(qū)域。 市中心區(qū)域成交土地為歷年最高,主要是因?yàn)?- 大量城中村改造釋放出的土地。 上半年昆明房地產(chǎn)用地成交總面積 上半年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖 上半年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地各區(qū)域成交面積對(duì)比圖分析: 上半年昆明市共掛牌出讓土地472宗,其中住宅用地182宗、商業(yè)用地75宗、工業(yè)用地18宗、綜合用地112宗、其它用地85宗。其中住宅用地的供給量最大,宗數(shù)占總量的38.6%,其次是綜合用地,占總量的24%,工業(yè)用地

38、供應(yīng)量較以往大幅減少。 從供應(yīng)面積看,掛牌出讓土地的總面積為 25866.53畝,其中供應(yīng)面積最大的為住宅用地,占總量44%,其次是其它用地,占總量23.61%,綜合用地和商業(yè)用地分別占總量18.77%, 9.15%,工業(yè)用地供應(yīng)量最小,僅占總量3.96%。 上半年昆明共成交土地273宗,其中成交最多的為住宅用地,103宗,占成交總量的38%,;其次為綜合用地,65宗,占比24%,工業(yè)用地成交量最少,僅8宗,占比3%。 從成交面積看,上半年昆明土地總成交面積為 17308.27 畝。住宅用地成交面積最大,為 8080.56 畝,占成交總面積的 47%;其它用地成交面積位列第二,面積為4424.

39、27.41畝,占總量的25.61%;工業(yè)用地最少,面積為417.77畝,僅占總量的2.41%。 上半年昆明市各區(qū)土地供應(yīng)面積分析: 上半年昆明土地放量主要集中在西市區(qū)和南市區(qū),兩區(qū)域供應(yīng)量占總供應(yīng)量的59.24%; 西市區(qū)土地放量最大,共掛牌168宗,面積8439.5畝,以居住用地放量為主;其次是南市區(qū),共掛牌124宗,面積6882.26畝,以其它用地放量為主。 政策調(diào)控下,昆明周邊區(qū)域土地供給有所增加,上半年近遠(yuǎn)郊土地放量位居第三,該區(qū)域居住用地掛牌宗數(shù)最多,但供應(yīng)面積略少于西市區(qū)居住用地供應(yīng)面積。 中心區(qū)土地放量最少,共掛牌2宗,為綜合用地,放量體量84.06畝,僅占總供應(yīng)量的0.32%。

40、 上半年昆明市各區(qū)土地成交面積分析: 上半年昆明主城區(qū)西市區(qū)土地成交量最大,成交面積5791.25畝,占總成交量的33.46%,居住用地成交量最大; 其次是南市區(qū)土地成交量為4412.15畝,占總成交量25.49%,成交土地以居住和其它用地為主; 呈貢新區(qū)和近遠(yuǎn)郊成交土地總量雖不多,但兩區(qū)域居住用地成交量已經(jīng)接近北市區(qū)和南市區(qū); 東市區(qū)僅有一塊綜合用地成交,成交面積168.8畝; 中心區(qū)沒有土地成交。 昆明主城區(qū)各區(qū)域房地產(chǎn)用地成交價(jià)格表區(qū)域成交最高價(jià)(萬元/畝)成交最低價(jià)(萬元/畝)均價(jià)(萬元/畝)市中心區(qū)域2800550760 東市區(qū)450180305 南市區(qū)669119302 西市區(qū)11

41、83220552 北市區(qū)683122270 呈貢新城74530370區(qū)域最高樓面地價(jià)(元/)最低樓面地價(jià)(元/)均價(jià)(元/)市中心區(qū)域70009752692 東市區(qū)375022503328 南市區(qū)38456812109 西市區(qū)99879752952 北市區(qū)54029151762 呈貢新城37492061683分析:從上表能夠看出: 昆明主城區(qū)最高成交單價(jià)為2800萬元/畝,為如安街地塊,最低價(jià)為30萬元/畝,為呈貢新區(qū)洛龍街道辦東北部地塊;最高樓面地價(jià)為9987元/,為昆明市國(guó)家旅游度假區(qū)金柳路以北、紫云路以東地塊,最低樓面地價(jià)為206元/,為呈貢新區(qū)洛龍街道辦東北部其中市中區(qū)區(qū)域最高成交價(jià)為

42、2800萬元/畝,最低成交價(jià)為550萬元/畝,整體均價(jià)為760萬元/畝;最高樓面地價(jià)為7000元/,為如安街地塊,最低樓面地價(jià)為975元/,整體均價(jià)為2692元/; 最高單價(jià)排行:市中心區(qū)域西市區(qū)呈貢新城北市區(qū)南市區(qū)東市區(qū)最高樓面地價(jià)排行:西市區(qū)市中心區(qū)北市區(qū)南市區(qū)東市區(qū)呈貢新城 上半年昆明主城區(qū)各區(qū)域房地產(chǎn)用地成交價(jià)格表分析: 昆明 上半年土地放量中,南市區(qū)區(qū)域供應(yīng)價(jià)值最高,844271萬元,呈貢新區(qū)最低,59768萬元; 綜合用地屬性平均單價(jià)普遍較高,中心區(qū)的2宗綜合用地,位于白塔片區(qū),位置較好,平均單價(jià)最高,為2500萬元/畝; 居住用地平均單價(jià)水平東市區(qū)最高,158.17萬元/畝,近遠(yuǎn)

43、郊最低,43萬元/畝; 商業(yè)用地平均單價(jià)水平南市區(qū)最高,173.74萬元/畝,近遠(yuǎn)郊最低,27.49萬元/畝; 東市區(qū)工業(yè)用地放量?jī)H一宗,面積24畝,單價(jià)264.33萬元/畝,價(jià)格超過其它區(qū)域各屬性平均單價(jià),較為特殊。 上半年昆明主城區(qū)各類土地成交單價(jià)分析: 上半年昆明土地成交總價(jià)南市區(qū)最高,809390.83萬元,占總成交價(jià)格的54.1%,東市區(qū)最低,6583.36萬元,僅占總成交價(jià)格的0.44%。 綜合用地屬性平均成交單價(jià)近遠(yuǎn)郊區(qū)域最高,224.56 萬元/畝,其中 2 宗為安寧市舊城改造項(xiàng)目用地,單價(jià)超過 300 萬/畝,北市區(qū)和東市區(qū)最低,39萬元/畝; 居住用地屬性平均成交單價(jià)近南市

44、區(qū)最高,293.44萬元/畝,北市區(qū)最低,39萬元/畝; 商業(yè)用地屬性平均成交單價(jià)近南市區(qū)最高,247.36萬元/畝,北市區(qū)最低,39萬元/畝; 其它用地屬性平均成交單價(jià)近南市區(qū)最高,68.23萬元/畝,近遠(yuǎn)郊最低,14.6萬元/畝; 東市區(qū)僅有一宗綜合用地屬性土地成交。城中村整體進(jìn)展情況城中村改造自 啟動(dòng)以來,已投入改造資金332.31億元,78個(gè)村啟動(dòng)建設(shè),開工面積981.57萬平方米,111.38萬平方米安置房交付使用。已完成土地交易的有17個(gè)項(xiàng)目21個(gè)村,共計(jì)交易土地面積約2096.84畝;已經(jīng)過市規(guī)委審議的項(xiàng)目有76個(gè)含124個(gè)村(含原336個(gè)以外的3個(gè)村),涉及改造土地面積約292

45、80畝,需拆除面積約2226.6萬平方米,總戶數(shù)56988戶。其中105個(gè)村簽訂了正式合作協(xié)議,15個(gè)村簽訂了意向協(xié)議;已與前期合作企業(yè)簽訂正式合作協(xié)議的項(xiàng)目有197個(gè)(含已經(jīng)過市規(guī)委會(huì)審議項(xiàng)目)涉及改造土地面積約57657畝,需拆除面積約32857萬平方米,總戶數(shù)約89000戶。(其中11個(gè)村在336個(gè)以外)。昆明各區(qū)城中村改造進(jìn)展情況表區(qū)劃城中村總數(shù)涉及改造總面積(畝)需拆除總面積(萬)已簽正式協(xié)議項(xiàng)目(個(gè))已經(jīng)過規(guī)委會(huì)審議項(xiàng)目(個(gè))已啟動(dòng)拆遷城中村(個(gè))已拆房屋面積(萬)啟動(dòng)回遷房建設(shè)項(xiàng)目(個(gè))完成土地交易城中村項(xiàng)目(個(gè))完成土地交易面積(畝)五華區(qū)5413567.101846.1324

46、1718209.888994670.48盤龍區(qū)7517475.9611250.2279151220216.5016105540.02西山區(qū)11538117.0572116.94422450 603.76 154536.56官渡區(qū)10234946.8221376.2201117281.793127.82度假區(qū)215606203.3603825000高新區(qū)61220.52155.763280.522188.2經(jīng)開區(qū)195893.6248.1406319.29100合計(jì)392116827.066196.6979107761181436.72640161963.08備注:1、城中村統(tǒng)計(jì)數(shù)量中包含336

47、個(gè)城中村以外的50個(gè);2、已經(jīng)過規(guī)委會(huì)審批項(xiàng)目不含已完成土地交易的城中村。從當(dāng)前昆明市城投中村改造來看,簽訂正式合作協(xié)議最多的是西山區(qū),共簽訂了42個(gè)改造項(xiàng)目;啟動(dòng)拆遷及拆除房屋面積最多的也是西山區(qū),啟動(dòng)了50個(gè)村的拆遷,共計(jì)拆除房屋面積約603萬平方米;完成城中村改造土地交易面積最大的是五華區(qū),共計(jì)完成了670畝土地的交易。從簽約率來看:高新區(qū)6個(gè)城中村改造項(xiàng)目當(dāng)前已全部簽約,3個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)委會(huì)審議,2個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)回遷安置建設(shè),2個(gè)項(xiàng)目完成土地交易,改造數(shù)量相對(duì)進(jìn)展較快。(一)城中村土地交易情況當(dāng)前為止,昆明市城中村改造完成土地交易的項(xiàng)目有17個(gè),交易土地總面積達(dá)2096.8畝,土地出讓金總額

48、達(dá)100.98億元,交易土地可建總面積約647萬平方米,總體容積率約為4.35,土地成交均價(jià)約為482萬元/畝,樓面地價(jià)約為1560元/平米。從單個(gè)項(xiàng)目土地成交情況來看,已交易項(xiàng)目中,由新都昌地產(chǎn)投資改造的豆腐營(yíng)村, 4月2日交易時(shí)以1183萬元/畝的土地單價(jià)和4256元/平米的樓面地價(jià)成交,創(chuàng)造了當(dāng)前城中村改造項(xiàng)目土地成交價(jià)格最高位;而 5月29日交易的由鼎易地產(chǎn)投資改造的新發(fā)村,則以264.3萬元/畝土地單價(jià)和818.8元/平米樓面地價(jià),成為當(dāng)前城中村改造項(xiàng)目中土地價(jià)格最低的項(xiàng)目。從土地交易時(shí)間來看,當(dāng)前已完成土地交易的17個(gè)項(xiàng)目中, 交易1個(gè)項(xiàng)目約20畝土地(鳳凰新村), 完成了6個(gè)項(xiàng)目

49、約809畝土地的交易(分別為:南亞風(fēng)情園片區(qū)、新發(fā)村、任旗營(yíng)/老李山村、太乙橋村、前所村、上莊村), 完成了10個(gè)項(xiàng)目約1268畝土地的交易(莊稼塘一期、張官營(yíng)村、西山區(qū)18號(hào)片區(qū)一期、豆腐營(yíng)、小龍村、蘇家塘、龍?jiān)?上峰村、梁家河、小廠村、大壩社區(qū))。從交易土地區(qū)域位置來看,當(dāng)前完成土地交易的17個(gè)項(xiàng)目中,二環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目有7個(gè),交易土地面積約573.89畝;二環(huán)至三環(huán)之間的項(xiàng)目有7個(gè),交易土地面積約1057.41畝;三環(huán)以外的項(xiàng)目有3個(gè)(上莊村、任旗營(yíng)/老李山村、大壩社區(qū)),交易土地面積約465.25畝。其中,二環(huán)以內(nèi)完成土地交易的項(xiàng)目平均容積率為5.04,土地交易平均單價(jià)約697.77萬元/

50、畝,樓面地價(jià)約2077.19元/平米;二環(huán)至三環(huán)之間完成土地交易的項(xiàng)目平均容積率約為4.53,土地交易平均單價(jià)約為413.35萬元/畝,樓面地價(jià)約為1369.82元/平米;三環(huán)以外區(qū)域當(dāng)前完成土地交易的項(xiàng)目有3個(gè),平均容積率為3.33(其原因是大壩社區(qū)靠近滇池,地質(zhì)問題),土地交易平均單價(jià)為348.81萬元/畝,樓面地價(jià)約為1273.57元/平米。昆明市城中村改造完成土地交易項(xiàng)目區(qū)域分布情況表所處區(qū)位城中村個(gè)數(shù)擬改造用地面積(畝)交易面積(畝)容積率總建筑面積交易起價(jià)(萬元)成交價(jià)格(萬元)成交單價(jià)(萬元/畝)樓面地價(jià)(元/)1-2環(huán)7721.44573.895.041927815.60390

51、243.05400443.04697.772077.192-3環(huán)71889.571057.414.533190813.07436683.49437083.49413.351369.823環(huán)31123.34465.253.331352051172193.3172193.3348.811273.57合計(jì)173734.352096.554.356470679.7999119.841009719.8481.561560.3城中村交易土地區(qū)域價(jià)格情況城中村交易地塊區(qū)位圖(二) - 城中村土地與非城中村土地對(duì)比分析說明:下面統(tǒng)計(jì)土地成交量指的是住宅和商業(yè)用地,以五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開

52、區(qū)的成交用地。 ,城中村土地開始推進(jìn),年底只有鳳凰新村的一塊用地成交,僅占房地產(chǎn)土地成交量0.67%; 城中村用地成交量加大,為809.12畝,占房地產(chǎn)土地成交量的31.78%; 成交量為1267.79畝,占房地產(chǎn)土地成交量的44.08%。而房地產(chǎn)土地成交用地較平穩(wěn),近3年在2500畝以上。 - 城中村成交土地與房地產(chǎn)成交土地對(duì)比年份城中村土地成交量(畝)房地產(chǎn)土地成交(畝)城中村土地在房地產(chǎn)土地成交量中的占比 19.94 2976.48 0.67% 809.12 2546.22 31.78% 1267.79 2876.00 44.08%分析: - 城中村改造項(xiàng)目土地成交面積在房地產(chǎn)用地中的成

53、交量呈上漲趨勢(shì),由 的僅占房地產(chǎn)用地的0.67%,上升到 的44.08%,城中村土地成為今年來昆明房地產(chǎn)用地的主要渠道。 - 城中村成交與房地產(chǎn)成交土地的成交單價(jià)與樓面地價(jià)對(duì)比年份城中村土地房地產(chǎn)土地成交單價(jià)(萬元/畝)樓面地價(jià)(元/)成交單價(jià)(萬元/畝)樓面地價(jià)(元/) 1031.00 3775.00 105595 390.00 1424.00 115753 531.00 1801.00 3722596分析: - 昆明城中村土地成交單價(jià)整體高于非城中村土地整體單價(jià),一方面是由于當(dāng)前上市交易的城中村土地整體區(qū)位價(jià)值高于非城中村土地區(qū)位價(jià)值,另一方面是由于城中村土地由于涉及大量拆遷,土地一級(jí)開發(fā)

54、成本一般高于非城中村土地一級(jí)開發(fā)成本。從樓面地價(jià)看,城中村土地和非城中村土地樓面地價(jià)差異不大,主要是由于城中村容積率普遍高于非城中村土地,從而拉低了整體樓面地價(jià)。(三)城中村改造項(xiàng)目上市銷售情況當(dāng)前為止,城中村改造項(xiàng)目開盤的項(xiàng)目有8個(gè),涉及占地面積約2107畝,總的供應(yīng)量約有131.7萬平米。表3.10:樓盤基本情況樓盤名稱位置開發(fā)商占地面積(畝)容積率建筑密度總建筑面積()地上建筑面積()物業(yè)類型南亞風(fēng)情第壹城滇池路中段(市中級(jí)人民法院旁)昆明諾仕達(dá)企業(yè)(集團(tuán))有限公司282.454.5642.07%9780000702455公寓、寫字樓、商鋪、普通住宅西山新城昆明市西山區(qū)益寧路云南百集龍集

55、團(tuán)80.033.9733.59%196692.82141025.88公寓、寫字樓、商鋪、普通住宅南亞風(fēng)情第壹城滇池路中段(市中級(jí)人民法院旁)昆明南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司282.454.5718.50%97.8萬700000寫字樓、公寓、住宅、商鋪鼎易天城昆明高新區(qū)海源北路658號(hào) HYPERLINK javascript:open_intro(531) 云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司65.984.7423.50%25 .4210134.35住宅、寫字樓、商鋪、公寓濱江俊園盤龍區(qū)白云路與盤龍江交匯處云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司 247畝,一期:46畝4.730%774800,一期:16000072

56、118.65住宅、 商鋪 啟鴻假日城市五華區(qū)黑林鋪辦事處前所片區(qū)昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地1000余畝,一期223.4畝4.2526.58%691134.65377052住宅、商鋪紅星國(guó)際晶品廣福路與金廣路交叉口(湖畔之夢(mèng)對(duì)面)云南紅星美凱龍置業(yè)有限公司 105.824.6330000住宅、公寓、寫字樓、商鋪,匯都國(guó)際(二期)東與白塔路交匯風(fēng)東路昆明金馬源房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司 42.785.31165000住宅、公寓、寫字樓、商鋪,表3.11:開盤銷售情況樓盤名稱物業(yè)類型供應(yīng)量(套)成交量(套)銷售率成交均價(jià)(元/)開盤時(shí)間優(yōu)惠政策南亞風(fēng)情第壹城公寓282282100%8500

57、1月3日在開盤當(dāng)天,持認(rèn)籌卡客戶可享1%優(yōu)惠,而同時(shí)持有認(rèn)籌卡和財(cái)富會(huì)會(huì)員卡的客戶即可享2%優(yōu)惠。寫字樓155155100%11000 4月25日持卡客戶可享受3%的優(yōu)惠。商鋪21421099%15000-47000 7月18日持卡客戶可享受3%的優(yōu)惠。商業(yè)廣場(chǎng)3030100%一層均價(jià):125000萬/;二層均價(jià):55000萬/;三層均價(jià):33000萬/ 10月16日持卡客戶可享受3%的優(yōu)惠。西山新城公寓38610039%5522 1月16日認(rèn)籌卡的客戶在開盤當(dāng)天還享受了2%的優(yōu)惠鼎易天城公寓、住宅35419056%公寓均價(jià)7400元/,住宅均價(jià)6690元/ 6月5日成功購(gòu)房者無論是否持卡客戶

58、都有2萬元的優(yōu)惠。濱江俊園住宅89552859%9600 6月20日開盤當(dāng)天購(gòu)房即可享受2%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠,另外針對(duì)俊客會(huì)根據(jù)星級(jí)可享受不同程度優(yōu)惠而且可進(jìn)行累加。其中俊客會(huì)一星會(huì)員享受總房款0.5%優(yōu)惠,二星會(huì)員享受2%,三星和四星會(huì)員均可享受2.5%優(yōu)惠,五星會(huì)員享受優(yōu)惠最高,可達(dá)到3%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。商鋪522242%15000-47000 8月21日開盤首日現(xiàn)款認(rèn)購(gòu)客戶可享2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠;次日現(xiàn)款認(rèn)購(gòu)可享1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠;俊客會(huì)會(huì)員現(xiàn)款認(rèn)購(gòu)獨(dú)享疊加優(yōu)惠。啟鴻假日城市住宅99850562%6500 8月28日辦理過認(rèn)籌卡的客戶在開盤當(dāng)天成功選房,可獲1%優(yōu)惠。除此以外,持有在 春季房交會(huì)上辦理的優(yōu)惠卡

59、客戶還可再獲得0.5%的優(yōu)惠。 紅星國(guó)際晶品住宅1889852%8400 9月1日一次性付款可享受2%的優(yōu)惠。匯都國(guó)際(二期)寫字樓562952%16000 11月13日開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)能夠享受1.5%的優(yōu)惠商鋪274 11月21日開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)能夠享受1.5%的優(yōu)惠紅星國(guó)際(第6棟)住宅22111048%8600 12月18日一次性付款可享受2%的優(yōu)惠。15、商品房銷售情況 昆明主城區(qū)每月商品房成交變化情況表月份成交金額(萬元)成交面積()成交量(套)單套平均面積(/套)1月376850705829898578.562月238695387467483980.073月3419945645917013

60、80.514月297908450463601474.95月169303250558352771.046月226549372333419188.847月235662357705369696.788月254300411900617466.729月220742337202469971.7610月300053481827627176.8311月390454489547588183.2412月78326210585481263183.81 累計(jì)383577258679707392179.42 昆明主城區(qū)商品房成交金額383.58億元,成交面積586.8萬,成交7.39萬套,單套平均面積79.42。 昆明