1、提高合同治理的心得體會(huì)目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc19321 目錄 PAGEREF _Toc19321 1 HYPERLINK l _Toc5980 前言 PAGEREF _Toc5980 3 HYPERLINK l _Toc4178 一、從公司治理的高度認(rèn)識(shí)合同治理的重要性 PAGEREF _Toc4178 4 HYPERLINK l _Toc9986 1、合同治理是項(xiàng)目目標(biāo)分降落實(shí)的過程 PAGEREF _Toc9986 4 HYPERLINK l _Toc22505 2、合同治理貫穿于項(xiàng)目治理的全過程 PAGEREF _Toc22505 5 HY

2、PERLINK l _Toc14654 3、合同治理內(nèi)容與部門職責(zé)相對(duì)應(yīng) PAGEREF _Toc14654 5 HYPERLINK l _Toc87 4、加強(qiáng)合同治理能夠提升公司的治理 PAGEREF _Toc87 5 HYPERLINK l _Toc21555 二、公司治理與合同治理的共同提升 PAGEREF _Toc21555 5 HYPERLINK l _Toc24022 1、將公司制度延伸至合同治理中，提升合同的治理 PAGEREF _Toc24022 6 HYPERLINK l _Toc28474 2、在合同治理中完善公司的制度流程，反哺公司治理 PAGEREF _Toc28474

3、 7 HYPERLINK l _Toc13915 三、項(xiàng)目合同關(guān)系的統(tǒng)籌策劃 PAGEREF _Toc13915 8 HYPERLINK l _Toc7297 1、合同內(nèi)容應(yīng)一致 PAGEREF _Toc7297 8 HYPERLINK l _Toc28447 2、合同時(shí)刻應(yīng)相互銜接 PAGEREF _Toc28447 9 HYPERLINK l _Toc258 3、合同目標(biāo)應(yīng)有所側(cè)重、分解 PAGEREF _Toc258 10 HYPERLINK l _Toc9044 4、合同綜合單價(jià)約定應(yīng)明確、一致 PAGEREF _Toc9044 10 HYPERLINK l _Toc5334 5、合同

4、的制約關(guān)系 PAGEREF _Toc5334 11 HYPERLINK l _Toc21913 四、項(xiàng)目治理模式的選擇 PAGEREF _Toc21913 12 HYPERLINK l _Toc14184 1、采納“三方合同”的模式，加大總包的責(zé)任； PAGEREF _Toc14184 12 HYPERLINK l _Toc14820 2、精裝施工推行“精裝主包”合同模式，使精裝單位的責(zé)權(quán)利對(duì)等 PAGEREF _Toc14820 14 HYPERLINK l _Toc15906 3、安裝以消防為主線，注意消防合同內(nèi)容的簽訂 PAGEREF _Toc15906 15 HYPERLINK l _

5、Toc17412 五、合約規(guī)劃，溝通成本、招采和合同治理三者之間的橋梁 PAGEREF _Toc17412 15 HYPERLINK l _Toc6524 1、合約規(guī)劃的由來 PAGEREF _Toc6524 15 HYPERLINK l _Toc18151 2、合約規(guī)劃的價(jià)值 PAGEREF _Toc18151 16 HYPERLINK l _Toc19360 3、合約規(guī)劃治理中常見問題 PAGEREF _Toc19360 18 HYPERLINK l _Toc4926 六、合同界面的治理 PAGEREF _Toc4926 19 HYPERLINK l _Toc1269 1、集約化治理，能夠

6、減少合同界面 PAGEREF _Toc1269 19 HYPERLINK l _Toc14408 2、以主合同為綱，理清各施工合同實(shí)體界面 PAGEREF _Toc14408 20 HYPERLINK l _Toc7770 六、合同的執(zhí)行與落實(shí) PAGEREF _Toc7770 22 HYPERLINK l _Toc24503 1、合同文本內(nèi)容 PAGEREF _Toc24503 22 HYPERLINK l _Toc9683 2、合同運(yùn)行體系 PAGEREF _Toc9683 25 HYPERLINK l _Toc17944 七、對(duì)項(xiàng)目參與方治理體系運(yùn)行的作用 PAGEREF _Toc179

7、44 27 HYPERLINK l _Toc6639 1、項(xiàng)目公司與項(xiàng)目需為責(zé)任共同體 PAGEREF _Toc6639 27 HYPERLINK l _Toc6949 2、參與方項(xiàng)目公司組織健全、制度完善 PAGEREF _Toc6949 27 HYPERLINK l _Toc4418 3、參與方組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司定期監(jiān)督檢查 PAGEREF _Toc4418 28 HYPERLINK l _Toc12769 4、參與方要緊領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目需重視、關(guān)注 PAGEREF _Toc12769 28 HYPERLINK l _Toc13972 5、對(duì)項(xiàng)目參與方人員的治理是重點(diǎn) PAGEREF _Toc1

8、3972 28 HYPERLINK l _Toc26233 八、用好雙刃劍，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用 PAGEREF _Toc26233 30 HYPERLINK l _Toc1984 1、以獎(jiǎng)勵(lì)為主，以處罰為輔 PAGEREF _Toc1984 30 HYPERLINK l _Toc4151 2、不罰則以，罰必落地 PAGEREF _Toc4151 31 HYPERLINK l _Toc29785 3、獎(jiǎng)罰都要及時(shí) PAGEREF _Toc29785 31 HYPERLINK l _Toc18449 4、處罰為單位，獎(jiǎng)勵(lì)到個(gè)人 PAGEREF _Toc18449 31 HYPERLINK l

9、_Toc8834 5、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)之外還有精神獎(jiǎng)勵(lì) PAGEREF _Toc8834 32 HYPERLINK l _Toc20625 九、在成本、進(jìn)度、質(zhì)量操縱和安全治理方面的合同措施 PAGEREF _Toc20625 32 HYPERLINK l _Toc5038 1、成本操縱的合同措施 PAGEREF _Toc5038 32 HYPERLINK l _Toc4655 2、進(jìn)度操縱的合同措施 PAGEREF _Toc4655 33 HYPERLINK l _Toc28692 3、安全治理的合同措施 PAGEREF _Toc28692 34前言在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，涉及各種各樣的合同，大型

10、項(xiàng)目建設(shè)的合同多達(dá)上百個(gè)，合同治理貫穿于項(xiàng)目治理的全過程，是各地產(chǎn)公司項(xiàng)目治理“三控三管一協(xié)調(diào)”的內(nèi)容之一，是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心內(nèi)容。近年來，地產(chǎn)業(yè)合同治理水平逐步提升，政府主管部門不斷推出和更新合同標(biāo)準(zhǔn)文本，各地產(chǎn)公司業(yè)不斷修訂合同治理制度，完善合同審批流程，外聘法律顧問內(nèi)設(shè)治理崗位加強(qiáng)合同治理。對(duì)標(biāo)先進(jìn)地產(chǎn)公司，如何進(jìn)一步提高我們的合同治理水平呢？提高合同治理水平，首先能夠參考借鑒先進(jìn)地產(chǎn)公司的合同文本打造我們的合同標(biāo)準(zhǔn)文本。網(wǎng)上有專門多先進(jìn)地產(chǎn)公司的合同示范文本，我們能夠按照合同章節(jié)進(jìn)行梳理，查找和分析示范合同文本條款設(shè)置的作用，借鑒這些條款約定形成我們的標(biāo)準(zhǔn)文本，這是提高我們合同治理的

11、一種捷徑。先進(jìn)地產(chǎn)公司示范合同文本整合了他們合同治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，一些合同條款設(shè)置的目的我們可能開始并不了解，但在執(zhí)行過程中會(huì)逐漸發(fā)覺它的作用，爭(zhēng)取在執(zhí)行中知其因此然。另一方面，合同文本只是項(xiàng)目治理的一種工具，從合同治理的更高層次來看，充分發(fā)揮合同的作用必須將合同治理放在公司治理的大框架下，提早做好合同治理的外圍性、基礎(chǔ)性工作研究，比如合同治理與公司治理的關(guān)系、項(xiàng)目承發(fā)包模式、項(xiàng)目合約規(guī)劃、合同界面的劃分、如何利用合同治理加強(qiáng)參與方項(xiàng)目運(yùn)行體系、如何提高合同的執(zhí)行難的問題等等，這些問題涉及合同治理的核心，是提高公司合同治理水平的關(guān)鍵所在。2015年3月，集團(tuán)董事長(zhǎng)在中層領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)了

12、加強(qiáng)合同標(biāo)準(zhǔn)化治理，以提升治理效率，降低治理風(fēng)險(xiǎn)。近期，本人認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)關(guān)于合同治理的重要精神，系統(tǒng)整理總結(jié)了在項(xiàng)目合同治理中的心得體會(huì)如下，希望各位領(lǐng)導(dǎo)同事批判指正，以期關(guān)心我進(jìn)一步提升在合同治理方面的知識(shí)，并將這些知識(shí)貫徹到項(xiàng)目治理中。一、從公司治理的高度認(rèn)識(shí)合同治理的重要性關(guān)于地產(chǎn)公司而言，公司治理的基礎(chǔ)為項(xiàng)目治理，而合同治理又是項(xiàng)目治理的重要內(nèi)容之一，因此，從公司治理的角度理解，合同治理是公司治理的一項(xiàng)差不多而重要的工作。1、合同治理是項(xiàng)目目標(biāo)分降落實(shí)的過程房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)復(fù)雜的工作，建設(shè)單位作為項(xiàng)目的資源整合者，通過合約規(guī)劃，以合同作為紐帶，確定了各項(xiàng)目參與方應(yīng)遵循的行為規(guī)

13、則，將項(xiàng)目治理的總目標(biāo)分解為項(xiàng)目參與者的具體合同目標(biāo)。因每個(gè)項(xiàng)目參與方只關(guān)注自己的合同目標(biāo)與利益，建設(shè)單位通過對(duì)合同的監(jiān)控，協(xié)調(diào)各單項(xiàng)合同關(guān)系，通過最大程度的實(shí)現(xiàn)每個(gè)單項(xiàng)合同目標(biāo)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總目標(biāo)。因此，從公司治理的角度看，合同治理確實(shí)是將項(xiàng)目治理目標(biāo)向項(xiàng)目參與方逐項(xiàng)分解、逐項(xiàng)監(jiān)控落實(shí)、確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總目標(biāo)的過程。2、合同治理貫穿于項(xiàng)目治理的全過程從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程來看，合同治理貫穿于論證、實(shí)施和運(yùn)營(yíng)等全過程貫，穿于報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)治理、工程施工治理、成本治理、銷售治理和物業(yè)、維修整改治理各個(gè)時(shí)期，合同治理貫穿于項(xiàng)目治理的全過程。3、合同治理內(nèi)容與部門職責(zé)相對(duì)應(yīng)從公司部門職責(zé)來

14、看，合同治理內(nèi)容與部門職責(zé)相對(duì)應(yīng)。一些合同要緊涉及單一部門的治理，但大部分合同涉及多部門的治理職責(zé)，合同的不同章節(jié)和部門治理職責(zé)差不多對(duì)應(yīng)。將合同章節(jié)與公司部門權(quán)責(zé)相對(duì)應(yīng)，可加強(qiáng)合同精細(xì)化研究，有利于項(xiàng)目目標(biāo)的分解與部門績(jī)效考核。4、加強(qiáng)合同治理能夠提升公司的治理正如王董在集團(tuán)2015年度工作會(huì)議上指出，加強(qiáng)合同標(biāo)準(zhǔn)化治理，能夠提升公司的治理效率，提高治理標(biāo)準(zhǔn)，降低治理風(fēng)險(xiǎn)。二、公司治理與合同治理的共同提升合同治理是公司治理的一項(xiàng)重要工作，提升公司的治理將會(huì)加強(qiáng)合同的治理，同時(shí)，加強(qiáng)合同治理也能反哺公司的治理，公司治理與合同治理能夠相互促進(jìn)、提升。1、將公司制度延伸至合同治理中，提升合同的治理

15、項(xiàng)目治理為公司治理的載體，項(xiàng)目公司對(duì)各項(xiàng)目參與方治理的依據(jù)為合同，因此將公司的制度要求延伸至合同治理中能促進(jìn)公司制度的落地，提升合同的治理。目前，因?yàn)楣局贫葹楣緝?nèi)部文件，并不能直接約束項(xiàng)目參與方，往往造成制度只能下達(dá)至項(xiàng)目公司層級(jí)，由項(xiàng)目公司再將這些制度要求傳達(dá)給項(xiàng)目參與方，為典型的兩級(jí)治理。為實(shí)現(xiàn)扁平化治理，可將公司的治理制度與合同條款相互對(duì)比，將公司制度中需要項(xiàng)目落實(shí)的內(nèi)容在項(xiàng)目合同中明確體現(xiàn)出來，將公司制度治理延伸到項(xiàng)目合同治理中去。這是治理重心的前移，能將制度執(zhí)行的擔(dān)子壓在項(xiàng)目參與方肩上，板子打在項(xiàng)目參與方身上，將項(xiàng)目公司從制度的執(zhí)行人變?yōu)橹贫葓?zhí)行的監(jiān)督人，更有利于公司制度的落地。

16、比如，輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)制度是國(guó)有企業(yè)比較重視的一項(xiàng)工作，都有一套完整的治理制度，包括組織架構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制等。專門多信訪投訴來源于項(xiàng)目參與方，比如民工上訪討薪、工程維修媒體曝光、工程施工擾民投訴等，這些矛盾應(yīng)由項(xiàng)目參與方提早排查化解，出現(xiàn)之后也要及時(shí)解決。項(xiàng)目參與方是否也高度重視呢，是否也有自己的治理組織和機(jī)制呢？他們?cè)谳浨楸O(jiān)控、信訪維穩(wěn)方面的工作有哪些？他們的不作為造成的不良阻礙如何處理？能夠結(jié)合公司的治理制度，將對(duì)項(xiàng)目參與方在輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)方面的要求明確下來，導(dǎo)入雙方合同，使項(xiàng)目參與方承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。將公司治理制度導(dǎo)入雙方合同，能夠提升項(xiàng)目參與方的治理水平，實(shí)現(xiàn)雙方的共同成長(zhǎng)進(jìn)步。公司

17、規(guī)章制度中關(guān)于企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)的程序、內(nèi)部權(quán)責(zé)的劃分等內(nèi)容不必出現(xiàn)在合同中，但為提高合同風(fēng)險(xiǎn)操縱，防止參與單位以項(xiàng)目公司職員越權(quán)簽字作為索賠依據(jù)，可在合同中應(yīng)明確文件生效的標(biāo)準(zhǔn)等。2、在合同治理中完善公司的制度流程，反哺公司治理在項(xiàng)目合同治理中有時(shí)會(huì)發(fā)覺項(xiàng)目合同中的一些規(guī)定與公司治理制度不銜接，一些對(duì)公司治理有益的合同條款無法落實(shí)，因?yàn)楣局贫攘鞒滩唤∪蜻€存在一些缺陷。合同執(zhí)行過程中反饋的信息倒逼我們修訂、完善公司的制度流程，能夠使合同治理與公司治理進(jìn)入PDCA質(zhì)量循環(huán)共同提升，實(shí)現(xiàn)合同治理反哺公司治理。比如，獎(jiǎng)罰約定是項(xiàng)目治理最常用的一項(xiàng)措施，各類合同差不多都有獎(jiǎng)罰約定，但在合同履約檢查時(shí)會(huì)有

18、多少獎(jiǎng)罰真正落實(shí)了呢？因?yàn)檫@些獎(jiǎng)罰約定缺少具體的操作規(guī)定，即使合同中明確了獎(jiǎng)罰操作規(guī)定，也會(huì)因沒有配套的公司治理制度無法落實(shí)。處罰落地需要解決哪些指標(biāo)需要考核、誰提出、誰認(rèn)定、誰審批、何時(shí)提出、財(cái)務(wù)如何扣帳、罰沒款項(xiàng)如何使用、爭(zhēng)議如何解決等一系列具體操作規(guī)定，這些規(guī)定應(yīng)與公司財(cái)務(wù)、成本、工程治理制度相銜接，否則處罰就難以執(zhí)行。處罰落地難獎(jiǎng)勵(lì)更難。專門多合同中有價(jià)值共享的約定，希望項(xiàng)目參與方發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過參與方案的優(yōu)化、施工組織改進(jìn)等手段協(xié)助甲方降低工程無效成本，降低部分能夠按照一定比例分享。對(duì)這些合同條款，更是墻上畫餅，因?yàn)楹贤s定沒有配套的公司治理制度，無法實(shí)現(xiàn)設(shè)置這些條款的初衷。梳理公

19、司的治理制度與合同治理之間聯(lián)系點(diǎn)，將公司的治理延伸至項(xiàng)目合同治理中，能夠使合同治理更好的體現(xiàn)公司治理的目標(biāo)和任務(wù)；另一方面，梳理合同治理與公司制度銜接的矛盾，也能反哺完善公司的制度建設(shè)。三、項(xiàng)目合同關(guān)系的統(tǒng)籌策劃一個(gè)項(xiàng)目下來會(huì)有幾十項(xiàng)上百項(xiàng)合同，有承包合同、設(shè)計(jì)合同、咨詢合同、銷售合同、融資合同、設(shè)備材料合同等等，每個(gè)合同都對(duì)應(yīng)著一個(gè)項(xiàng)目參與方，對(duì)應(yīng)著一個(gè)合同目標(biāo)。這些合同是孤立的、單獨(dú)的嗎？一個(gè)項(xiàng)目的所有合同存在著或多或少的關(guān)聯(lián)，它們組成一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的合同體系，建設(shè)單位作為項(xiàng)目資源的整合者，在強(qiáng)調(diào)合同的標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化時(shí)，首先要對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃建立項(xiàng)目合同體系，將單項(xiàng)合同放在整個(gè)項(xiàng)目合同體系中去

20、研究，理順各合同之間、各合同與項(xiàng)目總目標(biāo)之間的關(guān)系，并將這些關(guān)系要求落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目參與方的合同中，理順各項(xiàng)目參與方之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)單個(gè)合同無法承擔(dān)的項(xiàng)目治理總部目標(biāo)。經(jīng)梳理總結(jié)，項(xiàng)目合同關(guān)系建議做好以下統(tǒng)籌策劃：1、合同內(nèi)容應(yīng)一致在一個(gè)項(xiàng)目合同體系中，各合同之間地位是平等的，合同約定重疊內(nèi)容應(yīng)該一致。各個(gè)合同簽訂的前后周期較長(zhǎng)，要防止出現(xiàn)自相矛盾的地點(diǎn)。比如：房屋預(yù)售合同與施工合同中關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一致的；各類合同界面劃分應(yīng)一致，比如設(shè)計(jì)合同中各時(shí)期設(shè)計(jì)界面、專業(yè)設(shè)計(jì)與總設(shè)計(jì)界面的約定、施工類合同中總包與分包、各分包之間施工界面的約定應(yīng)該是一致的；監(jiān)理合同與施工合同之間關(guān)于監(jiān)理工程師的責(zé)任和

21、權(quán)利應(yīng)該是一致的；總承包合同和分包合同中關(guān)于總包治理的內(nèi)容、責(zé)任和總包治理費(fèi)約定應(yīng)該是一致的；施工合同和甲方材料供應(yīng)合同關(guān)于材料交接、質(zhì)量檢驗(yàn)的約定應(yīng)該是一致的；存在前后共需交接類合同，各合同關(guān)于工序交接技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該一致；所有施工合同關(guān)于安全生產(chǎn)文明施工的標(biāo)準(zhǔn)要求應(yīng)該一致。另外，還有一些通用的合同內(nèi)容，例如廉政建設(shè)的要求、設(shè)計(jì)變更、工程簽證的規(guī)定等，應(yīng)該以附件的形式固化下來，每個(gè)合同都附上，能夠減少編制審核的精力并便于治理考核。模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化是合同治理的方向之一。2、合同時(shí)刻應(yīng)相互銜接在一個(gè)項(xiàng)目中，每個(gè)合同的簽訂、履約時(shí)刻差不多上與項(xiàng)目總控打算書相統(tǒng)一；同時(shí)，各合同時(shí)刻約定上也要注意相互銜接一

22、致。比如：總承包合同確定的中竣工備案日期應(yīng)該比房屋預(yù)售合同中約定的交房日期提早半年左右，交房日期盡量避開雨季和冬季 ；各分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)日期與總承包單位進(jìn)度考核節(jié)點(diǎn)相協(xié)調(diào)一致；消防、人防等需要單獨(dú)驗(yàn)收的分包合同，竣工日期應(yīng)提早總包竣工驗(yàn)收日期2個(gè)月左右。3、合同目標(biāo)應(yīng)有所側(cè)重、分解項(xiàng)目總體目標(biāo)策劃完成后，需要分降落實(shí)到到具體合同中，各合同目標(biāo)與項(xiàng)目總體目標(biāo)一致，并需要具體分降落實(shí)。比如項(xiàng)目工程質(zhì)量目標(biāo)確定為“泰山杯”，所有項(xiàng)目參與方合同工程質(zhì)量目標(biāo)全部約定為“泰山杯”確實(shí)是特不懶惰的做法，精裝工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、園林工程都有自己行業(yè)的評(píng)優(yōu)獎(jiǎng)項(xiàng)及評(píng)分方法，將這些評(píng)優(yōu)獎(jiǎng)項(xiàng)作為合同的工程質(zhì)量目標(biāo)會(huì)更適合考

23、核和落實(shí)。4、合同綜合單價(jià)約定應(yīng)明確、一致目前工程多實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)模式，合同中對(duì)工程量清單綜合單價(jià)的調(diào)整都有詳細(xì)的規(guī)定，本節(jié)強(qiáng)調(diào)的是跨合同單價(jià)確定的問題，要緊基于以下因素：合同界面調(diào)整的綜合單價(jià)確定：項(xiàng)目在實(shí)施時(shí)期建設(shè)單位會(huì)在兩個(gè)項(xiàng)目參與方都同意的條件下調(diào)整合同界面，比如土石方施工時(shí)原土石方施工合同內(nèi)的人工清底工作交總包單位負(fù)責(zé)，人工清底的費(fèi)用在土石方合同和總包合同中都沒有單列，如何確定呢？合同制約關(guān)系的綜合單價(jià)調(diào)整：為確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，防止項(xiàng)目參與方的不作為阻礙整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)，我們會(huì)在合同中約定項(xiàng)目參與方拒不執(zhí)行事項(xiàng)建設(shè)單位有權(quán)單獨(dú)托付其他單位完成，產(chǎn)生的費(fèi)用由責(zé)任單位承擔(dān)。在工程維修

24、時(shí)期，若原責(zé)任單位不能及時(shí)維修，建設(shè)單位有權(quán)托付其他單位進(jìn)行維修，產(chǎn)生的費(fèi)用由原責(zé)任單位承擔(dān)，該條款是該合同約定的典型代表。然而，建設(shè)單位直接托付維修費(fèi)用按照原合同清單價(jià)哪依舊當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)哪？市場(chǎng)價(jià)如何確定哪？這些往往成為建設(shè)單位和項(xiàng)目參與方爭(zhēng)議的問題。在項(xiàng)目治理中，材料設(shè)備批價(jià)與核定綜合單價(jià)是合同雙方經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議的事宜，尤其跨合同確定綜合單價(jià)時(shí)難度更大，在合同中我們可能無法預(yù)測(cè)哪些綜合單價(jià)需要跨合同調(diào)整，但至少能夠約定跨合同確定綜合單價(jià)的機(jī)制和方法，減少合同執(zhí)行過程中的難度。5、合同的制約關(guān)系一個(gè)項(xiàng)目的各合同目標(biāo)并非是完全一致的，有些甚至是相互制約的，比如各顧問類合同內(nèi)容差不多上是如何對(duì)相關(guān)項(xiàng)

25、目參與方行為及成果進(jìn)行約束的約定。關(guān)于相互制約的合同，建設(shè)單位必須提早將第三方顧問的權(quán)利寫進(jìn)受制約方的合同中，方能發(fā)揮第三方的作用，獲得單個(gè)合同所無法獲得的整體利益。比如，結(jié)構(gòu)優(yōu)化顧問與設(shè)計(jì)單位之間確實(shí)是典型的制約關(guān)系。為提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，降低結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的無效成本，地產(chǎn)公司會(huì)托付專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督， 結(jié)構(gòu)優(yōu)化費(fèi)用按照優(yōu)化結(jié)余由建設(shè)單位承擔(dān)，或從設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)用中扣除，因此設(shè)計(jì)單位與結(jié)構(gòu)優(yōu)化單位之間是相互制約的，若發(fā)揮結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用，需要在設(shè)計(jì)合同中明確設(shè)計(jì)單位需要向優(yōu)化單位提交哪些設(shè)計(jì)資料、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的成果如何認(rèn)定、優(yōu)化的成果如何體現(xiàn)在施工圖中、設(shè)計(jì)費(fèi)是否受阻礙等一系列問題。第三方

26、檢查單位、施工監(jiān)理單位、造價(jià)監(jiān)理單位差不多上對(duì)施工單位制約治理的項(xiàng)目參與方，他們合同關(guān)系同也是一種典型的制約關(guān)系。上條所講，項(xiàng)目參與方拒不執(zhí)行事項(xiàng)建設(shè)單位有權(quán)單獨(dú)托付其他單位完成，也是合同制約的典型表現(xiàn)。四、項(xiàng)目治理模式的選擇不同的項(xiàng)目治理模式對(duì)應(yīng)著不同的合同模式，同樣，選擇了不同的合同模式也就確定了不同的項(xiàng)目治理模式。在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位“三元治理”大模式下，需要在合同治理中注意以下幾個(gè)問題：1、采納“三方合同”的模式，加大總包的責(zé)任；“三方合同”指通過甲方按照內(nèi)部流程確定分包隊(duì)伍后，由建設(shè)單位、總包單位和分包單位共同簽訂三方合同的一種合同模式。在該模式下，總包單位作為

27、名義的甲方，對(duì)分包單位質(zhì)量、進(jìn)度、安全等全面進(jìn)行治理，收取施工部分造價(jià)的總包治理費(fèi)（材料、設(shè)備造價(jià)不收取治理費(fèi)）。建設(shè)單位作為合同的第三方，在各分包的款項(xiàng)申請(qǐng)經(jīng)總包方和監(jiān)理方審核后向分包單位直接支付工程款，向總包方支付總包治理費(fèi)。該操作模式下有一下幾大特點(diǎn)：1）、總包責(zé)任更加明晰，總包對(duì)分包治理的主觀能動(dòng)性更強(qiáng)，減少了對(duì)建設(shè)單位治理協(xié)調(diào)的依靠，有利于項(xiàng)目的總體協(xié)調(diào)治理；2）、能夠通過內(nèi)部招標(biāo)確保各分包隊(duì)伍資質(zhì)能力受控、工程造價(jià)受控；3）、將某些不具備招標(biāo)條件的項(xiàng)目延后處理，比如設(shè)計(jì)二次深化設(shè)計(jì)的精裝、幕墻招標(biāo)，幸免對(duì)前期手續(xù)辦理造成阻礙。4）、能夠使建設(shè)單位規(guī)避項(xiàng)目繁瑣的有形市場(chǎng)招投標(biāo)規(guī)定；5

28、）、工程款由建設(shè)單位直接向分包單位支付，能夠幸免重復(fù)交稅，同時(shí)總包方因沒有付款決定權(quán)，能夠防止總包單位隨意向分包單位收取協(xié)調(diào)費(fèi)、治理費(fèi)、配合費(fèi)等各種名目的費(fèi)用。2014年11月，住建部公布建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認(rèn)定查處治理方法（試行），進(jìn)一步限制建設(shè)單位肢解分包工程。2015年3月10日，市城鄉(xiāng)建設(shè)委下發(fā)通知要求，從3月1日起，除單獨(dú)立項(xiàng)的專業(yè)工程外，建設(shè)單位不得將一個(gè)單位工程的分部工程施工發(fā)包給專業(yè)承包單位(專業(yè)及特種設(shè)備的采購、調(diào)試、檢測(cè)除外)。我市原有政策同意在專門情況下，建設(shè)單位能夠?qū)ρb飾裝修、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)、電梯以及單獨(dú)出圖的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行

29、單獨(dú)發(fā)包。然而新規(guī)出臺(tái)后，我市原政策與此有相沖突的地點(diǎn)，因此要求除單獨(dú)立項(xiàng)的專業(yè)工程外，建設(shè)單位不得將專業(yè)工程單獨(dú)發(fā)包 (專業(yè)及特種設(shè)備的采購、調(diào)試、檢測(cè)除外)，必須包含在施工總承包范圍內(nèi)。確需進(jìn)行專業(yè)分包的專業(yè)工程，可由施工總承包單位依法進(jìn)行分包。若建設(shè)單位違反此規(guī)定，將按違法發(fā)包予以嚴(yán)厲查處。2、精裝施工推行“精裝主包”合同模式，使精裝單位的責(zé)權(quán)利對(duì)等關(guān)于精裝修工程，精裝單位在精裝時(shí)期差不多扮演一個(gè)“總包”的責(zé)任，精裝圖紙需要它統(tǒng)一協(xié)調(diào)，精裝進(jìn)度由它主導(dǎo)安排，甚至定位放線、后期成品愛護(hù)、保潔等工作都需要精裝單位主導(dǎo)，然而精裝單位與其他項(xiàng)目參與方合同地位相同，對(duì)其他項(xiàng)目參與方無權(quán)治理，各分包

30、隊(duì)伍配合起來相當(dāng)吃力。另外，總包單位按照總包合同收取各分包單位的治理協(xié)調(diào)費(fèi)，精裝單位沒有任何協(xié)調(diào)配合的經(jīng)費(fèi)，精裝單位也不愿對(duì)其他分包進(jìn)行治理。精裝施工期間，總包單位無法對(duì)各分包單位進(jìn)行深入治理，在成品愛護(hù)、協(xié)調(diào)治理等方面往往依靠精裝單位，無法承擔(dān)起總包的責(zé)任，甚至強(qiáng)行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到精裝單位的身上，而精裝單位又往往將專門多分包協(xié)調(diào)的問題推到建設(shè)單位身上，建設(shè)單位耗費(fèi)太多精力。在精裝工程治理中，建議也參照總承包合同，將與精裝配合緊密的各施工隊(duì)伍、材料供應(yīng)商全部納入精裝單位的治理范圍，與精裝單位簽訂合同，參照總包收取的治理協(xié)調(diào)費(fèi)按照一定的比例支付給精裝施工單位，以合同明確“裝修主包”的模式，有利于精裝

31、單位責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一，便于項(xiàng)目的治理。3、安裝以消防為主線，注意消防合同內(nèi)容的簽訂消防工程是往常最常見的單獨(dú)分包工程，合同范圍也比較明確。因?yàn)橄拦こ舔?yàn)收幾乎涉及安裝工程的所有專業(yè)，甚至包括建筑工程中的門窗、消防電梯安裝等工程，同時(shí)消防驗(yàn)收是制約工程竣工驗(yàn)收的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，操縱好消防安裝工程對(duì)項(xiàng)目安裝施工至關(guān)重要。在項(xiàng)目治理模式方面，建議加大消防分包的責(zé)任，在消防合同中將建設(shè)單位的報(bào)批報(bào)建及竣工驗(yàn)收的責(zé)任明確由消防公司負(fù)責(zé)，同時(shí)明確消防公司對(duì)其他安裝專業(yè)在資料收集、技術(shù)檢查、組織協(xié)調(diào)等方面的責(zé)任，以消防公司為主線，能夠串聯(lián)起所有安裝的竣工驗(yàn)收工作。五、合約規(guī)劃，溝通成本、招采和合同治理三者之間

32、的橋梁合約規(guī)劃的概念來自于項(xiàng)目成本治理范疇，是目標(biāo)成本治理、招標(biāo)采購策劃和合同治理三者的有機(jī)結(jié)合。合約規(guī)劃的概念大于合同治理的范疇，但因?yàn)楹霞s規(guī)劃與合同治理緊密相關(guān)，也匯總整理各專家的意見形成一個(gè)章節(jié)。1、合約規(guī)劃的由來在成本治理模式中，最初是以預(yù)結(jié)算、合同治理為主的合同造價(jià)治理模式，該模式以合同為治理載體，注重招采及施工時(shí)期工程造價(jià)的合理性與準(zhǔn)確性，在地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中后端起到治理作用，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前端成本投入缺乏推斷、產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)合理性缺乏操縱，導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本操縱風(fēng)險(xiǎn)加大，可能項(xiàng)目結(jié)算完成時(shí)才發(fā)覺項(xiàng)目盈利大大低于預(yù)期。該模式處于行業(yè)常講的成本核算時(shí)期。萬科于2001年提出以目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本

33、治理的目標(biāo)成本治理模式。該模式在項(xiàng)目前期考慮清晰成本投入，以科目的方式制定項(xiàng)目成本目標(biāo)，通過目標(biāo)成本操縱設(shè)計(jì)和招采的合理性，在工程施工時(shí)期通過動(dòng)態(tài)成本跟蹤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，最終將項(xiàng)目整體成本操縱在事先設(shè)定的目標(biāo)范圍內(nèi)，以確保投資收益。該模式處于行業(yè)內(nèi)常講的成本操縱時(shí)期。目前我公司差不多開始逐步實(shí)行目標(biāo)成本治理和動(dòng)態(tài)成本治理。由于地產(chǎn)項(xiàng)目成本絕大部分通過合同發(fā)生，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本治理與合約治理的有效銜接，以合同治理為紐帶，融合采購策劃和目標(biāo)成本，形成了合約規(guī)劃理念。在項(xiàng)目初期明確合同清單和招采業(yè)務(wù)安排，將目標(biāo)成本分解到各個(gè)合同，前置操縱合同定標(biāo)及簽約，并在動(dòng)態(tài)過程中基于合約規(guī)劃進(jìn)行目標(biāo)跟蹤，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本治

34、理與合同治理的業(yè)務(wù)體系協(xié)同,合約規(guī)劃在各企業(yè)應(yīng)用過程中通過不斷完善，最終實(shí)現(xiàn)了完善的合約規(guī)劃體系。2、合約規(guī)劃的價(jià)值合約規(guī)劃將合同治理、目標(biāo)成本、招標(biāo)采購和財(cái)務(wù)資金治理進(jìn)行了有效的銜接，對(duì)成本專業(yè)化治理提出了更高的要求，構(gòu)建了更為系統(tǒng)、專業(yè)的成本治理體系1）、合同治理：項(xiàng)目上會(huì)出現(xiàn)多少個(gè)合同，每個(gè)合同包含什么具體內(nèi)容？合約規(guī)劃在項(xiàng)目初期對(duì)合同進(jìn)行整體把握，確定了項(xiàng)目治理模式，幸免重大合同錯(cuò)漏，減少項(xiàng)目合同拆分的隨意性。2）、成本治理：每個(gè)合同的目標(biāo)成本操縱值是多少，如何將合同操縱在目標(biāo)成本范圍內(nèi)？合約規(guī)劃構(gòu)建目標(biāo)成本與合約的關(guān)系，并基于合約規(guī)劃開展未簽約合同的成本估算工作，進(jìn)行動(dòng)態(tài)的成本操縱。

35、3）、招采治理：如何開展每個(gè)合同的采購工作？包括招標(biāo)采購方式、責(zé)任主體、付款方式等各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展方式等，即常規(guī)意義上的采購策劃。合約規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)采購進(jìn)行整體性策劃和把控，規(guī)范項(xiàng)目采購業(yè)務(wù)的開展。4）、財(cái)務(wù)資金治理：資金打算如何編制？融資成本是多少？資金治理與成本操縱如何結(jié)合？在沒有合約規(guī)劃之前，財(cái)務(wù)部門或成本部門在編制整個(gè)項(xiàng)目的資金打算時(shí)，差不多差不多上拍腦袋得出，資金打算準(zhǔn)確度較低。合約規(guī)劃依照事前策劃的結(jié)果，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)合同付款方式及項(xiàng)目開發(fā)打算，編制出相對(duì)準(zhǔn)確的資金打算。另外，現(xiàn)在部分地產(chǎn)公司差不多將資金支付與成本操縱結(jié)合在一起。當(dāng)累計(jì)付款接近合同尾款時(shí)，網(wǎng)上付款審批程序升級(jí)，增加相關(guān)部門和

36、領(lǐng)導(dǎo)審批；保修款支付時(shí)，網(wǎng)上自動(dòng)啟動(dòng)物業(yè)公司（或客服中心）審批環(huán)節(jié)；當(dāng)累計(jì)付款大于合同額時(shí)，網(wǎng)上終止付款流程，按照合同審批流程調(diào)整合同額后方可付款。除此之外，合約規(guī)劃還可有更多的價(jià)值，如基于合約規(guī)劃劃分合同界面，減少工程施工過程中的爭(zhēng)議和扯皮，減少現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任分歧和簽證，保障工程進(jìn)度和質(zhì)量等等。關(guān)于合同界面劃分詳見下節(jié)。3、合約規(guī)劃治理中常見問題1）、誰是合約規(guī)劃的主責(zé)部門？因?yàn)楹霞s規(guī)劃的要緊內(nèi)容為合同清單的確定，目標(biāo)成本值的確定與跟蹤，采購策劃三項(xiàng)內(nèi)容，因此，運(yùn)營(yíng)治理部（招采）和成本合約部是主責(zé)部門，項(xiàng)目部為要緊相關(guān)部門。2）、合約規(guī)劃的編制范圍應(yīng)包括哪些，是否包括報(bào)建、治理類合同？成本操縱風(fēng)險(xiǎn)

37、大的合同，是有必要進(jìn)行合約規(guī)劃的，如工程合同、設(shè)計(jì)合同、重要的營(yíng)銷類合同。報(bào)批報(bào)建有時(shí)以費(fèi)用形式出現(xiàn)，不形成合同；治理行政類合同對(duì)成本阻礙小，難以提早判定。這些合同是否也列入合約規(guī)劃的范圍哪？假如希望通過合約規(guī)劃確定項(xiàng)目的成本總目標(biāo)，分判清晰項(xiàng)目上有多少合同，做好合同治理，即使無需進(jìn)行成本操縱，該類合同也有規(guī)劃的必要。3）、合約規(guī)劃什么時(shí)刻點(diǎn)開始做，是否需要編制多版本？由于合約規(guī)劃重點(diǎn)在于規(guī)劃工程相關(guān)合同，項(xiàng)目整體合約規(guī)劃建議在初步設(shè)計(jì)時(shí)期開展編制。關(guān)于初步設(shè)計(jì)前期的設(shè)計(jì)類合同，由于合同數(shù)量不多，可通過設(shè)計(jì)專項(xiàng)合約規(guī)劃進(jìn)行事先治理。若隨目標(biāo)成本的多版本制定相應(yīng)版本的合約規(guī)劃，隨著目標(biāo)成本的細(xì)化

38、逐步完善合約規(guī)劃，以編制更為準(zhǔn)確合理的合約規(guī)劃，此方式將帶來更多的工作量，但可能起到更好的規(guī)劃效果。4）、合約規(guī)劃是否同意調(diào)整？合約規(guī)劃如同進(jìn)度打算，若進(jìn)度打算確定后可隨意調(diào)整而無審批或其他限制，則進(jìn)度打算將流于形式，因此，企業(yè)在調(diào)整合約規(guī)劃時(shí)，應(yīng)設(shè)定相應(yīng)的審批程序和權(quán)限，可將合約規(guī)劃事先調(diào)整按權(quán)限報(bào)批，調(diào)整完畢后方可發(fā)起相應(yīng)合同。目前，我集團(tuán)公司差不多編制了目標(biāo)成本調(diào)整治理方法，差不多能夠用于指導(dǎo)合約規(guī)劃的調(diào)整。六、合同界面的治理界面也確實(shí)是管控界線，界面那個(gè)詞最早應(yīng)用于工程技術(shù)領(lǐng)域，近年來被引入了組織治理的范疇，要緊描述了各要素間相互聯(lián)結(jié)的關(guān)系，專家將界面治理的內(nèi)容分為三種類型：合同界面、

39、實(shí)體界面與組織界面。三種界面本質(zhì)上存在著廣泛的內(nèi)在聯(lián)系，合同過多導(dǎo)致較多的實(shí)體界面，同時(shí)由于參建單位增多，也就產(chǎn)生了更多的組織界面。在建設(shè)項(xiàng)目治理中，這三類界面治理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的生命周期。項(xiàng)目治理中界面少、界面清晰方利于項(xiàng)目治理。1、集約化治理，能夠減少合同界面項(xiàng)目參與方過多是造成合同界面多的要緊緣故，實(shí)行集約化治理，推行總承包模式，如設(shè)計(jì)總承包、施工總承包是減少合同界面的最有效方式。增加項(xiàng)目參與方總體來講有利于成本的操縱，但過多項(xiàng)目參與方會(huì)導(dǎo)致工程被肢解，合同界面交叉混亂，項(xiàng)目參與方互相推諉扯皮，出現(xiàn)問題時(shí)責(zé)任界定和劃分困難。合約規(guī)劃決定了合同界面的劃分，從合同角度看，要緊有以下措施：一是

40、實(shí)行設(shè)計(jì)總承包、施工總承包模式。將總包范圍內(nèi)項(xiàng)目一次性發(fā)包給總包，減少專項(xiàng)分包隊(duì)伍數(shù)量。二是將施工分包模式改為供貨模式。關(guān)于一些對(duì)品質(zhì)、造價(jià)阻礙較大，但安裝簡(jiǎn)單的甲方分包隊(duì)伍的供貨+安裝模式變成單純供貨模式，例如將精裝時(shí)期簡(jiǎn)單設(shè)備安裝合同變更為設(shè)備供貨合同模式，托付精裝單位安裝，廠家供貨和現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持即可，便于協(xié)調(diào)和責(zé)任劃分。三是將甲供材料改為甲指乙供材料模式。將甲供材料改為甲指乙供材料能夠在確保材料品質(zhì)的情況下減少甲方協(xié)調(diào)治理的內(nèi)容。2、以主合同為綱，理清各施工合同實(shí)體界面實(shí)體界面劃分的差不多要求界面清晰，覆蓋完整，既無缺漏也無重疊。合同工程清單漏項(xiàng)是界面缺漏的典型，各項(xiàng)目參與方相互扯皮推諉

41、，或坐地起價(jià)敲竹杠，這給建設(shè)單位治理協(xié)調(diào)和成本操縱帶來較大難度。 關(guān)于實(shí)體界面，能夠總包合同、精裝合同、消防合同為主線，理清各施工合同實(shí)體界面的劃分。目前，關(guān)于實(shí)體界面劃分的案例特不多，目前在網(wǎng)絡(luò)上能夠搜到專門多知名地產(chǎn)合同樣本，這些樣本中有專門多詳細(xì)實(shí)體界面劃分的案例，下面只列出一部分，其余在此就不一一詳述了。序號(hào)合同名稱合同范圍與總包（土建）工程界面1 基坑支護(hù)及土方挖運(yùn)包括：基坑支付工程深化設(shè)計(jì)、基坑施工、基坑位移及沉降觀測(cè)至地下室土方回填、施工期間坑內(nèi)降水與抽水、施工現(xiàn)場(chǎng)污泥水外運(yùn)、土方外運(yùn)、基坑周邊防護(hù)。與樁基、總包（土建）合同的關(guān)系：基坑出現(xiàn)滲漏阻礙總包（土建）施工，堵漏由基坑單位

42、完成；基坑周邊防護(hù)移交給樁基、總包（土建）單位，費(fèi)用差不多包含基坑合同中。2 樁基工程包括：工程圖紙范圍內(nèi)的所有內(nèi)容，整個(gè)施工期間的施工措施、降水排水、測(cè)量放線、樁點(diǎn)定位、土方外運(yùn)、辦理驗(yàn)收、配合樁基檢測(cè)的水電接駁。與總包（土建）合同關(guān)系：破樁頭和補(bǔ)樁頭包含在總包（土建）合同中。3 人防門工程地下室人防施工圖中所包括的所有人防門的制作及安裝工程與總包（土建）合同的關(guān)系：戰(zhàn)時(shí)封堵梁由土建單位制作并運(yùn)至人防位置；各人防門、臨戰(zhàn)封堵在頂板內(nèi)的預(yù)埋吊鉤有土建單位加工預(yù)埋；人防超壓測(cè)壓裝置DN15鍍鋅鋼管由土建單位加工預(yù)埋；與安裝工程合同關(guān)系：其余人防設(shè)備由安裝單位負(fù)責(zé)4 防火門、入戶門施工圖范圍內(nèi)的門

43、窗制作安裝，包括門邊塞縫與總包（土建）合同關(guān)系：門窗邊塞縫砂漿由總包（土建）提供，由門廠家填實(shí)框四周凹槽；土建抹灰時(shí)填實(shí)框四周其余部位，費(fèi)用在配合費(fèi)上考慮。與精裝單位關(guān)系：入戶子母門需要在過門石上安裝地門插時(shí)由門廠家提供材料，精裝單位安裝；門框四周有精裝單位打膠；5 鋁合金門窗和百葉工程施工圖范圍內(nèi)的門窗制作安裝，包括門窗塞縫、三性試驗(yàn)與總包（土建）合同關(guān)系：窗框四周發(fā)泡填充、打膠、避雷引下線的焊接包含在門窗合同內(nèi)；避雷引下線抹灰隱蔽包含在土建合同內(nèi)（針對(duì)后塞口法）；6 幕墻工程施工圖范圍的玻璃幕墻、石材幕墻和鋁板幕墻，不含預(yù)埋件的制作預(yù)埋，包括預(yù)埋件的糾偏和補(bǔ)預(yù)埋。與總包（土建）合同關(guān)系：預(yù)

44、埋件制作安裝和腳手架提供包含在總包（土建）合同中。7 外墻保溫、涂料工程施工圖紙中所包括的所有保溫工程和涂料工程，包括外立面大墻、飄窗上下板外側(cè)、空調(diào)板、陽臺(tái)欄板外側(cè)、架空層樓板底部、屋頂裝飾架，外立面裝飾線條；各部位保溫做法詳見圖紙要求與總包（土建）合同關(guān)系：腳手架提供包含在總包（土建）合同中。8 安裝合同詳見各安裝合同與總包（土建）合同關(guān)系：總包（土建）負(fù)責(zé)室內(nèi)墻壁、地臺(tái)孔和各類套管的預(yù)埋工作，套管預(yù)留預(yù)埋工作包括穿鋼絲；負(fù)責(zé)預(yù)留空洞的封堵、找平、抹灰工作；負(fù)責(zé)避雷接地鋼筋的連接 ； 負(fù)責(zé)管井、水池蓋板的施工、爬梯和腳踏的施工；負(fù)責(zé)各類設(shè)備基礎(chǔ)的施工；負(fù)責(zé)電纜溝及蓋板的施工；負(fù)責(zé)管道根部需

45、要9 精裝修工程室內(nèi)所有樓地面工程、天花裝飾、墻面裝修、水電安裝及水電改造工程，不包括墻面抹灰。公共部位的裝修工作，詳見精裝工程界面的劃分章節(jié)10 景觀綠化工程人行道、園路、廣場(chǎng)等所有硬化鋪裝系統(tǒng)；水系、景墻（包含西北LOGO景墻）、園林小品系統(tǒng)；、景觀水電系統(tǒng)；園林照明系統(tǒng)；綠化灌溉等；與總包（土建）合同關(guān)系：總包（土建）負(fù)責(zé)瀝青混凝土路面及相應(yīng)的花崗巖鑲邊和路沿石鋪裝，小區(qū)內(nèi)車行道、公寓出入口及車庫出入口瀝青道路，圍墻，門衛(wèi)，非綠化區(qū)域室外總體排水系統(tǒng)六、合同的執(zhí)行與落實(shí)合同治理劃分為預(yù)備、簽訂、執(zhí)行和后評(píng)估等幾個(gè)時(shí)期，目前，專門多公司存在重視合同簽訂管控，忽視合同執(zhí)行的狀況，簽訂時(shí)各方審

46、核把控，簽訂后卻束之高閣，放進(jìn)各部門的抽屜睡大覺，各人依舊多按照自己的經(jīng)驗(yàn)方法進(jìn)行項(xiàng)目治理。合同不能專門好的執(zhí)行與落實(shí)，一方面可能是合同文本華而不實(shí)，合同條款難以落實(shí)；另一方面是合同執(zhí)行、跟蹤的制度規(guī)定沒有專門好的落實(shí)，體系運(yùn)行出了問題。一些合同條款不是項(xiàng)目參與方不執(zhí)行，而是我們自動(dòng)放棄行使的權(quán)利。合同是公司項(xiàng)目治理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，是項(xiàng)目治理的依據(jù)，合同文本內(nèi)容能夠忠實(shí)地執(zhí)行與落地才能確保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。對(duì)此，從合同文本內(nèi)容、合同執(zhí)行內(nèi)部運(yùn)行體系兩個(gè)方面談?wù)勑牡谩?、合同文本內(nèi)容合同文本能夠?qū)ｉT好的貫徹執(zhí)行，首先合同文本內(nèi)容要可操作性強(qiáng)，使合同成為項(xiàng)目治理的“操作手冊(cè)”，即使項(xiàng)目治理經(jīng)驗(yàn)欠缺的新人，

47、使用合同也能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行治理。（1）、合同的管控目標(biāo)要明確我們以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行項(xiàng)目治理，那么作為項(xiàng)目策劃目標(biāo)載體的合同目標(biāo)是否明確呢？合同條款約定是否能夠量化考核呢？先講一個(gè)故事：2013年國(guó)足1比5慘敗泰國(guó)之后，球迷對(duì)中國(guó)足協(xié)的質(zhì)疑謾罵聲不斷！7月2日下午，中國(guó)足協(xié)與卡馬喬律師團(tuán)隊(duì)完成最后的談判，中國(guó)足協(xié)將全額支付卡馬喬及其團(tuán)隊(duì)一年半的薪水，稅后共計(jì)約5150萬人民幣，此外，中國(guó)足協(xié)還要額外支付高達(dá)2500萬元的稅費(fèi)。因?yàn)楹贤兴?guī)定的“通過兩年時(shí)刻的努力，讓中國(guó)隊(duì)在風(fēng)格和打法上出現(xiàn)明顯且積極的變化”，沒有成績(jī)指標(biāo)專門難判定卡馬喬執(zhí)教失敗，中國(guó)足協(xié)要求卡馬喬失敗走人，卡馬喬自然堅(jiān)決不認(rèn)同，因

48、為這種模糊的表述，無法作為卡馬喬違約的證據(jù)。同明確的帶隊(duì)成績(jī)指標(biāo)相比，這種所謂的“球隊(duì)風(fēng)格變化”是專門難在法律層面上得到支持的。那么，我們的合同條款也是否存在這種現(xiàn)象哪？有，同時(shí)專門多。“達(dá)到*標(biāo)準(zhǔn)”“給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)阻礙的”，這些規(guī)定都無法量化考核，純粹是“卡馬喬式合同”，合同規(guī)定無法執(zhí)行落實(shí)。我們能夠如此描述：“項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收2年內(nèi)獲得泰山杯（以證書或網(wǎng)上公示為準(zhǔn)）”“造成媒體曝光、政府通報(bào)、業(yè)主集體上訪的事件”，合同目標(biāo)就清晰可考核了。因此，專門多指標(biāo)是無法量化的。關(guān)于設(shè)計(jì)合同，能夠?qū)υO(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)深度、出圖速度、限量設(shè)計(jì)情況、設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)漏碰缺方面進(jìn)行量化考核，但這些差不多上設(shè)計(jì)

49、治理的表象工作，深層次的要求是設(shè)計(jì)理念是否先進(jìn)，設(shè)計(jì)作品的風(fēng)格、品質(zhì)是否符合時(shí)代潮流，設(shè)計(jì)作品的是否有用、設(shè)計(jì)參數(shù)取值是保守依舊先進(jìn)，而這些差不多上無法量化考核的。我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)通過溝通、激勵(lì)的方法實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的這些深層次管控目標(biāo)。（2）、合同文本需要有明確的管控措施目前合同文本越來越厚，項(xiàng)目的管控目標(biāo)、管控目標(biāo)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)都詳細(xì)的寫入合同，但管控目標(biāo)專門難實(shí)現(xiàn)。導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的因素專門多，關(guān)于合同文本來講，專門大因素是我們強(qiáng)調(diào)了應(yīng)該達(dá)到什么樣的目標(biāo)，但對(duì)如何實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的管控措施研究的不夠，合同約定不明確。比如，工程合同管控的質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)、那個(gè)目標(biāo)和成本目標(biāo)操縱的措施全部歸類為組織措施、技術(shù)

50、措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施，這些措施有沒有結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程的特點(diǎn)細(xì)化為具體的合同條款？這些合同條款有具體的監(jiān)督檢查方法嗎？制定的監(jiān)督考核方法能執(zhí)行落實(shí)嗎？我們需要認(rèn)真研究目標(biāo)管控措施，本文第七、八、九幾個(gè)章節(jié)確實(shí)是從合同治理角度探討項(xiàng)目治理的具體措施方法。（3）、合同章節(jié)要簡(jiǎn)明、清晰合同文本并不是越厚越好，萬達(dá)集團(tuán)每?jī)赡晷抻喴淮喂镜墓芸厥謨?cè)，手冊(cè)不是變厚了而是變薄了。我們合同文本也要做到簡(jiǎn)潔明了，章節(jié)清晰。比如，工程施工合同分為協(xié)議書、通用條款、專用條款三部分，各章節(jié)、條款本來都專門清晰明了，按照合同范本要求，只需完善專用條款即可。但是專門多建設(shè)單位隨意添加專用條款，甚至修訂通用條款內(nèi)容，

51、導(dǎo)致合同內(nèi)容前后混亂。尤其是合同違約責(zé)任約定，合同編制和審核時(shí)，地產(chǎn)公司各個(gè)職能部室在職責(zé)對(duì)應(yīng)章節(jié)寫進(jìn)對(duì)參與單位違約處罰內(nèi)容，在沒人統(tǒng)一把握的情況下，違約處罰條款貫穿合同各個(gè)章節(jié)，貌似強(qiáng)大實(shí)則混亂，給執(zhí)行落實(shí)帶來困難。甚至有些條款前后互相矛盾，更加無法執(zhí)行。因此，合同應(yīng)盡量章節(jié)清晰，增加文字較多的章節(jié)盡量以附件的形式附在合同中；將各章節(jié)中要求雷同的文字匯總到一起單獨(dú)成章，比如違約處理約定；各合同約定相同的章節(jié)使用標(biāo)準(zhǔn)合同模塊，比如設(shè)計(jì)變更、簽證約定，廉政建設(shè)約定；合同約定的“顆粒度”盡量一致，內(nèi)容詳略得當(dāng)。2、合同運(yùn)行體系合同治理強(qiáng)調(diào)全員治理，全過程治理，從合同執(zhí)行落實(shí)角度，需要強(qiáng)調(diào)以下幾項(xiàng)制

52、度、措施的貫徹執(zhí)行：（1）、項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃：項(xiàng)目前期論證時(shí)期就需要依照項(xiàng)目定位、目標(biāo)成本明確項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)獎(jiǎng)目標(biāo)，將創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)獎(jiǎng)目標(biāo)及操縱措施導(dǎo)入各項(xiàng)目參與方合同，各方形成創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)獎(jiǎng)的合力。（2）、合約規(guī)劃：合約規(guī)劃在合同執(zhí)行落實(shí)方面的作用要緊體現(xiàn)在項(xiàng)目治理模式、合同界面劃分、合同之間的關(guān)系，前面幾章節(jié)差不多詳述。（3）、合同桌面推演：每個(gè)部門、每個(gè)治理人員在合同執(zhí)行過程中都會(huì)碰到或多好少的問題，都會(huì)想：“要是與對(duì)方合同中有*規(guī)定就好了！”，那么，在合同起草前組織一次合同桌面推演，模擬不同的場(chǎng)景，依照經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，將合同執(zhí)行中可能遇到的問題提出來，將治理的措施方法寫到里面去，我們的合同執(zhí)行力會(huì)提高專門多。

53、（4）、招投標(biāo)文件會(huì)簽：在工程招標(biāo)時(shí)期，建設(shè)單位一般將合同文本作為招標(biāo)附件，為幸免定標(biāo)后中標(biāo)單位合同談判困難，有的公司要求投標(biāo)單位在投標(biāo)時(shí)將合同文本先蓋章確認(rèn)，確實(shí)需要改動(dòng)內(nèi)容后期通過補(bǔ)充協(xié)議變更。因此，各合同在招投標(biāo)前需要完成合同的所有預(yù)備工作，各部門需要重視招標(biāo)時(shí)期合同的會(huì)簽。（4）、合同交底與履約檢查：合同主管部門應(yīng)在合同簽訂之后及時(shí)組織合同交底；合同執(zhí)行過程中，定期組織履約檢查。（5）、合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力問題：合同治理需要部門和職員去落實(shí)，職員有沒有積極落實(shí)的意愿，還需要解決合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力的問題。監(jiān)理公司本來是建設(shè)單位聘請(qǐng)協(xié)助項(xiàng)目治理的單位，專門多監(jiān)理工程師抱怨建設(shè)單位沒有充分授權(quán)，施工單

54、位不服從監(jiān)理工程師的治理?？墒聦?shí)是，當(dāng)建設(shè)單位要求監(jiān)理單位行使審批權(quán)、經(jīng)濟(jì)處罰權(quán)時(shí)，監(jiān)理工程師往往會(huì)以各種理由放棄行使。建設(shè)單位工程師也出現(xiàn)這種現(xiàn)象，合同一般都會(huì)有索賠和反索賠的約定，項(xiàng)目治理中一般只有項(xiàng)目參與方的索賠，專門少有建設(shè)單位的反索賠，為何只有索賠沒有反索賠？因?yàn)楹贤瑘?zhí)行人沒有行使反索賠的適應(yīng)和意愿。工程竣工結(jié)算時(shí)期，建設(shè)單位的現(xiàn)場(chǎng)治理人員比造價(jià)咨詢單位更熟悉工程情況，但現(xiàn)場(chǎng)治理人員專門少直接參與項(xiàng)目結(jié)算審計(jì)，除與造價(jià)咨詢單位職責(zé)劃分困擾外，現(xiàn)場(chǎng)治理人員沒有審計(jì)的適應(yīng)和意愿。如何讓合同參與者主動(dòng)行使合同給予的權(quán)利，督促項(xiàng)目參與方執(zhí)行合同，同時(shí)“想到、做到、做對(duì)、做好”，應(yīng)該從公司的企

55、業(yè)文化建設(shè)、職員績(jī)效考核、項(xiàng)目目標(biāo)的責(zé)任分解等角度考慮，落實(shí)合同執(zhí)行的驅(qū)動(dòng)力。七、對(duì)項(xiàng)目參與方治理體系運(yùn)行的作用建設(shè)單位作為一個(gè)項(xiàng)目資源的整合者，需要通過合同治理，指導(dǎo)和督查項(xiàng)目參與方建立健全一個(gè)“組織完善，制度齊全、執(zhí)行有力、監(jiān)管到位”的治理體系，提高項(xiàng)目參與方自控能力，治理的重心不是關(guān)心他們解決具體的問題，而是這些問題為何沒人管的問題。合同治理對(duì)項(xiàng)目參與方治理體系運(yùn)行方面的作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、項(xiàng)目公司與項(xiàng)目需為責(zé)任共同體項(xiàng)目參與方治理模式會(huì)多種多樣，但應(yīng)強(qiáng)調(diào)參與方項(xiàng)目部與項(xiàng)目應(yīng)為責(zé)任共同體，項(xiàng)目職員的薪酬與項(xiàng)目掛鉤，至少與項(xiàng)目質(zhì)量、安全、進(jìn)度目標(biāo)掛鉤，幸免出現(xiàn)項(xiàng)目職員“吃大鍋飯”現(xiàn)

56、象。對(duì)項(xiàng)目公司責(zé)權(quán)利與項(xiàng)目聯(lián)系不緊密的參與方，我們能夠在合同中約定相關(guān)方法，強(qiáng)制將項(xiàng)目公司的責(zé)權(quán)利與項(xiàng)目治理綁定在一起，比如建設(shè)單位對(duì)參與單位項(xiàng)目部治理人員的獎(jiǎng)罰，能夠詳見第八章：用好雙刃劍，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用章節(jié)內(nèi)容。2、參與方項(xiàng)目公司組織健全、制度完善項(xiàng)目參與方項(xiàng)目公司必須保證組織健全，人員到位，有自己完善的治理制度并執(zhí)行到位，比如例會(huì)制度、檢查制度、技術(shù)會(huì)審制度、交底制度等。3、參與方組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司定期監(jiān)督檢查項(xiàng)目參與方應(yīng)有完整公司層級(jí)治理組織架構(gòu)及治理制度，定期對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行監(jiān)督檢查，并將監(jiān)督檢查的記錄抄報(bào)建設(shè)單位作為履行檢查的見證資料；定期征詢建設(shè)單位和監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目公司治理

57、的意見，對(duì)建設(shè)單位、監(jiān)理公司的重大事項(xiàng)通知單督促項(xiàng)目公司執(zhí)行落實(shí)；定期征詢建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目公司人員的意見，了解項(xiàng)目治理人員的工作狀況，對(duì)不稱職人員及時(shí)調(diào)整。4、參與方要緊領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目需重視、關(guān)注項(xiàng)目參與方要緊領(lǐng)導(dǎo)能夠在公司層面進(jìn)行資金、人力等資源的調(diào)配，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的重視有利于項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在合同中能夠明確要緊領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)、對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查頻次，與建設(shè)單位、監(jiān)理公司約談的要求，以便參與方要緊領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目問題引起重視。5、對(duì)項(xiàng)目參與方人員的治理是重點(diǎn)在項(xiàng)目治理的四大措施中，組織措施是項(xiàng)目治理的重心，而人員治理又是組織措施的核心，因此對(duì)項(xiàng)目參與方人員的治理是項(xiàng)目治理的重點(diǎn)工作，項(xiàng)目參與方的體質(zhì)、機(jī)制和

58、治理人員的素養(yǎng)決定了那個(gè)單位的治理水平，項(xiàng)目公司關(guān)鍵崗位人員的素養(yǎng)差不多體現(xiàn)了參與方的治理水準(zhǔn)。例如設(shè)計(jì)單位的主創(chuàng)人員、監(jiān)理公司的工程總監(jiān)、造價(jià)咨詢公司的項(xiàng)目經(jīng)理、施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人這些崗位特不重要，決定著項(xiàng)目治理的水平。一般，雙方在參與洽談或投標(biāo)時(shí)，都承諾重視項(xiàng)目，為項(xiàng)目派遣專家、領(lǐng)軍人物、高級(jí)工程師等，每個(gè)治理人員都有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但實(shí)際項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期，這些專家學(xué)者要么全然不出現(xiàn)，要么只是掛名顧問不直接參與項(xiàng)目，承諾大打折扣。工程施工時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)治理班子與投標(biāo)書約定人員不一致，甚至缺員是常見現(xiàn)象。因此，如如何保證關(guān)鍵人員切實(shí)參與到項(xiàng)目治理中是治理系統(tǒng)監(jiān)管的重點(diǎn)之一。為加強(qiáng)對(duì)人員的治理，

59、本人參與的某項(xiàng)目監(jiān)理合同進(jìn)行了有益探究。針對(duì)目前工程監(jiān)理人員配備不足，專業(yè)水平低的狀況，我們將按照建筑面積計(jì)算監(jiān)理服務(wù)費(fèi)的模式，更改為酬金+利潤(rùn)模式，將按照建筑面積計(jì)算的監(jiān)理費(fèi)換算為按照施工期間現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師的酬金，明確酬金為績(jī)效考核工資，項(xiàng)目公司每季度依照考核結(jié)果確定酬金發(fā)放比例，若監(jiān)理人員達(dá)不到投標(biāo)文件承諾的數(shù)量和水平，酬金扣減，至監(jiān)理合同結(jié)束仍未支付的酬金視為監(jiān)理公司自動(dòng)放棄。實(shí)踐證明，該合同約定保證了監(jiān)理人員數(shù)量與素養(yǎng)差不多達(dá)到了投標(biāo)書的承諾。建議其他合同也參照監(jiān)理合同的模式，加強(qiáng)人員的治理，明確合同額中的一部分（依照治理人員數(shù)量確定金額）為項(xiàng)目參與方人員績(jī)效考核工資，由建設(shè)單位考核后

60、發(fā)放，對(duì)參與單位人員配備達(dá)不到投標(biāo)承諾的建設(shè)單位有權(quán)拒絕發(fā)放，并能夠要求對(duì)方及時(shí)更換人員。關(guān)鍵崗位人員需提交半年以上社保證明證明為本公司正式職員。八、用好雙刃劍，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用在合同治理中，經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰是一個(gè)有效的工具，專門多人都強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)處罰的重要，認(rèn)為處罰越多越能體現(xiàn)治理的力度，處罰越多越有利于項(xiàng)目總目標(biāo)操縱，殊不知獎(jiǎng)罰措施也是一把雙刃劍，使用不行反而有損項(xiàng)目總目標(biāo)操縱。如何用好經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰這把雙刃劍，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用，談幾點(diǎn)個(gè)人心得：1、以獎(jiǎng)勵(lì)為主，以處罰為輔在公司治理中，我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)“責(zé)任制”依舊“激勵(lì)制”？在項(xiàng)目治理中，我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)“處罰”依舊“獎(jiǎng)勵(lì)”？好小孩是表揚(yáng)出來的，不是批判出