1、To find a new world,you must constantly redefine yourself要進(jìn)入一個(gè)新的領(lǐng)域，你必須重新定義你自己。我們選用了這句寶馬曾在世界廣告語(yǔ)大賽的冠軍口號(hào)來(lái)“作為思考角度的啟示”Crossover跨界在繁復(fù)的市場(chǎng)環(huán)境里我們看到了不同的營(yíng)銷思維市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)企劃提升產(chǎn)品締造營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)思維的“跨界”手法的“跨界”理念的“跨界”行為的“跨界” 宏觀市場(chǎng)看“世博”未來(lái)發(fā)展看“后世博效應(yīng)” 建立“五重價(jià)值體系” 形象升華， 概念落地項(xiàng)目終極目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 用跨界的思維去審視一個(gè)全新的世界思維的“跨界”我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力？A 市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域樓市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)本案

2、項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)“世博效應(yīng)，上海向東，浦東向南”成為市場(chǎng)發(fā)展新格局世博會(huì) 世博規(guī)劃提升區(qū)域整體能級(jí)政府規(guī)劃的帶動(dòng)效應(yīng)上海世博會(huì)場(chǎng)地位于南浦大橋和盧浦大橋之間，沿著上海城區(qū)黃浦江兩岸進(jìn)行布局。世博園區(qū)規(guī)劃用地范圍為5.28平方公里，其中浦東部分為3.93平方公里，浦西部分為1.35平方公里 美國(guó)館世博園區(qū)總體鳥(niǎo)瞰上海館吸引200個(gè)國(guó)家和國(guó)際組織參展，7000萬(wàn)人次的參觀者。通過(guò)世博展區(qū)的規(guī)劃，提升、完善城市的整體功能，打造宜居城市。 世博，城市發(fā)展重中之重，奠定樓市發(fā)展新格局世博效應(yīng)進(jìn)一步加速浦東的城市化進(jìn)程，帶動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整 宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2010上海世博會(huì)

3、后，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成為上海城市建設(shè)的新地標(biāo)，并與陸家嘴、外灘等區(qū)域一起，形成上海中心城區(qū)城市發(fā)展的沿黃浦江增長(zhǎng)帶 三林區(qū)域或?qū)⒊蔀槔^徐家匯、真如、五角場(chǎng)和花木之后的第五個(gè)城市副中心。 三林、北蔡，世博浦東段最大受益者宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)世博輻射下浦東市場(chǎng)分析07-09年三林板塊供求走勢(shì)分析在07年初三林和北蔡的均價(jià)基本和全市均價(jià)持平，三林略低一點(diǎn)，然而從07年第三季度開(kāi)始和全市均價(jià)拉開(kāi)差距，08年全年盤整過(guò)度，截止09年底，三林和北蔡的均價(jià)分別高于全市均價(jià)15.3%和28%+39%+18%09年漲幅：34%09

4、年漲幅：47.7%07-09年北蔡板塊供求走勢(shì)分析世博輻射板塊，價(jià)格提升幅度大，且呈現(xiàn)供不應(yīng)求之勢(shì)世博板塊，需求旺盛，價(jià)格突破力強(qiáng)星河灣星河灣開(kāi)盤至今供求價(jià)格走勢(shì)情況開(kāi)盤當(dāng)月即去化了77%，雖然位置處于該板塊的邊緣，但價(jià)格卻創(chuàng)造了板塊至高點(diǎn)，10月價(jià)格更是飆升至74614元/平米，看齊市中心板塊的高端公寓。借世博效應(yīng)：經(jīng)典個(gè)案銷售業(yè)績(jī)一覽萬(wàn)科金色城市價(jià)格從09年開(kāi)盤至今翻了3倍新推供應(yīng)量一般在兩個(gè)個(gè)月內(nèi)便消化完畢，09年7月和12月，去化率更是達(dá)到了97%和96%，且成交均價(jià)一路攀升，創(chuàng)造了北蔡乃至整個(gè)浦東的傳奇，成為了區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性樓盤。宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，首期規(guī)劃開(kāi)

5、發(fā)面積約4平方公里，將以占地約1平方公里的主題樂(lè)園區(qū)為主要核心區(qū)，投資規(guī)模約250億元人民幣，首期開(kāi)發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃用5年至6年時(shí)間完成。2014年對(duì)外開(kāi)放迪斯尼落戶浦東，直接拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和周邊經(jīng)濟(jì) 迪斯尼一期世博后城市發(fā)展新看點(diǎn)-迪斯尼落戶上海宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)迪斯尼效應(yīng)全球已有的5大迪斯尼主題樂(lè)園，都是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的有力引擎 美國(guó)奧蘭多的華特迪斯尼世界每年迎來(lái)約4000萬(wàn)人次的游客；東京迪斯尼度假區(qū)的年消費(fèi)金額達(dá)到170億美元；香港迪斯尼樂(lè)園為當(dāng)?shù)靥峁┝私?萬(wàn)個(gè)工作崗位；巴黎迪斯尼樂(lè)園度假區(qū)的年稅收收入達(dá)4.35億美元；美國(guó)洛杉磯的迪斯尼樂(lè)園度假區(qū)，附近聚集了其他的30個(gè)景點(diǎn)和2萬(wàn)多

6、間酒店客房。 就在上海公布迪斯尼獲批消息后一個(gè)半小時(shí)，緊鄰迪斯尼規(guī)劃用地的浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A0803地塊進(jìn)行了拍賣，最終這塊土地以11.9億元的高價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)264%。而“迪斯尼地塊”附近樓盤的價(jià)格，也在過(guò)去一年間上漲了一倍 14區(qū)域開(kāi)發(fā)格局兩個(gè)中心”地位凸顯、“大浦東”樓市潛力巨大兩個(gè)“中心”和南匯并入浦東的政策利好，刺激房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展1、城市化進(jìn)程加快。南匯和浦東由合并前的城鄉(xiāng)關(guān)系變成了城郊關(guān)系。同時(shí)這也有利于上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推進(jìn)郊區(qū)產(chǎn)業(yè)。2、產(chǎn)業(yè)重新布局優(yōu)化。從浦東新區(qū)層面，會(huì)有些產(chǎn)業(yè)向南匯轉(zhuǎn)移或延伸，從而出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)人群，從而催生對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求。3、政策優(yōu)惠和制度創(chuàng)

7、新。因?yàn)槠謻|新區(qū)享受的國(guó)家政策較多，由此會(huì)讓南匯分享，目前主要是綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，必將會(huì)使南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，從而使房地產(chǎn)業(yè)受益。 4、南匯土地等級(jí)從七等跳升至二等，推升區(qū)域房?jī)r(jià)上漲合并后的大浦東，71模式，做好了城市化進(jìn)程的準(zhǔn)備 商飛總裝制造中心的落戶，使浦東成為名副其實(shí)的“大飛機(jī)重鎮(zhèn)，大型客機(jī)項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)極大，能吸引更多有實(shí)力、有潛力的國(guó)內(nèi)各航空工業(yè)配套企業(yè)入駐，加速浦東國(guó)際化的進(jìn)程臨港新城航空產(chǎn)業(yè)帶大飛機(jī)是高新技術(shù)的集合航空、深水港的產(chǎn)業(yè)集群帶動(dòng)整個(gè)浦東產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，加速國(guó)際化進(jìn)程在浦東布局的三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)域中，張江南區(qū)以大型客機(jī)設(shè)計(jì)研發(fā)中心為主，浦東機(jī)場(chǎng)南端以大型客機(jī)總裝制造中心為

8、主，；臨港將成為民用航空配套產(chǎn)業(yè)基地 產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)輻射面寬產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)面大宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)16板塊內(nèi)有上海野生動(dòng)物園，自然環(huán)境優(yōu)美 板塊是南匯成熟別墅區(qū)域，別墅開(kāi)發(fā)已初具規(guī)模，區(qū)域認(rèn)知度高軌道交通11號(hào)線通車，將進(jìn)一步拉近南匯地區(qū)與市區(qū)的距離，因而增強(qiáng)板塊間的聯(lián)系，有利于外區(qū)域的人口導(dǎo)入，促進(jìn)南匯整體市場(chǎng)的外向型發(fā)展。備注：軌道交通11號(hào)線野生動(dòng)物園站規(guī)劃站點(diǎn)設(shè)在南六公路人民西路、經(jīng)野生動(dòng)物園南側(cè)，計(jì)劃于2012年建成通車 區(qū)域開(kāi)發(fā)格局軌道交通拉近市區(qū)距離，利于市區(qū)客戶導(dǎo)入周康航頭、新場(chǎng)野生動(dòng)物園惠南外向型市場(chǎng)區(qū)域本土中心集聚型本土中心集聚型向外向型轉(zhuǎn)變時(shí)期周康兩端化產(chǎn)品都有市場(chǎng)作為整個(gè)南匯區(qū)發(fā)展最為

9、成熟，最靠近市區(qū)的板塊，也是得益于大浦東政策利好最多的板塊，其房地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為成熟活躍。區(qū)域內(nèi)公寓、排屋兩類產(chǎn)品均有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)，投資及自住性需求均較為旺盛。航頭低密度住宅群板塊產(chǎn)品主要以低密度住宅為主，但就相比上海其他成熟別墅板塊，區(qū)域自然環(huán)境一般，整體檔次屬于中等偏下水平。惠南普通公寓為主板塊內(nèi)項(xiàng)目主要為普通公寓?；菽纤幬恢迷谀蠀R區(qū)中心，相對(duì)周邊板塊較為閉塞，目前以本地人的自住性需求為主，未來(lái)將受益于迪斯尼概念利好，投資性需求將會(huì)逐步增加。板塊公寓供應(yīng)量近期以來(lái)一直較為缺乏。野生動(dòng)物園過(guò)渡地段難以高價(jià)取勝，但有利好，可以偏高檔化緊靠惠南，但發(fā)展并不成熟，在各種配套方面，同惠南、周康等

10、板塊存在較大差距，同時(shí)，與航頭相比，也不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。區(qū)位條件造成了區(qū)域內(nèi)公寓無(wú)法獲得高溢價(jià)，別墅銷售速度也較為尷尬的局面板塊解讀過(guò)渡型板塊，現(xiàn)有板塊核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)板塊項(xiàng)目容積率產(chǎn)品類型面積范圍（）近期報(bào)價(jià)（元/）月均去化量周康綠地香頌1.2小高層69-90；16021000-22000260聯(lián)排217-27035000-4500026保利林語(yǔ)溪1.2小高層90；14016000（售完價(jià)）196聯(lián)排260-29030000（售完價(jià)）20綠洲康城（親水灣）1.83小高層65-13021000（精裝修）48錦繡華都1.73小高層89-13517000-18000245明天華城1.76小高層

11、89-90；13915000-17000（二期預(yù)報(bào)價(jià)）111綠地上河院0.7排屋192-23426000(售完價(jià)) 32航頭南郊中華園0.58排屋220-27017000-1900019愛(ài)法奧朗新莊園0.25獨(dú)棟230-32025000-2900015惠南華鋸御庭（二期）1.7小高層90；14413000-14000未上市野生動(dòng)物園藝泰安邦1.4小高層75-16012000-13000（尾盤）140疊加190-23016000（售完價(jià)）6萊茵美墅0.49排屋220-23518000-200003獨(dú)棟271-33028000-300004古北香堤嶺0.25獨(dú)棟240-40035000-40000

12、3區(qū)域各板塊主力在售項(xiàng)目匯總備注：月均去化量以套為單位，統(tǒng)計(jì)該項(xiàng)目09年總銷量與在售月數(shù)之比板塊解讀普通公寓在區(qū)域可以走量，舒適性產(chǎn)品溢價(jià)能力高產(chǎn)品類型康橋周浦野生動(dòng)物園(宣橋)航頭惠南多層小高層高層超高層全復(fù)式公寓酒店式公寓疊加別墅花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅獨(dú)立別墅周邊產(chǎn)品特征：南匯北部與浦東接壤地區(qū)，產(chǎn)品兩端化特征鮮明；在城市化逐步推進(jìn)中，緊湊型公寓和經(jīng)濟(jì)型別墅，都呈現(xiàn)高附加值的產(chǎn)品特色南匯中部老城區(qū)，同樣以兩端化產(chǎn)品為主，但別墅定位更偏舒適區(qū)內(nèi)的航頭一直以別墅區(qū)開(kāi)發(fā)為主，之前以獨(dú)立類項(xiàng)目為主，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)型別墅層出不窮本案所在宣橋地區(qū)，住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)度最為緩慢，僅以普通公寓為主，別墅類物業(yè)依托靠

13、近惠南與航頭的位置條件，近年開(kāi)始少量開(kāi)發(fā)注：不多；常見(jiàn)；空白本案所在區(qū)域：市場(chǎng)空白點(diǎn)：純正獨(dú)立別墅、洋房產(chǎn)品少且適宜開(kāi)發(fā)：聯(lián)排、雙拼（類獨(dú)棟）產(chǎn)品多且集中供應(yīng)的：普通公寓產(chǎn)品少且區(qū)域條件弱勢(shì)的：酒店式公寓板塊解讀本板塊現(xiàn)有供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)化產(chǎn)品為主板塊解讀在售后續(xù)供應(yīng)集中，區(qū)域集群效應(yīng)有助于市場(chǎng)關(guān)注度提高 在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量130萬(wàn)方板塊項(xiàng)目容積率總建筑面積未推出面積周康綠地香頌1.2207保利林語(yǔ)溪1.2172錦繡華都1.732011中邦城市1.72 2113明天華城1.763025.4航頭南郊中華園0.582010惠南南歐城 1.613.5210綠地布魯斯1.253735聽(tīng)潮豪園 1.4153華

14、鋸御庭（二期）1.7189.2野生動(dòng)物園萊茵美墅0.494.62.3古北香堤嶺0.255.53在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量公寓占80%地塊未來(lái)潛在供應(yīng)量板塊解讀在集群效應(yīng)顯示的同時(shí)，也說(shuō)明了競(jìng)爭(zhēng)的激烈未來(lái)潛在供應(yīng)量以公寓為主156萬(wàn)方地塊名稱區(qū)域性質(zhì)容積率建筑面積剩余未推出量康敏花苑二期儲(chǔ)備地塊惠南鎮(zhèn)住宅1.49 38160 38160 金粵廣場(chǎng)儲(chǔ)備地塊惠南鎮(zhèn)住宅商業(yè)1.50 95595 95595 東城區(qū)C6-1 儲(chǔ)備地塊惠南鎮(zhèn)居住1.80 99186 99186 南匯區(qū)2號(hào)出讓地塊惠南鎮(zhèn)住宅1.25 418239 418239 南匯惠南鎮(zhèn)西北新村地塊惠南鎮(zhèn)住宅1.20 1231 1231 電信園A區(qū)

15、1號(hào)儲(chǔ)備地塊康橋鎮(zhèn)住宅1.20 157478 157478 新場(chǎng)鎮(zhèn)20街坊1/3、1/4宗地塊新場(chǎng)鎮(zhèn)住商辦1.50 305067 305067 新場(chǎng)旅游綜合區(qū)C4地塊新場(chǎng)鎮(zhèn)居住1.50 148814 148814 意得商城二期地塊新場(chǎng)鎮(zhèn)居住1.50 131484 131484 南匯區(qū)3號(hào)出讓地塊周浦鎮(zhèn)住宅1.40 165659 165659 區(qū)域大環(huán)境利好面多，對(duì)板塊發(fā)展有助推作用?！径ㄎ徊呗浴孔プ『暧^機(jī)遇在競(jìng)爭(zhēng)中形成“突圍”未來(lái)供應(yīng)體量龐大，在形成集群性的同時(shí)，陷入完全競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)啟示板塊價(jià)格早期處于低谷，但隨著利好消息釋放，未來(lái)發(fā)展空間較大區(qū)域現(xiàn)有供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)型為主，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱項(xiàng)目定位核

16、心價(jià)值一：世博效應(yīng)，使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈外拓，為邊界板塊帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)。周 康張 江北 蔡三 林世博輻射圈【市政高度：世博展區(qū)建設(shè)規(guī)劃帶動(dòng)板塊交通等配套】【經(jīng)濟(jì)高度：世博會(huì)將給上海帶來(lái)巨大、長(zhǎng)足的收益】【未來(lái)遠(yuǎn)景：區(qū)域?qū)⒈皇澜缯J(rèn)識(shí)，成為上海乃至中國(guó)對(duì)外商務(wù)平臺(tái)，“新興國(guó)際商務(wù)聚集區(qū)”】【政治高度：關(guān)乎中國(guó)地位，上海整個(gè)城市近5年全情投入】世博效應(yīng)奠定上海向東發(fā)展格局核心價(jià)值二 ：迪斯尼概念，有力地支撐了輻射板塊的持續(xù)發(fā)展 世博后，看迪斯尼概念托市迪斯尼規(guī)劃用地本案奠定浦東吸納國(guó)際化人群的資本核心價(jià)值三：大規(guī)劃利好群力展現(xiàn)，有利支撐板塊未來(lái)價(jià)值在原先的陸家嘴、外高橋、金橋、張江四大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之外，新浦

17、東又擁有了洋山保稅港區(qū)、臨港新城等國(guó)家重要產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；在浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放、綜合配套改革、上海國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)等諸多重大目標(biāo)聚焦之下，一批承載著國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展重任的改革先行先試政策將匯聚到新浦東重大要素資源的進(jìn)一步匯攏和整合，重要產(chǎn)業(yè)集聚和引領(lǐng)功能的大大豐富，國(guó)家戰(zhàn)略承載能力的顯著提升，一片全新的熱土已呼之欲出。 大浦東概念，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，原有板塊能級(jí)得到提升肩負(fù)著中國(guó)大型客機(jī)研制使命的中國(guó)商用飛機(jī)有限責(zé)任公司，11日上午在上海隆重成立。中國(guó)商用飛機(jī)有限責(zé)任公司是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，由七家股東單位組成、國(guó)家控股的有限責(zé)任公司，主要從事民用飛機(jī)及相關(guān)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、研制、生產(chǎn)等業(yè)務(wù)。公司注冊(cè)

18、資金190億元，總部設(shè)在上海。 大浦東，71資源全線升級(jí)浦東的世界，世界的浦東核心價(jià)值四：集資源于大成，借勢(shì)各規(guī)劃利好，促進(jìn)區(qū)域提升本案11號(hào)線 11號(hào)線，縮短了本案與市區(qū)的距離，也連接了產(chǎn)業(yè)區(qū)高端人群。迪斯尼： 10公里只是個(gè)數(shù)字，A2高速連接了本案與迪斯尼的，讓10公里變成價(jià)值的傳遞。浦東國(guó)際空港：年旅客吞吐量6000萬(wàn)人次，覆蓋90多個(gè)國(guó)際城市，70余個(gè)國(guó)內(nèi)城市。臨港新城：產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)，納入大浦東范疇，資源優(yōu)勢(shì)整合。資源共享，大浦東的腹地借規(guī)劃之勢(shì)：冷門地段的熱銷住宅星河灣薈苑星河灣薈苑地處浦東花木板塊，本項(xiàng)目地段明顯優(yōu)于該案。但星河灣開(kāi)盤報(bào)價(jià)近50000元/，而其周邊房?jī)r(jià)僅20000元

19、/左右。單價(jià)高出區(qū)域近一倍，開(kāi)盤當(dāng)日去化近8成。其價(jià)格因素可以總結(jié)為以下幾個(gè)方面：萬(wàn)科金色城市新推供應(yīng)量一般在兩個(gè)個(gè)月內(nèi)便消化完畢，09年7月和12月，去化率更是達(dá)到了97%和96%，且成交均價(jià)一路攀升，創(chuàng)造了北蔡乃至整個(gè)浦東的傳奇，成為了區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性樓盤。項(xiàng)目定位核心價(jià)值一：世博效應(yīng)，使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈外拓，為邊界板塊帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)核心價(jià)值一：世博效應(yīng)，使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈外拓，為邊界板塊帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)核心價(jià)值三：大規(guī)劃利好群力展現(xiàn)，有利支撐板塊未來(lái)價(jià)值核心價(jià)值四：本案集資源于大成，借勢(shì)各規(guī)劃利好，促進(jìn)區(qū)域提升世博、迪斯尼、大浦東、11號(hào)線、大飛機(jī)計(jì)劃“浦東的世界，世界的浦東”大浦東的腹地，未來(lái)新城市的

20、中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)核心價(jià)值：借大規(guī)劃之勢(shì)，原本冷門的地段，跑出來(lái)的黑馬核心競(jìng)爭(zhēng)力：以產(chǎn)品力贏得市場(chǎng)例，星河灣、金色城市冷門地段，跑出來(lái)一匹黑馬典型案例項(xiàng)目定位新城市中心國(guó)際觀社區(qū)新城市中心論規(guī)劃大背景、立體交通到達(dá)、高端人口支撐；三者相互作用，新城市中心必備條件齊備，遠(yuǎn)景展現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商順勢(shì)而為，借勢(shì)而上，促成新興城市形成，帶動(dòng)區(qū)域的重生我們將通過(guò)市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉以及項(xiàng)目整體規(guī)劃布局來(lái)將 “新城市中心”項(xiàng)目定位落實(shí)在該地塊的開(kāi)發(fā)之上！項(xiàng)目定位國(guó)際居住觀項(xiàng)目定位告別“狹窄”市內(nèi)，結(jié)束 “嘈雜、喧鬧、局促”生活，從而開(kāi)始設(shè)計(jì)一種全新的居住模式 ，但仍能擁有品質(zhì)生活，一切成熟之美，讓曾經(jīng)生活在都市之中的人，又

21、多了一份優(yōu)越感。密集的城市生活類別墅生活品質(zhì)至臻之美客 戶 的 國(guó) 際 居 住 觀正如在城市中取得的社會(huì)地位和成功事業(yè)是他們的華麗表征品質(zhì)居所作為他們的名片，房子以外更是對(duì)個(gè)人價(jià)值的犒賞于此，購(gòu)買品質(zhì)居所與他們的生活價(jià)值觀密不可分客戶定位基礎(chǔ)市場(chǎng)機(jī)會(huì)全市/江浙/外籍喜好項(xiàng)目發(fā)展全市性客戶地源客戶補(bǔ)充周康航頭新場(chǎng)惠南臨港新城普通公寓產(chǎn)品客戶主要為本地客源，受市區(qū)價(jià)格影響而外溢的新上海人，浦東三林區(qū)域外溢客戶，區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶來(lái)地緣、工作緣客戶普通公寓產(chǎn)品基本被區(qū)域內(nèi)客戶消化，南匯以外的外區(qū)域客戶極少投機(jī)客占絕對(duì)多數(shù)野生動(dòng)物園國(guó)際居住觀客戶-地源性客戶本源產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客群南匯的重要產(chǎn)業(yè)主要分布在周康地區(qū)的康

22、橋工業(yè)區(qū)，惠南地區(qū)的南匯工業(yè)區(qū)，以及臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)，其中康橋是規(guī)模最大發(fā)展最好的，而臨港則是發(fā)展前景最佳的。 國(guó)際居住觀客戶-地源性客戶客戶特點(diǎn)描述：二代同堂客戶為主，希望物業(yè)能滿足不同家庭成員需求，對(duì)空間要求和功能規(guī)劃更高；更加關(guān)注舒適，希望物業(yè)功能的齊備；喜歡追求面子和自我價(jià)值的認(rèn)可，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式；他們希望通過(guò)擁有資源生活，拉近與高一階層客戶的距離，擇群而居；擁有私家車的數(shù)量一般在1-2輛以上，經(jīng)濟(jì)實(shí)力更為雄厚。面積功能舒適感，性價(jià)比高功能區(qū)域分割清晰，功能附加值高國(guó)際居住觀客戶-地源性客戶國(guó)際觀客戶價(jià)值體系 居住偏好公寓類住宅客戶偏好舒適+品質(zhì)感國(guó)際居住觀客戶-地源性客戶

23、行業(yè)分布金融業(yè)后起之秀國(guó)際觀客戶價(jià)值體系 基本特征分析在上海購(gòu)買品質(zhì)居所的品質(zhì)客戶中，除了大多來(lái)自服務(wù)業(yè)以外，金融業(yè)的客戶也占有重要比重。地域分布“兩外”人士“好戲連連”以本地買家為主，占31.2%；國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的買家主要為江浙一帶的投資客；其次是香港、臺(tái)灣以及部分歐美華僑，他們主要是中長(zhǎng)期投資者。上海高品質(zhì)客戶行業(yè)分布圖國(guó)際居住觀客戶-全市性客戶年齡分布多數(shù)中年時(shí)期在上海， 36-40歲的高品質(zhì)客戶是購(gòu)買的主體，占42%。上海是全國(guó)的金融中心，聚集了大批國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的精英人士，同時(shí)也造就了一批中產(chǎn)精英。學(xué)歷分布本碩學(xué)歷占絕對(duì)比例在上海， 36-40歲的高端客戶是高端購(gòu)買的主體，占42%。上海是

24、全國(guó)的金融中心，聚集了大批國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的精英人士，同時(shí)也造就了一批中年富豪。上海高品質(zhì)客戶年齡分布圖上海高品質(zhì)客戶學(xué)歷分布圖國(guó)際觀客戶價(jià)值體系 基本特征分析國(guó)際居住觀客戶-全市性客戶家庭結(jié)構(gòu)以兩代為主在上海購(gòu)買高端的客戶當(dāng)中，一代和三代的家庭數(shù)量不多，主要以兩代為主。置業(yè)經(jīng)歷置業(yè)經(jīng)歷豐富在上海購(gòu)買高端的客戶除了上海本地人以外，主要以港澳臺(tái)同胞、海外人士和江浙一帶的投資客為主。這些人把在各地購(gòu)買高端作為投資的重要方式，因此置業(yè)經(jīng)歷相當(dāng)豐富。上海高品質(zhì)客戶置業(yè)經(jīng)歷圖上海高品質(zhì)客戶家庭結(jié)構(gòu)圖國(guó)際觀客戶價(jià)值體系 基本特征分析國(guó)際居住觀客戶-全市性客戶別墅類住宅客戶偏好國(guó)際觀客戶價(jià)值體系 居住偏好國(guó)際居住

25、觀客戶-全市性客戶舒適+品質(zhì)+社區(qū)特色感手法的“跨界”以產(chǎn)品贏得市場(chǎng)B 產(chǎn)品創(chuàng)造整體規(guī)劃理念(產(chǎn)品配比)總平圖說(shuō)明五重價(jià)值體系論述整體開(kāi)發(fā)理念其中：綜合容積率：1.0 建筑密度：16.9% 綠化率：43.1% 產(chǎn)品品質(zhì)全線升級(jí)，“以產(chǎn)品贏得市場(chǎng)，建立國(guó)際觀社區(qū)五重價(jià)值體系 ”規(guī)劃公寓樓王、類獨(dú)棟升級(jí)版產(chǎn)品形成亮點(diǎn)產(chǎn)品戶型樓層棟數(shù)戶型面積建筑面積戶數(shù)戶數(shù)比面積比高層公寓二房18層1495-1105292050437%28%三房18層15120-1407290054040%40%四房(樓王)18層1170-2006660363%4%類獨(dú)棟別墅(雙拼)拼成類獨(dú)棟2層268拼后134單套160-180

26、拼后300-3504556026820%25%商業(yè)會(huì)所配套2層56003%合計(jì)2981836401348100%100%品質(zhì)公寓區(qū)別墅區(qū)2R：95-110，504戶3R：120-140 ,540戶4R樓王一棟，170-200 公寓區(qū)會(huì)所配套社區(qū)商業(yè)配套類獨(dú)棟地上面積：260-330 地下室面積：135-170 花園面積：200-450 別墅區(qū)會(huì)所配套國(guó)際觀社區(qū)五重價(jià)值體系聚之意居中園島之墅景之藝心之實(shí) 強(qiáng)調(diào)不同產(chǎn)品的組團(tuán)式排布和公寓、別墅不同的組團(tuán)景觀共享的最大化 公寓產(chǎn)品同樣享有獨(dú)特的景觀 別墅居所完全被水景包圍，以島為概念，形成核心亮點(diǎn)。同時(shí)打造可分可合的分戶別墅 特種的新奇特，層次豐富，

27、為產(chǎn)品加分 公寓精裝交房，符合高端品質(zhì)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)聚之意 公寓獨(dú)立 入口，與別墅區(qū)分隔，入口氣派，景觀大道移步換景，層次豐富。聚之意 公寓產(chǎn)品形成圍合式的組團(tuán)景觀，每個(gè)組團(tuán)擁有組團(tuán)景觀，如戲水池，共享綠地居中園 每個(gè)組團(tuán)獨(dú)立的共享空間，增設(shè)的交流、休憩平臺(tái)等樓王共享別墅景觀，附加值高 整個(gè)別墅區(qū)就是一個(gè)大的島，四面環(huán)水，內(nèi)部又被水資源分成四個(gè)小島島之墅南瑞別墅規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì)1、建筑形態(tài)為全雙拼別墅低密度產(chǎn)品。2、由中心活水湖面串聯(lián)各景觀河道，做到80%的戶型有臨水花園。3、環(huán)行主車道，人行通過(guò)景觀中的步行道入戶，做到人車分流。4、容積率0.38島之墅類別墅處理方式一：將二合一雙拼別墅設(shè)

28、計(jì)理念，既可由一戶業(yè)主獨(dú)享，打造可分可合的分戶獨(dú)棟別墅 ，超越傳統(tǒng)別墅空間束縛。物業(yè)類型：2層雙拼，戶型面積： 270優(yōu)勢(shì)：地下室采光井采光，娛樂(lè)功能完善；一層家贈(zèng)送入口大平臺(tái)，室內(nèi)單車庫(kù)，10米大面寬；二層設(shè)家庭室，樓梯間挑高設(shè)計(jì)，主臥套房。雙拼房型可合并組合成一套完整的獨(dú)棟別墅。二合一別墅設(shè)計(jì)理念，既可由一戶業(yè)主獨(dú)享，又均可拆分為兩戶，超越傳統(tǒng)別墅空間束縛。地下一層一層不足：地下室可采用下沉式庭院，結(jié)合地上花園組成立體式私人景觀空間，增大采光面；二層家庭室考慮做成書(shū)房，形成全功能主臥套房，其他臥室增加衛(wèi)生間，做全套房設(shè)計(jì)。二層地下室采光井樓梯間挑高全明地下室底層大平臺(tái)室內(nèi)車庫(kù)島之墅保利林語(yǔ)

29、溪規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì)1、建筑形態(tài)為高層公寓及類獨(dú)棟、類雙拼別墅混合型產(chǎn)品。2、依托天然河道，把別墅和高層巧妙分隔，互不干擾，南低北高的布局保證了日照。3、環(huán)行主車道，配合次級(jí)道路葉脈狀分布。4、容積率1.2類別墅處理方式二：4聯(lián)排圍合式排布，2邊端套設(shè)置獨(dú)棟產(chǎn)品，中間設(shè)置雙拼產(chǎn)品島之墅物業(yè)類型：2層類獨(dú)棟，戶型面積： 281優(yōu)勢(shì)：二層建筑，底層大面積平臺(tái)；地上室內(nèi)單車庫(kù)；雙客廳設(shè)計(jì)；二層客廳挑高，全套房設(shè)計(jì)；主臥全功能套房。類獨(dú)棟，類雙拼別墅設(shè)計(jì)理念，還原獨(dú)棟別墅的居住體驗(yàn)，提升私密性。一層不足：無(wú)地下室空間；一層考慮增加公共區(qū)域衛(wèi)生間。保利林語(yǔ)溪戶型二層雙客廳設(shè)計(jì)客廳挑高底層大平臺(tái)室內(nèi)地上

30、車庫(kù)全功能主臥套房島之墅景之藝采用三級(jí)葉脈組織交通體系，主干道次干道宅間路分能級(jí)設(shè)計(jì)，同時(shí)景觀分點(diǎn)布置，層次清晰。行道庭院景觀三要素入口公寓景觀將插花藝術(shù)、攝影藝術(shù)手法運(yùn)用在景觀中提升品質(zhì)感及觀賞性。同時(shí)強(qiáng)調(diào)移步換景行道兩旁規(guī)劃遍布超過(guò) 100 種大小不同的植物花卉，數(shù)量超過(guò) 50 萬(wàn)棵，讓住客步移景換，隨時(shí)欣賞大自然的優(yōu)美環(huán)境。景之藝別墅景觀強(qiáng)調(diào)高大、茂密、數(shù)種新奇，入口突出“寬、廣、深”的品質(zhì)感，營(yíng)造主入口空間強(qiáng)烈的景觀軸意象，選擇生長(zhǎng)勢(shì)態(tài)高大挺拔的喬木遮擋，入口道路寬而深，體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)。景之藝“別墅庭院生活，個(gè)性定制”強(qiáng)調(diào)私家領(lǐng)地的私密與專屬，每一座私家庭院設(shè)計(jì)獨(dú)一無(wú)二。贈(zèng)送客戶成品庭院

31、，聘請(qǐng)知名景觀設(shè)計(jì)師根據(jù)各戶庭院的大小與格局，量身定制主題精裝方案，讓庭院的審美情趣與使用功能完美呈現(xiàn)。庭院之中，植栽與水景、小品相映成趣；落花聲、跌水聲合成音律在私密的氛圍中，庭院成為動(dòng)靜結(jié)合、四季變化的生活樂(lè)園。以成品庭院為交房標(biāo)準(zhǔn)，提供菜單式庭院庭院內(nèi)入水、入電，配備小水景及燈光；地面鋪設(shè)與眾不同；注重綠化層次感，保持四季常綠；贈(zèng)送小喬木、小亭、噴泉等景觀小品景之藝心之實(shí)公寓建議精裝交房，展現(xiàn)品質(zhì)感，裝修標(biāo)準(zhǔn)30005000元/每批入市產(chǎn)品，裝修標(biāo)準(zhǔn)有梯度的慢慢上升，讓價(jià)格也有更大的上升空間。從目前上海在售高品質(zhì)公寓項(xiàng)目來(lái)看，85以上項(xiàng)目均為全裝修，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/以上的達(dá)到了9

32、1%，08年入市的全裝修房的裝修標(biāo)準(zhǔn)全部達(dá)到5000元/,已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。套內(nèi)硬裝硬裝+廚衛(wèi)設(shè)備贈(zèng)送一層迎賓大堂室內(nèi)地面、墻面采用進(jìn)口大理石，設(shè)置休憩區(qū)和接待臺(tái)入口電梯大堂墻地面采用進(jìn)口大理石及木飾面住宅各層電梯大堂墻地面采用進(jìn)口大理石電梯永大日立或三菱高速電梯安保及管理彩色電視監(jiān)控系統(tǒng)消防德國(guó)西門子報(bào)警系統(tǒng)，進(jìn)口暗藏式噴淋頭及自救式不銹鋼消防箱心之實(shí)序號(hào)分類舒適性公寓1入口設(shè)獨(dú)立玄關(guān)有進(jìn)入式衣帽間或入房花園2功能廳3廳：客廳、正餐廳、早餐廳3臥室數(shù)量1、2主臥，1書(shū)房（書(shū)房套入主臥中）、1功能房4臥室朝向至少2間朝南5主臥配置所有主臥室均為套間6廚房設(shè)置中西廚7露臺(tái)結(jié)合臥室設(shè)置露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)（

33、其中主臥必須設(shè)）8功能房2、3R設(shè)獨(dú)立書(shū)房或嬰兒房，4R還需設(shè)保姆房9洗衣房設(shè)置1間客戶對(duì)公寓戶型的偏好序號(hào)分類精致類獨(dú)棟1地上約300左右2地下室約100-200 3花園300-400，成品花園全裝修4臥室3個(gè)臥室 包括1個(gè)主臥室2-3個(gè)次臥室(配兒童房)5套房1主1次至少配套房6客廳客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳，結(jié)合布置7車位地下車位+地上一個(gè)露天車位8公共部分有精美大堂、至少2梯2戶，電梯廳明亮氣派9其他客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。心之實(shí)客戶對(duì)別墅戶型的偏好心之實(shí)立面建議1：以歐洲新古典建筑風(fēng)格為原型進(jìn)行演繹厚重門廊弧形窗古典小品坡屋頂

34、白色、金色、黃色、暗紅色是歐式風(fēng)格中常見(jiàn)的主色調(diào)，加以白色糅合，使色彩看起來(lái)明亮。立面細(xì)部采用古典主義石柱氣勢(shì)非凡 ，局部淺浮雕處理，突出藝術(shù)性和精細(xì)度。 尖頂，拱柱優(yōu)勢(shì)：1、建筑為北美鄉(xiāng)村風(fēng)格；2、立面采用由宜興紫砂泥手工制成的墻面磚結(jié)合底層墻面天然石材貼面，基座、臺(tái)階、青石板踏步均由天然花崗巖整塊雕刻而成；3、每戶配備澳洲原裝進(jìn)口平板玻璃式太陽(yáng)能集熱器，雙層斷橋式鋁合金門窗，房頂墻面均有保溫隔熱夾層；4、外觀采用不對(duì)稱整體設(shè)計(jì)，以自然的大坡頂屋頂，延伸的平面，靈活多變的觀景窗，沉穩(wěn)有度的立面色彩，完美貼合融入大自然。立面建議2：兩棟相聯(lián)的別墅，通過(guò)統(tǒng)一的立面處理，形成一個(gè)獨(dú)立別墅心之實(shí)低溫

35、節(jié)能熱水輻射地暖作用：無(wú)噪音、環(huán)保綠色環(huán)保材料制成的墻紙作用：吸潮、防霉、透氣凈水系統(tǒng)示意作用：環(huán)保、健康食物垃圾處理系統(tǒng)示意作用：環(huán)保、衛(wèi)生建筑智能總線系統(tǒng)作用：把家里所有電器控制系統(tǒng)集成到EIB 歐洲總線，實(shí)現(xiàn)隨心控制，全面提升生活品質(zhì)。同層排水系統(tǒng)衛(wèi)生設(shè)備和空間靈活配置，無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)噪音。雙沖面板，即沖即停，節(jié)水節(jié)能。公寓采用生態(tài)環(huán)保型智能高科，營(yíng)造健康的生活理念 心之實(shí)心之實(shí)雙會(huì)所概念：公寓、別墅分開(kāi)享用公寓會(huì)所以養(yǎng)生為主題：SPA中心、保健理療、藥膳中心、健身中心（約300-500平米）業(yè)主經(jīng)過(guò)一天的奮斗，需要緩解白日的疲勞，同時(shí)社區(qū)的一些老年人也需要養(yǎng)生休閑的場(chǎng)所。建議引進(jìn)一些養(yǎng)

36、生理療中心，SPA桑拿中心等。65私家宴請(qǐng)商業(yè)會(huì)晤藝術(shù)展覽123主要功能：以私家宴請(qǐng)形成人文雅宴高檔場(chǎng)所，作為社區(qū)群體聚所次要功能：包括新聞發(fā)布、會(huì)議等高檔宴會(huì)功能形成高尚社交平臺(tái)輔助功能：以藝術(shù)展覽館，展示代理藝術(shù)作品等別墅以打造俱樂(lè)部主要亮點(diǎn)配置：“將跨界發(fā)揮到極致”可舉辦各類酒會(huì)、派對(duì)、文化藝術(shù)展示交流、新品發(fā)布等心之實(shí)私家宴請(qǐng)-人文雅宴，以正餐廳、高檔商務(wù)型餐飲為主功能描述：這個(gè)圈子里的人需要一個(gè)城外之城來(lái)讓自己完全隱私而又體現(xiàn)尊貴地與自己的朋友、家人、事業(yè)伙伴交往生活。蒙古帳篷包間酒廊餐廳貝殼吊頂燈具心之實(shí)藝術(shù)收藏展覽-私人藝術(shù)展覽品鑒 阿里巴巴的寶藏功能描述：收藏的不是珍珠、瑪瑙、

37、硨磲、鉆石， 而是今天的中國(guó)人關(guān)于世與界的想象心之實(shí)新品發(fā)布-以高檔品牌新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)以及酒會(huì)派對(duì)，如手表、高檔成衣等功能描述：這是一個(gè)到處閃耀著頂級(jí)設(shè)計(jì)師的空間，除去那些為會(huì)所量身訂做的家具，間或你會(huì)發(fā)現(xiàn)以往在設(shè)計(jì)類書(shū)籍或網(wǎng)站上出現(xiàn)的經(jīng)典設(shè)計(jì)就在身邊給你一個(gè)驚嘆號(hào)心之實(shí)物業(yè)管理邀請(qǐng)具有國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公司，作為物業(yè)顧問(wèn)，此象征著時(shí)尚、高貴和完美高效服務(wù)，是高端奢華的國(guó)際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為許多國(guó)際高端人士向往。個(gè)性化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：在售樓時(shí)就提供同標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，奠定項(xiàng)目品質(zhì)基礎(chǔ)。服務(wù)型國(guó)際社區(qū)理念心之實(shí)行為的“跨界”強(qiáng)而有效的執(zhí)行力C 營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)銷售策略行銷策略定價(jià)組成公寓價(jià)格建議同類個(gè)案不同產(chǎn)品價(jià)差獨(dú)立別墅

38、價(jià)格建議價(jià)格策略全裝修公寓價(jià)格建議+裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格策略本案價(jià)格推算：本案均價(jià)=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+以項(xiàng)目B參考定價(jià)B權(quán)重=16240.02元/（注：A項(xiàng)目權(quán)重取55%，B項(xiàng)目權(quán)重取45%）市場(chǎng)比較法公寓公寓靜態(tài)價(jià)格基礎(chǔ)：16000元/06年公寓產(chǎn)品價(jià)格增幅：11.2%07年公寓產(chǎn)品價(jià)格增幅：28.8%08年公寓產(chǎn)品價(jià)格增幅：8.15%09年公寓產(chǎn)品價(jià)格增幅：38.7%設(shè)置權(quán)重：06年為13%，07年為20%， 08年為35%， 09年為32%11.2%*20%+28.8%*20%+8.15%*40%+38.7%*20%=19%采用全市公寓價(jià)格漲幅，同時(shí)考慮到08年也處于宏觀調(diào)控影響年，因

39、此將08年的價(jià)格增幅作為預(yù)估主要參數(shù)未來(lái)1年項(xiàng)目公寓漲幅的審慎預(yù)估：10-19%價(jià)格策略價(jià)格浮動(dòng)段公寓公寓修正建議價(jià)格：18000-20000元/精裝修公寓建議價(jià)格：21000-25000元/+30005000元/裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)每批遞增，讓價(jià)格形成梯次遞增價(jià)格策略不同產(chǎn)品價(jià)差類獨(dú)棟別墅項(xiàng)目名稱類型價(jià)格價(jià)差比藝泰安邦小高層12000-13000/南瑞別墅雙拼25000-320001：2-2.4萊茵美墅獨(dú)棟28000-300001：2.3-2.5古北香堤嶺獨(dú)棟35000-400001：2.9-3.3參考項(xiàng)目周邊個(gè)案的公寓和獨(dú)立、雙拼的差價(jià)綜合考慮：將2.0-2.1設(shè)為價(jià)差比本項(xiàng)目類獨(dú)棟別墅建議價(jià)

40、格為：36000-42000元/物業(yè)類型價(jià)格評(píng)估結(jié)果（元/平方米）公寓21000-25000(精裝)獨(dú)立別墅36000-42000估價(jià)結(jié)果匯總價(jià)格策略說(shuō)明：以上定價(jià)僅供參考，最終銷售價(jià)格以合同約定為準(zhǔn)銷售目標(biāo)月均套數(shù)預(yù)估項(xiàng)目名稱形態(tài)08年月均去化套數(shù)09年月均去化套數(shù)修正月均去化套數(shù)藝泰安邦小高層44149107保利林語(yǔ)溪 小高層/196118綠洲康城小高層194836萊茵美墅獨(dú)立別墅/42愛(ài)法奧朗新莊園 獨(dú)立別墅1159將08年的權(quán)重取40%，09年的權(quán)重取60%80套/月6套/月銷售目標(biāo)說(shuō)明：以上銷售需保證前期積累時(shí)間，并以實(shí)際工期可銷售量來(lái)衡量，具體節(jié)點(diǎn)以當(dāng)期發(fā)生為準(zhǔn)。銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后，保

41、證2-3個(gè)月積累期積累期充足，保證開(kāi)盤沖量2010.9總量的60%總量的35%成交量106824平米62314平米首次入市2011.12假設(shè)以2010年10月正式開(kāi)盤，先以公寓跑量回籠資金18萬(wàn)方分兩期開(kāi)發(fā)，六批入市（公寓4批，別墅2批），以下按類獨(dú)棟產(chǎn)品計(jì)算銷售面積及金額 28.94億元16.88億元 整盤銷售期控制在27個(gè)月左右，去化95%，完成總銷45.82億2012.12第一年第二年行銷策略跨界傳播系統(tǒng)CROSSOVER PROMOTION行銷策略上海不乏高品質(zhì)產(chǎn)品，但缺少的是可以引起市場(chǎng)關(guān)注、甚至是轟動(dòng)的營(yíng)銷手段。這是一個(gè)資訊爆炸的社會(huì)，傳統(tǒng)推廣和營(yíng)銷模式往往會(huì)被淹沒(méi)在各種的資訊當(dāng)中

42、。采用突破常規(guī)的營(yíng)銷手段，在第一時(shí)間迅速引爆產(chǎn)品知名度，是我們?cè)跔I(yíng)銷推廣層面的重中之重！傳統(tǒng)的廣告都是最弱的溝通方式，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都太遙遠(yuǎn)了。要得到更強(qiáng)的影響力就要接近消費(fèi)者。找到更多的品牌接觸點(diǎn)，為顧客尋找對(duì)口的信息群體。將信息散布出去，而這種媒體甚至就存在你我周圍。品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）信息群體（事件營(yíng)銷）跨界之：品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）售樓處選址常規(guī)操作：一般這類項(xiàng)目都會(huì)選擇一個(gè)市區(qū)接待中心，主要是考慮現(xiàn)場(chǎng)的地段和施工情況，所以會(huì)有一個(gè)市區(qū)展點(diǎn)便于客戶看房。我們的選址：現(xiàn)場(chǎng)售樓處（公寓會(huì)所）但，我們認(rèn)為客戶在第一次接觸項(xiàng)目時(shí)若沒(méi)有實(shí)地的體驗(yàn)感，其客戶流失量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)場(chǎng)售樓處，所以我們選擇公

43、寓會(huì)所，作為項(xiàng)目的售樓處，以保證客戶現(xiàn)場(chǎng)的體驗(yàn)感。另外選擇會(huì)所而非人民西路主入口商業(yè)配套在于想通過(guò)沿街面實(shí)景的處理到位，將項(xiàng)目的品質(zhì)性傳遞給客戶。讓客戶邊開(kāi)車邊感覺(jué)邊進(jìn)入社區(qū)，讓其一開(kāi)始就有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程。另外此會(huì)所也接近別墅區(qū)，待別墅同步銷售時(shí)，可不必再更換會(huì)所，節(jié)約再裝修成本。常規(guī)操作：華麗裝修的接待中心，劃分為模型區(qū)、洽談區(qū)、影音播放室、VIP簽約室等。此種方式與形式在全國(guó)幾乎為統(tǒng)一模式，不外乎裝修風(fēng)格的區(qū)別。此種功利性的空間布局不利于高端客戶產(chǎn)生貴賓身份歸屬感。接待中心跨界之：品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）操作模式：1、接待中心轉(zhuǎn)化為私人會(huì)所區(qū)別于傳統(tǒng)接待中心，除公共空間模型外，設(shè)置不同的VI

44、P接待包間。以不同服務(wù)主題命名，如：針對(duì)男士設(shè)置VIP雪茄房、針對(duì)女士設(shè)置VIP香檳室、VIP茶道屋。突破：接待中心會(huì)所制跨界之：品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）操作模式：2、公共區(qū)域轉(zhuǎn)化為私人空間取消影音播放室，每個(gè)VIP房單獨(dú)設(shè)置影音系統(tǒng)。實(shí)行一對(duì)一專署服務(wù)。突破：接待中心會(huì)所制跨界之：品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）操作模式：3、銷售引導(dǎo)轉(zhuǎn)化為貼身服務(wù)每個(gè)VIP接待室設(shè)置三個(gè)人員接待氣質(zhì)好的女性服務(wù)人員，負(fù)責(zé)接待和包房主題服務(wù)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行產(chǎn)品說(shuō)明與意見(jiàn)記錄銷售經(jīng)理進(jìn)行簽約談判突破：接待中心會(huì)所制跨界之：品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）操作模式：4、隨時(shí)到訪轉(zhuǎn)化為提前預(yù)約無(wú)論是公寓還是別墅，均采取提前預(yù)約的形式常規(guī)操作

45、：以各種裝修風(fēng)格區(qū)分樣板間主題，如現(xiàn)代簡(jiǎn)約、歐式復(fù)古等。此種形式讓人只感到了奢華物品的陳列，并無(wú)生活在場(chǎng)感，以及對(duì)功能空間的具體生活印象。離開(kāi)后不能令其印象深刻，無(wú)亮點(diǎn)記憶。樣板間跨界之：品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）操作模式：1、擬定樣板間主題樣板間主題分別以紐約金融家、巴黎服裝設(shè)計(jì)師等國(guó)際人物為主題進(jìn)行裝修布置。在華麗的裝修之外，與人物相關(guān)的物品細(xì)節(jié)，可以讓觀摩者清晰看到一個(gè)成功人士的高品質(zhì)居家生活狀態(tài)?？缃缰浩放平佑|點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）突破：主題樣板間金融家之家鋼琴家之家小說(shuō)家之家時(shí)尚家之家操作模式：2、功能空間品牌化布置與主題相關(guān)的生活化軟裝。軟裝可與第三方進(jìn)行聯(lián)合，如達(dá)芬奇家居知名名牌的互動(dòng)，加

46、速客戶接受度。跨界之：品牌接觸點(diǎn)（售場(chǎng)營(yíng)銷）突破：主題樣板間跨界之：信息群體（事件營(yíng)銷）常規(guī)操作：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)，全方位的轟炸一下，達(dá)到全面?zhèn)鬟f的目的，但當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到一定品質(zhì)級(jí)別，同時(shí)在信息泛濫的時(shí)代，如何找到一個(gè)何適的平臺(tái)讓客戶知曉是相當(dāng)重要的行銷推廣與奢侈品品牌合作高端酒店合作與金融機(jī)構(gòu)合作高爾夫會(huì)員組織與高檔汽車品牌合作1、品牌嫁接引入品牌餐飲或高端的會(huì)所服務(wù)2、聯(lián)合營(yíng)銷與奢侈品牌進(jìn)行聯(lián)合營(yíng)銷3、品牌暗示在售樓處與樣板房放置奢侈品展示跨界之：信息群體（事件營(yíng)銷）突破：借勢(shì)跨界，引起話題與奢侈品品牌合作通過(guò)與其他品牌的客戶互通及奢侈品推薦中的曝光來(lái)獲得奢侈品消費(fèi)客戶的關(guān)注另外還可在現(xiàn)

47、場(chǎng)舉行世界著名品牌的展示，如家居軟裝、汽車、化妝產(chǎn)品等。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，擴(kuò)大知名度，提升企業(yè)形象，也可強(qiáng)化本案形象。 例合作對(duì)象：眾多五星級(jí)高檔酒店高檔酒店的銷售網(wǎng)絡(luò)合作形式酒店高級(jí)套房?jī)?nèi)內(nèi)放置個(gè)案DM利用酒店”客戶資源進(jìn)行短信發(fā)放、DM郵寄等手段來(lái)獲取客戶合作目的：利用酒店豐富的門店資源及客戶會(huì)資源來(lái)增加客戶渠道高端酒店合作例與金融機(jī)構(gòu)合作合作對(duì)象：金融機(jī)構(gòu)的理財(cái)部門銀行的大客戶部門合作形式銀行卡高端客戶賬單的寄送理財(cái)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)推薦合作目的：金融機(jī)構(gòu)的高端客戶有大量的資金，是本案的目標(biāo)客戶例圈內(nèi)效應(yīng)，業(yè)界領(lǐng)袖代言得業(yè)內(nèi)人士者得天下1、專職接待大使對(duì)于同行參觀考察，有專人接待，避免銷售人員出現(xiàn)消極

48、情緒，影響業(yè)內(nèi)口碑。2、業(yè)內(nèi)聚會(huì)在開(kāi)盤前，提前聚焦業(yè)內(nèi)人士，引發(fā)業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)，形成市場(chǎng)關(guān)注。例理念的“跨界”為客戶傳遞項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)D 企劃概念提升案名、LOGO 廣告總精神企劃演繹天空是蔚藍(lán)的，夢(mèng)想也是 人類永遠(yuǎn)在追求 與存在體驗(yàn)這種追求與體驗(yàn)，創(chuàng)造了人類在文化緯度上的自信與時(shí)尚，它是一種真正的精神高度。因?yàn)樽非蠊饷?，?ài)迪生發(fā)明電燈，征服黑夜，照亮世界因?yàn)樽非髣?dòng)力，瓦特發(fā)明蒸汽機(jī)，引發(fā)工業(yè)革命，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展因?yàn)樽非筇炜?，萊特兄弟發(fā)明飛機(jī)，人類從此插上翅膀追求，是永恒的期盼與暢想，讓人類文明變的飽滿而豐富不能忽略的四個(gè)事實(shí)上海向東后世博效應(yīng)大浦東的發(fā)展，DISNEY效應(yīng)，11號(hào)線的開(kāi)通，讓市場(chǎng)的發(fā)展有了

49、全新的格局；南匯的發(fā)展，得益于大浦東政策利好，大飛機(jī)產(chǎn)業(yè)讓南匯未來(lái)有了無(wú)限可能。野生動(dòng)物園板塊與周邊相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不成熟，但在普遍提倡“買房子就是買資源”的今天，讓本案的未來(lái)有了更多溢價(jià)的可能。事實(shí)一：板塊（未來(lái)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心）總之，這是一塊極具價(jià)值提升空間的土地，超越與改變，是它對(duì)城市的最新注解。并將以前所未有的高度，為人們帶來(lái)開(kāi)闊的視野。不能忽略的四個(gè)事實(shí)事實(shí)二：景觀（生活愛(ài)成品）外景野生動(dòng)物園之獨(dú)有的景觀資源讓本案的未來(lái)有了更多溢價(jià)的可能；內(nèi)景容積率1.0是不變的事實(shí)；另外，國(guó)際觀社區(qū)的五重價(jià)值體系聚之意、居中園、島之墅、景之藝、心之實(shí)總之，物以稀為貴，在國(guó)際化大都市上海，獨(dú)有的景觀資源，讓本案具備了成就世界級(jí)景觀豪宅的可能。不能忽略的四個(gè)事實(shí)事實(shí)三：團(tuán)隊(duì)（頂級(jí)團(tuán)隊(duì)帶來(lái)無(wú)限可能）星河灣原班人馬打造，用建筑實(shí)現(xiàn)