1、一.項(xiàng)目目用地周周邊環(huán)境境分析 ( 一一 )項(xiàng)項(xiàng)目土地地性質(zhì)調(diào)調(diào)查1.項(xiàng)目目地理位位置：項(xiàng)項(xiàng)目位于于河北區(qū)區(qū)南口路路榆關(guān)道道交口，項(xiàng)目地地塊北鄰鄰榆關(guān)道道、南靠靠席廠下下坡路、西臨南南口路、東側(cè)為為其他工工業(yè)用地地。 項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建筑筑用地11000000平平米，占占地面積積670000平平米左右右。原址址為工業(yè)業(yè)用地，地上建建筑物多多為廠、庫(kù)房、辦公用用房，拆拆遷較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。（二）項(xiàng)項(xiàng)目用地地周邊環(huán)環(huán)境調(diào)查查1.生態(tài)態(tài)環(huán)境1-1自自然景觀觀:項(xiàng)目周周邊區(qū)域域?yàn)楣I(yè)業(yè)區(qū)，有有一定綠綠化面積積，但由由于大多多數(shù)綠化化使原來(lái)來(lái)是工廠廠的廠區(qū)區(qū)綠化，綠化水水平偏低低。周邊邊自然景景觀只有有新開河河，如果

2、果新開河河能夠改改造，將將對(duì)該區(qū)區(qū)域的環(huán)環(huán)境提升升起到相相當(dāng)?shù)淖髯饔谩?-2環(huán)環(huán)境污染染:雖然項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域原原為工業(yè)業(yè)區(qū)，但但是近幾幾年區(qū)域域內(nèi)工廠廠紛紛停停產(chǎn)，加加上原本本的工廠廠并不是是高污染染企業(yè)，所以周周邊的污污染并不不嚴(yán)重。原有的的大型污污染企業(yè)業(yè)天津搪搪瓷廠已已倒閉，另一污污染源東東方化工工廠距離離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)太太大影響響。1-2-1噪音音：周邊邊的鐵路路是主要要的噪音音污染源源，除了了西側(cè)的的鐵路基基本廢棄棄，南側(cè)側(cè)和東側(cè)側(cè)的鐵路路由于是是主要鐵鐵路，利利用率較較高，產(chǎn)產(chǎn)生的噪噪音對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目也有有一些影影響，但但由于項(xiàng)項(xiàng)目與鐵鐵路有一一定距離離，估計(jì)計(jì)噪音的的影響將將集中

3、在在晚上。1-3治治安環(huán)境境：該區(qū)區(qū)域原有有的居住住人口不不多，但但主要是是產(chǎn)業(yè)工工人。在在經(jīng)過了了幾年的的大規(guī)模模改造之之后，雖雖然有大大批居民民遷入，但主要要集中在在榆關(guān)道道上，南南口路一一帶仍然然較偏僻僻，且周周邊基本本無(wú)外來(lái)來(lái)人口，治安的的基礎(chǔ)不不錯(cuò)。在在項(xiàng)目東東側(cè)鐵路路附近有有鐵路公公安處看看守所。2.人文文環(huán)境：由于原原居民較較分散，當(dāng)?shù)夭⒉o(wú)特色色人文環(huán)環(huán)境。地塊交通通條件調(diào)調(diào)查周邊交通通現(xiàn)狀條條件：項(xiàng)項(xiàng)目所在在地距中中山路約約3公里里，距天天泰路（京津公公路）11.2公公里，距距京津塘塘高速入入口5公公里左右右，距天天津北站站5公里里左右，交通比比較方便便。在京京津公路路未改造

4、造之前，南口路路的交通通流量還還比較大大，京津津公路改改造之后后，許多多流量改改走京津津公路，使南口口路的壓壓力減緩緩。公共交通通網(wǎng)： 18路路，北倉(cāng)倉(cāng)辰緯路路、 8803路路，萬(wàn)科科新城人民公公園852路路，宜興興埠西站、 6700路，小小淀百貨大大樓671路路，梅廠廠百貨大大樓、 8788路，普普濟(jì)河道道金谷園園610，浦口道道四十七七中、 6778路，體院北北普天里里交通遠(yuǎn)景景規(guī)劃：榆關(guān)道道在規(guī)劃劃中是一一條四十十米寬雙雙向四車車道的規(guī)規(guī)劃路。目前周周邊項(xiàng)目目的退線線也可以以體現(xiàn)出出這一點(diǎn)點(diǎn)，改造造后的榆榆關(guān)道將將使周邊邊的交通通狀況進(jìn)進(jìn)一步改改善。周邊市政政配套設(shè)設(shè)施調(diào)查查1.購(gòu)物物:

5、 周周邊購(gòu)物物不太方方便，家家樂超市市在中山山北路與與育紅路路交口，中山路路和新安安購(gòu)物中中心都距距該項(xiàng)目目較遠(yuǎn)。周邊也也沒有成成型的自自由市場(chǎng)場(chǎng)。2.餐飲飲:周邊比比較知名名的餐飲飲場(chǎng)所為為翰賓樓樓，另外外在項(xiàng)目目以西還還有一家家津浦大大酒店。3.教育育:周邊邊的小學(xué)學(xué)有育英英小學(xué)，該學(xué)校校是市屬屬重點(diǎn)小小學(xué)，距距項(xiàng)目距距離在11.5公公里左右右。另外外外語(yǔ)學(xué)學(xué)校與項(xiàng)項(xiàng)目距離離也在這這個(gè)范圍圍內(nèi)，同同時(shí)該校校教育質(zhì)質(zhì)量也不不錯(cuò)。項(xiàng)項(xiàng)目西側(cè)側(cè)的席廠廠下坡小小學(xué)則屬屬于教育育質(zhì)量稍稍差的小小學(xué)。昆昆緯路上上的天津津市二中中是新建建的示范范校，只只是稍遠(yuǎn)遠(yuǎn)了一些些。河北北工業(yè)大大學(xué)市本本市首批批招

6、生的的重點(diǎn)大大學(xué)，教教育質(zhì)量量較好。周邊缺缺少好的的幼兒園園和保育育院。4.醫(yī)療療:河北北醫(yī)院和和鐵路醫(yī)醫(yī)院是周周邊距項(xiàng)項(xiàng)目最近近的兩所所醫(yī)院，但醫(yī)院院較小。周邊醫(yī)醫(yī)療水平平較高的的醫(yī)院還還有中醫(yī)醫(yī)醫(yī)院和和二五四四醫(yī)院，其中二二五四醫(yī)醫(yī)院是大大型的綜綜合性軍軍屬醫(yī)院院，只是是距項(xiàng)目目稍遠(yuǎn)。5.文體體:周邊邊問題設(shè)設(shè)施及場(chǎng)場(chǎng)所短缺缺，至于于前文所所提周邊邊人文環(huán)環(huán)境不理理想有關(guān)關(guān)。6.銀行行、郵局局:周邊無(wú)無(wú)較大的的銀行，在周邊邊只有一一個(gè)工商商銀行新新開河儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所，另外，新開橋橋郵電所所也距項(xiàng)項(xiàng)目不遠(yuǎn)遠(yuǎn)。但是是項(xiàng)目周周邊無(wú)證證券部。7.其他他：榆關(guān)關(guān)道西頭頭北洋橋橋畔有西西沽公園園，在北北站附

7、近近還有北北寧公園園，這是是周邊較較有名的的兩個(gè)景景點(diǎn)。（五）綜綜合分析析：從地理位位置分析析，該地地塊在河河北區(qū)的的屬于中中等地帶帶，原為為工業(yè)區(qū)區(qū)，隨著著近幾年年的改造造已逐步步發(fā)展成成為新的的居住區(qū)區(qū)，生活活配套設(shè)設(shè)施逐漸漸完善，人文環(huán)環(huán)境尚未未形成，客源基基礎(chǔ)相對(duì)對(duì)薄弱。二.區(qū)域域市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀及其其趨勢(shì)判判斷（一）宏宏觀層面面形勢(shì)分分析及預(yù)預(yù)測(cè)1宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)趨向向調(diào)整1-1 世界界經(jīng)濟(jì)呈呈現(xiàn)衰退退跡象20011年世界界經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)率為為2.44%，大大大低于于20000年的的4.77%。這這將是自自19993年以以來(lái)世界界經(jīng)濟(jì)的的最低增增幅。摩摩根斯坦坦利將22.5%的增長(zhǎng)長(zhǎng)率作為為判

8、斷世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)是否進(jìn)進(jìn)入衰退退的門檻檻。以此此衡量，則20001年年肯定是是衰退的的一年。目前世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)面臨的的一個(gè)突突出問題題是，幾幾乎所有有地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)出出現(xiàn)了220年來(lái)來(lái)最嚴(yán)重重的同步步下滑的的情況?？紤]到到目前石石油及原原料價(jià)格格下降、歐美銀銀行指導(dǎo)導(dǎo)利率調(diào)調(diào)低、工工業(yè)化國(guó)國(guó)家通脹脹壓力減減輕刺激激購(gòu)買力力增強(qiáng)，以及新新技術(shù)的的應(yīng)用使使勞動(dòng)生生產(chǎn)率繼繼續(xù)上升升等諸多多利好消消息，我我們固然然有理由由相信220022年世界界經(jīng)濟(jì)將將開始復(fù)復(fù)蘇，但但這一前前景是很很不確定定的，經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)繼續(xù)惡惡化的可可能性相相當(dāng)大。1-2 國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保保持穩(wěn)定定20011年中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)一一枝獨(dú)秀秀，保持

9、持了7.3%的的增長(zhǎng)率率，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總體形形勢(shì)良好好，增長(zhǎng)長(zhǎng)穩(wěn)中趨趨緩。專專家預(yù)計(jì)計(jì)，20002年年中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)率在66.8%7.33%之間間。1-3 股市市將做箱箱型震蕩蕩 股市與與房市息息息相關(guān)關(guān)，目前前購(gòu)買商商品房的的人群中中60%擁有股股票。專專家估計(jì)計(jì)，股市市下降110%，將影響響房市33%的購(gòu)購(gòu)買力。因此，股市的的預(yù)期與與房市走走勢(shì)可謂謂是“牽首動(dòng)動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)動(dòng)效應(yīng)。今年支持持股市上上漲的因因素：宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持較較快速度度增長(zhǎng)、積極的的財(cái)政政政策及減稅政政策。不利于股股市上漲漲因素：國(guó)有股股減持尚尚存變數(shù)數(shù)、取消消稅收“打折”影響上上市公司業(yè)績(jī)績(jī)、市場(chǎng)場(chǎng)資金面面偏緊。中性因素素：

10、證券券市場(chǎng)對(duì)對(duì)外開放放、市場(chǎng)場(chǎng)化、規(guī)規(guī)范化監(jiān)監(jiān)管以及及證券市市場(chǎng)創(chuàng)新新。三種種因素的的力量對(duì)對(duì)比基本本平衡。預(yù)預(yù)計(jì)今年年出現(xiàn)持持續(xù)上漲漲的牛市市的可能能性不大大，大盤盤將在114000點(diǎn)119000點(diǎn)之間間做箱型型震蕩。全年大大勢(shì)可能能走出“先抑后后揚(yáng)”的格局局。2房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)可可能低開開高走國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字字顯示，20001年1至11月，全國(guó)房房地產(chǎn)開開發(fā)完成成投資48577億元，同比增增長(zhǎng)299.7。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的增幅開開始回落落，1-8月增增長(zhǎng)322.1，1-9月增增長(zhǎng)311.4，1-10月月增長(zhǎng)331.22，1-11月月增長(zhǎng)229.77。 數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，雖然然近幾個(gè)個(gè)月

11、房地地產(chǎn)景氣氣指數(shù)呈呈下降的的趨勢(shì)，但土地地開發(fā)與與購(gòu)置卻卻日趨活活躍，增增長(zhǎng)速度度持續(xù)攀攀高。去去年1-10月月，全國(guó)國(guó)土地開開發(fā)面積積為1.28億億平方米米，同比比增長(zhǎng)665，1-10月月，全國(guó)國(guó)商品房房銷售額額高達(dá)億元，同比增增長(zhǎng)333.6。在商商品房銷銷售快速速增長(zhǎng)的的帶動(dòng)下下，房地地產(chǎn)竣工工面積持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。截至至11月份份，全國(guó)國(guó)商品房房竣工面面積1.2億平平方米，同比增增長(zhǎng)177.6。而且且商品房房空置面面積的增增速降低低到0.9%，是近幾幾年來(lái)的的最小增增幅，其其中空置置商品房房住宅在在20000年首首次下降降后持續(xù)續(xù)出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，說明了了市場(chǎng)上上的需求求旺盛。因此在在國(guó)內(nèi)房房

12、地產(chǎn)旺旺盛的需需求拉動(dòng)動(dòng)下，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資今今年仍有有望保持持快速增增長(zhǎng)的勢(shì)勢(shì)頭。 帶帶動(dòng)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增幅回落落的原因因，是國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)銷售售增幅的的回落。 去年一一季度全全國(guó)商品品房銷售售額同比比增長(zhǎng)448.99，二二季度增增長(zhǎng)344.9，三季季度增長(zhǎng)長(zhǎng)32.7，而100月當(dāng)月月增長(zhǎng)比比例為113，為去年年以來(lái)的的最低點(diǎn)點(diǎn)。在這這一系列列銷售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字字面前，很容易易讓人產(chǎn)產(chǎn)生錯(cuò)覺覺，目前前絕大部部分業(yè)內(nèi)內(nèi)人士都都對(duì)發(fā)展展形勢(shì)感感到疑惑惑和持觀觀望的態(tài)態(tài)度，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)景氣周周期做出出了錯(cuò)誤誤的判斷斷。 房地地產(chǎn)銷售售增幅回回落是有有政策背背景的，出臺(tái)新新的商品品房銷售售管理辦辦

13、法、央央行作出出有關(guān)取取消零首首付的決決定、央央行發(fā)出出關(guān)于嚴(yán)嚴(yán)格放貸貸的通知知。這一一系列的的政策都都充分體體現(xiàn)了國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)目前仍仍然保留留著“政政策市”的特性性。同時(shí)時(shí)去年的的走低將將為今年年創(chuàng)造上上升空間間 從國(guó)內(nèi)各各項(xiàng)房地地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)計(jì)指標(biāo)判判斷，220011年國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)形勢(shì)勢(shì)是高開開低走，今年的的形勢(shì)很很可能與與去年相相反，表表現(xiàn)為低低開高走走。國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)經(jīng)過去年年下半年年的高位位盤整后后，20002年有有望呈現(xiàn)現(xiàn)良好的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。 之所以預(yù)預(yù)測(cè)今年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資會(huì)會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因因素是在在啟動(dòng)內(nèi)內(nèi)需的政政策背景景下，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將扮演演更重要要的角色色

14、?！俺闯醋鳌痹谠跇鞘幸灰恢倍即娲嬖?，因因此不是是關(guān)鍵問問題。目目前樓市市真正存存在的大大問題是是房?jī)r(jià)上上漲速度度太快，為今后后預(yù)留的的空間太太小。這這樣的話話，住房房消費(fèi)這這個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)今后就就難以持持續(xù)。而而這個(gè)行行業(yè)的資資本密集集型特征征很容易易使行業(yè)業(yè)投資出出現(xiàn)過熱熱，從而而引發(fā)泡泡沫，從從這個(gè)角角度理解解政府的的降溫調(diào)調(diào)控行為為就很清清楚了。在這方方面最好好的例子子是上海海。上海海在19993年年宏觀調(diào)調(diào)控之后后，樓市進(jìn)入入了低谷谷，但也也正是當(dāng)當(dāng)年的低低房?jī)r(jià)為為如今的的上海房房地產(chǎn)的的高速發(fā)發(fā)展提供供了空間間。目前前，國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)仍仍處于新新的景氣氣周期，現(xiàn)在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的階階段

15、性走走低，可可以看作作是為今今后的市市場(chǎng)提供供發(fā)展空空間。 在在世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)寒流流陣陣的的背景下下，中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)在在20001年所所取得的的成績(jī)是是不俗的的。在外外部環(huán)境境不利的的情況下下，今年年拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的重點(diǎn)點(diǎn)之一無(wú)無(wú)疑會(huì)是是啟動(dòng)內(nèi)內(nèi)需，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將是重重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。 在促促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)方面，我們注注意到在在全國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)工作作會(huì)議八八個(gè)方面面的部署署中，并并沒有提提到“刺刺激內(nèi)需需”的字字樣，而而是提出出了“培培育國(guó)內(nèi)內(nèi)消費(fèi)需需求”的的要求。事實(shí)上上，“刺刺激內(nèi)需需”的提提法過于于簡(jiǎn)單化化，并不不能反映映和代表表我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的真實(shí)實(shí)情況。相反，培育消消費(fèi)的問問題又沒沒有引起起真正的的重視。

16、“培育育”意味味著擴(kuò)大大，“刺刺激”意意味著原原來(lái)就有有只要釋釋放出來(lái)來(lái)就行，兩者的的本意大大相徑庭庭。 就目目前國(guó)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)業(yè)形形勢(shì)觀察察，唯一一能夠?qū)?duì)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)起到到較為有有效支撐撐的是兩兩個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)，一個(gè)個(gè)是房地地產(chǎn)，一一個(gè)是汽汽車。只只有這兩兩個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)具有比比較完備備的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，一一旦啟動(dòng)動(dòng)，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的影響響將會(huì)最最大。房房地產(chǎn)開開發(fā)具有有很強(qiáng)的的產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)度，可以帶帶動(dòng)建材材、冶金金、化工工、輕工工等數(shù)十十個(gè)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展，提供供大量的的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)，是是今后帶帶動(dòng)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的一一個(gè)新的的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)點(diǎn)。目前的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱熱已經(jīng)有有了本質(zhì)質(zhì)的區(qū)別別，一是是個(gè)人購(gòu)購(gòu)房比重重的增

17、加加，另一一個(gè)是開開發(fā)資金金出現(xiàn)了了以企業(yè)業(yè)自籌和和預(yù)付款款為主的的轉(zhuǎn)變，因此可可以認(rèn)為為這一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也正正在達(dá)到到健康運(yùn)運(yùn)行的水水準(zhǔn)線。 今年國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)發(fā)展展具有以以下利好好因素： 一、國(guó)國(guó)家宏觀觀政策的的推動(dòng)力力。近年年來(lái)中國(guó)國(guó)GDPP在-的增長(zhǎng)長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的拉拉動(dòng)作用用達(dá)一個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。中國(guó)國(guó)繼續(xù)保保持國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)、快速發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)則是關(guān)關(guān)鍵所在在。因此此，政府府的一系系列措施施十分有有利于該該行業(yè)的的發(fā)展。 二、住住房制度度改革推推動(dòng)行業(yè)業(yè)高速發(fā)發(fā)展。中中國(guó)住房房制度改改革正向向縱深發(fā)發(fā)展，從從危房改改造向康康居工程程邁進(jìn)。其改革革將繼續(xù)續(xù)刺激居居民的購(gòu)購(gòu)房積極極

18、性，釋釋放住房房消費(fèi)能能量。 三三、居民民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)升級(jí)級(jí)是行業(yè)業(yè)發(fā)展的的內(nèi)在驅(qū)驅(qū)動(dòng)力。當(dāng)前居居民消費(fèi)費(fèi)的恩格格爾系數(shù)數(shù)已降至至40，北京甚甚至接近近35，這正是是增加住住房消費(fèi)費(fèi)的良機(jī)機(jī)。 四、城鎮(zhèn)化化進(jìn)程加加速了房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展。目前前中國(guó)城城鎮(zhèn)化人人口占總總?cè)丝?36，今后二二十年的的發(fā)展目目標(biāo)是人人口的住住在城里里，每年年將有約約一千萬(wàn)萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)進(jìn)城工作作、生活活，將對(duì)對(duì)住宅產(chǎn)產(chǎn)生巨大大的需求求。綜上所所述，我我們預(yù)期期：伴隨著入入世，國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)業(yè)的的巨大前前景將吸吸引國(guó)內(nèi)內(nèi)外投資資者的青青睞，投投資主體體將更加加多樣化化。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在“國(guó)退民民進(jìn)”的背景景下，將將會(huì)啟動(dòng)動(dòng)更

19、多的的民間投投資。同同時(shí)，中中心城市市建設(shè)國(guó)國(guó)際化大大都市的的步伐將將加快，政府投投資也會(huì)會(huì)大幅增增加?？煽梢灶A(yù)見見，今年年國(guó)內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資在在無(wú)全球球性的金金融風(fēng)波波影響的的情況下下將會(huì)持持續(xù)高速速增長(zhǎng)的的態(tài)勢(shì)。銷售也也將于220011年持平平。2本市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析2-1回回顧20011年全市市銷售商商品房6660萬(wàn)萬(wàn)建筑平平方米，金額1166.81億億元，分分別比上上一年增增長(zhǎng)4.76和7.07，其中中個(gè)人購(gòu)購(gòu)買商品品房比例例為988.3，本市市住宅消消費(fèi)繼續(xù)續(xù)保持了了旺盛的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭，呈呈現(xiàn)購(gòu)銷銷兩旺的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。從購(gòu)購(gòu)買情況況看，改改善型需需求逐年年上升。去年居居民購(gòu)買買

20、每建筑筑平方米米30000元以以上的商商品房數(shù)數(shù)量比上上一年提提高了11.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，其中中30000335000元價(jià)位位的商品品房購(gòu)買買量提高高了5.8個(gè)百百分點(diǎn)，35000440000元的商商品房比比上一年年提高了了21.4個(gè)百百分點(diǎn)。購(gòu)買商商品房的的單套面面積也發(fā)發(fā)生變化化，購(gòu)買買單套面面積在1100平平方米以以上的商商品房比比上一年年同期提提高了22.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，其中中購(gòu)買單單套面積積在10001120平平方米商商品房同同比提高高了4.8個(gè)百百分點(diǎn)，單套面面積在1120平平方米以以上的商商品房同同比提高高了4.34個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。隨著住住宅質(zhì)量量的提高高和功能能、環(huán)境境的改變變，

21、購(gòu)買買情況變變化，去去年全年年商品房房交易價(jià)價(jià)格平均均上升幅幅大于下下降幅00.5，波動(dòng)動(dòng)幅度在在正負(fù)22內(nèi)，商品房房?jī)r(jià)格呈呈穩(wěn)步上上升趨勢(shì)勢(shì)。全年年24000元/以上上的成交交均價(jià)已已經(jīng)高于于全國(guó)223044元/的價(jià)格格平均水水平。此外外，金融融貸款繼繼續(xù)成為為支持居居民購(gòu)房房的主要要因素之之一，去去年全年年貸款件件數(shù)占全全市商品品房銷售售套數(shù)的的74.8，貸款金金額占商商品房成成交金額額的433.8，貸款款面積占占全市商商品房的的75.3。業(yè)業(yè)內(nèi)人士士認(rèn)為，從去年年全年的的商品房房銷售情情況看，我市的的住房消消費(fèi)已經(jīng)經(jīng)向改善善型消費(fèi)費(fèi)過渡，對(duì)商品品住宅的的需求也也從單一一的價(jià)格格因素向向質(zhì)

22、量、環(huán)境、價(jià)格等等均好性性發(fā)展，預(yù)計(jì)今今年的商商品房銷銷售將繼繼續(xù)保持持旺盛的的需求，價(jià)格將將穩(wěn)步上上揚(yáng)。2-2市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)2-2-1項(xiàng)目目差別減減小，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更趨趨激烈，品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)點(diǎn)顯著。 隨著開發(fā)發(fā)商運(yùn)作作水平的的不斷提提高，各各項(xiàng)目在在配套設(shè)設(shè)施、建建筑材料料等開發(fā)發(fā)項(xiàng)目硬硬件方面面的差異異減小，要想在在項(xiàng)目硬硬件配置置方面取取得競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比比較困難難。將來(lái)來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將是制制造差異異的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，通過過樹立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌，表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目特特色；通通過項(xiàng)目目具體細(xì)細(xì)節(jié)的精精心設(shè)計(jì)計(jì)提高項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)；提提供周到到的售后后服務(wù)和和物業(yè)管管理，最最大限度度的使客客戶滿意意，提升升項(xiàng)目的的附加值值，帶動(dòng)

23、動(dòng)項(xiàng)目的的銷售。隨著市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈程程度的增增加，行行業(yè)平均均利潤(rùn)率率的降低低，相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的的開發(fā)企企業(yè)將退退出房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場(chǎng)，大部分分的市場(chǎng)場(chǎng)份額將將被少數(shù)數(shù)擁有先先進(jìn)的開開發(fā)理念念、完善善的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理思思想和充充足資本本的專業(yè)業(yè)化開發(fā)發(fā)商所瓜瓜分，市市場(chǎng)集中中度會(huì)有有所上升升。開發(fā)發(fā)商為追追求規(guī)模模效應(yīng)，降低單單位配套套成本，發(fā)揮規(guī)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)規(guī)模模呈現(xiàn)逐逐漸增大大的趨勢(shì)勢(shì)。 2-2-2環(huán)境境將是未未來(lái)幾年年開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳運(yùn)作作重點(diǎn)。 由于項(xiàng)目目的不斷斷推陳出出新，開開發(fā)商之之間的互互相學(xué)習(xí)習(xí)，難以以形成在在配套方方面的獨(dú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)勢(shì)。而環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)作為開開發(fā)

24、觀念念的一種種體現(xiàn)，從一定定程度上上反映出出開發(fā)商商的實(shí)力力與水平平，同時(shí)時(shí)營(yíng)造一一個(gè)好的的居住環(huán)環(huán)境對(duì)于于客戶的的吸引力力也是很很大的。隨著主主流市場(chǎng)場(chǎng)的變化化，相應(yīng)應(yīng)的居住住觀念也也發(fā)生了了變化，購(gòu)房者者購(gòu)買住住宅不僅僅僅是解解決居住住問題，而是選選擇一種種生活方方式?？煽梢哉f過過去開發(fā)發(fā)商提供供的只是是單純室室內(nèi)空間間，而現(xiàn)現(xiàn)在則要要提供給給客戶一一個(gè)整體體的空間間，包括括室內(nèi)空空間、室室外空間間，不僅僅要滿足足客戶生生理需求求，還要要滿足心心理需求求。縱觀觀天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)正在從從種樹、種草，單純的的綠化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)內(nèi)的景觀觀設(shè)計(jì)。而且，隨著人人們審美美情趣

25、的的不斷提提高，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的不斷斷加劇，已有開發(fā)商商開始將將目光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向境外外的設(shè)計(jì)計(jì)公司，借助高高水平的的設(shè)計(jì)思思路來(lái)創(chuàng)創(chuàng)造項(xiàng)目目個(gè)性，提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次次。從一一定程度度上反映映出開發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力與水水平，同同時(shí)營(yíng)造造一個(gè)好好的居住住環(huán)境對(duì)對(duì)于客戶戶的吸引引力也是是很大的的。 2-2-3價(jià)格格趨向上上升，但但不穩(wěn)定定性增大大，精品品物業(yè)價(jià)價(jià)格看漲漲。 隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)由賣方方市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入買方方市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈，價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)作為為一種有有力的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手段段，必然然被一些些開發(fā)商商使用。而且，隨著消消費(fèi)者對(duì)對(duì)住宅的的要求越越來(lái)越高高，一些些配套不不完善、居住環(huán)環(huán)境差的的項(xiàng)目將將難以在

26、在激烈的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中站站住腳，除降價(jià)價(jià)之外別別無(wú)他法法，導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的價(jià)格不不穩(wěn)定性性增加。一些前前期市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查詳詳細(xì)、市市場(chǎng)定位位準(zhǔn)確、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)符合市市場(chǎng)需求求的精品品項(xiàng)目的的價(jià)格將將有相當(dāng)當(dāng)?shù)纳蠞q漲。2-1-3區(qū)域域開發(fā)差差異拉大大，開發(fā)發(fā)重點(diǎn)向向市區(qū)南南部轉(zhuǎn)移移。由于天津津市危改改、平改改的結(jié)束束，由此此引致的的需求對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的開發(fā)發(fā)區(qū)位選選擇的影影響已不不存在，而且住住宅開發(fā)發(fā)區(qū)位選選擇受政政府政策策的影響響力將相相對(duì)降低低，開發(fā)發(fā)區(qū)位選選擇是否否適應(yīng)市市場(chǎng)需求求成為項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作成敗的的關(guān)鍵。隨著城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，中心心區(qū)車輛輛越來(lái)越越多，交交通擁擠擠現(xiàn)

27、象逐逐漸嚴(yán)重重，空氣氣污染加加劇，生生活質(zhì)量量下降，大量的的商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施的聚集集導(dǎo)致區(qū)區(qū)域地價(jià)價(jià)上漲，造成住住宅建設(shè)設(shè)成本上上升，中中心區(qū)已已不適合合居住，中心區(qū)區(qū)人口將將逐漸遷遷入市區(qū)區(qū)南部。而且南南開區(qū)、河西區(qū)區(qū)在自然然環(huán)境、人文環(huán)環(huán)境、交交通狀況況、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力等等方面均均較其它它幾個(gè)區(qū)區(qū)（河?xùn)|東區(qū)、河河北區(qū)、紅橋區(qū)區(qū)）要好好，人口口文化素素質(zhì)比較較高，收收入水平平也高于于市區(qū)北北部幾個(gè)個(gè)區(qū)，對(duì)對(duì)居住環(huán)環(huán)境的要要求比較較高，改改善型住住宅的市市場(chǎng)需求求大。相相對(duì)較高高的市場(chǎng)場(chǎng)需求吸吸引開發(fā)發(fā)商把投投資重點(diǎn)點(diǎn)放在河河西區(qū)和和南開區(qū)區(qū)，使河河西區(qū)、南開區(qū)區(qū)的外環(huán)環(huán)線與中中環(huán)線之之間的區(qū)區(qū)域

28、成為為未來(lái)幾幾年中高高檔次居居住區(qū)開開發(fā)的熱熱點(diǎn)。2-2 20002年年本市市市場(chǎng)分析析2-2-1住宅供供需正處處于高增增長(zhǎng)階段段 根據(jù)國(guó)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，當(dāng)一一個(gè)國(guó)家家人均國(guó)國(guó)內(nèi)總產(chǎn)產(chǎn)值在110000-30000美美元之間間時(shí)，是是解決居居民住房房問題的的關(guān)鍵時(shí)時(shí)期。本本市20000年年人均國(guó)國(guó)民總產(chǎn)產(chǎn)值為221699美元，所以220022年應(yīng)該該是住宅宅建設(shè)加加快發(fā)展展的良好好階段。從居住住面積上上看，人人均居住住面積在在30平平米以下下都屬于于住宅高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)期。我我市去年年人均居居住面積積為177平米距距國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)還有有很大差差距。根根據(jù)全市市經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展情況況，本市市GDPP近期將將

29、保持在在年均110%以以上的增增長(zhǎng)速度度，國(guó)外外的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)告訴我我們，隨隨著居民民收入的的增加，恩格爾爾系數(shù)的的降低，居民可可支配收收入中能能夠用于于住宅消消費(fèi)的比比重將上上升。綜綜上所述述，我市市的住宅宅供需仍仍處于高高增長(zhǎng)階階段。2-2-2住房房貨幣分分配將成成為住宅宅市場(chǎng)的的重要力力量 截止到到去年110月底底，全市市共有449個(gè)企企業(yè)、局局（集團(tuán)團(tuán)公司）5666個(gè)單位位實(shí)施了了住房貨貨幣分房房方案。初步估估計(jì)，220022年住房房補(bǔ)貼在在去年基基礎(chǔ)上有有可能翻翻一番，達(dá)到220億元元，可見見住房貨貨幣化分分配可能能產(chǎn)生的的市場(chǎng)需需求有很很大潛力力?？梢砸灶A(yù)見，20001年住住房貨幣幣化分

30、配配政策必必將成為為激活住住宅市場(chǎng)場(chǎng)的重要要力量。2-2-4危改將將繼續(xù)起起到拉動(dòng)動(dòng)作用 貨幣安安置引發(fā)發(fā)的安置置型需求求對(duì)于房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的需需求規(guī)模模有著直直接的關(guān)關(guān)系，仍仍是構(gòu)成成近幾年年我市商商品房需需求的重重要組成成部分。20002年我市市計(jì)劃拆拆遷面積積1000萬(wàn)平米米，根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)推推算，引引致的安安置型需需求在220萬(wàn)平平米左右右。2-2-5三級(jí)市市場(chǎng)即將將啟動(dòng) 隨著七七年危改改戰(zhàn)役的的結(jié)束，我市的的住宅市市場(chǎng)從“需求型型”向“改善型型”轉(zhuǎn)變的的跡象越越來(lái)越明明顯。改改善型客客戶多現(xiàn)現(xiàn)有住房房，怎樣樣結(jié)合三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，利用用客戶現(xiàn)現(xiàn)住房解解決二次次購(gòu)房資資金不足足問題就就變得十十

31、分重要要。如果果通過有有效的政政策引導(dǎo)導(dǎo)，規(guī)范范三級(jí)市市場(chǎng)秩序序，將會(huì)會(huì)對(duì)增量量市場(chǎng)起起到更大大的拉動(dòng)動(dòng)作用。而且，政府有有關(guān)部門門已經(jīng)把把搞好三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)提到了了議事日日程上，20002年我我市房地地產(chǎn)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)將將日趨活活躍。原原有住房房處置問問題的解解決，對(duì)對(duì)二級(jí)市市場(chǎng)定有有推動(dòng)作作用。2-2-7工資將將調(diào)整，資金將將有增量量 今年，機(jī)關(guān)企企事業(yè)單單位職工工基本工工資和機(jī)機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)單位離離退休人人員退休休費(fèi)都將將上調(diào)，將直接接提高社社會(huì)購(gòu)買買力，相相應(yīng)公積積金繳存存基數(shù)也也會(huì)上調(diào)調(diào)。資金金的持續(xù)續(xù)涌入，對(duì)保持持住宅市市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)買力將將起到很很大作用用。2-3不不利因素素2-3-1拆遷遷面

32、積減減少：拆遷面積積減少，特別是是拆遷計(jì)計(jì)劃中公公建比例例加大,將對(duì)增增量市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生影影響。998年貨貨幣安置置了7.4萬(wàn)戶戶，999年貨幣幣安置了了4.77萬(wàn)戶,20000年僅僅為1.7萬(wàn)戶戶。這個(gè)個(gè)因素不不容忽視視。2-3-2金融融政策怎怎樣進(jìn)一一步支持持 20001年66月文件件使房地地產(chǎn)的資資金鏈出出現(xiàn)裂痕痕，既影影響了開開發(fā)商的的資金來(lái)來(lái)源，又又影響了了百姓的的購(gòu)房資資金。銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，住住房貸款款的利息息偏高，年限短短、成數(shù)數(shù)低，種種類少，不能滿滿足市場(chǎng)場(chǎng)的要求求。房市市的火爆爆需要金金融的大大力支持持。2-2-3 跟跟風(fēng)現(xiàn)象象會(huì)使判判斷失誤誤：由

33、于20000與與20001年銷銷售情況況向好,可能會(huì)會(huì)使業(yè)內(nèi)內(nèi)有跟風(fēng)風(fēng)心理。今年上上市的新新盤增多多.而容容易被忽忽略或者者不愿意意承認(rèn)的的是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中的泡泡沫問題題.若無(wú)無(wú)市場(chǎng)的的實(shí)質(zhì)擴(kuò)擴(kuò)大,恐恐難消化化增量，再創(chuàng)輝輝煌。2-3-3房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的泡沫沫現(xiàn)象有有所放大大：持續(xù)兩年年的6000萬(wàn)平平米以上上的銷量量使許多多開發(fā)商商以為房房地產(chǎn)的的第二個(gè)個(gè)春天已已經(jīng)來(lái)臨臨，實(shí)則則不然，市場(chǎng)上上還有大大量的空空置房存存在，上上揚(yáng)的房房地產(chǎn)指指數(shù)是靠靠新開工工面積和和投資拉拉上去的的，在股股市中這這招叫“拉高出出貨”。由于于市場(chǎng)上上主力的的實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作水平并并無(wú)實(shí)際際進(jìn)展，許多產(chǎn)產(chǎn)品仍舊舊

34、重復(fù)過過去的思思路，加加之“拉高”過后的的必然回回落，所所以今年年房產(chǎn)指指數(shù)仍可可能上漲漲，但實(shí)實(shí)際銷售售量能否否保證則則須靜觀觀發(fā)展。2-4商商品房住住宅價(jià)格格可能會(huì)會(huì)略有上上漲2-4-1土地地價(jià)格略略漲：從宏觀上上，20001年年全國(guó)土土地交易易價(jià)格上上漲了00.2%，其中中住宅用用用地價(jià)價(jià)格上漲漲0.99%。從從本市來(lái)來(lái)看，政政府土地地管理部部門陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了了一些土土地使用用制度改改革的政政策和措措施，加加強(qiáng)了土土地出讓讓力度，出讓土土地比重重的加大大會(huì)提高高住宅單單位面積積中的土土地成本本。2-4-2建材材換代使使成本上上揚(yáng)：一批大宗宗建材的的更新?lián)Q換代如粘粘土磚，鍍鋅管管的禁用用和塑

35、鋼鋼門窗，PVCC管等新新型建材材的廣泛泛使用提提高了建建筑成本本。另外外近期工工業(yè)品價(jià)價(jià)格也有有回升，鋼材、化工材材料等基基礎(chǔ)材料料價(jià)格上上漲，會(huì)會(huì)在一定定時(shí)期內(nèi)內(nèi)影響建建筑成本本。2-4-3 追追高心理理：從心理學(xué)學(xué)角度講講，人們們往往是是賣漲不不賣落。持續(xù)的的火爆銷銷售，可可能會(huì)使使一些長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間盼盼望住宅宅價(jià)格下下降的市市民心理理下限遭遭突破，從而進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)，這與與股市上上的追漲漲心理如如出一轍轍，抬轎轎的人多多，價(jià)格格自然下下行困難難。2-6預(yù)預(yù)測(cè)：220022年本市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將將可能保保持20000-20001年年的良好好勢(shì)頭，繼續(xù)走走強(qiáng)創(chuàng)新新高，成成交量可可能持平平或略低低，

36、而價(jià)價(jià)格可能能會(huì)有所所上揚(yáng)。中檔改改善型消消費(fèi)需求求將繼續(xù)續(xù)成為市市場(chǎng)主流流產(chǎn)品。如果上上半年內(nèi)內(nèi)置換政政策調(diào)整整，下半半年銷售售會(huì)好于于去年，從而超超越去年年銷售水水平，實(shí)實(shí)現(xiàn)年銷銷售7000萬(wàn)平平米的計(jì)計(jì)劃指標(biāo)標(biāo)。如果20002年年銷售出出現(xiàn)回落落且幅度度較大，應(yīng)視作作市場(chǎng)的的資金調(diào)調(diào)整，220033年20005年銷銷售量必必有大幅幅回調(diào)。3.項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析3-1河河北區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)簡(jiǎn)述述根據(jù)相關(guān)關(guān)的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查報(bào)報(bào)告，我我們可以以看出河河北區(qū)的的居住定定位圖一 被調(diào)查查者居住住地分布布上圖是參參加調(diào)查查的人群群分布示示意。按按照購(gòu)房房者的多多少依次次為南開開區(qū)、河河西

37、區(qū)、河北區(qū)區(qū)、河?xùn)|東區(qū)、和和平區(qū)、紅橋區(qū)區(qū)。其中中值得重重視的是是河北區(qū)區(qū)的被調(diào)調(diào)查者數(shù)數(shù)量不少少，這與與該區(qū)目目前區(qū)域域市場(chǎng)火火爆的情情況相吻吻合。 對(duì)購(gòu)房者者的區(qū)域域選擇作作的調(diào)查查，結(jié)果果反映如如下：圖二 被調(diào)查查者購(gòu)買買區(qū)位選選擇比例例其分布情情況與前前圖近似似，只是是河北區(qū)區(qū)的比重重減小，河西區(qū)區(qū)的比重重明顯增增大。是是購(gòu)房者者的哪些些變化導(dǎo)導(dǎo)致的這這種改變變呢？我我們進(jìn)一一步對(duì)購(gòu)購(gòu)房者原原居住區(qū)區(qū)和與購(gòu)購(gòu)買區(qū)進(jìn)進(jìn)行了相相關(guān)分析析，如下下圖所示示：（注注：橫軸軸-原住住區(qū)，縱縱軸-欲欲選區(qū)） 圖三 被被調(diào)查者者原居住住區(qū)域與與購(gòu)買區(qū)區(qū)域?qū)Ρ缺绕渲杏袔讕讉€(gè)現(xiàn)象象值得注注意： 1） 各各

38、欲選選區(qū)的的最高點(diǎn)點(diǎn)均與原住區(qū)區(qū)重合合。充分分證明天天津人故土難難離的的心理特特征。 2） 河河西、河河北、河河?xùn)|、和和平、南南開的被被調(diào)查者者第二選選擇高點(diǎn)點(diǎn)均在河河西區(qū)，證明河河西區(qū)將將是天津津市未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中最熱的的區(qū)域。 3） 從從上圖可可以看出出，南開開區(qū)在被被調(diào)查者者的選擇擇中僅次次于河西西區(qū)，證證明了南南開區(qū)良良好的人人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境對(duì)購(gòu)購(gòu)房者的的吸引力力也是很很強(qiáng)的 。從這個(gè)調(diào)調(diào)查中可可以清楚楚的看出出河西區(qū)區(qū)是本市市未來(lái)居居住的首首善之選選這個(gè)結(jié)結(jié)論。而而且調(diào)查查從一個(gè)個(gè)側(cè)面反反映了人人們對(duì)人人文和生生態(tài)環(huán)境境的重視視。而河河北區(qū)的的需求特別是是高端的的需求-有外外流

39、的趨趨勢(shì)和傾傾向。3-2河河北區(qū)商商品房市市場(chǎng)的不不平衡性性河北區(qū)由由于區(qū)內(nèi)內(nèi)原有的的大量工工廠停工工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北北區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)一直難難以由大大的發(fā)展展和質(zhì)的的飛躍。區(qū)域內(nèi)內(nèi)居民大大多為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工人人，購(gòu)買買力較河河西、和和平、南南開，等等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)濟(jì)近幾年年的發(fā)展展有弱于于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購(gòu)購(gòu)買力也也呈流出出趨勢(shì)，部分河河北河?xùn)|東交界的的購(gòu)買力力選擇流流向了河河?xùn)|，使使河?xùn)|區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)，房屋屋質(zhì)量稍稍高于河河北。據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，河?xùn)|區(qū)區(qū)項(xiàng)目的的平均起起步價(jià)約約為22224元元/，比河北北區(qū)項(xiàng)目目的平均均起步價(jià)價(jià)21118元/高1106元元/。按目前前水平來(lái)來(lái)看，河河北區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格僅僅高

40、于紅紅橋區(qū)（項(xiàng)目的的平均起起步價(jià)119377元/）。就河北區(qū)區(qū)內(nèi)來(lái)看看，房地地產(chǎn)價(jià)格格從中山山路，獅獅子林橋橋大街一一帶向普普濟(jì)河道道立交橋橋于京津津橋方向向呈遞減減，王串串場(chǎng)、金金鐘河大大街中環(huán)環(huán)以內(nèi)地地區(qū)由于于靠近河河?xùn)|，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格也較較高?？偪傮w來(lái)說說，河北北區(qū)房地地產(chǎn)價(jià)格格呈現(xiàn)出出“西南高高、東北北低”的態(tài)勢(shì)勢(shì)，表現(xiàn)現(xiàn)出一種種不平衡衡性。3-3河河北區(qū)住住宅開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)區(qū)目前在在售項(xiàng)目目在800個(gè)左右右，總面面積在1150萬(wàn)萬(wàn)平米左左右，在在這些項(xiàng)項(xiàng)目中，19999年領(lǐng)領(lǐng)取銷售售許可證證的項(xiàng)目目有244個(gè)，220000年領(lǐng)取取銷售許許可證的的項(xiàng)目有有30個(gè)個(gè)，2

41、0001年年領(lǐng)取銷銷售許可可證的項(xiàng)項(xiàng)目有111個(gè)。項(xiàng)目建建筑面積積在6萬(wàn)萬(wàn)平米以以下的有有65個(gè)個(gè)，占到到調(diào)查項(xiàng)項(xiàng)目總數(shù)數(shù)的733%。1萬(wàn)以下下1-2萬(wàn)萬(wàn)2-4萬(wàn)萬(wàn)4-6萬(wàn)萬(wàn)6-8萬(wàn)萬(wàn)8-100萬(wàn)10萬(wàn)以以上14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)表一 河北區(qū)區(qū)項(xiàng)目建建筑面積積分布圖四 河北區(qū)區(qū)項(xiàng)目建建筑面積積分布圖五 河北區(qū)區(qū)項(xiàng)目建建筑面積積分布構(gòu)構(gòu)成比例例 從統(tǒng)計(jì)計(jì)結(jié)果可可以看出出，河北北區(qū)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的面積偏偏小，建建筑面積積在4萬(wàn)萬(wàn)平米以以下的項(xiàng)項(xiàng)目占了了總數(shù)的的70%。一方方面說明明本地區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力不夠夠，投機(jī)機(jī)的成分分較多。另一方方面，小小項(xiàng)目數(shù)數(shù)量偏多多也于本本地區(qū)的的購(gòu)買

42、能能力有關(guān)關(guān)系。3-4河河北區(qū)住住宅價(jià)格格分析我們抽取取了511個(gè)項(xiàng)目目作價(jià)格格分析，由于材材料來(lái)源源限制，我們統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的是是項(xiàng)目的的起步價(jià)價(jià)，511個(gè)項(xiàng)目目中，起起步價(jià)的的平均價(jià)價(jià)為21118元元/，最高的的是米蘭蘭公寓，起價(jià)335000元/，最低低的是文文江-美美庭苑，12880元/起步步。12000-1440014000-1660016000-1880018000-2000020000-2220022000-2440024000-2660026000-3000030000以上576585285表二 河北區(qū)區(qū)項(xiàng)目起起步價(jià)格格分布圖六 河北區(qū)區(qū)項(xiàng)目起起步價(jià)格格分布圖七 河北區(qū)區(qū)項(xiàng)目起起步價(jià)格格

43、分布構(gòu)構(gòu)成比例例土地分分析（一）項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的優(yōu)勢(shì)勢(shì)：（SS）1周邊地地區(qū)已經(jīng)經(jīng)形成地地域化的的居住區(qū)區(qū)，有了了一定影影響。2城市規(guī)規(guī)劃使地地塊升值值，使該該地區(qū)居居住的舒舒適度增增高，市市政設(shè)施施和其他他配套設(shè)設(shè)施會(huì)在在較短的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)有所增增加，使使該區(qū)域域成為較較理想的的居住地地段。3土地價(jià)價(jià)格較低低，有較較高的操操作空間間項(xiàng)目地塊塊的劣勢(shì)勢(shì)（W）1地段稍稍嫌偏僻僻，有污污染，包包括空氣氣和噪聲聲。2配套差差，人文文環(huán)境不不好。3 周邊邊項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，河北北區(qū)的購(gòu)購(gòu)買力偏偏弱。（三）項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)（OO）1 周邊邊樓盤具具有明顯顯弱點(diǎn)，性價(jià)比比不合理理，價(jià)位位有炒高高現(xiàn)象。2

44、 可以以掌握對(duì)對(duì)手的情情況，后后發(fā)制人人，爭(zhēng)取取主動(dòng)。3 改善善型為主主的需求求主流素素質(zhì)提高高（四）項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的威脅脅及困難難點(diǎn)（TT）項(xiàng)目直接接威脅點(diǎn)點(diǎn)-周邊項(xiàng)項(xiàng)目群項(xiàng)目潛在在威脅-隨隨著地段段升值，周邊會(huì)會(huì)有新的的樓盤出出現(xiàn)。開發(fā)商是是否有把把握項(xiàng)目目運(yùn)作的的能力。城市規(guī)劃劃使地塊塊升值， SS W 地地段稍嫌嫌偏僻，有污染染 土地地價(jià)格較較低，有有較高的的操作空空間 配套差差，人文文環(huán)境的的口碑不不好 周邊邊地區(qū)已已經(jīng)形成成地域化化的居住住區(qū) 周邊項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的的購(gòu)買力力偏弱。周邊樓盤盤具有明明顯弱點(diǎn)點(diǎn) 直接接威脅點(diǎn)點(diǎn)-周邊項(xiàng)項(xiàng)目群可以掌握握對(duì)手的的情況，爭(zhēng)取主主動(dòng) 潛在

45、威威脅-周邊邊有新的的樓盤出出現(xiàn) 合合作伙伴伴把握項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作的能力力 OO T 圖八 項(xiàng)目SSWOTT 分析析項(xiàng)目可操操作性分分析一、 消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房考慮慮因素 對(duì)于任何何房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)者來(lái)來(lái)說，消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房考慮慮因素是是必須研研究的，從立項(xiàng)項(xiàng)、規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、廣告告、定價(jià)價(jià)、銷售售、乃至至售后服服務(wù)和物物業(yè)管理理，這也也是市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷的的內(nèi)涵。前不久久，國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局經(jīng)濟(jì)景景氣檢測(cè)測(cè)中心對(duì)對(duì)此進(jìn)行行了專題題調(diào)查，結(jié)果被被消費(fèi)者者列為重重要考慮慮因素的的前四位位依次是是-價(jià)價(jià)格、環(huán)環(huán)境、交交通、位位置。天天津購(gòu)房房者對(duì)購(gòu)購(gòu)房考慮慮因素的的選擇次次序，前前四位重重要因素素依次是是：價(jià)格格、

46、地理理位置、環(huán)境、房型。如圖： 圖九 被調(diào)查查者購(gòu)房房考慮因因素比例例分析與國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局的調(diào)調(diào)查結(jié)果果的差別別發(fā)現(xiàn)，價(jià)格格顯然然是消費(fèi)費(fèi)者普遍遍最為關(guān)關(guān)心的問問題，交通在天津津排在第第五位，地理理位置的受重重視程度度僅次于于價(jià)格格，很很多購(gòu)房房者在地理位位置中中已將交通因素一一并考慮慮進(jìn)去，小區(qū)區(qū)環(huán)境也是四四大重要要考慮因因素之一一，配配套設(shè)施施則排排在開開發(fā)商實(shí)力及及項(xiàng)目知知名度之之后，列列第七位位。園林林綠化及及小區(qū)環(huán)環(huán)境的宣宣傳則將將長(zhǎng)時(shí)間間流行，因?yàn)榕渑涮鬃鳛闉椤氨＝〗∫蛩亍?，做好好可以使使人“不不?huì)不滿滿意”，“環(huán)境境”則應(yīng)應(yīng)屬“激激勵(lì)因素素”，做做好可以以使人滿滿意，進(jìn)進(jìn)而產(chǎn)生生

47、購(gòu)買沖沖動(dòng)，這這也是 改善善型購(gòu)購(gòu)房者的的一大特特征。 二、 購(gòu)購(gòu)房首選選因素分分析 不同收入入水平的的購(gòu)房者者購(gòu)房時(shí)時(shí)的首選選因素也也表現(xiàn)出出一定的的特征。 圖十 樣本購(gòu)購(gòu)房首選選因素比比例圖 家庭月總總收入220000-29999元元的人群群為主流流購(gòu)房者者，從首首選因素素的樣本本量分析析看，價(jià)價(jià)格：地地理位置置：小區(qū)區(qū)環(huán)境=4：22：1；對(duì)于收收入30000元元的購(gòu)房房者，價(jià)價(jià)格：地地理位置置：小區(qū)區(qū)環(huán)境=4：33.5：1；收收入40000元元以上的的購(gòu)房者者基本與與收入330000-39999元元的購(gòu)房房者結(jié)果果相同，以價(jià)價(jià)格作作參照，隨著收收入提高高，對(duì)地理位位置的的重視程程度明顯顯

48、提高。以地地理位置置做參參照，隨隨著收入入提高，對(duì)價(jià)價(jià)格因因素的敏敏感度降降低。(一)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位 類比樓盤盤調(diào)研。由于周周邊項(xiàng)目目較多，所以我我們挑選選了幾個(gè)個(gè)有代表表性的目進(jìn)行調(diào)調(diào)研。 序號(hào)號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱 定位位 面面 積 起起 價(jià) 均 價(jià) 環(huán) 境境 配 套套 銷售售情況 元/ 元/ 1 金龍園園 10039660 14880 18843 好 較好2 寶利園園 5550000 17760 不好好 不太好好 3 國(guó)國(guó)信小區(qū)區(qū) 2446000 16600 20770 一般般 一一般4 樂樂天園 3326886 117688 220600 一般般 溫泉泉 好好5 芳草園園 4469000

49、18888 221811 一般般 露臺(tái)臺(tái) 一般般6 京京兆新園園 4007977 15880 22200 好好 躍層層7 瑜瑜峰園8 勝勝景花園園表三 周邊項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)要要情況比比較被調(diào)查的的8個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目均分分布在榆榆關(guān)道兩兩側(cè)，只只有芳草草園位于于京津公公路上但但也距榆榆關(guān)道與與京津公公路交口口不遠(yuǎn)。8個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目平均均起步價(jià)價(jià)16779元/；平均實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)220700元/；其中金金龍園的的起價(jià)和和均價(jià)最最低，但但是銷售售情況最最好。關(guān)關(guān)于這點(diǎn)點(diǎn)，我們們會(huì)在第第二章中中用一定定的篇幅幅加以分分析。同同時(shí)瑜峰峰園和勝勝景花園園市項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域內(nèi)的的新項(xiàng)目目，目前前均處于于前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段，各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)數(shù)

50、數(shù)據(jù)缺失失。由于于距項(xiàng)目目最近的的金龍園園銷售已已近結(jié)束束，所以以瑜峰園園和勝景景花園將將是我們們項(xiàng)目的的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。3周邊樓樓盤土地地價(jià)值因因素類比比 類比比因素 本項(xiàng)目目 金金龍園 國(guó)信信小區(qū) 寶利利園 京兆新新園 樂天園園 說 明 地段綜綜合資源源 0 + - - + - 地理理位置 0 0 - - 00 - 00表示以以本項(xiàng)目目為基準(zhǔn)準(zhǔn) 自然然景觀 0 0 - - 00 - 人文文環(huán)境 0 + + 0 00 - +表示比比本項(xiàng)目目好 交通通條件 0 0 0 - 00 - 地塊塊規(guī)模 0 + - - - - -表示比比本項(xiàng)目目差 市政政配套 0 + - - - - 污染及及干擾 0

51、0 00 0 0 - - 表四 周邊樓樓盤土地地價(jià)值因因素類比比表2.地塊塊可提升升價(jià)值判判斷2-1地地塊價(jià)值值提升和和價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的主主要要素素分析2-1-1宏觀觀經(jīng)濟(jì)走走勢(shì)和房房地產(chǎn)政政策的形形式是較較重要的的外部因因素。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和宏觀觀經(jīng)濟(jì)之之間是互互相影響響、互相相制約的的關(guān)系。一般來(lái)來(lái)說，房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)周周期是同同宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期基本同同步的。我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)正處處于一條條平穩(wěn)向向上的上上行通道道中。相相信未來(lái)來(lái)中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)會(huì)保持目目前的上上升勢(shì)頭頭。2-1-2市場(chǎng)場(chǎng)定位和和產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)水平是是關(guān)鍵因因素。除了經(jīng)濟(jì)濟(jì)、政策策等一些些不可控控因素外外，決定定中檔住住宅成功功的最關(guān)關(guān)鍵

52、的、可控制制的因素素就是產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。準(zhǔn)確確的市場(chǎng)場(chǎng)定位、超前的的規(guī)劃理理念、精精彩而獨(dú)獨(dú)具個(gè)性性的建筑筑風(fēng)格和和布局、人性化化的環(huán)藝藝空間規(guī)規(guī)劃及量量體裁衣衣的戶型型設(shè)計(jì)，是住宅宅產(chǎn)品成成功的主主要因子子，是決決定一個(gè)個(gè)中檔住住宅項(xiàng)目目加之提提升空間間的最重重要因素素。事實(shí)實(shí)上，規(guī)規(guī)劃成功功的樓盤盤比規(guī)劃劃差的樓樓盤更具具抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力，而且往往往能給給開發(fā)商商帶來(lái)意意想不到到的成功功。2-1-3小區(qū)區(qū)配套和和物業(yè)管管理非常常重要。項(xiàng)目的品品質(zhì)感即即來(lái)自于于小區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)等等硬件，也體限限于小區(qū)區(qū)配套服服務(wù)和物物業(yè)管理理等軟件件。事實(shí)實(shí)證明，中檔樓樓盤的消消費(fèi)者對(duì)對(duì)物業(yè)管管理和小

53、小區(qū)康樂樂配套的的要求要要高于普普通住宅宅項(xiàng)目業(yè)業(yè)主。在在一個(gè)消消費(fèi)者逐逐漸成熟熟、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨激激烈、管管理制度度越來(lái)越越完善的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中，軟件件的配置置，實(shí)施施能力即即持續(xù)發(fā)發(fā)展能力力等后期期工作對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的前期支支持越發(fā)發(fā)重要。2-1-4形象象建立和和營(yíng)銷策策劃。項(xiàng)目?jī)r(jià)值值的最終終實(shí)現(xiàn)，在于銷銷售過程程中的形形象包裝裝和營(yíng)銷銷策劃。一方面面，形象象包裝和和營(yíng)銷策策劃能夠夠增加產(chǎn)產(chǎn)品的附附加值，另一方方面可以以提升產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于期期房來(lái)說說，項(xiàng)目目包裝和和營(yíng)銷策策劃顯得得更為重重要。2-1-5產(chǎn)品品的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)能力和和工程質(zhì)質(zhì)量是根根本。規(guī)劃方案案的完美美體現(xiàn)、建筑工工程的如如期

54、甚至至提前完完成，是是發(fā)展商商產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)能力力的體現(xiàn)現(xiàn)，也將將是影響響項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的實(shí)實(shí)現(xiàn)和發(fā)發(fā)展商信信譽(yù)的重重要因素素，優(yōu)秀秀的工程程質(zhì)量是是獲得市市場(chǎng)認(rèn)可可的根本本。2項(xiàng)目定定位要素素實(shí)現(xiàn)后后的價(jià)值值判斷 價(jià)價(jià)值提升升和 價(jià)價(jià)值 價(jià) 值 實(shí)實(shí) 現(xiàn) 程 度度 實(shí)現(xiàn)要要素 提升 金龍龍園 國(guó)信小小區(qū) 寶寶利園 京兆新新園 樂樂天園 本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo) 經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策因因素 5% 00.9 0.9 00.9 0.99 00.9 0.8 市場(chǎng)場(chǎng)定位及及產(chǎn)品 40% 0.8 0.77 0.7 00. 77 00.7 1.11 規(guī)劃劃設(shè)計(jì)水水平 200% 00.8 0.6 00.6 0.77 00.7 0.9

55、小區(qū)配配套和物物業(yè)管理理 100% 00.8 0.7 00.6 0.77 00.7 0.9 形象包包裝與營(yíng)營(yíng)銷策劃劃 200% 00.7 0.6 00.7 0.66 00.6 0.9 產(chǎn)品品的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)能力 5% 0.8 0.77 0.7 00.7 0.7 0.99 與工工程質(zhì)量量 總總 計(jì) 1000% 0.9916表五 項(xiàng)目土土地價(jià)值值提升預(yù)預(yù)測(cè) (三)項(xiàng)目投投入產(chǎn)出出分析項(xiàng)目成本本模擬成本明細(xì)細(xì)地價(jià)：1 動(dòng)遷費(fèi)費(fèi)： 2不可預(yù)預(yù)見費(fèi)： 總計(jì)： 如規(guī)劃最最后確定定10000000 萬(wàn)平平方米，樓面地價(jià)價(jià)為前期費(fèi)： 1鉆鉆探、設(shè)設(shè)計(jì) 2各各種補(bǔ)償償 3臨臨水、臨臨電 4雜雜土清運(yùn)運(yùn)、環(huán)衛(wèi)衛(wèi) 5達(dá)達(dá)到

56、開工工條件時(shí)時(shí)所涉及及的所有有費(fèi)用50元/平方米米總計(jì)： 萬(wàn)元 建安造價(jià)價(jià)：1磚混混： 基礎(chǔ)： 300元/平平方米土建： 5550元/平方米米 合計(jì)計(jì)： 5800元/平平方米 總總計(jì)： 后期配套套費(fèi)： 1大配配套： 1115.55元/平平方米 2小小配套： 550元/平方米米3供熱熱： 770元/平方米米 4電電配套： 660元/平方米米5給排排水、煤煤氣500元/平平方米6綠化化甬路、路燈：25元元/平方方米 合合計(jì)： 3370元元/平方方米總計(jì): 三、工程程項(xiàng)目處處管理費(fèi)費(fèi)： 20元/平方米米 不可預(yù)見見費(fèi)： 220元/平方米米 2.項(xiàng)目目平米造造價(jià)及總總投資 樓面地地價(jià)： 4000元/平

57、平方米 總計(jì)計(jì) 40000 萬(wàn)元元 前期費(fèi)費(fèi)： 200元/平平方米 總總計(jì) 2000 萬(wàn)元元 平均建建安造價(jià)價(jià)： 5880元/平方米米 總總計(jì) 558000 萬(wàn)萬(wàn)元 后期配配套： 3700元/平平方米 總計(jì)計(jì) 37700 萬(wàn)元 管理費(fèi)費(fèi)及不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)： 400元/平平方米 總總計(jì) 4400 萬(wàn)元元 廣告費(fèi)費(fèi)： 300元/平平方米 總總計(jì) 3300萬(wàn)萬(wàn)元 達(dá)到交交付使用用標(biāo)準(zhǔn)所所涉及的的其它費(fèi)費(fèi)用： 合計(jì)： 14440 元元/平方方米表六 項(xiàng)目成成本匡算算表項(xiàng)目綜合合成本最最終確定定為14440元元/平方方米。 項(xiàng)目總投投資為：14440元/平方米米*100萬(wàn)平方方米=1144000萬(wàn)元元 綜

58、綜合考慮慮:我們認(rèn)為為其項(xiàng)目目成本基基本可以以體現(xiàn)土土地的基基本價(jià)值值按照上邊邊分析，我們項(xiàng)項(xiàng)目可提提升土地地基本價(jià)價(jià)值0.9166倍,總總體可提提升的價(jià)價(jià)值為：最低114400X0.9166=13319元元/平米米，這是是項(xiàng)目的的起價(jià)參參考。最最高14440XX1.9916=27559元/平米，這是項(xiàng)項(xiàng)目的最最高價(jià)參參考，113199+27759+/2=20339元/平米為為項(xiàng)目的的參考均均價(jià)。2項(xiàng)目目收益模模擬如果初期期實(shí)現(xiàn)均均價(jià)20039元元/平方方米計(jì)算算，該項(xiàng)項(xiàng)目的毛毛收入應(yīng)應(yīng)在100萬(wàn)平方方米*5599元元/平方方米=559900萬(wàn)元。毛收益益率為559900萬(wàn)元/144400萬(wàn)萬(wàn)元=441.559.以上是按按項(xiàng)目投投資進(jìn)行行計(jì)算的的收益率率。如果果按資金金投入實(shí)實(shí)際計(jì)算算情況來(lái)來(lái)分析如