1、房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)概述及解決方案一、 房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)概述， 為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展， 我們必須根據(jù)現(xiàn)有法律完善 法律空缺和缺乏， 結(jié)合國外興旺國家的法律機制， 不斷補充我國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)特點， 取其 精華，完善我國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的法律地位.從目前的情況來看， 目前存在的我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律法規(guī)涵蓋的內(nèi)容還不全面， 有很 多方面還沒有波及到評估業(yè)務(wù)，這是今后改革中必須集中解決的問題.因此，我們必須把重點放在法律法規(guī)的建立上，這無疑是一項艱巨的任務(wù).(一)建立具有中國特色社會主義的房地產(chǎn)評價規(guī)范，房地產(chǎn)評價類型分為三類，一般評價、 特定評價、房地產(chǎn)抵押貸款評價.他們最大的區(qū)別是前者沒有法律

2、利益，后者有明顯的法律約束力.評價類型的劃分是我國尚未形成的評價體系的分類， 有條理地表明了評價的種類， 這也有助 于我國形成完全成熟的評價體系.與美國相比，中國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)規(guī)范體系在內(nèi)容上綜合性和系統(tǒng)性強，但沒有法律地位， 美國不僅內(nèi)容豐盛， 而且具有高尚的法律地位， 因此對于評估規(guī)范， 我們必須立足于中國特 色社會主義的特殊國情， 結(jié)合社會主義初級階段發(fā)展的實際經(jīng)驗， 提高評估規(guī)范地位， 越來 越適合中國人使用，與國際接也有利于國際交流.必須將評價規(guī)范分為橫向和縱向，明確水平.這樣在發(fā)生業(yè)務(wù)時，需要按照準那么辦事，才能一目了然，而且效率會更高.我們必須持續(xù)的按照這種規(guī)劃，繼續(xù)完善具有中國

3、特色社會主義的評估準那么.(二)評價原那么， (三)發(fā)明積極條件，提高評價執(zhí)行環(huán)境，房地產(chǎn)評價原那么早已成立，但 隨著時代的變化，國內(nèi)外經(jīng)濟的快速發(fā)展，個別原那么不再適應(yīng)當前房地產(chǎn)評價業(yè)務(wù)的要求， 我國必須結(jié)合自己的評價業(yè)務(wù)特色，特定的評價案例目前，我國一直使用的評價原那么有6 條，供求原那么、替代原那么等，當然，這些原那么不是一概而論，而是通用的，必須根據(jù) 實際的評價案例，按照特定的評價原那么進行合理合法的評價.房地產(chǎn)評價行業(yè)是近年來的新興業(yè)務(wù)， 但與興旺國家相比， 最終發(fā)展起來， 國內(nèi)外有很多先 例可供參考，出現(xiàn)的各種不道德行為如何解決？首先作為政府有關(guān)部門，要出臺相關(guān)條文， 為評價行業(yè)發(fā)

4、展發(fā)明良好條件.通過制定誠信制度和懲辦制度， 可以約束評價者， 如果發(fā)生違反上述制度的行為， 輕者可以 支付一定金額的罰款，重者必須取消評價者的資格證明書.通過實施該制度標準評價人員的工作行為，降低失信率，改善工作環(huán)境.(三)影響房地產(chǎn)價格的因素，近年來財政部積極幫忙行業(yè)協(xié)會，與資產(chǎn)監(jiān)督部門合作，在合 理合法范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)，改善工作環(huán)境，擴大行業(yè)影響力，取得了良好效果.影響房地產(chǎn)價格的因素有很多.示例，人口因素、政策因素、時間因素等，會在一定程度上影響房地產(chǎn)價格的上下.而且，這些因素并不完全獨立，也有交叉或包含的關(guān)系，具體因素必須具體分析.示例，房地產(chǎn)的質(zhì)量因素， 現(xiàn)階段輿論新聞有時會出現(xiàn)各種

5、質(zhì)量差房地產(chǎn)， 倒塌，人員傷亡， 這是房地產(chǎn)價格下跌的最主要因素， 購房者不相信房地產(chǎn)帶來的積極利益， 相反房地產(chǎn)會給 自己帶來損失相反，房地產(chǎn)質(zhì)量好，輔助設(shè)施齊全，自然房地產(chǎn)價格上漲.但是，這兩種形式都不是最好的情況，房地產(chǎn)價格上漲下跌，房地產(chǎn)市場不能穩(wěn)定運行. (四)完善評價管理體制，促進評價業(yè)務(wù)繁榮，二、房地產(chǎn)評價業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，證明中國資產(chǎn)評 價體制存在漏洞，差距大.相比之下，國外的評價管理體制略勝一籌.示例， 有行業(yè)自律管理模式， 這種模式要求評估機構(gòu)和評估人員獨立性強， 給予評估機構(gòu)很 大的發(fā)展空間.因為政府的干涉減少了，但也有一定的風(fēng)險.適合中國的管理機制應(yīng)統(tǒng)一管理， 主管機構(gòu)主要負

6、責(zé)管理房地產(chǎn)評價業(yè)務(wù)的一切事項， 權(quán)利 清晰，促進評價業(yè)繁榮發(fā)展，盡快與興旺國家并行.近年來， 由于中國經(jīng)濟發(fā)展狀況的巨大變化和經(jīng)濟全球化的影響， 評價業(yè)務(wù)的交易越來越頻 繁，尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù).因此， 房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)、 效勞對象和形式也越來越多樣化， 種類也房地產(chǎn)估價效勞成為復(fù)蓋 各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)的根底.(五)借鑒海外評價理論和辦法，隨著時間的推移，房地產(chǎn)評價行業(yè)也蓬勃發(fā)展.30 多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，中國房地產(chǎn)評價業(yè)不斷進步.然而， 一些非市場化和違反估價原那么的行為仍在不斷發(fā)生， 妨礙了整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的 發(fā)展.從某種角度來看， 從我國前幾年的評價發(fā)展狀況來看， 現(xiàn)在的進步速度的確很快， 在

7、這種快 速模式下， 不合乎規(guī)范的不負責(zé)任評價者等不利因素， 導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)評價業(yè)務(wù)的遲緩前 進.在房地產(chǎn)評估的實際業(yè)務(wù)中， 我們使用傳統(tǒng)的評估辦法， 通常使用本錢法、 收益法和市場法. 但隨著評估業(yè)務(wù)的多樣化，有些辦法顯然是不適宜，我們還需要借鑒國外的理論.吸取適合中國的理論， 但是也要注重實用性， 因為畢竟國內(nèi)外的發(fā)展水平不均衡， 側(cè)重點和 實際內(nèi)容也有差異.我們要大力激勵引導(dǎo)和支持評價機構(gòu)走出國門， 走向世界， 積極開展海外業(yè)務(wù)， 與海外同行 開展業(yè)務(wù)合作、人員交流和人員培訓(xùn)等活動，雙方都熟悉彼此的規(guī)范，提供必要的幫忙. 三、中國房地產(chǎn)評價業(yè)存在的問題， (六)提高就業(yè)門檻，改革考試制度

8、， (一)房地產(chǎn)評價業(yè) 務(wù)法律責(zé)任不健全，房地產(chǎn)評價業(yè)務(wù)評價，結(jié)果是效勞業(yè)，效勞業(yè)的宗旨是滿足客戶的要求， 但我們必須首先提高自己的素質(zhì)首先， 員工的學(xué)歷必須到達本科以上， 有資格取得評價師的 資格證書.學(xué)歷低于本科的， 應(yīng)設(shè)置助理評價師等職務(wù)， 從這些開始考試， 可以根據(jù)工作年數(shù)加入其他 職務(wù)考試.考試合格，加入工作，加入后續(xù)教育，定期上課學(xué)習(xí)，積極學(xué)習(xí)國家新政策，最快了解國家 新政策.只有這樣，評價員的等級和等級才能提高，評價員才能不斷學(xué)習(xí)和提高自己的業(yè)務(wù)水平.中國現(xiàn)存的房地產(chǎn)評價法律責(zé)任規(guī)定尚不完善， 系統(tǒng)性嚴重缺乏， 不集中在某個條款上， 在 眾多評價法律、法規(guī)文件中分散出現(xiàn)，尚未出現(xiàn)

9、專業(yè)評價法，這是評價行業(yè)的巨大差距.這樣，如果發(fā)生相關(guān)法律糾紛，就沒有正確的法律依據(jù)，即使找到法律依據(jù)也沒有說服力. 這從工作效率和評價范圍來看，現(xiàn)有法律法規(guī)不能滿足資產(chǎn)評價業(yè)務(wù)的發(fā)展需求.這些法律規(guī)那么對資產(chǎn)評估沒有具體規(guī)定，不僅操作性缺乏，連接性也不好.這嚴重滯后于資產(chǎn)評估的快速發(fā)展.,參考文獻： , 二我國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的準那么法律地位有待提高,【1】李磊.當前我國房地產(chǎn)評估中亟待解決的問題J.中國外資， 200812：151-152.,美國的評價規(guī)范是以立法的形式，是美國政府批準，具有很強的約束力并且以官方的形式 規(guī)定了波及非法交易的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)必須遵守的公認的評估原那么.中國的評價

10、規(guī)范沒有強有力的法律約束力，但內(nèi)容比擬綜合系統(tǒng)，沒有實際的法律地位.因此， 在實際波及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的評價業(yè)務(wù)中， 評價者有時難以把握規(guī)范， 統(tǒng)一業(yè)務(wù)的評價規(guī) 范可能不明確，評價結(jié)果有很大的誤差.【2】劉薇.房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策J.黑龍江科技信息， 2008(30):125-126.(3)房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)市場環(huán)境不標準【3】王子林.評估機構(gòu)成長的感覺與期待J.中國資產(chǎn)評估， 2008 、(12):08-10.中國市場經(jīng)濟實施時間不長，由于舊觀念和舊體制還殘留，行業(yè)協(xié)會權(quán)威建立還有待時間， 評估業(yè)務(wù)波及各方面，還有很多問題需要協(xié)調(diào).由于房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)波及域很廣， 必須與很多工商稅務(wù)部門交往， 其中有時會發(fā)生不合法的 行為，有時會發(fā)生壟斷.另外，同行的資產(chǎn)評價機構(gòu)和資產(chǎn)評價的員工，面對同一客戶，為了增加本機構(gòu)的業(yè)務(wù)量， 為了贏得客戶， 想出各種誘惑客戶的條件， 在這樣競爭劇烈的過程中， 評價機構(gòu)不可防止地 會使用不正當?shù)母偁幖總z來搶奪客戶.示例，給客戶回扣、打折等各種不正當?shù)母偁幖總z.【4】王燕. 目前中國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在 的問題和對策研究J.對外貿(mào)易， 2008(12):72-74.(4)員工素質(zhì)參差不齊，考試制度需要改革，作者簡介:崔達坤， 1987.7.4，男， 2008 年本科 畢業(yè)于華北電力大學(xué)，內(nèi)蒙古呼市，現(xiàn)居:內(nèi)蒙古呼市，現(xiàn)任研究