1、1永川房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2房地產(chǎn)市場概要 永川房地產(chǎn)市場進入快速上升通道，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，市場成熟度逐步增高； 市場供應(yīng)主要分布于新城的興龍湖和體育公園板塊，并開始向鳳凰湖區(qū)域發(fā)展； 針對老城，新城區(qū)域市場認可度高，市場形象好，吸納力強 項目所屬鳳凰湖板塊房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，市場成熟度低、吸納力弱 市場供應(yīng)以高層為主，高層和洋房主力供應(yīng)戶型均為三房 高層產(chǎn)品熱銷戶型：二房：75-90平方米，三房：100-120平方米 洋房產(chǎn)品熱銷戶型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米 新城市場客群多數(shù)來自老城，以首置和首改為主，自住比例較大，投資比例較小 從市場環(huán)境來看，高層與洋房

2、均有空間 區(qū)域市場競爭較為激烈，潛在供應(yīng)高層體量較大，相對高層洋房競爭較小；高層單個項目年去化速度在6-8萬平方米，洋房單項目年去化4-6萬平方米永川新城市場環(huán)境良好、但競爭環(huán)境不容樂觀3永川區(qū)房地產(chǎn)市場需求旺盛，市場進入快速上升期永川房地產(chǎn)市場市場供求市場保持高速的存量去化。永川近5年商品房銷售面積（萬平方米）永川近5年商品房供需走勢（萬平方米）年去化近100萬方年去化100萬以上09年永川商品房銷售面積已突破100萬方，需求旺盛。4永川房地產(chǎn)市場由老城和新城構(gòu)成，新城市場分為興龍湖、體育公園、鳳凰湖、神女湖四大板塊。永川房地產(chǎn)市場分布特征老城區(qū)興龍湖板塊體育公園板塊鳳凰湖板塊永川新城區(qū)5永

3、川老城在售項目6個，新城在售項目15個，在售項目多集中于新城區(qū)的興龍湖板塊，項目所屬區(qū)域市場仍處于起步期，市場影響力和凝聚力較低永川房地產(chǎn)市場分布特征老城區(qū)興龍湖板塊體育公園板塊鳳凰湖板塊在售未售永川新城區(qū)6永川房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特征項目名稱板塊建筑面積（平方米）容積率建筑形態(tài)金科中央公園興龍湖板塊3650002.5 洋房、高層潤錦御瓏山興龍湖板塊1050003.3 高層昌龍陽光尚城興龍湖板塊2022322.5 小高層、高層巨宇江南興龍湖板塊1500002.5 洋房、高層金域藍灣興龍湖板塊1414911.9 洋房、高層朝野水晶城興龍湖板塊1173522.7 高層桓大酈晶城三期興龍湖板塊706222

4、.5 高層、洋房巴塞羅那體育公園板塊1700001.8 洋房+高層渝西印象體育公園板塊936162.5 高層奧蘭半島體育公園板塊3520903.2 高層香緹漫城體育公園板塊2000002.5洋房、高層俊豪中央大街老城區(qū)500000 5.4 高層?xùn)|城上景老城區(qū)170000 2.9 高層浦江上海城老城區(qū)128816 2.2 高層豪禧銀山源老城區(qū)4300003.1 高層月源山水老城區(qū)800002.5 高層、洋房、別墅東科蘭喬圣菲二期老城區(qū)698001.6 洋房、別墅森望滟瀾湖鳳凰湖板塊1600002.0 高層新城興龍湖和體育公園從供應(yīng)量來看，均以高層為主7新城興龍湖板塊以高層為主，體育公園以高層為主

5、，鳳凰湖板塊以洋房為主永川房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特征項目名稱板塊建筑形態(tài)建筑風(fēng)格金科中央公園興龍湖板塊洋房、高層意大利托斯卡納潤錦御瓏山興龍湖板塊高層現(xiàn)代簡約昌龍陽光尚城興龍湖板塊小高層、高層意大利托斯卡納金域藍灣興龍湖板塊洋房、高層意大利托斯卡納盛世棠城興龍湖板塊洋房、高層現(xiàn)代中式君臨棠城興龍湖板塊洋房、高層高層：現(xiàn)代中式，洋房：托斯卡納朝野水晶城興龍湖板塊高層現(xiàn)代中式紅河楓景興龍湖板塊高層現(xiàn)代簡約8永川房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特征項目名稱板塊建筑形態(tài)建筑風(fēng)格渝西印象體育公園板塊高層現(xiàn)代中式時代國際體育公園板塊洋房、高層地中海永康巴塞羅那體育公園板塊洋房、小高層西班牙風(fēng)格康安尚都體育公園板塊高層現(xiàn)代中式昕暉香

6、緹漫城體育公園板塊洋房、高層意大利托斯卡納奧蘭半島體育公園板塊高層現(xiàn)代中式香緹漫城體育公園板塊高層、洋房意大利托斯卡納俊豪中央大街老城區(qū)高層現(xiàn)代簡約浦江上海城老城區(qū)高層新古典主義豪禧銀山源老城區(qū)洋房、高層新古典主義月源山水老城區(qū)高層、洋房、別墅新古典主義東科蘭喬圣菲二期老城區(qū)花園洋房和別墅意大利托斯卡納永川在售洋房產(chǎn)品建筑風(fēng)格主要以意大利托斯卡納風(fēng)格為主，而高層產(chǎn)品則更多的選擇現(xiàn)代中式或現(xiàn)代簡約風(fēng)格。92010年高層與洋房市場表現(xiàn)優(yōu)異永川房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供求經(jīng)過初步統(tǒng)計，2010年1-11月永川市高層供應(yīng)約98萬平方米，實際銷售約88萬平方米，洋房供應(yīng)量約40萬平方米，實際銷售約36萬平方米。1

7、0永川房地產(chǎn)市場高層樓盤詳情項目名稱10年推出面積總戶數(shù)1房戶數(shù)戶型面積2房戶數(shù)戶型面積2+1戶型戶數(shù)戶型面積3房戶型戶數(shù)戶型面積4房戶型戶數(shù)戶型面積奧蘭半島543525570015080-9026091-100147104-11900中央大街631145782859.0621577-9200335116-16700康安尚都36900318000000318106-12300月源山水350463300011084-8500220111-12300朝野水晶城8420887716735-3829471-8823495-107273104-12800竣祥紅河楓景681836860043180-101

8、00288111-13900潤錦御瓏山532455000022482-9000276120-14100陽光尚城5976381923833-5041067-10000171102-12700東城上景525364620011794-9500285112-12700和拓五米陽光8004298021058-6242071-8000350100-10500浦江上海城379933730024478-10400129114-12200竹映三清370583360012082-8500112110-112104138-146青年根據(jù)地15090.9241641643-5800000000君臨棠城42407382

9、0012879-10700254117-13300康橋生活公園547884762467-6814489-10000212124-12896138-16211永川市高層市場主力戶型以三房為主二房為輔助，三房面積區(qū)間104-140，兩房面積區(qū)間70-100永川房地產(chǎn)市場高層戶型特征戶型戶數(shù)面積區(qū)間比例1房108340-5013.3%2房300780-9036.9%2+1房49495-1056.1%3房3370110-12041.3%4房200138-1502.5%從2010年供應(yīng)數(shù)據(jù)可以看出，三房仍然是市場的主力，面積為110-120平方米；二房次之，主力面積為80-90平方米。12熱銷戶型：二房

10、面積為75-90平方米，三房面積為：100-120平方米永川房地產(chǎn)市場高層熱銷戶型項目名稱板塊戶型面積區(qū)間（平方米）比例銷售情況奧蘭半島體育公園板塊2房80-9570%熱銷3房100-12630%一般朝野水晶城興龍湖板塊1+1房36-6036%熱銷2+1房105-13029%熱銷3房134-15836%一般浦江上海城老城區(qū)2房77-9810%熱銷3房104-11567%一般4房12023%一般高層典型樓盤配比：注釋：熱銷：銷售比例達70%以上；一般：銷售比例在40-69%；差：39%以下13區(qū)域市場客群主要來源于老城，客群以首改為主永川房地產(chǎn)市場客群特征項目名稱客戶狀況東科蘭喬圣菲以國有企業(yè)事

11、業(yè)單位、公務(wù)員、私營企業(yè)主為主。浦江上海城 以永川周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主 俊豪中央大街以老城區(qū)客戶30-45歲為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，多為投資金科中央公園城私人企業(yè)主、個體經(jīng)營者、企事業(yè)單位管理者 君臨棠城 以老城區(qū)客戶為主，多為2套房，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶奧蘭半島以老城青年人為主。金域藍灣二期以老城客戶30-45歲為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，多為自住康橋生活公園以老城區(qū)客戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶紅河楓景 老城居民為主，部分當(dāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，含私營企業(yè)主，及企事業(yè)單位人員 和拓五米陽光 以老城區(qū)居民為主，年輕人占了一定比例。有30%左右投資客戶 昌龍陽光尚城以老城區(qū)客戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶潤錦御瓏山以老城區(qū)客戶為主

12、，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶朝野水晶城 以老城區(qū)客戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶14高層市場老城區(qū)價格在3600-3800元/平方米，而興龍湖板塊和體育公園板塊更多的在4300元/平方米永川房地產(chǎn)市場高層價格特征各板塊典型樓盤：老城區(qū)3600-3800元/平方米興龍湖板塊4000-4400元/平方米體育板塊3800-4300元/平方米15洋房市場主力仍然是三房戶型，戶型面積區(qū)間為90-138平方米。永川房地產(chǎn)市場洋房戶型特征項目名稱物業(yè)形態(tài)梯戶比項目總戶數(shù)一房戶數(shù)一房所占比例二房戶數(shù)二房所占比例三房戶數(shù)三房所占比例四房戶數(shù)四房所占比例（頂躍層）五房五房所占比例五房（底躍層）五房所占比例銀山源洋房一梯兩戶208

13、3 0 0625 30%1458 70%0 00 00 0永康巴塞羅那洋房一梯兩戶1417 0 0283 20%850 60%0 0142 10%142 10%香提漫城9層（小高層）一梯兩戶96 0 012 11%74 77%0 00 012 11%香提漫城6層（洋房）一梯兩戶456 0 0150 33%150 33%0 00 0150 33%時代國際洋房一梯兩戶769 0 00 0513 67%0 0128 17%128 17%金科中央公園洋房一梯兩戶576 0 0230 40%274 48%72 13%0 00 0合計洋房676 20%1861 56%72 2%270 8%432 14%洋

14、房市場主力仍然是三房，面積區(qū)間為90-138占市場比例約為56%，二房戶型次之， 面積區(qū)間為60-100平方米占市場比例約為20%。16洋房產(chǎn)品市場熱銷戶型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米。永川房地產(chǎn)市場洋房熱銷戶型洋房典型樓盤配比：項目名稱板塊戶型面積區(qū)間（平方米）比例銷售情況時代國際體育公園板塊一層3變5戶型200-23017%一般平層三房戶型102-15066%熱銷頂層躍層戶型160-17017%一般香緹漫城體育公園板塊2房70-7610%熱銷2+1房75-10045%熱銷3+1房90-11020%熱銷4房150-17025%一般金科中央公園興龍湖板塊2房90-100

15、20%熱銷3房105-13060%熱銷4房134-15820%熱銷注釋：熱銷：銷售比例達70%以上；一般：銷售比例在40-69%；差：39%以下17純正洋房的價格在4600-6000元/平方米，而普通的多層洋房則在3600-4300元/平方米。永川房地產(chǎn)市場洋房價格特征各板塊典型樓盤：純正洋房：4600-6000元/平方米普通：3600-4300元/平方米18從永川項目銷售進度可以看出，單個項目高層年度去化量約6-8萬平方米，洋房年度去化約4-6萬平方米永川房地產(chǎn)市場去化特征高層項目名稱開盤時間占地面積容積率建筑面積(萬m2)銷售面積(萬m2)2010年至今去化量(萬m2)月去化量(萬m2)潤

16、錦御瓏山2010年8月280003.31055004000053245 20000 昌龍陽光尚城2010年5月8416.6672.4202000450006000011250 紅河風(fēng)景二期 2007年12月473333.717700017000070000 5833 朝野水晶城2009年12月487502.4117000100000100000 8333 五米陽光2010年1月173422.484300043000430007167 奧蘭半島2008年12月1360002.6300000140000620005833 花園洋房昕暉香緹漫城2010年10月23日813372.5200000220

17、003500020000 金科中央公園2010年9月22日1460002.5365000500004000030000 金域藍灣2007年12月724632.21414917500037500 3125君臨棠城 2007年12月400002800008000026667 2222 典型項目年去化量分析：金科中央公園項目概況市場典型案例洋房19項目名稱金科中央公園位置永川區(qū)紅河大道與興龍大道交界處總建筑面積365000平方米土地面積146000平方米容積率2.50產(chǎn)品組合10棟高層+24棟6+1洋房+商業(yè)在售單價洋房：6000元/平方米高層：4300元/平方米主力面積洋房：90-150平方米高層

18、：70-110平方米核心價值：區(qū)位優(yōu)勢興龍板塊湖核心金科知名品牌外部景觀優(yōu)勢緊靠興龍湖公園優(yōu)秀的建筑設(shè)計地中海風(fēng)格五重園林景觀20金科中央公園戶型市場典型案例洋房面積區(qū)間套數(shù)房型占比90-11048二房16.7%111-130150三房52.1%131-15590四房31.3%2010年供應(yīng)戶型配比：21戶型附贈面積大，已達極致，產(chǎn)品附加值高永川房地產(chǎn)市場案例二房二廳單衛(wèi)建筑面積100.25平方米屋頂花園設(shè)計，增加項目的性價比。主臥半圓形窗戶，增加項目的舒適性。陽臺、入戶花園、露臺的設(shè)置，提升項目性價比和舒適性。四房二廳兩衛(wèi)建筑面積133.63平方米超大私家花園、露臺等贈送達到89平方米。戶型

19、為三房變四房戶型，戶型功能夠全。22市場典型案例洋房金科中央公園洋房底層戶型23市場典型案例洋房金科中央公園洋房平層戶型24市場典型案例洋房金科中央公園洋房頂層戶型25市場典型案例洋房金科中央公園銷售已推銷售進度：9月22日首次開盤，推出160套洋房，月度銷售150套。10月19日推出128套洋房，至今已經(jīng)銷售80%。11月27日推出23號樓約200套高層，高層均價4300元/平方米，至今已經(jīng)銷售90%。洋房“金九銀十”兩度開盤，現(xiàn)場認購火爆，單月消化約2萬平方米，預(yù)計2011年春交會即可去化洋房剩余體量約2.5萬平方米。高層首次開盤推出1.8萬平方米，單月去化約1.6萬平方米，由于銷售節(jié)奏的

20、控制，預(yù)計2011年高層去化約8萬平方米，2012年去化約10萬平方米。洋房價格單價區(qū)間（元/m2）高層價格（元/m2）一層普通：5600水景：100004300二層普通：4900水景：8900三層普通：4800水景：7200四層普通：4700水景：7200五層普通：4500水景：7100六層普通：7100水景：9000銷售價格：26市場典型案例高層奧蘭半島項目概況項目名稱奧蘭半島位置永川開發(fā)區(qū)學(xué)府大道388號（體育中心旁）總建筑面積300000平方米土地面積136000平方米容積率2.6產(chǎn)品組合高層在售單價兩房均價：4000元/平方米三房均價：3800元/平方米主力面積80-126平方米核心

21、價值：規(guī)模優(yōu)勢30萬平方米，16棟高層配套優(yōu)勢交通、奧體中心、重慶文理學(xué)院等優(yōu)秀的建筑設(shè)計現(xiàn)代中式風(fēng)格內(nèi)部景觀8萬平方米大中庭景觀27市場典型案例高層奧蘭半島戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)房型占比80-901502房26.9%91-1002602+1房46.7%104-1191473房26.4%2010年供應(yīng)戶型配比：28市場典型案例高層奧蘭半島戶型點評二房二廳二衛(wèi)建筑面積87.40平方米二房帶入戶花園，增加戶型舒適性；主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗，景觀效果較好。二房二廳二衛(wèi)帶空中院館建筑面積90.41平方米典型的二房變?nèi)繎粜?，可變空間為7.56平方米；入戶花園、轉(zhuǎn)角的設(shè)計，體現(xiàn)居住舒適度。29市場典型案

22、例高層奧蘭半島銷售已推出奧蘭半島最早開盤日期在2008年，截止目前已經(jīng)銷售約13萬平方米，2010年供應(yīng)約5.5萬平方米，至今已全部售罄，銷售均價為4200元/平方米。2010年6月22日，奧蘭半島1、7號樓盛大開盤。開盤當(dāng)天的成交率達到64.9%。30項目最大的競爭來自于鳳凰湖板塊項目和少量體育公園板塊項目。永川房地產(chǎn)市場項目競爭市場核心競爭圈重要競爭圈干擾競爭圈核心競爭圈：主要以鳳凰湖板塊項目和少量體育公園板塊項目。重要競爭圈：主要由興龍湖板塊和體育公園板塊項目組成。干擾競爭圈：主要由老城區(qū)項目組成。31核心競爭圈內(nèi)已經(jīng)面市的項目高層剩余體量約32萬平方米，洋房市場剩余體量約有7萬平方米，

23、高層產(chǎn)品競爭較為激烈永川房地產(chǎn)市場項目競爭市場項目名稱總建筑面積（平方米）產(chǎn)品組合開盤時間價格剩余體量（平方米）森望滟瀾湖160000板式高層2011年1月待定高層：160000鳳凰育才苑60000高層+洋房2011年1月待定高層：50000洋房：10000昕暉香緹漫城200000一期洋房、二期高層2010年10月23日4800高層：120000洋房：58000昕暉香緹漫城鳳凰育才苑森望滟瀾湖32重要競爭圈2011年-2013年高層年度供應(yīng)量約在45萬平方米左右，而洋房年度供應(yīng)14萬平方米，對本項目形成較大競爭。永川房地產(chǎn)市場項目競爭市場項目名稱板塊建筑面積容積率已推體量高層剩余體量洋房剩余體

24、量偉豪創(chuàng)世紀興龍湖板塊1200002.4 01200000金科中央公園興龍湖板塊3650002.5 35000200000130000潤錦御瓏山興龍湖板塊1050003.3 40000650000昌龍陽光尚城興龍湖板塊2022322.5 600001422320巨宇江南興龍湖板塊1500002.5 1000003200018000金域藍灣興龍湖板塊1414911.9 800001500046491盛世棠城興龍湖板塊750583.3 300003505840000君臨棠城興龍湖板塊2001652.6 600001401650朝野水晶城興龍湖板塊1173522.7 11735200桓大酈晶城三期興

25、龍湖板塊706222.5 250003500015622渝西印象體育公園板塊936162.5 0936160時代國際體育公園板塊300000 2.4 3000020000070000永康巴塞羅那體育公園板塊170000 1.8 80000090000康安尚都體育公園板塊140693 3.1 40000100000奧蘭半島體育公園板塊3520903.2 1300002220900紅河楓景體育公園板塊830003.5 40000430000重要競爭圈內(nèi)高層剩余體量約為135萬平方米，而洋房則有41萬平方米。33干擾競爭圈高層年供應(yīng)量在18萬平方米左右，洋房年度供應(yīng)量為8萬平方米。永川房地產(chǎn)市場項目

26、競爭市場項目名稱板塊建筑面積容積率高層剩余體量洋房剩余體量山水林澗三期老城區(qū)69000 0.5 060000俊豪中央大街老城區(qū)500000 5.4 1500000東城上景老城區(qū)170000 2.9 040000浦江上海城老城區(qū)128816 2.2 1000000豪禧銀山源老城區(qū)4300003.1 50000100000月源山水老城區(qū)800002.5 3000020000干擾競爭圈面市項目剩余體量約在57萬平方米左右，高層33萬平方米，洋房24萬平方米。34核心競爭項目洋房昕暉香緹漫城項目名稱昕暉香緹漫城位置永川新城內(nèi)（紅旗小學(xué)旁）總建筑面積200000平方米土地面積81337平方米容積率2.5

27、產(chǎn)品組合電梯洋房+高層面積區(qū)間72-192平方米在售單價4800元/平方米一期洋房二期高層產(chǎn)品特色：地中海建筑風(fēng)格、簡歐園林景觀、附贈面積超大的戶型?？蛻魳?gòu)成：老城區(qū)客戶為主，少量新城區(qū)客戶，且都是首次善或再次改善性客戶。銷售情況：昕暉香緹漫城已經(jīng)在10月的23日和11月的23日兩度開盤，都取得良好的銷售效果，截止目前已經(jīng)銷售80%，共計去化量達到約3.5萬平方米，成交均價為4600元/平方米。競爭策略：根據(jù)香緹漫城的推銷節(jié)奏，預(yù)計在2011年上半年洋房銷售接近尾聲，本項需要做的是在景觀和建筑特色上有所突破給客戶一種檔次的提升。35核心競爭項目洋房時代國際 洋房高層景觀大道酒店項目名稱時代國際

28、開發(fā)商重慶中科普永奧地產(chǎn)有限公司位置永川新城區(qū)體育公園南側(cè)產(chǎn)品組合17棟6+1純板式電梯洋房+7棟高層+1棟酒店占地面積124530在售單價4900元/總建筑面積290844主力面積103258容積率2.5綠化率30%產(chǎn)品特色：地中海建筑風(fēng)格及園林景觀、前廳后院+褪臺式洋房設(shè)計（總體戶型偏大）?？蛻魳?gòu)成：老城區(qū)客戶為主，少量新城區(qū)客戶，改善性客戶為主。競爭策略：在建筑和園林景觀有所突破的前提下，將戶型面積適度做小，控制總價，以實現(xiàn)總價的競爭優(yōu)勢。銷售情況：一期洋房分三次開發(fā)，2010年6月首次開發(fā)，已推出1號、2號、3號、4號、5號和17號樓棟；計劃于2011年12月洋房開發(fā)完畢。2010.9

29、.30首次開盤，推出192套，當(dāng)天售出100套。截止2010.11.12，共售出150套預(yù)計在2011年將推出剩余體量約7萬平方米。36核心競爭項目高層森望滟瀾湖項目地址興龍大道城市職業(yè)學(xué)院對面開發(fā)商重慶市森望實業(yè)有限公司產(chǎn)品組合高層、小高層建筑面積160000主力面積35.0695銷售情況預(yù)計2011年1月開盤產(chǎn)品特色：簡約歐式建筑和社區(qū)園林景觀綠化、自然生態(tài)水景以及較小的可變戶型的配置。競爭策略：該項目與本項目有很多的相似之處，距離也非常接近，所以本項目的競爭策略就是通過優(yōu)勢洋房景觀區(qū)和建筑特色來從總體上提升項目附加值，另外豐富產(chǎn)品線吸引更為廣泛的客戶群。兩室兩廳一衛(wèi)；建筑面積約79.32 帶院館設(shè)計贈送面積約7.3 37除單間以外所有戶型均贈送院館永川房地產(chǎn)市場案例單間配套建筑面積35.06E2戶型一室兩廳一衛(wèi)建筑面積約55.36贈送面積約6.5空中院館（可一