1、 現(xiàn)代房地產(chǎn)投資與開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因及防范策略研究摘要:本文運用綜合分析和歸納的方法，通過中國知識網(wǎng)和萬方數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫，運用高級檢索方法，在“篇名”處輸入了“房地產(chǎn)泡沫成因及其防范策略”這個關(guān)鍵詞，搜索有關(guān)房地產(chǎn)泡沫成因和防范策略的相關(guān)學(xué)術(shù)論文，然后按照時間排序，選擇了近十幾年關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的20篇學(xué)術(shù)論文作為參考文獻，進行綜合分析，概述了房地產(chǎn)項目泡沫的成因及其防范策略，認為是否能夠有效的預(yù)防房地產(chǎn)泡沫是我國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵之所在。最后得出了如下結(jié)論：房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防不僅僅需要政府轉(zhuǎn)變觀念，還需要嚴格控制銀行貸款，并且進行有效的土地制度改革，從而防止房地長泡沫的產(chǎn)生。 關(guān)鍵詞：泡

2、沫經(jīng)濟、房地產(chǎn)泡沫成因分析、房地產(chǎn) 泡沫防范策略 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因及防范策略研究第一節(jié) 前言第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫第四節(jié) 房地產(chǎn)泡沫對我國的危害第五節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的防范第六節(jié) 案例分析美國次貸危機第七節(jié) 總結(jié)第八節(jié) 參考文獻第一節(jié) 前言 房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個金融系統(tǒng)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，同樣，房地產(chǎn)泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，中央政府要房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點，就要保持高度的理性、宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確引導(dǎo)、適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，乃至重蹈20世紀90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍（1）。第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟

3、一、泡沫的定義2、概念：泡沫是由投機導(dǎo)致的資產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲。泡沫又稱價格泡沫、資產(chǎn)泡沫（asset bubble），或投機泡沫(speculative bubble)，或資產(chǎn)價格泡沫。第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟一、泡沫的定義兩重含義：（1）指資產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)；（2）指資產(chǎn)價格高于由市場基礎(chǔ)決定的合理價格的部分。(2)第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟 資產(chǎn)的市場基礎(chǔ)價值是由資產(chǎn)的未來收益的現(xiàn)值決定的。 如果今天的高價僅僅是因為投資者相信明天的售價會更高，然而市場基礎(chǔ)因素并不反映這種高價，那么泡沫就存在。第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟1.2實體經(jīng)濟、虛擬經(jīng)濟與泡沫經(jīng)濟(3)1.2

4、.1實體經(jīng)濟 實體經(jīng)濟是指物質(zhì)產(chǎn)品、精神產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售及提供相關(guān)服務(wù)的經(jīng)濟活動，不僅包括農(nóng)業(yè)、能源、交通運輸、郵電、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)活動，也包括了商業(yè)、教育、文化、藝術(shù)、體育等精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)。第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟2、虛擬經(jīng)濟虛擬經(jīng)濟是指相對獨立于實體經(jīng)濟之外的虛擬資本的持有和交易活動。虛擬資本是市場經(jīng)濟中信用制度和貨幣資本化的產(chǎn)物，主要包括銀行信貸信用、有價證券、產(chǎn)權(quán)及各種金融衍生品等。3、泡沫經(jīng)濟泡沫經(jīng)濟是指虛擬經(jīng)濟過度膨脹導(dǎo)致的股票和房地產(chǎn)等長期資產(chǎn)價格迅速的膨脹，虛擬經(jīng)濟增長速度超過實體經(jīng)濟增長速度所形成的整個經(jīng)濟虛假繁榮的現(xiàn)象。第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟三、價格波動、通貨膨脹與泡沫

5、經(jīng)濟1、價格波動與泡沫經(jīng)濟（1）市場價格的正常波動（2）價格波動與泡沫經(jīng)濟投機需求將會使價格產(chǎn)生異常波動。由投機導(dǎo)致的資產(chǎn)價格偏離其市場基礎(chǔ)價值持續(xù)大幅度上升即形成泡沫。在價格正常波動中，價格高于其價值，但高出部分不能算是泡沫。只有持續(xù)的、加速的、正的偏離才是泡沫。第二節(jié) 泡沫與泡沫經(jīng)濟2、通貨膨脹與泡沫經(jīng)濟通貨膨脹是一般物價水平持續(xù)上漲的過程，它關(guān)注一般物價水平的時間序列走勢(4)。這就是說，正常的、短暫的市場價格波動不是通貨膨脹。泡沫經(jīng)濟只是幾種資產(chǎn)價格的持續(xù)暴漲。如果在泡沫經(jīng)濟形成過程中，貨幣的過度擴張引起一般商品價格也持續(xù)上漲-通貨膨脹與泡沫經(jīng)濟并存。惡性通貨膨脹中有可能存在資產(chǎn)價格泡

6、沫，因為人們?yōu)樽非蟊Ｖ刀鴵屬彿康禺a(chǎn)、黃金、外匯等資產(chǎn)，可能讓這些資產(chǎn)價格的漲速遠高于通貨膨脹率。第二節(jié) 房地產(chǎn)泡沫一、房地產(chǎn)泡沫的概念 房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指由于投機等因素，導(dǎo)致地產(chǎn)價格無節(jié)制地持續(xù)上漲，使土地資產(chǎn)和房地產(chǎn)產(chǎn)品價格嚴重脫離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，使價格嚴重背離其合理價值的過程和狀態(tài)(5)。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)了越來越多的泡沫現(xiàn)象，對經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成極大的威脅。房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值、市場基礎(chǔ)價值不符，雖然帳面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房

7、地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金等來確定，相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此，我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫、地價泡沫。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫 按照房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形態(tài)，房地產(chǎn)泡沫可以分為以下幾類: (6) a.房地產(chǎn)價格泡沫:是作為類似證券市場資產(chǎn)泡沫的一種泡沫形式，指房地產(chǎn)價格脫離其基礎(chǔ)價格而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 b.房地產(chǎn)供給泡沫:由于預(yù)期作用，房地產(chǎn)開發(fā)商對某一地區(qū)未來房地產(chǎn)的需求預(yù)期過于樂觀，過度投資導(dǎo)致大量空置積壓的現(xiàn)象。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫d.土地價格泡沫:指土地由于其稀缺性、區(qū)位性以及土地市場炒作等原因而價格飛漲，并帶動房價上

8、漲形成“高地價一高房價一高地價”的惡性循環(huán)，并進一步催生開發(fā)商大量投資，囤積土地加劇價格的上漲。c.房地產(chǎn)資金泡沫:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以少量的注冊資金，通過各種方式獲取土地，由建筑企業(yè)墊資開發(fā)，取得預(yù)售資格后開盤銷售獲取收入再投入滾動式開發(fā)。開發(fā)商將大部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行、消費者和建筑企業(yè)，形成一定程度的虛假繁榮的現(xiàn)象。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫二 房地產(chǎn)泡沫的測度 在充分認識了房地產(chǎn)泡沫的概念和成因之后，如何對房地產(chǎn)泡沫進行科學(xué)的測度就成為防范房地產(chǎn)泡沫的一個重要依據(jù)。只有通過科學(xué)的方法對泡沫進行度量才能夠判斷是否存在泡沫以及泡沫的嚴重程度，進而有針對的采取相應(yīng)的措施和政策對泡沫進行預(yù)警和防范。 現(xiàn)有房

9、地產(chǎn)泡沫測度方法：第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫1 指標指示法(6) 指標指示法是根據(jù)某個指標的值來判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，國際上通用的指標有房價上升幅度與GDP增幅之比、房價收入比、住宅空置率、租售比等(7)。指標指示法著重關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟以及人民生活的協(xié)調(diào)性，強調(diào)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，而且指標簡單明了。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（1）房價上升幅度與GDP增幅之比 泡沫經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的偏離程度的反映，從宏觀的角度分析，泡沫的膨脹程度取決于經(jīng)濟增長速度和對經(jīng)濟增長速度的預(yù)期。虛擬經(jīng)濟的發(fā)展是以實體經(jīng)濟為基礎(chǔ)的，因此用這個指標可以反映出房地產(chǎn)泡沫的擴張程度，是測算虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指

10、標，用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫化的趨勢，指標值越大，房地產(chǎn)泡沫化程度越高(1)。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫 房價增長率與GDP增長率比值一般指標值在1以內(nèi)屬于合理范圍，1-2泡沫預(yù)警,2以上房價虛漲泡沫顯現(xiàn)。國家統(tǒng)訓(xùn)一局公布2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%漲幅提高了2.1個百分點。2007年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為246619億元，增幅為11.4%，比2006年增長了0.3個百分點房價增長率與GDP增長率比值為0.67，處于合理范圍內(nèi)從我國房價增長率與GDP增長率比值的各年數(shù)據(jù)可以看到，這個指標在2000-2003年一直低于50%，而在2004年該指標為110% ， 2005年達到了19

11、6% ，說明房地產(chǎn)泡沫形成并逐漸積累。第二節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（2）房價收入比 房地產(chǎn)泡沫的成因之一是過度的投機所造成的，房價收入比反映的是居民家庭收入對住房的支付能力，比值越大，支付能力越低。當比值持續(xù)上漲時，表明了房地產(chǎn)的價格上漲超過了居民對房價實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處于上升狀態(tài)，且沒有降低的跡象時，表面房地產(chǎn)市場中存在投機需求的可能行較高，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能行較大(2)。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫 對于房價是否偏離正常的價值，國際上通常采用房價收入比這一指標。房價收入比是房屋總價與居民家庭年收入的比值。雖然運用房價收入比的國家很多，但其合理范圍卻都不同。世界銀行提出發(fā)達國家正常

12、的房價收入比一般在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3-6之間，比值越大，說明房價越高，居民對購買房屋的能力越低，房屋價格越偏離正常的價值(7)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫附表：各國房價收入比第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（3）空置率 空置率也用作衡量房地產(chǎn)市場相對過剩的重要指標。空置率是指某一時刻空置房屋而積占房屋總而積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展;空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)(9)

13、。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫 我國房屋空置率 2010年已達到了多少呢?以廣州為例，2011年4月9日至6月5日將近兩個月的時間里，通過對珠江新城片區(qū)、老城區(qū)及金沙洲片區(qū)、北部片區(qū)、南部片區(qū)的近三千套存量住宅進行監(jiān)測統(tǒng)計后得出:廣州存量住房空置率高達20.24%，已超國際警戒線的一倍。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（4）房屋租售比“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。是國際上常用的一個衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標，租售比是住房售價與月租賃價格的比值，主要用來判斷房地產(chǎn)是否具有長期投資價值(10)。通常情況下，如果房屋的價格出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲，而且這個上漲是由于房屋資產(chǎn)的內(nèi)在價值的提高造

14、成的，那么必然會伴隨著租金的增長，租金增長的速度也會加快，投資要求的回報率提高。那么，在這種情況下，租售比將不會大幅增高。如果市場中的租金持續(xù)不能趕上房價的上升速度，作為一個投資市場來說就有可能出現(xiàn)泡沫。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫 2 理論價格法(6) 理論價格法是通過建立數(shù)學(xué)模型來推算房地產(chǎn)的理論價格，然后同市場實際價格相比較來衡量是否存在房地產(chǎn)泡沫的一種方法。根據(jù)推算房地產(chǎn)理論價格的思路不同我們可以分為兩類:一類是基于收益還原價值角度來找出價格泡沫:另一類是從市場供求因素的角度出發(fā)，通過影響市場供需的各變量(如房價、建筑成本、稅后抵押貸款利率等)建立數(shù)學(xué)模型，求出市場均衡時的住宅價格基值，以此同實

15、際價格相比較得出泡沫程度。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（1）收益還原模型檢測法 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的現(xiàn)值，日本野悠紀雄所采用的計算公式為(10): 地租 房地產(chǎn)凈收益地價= 房地產(chǎn)價格= 利息率 利率第二節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（2）市場供求檢測法 此方法主要是通過建立回歸模型求得房地產(chǎn)價格的理論價格。它優(yōu)點是可以求出房地產(chǎn)商品的理論價格，與實際價格的比較就可以直接測度房地產(chǎn)泡沫。但它也有不足:首先就是模型因子的選擇不確定性。不同學(xué)者在建立回歸方程時所選用的因子都不盡相同。不同模型因子對方程回歸至亂果的影響是不同的，這在一定程度上降低了模型法測度法測度房地產(chǎn)泡沫的可信度。更重要

16、的是，處于起步階段的我國房地產(chǎn)業(yè)還存在著影響房地產(chǎn)價格的諸多非市場因素，如何處理好這些影響是此類方法在我國應(yīng)用時必須考慮的問題。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫 3 統(tǒng)計檢驗法 統(tǒng)計檢驗法是利用統(tǒng)計學(xué)原理對房地產(chǎn)價格的變化進行統(tǒng)計分析，當房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。統(tǒng)計檢驗方法主要有間接檢驗法和直接檢驗法。間接檢驗法基本思路是把市場價格可以用未來預(yù)期收入的理性預(yù)期貼現(xiàn)值來解釋的情況作為零假設(shè)，這樣，一旦拒絕零假設(shè)，就認為可能存在泡沫。直接檢驗法則是利用實際經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，直接檢驗特定形式理

17、性泡沫解得顯著性，并據(jù)此判斷是否存在該種形式得理性泡沫。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫4 市場修正法 洪開榮提出了計量泡沫地“空置率修正法”，以反映市場供求差異地物業(yè)空置率為計量基礎(chǔ)，然后考慮宏觀經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場交易狀況進行修正，從而估算出房地產(chǎn)泡沫地數(shù)值(12)。計算公式如下: 年度泡沫系數(shù)=總空置率X上年度(1+GDP增長率)/本年度(1+GDP增長率)X上年度(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本年度(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)X上年度(1+個人購房比例)/本年度(1+個人購房比例)第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫三、房地產(chǎn)泡沫形成的可能性房地產(chǎn)資產(chǎn)具有良好的保值增值的功能。因此，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就經(jīng)常成為借款信用的擔(dān)保。

18、這樣，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在寬松的金融政策支持下就具有了虛擬經(jīng)濟的特點。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫在出現(xiàn)房地產(chǎn)價格的初始上漲后，在投資增值的愿望驅(qū)動下，部分居民以房地產(chǎn)抵押獲得貸款，用于購買新的房地產(chǎn)-房地產(chǎn)市場就是以放大了的居民的購買力來支撐的。房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，又會帶動更多的居民通過獲得抵押貸款而加入到房地產(chǎn)市場如此循環(huán)，房地產(chǎn)的價格不斷上漲，也就是獨立于房地產(chǎn)資產(chǎn)（實體經(jīng)濟范疇）之外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(虛擬經(jīng)濟范疇)價格不斷膨脹。 第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫附表：我國歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中國內(nèi)貸款數(shù)額(億元)第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫我國歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中國內(nèi)貸款數(shù)額(億元) 數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)庫第三

19、節(jié) 房地產(chǎn)泡沫從以上圖表我們可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源于中國國內(nèi)貸款的數(shù)額逐年遞增，從1997年的911.2億元一直上漲到2010年的12540.0億元,平均每年增速為23.1%，其中2009年同比增速高達49.4%。通過比較發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得貸款數(shù)額的增長率與我國貨幣供給量增長率具有明顯同步性，因此可以說我國近年較高的貨幣供給增長率使得房地產(chǎn)開發(fā)商投資資金相當充裕,從而也為我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患(13)。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫四、房地產(chǎn)泡沫形成的原因1、直接原因 過度投機而導(dǎo)致的地價飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因，作為市場經(jīng)濟中極為活躍的房地產(chǎn)市場，投機活動尤為嚴重

20、。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫(14)。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫2、間接原因（1）消費者的預(yù)期 消費者的預(yù)期實質(zhì)上就是對價格的預(yù)期，由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當價格上升時，人們預(yù)期今后價格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產(chǎn)生(13) 。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（2）政策因素 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的，因此，每個政府都會下大力氣對該行業(yè)進行干預(yù)，我國也不例外。例如我國住房制度改革、土地使用制度改革，以及國家出臺政策鼓勵購房按揭、放寬銀行信貸、建經(jīng)

21、濟適用房等政策，都直接推動了我國房地產(chǎn)市場的高速增長。正是這種政策的導(dǎo)向使房地產(chǎn)開發(fā)過熱，導(dǎo)致價格虛漲，空置率上升，助長了泡沫的形成(13)。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫體制弊端，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場泡沫的始作俑者。土地政策失誤，立法漏洞，是造成土地出讓混亂局面的根本原因。積極信貸政策，導(dǎo)致全國性房地產(chǎn)投資過熱，規(guī)模膨脹。信貸政策失誤是我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本動因。住房保障制度缺失，導(dǎo)致房屋供需結(jié)構(gòu)失衡，使商品住房價格不斷被人為抬高。土地補償制度不健全，導(dǎo)致大批失地農(nóng)民“耕者無田，就業(yè)無崗，生活無保障”，使房地產(chǎn)開發(fā)膨脹的背后隱藏著嚴重的社會矛盾。(15)第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（3）房地產(chǎn)投資的過度增長 如

22、果一國的房地產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋閑置率高，房地產(chǎn)價格急劇下跌，產(chǎn)生泡沫。這種現(xiàn)象一般發(fā)生在發(fā)展中國家，在加快城市化進程的過程中，對房地產(chǎn)的大量需求使眾多的投資者紛紛涌人市場，房地產(chǎn)開發(fā)大軍急劇增多，投資出現(xiàn)過度增長現(xiàn)象，使房地產(chǎn)泡沫不斷堆積。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫 （4）銀行信貸的非理性擴張。(16) 由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說，各國政府在對待房地產(chǎn)開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產(chǎn)

23、的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，又缺乏必要的風(fēng)險控制意識和手段，從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā)，造成過度開發(fā)，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫（5）土地稀缺性(16) 我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。而泡

24、沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格講一步上漲第四節(jié) 房地產(chǎn)泡沫對我國的危害 房地產(chǎn)泡沫的存在對我國造成了很大危害，它的長期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡、抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、導(dǎo)致了社會結(jié)構(gòu)失衡、對金融系統(tǒng)帶來巨大的金融風(fēng)險、損害了廣大消費者的利益、影響了市場經(jīng)濟的正常秩序。(18)第五節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的防范 1抑制房地產(chǎn)過度投機投資，穩(wěn)定房價（1）規(guī)范土地市場秩序和行為（2）征收土地增值稅：對土地移轉(zhuǎn)時的增值部分（資本收益）征稅；在土地持有期間每隔一定時間評估地價，對增加的地價征稅。（3）強化土地資源管理，調(diào)節(jié)供

25、求關(guān)系第五節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的防范（4）規(guī)范房地產(chǎn)融資行為以房地產(chǎn)抵押貸款為例，金融機構(gòu)發(fā)放貸款時，應(yīng)根據(jù)保守、確實、安全的原則來評估抵押標的物的抵押價值，并嚴格審查。（5）利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱時-提高利率、緊縮信貸額、提高購房首付款比率等。第五節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的防范2 落實存款保險制度，妥善處理不良資產(chǎn) 對于銀行的不良資產(chǎn)，國家可以以四大行的不良資產(chǎn)處理方法為典范，成立金融資產(chǎn)管理公司，通過各個銀行相對應(yīng)的金融資產(chǎn)管理公司收購、管理和處置從各銀行中剝離出來的不良資產(chǎn)和債權(quán)。第五節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的防范3 規(guī)范市場，調(diào)節(jié)供求 調(diào)控好土地一級市場。應(yīng)改善現(xiàn)有的住房投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)盤活土地存量，提

26、高現(xiàn)有資源的使用效率。要避免產(chǎn)業(yè)政策的過度傾斜。第五節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的防范4、發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)中介。培育住房服務(wù)市場，需要大力培養(yǎng)各種房地產(chǎn)中介人才，包括律師、營銷專家、財務(wù)專家、顧問公司的咨詢?nèi)藛T、估價人員、代理入、經(jīng)紀人等。實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人持證上崗制度，打擊中介領(lǐng)域的坑蒙拐騙，提高中介的透明度。1.事件相關(guān)的概念美國次貸危機事件-從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)，于2007年4月爆發(fā)，2007年8月起席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，進而演變?yōu)槿蛐越鹑谖C，它致使全球主要金融市場隱約出現(xiàn)流動性不足危機，并由房地產(chǎn)市場蔓延到信貸市場。第六節(jié) 案例分析美國次貸危機次級貸款者在美國，貸款是非常

27、普遍的現(xiàn)象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當?shù)厝撕苌偃钯I房，通常都是長時間貸款?？墒俏覀円仓?，在這里失業(yè)和再就業(yè)是很常見的現(xiàn)象。這些收入并不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人，他們怎么買房呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級信用貸款者。次級債-即次級住房抵押貸款支持的債券，通俗而言就是把一部分資信稍差的貸款人申請的住房抵押貸款證券化，并打包成不同等級的債券賣給投資者 。2.次貸危機的產(chǎn)生 2.1. 產(chǎn)生原理 引起美國次級抵押貸款市場風(fēng)暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款(19) 。 利息上升

28、，導(dǎo)致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現(xiàn)違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。 美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結(jié)合的還款方式，即 ：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動利率償還貸款。在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔(dān)大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發(fā)“

29、次貸危機”。貸款機構(gòu)發(fā)放次級貸款的動力 高利率，高收益，高風(fēng)險高利率由于次級抵押貸款是貸款機構(gòu)針對信用記錄較差的客戶發(fā)放的，利率比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品普遍高達4%；優(yōu)質(zhì)抵押貸款執(zhí)行6%-8%的利率，而次級抵押貸款利率高達10%-12%，而且大部分次級抵押貸款采取可調(diào)整利率（ARM）的形式。高收益以30萬元按揭貸款30年為例 項目 利率1%利率5.25%利率10%每月供款額 964元1656元2632元30年利息總額 47349元296379元647746元高收益通過以上數(shù)據(jù)分析,貸款機構(gòu)發(fā)放一筆次級貸款比發(fā)放一筆普通貸款, 收取的利息是翻倍的,這充分反映了金融機構(gòu)不惜想方設(shè)法造假使不符合貸款條件的人可

30、以申請貸款，都是以最大限度追逐利潤為原動力。高風(fēng)險在利用次級房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收入者，這些人由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款；因為采取可調(diào)整利率支付利息,還款壓力集中在第三年以后。高風(fēng)險一家咨詢機構(gòu)2006年4月對100筆此類“零文件”貸款進行了一項跟蹤調(diào)研，調(diào)研者比較了貸款人在申請貸款時申報的收入，同其提交給國內(nèi)稅務(wù)署的稅務(wù)申報比較，發(fā)現(xiàn)90%的貸款人高報個人收入5%或以上，其中60%借款人虛報收入超過實際收入50%以上；在2006年發(fā)放的全部次級房貸中，此類貸款占到40%，而2001年的比例為21%。 美聯(lián)儲數(shù)據(jù)顯示，次級貸款占全部

31、住房抵押貸款的比例從5%上升到2006年的20%。 高風(fēng)險由于之前的房價很高，貸款機構(gòu)認為盡管貸款給了次級信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以拍賣或者出售抵押的房屋后收回貸款。由于美聯(lián)儲多次上調(diào)利率和房價突然走低，貸款者無力償還時，貸款機構(gòu)把房屋出售，卻發(fā)現(xiàn)得到的資金不能彌補當時的貸款+利息，甚至無法彌補貸款額本身，這樣貸款機構(gòu)就會出現(xiàn)虧損。次貸危機帶給我們的啟示1、加強宏觀經(jīng)濟形勢研判，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢變動2、加強內(nèi)控制度建設(shè)，強化審慎合規(guī)經(jīng)營理念3、在發(fā)展住房按揭貸款的同時，高度重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險4、在優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的同時，嚴格信貸標準和要求5、在加強優(yōu)質(zhì)大客戶服務(wù)的同

32、時，切實做好風(fēng)險防范第七節(jié) 總結(jié) 對中國房地產(chǎn)泡沫的啟示 和借鑒 (1)政府觀念應(yīng)有所改變。在當前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻，政府首先必須沖破GDP增長拜物教意識的禁錮，徹底舍棄通過住房市場投機炒作短期內(nèi)推高GDP增長的幻想，在擠出巨大房地產(chǎn)泡沫同時，建立起穩(wěn)定經(jīng)濟增長擴大內(nèi)需的長效機制。這種穩(wěn)定經(jīng)濟增長擴大內(nèi)需長效機制。就是轉(zhuǎn)變國內(nèi)住 房市場性質(zhì)，使住房市場由投機炒作主導(dǎo)轉(zhuǎn)向消費主導(dǎo)，讓民眾的住房消費需求釋放出來。(20)第七節(jié) 總結(jié) 對中國房地產(chǎn)泡沫的啟示 和借鑒 (2)推進房產(chǎn)稅全面征收進程。房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，對調(diào)節(jié)收入和財富分配差距、組織財政收入、優(yōu)化地方財政收入結(jié)構(gòu)具有重要意義。從國際上看，

33、大多數(shù)國家和地區(qū)在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅或類似稅種。征收物業(yè)稅是符合國際慣例的。如果真正實旅的話，對各方都有好處。地價下跌，對開發(fā)商來 說，成本下降，風(fēng)險控制更方便；對老百姓來說，實施物業(yè)稅后，房價可能下跌，這使買房的門檻降低，有利于老百姓買房：對政府來說，征收物業(yè)稅，讓政府有長期穩(wěn)定收入穩(wěn)定政府的 財政收入，不用像現(xiàn)在，政府拼命賣地等于殺雞取卵。 第七節(jié) 總結(jié) 對中國房地產(chǎn)泡沫的啟示 和借鑒 (3)加強我國住房體系的合理建設(shè)。住房建設(shè)光靠市場、光靠政府都不行，需要兩條腿走路。加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時，我國正大規(guī)模推進保障性住房建設(shè)。兩方面最終將 形成合力，共同構(gòu)建我國“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房體系。 (4)嚴控銀行貸款。目前中國經(jīng)濟高速發(fā)展，但是可靠的投資渠道不是很多，股市在 2007年之后一蹶不振，房市就成了投資者的首選。如果堵死了這個渠道，就大大減少了熱錢對房地產(chǎn)泡沫的形成。銀行向房地產(chǎn)業(yè)的貸款要嚴格控制，防止房地產(chǎn)綁架銀行，銀行是風(fēng)險投資的制造者，又是風(fēng)險成本的受益者，因此要加強對銀行資本的監(jiān)管，把熱錢導(dǎo)向生產(chǎn)消費領(lǐng)域。第七節(jié) 總結(jié) 對中國房地產(chǎn)泡沫的啟示 和借鑒 (5)有效土地制度改