1、第一評估一、估價目的對其使用的位于第一評估一、估價目的對其使用的位于青島市市南區(qū)觀象一路 號的土地使用權(quán)價格進行二、宗地概況待地位于青島市市南區(qū)觀象一路 號，地實際開度為宗地外”八通”（ 給水、雨水、污水、電力、電訊、有線、煤氣、宗地東臨江蘇路，西臨辦公樓 南臨觀象一路，北臨觀象二路，周邊地總面積 平方米，商業(yè)（辦公）用途，土地使用年限為 年，容積率為 ，三、地價定義根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，此次評估價格是指估價對象在 年 月 （辦公）用途，容積率 ，土地使用年期為自估價基準日始 年，開（即：給水、雨水、污水、電力、電訊、有線、煤氣、通路，宗地內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)市場價格

2、（不包含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費第二部分評估項目的技術(shù)難一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)（-: （，通行的宗地估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（開發(fā)法第二部分評估項目的技術(shù)難一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)（-: （，通行的宗地估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（開發(fā)法等。本次估價按照地價評二、剩余法技術(shù)難點及解決方剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上 扣除有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、基本公式為：法地價#不動產(chǎn)總價 建筑費 專業(yè)費 不可預(yù)見費 稅費 利息 模、檔次等、正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。房地產(chǎn)供需狀況沒有較大波動 樓價在銷售期內(nèi)工程造價在建設(shè)期內(nèi)保持不

3、變。開發(fā)期 年，建設(shè)費用在建設(shè)、待估地塊開發(fā)條件確定：根據(jù)委托方提供的青房公 號房屋證登 內(nèi)容，地上建有磚木結(jié)構(gòu)二層樓房一幢，總建筑面平方根據(jù)委托方提供的青房公 號房屋證登 內(nèi)容，地上建有磚木結(jié)構(gòu)二層樓房一幢，總建筑面平方米，容積率為 。 、不動產(chǎn)的售價的確定存在不確定性易記載資料，估價對象為青島市老城區(qū)，周圍為風貌保護區(qū)，辦公樓較少，本次估價參照同區(qū)域內(nèi)辦公樓平均售價確定估價對象辦公樓售價。結(jié)合估價對象具體狀況：樓層、建筑面積等，綜合確定平均售價為 元 平方米。 、參數(shù)的確定：（ ） 建安費用沒有明確依據(jù)，由于青島本地未造價依據(jù)，本次估價主要依據(jù)山東省現(xiàn)行建筑工程概明確的建筑）（ ） 本地房

4、地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用存在一定的不平衡性。的費用種類以及比例也各有不同，本次估價的費用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關(guān)要求綜合確定，經(jīng)多次對比分析，該取值三、基準地價系數(shù)基準地價系數(shù)修技術(shù)難點及解決方案是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待法地在估價期日價格的方根據(jù)民-( 城鎮(zhèn)土地價規(guī)地價系數(shù)V的基本公式為Vlb某一用途土地在某一土地級上的基準價規(guī)地價系數(shù)V的基本公式為Vlb某一用途土地在某一土地級上的基準地價；i宗地地價修正系數(shù)；Kj估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù) 、基準地價的確 年，青島市市內(nèi)四區(qū)基準地價應(yīng)用體系重新調(diào)整，業(yè)用地基準地價

5、內(nèi)涵定義為：評估基準日 年 月 日，土地開發(fā)程度為“七通一平”，即宗地外“七通”（包括通路、供水、排水、供電、暖氣、煤氣、通訊，宗地內(nèi)“土地平整”，容積率為 ，土地使用年限 年，熟地狀態(tài)下的市場價格（套費。查閱商業(yè)用地土地級別范圍及基準地價圖，待業(yè)二級用地區(qū)域內(nèi)，基準地價為 元 平方米。地位于商主要存（ ）運用基準地價修正系數(shù)法的前提是需要有精確、完整的基估到地所在級別，（ ） 隨著當?shù)亟?jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場已日趨成熟，地價升值明顯采年確定的基準地價存在滯后性。為解決這個問題經(jīng)（ ）基礎(chǔ)設(shè)施狀況修次估價商業(yè)用地基準地價內(nèi)涵定義中設(shè)定四級宗地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外采年確定的基準地價存在滯后性。為解決這個問題經(jīng)（ ）基礎(chǔ)設(shè)施狀況修次估價商業(yè)用地基準地價內(nèi)涵定義中設(shè)定四級宗地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“七通”，紅線內(nèi)“場地平整而四、土地價格的確定兩種估價方法得出的估價結(jié)果有差異，根據(jù)