1、文件標題：文件管理統計報出：批復：發(fā)放：文件編號：文件類別： 企業(yè)檔案（ ） 企業(yè)文件（ ）主辦單位：主送單位：發(fā)放范圍：密級：成都COCO時代項目商業(yè)定位及招商策略方案申明：本文檔系四川藍光和駿實業(yè)股份有限企業(yè)為經營、管理之需要而制訂，其知識產權歸四川藍光和駿實業(yè)股份有限企業(yè)全部，屬本企業(yè)商業(yè)機密，未經許可不得外傳。任何人私自復制、拷貝、摘抄、對外傳輸或未經本企業(yè)許可私自使用本文檔全部或部分內容皆視為對本企業(yè)商業(yè)秘密侵犯，是觸犯中華人民共和國刑法行為，當事人將負擔對應法律后果。項目商業(yè)決議委員會十一月十八日主 任 委 員：執(zhí) 行 主 任 委 員：秘 書 委 員：主 責 單 位：發(fā) 起 單 位

2、：第1頁Page 1編制說明成都COCO時代項目9月開盤，整體銷售情況良好，截止當前已基本清盤，但該項目依然存在一定問題：1、項目商業(yè)已基本銷售，在項當前期定位已明確項目功效及整體業(yè)態(tài)打造情況下，怎樣實現對項目品質及項當前期整體定位有效落地，以保障coco時代作為首批面世紅街，能夠唱響藍光品牌。2、因企業(yè)前期戰(zhàn)略決定，對負一層整體自持；而前期地下商業(yè)整體定位還未明確，現階段需深入明確地下商業(yè)怎樣打造。上述問題需要盡快處理?；谒鍪马棧虡I(yè)策劃中心針對COCO時代項目進行了深入分析和思索，并開展對應研究向預判工作，以制訂項目最終運作策略。依據對現有市場實際情況，以提升項目整體價值為出發(fā)點，排布

3、出本項目自持資源和可售商業(yè)招商實施方向和后期運行思緒，供集團領導參考。第2頁Page 3目 錄編制說明 1第一部分 市場重點回顧及項目概況一、項目區(qū)位及周圍情況 7二、項目基本概況 9三、項目現實狀況 10四、項當前期定位 11五、現階段問題及處理思緒 12第二部分 定位深化及尾鋪運作策略一、定位深化思緒 14二、主題形象 16三、尾鋪運作策略 17四、招商范圍及業(yè)態(tài)落位 18第三部分 地下商業(yè)運作策略一、地下商業(yè)打造思緒 22二、地下商業(yè)定位 24第四部分 整體招商運行策略一、整體運作思緒 26二、招商策略 27三、經營策略 29四、計劃排期 30附件 區(qū)域市場情況及文化尋根第3頁第一部分

4、市場重點回顧及項目概況Page 2第4頁Page 5一、項目基本概況項目占地面積54.96畝容積率4.5項目總建筑面積217537.05住宅建筑面積147808.57商業(yè)占總面積百分比10.8%商業(yè)建筑面積23494.13其中地上商業(yè)面積14981.79地下商業(yè)面積8512.34商業(yè)交付時間12月15日項目商業(yè)分地下一層及地上二層：項目地面物業(yè)均為臨街底商，其中5#，6#，7#，8# 4棟形成商業(yè)內街，位于項目人流聚攏點；-1F相對較獨立，位于5#，6#，7#，8#內街地下，但與上端連接性不強，更適合作獨立性商業(yè)。2F商業(yè)1F商業(yè)地下商業(yè)范圍1#2#3#4#5#6#7#8#地下商業(yè)入口地下商業(yè)

5、入口項目屬紅街系，商業(yè)總體量2.34萬，由2層街區(qū)式商業(yè)及1層地下商業(yè)兩類物業(yè)組成。其中，地上商業(yè)建面14981.79，地下商業(yè)建面8512.34。商業(yè)12月15日交付。1# 商業(yè)555.962# 商業(yè)1469.893# 商業(yè)1340.14# 商業(yè)2032.65# 商業(yè)2673.616# 商業(yè)2047.36-1F商業(yè)8512.347# 商業(yè)1868.048# 商業(yè)2994.33第5頁Page 61#2#3#4#5#6#7#8#關鍵價值區(qū)高價值區(qū)中價值區(qū)價值價值判斷考量關鍵價值1、商業(yè)金角，人流交匯點，日客流最高2、昭示性最好高價值區(qū)1、臨主干道，擁有一定量自然客戶2、昭示性較強中價值區(qū)1、內街

6、，昭示性普通2、整體物業(yè)較為集中，提升一定價值低價值區(qū)1、背街，不直接臨街，較難進入2、受外圍建筑阻擋，商業(yè)展示面受限最低價值1、完全背街，無自然客流，難以進入2、僅輻射學校，僅3200人輻射客群低價值區(qū)最低價值區(qū)一、項目基本概況項目價值分區(qū)怎樣提升中低價值區(qū)人氣？第6頁344.84346.49526.99312.50441.861-211-221-241-34204.181-261-231-53160.91 1-1170.56 1-3189.53 Page 72號樓（1-1，1-3）2個鋪位；5號樓（1-34）1個鋪位；8號樓（1-21，1-22，1-23，1-53，2-27）5個鋪位；被抵

7、押商鋪6號樓（1-26）1個鋪位；7號樓（1-24）1個鋪位；項目未售鋪位面積3596.19共10個鋪位，其中，5鋪已抵押，5鋪未抵押貨源價值約1.5933億元（因地下商業(yè)自持，不包含地下商業(yè)）二、項目現實狀況現階段未售貨源898.332-27項目一樓未售貨源項目二樓未售貨源項目未售貨源統計項目靠近清盤，余未售商鋪共10套，面積3596.19，總資產價值約1.5933億元。大部分商鋪位于58#之間內街區(qū)域，面積較大。項目大量商業(yè)已被抵押，無法進行按揭銷售。未被抵押商鋪第7頁Page 8歐式精品零售歐陸餐飲休閑品質小區(qū)生活業(yè)態(tài)，水果，干洗，24h便利店等 創(chuàng)意雜貨、小飾品、進口用具館冷餐、西餐、

8、小食、歐式咖啡、茶坊、甜品小區(qū)配套商業(yè)主題定位-時代紅街-格調上借鑒鷺島國際，業(yè)態(tài)上親和區(qū)域客群消費水平關鍵詞：小資生活、歐陸格調、親民消費商業(yè)功效：最具小資、時尚格調“歐式混搭”主題“紅”街三、項目主題定位-1F尚彩時代中等，衣飾、飾品、快餐、兒童、超市第8頁Page 9項目主要面對年輕為主導，搭配中老年層次及流感人口多元化消費群體，所以利用歐陸風情突出精神調性， 抓住符合區(qū)域所需精神訴求；然后以小區(qū)商業(yè)進行補差，滿足邊緣客群消費。從而引導區(qū)域整體客群，以項目為中心，形成一個改變區(qū)域氣氛消費地！所以，區(qū)域客群需求良好緊緊圍繞了項目商業(yè)功效體系：歐陸生活與小區(qū)日常搭配客群定位：主導） 區(qū)域及本

9、案，現居住及未來即將入駐剛需人群（城市青年圈層）。次級） 電子科大以及周圍校園人群以及石油、鐵路部門帶來流感人口，該類客戶目標性消費較強，整體年紀層較年輕，消費理念側重時尚、休閑。依照定位，項目主要吸引三類中堅客群：邊緣） 區(qū)域返遷原住民，年紀架構偏中老年化，消費理念偏老。側重于小區(qū)消費，帶一定休閑需求。四、項目客群定位第9頁Page 10時代紅街最具小資、時尚格調“歐式混搭”主題“紅”街歐陸風情街尚彩時代小區(qū)配套歐陸餐飲歐式格調休閑創(chuàng)意零售衣飾飾品零售兒童游樂快餐小吃超市小區(qū)零售小區(qū)服務面積： 10069.66占比：43%面積：8512.34占比：36%面積： 4912.23占比：21%功效

10、定位：歐式風情餐飲休閑聚集區(qū)功效定位:尚彩時代功效定位：小區(qū)配套商業(yè)街以“5，6，7，8#加地下商業(yè)”為關鍵，打造歐陸風情加加尚彩時代，成為項目形象。 1，2，3，4#較分散，打造小區(qū)型商業(yè)。歐陸風情街小區(qū)配套尚彩時代五、項目功效定位功效定位中等，衣飾、飾品、快餐、兒童、超市第10頁Page 11六、項目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)設置標準及業(yè)態(tài)配比標準：歐陸風情街：利用58#內街聚合效應，打造歐陸風情街，重點打造歐陸餐飲、歐式格調休閑、創(chuàng)意零售業(yè)態(tài)；其中，臨街小鋪主要布局零售，內街大鋪區(qū)域布局輕質餐飲及休閑咖啡等業(yè)態(tài)。尚彩時代：利用地下商業(yè)整體打造，多劃小鋪，拔高后期租金增加。小區(qū)休閑：14#商業(yè)相對零碎，

11、提議主要排布小區(qū)服務，小區(qū)生活及小區(qū)休閑業(yè)態(tài)。注：此業(yè)態(tài)配比為預估值，細化業(yè)態(tài)配比需依據項目招商落位情況進行明確。注2：尚彩時代現暫無業(yè)態(tài)細化，其業(yè)態(tài)百分比需由運行五部在實際打造階段進行落定。區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃面積占比消費人群歐陸風情街歐陸餐飲、歐式格調休閑、創(chuàng)意零售10069.6643%周圍10萬居住及未來即將入駐剛需人群（城市青年圈層）尚彩時代衣飾飾品零售、兒童游樂、快餐小吃、超市8512.3436%本項目及八里小區(qū)居住客群及電子科大學生客群。小區(qū)配套小區(qū)零售、小區(qū)服務4912.2321%本項目居住客群。累計23494.13100%業(yè)態(tài)類型面積（）百分比尚彩時代8512.3436%零售業(yè)態(tài)178

12、9.66 8%餐飲業(yè)態(tài)6393.7 27%休閑業(yè)態(tài)1886.3 8%小區(qū)業(yè)態(tài)4912.2321%累計23494.13100%第11頁Page 12四、現階段問題及處理思緒項目現階段需處理問題及問題處理思緒施行多業(yè)權整合招商，實現對現有商業(yè)整體品質調性有機維護，確保內部商業(yè)氣氛營造，提升商業(yè)品質； 。1、項目已基本售罄，促進后期租金增值為項目首要目標。打造尚彩時代，推進項目實現后期物業(yè)增值。2、問題一：因項目商業(yè)均已拆分銷售，怎樣實現對項目品質及項當前期整體定位及氣氛營造有效落地 ；問題二：因企業(yè)前期戰(zhàn)略決定，對負一層整體自持；而前期地下商業(yè)整體定位還未明確，現階段需深入明確地下商業(yè)怎樣打造。第

13、12頁第二部分 項目整體招商策略Page 2第13頁Page 14一、整體招商策略整體招商策略招商范圍：【項目整體商業(yè)區(qū)間】存量商鋪+已售商鋪+自持物業(yè)，面積23494.13。地下自持物業(yè)由藍光施行自主招商，自主運作，保障整體成功經營造活，實現后期租金快速增加；1、地下商業(yè) 8512.34，占比36%已抵押物業(yè)均未售出，由藍光先行招商，成功造活，保障租金收益，保障后期銷售實施；2、已抵押物業(yè) 1832.02，占比8% 其它物業(yè)已基本售罄，以多業(yè)權整合招商形式進行推進，促進整體調性一體化打造；3、其它物業(yè) 13149.77，占比56%項目招商嚴格按照業(yè)態(tài)功效分區(qū)執(zhí)行；業(yè)態(tài)控制第14頁Page 1

14、5自持物業(yè)落位及租金提議踏水橋北街入口二環(huán)路入口兒童反斗、培訓、零售綜合店品牌未定，洽談中超市MOMO超市或其它同檔負一層打造尚彩時代，前期主要以保守租金招入大型品牌店，現行造活，后期逐步提升租金。尚彩時代（時尚零售）藍光自主品牌特色餐飲美食廣場類大食代同類美食廣場，由如毛冒菜等特色小店組成地下商業(yè)建筑面積8512.34尚彩時代零售區(qū)無法完全消化-1F商業(yè)體量，僅能持有4000左右，需引入其它主力店消化；尚彩時代現階段號召力有限，故前期低價招入兒童城，生鮮特色超市及特色餐飲來保障商業(yè)存活；二、招商重點策略重點策略自持區(qū)間（地下商業(yè)）第15頁Page 16抵押區(qū)建筑面積1832.021-34英倫

15、茶坊（如安薇塔）單店面積：441.861-22主題西餐（墨西哥菜）單店面積：346.491-23主題西餐（法式餐廳）單店面積：526.991-24主題餐飲（意大利菜）單店面積：312.51-26港式甜品店單店面積：204.18已抵押區(qū)統一打造為歐式多菜系餐飲（輕質餐飲）集群，鋪面物業(yè)條件符合該類業(yè)態(tài)物業(yè)條件。業(yè)態(tài)示意：二、招商重點策略重點策略已抵押區(qū)域第16頁Page 17二、招商重點策略重點策略多業(yè)權招商區(qū)域定向招商，以商帶商渠道整合，資源拓展做活題材，主動造勢1、依據COCO時代整體業(yè)態(tài)落位規(guī)劃，進行定點、定向招商落位；2、充分挖掘戰(zhàn)略商家資源，以重點商家招商與進駐吸附與帶動大眾商家。 1

16、、以連續(xù)引進商家資源為依靠，依靠藍光全部資源，每季度召開一次集中招商說明會，實現商家資源與投資性客戶資源有效互動，以促進項目招商、銷售。2、在營銷推廣上，增大活動營銷比重，結合“歐陸風情商業(yè)街”主題概念進行“商業(yè)主題活動”宣傳造勢。1、加強招商計劃與目標管理，優(yōu)先引入戰(zhàn)略合作搭檔資源；2、充分借助成都商業(yè)協會、成都餐飲協會等協會資源，實現招商渠道有效整合。1、對于多業(yè)權招商區(qū)域，藍光施行無償招商，并提供優(yōu)惠補助政策增強業(yè)主主動性。2、召開業(yè)主溝通會，著重宣傳項目整體定位思緒促進商戶招商簽約。3、重招商，以地下商業(yè)主力店引進，推進地面物業(yè)在招商、推廣、運行、氣氛等步驟全方面落地。第17頁Page

17、 18招商計劃排期三、計劃排期成都COCO時代項目計劃節(jié)點 關鍵事項招商進度 責任單位 招商計劃地下商業(yè)（自持）6月，完成地下商業(yè)各主力店正式簽約招商中心 12月，完成地下商業(yè)50%招商率6月，完成地下商業(yè)70%招商率地面商業(yè)（多業(yè)權整合招商）9月，完成20%招商率（多業(yè)權整合招商）12月，完成30%招商率（多業(yè)權整合招商）3月，完成40%招商率（多業(yè)權整合招商）6月，完成60%招商率（多業(yè)權整合招商）運行計劃開業(yè)亮相6月實現開攤率50%項目運行管理中心9月實現開攤率70%備注：運行開攤面積含自營商家和業(yè)主自行招商部分，項目整體交付時間為12月15日。第18頁附件 區(qū)域市場環(huán)境及前期招商測試P

18、age 2第19頁Page 20附件、項目區(qū)位及周圍情況項目位于二環(huán)府青立交，周圍多傳統街區(qū)商業(yè)，輻射能力相對較弱。周圍租金多在80150元/月（依據口岸浮動），低于建設路關鍵圈租金價格，低端零售餐飲密集。項目周圍商業(yè)及輻射關系COCO時代好又多中鐵商業(yè)用地（待建地塊）流拍商住用地協信商業(yè)街沿河底商（綜合零售）（餐飲）底商（零售、餐飲）淺水半島底商（小區(qū)零售）八里小區(qū)沿街底商（小區(qū)零售、餐飲）（中低級）（中低級）（中低級）（檔次未知）（中低級）600m500m500m淺水半島底商1F售價28000340002F售價170001F租金120150元/月龍湖三千城1F售價均 430001F租金均1

19、80元/月八里小區(qū)底商1F租金80150元/月已展現商業(yè)待建商業(yè)區(qū)域商業(yè)項目及輻射關系成都華聯好又多新鴻店高地中心第五大道鉆石廣場龍湖三千集COCO時代SM廣場金域藍灣底商龍湖三千集淺水半島底商協信商業(yè)街好又多區(qū)域商圈輻射建設路商圈輻射注：由coco時代銷售提供，區(qū)域租金價格為二手房數據，主要為區(qū)間值，僅為項目租金推算進行參考第20頁Page 21附件、項目區(qū)位及周圍情況區(qū)域內固定人口10.86萬，同時擁有大量流感人口。主力客群多為30歲以下青年剛需、租住戶以及學生客群，消費頻次高，但消費能力偏弱。COCO時代中鐵用地協信中心淺水半島人口：16500（約）主要客群：首置、首改（科大、石油、鐵路

20、）主力圈層：2540怡福小區(qū)人口：24420主要客群：改遷、石油、鐵路、退休主力圈層：2255踏水小區(qū)人口：19345主要客群：石油單位客群、改遷戶主力圈層：2560科大附小人口：3200主要客群：小學生及少許老師主力圈層：612電子科技大學人口：10000主要客群：碩士、博士、教師主力圈層：2335桃蹊路小區(qū)人口：11605主要客群：剛畢業(yè)剛需租戶、安置、工人主力圈層：2265序號小區(qū)名稱人口數1桃溪路小區(qū)116052桃源路小區(qū)43文德路小區(qū)04怡福小區(qū)244205踏水小區(qū)193456科大附小32007電子科大10000累計108644人流主要流向人流較為稀少人流極為稀少人流聚集點桃蹊路踏水

21、橋北街二環(huán)路第21頁Page 22剛需及剛畢業(yè)租住客群最多，其次為是有及鐵路部門職員；客群整體年紀年輕化。人群結構客群多為外來自強型剛需，具備一定消費實力，整體消費勁中等，客單低，頻次高，月消費15002500。人群消費實力小區(qū)內居民消費區(qū)域主要是以建設路為主，購物主要去SM廣場、伊藤、龍湖三千集等。步行較遠。消費區(qū)域客群分析：區(qū)域客群組成年輕化、具備一定消費實力，節(jié)約，消費勁中等，客單消費不高，但消費頻次較高。因區(qū)域大型商業(yè)缺失，現主要購物均流向建設路商圈。附件、項目區(qū)位及周圍情況第22頁Page 23序號業(yè)態(tài)商家品牌進駐意向主營區(qū)使用面積需求（不含隔間通道）（）備注1KTV海樂迪有1000測試所涉商家就項目進駐商務條件在100元/平米/月左右，像歐洲房子、海樂迪所要求面積較大，租金價值在50元/平米/月左右2餐飲韓屋無3003餐飲老味道有5004餐飲栗香居有5005餐飲良木緣有300-5006餐飲米郎家無3007餐飲歐洲房子有1500-8餐飲千年紫砂壺美食坊有3509餐飲三朵米有/10餐飲生宇山珍有40011餐飲食惠坊有500-80012餐飲碎蝶音樂咖