1、第一大道投資分析手冊 SOHO中國PAGE PAGE 27 第一大道投資分分析手冊SOHO中國有有限公司目錄第一部分：第一一大道投資收收益分析第二部分：第一一大道投資風風險分析第三部分：第一一大道良好的的退出機制第一部分：第一一大道投資收收益分析買房作為投資手手段與其它幾幾種投資手段段的比較：投資手段回報率風險優(yōu)點缺點銀行存款1-2%無保本，流動性好好低回報國債3-4%很小一般和銀行區(qū)別不大大股票5%（假定按220倍市盈率率購入，即便便100%盈盈利用來派息息）股價可能大幅波波動，公司可可能倒閉，使使股票一錢不不值股價有上漲空間間，流通性好好風險大，對公司司和股票真實實價值很難判判斷房地產(chǎn)10

2、%（假定不不作按揭），如如按揭則更高高房價可能波動，有有時可能租不不出去回報率高，銀行行按揭支持，價格格風險比股票小流通性不如股票票結(jié)論：在高回報、高風風險的投資選選擇中，房地地產(chǎn)的優(yōu)越性性是顯而易見見的。標準情況下第一一大道寫字樓樓投資收益測測算 表一項目計算單價￥16000面積300平米總價￥48000000按揭比例60%貸款總額￥28800000年利率5.58 月息：0.47貸款期（月） 120CBD甲級辦公公樓租金（不不含物業(yè)管理理費）$26月租金￥215年租金￥2580假設(shè)空置及其他他費用（0%）/凈租金￥2580扣稅（營業(yè)及附附加稅5.55）￥142稅后租金￥2438租金回報率15

3、.2%投資回報分析11：假設(shè)不作作按揭, 四年后賣賣出，房價上上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入入為正，支出出為負）房款￥-48000000租金/￥7314988￥7314988￥7314988賣房收入/￥48000000凈現(xiàn)金流￥-48000000/￥7314988￥7314988￥55314998內(nèi)部收益率 (IRR)10.8%總現(xiàn)金回報 (不考慮時間間成本)￥69944994回報率19.9%回報率211.4%投資回報分析22：假設(shè)作按按揭,四年后賣出出，房價上升升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入入為正，支出出為負)房款￥-

4、48000000按揭款￥28800000首付款￥19200000租金/￥7314988￥7314988￥7314988還按揭款/￥3764338￥3764338￥3764338￥3764338賣房收入￥48000000按揭還本￥19156675凈現(xiàn)金流￥19200000￥3764338￥3550600￥3550600￥32393884內(nèi)部收益率IRRR16.5%總現(xiàn)金回報(不不考慮時間成成本) ￥35730666報率116.8%回報率221.5%4年還按揭總額額：￥15057752 = 4 * ￥3764338，其中本本金= ￥964,3325利息=￥5414427賣房時按揭還本本=總按揭款款

5、-4年還按按揭的本金=￥28800000-￥964,3325=￥119156775一般來說如果按按揭還款3-5年，總的的按揭款中，約約有65%是是本金，355%是利息。3. 標準情況況下某寫字樓樓投資收益測測算某單價按200000元/月月/建筑平米米，假設(shè)租金金也等比增加加按32美金金/月/建筑筑平米,（屬屬CBD甲級級辦公樓較高高租金水平，參參見附表）交交房時間比第第一大道晚114個月，其其余測算條件件同第一大道道。表二項目計算單價￥20000面積300平米總價￥60000000按揭比例60%貸款總額￥36000000年利率5.58%貸款期（月）120CBD甲級辦公公樓租金（不不含物業(yè)管理理

6、費）$32月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假設(shè)空置及其他他費用（0%） ￥-凈租金 ￥3176 扣稅（營業(yè)及附附加稅5.55） ￥175 稅后租金 ￥3001租金回報率15.0%投資回報分析：假設(shè)作按揭揭,四年后賣出出，房價上升升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入入為正，支出出為負)房款￥ -60000000按揭款￥3600000 首付款￥-2400000 租金/￥900,3005 ￥900,3005還按揭款￥-4705448 ￥-4705448 ￥-4705448 ￥-4705448 賣房收入￥60000000 按揭還本￥-23945594 凈現(xiàn)金流￥-2

7、4000000 ￥-4705448 ￥-4705548 ￥ 4299757 ￥40351663 內(nèi)部收益率IRRR86%總現(xiàn)金回報(不不考慮時間成成本) ￥35238225回報率1101%回報率2117%測算方法：租金回報率 =（月租金 12）/ 單價1/4回報率1=（總總現(xiàn)金回報/首付款） -11回報率2 =（總總現(xiàn)金回報/首付款-11）/ 4內(nèi)部收益率IRRR的計算方方法是對每年年的凈現(xiàn)金流流的綜合測算算所得結(jié)論按揭對投資收益益具有顯著的的放大作用（參參見圖1）假設(shè)不作按揭, 四年后賣賣出，內(nèi)部收收益率是100.8。如果作按揭,四四年后賣出，內(nèi)內(nèi)部收益率高高達16.55。IRR考慮了投投資

8、的時間成成本和其他累累計收益與投投入，是最科科學的分析投投資收益的方方法，而租金金回報率有很很大的局限性性。（參見圖圖2）通過第一大道與與某寫字樓的的對比，在租租金回報率接接近的情況下下，而實際的的投資收益有有顯著的區(qū)別別。第一大道IRRR =16.5% 財富中心IRRR=8.6%主要原因是某寫寫字樓的期房房時間比第一一大道晚一年年通過IRR分析析，我們可以以進一步得到到如下結(jié)論：（測試案例例的正?；厥帐諘r間為133年） 晚出租一年，回回收投資的時時間（即現(xiàn)金金流為零的時時間）將延長長三年。房價增加10%，回收投資資的時間將延延長四年。房價、租金、成成功出租所須須的時間是與與投資收益相相關(guān)性最

9、高的的因素。4. 附圖第一大道采用一一次性付款與與按揭付款投投資收益的對對比 圖1采用按揭, 第第一大道與財財富中心投資資收益的對比比圖2第二部分：第一一大道投資風風險分析投資第一大道可可能出現(xiàn)的風風險受市場供需等狀狀況的影響，寫寫字樓租金可可能走低；受市場供需等狀狀況的影響，寫寫字樓售價可可能走低；變現(xiàn)困難，流動動性較差；2. 考慮風險險因素后的投投資收益分析析假設(shè)將原租金26 US$/月月/平米下調(diào)調(diào)到20 UUS$/月/平米；將原來的不考慮慮空置及其他他費用，調(diào)整整為考慮空置置及其他費用用且占租金的的10；將原來的5.55營業(yè)及附附加稅調(diào)整為為17房產(chǎn)產(chǎn)稅加營業(yè)稅稅；將原來的不考慮慮房價

10、變化，調(diào)調(diào)整為房價下下降103. 考慮風險險因素后第一一大道寫字樓樓投資收益測測算項目計算單價￥16,0000面積300平米總價￥4800,0000按揭比例60%貸款總額￥2,880,000年利率5.58 月息：0.47貸款期（月）120CBD甲級辦公公樓租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假設(shè)空置及其他他費用（100）￥199凈租金￥1786扣稅(房產(chǎn)稅及及營業(yè)稅177)￥304稅后租金￥1482租金回報率9.3%投資回報分析11：假設(shè)不作作按揭, 四年后賣賣出，房價下下降幅度100年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入入為正，支出出為負）房

11、款￥-48000000租金/￥4446000￥4446000￥4446000賣房收入/￥43200000凈現(xiàn)金流-48000000/￥7314988￥7314988￥55314998內(nèi)部收益率 (IRR)6.5%￥69944994回報率16.1%回報率26.7%投資回報分析22：假設(shè)作按按揭, 四年后賣賣出，房價下下降幅度100年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入入為正，支出出為負)房款-48000000按揭款￥28800000首付款19200000租金/￥4446000￥4446000￥4446000￥4446000還按揭款/3764388￥37643383764388

12、￥3764338賣房收入/￥43200000按揭還本/19156775凈現(xiàn)金流19200000￥68162￥68162￥68162￥24724887內(nèi)部收益率IRRR13.4%總現(xiàn)金回報(不不考慮時間成成本)￥31097446回報率112.8%回報率215.5%4相關(guān)理論黃金地段理論（參參下圖）黃金地段的樓盤盤具有高漲幅幅、低跌幅的的抗跌性，如如同股票市場場的績優(yōu)股。CBD是黃金地地段高風險 高回報報理論擁有高回報率的的產(chǎn)品一般有有比較高的風風險，在房地地產(chǎn)行業(yè)回報報率由高到低低依次是商鋪鋪，寫字樓，住住宅。CBD、中關(guān)村村、金融街寫寫字樓租金對對比第三部分：第一一大道良好的的退出機制我們的理

13、念：打造租務品牌理理念：一個物業(yè)的真正正價值不是通通過銷售環(huán)節(jié)節(jié)來體現(xiàn)的，而而是要看其在在租憑市場的的表現(xiàn)。終極服務理念：開發(fā)商的服務不不僅限于“微笑服務”的范疇，而而應該打造產(chǎn)產(chǎn)品品牌，通通過輔助客戶戶出租、出售售使客戶得到到較高的投資資回報，這才才是最高層次次的服務。我們的措施與業(yè)業(yè)績率先成立租務部部：統(tǒng)一出租服務，避避免業(yè)主間的的惡性競爭；投入大量廣告，提提高租務市場場的知名度緊密與京城各大大中介公司合合作，充分利利用社會資源源；出租：截止2001年年12月，租租務部共成交交713套次次，平均租金金回報率達9911%, 公寓平均均租金$10012/平平米。(租客客情況參見附附圖1)轉(zhuǎn)售：

14、協(xié)助客戶轉(zhuǎn)售房房屋78套，平平均售價漲幅幅16.7%。3地產(chǎn)市場中中有利于流通通的政策及發(fā)發(fā)展趨勢（1）轉(zhuǎn)按揭政政策的推出A轉(zhuǎn)按揭的概概念：“轉(zhuǎn)按揭”往往特指是是變更借款人人的貸款也就是說，借款款人在未將住住房貸款還清清之前，就可可以通過此項項業(yè)務將房屋屋出售，而由由新的買家將將賣家已經(jīng)支支付的購房首首付款、稅費費、已經(jīng)償還還的貸款本息息等補償給賣賣家，買家再再繼續(xù)支付賣賣家剩余的貸貸款本息。B目前北京只只有工行有政政策，相信其其它銀行會陸陸續(xù)跟上；C“轉(zhuǎn)按揭”投資者的的擦過球：解決貸款買的房房賣不出去的的瓶頸依據(jù)按揭政策要要求，賣房者者必須一次性性付清所有剩剩余貸款，才才能進行房屋屋買賣，而

15、“轉(zhuǎn)按揭”就不必。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的的營業(yè)稅、契契稅可能被“合理”避掉使投資者收益增增加貸款利息不再由由賣房者承擔擔，而轉(zhuǎn)移給給買房者。（2）二手房市市場將大有發(fā)發(fā)展北京與上海二手手房市場對比比成交量：北京：截止20001年底，成成交僅36000多套，不不足30萬平平米上海：截止20001年底，成成交面積共11442.44萬平米，占占商品房總銷銷售的64.1%市場成熟度：北京：尚處于“導入期”上海：已進入“成熟期”綜述：上海通過過采用降低稅稅費、簡化手手續(xù)、政府提提供擔保、增增加金融支持持等措失，使使二手房成交交量由19996年的2556萬平米，增增到20011年的14442.4萬平平米。如北京京

16、調(diào)整政策，相相信二手房市市場也將大有有發(fā)展。附圖一： 資料來源：公公司租務部，截截止日期：22001年12月18日附圖二：CBD區(qū)域中、高高檔寫字樓租租金對比 資料來源：公司市場部部單位：美金/建建筑平米/月月 含物業(yè)管管理費 日期：20002年8月月附件一：投資小常識調(diào)整投資心心態(tài) 目前一些投資客客戶的投資心心態(tài)不夠成熟熟，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：重一時的小利，在在租金上不退退讓，合同條條款不靈活，造造成出租時間間長期的拖延延。 不注重與租客的的溝通，往往往因窗簾的配配置等小問題題與租客鬧矛矛盾，到頭來來重新出租，多多交中介費。 認為租金收益是是小錢，不愿愿意花心思。正確的態(tài)度是：積極的與物業(yè)公公司（

17、或發(fā)展展商）合作，提提升整個物業(yè)業(yè)的形象。主動的與租客溝溝通，了解他他們的想法，建建立良好的關(guān)關(guān)系。投入更多的時間間、經(jīng)歷，掌掌握投資技巧巧。附件二：關(guān)于房屋出租的的稅務政策根據(jù)中國法律、法法規(guī)的相關(guān)規(guī)規(guī)定，現(xiàn)將房房屋出租人應應繳納的稅款款簡要列明如如下：營業(yè)稅。稅率為為租金收入的的5%，納稅期期限分別為55日、10日日、15日或或1個月。納納稅人的具體體納稅期限，由由主管稅務機機關(guān)根據(jù)納稅稅人應納稅額額的大小分別別核定；不能能按照固定期期限納稅的，可可以依次納稅稅。營業(yè)稅的附加稅稅：1）城市市建設(shè)維護稅稅（北京市朝朝陽區(qū)）。征征收標準為營營業(yè)稅的7%（郊區(qū)縣為為5%）；22）教育費附附加。征收標標準為營業(yè)稅稅的3%。所得稅。稅率為為租金收入總總額的20%，征收標準準為：1）租租金收入不超超過40000元的，租金金收入減去8800元作為為應納稅所得得；2) 租租金收入在44000元以以上的