1、(2010-6-18：20W)房屋拆遷因補(bǔ)償安置形式不同，其協(xié)議分貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。國有土地房屋拆遷補(bǔ)償款計(jì)算公式：合法房屋建筑面積?房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（區(qū)位綜合平均價(jià)格+房屋重置價(jià)格）。集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償款計(jì)算公式：合法宅基地面積?區(qū)位價(jià)格+合法房屋建筑面積?房屋重置價(jià)格。對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格

2、超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。一、宅基地區(qū)位補(bǔ)償江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)（含托管區(qū)）農(nóng)民宅基地的所在區(qū)位，按武漢市城市總體規(guī)劃確定的環(huán)路分為三類：一類區(qū)為二環(huán)線以內(nèi)（含二環(huán)線）的區(qū)域。按照我市交通規(guī)劃設(shè)想，二環(huán)線總長(zhǎng)52公里，和內(nèi)環(huán)平均距離4公里，包括漢陽四新及過江段、十升路段、漢西路段、發(fā)展大道段、水東路及過江段、東湖路段、珞獅路段，青菱段等，及楊泗港、二七路兩個(gè)過江隧道。二類區(qū)為二環(huán)線至三環(huán)線（即中環(huán)線）之間的區(qū)域。三環(huán)線全長(zhǎng)約88公里，分西環(huán)、南環(huán)、東環(huán)、北環(huán)多段，含白沙洲、天興洲兩座長(zhǎng)江大橋。西環(huán)段由東西湖區(qū)額頭

3、灣到洪山區(qū)青菱立交橋，南環(huán)段從洪山武咸公路到武黃公路,東環(huán)段從武黃公路經(jīng)武青三干道立交到平安鋪，北環(huán)段從新洲區(qū)平安鋪經(jīng)岱家山、三金潭、古田一路到額頭灣立交。三類區(qū)為三環(huán)線以外（含三環(huán)線）的區(qū)域。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為:經(jīng)認(rèn)定的房屋合法占地面積與宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的乘積。其中，一類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2280元/平方米，二類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1920元/平方米,三類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平方米。二、房屋重置價(jià)（單位：元/平方米建筑面積）市人民政府關(guān)于印發(fā)市規(guī)劃、土地局?jǐn)M訂的武漢市京漢大道建設(shè)工程房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法的通知狀態(tài):有效發(fā)布日期：1997-08-27生效日期：19

4、97-08-27發(fā)布部門:武漢市政府發(fā)布文號(hào):江岸、江漢、漢口區(qū)人民政府，市各有關(guān)部門：市人民政府同意市規(guī)劃、土地局?jǐn)M訂的武漢市京漢大道建設(shè)工程房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。武漢市京漢大道建設(shè)工程房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法第一條為切實(shí)做好京漢大道建設(shè)工程房屋拆遷安置工作，保障京漢大道建設(shè)工程順利進(jìn)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)武漢市城市房屋拆遷安置條例第二十七條的規(guī)定，制定本辦法。關(guān)聯(lián)法規(guī)：第二條本辦法適用于京漢大道建設(shè)工程拆遷范圍內(nèi)房屋拆遷安置補(bǔ)償。第三條拆遷符合拆遷安置政策的住宅用房，一律按被拆遷房屋原使用面積易地安置；被拆遷人人均房屋使用面積不足8平方米的，按8平方米安置，并

5、按戶增加5平方米的使用面積；按人均8平方米安置超出被拆遷房屋原使用面積的部分，由房屋使用人按土建單方造價(jià)支付有償安置費(fèi)；按戶增加的5平方米使用面積，由房屋產(chǎn)權(quán)所有人按土建單方造價(jià)支付有償安置費(fèi)。被拆遷人人均房屋使用面積不足8平方米的認(rèn)定，按武漢市城市房屋拆遷安置條例第二十九條的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)聯(lián)法規(guī)：第四條直管、自管非住宅房屋，由產(chǎn)權(quán)所有人按城市規(guī)劃自拆自建，所需資金自籌；產(chǎn)權(quán)所有人經(jīng)濟(jì)特別困難的，可由拆遷人酌情給予補(bǔ)償；確需另辟還建地的，由拆遷人協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)。第五條拆遷直管、自管住宅房屋，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，房屋產(chǎn)權(quán)所有人與原房屋使用人的租賃關(guān)系不變，僅對(duì)原租賃合同作相應(yīng)修改。第六條拆遷違

6、法建筑物、構(gòu)筑物和超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，不予安置補(bǔ)償。拆遷未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物，不予安置，由拆遷人適當(dāng)給予補(bǔ)償。第七條拆遷直管住宅用房，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，不結(jié)算差價(jià)。拆遷自管住宅用房和私房，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，償還房屋與被拆遷房屋原建筑面積相等的部分，按償還房屋土建單方造價(jià)和被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算差價(jià)；償還房屋超過被拆遷房屋原使用面積，如屬房型設(shè)計(jì)上的原因，超出部分按建筑面積以償還房屋商品價(jià)的90%結(jié)算；對(duì)要求增加住房面積的，增加面積部分按償還房屋商品價(jià)結(jié)算。第八條拆遷私房，不以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，由拆遷人按被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新，一次性給予補(bǔ)償。安置被

7、拆遷的直管、自管住宅用房的房屋使用人和不以調(diào)換產(chǎn)權(quán)形式償還的私房所有人，安置房屋的使用面積超過被拆遷房屋原使用面積，如屬房型設(shè)計(jì)上的原因，超過2平方米（不含2平方米）的部分，按安置房屋建筑面積以土建單方造價(jià)結(jié)算。第九條被拆遷房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按市物價(jià)、房地局關(guān)于調(diào)整武漢市房屋第九條重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知的規(guī)定執(zhí)行。第十條由于拆遷而全部或部分停產(chǎn)、停業(yè)的企事業(yè)單位的在冊(cè)人員，由拆遷人按該企事業(yè)單位拆遷前3個(gè)月平均工資和獎(jiǎng)金的標(biāo)準(zhǔn)，每人給予6個(gè)月的補(bǔ)償。第十一條由于拆遷而停產(chǎn)、停業(yè)的個(gè)體工商戶的實(shí)際從業(yè)人員，由拆遷人按每人每月400元的標(biāo)準(zhǔn)，給予6個(gè)月的補(bǔ)償。用自有私房從事生產(chǎn)經(jīng)營的有證個(gè)體工商戶由于拆遷

8、而停產(chǎn)、停業(yè)，由拆遷人提供租賃經(jīng)營門面，安排生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所，或按其原用于生產(chǎn)經(jīng)營房屋的面積以每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性補(bǔ)償。第十二條符合拆遷安置政策的房屋被拆遷人自找房屋過渡的，由拆遷人按下列規(guī)定給予補(bǔ)助：（一）被拆遷房屋是住宅的，按被拆遷房屋原使用面積每平方米每月5元的標(biāo)準(zhǔn)，給付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；（二）被拆遷房屋是企事業(yè)單位和個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營用房的，按被拆遷房屋原建筑面積每平方米每月15元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助；（三）被拆遷房屋是其他非生產(chǎn)經(jīng)營用房的，按被拆遷房屋原建筑面積每平方米每月10元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。第十三條住宅用房的被拆遷人搬遷安置一次到位的，由拆遷人給付300元搬家費(fèi)；未一次安置到位

9、的，給付600元。第十四條拆遷私房，房屋產(chǎn)權(quán)所有人放棄產(chǎn)權(quán)和安置的，由拆遷人按被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新價(jià)格的兩倍，給予一次性補(bǔ)償。第十五條本辦法的具體應(yīng)用問題，由市人民政府征地拆遷辦公室負(fù)責(zé)解釋。第十六條本辦法自發(fā)布之日起施行。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）修改建議及理由發(fā)布日期：2010-03-13文章來源：北大法律信息網(wǎng)2010年1月29日，國務(wù)院法制辦公室全文公布國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿），征求社會(huì)各界意見。現(xiàn)提出以下修改建議：一、建議將國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例名稱修改為中華人民共和國國有土地上房屋征收暫行條例修改理由：1根據(jù)國務(wù)院2001年公布、2002

10、年1月1日起施行的行政法規(guī)制定程序條例第四條規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)的授權(quán)決定制定的行政法規(guī)，稱“暫行條例”或者“暫行規(guī)定”，因此，擬定的本條例應(yīng)稱為“暫行條例”為妥。2國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例名稱應(yīng)修改為國有土地上房屋征收暫行條例，理由：（1）為防止征收權(quán)的濫用，世界各國和地區(qū)大都在憲法和（或）其他法律中規(guī)定了征收的三個(gè)基本條件：基于公共利益需要，遵循正當(dāng)法律程序，給予被征收人以公正（公平或合理）補(bǔ)償。如，法國1789年人權(quán)與市民權(quán)宣言第17條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)是神圣不可侵犯的權(quán)利。除非由于合法認(rèn)定的公共需要的明顯要求，并且在事先公平補(bǔ)償?shù)臈l件下，任何人的財(cái)產(chǎn)不能被剝奪”

11、；法國民法典第545條規(guī)定，“任何人不得被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，但因公用并在事前受公正補(bǔ)償時(shí)，不在此限”。德國基本法第14條第3款規(guī)定，“剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才能被允許。剝奪所有權(quán)只有依照法律或者根據(jù)法律的原因進(jìn)行，而且該法律對(duì)損害賠償?shù)姆绞胶痛胧┯兴?guī)定。該損害賠償必須在對(duì)公共利益和當(dāng)事人的利益進(jìn)行公平地衡量之后確定。對(duì)損害賠償額的高低有爭(zhēng)議時(shí)可以向地方法院提起訴訟?！币獯罄麘椃ǖ?4條規(guī)定:“為了公共利益，私有財(cái)產(chǎn)在法定情況下得有償征收之”。意大利民法典第834條規(guī)定：“不得全部或部分地使任何人喪失其所有權(quán)，但是，為了公共利益的需要，依法宣告征用并給予補(bǔ)償?shù)那闆r不在此限”；第838條

12、（對(duì)涉及國民生產(chǎn)利益或者公共利益的財(cái)產(chǎn)實(shí)行的征收）規(guī)定，“在所有權(quán)人放棄保存、耕種或者使用涉及國民生產(chǎn)利益的財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了國民生產(chǎn)的情況下，可以由行政機(jī)構(gòu)支付合理補(bǔ)償后,對(duì)上述財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收。以上規(guī)定準(zhǔn)用于因財(cái)產(chǎn)的殘損而使城市的形象、藝術(shù)、歷史和公共衛(wèi)生利益遭受嚴(yán)重?fù)p害的情況。”日本國憲法第29條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)符合公共福祉，以法律規(guī)定之。私有財(cái)產(chǎn)在正當(dāng)補(bǔ)償下得收為公用。”美國憲法第五修正案規(guī)定：“未經(jīng)正當(dāng)法律程序（dueprocessoflaw），不得剝奪任何人的生命、自由和財(cái)產(chǎn)；非有公正補(bǔ)償（justcompensation），不得將私有財(cái)產(chǎn)充作公用（forpublicuse工因

13、此，在法律邏輯上，“征收”和“補(bǔ)償”這兩個(gè)概念并非并列關(guān)系，而是從屬關(guān)系，補(bǔ)償是征收的必要條件之一，補(bǔ)償本身就包含在征收內(nèi)容之中。正因如此，德國學(xué)者將征收條款中的征收和補(bǔ)償稱為“串聯(lián)條款”，我國臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者陳新民教授稱之為“唇齒條款”，形容征收與補(bǔ)償?shù)牟豢煞指钚?，故將“征收”和“補(bǔ)償”這兩個(gè)具有從屬關(guān)系的概念并列表述不合邏輯。（2）大陸法系國家和地區(qū)征收立法多冠以“征收法”或“征收條例”名稱，并未冠以“征收與補(bǔ)償法”或“征收與補(bǔ)償條例”之名稱，如法國公用征收法、日本土地征收法、我國臺(tái)灣土地征收法和土地征收條例、香港土地征用（管有業(yè)權(quán)）條例和收回土地條例等。（3）將條例名稱改為房屋征收條例，但條

14、例結(jié)構(gòu)具體安排基于立法技術(shù)需要，仍可將征收決定程序和補(bǔ)償程序分章規(guī)定，二者并不矛盾。二、建議將第一條修改為：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收行為（以下簡(jiǎn)稱房屋征收或征收房屋），促進(jìn)公共利益，維護(hù)對(duì)對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱被征收人）及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人（以下簡(jiǎn)稱利害關(guān)系人）的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，制定本條例。本條例所稱利害關(guān)系人，是指對(duì)擬征收的房屋享有承租權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利及因房屋征收而使其利益受損除被征收人之外的其他自然人、法人或其他組織。”建議將第二條相應(yīng)修改為：“為了公共利益的需要，對(duì)國有土地上單位、個(gè)人

15、的房屋實(shí)行征收以及被征收人給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例?！毙薷睦碛桑?補(bǔ)償屬于征收之應(yīng)有內(nèi)容，“行為”概念比“活動(dòng)”概念更為嚴(yán)謹(jǐn)，因此將“征收與補(bǔ)償活動(dòng)”修改為“征收行為”。.征收中，與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人的權(quán)益同樣需要保護(hù)，而且原稿第十五條也規(guī)定了利害關(guān)系人對(duì)房屋征收決定的行政復(fù)議申請(qǐng)權(quán)和行政訴權(quán)。明確有權(quán)提起行政復(fù)議或者行政訴訟的利害關(guān)系人范圍，可以避免征收實(shí)踐中引起不必要的爭(zhēng)議。因此，本條需要增加規(guī)定“利害關(guān)系人”的合法利益保護(hù)及其范圍界定問題。從邏輯上分析，與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人，主要包括兩類：一類是指對(duì)擬征收的房屋享有承租權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利的其他自然人、法人或其他組織，另一類

16、是因房屋征收而使其利益受損除被征收人之外的其他自然人、法人或其他組織，如因房屋征收導(dǎo)致鄰接地價(jià)格下跌，土地征收人應(yīng)當(dāng)對(duì)鄰接被征收房屋的土地使用權(quán)人的損失給予補(bǔ)償，我國臺(tái)灣地區(qū)土地法第216條對(duì)此就做了規(guī)定。.將“維護(hù)公共利益”修改為“促進(jìn)公共利益”，“保障被征收人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益”修改為“維護(hù)被征收人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益”，更能體現(xiàn)征收法律關(guān)系中對(duì)處于主動(dòng)地位的政府征收權(quán)予以依法限制，對(duì)被征收人及利害關(guān)系人合法權(quán)益的維護(hù)。.從立法技術(shù)上看，房屋征收或征收房屋、被征收人、利害關(guān)系人的界定及簡(jiǎn)稱放在原稿第一條規(guī)定比放在后面條款中規(guī)定更為妥當(dāng)。.征收房屋的前提條件之一是所要進(jìn)行的建設(shè)項(xiàng)目必須

17、是為了公共利益的需要，而公益性建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域必須符合當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃要求。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四條亦規(guī)定，“制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循先規(guī)劃后建設(shè)的原則”。因此，征收房屋之前，必須考慮審查認(rèn)定征收后的公益項(xiàng)目建設(shè)是否必須符合該區(qū)域的城市規(guī)劃要求；不符合的，一律不得征收。故，增設(shè)城鄉(xiāng)規(guī)劃法為本條例制定的法律依據(jù)之一。.由于中華人民共和國房地產(chǎn)管理法已經(jīng)修訂，因此應(yīng)當(dāng)依據(jù)該法本條例，而非全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的決定。三、建議將第三條修改為：刪除第（四）項(xiàng)規(guī)定【即“（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；”】修改

18、理由：建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，受益的只是社會(huì)上一部分人，其實(shí)質(zhì)上是通過犧牲一部分人利益來滿足另一部分人的利益。允許為改善低收入住房困難家庭居住條件而由政府組織建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，有可能發(fā)生通過征收自然人的住房或企業(yè)的廠房來建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的情況，這對(duì)被征收的一方來說是不公平的。解決廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房屬于社會(huì)保障范疇，可采取多種方式：盡量征收空地來建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房；利用社會(huì)保障資金購買一部分價(jià)格較低的商品房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，政府對(duì)廉租住房享有單獨(dú)所有權(quán)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與購房戶享有共同所有權(quán)，這樣亦可解決低收入住房困難家庭居住條件。因此，盡管廉租住房

19、、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)帶有一定的公益色彩，但沒有必要通過征收個(gè)人住房或企業(yè)用房來解決低收入住房困難家庭居住條件。故廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)不應(yīng)被列入公共利益范圍。將第（五）項(xiàng)及本條例所有條款中的“危舊房”修改為“危房”，將第（五）項(xiàng)修改為：“（五）為改善危房居住條件，由政府組織實(shí)施的危房改造的需要；”修改理由：（1）危房因危及人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全，需要政府干預(yù)，可在征求危房所有人意愿的前提下納入征收之公共利益范圍予以改造。而舊房并非危房，并不危及人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)舊房是否改造及如何改造應(yīng)由業(yè)主自己決定，屬于民事主體對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的自由處分權(quán)限范疇，國家不應(yīng)強(qiáng)行干預(yù)，更不應(yīng)以改善舊房居民居住

20、條件為理由，將舊房改造納入公共利益范圍而征收舊房，強(qiáng)制改造舊房。（2）危房改造的目的是改善危房居民的居住條件，因此需將原稿“為改善城市居民居住條件”中的“城市居民”改為“危房居民”。刪除第（七）項(xiàng)規(guī)定的“國務(wù)院”，即修改為“（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！毙薷睦碛桑汗怖娣秶缍ㄉ婕罢魇諚l件，屬于基本法律內(nèi)容，應(yīng)屬法律的制定事項(xiàng)。雖然全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)根據(jù)中華人民共和國立法法第九條規(guī)定（即“本法第八條規(guī)定的事項(xiàng)尚未制定法律的，全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)有權(quán)作出決定，授權(quán)國務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)其中的部分事項(xiàng)先制定行政法規(guī)，但是有關(guān)犯罪和刑罰、對(duì)公民政治權(quán)利的剝奪

21、和限制人身自由的強(qiáng)制措施和處罰、司法制度等事項(xiàng)除外”），通過中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法授權(quán)國務(wù)院對(duì)國有土地上房屋征收制定行政法規(guī)。因此，國務(wù)院對(duì)公共利益范圍的界定，只能采取行政法規(guī)形式，不能采取文件、通知等形式，故需將“國務(wù)院非以行政法規(guī)形式規(guī)定的公共利益”排除在公共利益的兜底條款之外。四、建議將第七條中的“接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理，并將處理結(jié)果向舉報(bào)人通報(bào)”修改為：“接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理并組織核查、處理，并將處理結(jié)果向舉報(bào)人通報(bào)?！毙薷睦碛桑?規(guī)定接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有

22、關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理舉報(bào)，在于避免有關(guān)部門推諉受理舉報(bào)。.受理舉報(bào)的有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)需要調(diào)查、核實(shí)，因此將“核實(shí)”修改為“核查”。五、建議將第二章章名“征收程序”修改為“征收決定程序”、第三章章名“補(bǔ)償”修改為“征收補(bǔ)償程序”。修改理由：如上所析，征收包括公共利益目的、正當(dāng)法律程序和公正補(bǔ)償三個(gè)前提條件；公共利益目的體現(xiàn)在征收決定環(huán)節(jié)，公正補(bǔ)償需單獨(dú)規(guī)定其程序及標(biāo)準(zhǔn)。因此，征收程序主要包括征收決定程序和征收補(bǔ)償程序兩個(gè)環(huán)節(jié)，將第二章章名“征收程序”修改為“征收決定程序”，則與第三章“征收補(bǔ)償程序”相對(duì)應(yīng)，共同組成征收程序。否則，第二章章名規(guī)定為“征收程序”，似有將“征收補(bǔ)償”排除在“征收程序”之外

23、之嫌，極易產(chǎn)生誤導(dǎo)。六、建議將第九條修改為：“縣級(jí)以上地方人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、建設(shè)等有關(guān)部門就房屋征收的必要性及可行性進(jìn)行論證，房屋征收的可行性應(yīng)當(dāng)圍繞擬征收目的是否符合公共利益的需要，房屋擬征收后的項(xiàng)目建設(shè)是否符合城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等法律規(guī)定要求，以及房屋擬征收范圍、征收擬實(shí)施時(shí)間、擬補(bǔ)償安置方案等事項(xiàng)進(jìn)行論證?！毙薷睦碛桑?.明確縣級(jí)以上地方人民政府在作出房屋征收決定前組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、建設(shè)等有關(guān)部門論證征收房屋是否必要及是否可行，使論證會(huì)的目的性、操作性更強(qiáng)。若經(jīng)論證后認(rèn)為征

24、收確有必要，應(yīng)進(jìn)一步就征收的可行性予以論證。由于符合公共利益的征收項(xiàng)目，尚需要符合城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等法律規(guī)定要求。因此，征收的可行性論證，應(yīng)圍繞房屋征收目的是否符合公共利益需要，公共利益征收項(xiàng)目是否符合城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等法律規(guī)定要求，房屋擬征收范圍、擬實(shí)施時(shí)間、擬補(bǔ)償安置方式等事項(xiàng)展開。.補(bǔ)償安置方案是征收能否成功的關(guān)鍵因素，是被征收人最關(guān)心的內(nèi)容之一，應(yīng)將其納入論證范圍。.縣級(jí)以上地方人民政府在作出房屋征收決定前所進(jìn)行的征收論證工作，只是擬征收行為，并非實(shí)際征收行為；而且在征收論證后，征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)還有可能調(diào)整。因此，將本條中的“房屋征收目的、

25、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)”分別修改為“擬征收目的、房屋擬征收范圍、擬實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)”。七、建議將第十條第一款修改為兩款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，認(rèn)為沒有征收房屋必要的，或者房屋擬征收目的不符合公共利益的需要，或者房屋擬征收后的項(xiàng)目建設(shè)不符合城市規(guī)劃、公共利益、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等法律規(guī)定要求的，不得作出房屋征收決定。縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，認(rèn)為有必要征收房屋的，且房屋擬征收目的符合公共利益的需要，房屋擬征收后的項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等法律規(guī)定要求的，應(yīng)當(dāng)召開聽證會(huì)就房屋征收的必要性及可行性征求擬被征收人、公眾和專家意見，并將房屋擬

26、征收目的、房屋擬征收范圍、擬實(shí)施時(shí)間、擬補(bǔ)償安置方案、聽證會(huì)召開時(shí)間和地點(diǎn)、聽證會(huì)代表人數(shù)及產(chǎn)生辦法等事項(xiàng)在當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)及擬被征收地予以公告。公告時(shí)間不得少于60日。參與聽證會(huì)的擬被征收人代表名額不得少于擬被征收人總數(shù)的百分之五，不得少于與會(huì)代表人數(shù)的百分之七十。擬被征收人代表，由報(bào)名參會(huì)的擬被征收人推舉產(chǎn)生；無法推舉產(chǎn)生的，抽簽確定。聽證應(yīng)當(dāng)公開舉行，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的房屋征收部門指定的非聽證參加人員主持，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)陳述擬征收房屋的必要性及可行性理由，提交擬征收房屋的依據(jù)，接受擬被征收人、公眾和專家的詢問，擬被征收人、公眾和專家發(fā)表是否同意征收的意見及理由；聽證應(yīng)當(dāng)制

27、作筆錄，聽證筆錄應(yīng)當(dāng)交聽證參加人確認(rèn)無誤后簽字。”修改理由：.將房屋征收確有必要，房屋擬征收目的符合公共利益的需要，房屋擬征收后的項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等法律規(guī)定要求明確規(guī)定為作出房屋征收決定的具體前提條件，可從制度上有效預(yù)防政府作出房屋征收決定的隨意性。.將征求擬被征收人、公眾和專家意見的方式限定在聽證會(huì)方式，排除論證會(huì)或者其他方式，增加規(guī)定公告聽證程序的具體內(nèi)容（包括聽證時(shí)間、地點(diǎn)、聽證代表人數(shù)及產(chǎn)生辦法、公告方式）和聽證會(huì)具體程序，有利于征收決定程序的決策民主、程序公開，保障擬被征收人的知情權(quán)。.由于征收事關(guān)人民財(cái)產(chǎn)權(quán)益強(qiáng)制剝奪，關(guān)系重大，公告時(shí)間不宜太短，加之征求意見

28、稿將“房屋征收范圍較大的”規(guī)定公告時(shí)間為60日，而“房屋征收范圍較大”難以界定，極易引起法律適用上的爭(zhēng)議。故統(tǒng)一規(guī)定聽證公告時(shí)間不得少于60日。八、建議將第十條第三款內(nèi)容并入第十二條第一款之中，將第十二條第二款放入第十四條作為第一款，將第十二條修改為：“經(jīng)公開征求并充分考慮擬被征收人、公眾和專家意見后,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)就是否征收房屋作出決定。”修改理由：.明晰征收決定作出程序，公告房屋征收決定作出的理由，便于征收程序接受社會(huì)尤其是被征收人的監(jiān)督和制約，保障被征收人行使復(fù)議申請(qǐng)權(quán)和訴權(quán)。（1）原稿第十二條規(guī)定（即“經(jīng)征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府作出房

29、屋征收決定；存在重大爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府報(bào)請(qǐng)上一級(jí)人民政府裁決后，作出房屋征收決定?！保┐嬖谥T多問題：“重大爭(zhēng)議”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么？縣級(jí)以上地方人民政府在上一級(jí)政府裁決后作出房屋征收決定,被征收人申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟的難度是否會(huì)因兩級(jí)政府的共同決定而加大?各級(jí)政府都是行政決策主體,有權(quán)在考慮征求意見基礎(chǔ)上自行決定是否征收房屋，沒必要設(shè)置報(bào)請(qǐng)上級(jí)政府裁決程序。因此，刪除原有的征收決定報(bào)請(qǐng)上級(jí)政府裁決程序設(shè)計(jì)。（2）征收房屋決定需要闡明其理由，有利于決策民主和群眾監(jiān)督。（3）原稿第十條要求政府在公告期內(nèi)把采納意見、不采納意見的情況及理由公布,這種程序設(shè)計(jì)不合理。因?yàn)椋悸犠C會(huì)征求

30、意見采納情況及理由說明,只有政府在征收決定作出后公開征收決定的理由時(shí)存在是否采納聽證會(huì)征求意見的明確標(biāo)準(zhǔn)，這樣的持續(xù)設(shè)計(jì)才是合理安排。因此，將原稿第十條第三款內(nèi)容并入第十四條第二款之中。.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)實(shí)行房地一致原則。因此，政府應(yīng)在征收決定中同時(shí)載明決定收回相應(yīng)的國有土地使用權(quán)，做到語言簡(jiǎn)潔、內(nèi)容明確。.因危房改造而實(shí)行的征收也存在收回國有土地使用權(quán)的問題，基于立法技術(shù)上的需要，需將第十二條第二款放入第十四條作為第一款，以便統(tǒng)一調(diào)整所有情形的房屋征收。九、建議將第十三條修改為：“因危房改造的需要征收房屋的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，書面征求擬被征收人

31、的意見?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時(shí)在當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)及擬被征收地予以公告，公布同意危房改造的擬被征收人名單及不同意危房改造的擬被征收人名單，告知擬被征收人提出異議的權(quán)利及期限。公告期為三十日，異議期限為。擬被征收人在公告期滿之日起十五日內(nèi)可以對(duì)公告內(nèi)容提出異議，異議理由不成立的，縣級(jí)以上地方人民政府征收部門應(yīng)當(dāng)在接到異議之日起三日內(nèi)向擬被征收人予以解釋說明；異議理由成立的，縣級(jí)以上地方人民政府征收部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)更正公告內(nèi)容。異議期滿無人提出異議或異議處理完畢的，90%以上擬被征收人書面同意進(jìn)行危房改造的，縣級(jí)以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%擬被征收人同意的

32、，不得作出房屋征收決定?！毙薷睦碛桑?.危房改造不同于其他公益事業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)遵從危房業(yè)主的意思自治，規(guī)定不采取聽證會(huì)形式，而是增列采用書面征求是否同意危房改造意見的方式，以業(yè)主的書面確認(rèn)作為其意見表達(dá)方式，將是否達(dá)到90%擬被征收人同意征收作為是否可以作出房屋征收決定的標(biāo)準(zhǔn)，便于證據(jù)固定和票數(shù)統(tǒng)計(jì)，避免以后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議。2增列公告書面征求意見程序、擬被征收人對(duì)公告書面征求意見的異議程序，便于危房改造的程序公開，接受業(yè)主的監(jiān)督，既有利于業(yè)主的合法利益保護(hù)，也有助于后期危房改造的順利進(jìn)行。十、建議將第十四條第一款修改為兩款：“縣級(jí)以上地方人民政府作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)載明決定收回相應(yīng)的國有

33、土地使用權(quán)?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定在當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)及擬被征收地同時(shí)予以公告，公告期為三十日。公告應(yīng)當(dāng)載明征收房屋決定及理由，包括房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間，被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由，危房居民同意征收的比例，行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)?？h級(jí)以上地方人民政府征收部門應(yīng)當(dāng)公開作出征收房屋決定所依據(jù)的必要文件、資料，供公眾查閱?！毙薷睦碛桑?將第十二條第二款調(diào)整為第十四條第一款內(nèi)容，修改理由見第十二條修改意見3；.將原稿第十條第三款內(nèi)容并入第十四條第二款之中，修改理由見第十二條修改意見1；.公開作出房屋征收決定所依據(jù)的必要文件、資料，供公眾

34、查閱，有助于促使政府依法行政，也便于不服征收決定的被征收人及利害關(guān)系人收集、固定證據(jù)，以有效保護(hù)被征收人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益。一、建議在第十五條第一款最后增加：“行政訴訟終審裁決效力及于全體被征收人以及利害關(guān)系人?！毙薷睦碛桑河捎诒徽魇杖思袄﹃P(guān)系人眾多，明確行政訴訟終審裁決效力及于全體被征收人以及利害關(guān)系人，有助于解決不熟悉相關(guān)法律的被征收人及利害關(guān)系人濫訴和纏訪的問題。十二、建議將第十八條修改為：“作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定對(duì)被征收人給予補(bǔ)償；建設(shè)用地使用權(quán)期間未屆滿的，退還相應(yīng)的土地出讓金?！毙薷睦碛桑何覈?004年8月28日修改的土地管理法第五十八條

35、和2007年3月通過的物權(quán)法第一百四十八條均對(duì)因公共利益需要而提前收回國有土地使用權(quán)時(shí)的土地補(bǔ)償問題做了規(guī)定，但二者規(guī)定不一致。土地管理法第五十八條對(duì)提前收回的土地使用權(quán)的適當(dāng)補(bǔ)償未區(qū)分土地使用權(quán)是出讓取得還是劃撥取得，即，政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，為公共利益需要使用土地的，可以收回國有土地使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。物權(quán)法第一百四十八條規(guī)定對(duì)提前收回的土地使用權(quán)的補(bǔ)償限于出讓發(fā)生取得的土地使用權(quán)，即“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金

36、。”按照“后法優(yōu)于前法”的法律適用原則，應(yīng)適用物權(quán)法的規(guī)定。由于原稿第十八條規(guī)定只補(bǔ)償房屋征收款，提前收回的土地使用權(quán)是否補(bǔ)償?shù)膯栴}未予明確，既不符合物權(quán)法第一百四十八條規(guī)定，也勢(shì)必給房屋征收的補(bǔ)償問題埋下糾紛的隱患。如浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第三十七條規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償按其面積是否超出被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地來決定是否給予補(bǔ)償，即，“按照本章規(guī)定對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償后，其被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地，不再按照浙江省實(shí)施（中華人民共和國土地管理法）辦法第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照浙江省

37、實(shí)施（中華人民共和國土地管理法）辦法第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償?！庇捎趧潛芡恋厥褂脵?quán)系無償獲得，加之物權(quán)法第一百四十八條未規(guī)定劃撥土地使用權(quán)提前收回的補(bǔ)償問題，故只增加規(guī)定因公共利益需要而提前收回出讓方式獲得國有土地使用權(quán)時(shí)的土地補(bǔ)償問題。因此，為統(tǒng)一提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免實(shí)踐中可能出現(xiàn)的理解偏差，有必要依據(jù)物權(quán)法第一百四十八條規(guī)定將土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償問題在第十八條中予以明確。十三、建議在第二十條第一款規(guī)定的房屋價(jià)格評(píng)估考慮因素中增加“裝修投入”因素。建議將第二十條第二款和第三款修改為：“被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)

38、定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似區(qū)位、用途、新舊程度、裝修投入程度、建筑面積房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人委托評(píng)估，由被征收人以投票、抽簽等方式確定，評(píng)估費(fèi)用由被征收人墊付；被征收人墊付評(píng)估費(fèi)后十日內(nèi)，征收人應(yīng)當(dāng)在將該評(píng)估費(fèi)支付給被征收人?！毙薷睦碛桑?無論是住宅房屋還是非住宅房屋，往往存在一些裝修投入，甚至有的裝修投入較大，將“裝修投入”因素納入房屋價(jià)格評(píng)估考慮因素之中，更能體現(xiàn)補(bǔ)償?shù)墓浴．?dāng)然,被征收人需要為裝修投入舉證。.將“房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格”限定在類似區(qū)位、用途、新舊程度、裝修投入程度、建筑面積房地產(chǎn)范圍，有助于更準(zhǔn)確評(píng)估被征

39、收房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格。.我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)估價(jià)師受各級(jí)房地產(chǎn)管理部門管理，如由征收人委托評(píng)估，則更難保障被征收房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格的評(píng)估中立性和公正性。因此，規(guī)定由被征收人委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在一定程度上減少征收方對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估的不當(dāng)影響。.美國金融危機(jī)發(fā)生的根源之一是，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)次級(jí)抵押貸款資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)過高，評(píng)級(jí)過高則是信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因其評(píng)估費(fèi)由委托方即資產(chǎn)證券化發(fā)起人支付而存在利益沖突導(dǎo)致的，即評(píng)級(jí)費(fèi)用由委托人支付，評(píng)級(jí)很難做到絕對(duì)中立、公正。而我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)估價(jià)師受各級(jí)房地產(chǎn)管理部門管理，雖然規(guī)定由被征收人委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，但

40、評(píng)估費(fèi)用如由征收人直接支付給房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，難免會(huì)出現(xiàn)征收方對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估實(shí)施不當(dāng)影響的現(xiàn)象，產(chǎn)生類似美國次貸危機(jī)中評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)利益沖突的問題，為此需要切斷征收人與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的利益關(guān)聯(lián)關(guān)系。而且，征收人始終處于強(qiáng)勢(shì)地位，征收系因征收人啟動(dòng)。因此，規(guī)定被征收人墊付評(píng)估費(fèi)給房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，而由征收人最終承擔(dān)該評(píng)估費(fèi)，可在一定程度上減少房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)受征收人不當(dāng)影響而損害被征收人利益的現(xiàn)象發(fā)生。十四、建議在第二十一條和第二十二條之間增加一條：“被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被征收人的姓名、被征收房屋的門牌號(hào)、評(píng)估因素、評(píng)估依據(jù)

41、、評(píng)估價(jià)格等主要情況在征收區(qū)域范圍內(nèi)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于十五日。征收當(dāng)事人對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到解釋要求之日起三日內(nèi)予以書面解釋，并送達(dá)給提出異議的征收當(dāng)事人。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為異議理由成立的，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格評(píng)估報(bào)告予以及時(shí)補(bǔ)正?！毙薷睦碛桑涸鲈O(shè)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格公示、異議、解釋、補(bǔ)正程序，有助于提前化解征收矛盾，解決征收當(dāng)事人對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的異議問題。我國有的地方法規(guī)對(duì)此規(guī)定，如浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第三十五條規(guī)定，“被拆遷房屋的市場(chǎng)

42、評(píng)估價(jià)格實(shí)行公示制。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號(hào)、評(píng)估因素、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估價(jià)格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于十日。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以要求房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到解釋要求之日起三日內(nèi)予以解釋?！蔽濉⒔ㄗh將原第二十九條關(guān)于“租賃房屋征收補(bǔ)償”的規(guī)定和第三十一條關(guān)于“征收非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償”規(guī)定移至原第二十二條關(guān)于“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”規(guī)定之后【理由：此兩條均為征收補(bǔ)償范圍規(guī)定，需要在補(bǔ)償方案中予以明確，因而應(yīng)當(dāng)放在補(bǔ)償方案確定之前規(guī)定，不宜放在補(bǔ)償方案之后規(guī)定】，并建議將該兩條內(nèi)容修改為：1、建議將原第二十九

43、條內(nèi)容修改為：“征收租賃房屋，被征收人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，對(duì)被征收人給予補(bǔ)償，被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。租賃關(guān)系未解除，且房屋承租人需要繼續(xù)租賃被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，對(duì)被征收人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋，依約由原房屋承租人承租。房屋承租人對(duì)租賃房屋有裝修投入的,應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定中明確對(duì)房屋承租人的貨幣補(bǔ)償金額?！毙薷睦碛?（1）原稿規(guī)定，“征收租賃房屋，被征收人與房屋承租人解除租賃關(guān)系，對(duì)被征收人給予補(bǔ)償”，但未明確被征收人是否有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。為避免歧義，尊重被征收人對(duì)補(bǔ)償方式的選擇權(quán)，增加規(guī)定“被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償

44、方式”。（2）征收不同于民法上的買賣，是法律規(guī)定的所有權(quán)取得方式，屬于所有權(quán)的原始取得。征收行為生效，原房屋所有權(quán)人的所有權(quán)消滅，原房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式而取得的房屋已不同于被征收的房屋。從實(shí)踐上講，由于征收實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋到位時(shí)間比較長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋區(qū)位并不一定滿足承租人租賃的要求，承租人不一定均需要被征收人安置租賃用房。此時(shí)，如果以“被征收人與房屋承租人是否解除租賃關(guān)系”作為決定被征收人補(bǔ)償方式的標(biāo)準(zhǔn)，承租人有可能以不解除租賃關(guān)系為要挾，脅迫被征收人給予更多補(bǔ)償而獲得不正當(dāng)利益，達(dá)到以限制被征收人對(duì)補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。一般來講，需要繼續(xù)租賃被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的承租人，往往

45、是一些住房貨幣化改革沒有完成的一些單位職工仍然承租單位住房，承租單位住房本身帶有一定福利性質(zhì)，且單位職工又無其他房屋可住，因而需要被征收人安置租賃用房。從法理上看，租賃關(guān)系標(biāo)的物因征收而消滅，租賃關(guān)系應(yīng)自行終止。因此，“買賣不破租賃”原則應(yīng)不適用于征收情形。因此，應(yīng)對(duì)被征收人與承租人之間的利益保護(hù)進(jìn)行平衡，不能對(duì)被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)予以過多限制，對(duì)于承租人不需要繼續(xù)租賃被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，無論是否解除租賃關(guān)系，被征收人均有權(quán)選擇補(bǔ)償方式；對(duì)于需要繼續(xù)租賃被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，對(duì)被征收人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。由于租賃標(biāo)的物發(fā)生變化，被征收人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。（3）

46、房屋承租人對(duì)租賃房屋尤其是營業(yè)性房屋往往進(jìn)行裝修,而房屋征收補(bǔ)償僅針對(duì)作為所有權(quán)人的被征收人,會(huì)引起被征收人與承租人之間的糾紛。因此增加規(guī)定，政府作出補(bǔ)償決定或與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí),應(yīng)當(dāng)明確裝修投入相對(duì)應(yīng)的貨幣補(bǔ)償金額。2、建議將原第三十一條內(nèi)容修改為：“征收用于生產(chǎn)、經(jīng)營的非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。被征收人可以通過提供納稅資料等證據(jù)證明其盈利水平的，根據(jù)被征收人盈利水平和停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間計(jì)算具體的補(bǔ)償數(shù)額。被征收人無法證明其盈利水平的，由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！毙薷睦碛桑宏P(guān)于非住宅房屋的補(bǔ)償問題，我國城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第33條沒有明確規(guī)定其補(bǔ)償范圍和標(biāo)

47、準(zhǔn)。目前一些地方性法規(guī)、政府規(guī)章或者其他規(guī)范性文件對(duì)征收非住宅房屋導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有了明確規(guī)定，但適用范圍和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一。如，北京市政府2001年批復(fù)同意的北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定第5條規(guī)定，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；上海市房屋土地資源局2001年發(fā)布的關(guān)于貫徹執(zhí)行上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則若干意見的通知第14條規(guī)定，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定；武漢市政府2002年發(fā)布的武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法第40條第3款規(guī)定，按被拆遷人上年度的平均工資水平，對(duì)被拆遷范圍內(nèi)直接從

48、事生產(chǎn)經(jīng)營的在冊(cè)人員給予6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用。而停產(chǎn)停業(yè)損失的公正補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是被征收人停產(chǎn)停業(yè)期間應(yīng)獲得的純利潤(rùn)，具體數(shù)額可根據(jù)被征收人的具體盈利水平和停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間來計(jì)算，確定盈利水平的可信依據(jù)則是被征收人的納稅資料。同時(shí)鑒于我國目前稅收征收管理現(xiàn)狀，難以完全適用納稅額確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有必要授權(quán)各省根據(jù)實(shí)際情況制定本地的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。十六、建議在原第二十三條前增加兩條關(guān)于“殘余房屋損失補(bǔ)償”與“鄰接房屋損失補(bǔ)償”的規(guī)定，內(nèi)容為：“第條因房屋征收致使被征收人不能正常利用其與被征收房屋相毗連的房屋或土地使用權(quán)，被征收人有權(quán)要求征收人將該殘余房屋一并征收或該土地使用權(quán)一并收回并給予補(bǔ)

49、償，征收人對(duì)被征收人因此而受損的可得利益應(yīng)當(dāng)同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)償。第條因房屋征收而導(dǎo)致鄰接被征收房屋的其他房屋或土地使用權(quán)效用減損的，鄰接房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人可以請(qǐng)求給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金的數(shù)額以鄰接房屋或土地使用權(quán)受到征收影響而受到的損失為準(zhǔn)?！毙薷睦碛桑?因征收行為致使被征收人經(jīng)營生活環(huán)境發(fā)生改變，導(dǎo)致被征收人殘存房屋或土地使用權(quán)不能為原來相當(dāng)之使用時(shí)而產(chǎn)生的損失，是客觀存在的。同樣，因征收行為致使被征收人經(jīng)營生活環(huán)境發(fā)生改變，致使未被征收的鄰接房屋或土地使用權(quán)受損，也是客觀存在的。基于合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益受法律保護(hù)和體現(xiàn)法律的公平原則，要求征收人對(duì)這兩類損失予以補(bǔ)償具有合理性。.目前，我國大陸

50、地區(qū)立法尚未規(guī)定這兩類因征收而遭受損害的補(bǔ)償救濟(jì)問題。但我國臺(tái)灣地區(qū)已有相關(guān)立法例可資參考借鑒。我國臺(tái)灣地區(qū)土地法第216條規(guī)定，“征收之土地，因其使用影響于接連土地，致不能為從來之利用，或減低其從來利用之效能時(shí)，該接連土地所有權(quán)人得要求需用土地人為相當(dāng)補(bǔ)償。前項(xiàng)補(bǔ)償金，以不超過接連地因受征收地使用影響而減低之地價(jià)額為準(zhǔn)”；第217條規(guī)定，“征收土地之殘余部分，面積過小或形勢(shì)不整，致不能為相當(dāng)之使用時(shí)，所有權(quán)人得于征收公告期滿六個(gè)月內(nèi)，向直轄市或縣（市）地政機(jī)關(guān)要求一并征收之?！笔?、建議將原稿第三十條關(guān)于“搬遷費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)”的規(guī)定移至第二十三條關(guān)于“違法建筑補(bǔ)償”規(guī)定之后修改理由：“搬遷費(fèi)

51、和安置補(bǔ)助費(fèi)”需要在補(bǔ)償方案中予以明確，因而應(yīng)當(dāng)放在補(bǔ)償方案確定之前規(guī)定，不宜放在補(bǔ)償方案之后規(guī)定。十八、建議將第二十三條修改為：“對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，無法依法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，不予補(bǔ)償，并依法拆除；對(duì)未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。依法應(yīng)當(dāng)拆除的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，在其應(yīng)當(dāng)被拆除之日起二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！毙薷睦碛桑?、違法建筑的產(chǎn)生原因多樣，對(duì)其處理應(yīng)區(qū)分不同性質(zhì)，不宜一刀切：有的違法建筑年代久遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)沒有規(guī)劃而現(xiàn)在有規(guī)劃，缺少規(guī)劃許可；個(gè)別地方政府部門監(jiān)管不作為，知道違法建筑的存在并默許其存續(xù)；有

52、的違法建筑完全是由業(yè)主自身責(zé)任造成的。政府部門對(duì)違法建筑的形成有過錯(cuò)的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，我國行政處罰法第六十四條和城市規(guī)劃法第二十九條做了相應(yīng)規(guī)定。因此，建議對(duì)違法建筑的處理，應(yīng)區(qū)分情形予以征收補(bǔ)償。2.城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！币虼?，如何處理違法建筑是關(guān)鍵。違

53、法建筑只有屬于“無法采取改正措施消除影響的”情形，才能無償拆除；違法建筑如屬于“尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的”，則可以通過補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)使其合法化。成都拆遷戶唐福珍自焚悲劇的關(guān)鍵問題在于，唐福珍的違法建筑不僅存在10余年，而且其主張其違法建筑是可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的，但拆遷部門則拒絕承認(rèn)其有權(quán)補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。因此，與城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定進(jìn)行銜接，人性化規(guī)定違法建筑的處理方式，有助于合理解決違法建筑拆遷引發(fā)的社會(huì)矛盾。3.行政處罰法第二十九條規(guī)定，“違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。法律另有規(guī)定的除外。前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計(jì)算；違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行

54、為終了之日起計(jì)算?！奔?，違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑在其違法行為發(fā)生之日起二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰，民事主體因而對(duì)其享有民事權(quán)益，對(duì)其予以征收當(dāng)然要給予補(bǔ)償。因此，應(yīng)當(dāng)界定違章建筑的范圍，不宜一刀切。有些建筑由于歷史原因，在規(guī)劃法出臺(tái)前建設(shè)的，建房時(shí)還沒有要求進(jìn)行審批，執(zhí)行審批手續(xù)后又沒有補(bǔ)辦手續(xù)，應(yīng)屬于歷史遺留問題，不宜納入違章建筑范圍，而且一些地方拆遷管理辦法將其視為“非違建筑”給予適當(dāng)補(bǔ)償；一些本來是合法的建筑因一些地方政府部門不作為，沒有及時(shí)辦理規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)，進(jìn)而沒法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而成為“違法建筑”，也應(yīng)與真正的違法建筑有所區(qū)別。與依據(jù)行政處罰法第二十九條規(guī)定相銜接并規(guī)

55、定，依法應(yīng)當(dāng)拆除的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，在其應(yīng)當(dāng)被拆除之日起二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，既有利于保護(hù)被征收人的合法利益，也有助于促使政府部門依法行政。十九、建議將原第二十四條第一款修改為：“在擬房屋征收論證后、房屋擬征收范圍公告前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋擬征收范圍內(nèi)房屋及附屬設(shè)施的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查人員和被征收人應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)，未經(jīng)調(diào)查人員和被征收人或其代理人簽字的調(diào)查登記結(jié)果無效。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)書面通知被征收人。被征收人對(duì)調(diào)查結(jié)果有異議的，調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)解釋說明。被征收人仍有異議的，應(yīng)當(dāng)

56、將雙方分歧意見記錄在調(diào)查登記冊(cè)，并由調(diào)查人員和被征收人雙方簽字確認(rèn)。調(diào)查人員不予記錄的，被征收人有權(quán)拒絕簽名，并可以委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，調(diào)查結(jié)果確有錯(cuò)誤的，測(cè)繪后的數(shù)據(jù)可作為征收補(bǔ)償方案的依據(jù)，被征收人因調(diào)查人員過錯(cuò)而支出的費(fèi)用由作出房屋征收決定的政府承擔(dān)?！毙薷睦碛桑?合法的房屋附屬設(shè)施屬于被征收人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)納入征收補(bǔ)償范圍。.增設(shè)征收房屋的擔(dān)保物權(quán)調(diào)查情況，與本條例第十六條關(guān)于保護(hù)抵押權(quán)人合法權(quán)益規(guī)定相對(duì)照。.增設(shè)調(diào)查人員調(diào)查過錯(cuò)時(shí)被征收人權(quán)利保護(hù)規(guī)定，更為合理。二十、建議將原第二十四條第二款、第三款修改為：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，依據(jù)調(diào)查結(jié)果、房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，擬

57、定包含補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、簽約期限、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)的補(bǔ)償方案，并征求被征收人的意見。房屋征收部門根據(jù)被征收人的意見，對(duì)補(bǔ)償方案予以修改完善，報(bào)作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、簽約期限、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)?！毙薷睦碛桑貉a(bǔ)償方案不僅需要征求被征收人的意見，而且屬于簽訂補(bǔ)償協(xié)議的基礎(chǔ)和依據(jù)，必須明確其具體事項(xiàng)，以便在簽訂補(bǔ)償協(xié)議前就補(bǔ)償方案與被征收人達(dá)成共識(shí)，為順利簽訂補(bǔ)償協(xié)議奠定基礎(chǔ)。二十一、建議將第二十五條修改為：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償

58、方案，與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，代表作出征收房屋決定的縣級(jí)以上地方人民政府訂立補(bǔ)償協(xié)議；其中，危房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效?！毙薷睦碛桑赫魇杖耸亲鞒龇课菡魇諞Q定的縣級(jí)以上地方人民政府，而不是房屋征收部門，房屋征收部門不是征收當(dāng)事人，只是征收人的具體辦事部門，無法承擔(dān)征收的后果和責(zé)任。因此，本條增加房屋征收部門“代表作出征收房屋決定的縣級(jí)以上地方人民政府”的內(nèi)容。二十二、建議將第二十六條中的“提供適當(dāng)房源”修改為：“提供周轉(zhuǎn)用房一年或發(fā)放一年的租房費(fèi)用”。修改理由：“提供適當(dāng)房源”用語模

59、糊，實(shí)際中不易操作。二十三、建議將第二十八條第二款修改為：“被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。在行政復(fù)議、行政訴訟期間，停止強(qiáng)制搬遷的執(zhí)行，但確因公共利益的緊急需要的除外；逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府強(qiáng)制搬遷，或者依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。補(bǔ)償決定被復(fù)議機(jī)關(guān)或者人民法院確認(rèn)為違法的，作出房屋補(bǔ)償決定的縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定重新作出補(bǔ)償決定，同時(shí)按照國家賠償法的有關(guān)規(guī)定給予被征收人賠償，并承擔(dān)其他相應(yīng)的法律責(zé)任?！毙薷睦碛桑?.刪

60、除原稿第28條第2款中的“在行政復(fù)議、行政訴訟期間，不停止補(bǔ)償決定的執(zhí)行”的規(guī)定，規(guī)定在行政復(fù)議、行政訴訟期間一般停止強(qiáng)制搬遷的執(zhí)行，有利于保護(hù)被征收人的利益，因?yàn)椋海?）在行政復(fù)議、行政訴訟期間，不停止補(bǔ)償決定的執(zhí)行，可能發(fā)生被征收人未獲得公正征收補(bǔ)償?shù)那闆r下房屋就被強(qiáng)制實(shí)施搬遷的現(xiàn)象，不利于被征收人的權(quán)益保障。根據(jù)原稿第二十五條規(guī)定（即“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案，與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議”），補(bǔ)償協(xié)議涵蓋搬遷期限、搬遷過渡方式等搬遷內(nèi)容，補(bǔ)償決定無疑也涵蓋搬遷期限、搬遷過渡方式等搬遷內(nèi)容。因此