1、華亭大廈廈市場(chǎng)可可行性研研究報(bào)告告前言第一章 項(xiàng)目目背景分分析一、經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景二、立地地環(huán)境第二章：蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形勢(shì)分析析一、033年1季季度房地地產(chǎn)景氣氣指數(shù)運(yùn)運(yùn)行狀況況二、蘇州州市房地地產(chǎn)供給給形勢(shì)分分析三、蘇州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求形形勢(shì)分析析四、蘇州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)空置狀狀況分析析五、目前前蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)存在在問題分分析六、小結(jié)結(jié) 蘇州州市寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查一、寫字字樓地理理分布特特征二、蘇州州市寫字字樓物業(yè)業(yè)的發(fā)展展沿革三、蘇州州市租售售行情調(diào)調(diào)查四、寫字字樓的行行業(yè)統(tǒng)計(jì)計(jì)分析 五、主主要寫字字樓配套套情況 六、小小結(jié)第四章：小高層層和高層層住宅物物業(yè)調(diào)查查分析一、小高

2、高層和高高層物業(yè)業(yè)發(fā)展沿沿革及特特點(diǎn)二、在售售小高層層、高層層樓盤調(diào)調(diào)查分析析1、房型型供應(yīng)量量分析 22、戶型型面積配配比分析析 33、價(jià)格格分析 44、相關(guān)關(guān)配套比比較表5、客源源客層分分析6、小結(jié)結(jié) 三、精精裝修酒酒店式公公寓市場(chǎng)場(chǎng)分析1、現(xiàn)有有個(gè)案情情況2、潛在在競(jìng)爭性性個(gè)案3、市場(chǎng)場(chǎng)分析4、小結(jié)結(jié)第五章：市場(chǎng)存存在的問問題點(diǎn)和和機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)第六章：“華亭大大廈”項(xiàng)目SSWOTT分析第七章：項(xiàng)目重重新定位位及規(guī)劃劃改造建建議一、產(chǎn)品品定位二、市場(chǎng)場(chǎng)定位三、目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位四、規(guī)劃劃改造建建議附件一：寫字樓樓個(gè)案調(diào)調(diào)查表附件二：高層個(gè)個(gè)案調(diào)查查表前言宏觀審視視，微觀觀洞查建立市場(chǎng)場(chǎng)平臺(tái)，了

3、解市市場(chǎng)狀況況尊重市場(chǎng)場(chǎng)，以市市場(chǎng)為導(dǎo)導(dǎo)向確立市場(chǎng)場(chǎng)可行性性，鎖定定目標(biāo)客客源層做好產(chǎn)品品規(guī)劃，提高產(chǎn)產(chǎn)品力度度揚(yáng)長避短短，打擊擊竟案缺缺失知己知彼彼，力求求游刃有有余第一章：項(xiàng)目背背景分析析一、經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景蘇州經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)實(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)續(xù)快速增增長。220022年全市市完成國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值220800億元，比上年年增長114.55%；財(cái)財(cái)政收入入2900.822億元，比上年年增長338.552%。完成進(jìn)進(jìn)出口總總額3663.99億美元元，比上上年增長長53.8%；全年新新增合同同外資1100.67億億美元，實(shí)際利利用外資資48.14億億美元，分別比比上年增增長1444. 6%和和59.3%。全社會(huì)會(huì)

4、固定資資產(chǎn)投資資為8110億元元，比上上年增長長43.4%。1、GDDP運(yùn)行行狀況（億元） 從GGDP增增長走勢(shì)勢(shì)折線圖圖上我們們可以看看出，從從19997年至至20002年，蘇州的的國內(nèi)生生產(chǎn)總值值保持穩(wěn)穩(wěn)步快速速增長，年平均均增長率率在133%左右右，尤其其是從220000年開始始，增長長更是強(qiáng)強(qiáng)勁，年年平均增增長率達(dá)達(dá)到155.233%，主主要原因因是隨著著蘇州城城建力度度的加強(qiáng)強(qiáng)、投資資環(huán)境的的不斷改改善，吸吸引了大大量的外外資進(jìn)入入。2、財(cái)政政收入運(yùn)運(yùn)行狀況況（億元元）從走勢(shì)圖圖上可以以看出，財(cái)政收收入絕對(duì)對(duì)值呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)步增增長，絕絕對(duì)值增增長呈逐逐步加快快的趨勢(shì)勢(shì)。從220000年起

5、，年增長長率都在在30%以上。3、全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資(億億元)由于近幾幾年蘇州州市的城城建步伐伐不斷加加快，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額呈逐年年上升趨趨勢(shì)，絕絕對(duì)值增增長幅度度不斷加加快。固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長率從從20000年起起，呈現(xiàn)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增增長，增增幅不斷斷擴(kuò)大，距預(yù)算算今年的的投資額額將達(dá)到到10000億元元。4、實(shí)際際外資利利用（億億美元）從外資利利用絕對(duì)對(duì)增長和和年增長長走勢(shì)都都可以看看出，蘇蘇州作為為吸引外外資最快快的城市市，實(shí)際際利用外外資增勢(shì)勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城城建力度度的加強(qiáng)強(qiáng)、投資資環(huán)境的的改善、園區(qū)東東擴(kuò)和新新區(qū)西擴(kuò)擴(kuò)，外資資利用走走勢(shì)會(huì)更更強(qiáng)勁。5、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州州城市化

6、化步伐的的加快，從各個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)所所占比例例有著較較大的變變化，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸減減少，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市市化步伐伐變化明明顯；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)呈現(xiàn)較較大幅度度增長，主要得得力于蘇蘇州招商商引資力力度的逐逐漸加大大，外資資引入對(duì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的影影響明顯顯；第三三產(chǎn)業(yè)比比例呈現(xiàn)現(xiàn)波動(dòng)發(fā)發(fā)展，與與第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增幅幅有著必必然的聯(lián)聯(lián)系?？偪傮w來說說，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)良良好，預(yù)預(yù)計(jì)，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)和第三三產(chǎn)業(yè)的的比例還還會(huì)有一一定的下下降趨勢(shì)勢(shì)，第二二產(chǎn)業(yè)還還會(huì)有較較大的增增長趨勢(shì)勢(shì)。6、人民民生活指標(biāo)單位02年01年00年02年比比01年年增減%在崗職工工平均工工資元15811913677011777815.77市區(qū)居民民人

7、均可可支配收收入元106117105115927441.0市區(qū)居民民人均消消費(fèi)支出出元7686672700702775.7城鄉(xiāng)居民民儲(chǔ)蓄余余額億元11644.333936.9480366.97724.33從反映市市區(qū)人民民生活水水平的幾幾個(gè)指標(biāo)標(biāo)來看，在崗職職工平均均工資逐逐年上升升，漲幅幅較大，平均漲漲幅在115.888%；人均可可支配收收入呈逐逐步上升升趨勢(shì)，但022年的漲漲幅呈現(xiàn)現(xiàn)較大下下滑趨勢(shì)勢(shì)，主要要原因是是基數(shù)較較大，但但從絕對(duì)對(duì)值增長長來看，還是比比較大的的。隨著著可支配收收入的增增加，人人均消費(fèi)費(fèi)支出也也呈現(xiàn)較較大的增增長，002年比比01年年增長55.7%。值得得注意的的是，

8、居居民儲(chǔ)蓄蓄余額也也呈現(xiàn)較較快增長長，022年比001年增增長244.3%，增幅幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于收入入的增幅幅，說明明02年年雖然一一再降息息，但拉拉動(dòng)內(nèi)需需的效果果并不明明顯，原原因是未未來家庭庭教育支支出較大大，居民民消費(fèi)管管理比較較理性。二、立地地環(huán)境 1、華華亭大廈廈位置簡簡圖：石路商圈 協(xié)和和大廈金金門路 名人廣廣場(chǎng) 華銀銀大廈閶 郵郵政大廈廈 金州大大廈 干 將 路 地稅稅局 佳佳福保齡齡球館 都市市E站地鐵1號(hào)號(hào)線出入入口煙草大廈廈城市之邑邑胥華孚寫寫字樓 華聯(lián)聯(lián)超市三 香 路道 前 街菜場(chǎng) 華華亭大廈廈 工行大大廈 施樂樂花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動(dòng)動(dòng) 路 商業(yè)業(yè)銀行萬萬年橋大大

9、街 皇皇家貴賓賓俱樂部部 路路農(nóng)業(yè)銀行行寫意空間 泰讓讓橋 胥 江江 河2、地理理位置：華亭大廈廈位于閶閶胥路和和勞動(dòng)路路的交界界口，靠靠近三香香路，連連接華亭亭大廈的的主干道道是三香香路和閶閶胥路。3、交通通狀況：三香路是是東西走走向的主主干道，西連新新區(qū)、東東接城東東。三香香路今年年完成了了由四車車道到六六車道的的擴(kuò)容，改善了了由來已已久的糟糟糕路況況。閶胥路是是南北走走向的一一條主干干道，機(jī)機(jī)動(dòng)四車車道，車車流量很很大，北北接石路路商圈，向南延延伸段過過泰讓橋橋?yàn)楸P門門路，連連接城南南。即將將竣工的的三香路路閶胥路路立交，將大大大改善華華亭大廈廈周邊地地區(qū)的交交通狀況況。華亭大廈廈南側(cè)的

10、的勞動(dòng)路路機(jī)動(dòng)車車道路寬寬不過88米，據(jù)據(jù)了解，勞動(dòng)路路將會(huì)拓拓寬；勞勞動(dòng)路南南面的老老式平房房經(jīng)營有有煙雜店店、水果果店等，一部分分已經(jīng)開開始拆遷遷，預(yù)計(jì)計(jì)今年77月底開開展全面面的拆遷遷工作。如果勞勞動(dòng)路拓拓寬工程程如期進(jìn)進(jìn)行，那那么華亭亭大廈的的交通狀狀況將進(jìn)進(jìn)一步改改善。華亭大廈廈距離規(guī)規(guī)劃中的的地鐵11號(hào)線有有6000米左右右的距離離，是一一個(gè)步行行可以接接受的距距離，軌軌道交通通也是華華亭大廈廈的優(yōu)勢(shì)勢(shì)之一。地鐵11號(hào)線東東起園區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)，西至至天平山山麓，是是連接園園區(qū)和新新區(qū)的交交通干線線。4、公共共建設(shè)及及配套：華亭大廈廈隔閶胥胥路相望望的高層層建筑是是工商銀銀行蘇州州分行

11、大大廈。工工行南面面是施樂樂家園小小區(qū)沿街街住宅的的底層店店面，經(jīng)經(jīng)營飲食食和醫(yī)藥藥。華亭大廈廈東南面面是在建建的蘇州州市城市市規(guī)劃展展示館。蘇州市市城市規(guī)規(guī)劃展示示館是有有蘇州城城市建設(shè)設(shè)發(fā)展有有限公司司建設(shè)，由蘇州州市建筑筑設(shè)計(jì)研研究院設(shè)設(shè)計(jì)，由由蘇州二二建承建建，預(yù)計(jì)計(jì)20004年底底竣工。在建的的城市規(guī)規(guī)劃展示示館為現(xiàn)現(xiàn)代館，建筑面面積98894.11平平方米，地下車車庫面積積40000平方方米，投投資總額額已達(dá)11億元以以上。附附近有華華聯(lián)超市市、菜市市場(chǎng)、皇皇家貴賓賓俱樂部部等。華亭大廈廈周邊配配套情況況一覽表表配套類別別名稱娛樂設(shè)施施佳福保齡齡球館、胥城娛娛樂總匯匯、皇家家貴賓俱

12、俱樂部賓館酒店店雅都大酒酒店、德德隆酒樓樓、胥城城大酒店店醫(yī)療衛(wèi)生生婦幼保健健醫(yī)院、蘇州大大學(xué)附屬屬第二醫(yī)醫(yī)院、蘇蘇州市第第二人民民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第第十六中中學(xué)超市華聯(lián)超市市銀行工商銀行行、商業(yè)業(yè)銀行、農(nóng)行胥胥門分理理處公園本案北側(cè)側(cè)擬建綠綠化廣場(chǎng)場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)胥門農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)第二章：蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形勢(shì)分析析一、033年1季季度房地地產(chǎn)景氣氣指數(shù)運(yùn)運(yùn)行狀況況（一）、綜合景景氣指數(shù)數(shù)運(yùn)行狀狀況分析：1、從整整個(gè)走勢(shì)勢(shì)上來看看，景氣氣綜合指指數(shù)呈穩(wěn)穩(wěn)步上升升趨勢(shì)，說明蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體走走勢(shì)良好好.2、20003年年1季度度房地產(chǎn)產(chǎn)景氣狀狀況上升升最快，景氣值值達(dá)1228.001，比比上

13、季度度增長111.55點(diǎn)，比比去年同同期提高高22.5點(diǎn)，說明11季度房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展強(qiáng)勁，并繼續(xù)續(xù)呈現(xiàn)上上揚(yáng)趨勢(shì)勢(shì)。3、從002年44季度開開始，由由于受到到有關(guān)部部門出臺(tái)臺(tái)的一系系列旨在在規(guī)范房房地產(chǎn)市市場(chǎng)、鼓鼓勵(lì)購房房消費(fèi)信信貸政策策等利好好因素的的刺激，指數(shù)增增勢(shì)強(qiáng)勁勁，走勢(shì)勢(shì)呈近似似直線攀攀升。4、受央央行最近近出臺(tái)的的消費(fèi)信信貸新政政策的影影響，指指數(shù)的走走勢(shì)可能能有所下下滑，這這雖然能能在一定定程度上上能從資資金鏈上上控制金金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)過熱，但在一一定程度度上也可可能挫敗敗市場(chǎng)信信心。（二）、綜合指指數(shù)成因因分析指數(shù)名稱稱指數(shù)值（%）與上年同同期相比比增減（點(diǎn)點(diǎn)

14、）與上季度度相比增減（點(diǎn)點(diǎn)）綜合景氣氣指數(shù)128.0122.5511.550開發(fā)投資資指數(shù)164.7450.99516.005資金來源源指數(shù)155.0753.44345.005土地購置置指數(shù)117.99-6.558-30.00土地開發(fā)發(fā)指數(shù)105.242.17715.775空置面積積指數(shù)109.855.2330.722新開工面面積指數(shù)數(shù)108.754.777-6.995竣工面積積指數(shù)116.4431.7711.550銷售價(jià)格格指數(shù)129.1220.00720.669分析：從綜合指指數(shù)的88個(gè)分類類指數(shù)來來看，與與去年同同期相比比景氣水水平7升升1降、與上季季度（220022年4季季度）相相比景

15、氣氣水平66升2降降，綜合合景氣運(yùn)運(yùn)行狀況況明顯好好于去年年。1、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資分分類指數(shù)數(shù)：截至至3月份份，全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成34.28億億元，比比上年同同期增長長1477.866%，繼繼續(xù)保持持強(qiáng)勁的的增長態(tài)態(tài)勢(shì)，這這一指標(biāo)標(biāo)也是拉拉動(dòng)綜合合指數(shù)上上升的主主要力量量。 2、土地地購置指指數(shù)：截截至3月月份，該該分類指指數(shù)值為為1177.999點(diǎn)，比比上年同同期、上上季度均均有明顯顯下降，說明土土地購置置指數(shù)有有回落趨趨勢(shì)，主主要原因因是受到到國土資資源局下下發(fā)的“清理園園區(qū)用地地、加強(qiáng)強(qiáng)供應(yīng)調(diào)調(diào)控”這這一政策策的影響響。3、空置置面積分分類指數(shù)數(shù)：截至至3月份份，該分分類指

16、數(shù)數(shù)為1009.885，呈呈現(xiàn)緩慢慢上升態(tài)態(tài)勢(shì)，但但相對(duì)于于施工面面積分類類指數(shù)的的增幅而而言，蘇蘇州商品品房空置置面積正正逐月減減少。11季度，全市商商品房空空置面積積為1006.008萬平平方米，比上年年同期減減少377.1%，這正正是由于于目前蘇蘇州房市市相當(dāng)火火爆，消消化了大大量的空空置面積積。4、新開開工面積積分類指指數(shù)：截截至3月月份，全全市新開開工各類類商品房房面積2234.82萬萬平方米米，同比比增長775.445%。該分類類指數(shù)為為1088.755，比上上季度回回落6.95點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同期期略有提提高，這這也說明明，蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍然然有很強(qiáng)強(qiáng)的發(fā)展展后勁。5、竣工工面積

17、分分類指數(shù)數(shù)：自從從20002年第第2季度度以來，該分類類指數(shù)一一直運(yùn)行行在高位位，目前前為1116.444，比比去年同同期提高高31.7點(diǎn)、比上季季度提高高11.5點(diǎn)，說明隨隨著房地地產(chǎn)投資資進(jìn)度的的加快，商品房房的供給給呈快速速增長趨趨勢(shì)，現(xiàn)現(xiàn)房緊張張的狀況況將得到到一定的的緩解。6、商品品房銷售售價(jià)格分分類指數(shù)數(shù)：1季季度，全全市商品品房實(shí)際際銷售均均價(jià)為224122元/平平方米，其中住住宅均價(jià)價(jià)為22245元元/平方方米，分分別比上上年同期期增長334.445%、32.37%。該分分類指數(shù)數(shù)的穩(wěn)步步上升，也有效效的促進(jìn)進(jìn)了綜合合景氣指指數(shù)的上上升。但但我們也也應(yīng)該看看到，價(jià)價(jià)格的大大幅

18、上揚(yáng)揚(yáng)，必然然會(huì)縮小小市場(chǎng)需需求面，給樓市市帶來一一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，不不利于房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的健健康良性性發(fā)展。二、蘇州州市房地地產(chǎn)供給給形勢(shì)分分析（一）、蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)住宅宅供應(yīng)形形勢(shì)分析析1、住宅宅市場(chǎng)供供應(yīng)總形形勢(shì)20022年，全全市住宅宅施工面面積為112388.066萬平方方米，比比上年增增長799.211%；新新開工面面積為8846.58萬萬平方米米，比上上年增長長1022.611%；竣竣工面積積4644.944萬平方方米，比比上年增增長200.377%。施施工面積積和新開開工面積積都有非非常大的的增長，漲幅都都在799%以上上，竣工工面積的的漲幅比比較小，僅為220.337%，隨著

19、工工程進(jìn)度度的進(jìn)展展和投資資力度的的加強(qiáng)，20003年現(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)量將大大大增加加，購房房難的供供求矛盾盾有望得得到進(jìn)一一步的緩緩解。其中古城城區(qū)住宅宅開發(fā)的的施工面面積為1157.64萬萬平方米米，比上上年增長長56.27%，；新新開工面面積為995.884萬平平方米，比上年年增長663.448%；竣工面面積為559.883萬平平方米，比上年年增長66.244%，可可以看出出，施工工面積和和新開工工面積都都有較大大的增長長，漲幅幅都在660%左左右，但但竣工面面積的漲漲幅比較較小，僅僅為6.24%。2、蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)住住宅供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn).房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增長迅速速20022年的蘇蘇州樓市

20、市在有關(guān)關(guān)部門出出臺(tái)的一一系列規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)、鼓勵(lì)勵(lì)住房消消費(fèi)信貸貸政策的的推動(dòng)下下，全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、投資繼繼續(xù)保持持較高的的增長幅幅度，全全年房地地產(chǎn)投資資首次突突破百億億元大關(guān)關(guān)，達(dá)1107.34億億元，其其中住宅宅共完成成投資額額為866.144億元，比上年年增長553.55%。古古城區(qū)共共完成投投資155.922億元，占全市市住宅總總投資的的18.48%，比上上年增長長36.41%，對(duì)推推動(dòng)蘇州州地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展起到到了積極極的作用用。.高檔檔住宅供供應(yīng)量增增長明顯顯20022年，蘇蘇州市區(qū)區(qū)高檔住住宅（高高檔公寓寓和別墅墅）共完完成投資資7.008億元元，比上上年增長長3

21、400.077%，施施工面積積為33311009平方方米，比比上年增增長1667.666%；新開工工面積為為18557855平方米米，比上上年增長長1822.411%；竣竣工面積積為13392445平方方米，比比上年增增長955.111%；空空置面積積為1885788平方米米，比上上年下降降80.58%，但我我們可看看出，相相對(duì)于施施工面積積和新開開工面積積的增長長速度，“減空”效果不不是很明明顯，這這一供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的失調(diào)，必會(huì)給給蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的健健康良性性發(fā)展帶帶來一定定程度上上的影響響。.供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)出出現(xiàn)大盤盤化現(xiàn)象象20022年的房房地產(chǎn)在在經(jīng)歷幾幾年的發(fā)發(fā)展逐漸漸進(jìn)入大大盤時(shí)代代

22、，樓盤盤大規(guī)模模開發(fā)，比較明明顯的大大規(guī)模樓樓盤有園園區(qū)的都都市花園園、東湖湖大郡、湖左岸岸；古城城區(qū)的嘉嘉業(yè)陽光光城；新新區(qū)的新新港名城城花園等等。大盤盤時(shí)代是是市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭與選選擇的必必然結(jié)果果，必將將為房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的健康康發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)入更多多的成熟熟和理性性。.外來來競(jìng)爭激激烈主要表現(xiàn)現(xiàn)在“浙江幫幫”的大舉舉進(jìn)蘇，在蘇州州的幾次次土地拍拍賣中可可見端倪倪，如浙浙江嘉業(yè)業(yè)國際以以1.88億元拿拿下了新新莊約229萬平平方米的的地塊、5.99億元拿拿下新區(qū)區(qū)近255萬平方方米的地地塊；浙浙江南都都集團(tuán)與與蘇州建建屋共同同成立的的南都建建屋有限限公司，以122.833億元拿拿下位于于園區(qū)二二期內(nèi)的

23、的玲瓏灣灣地塊。浙江開開發(fā)商對(duì)對(duì)蘇州的的資金輸輸入、管管理輸入入和人才才輸入，大大提提高了蘇蘇州的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)地位位和競(jìng)爭爭水平。（二）、蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)寫字字樓（辦辦公樓）供應(yīng)形形勢(shì)分析析20022年市區(qū)區(qū)共完成成寫字樓樓投資778922萬元，比上年年增長227.115%。其中古古城區(qū)共共完成寫寫字樓投投資35596萬萬元，比比上年增增長277.7%，增長長迅速。全年市區(qū)區(qū)寫字樓樓施工面面積11126226平方方米，比比上年下下降355.755%；新新開工面面積2668099平方米米，比上上年增長長62.9%，竣工面面積1660866平方米米，比上上年下降降60.95%。其中，古古城區(qū)寫

24、寫字樓施施工面積積689991平平方米，比上年年增長771.885%；新開工工面積1132220平方方米，比比上年增增長155.866%，竣竣工面積積119960平平方米，比上年年下降440.772%?？梢钥纯闯?，施施工面積積和新開開工面積積增長強(qiáng)強(qiáng)勁，而而竣工面面積比上上年有較較大幅度度的下降降，說明明大量的的寫字樓樓面積將將在20003年年上市營營銷，寫寫字樓市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭將空空前激烈烈，給銷銷售去化化速度帶帶來較大大的障礙礙。三、蘇州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求形形勢(shì)分析析20022年蘇州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供銷兩兩旺，與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相相呼應(yīng)，商品房房的銷售售也保持持穩(wěn)定的的增長態(tài)態(tài)勢(shì)，銷銷售

25、單價(jià)價(jià)一路飆飆升，預(yù)預(yù)售形勢(shì)勢(shì)更是火火爆，其其中市區(qū)區(qū)預(yù)售面面積是上上年的一一倍多，至20002年年底全市市空置房房面積為為1277.399萬平方方米，比比上年減減少333.2%；其中中市區(qū)為為63.65萬萬平方米米，比上上年減少少47.35%。從對(duì)對(duì)6044名參加加22屆屆的群眾眾就購房房計(jì)劃作作的調(diào)查查分析：20003年上上半年占占35.43%、下半半年占223.551%，合計(jì)達(dá)達(dá)58.94%，市場(chǎng)場(chǎng)需求強(qiáng)強(qiáng)勁；220044年內(nèi)占占20.53%，20005年年內(nèi)占220.553%，合計(jì)441.006%，未來市市場(chǎng)需求求也比較較強(qiáng)勁。（一）、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)住住宅銷售售狀況分分析1、住宅

26、宅銷售形形勢(shì)火爆爆，個(gè)人人購買力力不斷增增強(qiáng)隨著住房房制度改改革的全全面推行行，住房房商品化化已逐漸漸被廣大大人民群群眾理解解，加上上住房消消費(fèi)信貸貸政策的的支持，個(gè)人購購買力不不斷增強(qiáng)強(qiáng)，擴(kuò)大大了住宅宅的有效效客源。20002年，全市住住宅銷售售面積為為4799.911萬平方方米，比比上年增增加111.2%，其中中預(yù)售面面積為2253.05萬萬平方米米，比上上年增長長91.9%，銷售額額為988.122億元，比上年年增長331.44%，銷銷售狀況況良好。2、需求求高漲、銷售價(jià)價(jià)格一路路飆升從20001年下下半年開開始，蘇蘇州住宅宅市場(chǎng)需需求不斷斷高漲，成交量量連創(chuàng)新新高，價(jià)價(jià)格也不不斷上揚(yáng)揚(yáng)

27、，20002年年蘇州市市區(qū)住宅宅銷售平平均單價(jià)價(jià)為24460元元/平方方米，住住宅預(yù)售售平均單單價(jià)已經(jīng)經(jīng)超過332000元/平平方米。（二）、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)寫寫字樓銷銷售狀況況分析隨著蘇州州城市建建設(shè)步伐伐的加快快，各種種配套設(shè)設(shè)施的不不斷完善善，招商商引資力力度的加加強(qiáng)，220022年，全全市寫字字樓銷售售面積為為3.991萬平平方米，比上年年增加229.99%，其其中預(yù)售售面積為為1.339萬平平方米，比上年年增長3348.4%，預(yù)售面面積的增增幅是銷銷售面積積增幅的的11.65倍倍，可以以預(yù)測(cè)：20003年的的寫字樓樓市場(chǎng)形形勢(shì)不容容樂觀。20022年，全全市寫字字樓銷售售額為11

28、.055億元，比上年年增長552.22%，相相對(duì)于銷銷售面積積的增長長幅度（29.9%），可以以看出，銷售額額增長主主要原因因就是由由價(jià)格大大幅上升升拉動(dòng)的的，而不不是由市市場(chǎng)需求求拉動(dòng)的的。 四、蘇州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)空置狀狀況分析析（一）、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)住住宅空置置狀況分分析至20002年底底，全市市住宅空空置面積積為744.522萬平方方米，比比上年下下降了440.66%，主主要是市市場(chǎng)需求求強(qiáng)勁，銷售情情況火爆爆，消化化了大量量的空置置面積。（二）、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)寫寫字樓空空置狀況況分析至20002年底底，市區(qū)區(qū)寫字樓樓空置面面積為7727002平方方米，比比上年下下降14

29、4.255%。其其中古城城區(qū)的寫寫字樓空空置面積積為3220177平方米米，比上上年下降降19.7%，雖然下下降幅度度明顯，但相對(duì)對(duì)于施工工面積、新開工工面積以以及竣工工面積的的增長幅幅度（分分別為771.885%、15.85%和400.722%），尤其是是施工面面積的大大幅度增增長，根根據(jù)商品品房開發(fā)發(fā)周期一一般為一一年，今今年結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的施工工面積將將很大，供求矛矛盾將進(jìn)進(jìn)一步激激化。五、目前前蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)存在在問題分分析 （一）、供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)嚴(yán)重失調(diào)調(diào)目前，大大部分的的開發(fā)商商受利益益的驅(qū)使使，把銷銷售目標(biāo)標(biāo)客源緊緊緊鎖定定在高收收入人群群身上，開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的套套型面積積越做越越大，設(shè)設(shè)

30、施越來來越奢華華，越來來越遠(yuǎn)離離工薪階階層的總總價(jià)承受受力，從從而造成成高價(jià)房房屋層出出不窮，而小套套型住房房的市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)越越來越小小。從對(duì)對(duì)6044名參加加22屆屆的群眾眾就所需需房型面面積作的的調(diào)查分分析：660平方方以下占占4.664%；6080平平方米占占27.15%；8111000平方方米占335.660%；10111220平方方米占222.002%；12111550平方方米占99.777%；1151平平方米以以上占00.833%?？煽梢缘贸龀觯?00-1000平方方米的面面積需求求合計(jì)為為62.75%，小戶戶型市場(chǎng)場(chǎng)需求旺旺盛。（二）、商品房房開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理目前，蘇蘇州市區(qū)區(qū)房

31、地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開開發(fā)的住住宅基本本上都是是中高檔檔，中低低檔住宅宅開發(fā)嚴(yán)嚴(yán)重不足足。樓盤盤均價(jià)基基本上都都在35500元元/m22以上，某些區(qū)區(qū)域更高高，達(dá)到到43000元/m2左右。房價(jià)的的上漲幅幅度與居居民收入入增長幅幅度相差差甚遠(yuǎn)，高不可可攀的房房價(jià)使得得需求市市場(chǎng)大幅幅縮水，持幣觀觀望態(tài)勢(shì)勢(shì)嚴(yán)重。從23屆屆房產(chǎn)展展示會(huì)成成交的房房子來看看，單價(jià)價(jià)在每平平方米330000元以下下的僅為為2套，30000元到到45000元的的占了大大頭、為為1399套，550000元以上上的別墅墅有122套，據(jù)據(jù)我們觀觀察30000元元以下的的固然寥寥寥無幾幾，實(shí)際際上就是是35000元以以下的也也為數(shù)很很少

32、，多多數(shù)價(jià)位位要在338000元以上上，這從從此次房房交會(huì)成成交商品品房平均均單價(jià)達(dá)達(dá)到39993元元便可看看出。（三）、空置問問題不容容忽視雖然20002年年旺盛的的消費(fèi)需需求是空空置房源源進(jìn)一步步回落，但從結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的施施工面積積（住宅宅建設(shè)周周期通常常為一年年）來看看，今年年的住宅宅竣工面面積將大大大增加加，可能能會(huì)由于于供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)矛盾盾和房價(jià)價(jià)過高，而形成成住宅“相對(duì)過過?！保瑥亩箍罩弥妹娣e大大幅上升升。（四）、樓市中中投資客客過多人們的追追漲心理理加劇了了房源的的緊張，投資客客成為主主流，占占購房者者總數(shù)的的1/33左右，尤以臺(tái)臺(tái)灣、上上海、浙浙江等地地外來投投資者出出手大方方，園區(qū)

33、區(qū)萬楊香香樟有半半棟樓就就是被一一位上海海客戶買買走的,一下子子買了550多套套。（五）、消費(fèi)信信貸政策策的變化化可能給給樓市帶帶來不良良影響中國人民民銀行網(wǎng)網(wǎng)站133日公布布了關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理理的通知知，這這是在不不到一個(gè)個(gè)月的時(shí)時(shí)間里央央行第二二次要求求適當(dāng)限限制大戶戶型、大大面積、高檔商商品房和和別墅等等項(xiàng)目的的貸款。我市某銀銀行的房房貸專家家認(rèn)為，央行新新規(guī)定的的主要目目的可能能在于促促進(jìn)投資資者理性性購房，降低高高價(jià)房和和投資性性購房的的熱度，扶持一一般用房房和中低低價(jià)房，進(jìn)而推推動(dòng)房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健健發(fā)展。“通知”對(duì)于以以自住為為目的的的購房者者來說，不會(huì)造造成

34、太大大的影響響；“通知”增大了了那些原原來靠銀銀行貸款款炒樓者者的獲利利難度，這也將將在很大大程度上上最終導(dǎo)導(dǎo)致本市市高價(jià)房房價(jià)格的的下滑。而對(duì)中中低檔樓樓盤而言言，這反反而是一一個(gè)發(fā)展展的良機(jī)機(jī)。 六、小結(jié)結(jié)1、寫字字樓的市市場(chǎng)不容容樂觀，供應(yīng)量量大，需需求較小小，去化化慢，投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大2、住宅宅市場(chǎng)總總體運(yùn)行行良好，只是結(jié)結(jié)構(gòu)存在在較大矛矛盾，大大戶型房房源供給給量過大大、銷售售去化速速度較慢慢3、小戶戶型需求求強(qiáng)勁，銷售去去化較快快 蘇州州市寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查1、寫字字樓地理理分布特特征蘇州的寫寫字樓主主要地理理分布特特征主要要體現(xiàn)為為共性和和個(gè)性兩兩個(gè)方面面： 共性（11）在CCB

35、D內(nèi)內(nèi)，周邊邊商業(yè)氛氛圍濃郁郁。（2）周周邊交通通條件好好。（3）周周邊有較較多空地地供人員員集散和和停車。（4）周周邊有休休閑娛樂樂設(shè)施。個(gè)性蘇州寫字字樓典型型區(qū)域主主要分布布于園區(qū)區(qū)、新區(qū)區(qū)及市區(qū)區(qū)主要交交通干道道。（1）園園區(qū)的代代表性寫寫字樓趨趨于高檔檔，主要要因?yàn)閳@園區(qū)的地地價(jià)較高高。入住住企業(yè)占占第一位位的是電電子、機(jī)機(jī)械等高高科技企企業(yè)，因因?yàn)閳@區(qū)區(qū)在定位位時(shí)就是是高科技技園區(qū)，所以入入住的企企業(yè)以新新加坡、歐美企企業(yè)的高高科技企企業(yè)為主主。主要要分布在在蘇華路路沿線，如國際際大廈、世紀(jì)金金融大廈廈；金雞雞湖路沿沿線，如如加城大大廈、蘇蘇信大廈廈；中新新路沿線線，如貴貴都大廈廈、

36、嘉實(shí)實(shí)大廈。（2）新新區(qū)的寫寫字樓集集中在獅獅山路、濱河路路路口，如金獅獅大廈、華福大大廈等。入住企企業(yè)占第第一位的的是物流流類企業(yè)業(yè)，新區(qū)區(qū)的生產(chǎn)產(chǎn)型企業(yè)業(yè)很多，企業(yè)的的高效運(yùn)運(yùn)作，依依靠快速速引進(jìn)原原料，產(chǎn)產(chǎn)出成品品，送抵抵市場(chǎng)，因此，企業(yè)就就需要物物流上的的支持，所以金金獅大廈廈入住企企業(yè)中物物流企業(yè)業(yè)居多在在情理之之中。（3）市市區(qū)的寫寫字樓相相對(duì)比較較分散，行業(yè)區(qū)區(qū)塊也不不明顯，所以寫寫字樓也也沒有太太顯現(xiàn)的的行業(yè)特特征，相相對(duì)集中中的區(qū)域域在閶胥胥路（三三香路和和干將路路路段）附近11公里的的范圍內(nèi)內(nèi)，主要要的寫字字樓是華華孚寫字字樓、萬萬盛大廈廈、嘉登登大廈。2、蘇州州市寫字字樓

37、物業(yè)業(yè)的發(fā)展展沿革寫字樓俗俗稱辦公公樓，最最初的寫寫字樓，是因商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)的需要要而相互互鄰近的的一系列列小型樓樓宇，它它們各自自獨(dú)立又又相互緊緊密聯(lián)系系。建筑筑師從土土地的集集中有效效利用和和減少交交通時(shí)間間與距離離考慮，開始將將這些分分散的樓樓宇集中中在一起起向高層層發(fā)展，把銀行行、律師師行、會(huì)計(jì)計(jì)師行、商業(yè)業(yè)客戶集集中在一一起。隨隨后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)這些些工作人人群集中中之后，又需要要解決他他們的喝喝咖啡、吃飯、休閑健健身、合合并使用用公共服服務(wù)功能能等問題題，又開開始在寫寫字樓中中增加相相應(yīng)的功功能設(shè)施施。經(jīng)過過長時(shí)期期的發(fā)展展過程，使寫字字樓有了了其特定定的涵義義及概念念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)期，中

38、國大大陸地區(qū)區(qū)傳統(tǒng)生生產(chǎn)方式式中沒有有寫字樓樓，只有有行政管管理的單單位辦公公樓，它它的管理理是一種種只對(duì)內(nèi)內(nèi)進(jìn)行行行政管理理的封閉閉式辦公公方式。寫字樓在在蘇州如如同在整整個(gè)中國國大陸地地區(qū)一樣樣，是近近二十年年來的新新興產(chǎn)物物，隨著著蘇州經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，寫寫字樓也也有如雨雨后春筍筍般出現(xiàn)現(xiàn)，其巍巍峨的特特征很能能吸引人人群的目目光。寫字樓樓在物業(yè)業(yè)形式上上講，從從最早的的多層，到小高高層和高高層。從從其相應(yīng)應(yīng)的配套套上講，從簡單單裝修到到精美裝裝修，從從分散空空調(diào)到中中央空調(diào)調(diào)。物業(yè)業(yè)服務(wù)形形式越來來越多，集中公公廁、咖咖啡廳、餐廳、商務(wù)中中心、訂訂票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、開開放式大大廳

39、、公公共會(huì)議議大廳等等。3、蘇州州市寫字字樓租售售行情調(diào)調(diào)查蘇州部分分寫字樓樓租售情情況一覽覽表案名售價(jià)出售率租金（元元/M2*月）物業(yè)管理理費(fèi)（元/MM2*月）出租率備注高檔園區(qū)國際際大廈99租金已含含（222）90%世紀(jì)金融融大廈8300040%104租金已含含（155）85%現(xiàn)有5層層在售金獅大廈廈85租金已含含96%只租不售售中檔國際經(jīng)貿(mào)貿(mào)大廈4500070租金已含含90%加城大廈廈80租金已含含（166）91%物業(yè)費(fèi)含含空調(diào)費(fèi)費(fèi)綜藝開元元47500100%50售后代租租華福大廈廈45租金已含含（3.5）93%協(xié)和大廈廈5100045%406.210%售后代租租商住兩兩用東環(huán)大廈廈40

40、00020%404.280%整層出售售萬盛大廈廈36租金已含含55%低檔金洲大廈廈22租金已含含60%開發(fā)大廈廈28租金已含含100%華孚大廈廈24租金已含含98%嘉登大廈廈25租金已含含97%商住兩用用從上表得得出：（1）總總體上講講，蘇州州市寫字字樓的出出租情況況較好，其良好好的出租租率有其其客觀原原因：良良好的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)；大廈廈內(nèi)部配配套齊全全、裝修修精良。（2）華華亭大廈廈周邊雖雖有部分分寫字樓樓出租率率較高，但開發(fā)發(fā)大廈119866年就已已經(jīng)開始始出租，華孚寫寫字樓119977年開始始出租，另因其其租金較較低，面面積分割割靈活，因此，其出租租率相對(duì)對(duì)較高。而萬盛盛大廈和和金洲大大廈

41、出租租率較低低。可見見該區(qū)域域中、低低檔寫字字樓供應(yīng)應(yīng)量仍較較大，有有過?，F(xiàn)現(xiàn)象。蘇州市寫寫字樓市市場(chǎng)行業(yè)業(yè)分布現(xiàn)現(xiàn)狀一覽覽表案名業(yè)態(tài)分布布行政辦公公金融業(yè)貿(mào)易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研研咨詢服務(wù)務(wù)業(yè)房地產(chǎn)能源化工工生物醫(yī)藥藥電子電工工總計(jì)高檔國際大廈廈130000004300222金獅大廈廈00121250518281770中檔加城大廈廈033465212712449國際經(jīng)貿(mào)貿(mào)大廈1216752618130869東環(huán)大廈廈12702233111225低檔華孚大廈廈00321308400223開發(fā)大廈廈006133412240742金洲大廈廈00206006000216總/p>

42、20812017434316從蘇州市市現(xiàn)有辦辦公樓的的行業(yè)分分布上看看，目標(biāo)標(biāo)客層主主要集中中在咨詢?cè)兎?wù)類類、貿(mào)易易、電子子電工、制造業(yè)業(yè)、物流流等行業(yè)業(yè)，對(duì)寫寫字樓的的需求主主要集中中在咨詢?cè)兎?wù)、貿(mào)易等等相關(guān)企企業(yè)！5、蘇州州市寫字字樓配套套情況：寫字樓相相關(guān)配套套一覽表表 配套案名停車位電梯數(shù)餐廳吸煙區(qū)通訊系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)中央空調(diào)通信增強(qiáng)強(qiáng)系統(tǒng)增強(qiáng)系統(tǒng)統(tǒng)衛(wèi)星電視視系統(tǒng)園區(qū)國際際大廈150個(gè)個(gè)6有有有有有有有有世紀(jì)金融融大廈150個(gè)個(gè)7有有有有有有有有金獅大廈廈120個(gè)個(gè)5有有有有有有有有國際經(jīng)貿(mào)貿(mào)大廈90個(gè)5有有有有有有無無加城大廈廈116個(gè)個(gè)3無有有有有有無無綜藝開元元50個(gè)4無

43、有有有有有無無萬盛大廈廈50個(gè)4無無無有有有無無金洲大廈廈30個(gè)3無無無無有無無無華福大廈廈60個(gè)2無無無無有無無無開發(fā)大廈廈30個(gè)2無無無無有有無無協(xié)和大廈廈25個(gè)5有無無有有有無無東環(huán)大廈廈約40個(gè)個(gè)2無有無無有有無無華孚大廈廈無2無無無無有無無無嘉登大廈廈約30個(gè)個(gè)2無無無無有無無無中高檔寫寫字樓配配套設(shè)施施齊全，尤其在在停車位位、電梯梯數(shù)量與與質(zhì)量、安保監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、中央央空調(diào)系系統(tǒng)考慮慮周備。6、小結(jié)結(jié)總體上講講，蘇州州市投入入使用的的寫字樓樓租售情情況較好好。蘇州市以以制造型型企業(yè)為為主，從從寫字樓樓的入住住企業(yè)來來看，行行業(yè)主要要分布在在物流、貿(mào)易、咨詢商商務(wù)等，商業(yè)、流通類類企

44、業(yè)不不多，所所以從蘇蘇州的發(fā)發(fā)展來看看，寫字字樓發(fā)展展前景不不容樂觀觀。從區(qū)域房房產(chǎn)上講講，金閶閶區(qū)的規(guī)規(guī)劃是，著重發(fā)發(fā)展倉儲(chǔ)儲(chǔ)和物流流，預(yù)計(jì)計(jì)將興建建倉庫和和物流中中心，其其房價(jià)將將不會(huì)有有很大的的上升，該地區(qū)區(qū)的升值值潛力不不大。蘇州寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)量很大大，就華華亭大廈廈周邊尚尚有空余余的寫字字樓還是是很多，如萬盛盛大廈、金洲大大廈，且且規(guī)模較較大。由此可見見：本案案定位為為寫字樓樓將面臨臨較大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)第四章：小高層層和高層層住宅物物業(yè)調(diào)查查分析一、小高高層和高高層物業(yè)業(yè)發(fā)展沿沿革及特特點(diǎn)兩年前蘇蘇州住宅宅商品房房還以多多層為主主，但隨隨著蘇州州經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)高高漲，居居民可支支配收入

45、入的不斷斷升高，居民開開始尋求求更高品品質(zhì)的居居住條件件，在這這種需求求的推動(dòng)動(dòng)下，小小高層和和高層全全面發(fā)展展，成了了市場(chǎng)供供應(yīng)的主主體。小高層和和高層的的發(fā)展與與土地拍拍賣有直直接關(guān)系系，地價(jià)價(jià)翻了幾幾翻，土土地成了了極其寶寶貴的資資源。以以蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)為例，該區(qū)域域土地達(dá)達(dá)到了每每畝2550萬元元。如果果建普通通住宅要要達(dá)到每每平方米米70000元才才能保本本，這樣樣的價(jià)格格對(duì)一般般購房戶戶是難以以接受的的。有資資料顯示示，在深深圳、上上海、北北京、廣廣州等地地，小高高層物業(yè)業(yè)和高層層已成為為如今購購房者消消費(fèi)的新新時(shí)尚，因而十十分地走走俏。據(jù)據(jù)調(diào)查，在各地地的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中，小小

46、高層和和高層的的整體出出售價(jià)不不僅沒有有打折，反而還還提高了了5%，但我們們也要看看到，由由于目前前蘇州小小高層和和高層的的供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)失調(diào)調(diào)，形成成需求強(qiáng)強(qiáng)勁、去去化速度度相對(duì)較較慢的怪怪現(xiàn)象。目前多層層住宅仍仍是許多多蘇州市市民的首首選，多多層的確確避免了了高層的的許多不不足，一一梯兩戶戶，基本本戶戶朝朝南，采采光、通通風(fēng)均十十分理想想。但多多層住宅宅窖率相相對(duì)比較較低，無無疑會(huì)增增加成本本，拉高高房價(jià)，稍微便便宜一點(diǎn)點(diǎn)的大多多位于偏偏遠(yuǎn)的郊郊區(qū)，一一般家庭庭難以承承受。另另外，多多層住宅宅一般不不帶電梯梯，不適適合老人人和孩子子上下樓樓。為節(jié)節(jié)約用地地，多層層住宅在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)要考慮慮面寬，

47、造成小小開間、大進(jìn)深深，忽略略了人的的需要。更由于于地價(jià)問問題，不不少小區(qū)區(qū)還容易易犧牲綠綠地來換換取面積積，造成成兩棟樓樓間的間間距往往往會(huì)較為為狹小，小區(qū)的的視線及及通透性性受到影影響。相對(duì)多層層而言，小高層層和高層層物業(yè)都配有電電梯，上上下便利利，管理理現(xiàn)代化化、房屋屋實(shí)用率率高，物物管費(fèi)相相應(yīng)較低低，安逸逸清靜。此類物物業(yè)一般般所在的位置置都屬于于黃金地地段，周周圍有：學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等等配套設(shè)設(shè)施都十十分齊全全，物業(yè)業(yè)升值潛潛力大。當(dāng)然高層層住宅也也存在通通風(fēng)、采采光不良良，私密密性差，高容積積率造成成生活品品質(zhì)下降降、住戶戶的舒適適性得不不到滿足足等缺憾憾。另外外，高層層還存

48、在在開發(fā)周周期長、造價(jià)高高等缺點(diǎn)點(diǎn)。二、在售售小高層層、高層層樓盤調(diào)調(diào)查分析析1、房型型供應(yīng)量量分析 案名名房型湖畔花園園加城湖濱濱公寓天翔花園園湖左岸萬楊香樟樟星海人家家總計(jì)套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例排名一房一廳廳一衛(wèi)196.077%190.633二房二廳廳一衛(wèi)196.077%4010.221%591.966二房二廳廳二衛(wèi)4113.110%305.211%712.355三房二廳廳二衛(wèi)66368.663%21167.441%24061.222%28040%3448.558%46079.886%1888862.558四房二廳廳二衛(wèi)21622.336%237.355%

49、11228.557%42060%3245.771%305.211%83327.661四房三廳廳三衛(wèi)80.833%80.277五房二廳廳二衛(wèi)569.722%561.866五房三廳廳二衛(wèi)90.933%90.300五房三廳廳三衛(wèi)60.622%60.200六房二廳廳二衛(wèi)45.71140.133六房三廳廳二衛(wèi)20.211%20.066六房三廳廳三衛(wèi)606.211%601.999七房二廳廳三衛(wèi)20.211%20.066合計(jì)9663133927007057630177分析：目前市市場(chǎng)上供供應(yīng)量最最多的戶戶型為三三房二廳廳二衛(wèi)，占總供供應(yīng)量的的62.58%。主要要是這種種房型比比較適合合核心家家庭居住住，但供

50、供應(yīng)量過過大，市市場(chǎng)空間間逐漸變變小。市場(chǎng)供供應(yīng)量排排名第二二的為四四房二廳廳二衛(wèi)，這個(gè)房房源主要要被二次次置業(yè)，改善居居住環(huán)境境的家庭庭所消化化，市場(chǎng)場(chǎng)空間不不錯(cuò)，但但由于總總價(jià)過高高，使得得該房型型的去化化速度較較慢。二房房二廳二二衛(wèi)（包包括二房房二廳二二衛(wèi)）以以下的房房型供應(yīng)應(yīng)量僅占占總供應(yīng)應(yīng)量的44.933%，且且這些房房型的面面積一般般在1115平方方米以下下，因?yàn)闉榭們r(jià)低低，為工工薪階層層所接受受，市場(chǎng)場(chǎng)需求空空間大，去化速速度很快快，往往往一開盤盤即被搶搶購一空空，這些些房型也也是目前前市場(chǎng)供供應(yīng)的空空隙點(diǎn)。2、戶型型面積配配比分析析面積分組組套型數(shù)量量比例累計(jì)比率率60-880

51、m22381.255%-81-1100mm2300.999%2.444%101-1100m2002.444%111-1200m22096.933%9.377%121-1300m2561.866%11.223%131-1400m280526.668%37.991%141-1500m253717.880%55.771%151-1600m252517.440%73.111%161-1700m21976.533%79.664%171-1800m2762.522%82.116%181-1900m21615.344%87.55%191-2000m21264.188%91.668%201mm2以上2578.

52、522%100%合 計(jì)計(jì)30177100%從上面的的面積分分組統(tǒng)計(jì)計(jì)資料可可以看出出：市場(chǎng)上上供應(yīng)最最多的面面積在1131-1600m2之間，市場(chǎng)占占有率為為61.88%，總套套數(shù)在118677套，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)趨于飽飽和，未未來需求求較小，目標(biāo)客客源面已已經(jīng)非常常窄。市場(chǎng)上上供應(yīng)的的結(jié)構(gòu)嚴(yán)嚴(yán)重失調(diào)調(diào)，房型型面積過過大，1121mm2以上的的房源市市場(chǎng)占有有率為990.883%，相對(duì)于于目前的的居民收收入而言言，該面面積以上上的房子子銷售去去化較慢慢。1611m2以上的的房源供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)占有率率為444.499%，供供應(yīng)比例例明顯過過大，從從所調(diào)查查的在售售樓盤來來看，銷銷售完或或者預(yù)定定的房型

53、型面積990%都都在1660平方方米以下下，1660平米米以上的的套型剩剩余供應(yīng)應(yīng)量非常常龐大，市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不容容忽視。1220m22以下的的市場(chǎng)供供應(yīng)占有有率僅為為9.337%，但由于于面積小小，所以以總價(jià)相相對(duì)較小小，市場(chǎng)場(chǎng)承接面面寬。而而且從對(duì)對(duì)6044名參加加22屆屆的群眾眾就所需需面積作作的調(diào)查查分析： 600平方以以下占44.644%；660880平方方米占227.115%；811000平方米米占355.600%；11011200平方米米占222.022%；11211500平方米米占9.77%；1551平方方米以上上占0.83%，可以以很簡單單的計(jì)算算出，需需要住房房面積在在1200

54、平方米米以下的的購房者者占總數(shù)數(shù)的899.411%，據(jù)據(jù)此我們們也可以以得出結(jié)結(jié)論：中中小套型型房源的的市場(chǎng)需需求非常常強(qiáng)勁。3、價(jià)格格分析案 名價(jià)格范圍圍（元/mm2）均 價(jià)價(jià)（元/mm2）主力面積積（m2）主力總價(jià)價(jià)(萬元)樓層差價(jià)價(jià)（元/mm2）物業(yè)收費(fèi)費(fèi)（元/mm2月）湖畔花園園33000-655005100018091.88050-22001.5加城湖濱濱公寓/5000013065.000/1.5天翔花園園37500-466004000015060.000501.0春之交響響38000-5440046000183.6684.550501.5白領(lǐng)公寓寓59500-72200700002

55、20154.001003.0分析：各樓盤盤均價(jià)都都在40000元元/m22以上樓層差差價(jià)在550-1100元元/m22主力總總價(jià)在660-1150萬萬元/套套，市場(chǎng)場(chǎng)承接能能力差，銷售去去化慢。同時(shí)也也可以看看出各個(gè)個(gè)樓盤的的主力戶戶型面積積趨于大大戶型，主力面面積范圍圍在1330-2220mm2，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)明明顯脫離離市場(chǎng)需需求，樓樓市風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)過大。從23屆屆房交會(huì)會(huì)上成交交的1660套房房子來看看，也可可以很明明顯的反反映出房房價(jià)的結(jié)結(jié)構(gòu)，這這次房交交會(huì)成交交商品房房平均單單價(jià)達(dá)到到39993元，其中，單價(jià)在在每平方方米30000元元以下的的僅為22套；30000元到到45000元的的占了大

56、大頭、為為1399套；50000元以以上的別別墅有112套。30000元以以下的固固然寥寥寥無幾，實(shí)際上上就是335000元以下下的也為為數(shù)很少少，多數(shù)數(shù)價(jià)位要要在38800元元以上。 4、相關(guān)關(guān)配套比比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領(lǐng)公寓星海人家湖左岸配套占有有率中庭100%停車場(chǎng)地上14.229%停車場(chǎng)地下85.771%水景71.443%GOLFF14.229%會(huì)所游泳池42.886%視聽室57.114%網(wǎng)球場(chǎng)28.557%便利店14.229%健身房57.114%咖啡廳57.114%從比較表表上可以以看出：中庭是是絕大部部分樓盤盤都選擇擇設(shè)置的的配套，因?yàn)檫@這樣能提提高樓盤

57、盤的總體體形象，避免了了小區(qū)整整體布局局呈兵營營式而顯顯得很單單調(diào)。絕大部部分樓盤盤的停車車場(chǎng)設(shè)置置都選擇擇地下停停車場(chǎng)，主要是是空間利利用率高高，同時(shí)時(shí)也降低低了人防防成本，地面的的綠化面面積更好好配置。水景也也是絕大大部分樓樓盤都設(shè)設(shè)置的配配套，迎迎合了消消費(fèi)者的的親水情情 結(jié)。目前會(huì)會(huì)所絕大大部分樓樓盤都設(shè)設(shè)置（除除了周邊邊配套非非常完善善），會(huì)會(huì)所給業(yè)業(yè)主提供供了生活活上的配配套，也也給業(yè)主主之間的的交流提提供了一一個(gè)很好好的平臺(tái)臺(tái)。隨著競(jìng)競(jìng)爭的激激烈，各各個(gè)樓盤盤都在尋尋求差異異化競(jìng)爭爭，主要要體現(xiàn)在在配套設(shè)設(shè)置上，出現(xiàn)了了例如GGOLFF、游泳泳池等軟軟件配套套。5、客源源客層分分

58、析目前樓市市消費(fèi)群群最主要要由以下下四種：首先是是日益增增多的外外地來蘇蘇人員成成為住房房消費(fèi)的的生力軍軍，僅引引進(jìn)人才才這一群群體，今今年以來來，蘇州州市已接接收畢業(yè)業(yè)生2.1萬人人，其中中一半是是外地生生源，同同時(shí)引進(jìn)進(jìn)外地在在職人員員40000多人人.他們們都有住住房需求求。城市建建設(shè)力度度的加大大，截至至02年年底，拆拆遷辦共共頒發(fā)市市區(qū)房五五拆遷許許可證889張，項(xiàng)目889個(gè)，已經(jīng)拆拆遷結(jié)束束項(xiàng)目880%。許可拆拆遷總建建筑面積積130047770.999平米米，其中中住宅77541157.63平平米；許許可拆遷遷總戶數(shù)數(shù)為1114600戶，其其中住宅宅88995戶。這些動(dòng)動(dòng)遷戶都都

59、有住房房需求，加大了了購房隊(duì)隊(duì)伍，大大大增加加了市場(chǎng)場(chǎng)有效需需求。人們的的追漲心心理加劇劇了房源源的緊張張,投資資客成為為主流,尤以臺(tái)臺(tái)灣,上上海,浙浙江等地地外來投投資者出出手大方方,園區(qū)區(qū)萬楊香香樟有半半棟樓就就是被一一位上海?？蛻糍I買走的,一下子子買了550多套套。中介公公司介入入炒作行行列，某某公司的的中介信信息欄目目一共公公布566套房源源,有229套是是全新毛毛坯房乃乃至期房房。6、小結(jié)結(jié)1、目前前高層住住宅去化化較慢，主要是是供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)失調(diào)調(diào)，總價(jià)價(jià)偏離絕絕大部分分消費(fèi)者者的承受受力。2、1220-1160平平米的房房源供應(yīng)應(yīng)相對(duì)消消費(fèi)能力力明顯過過剩，市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大。3、166

60、0平米米以上的的房源市市場(chǎng)目標(biāo)標(biāo)客源面面窄，去去化速度度非常慢慢。4、（）1120平平米以下下的房源源供應(yīng)短短缺，而而去化速速度快、市場(chǎng)需需求強(qiáng)勁勁，市場(chǎng)場(chǎng)空隙明明顯。 三、精裝裝修酒店店式公寓寓市場(chǎng)分分析1、現(xiàn)有有個(gè)案情情況（表表一）案名建筑面積積（m22）規(guī)劃戶數(shù)數(shù)（套）面積范圍圍（m22）主力總價(jià)價(jià)（萬元元）蘇州凱悅悅2.3萬萬36040-99020時(shí)代晶華華3.4萬萬25042-77225-440玄妙廣場(chǎng)場(chǎng)約1.22萬17040-66024-336獅山麗晶晶約1.77萬42029-44219石路中心心廣場(chǎng)約1.11萬23632-77030合計(jì)9.7143662、潛在在競(jìng)爭性性個(gè)案（表二