1、01寫字樓租金指數(shù)編制說明 / 1寫字樓租金指數(shù)運行分析 / 4租金變動：2019 年四季度，重點城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比下跌 0.67% / 502租金漲跌幅較大的商圈漲幅較大，上海北外灘商圈、杭州黃龍等商圈跌幅較大 / 6租金運行趨勢研判：短期面臨下行壓力，長期平穩(wěn)發(fā)展 / 803中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)重點城市寫字樓租金指數(shù)分析 / 10深圳：市場供過于求，多數(shù)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌 / 10武漢：市場整體平穩(wěn)，多數(shù)商圈寫字樓租金環(huán)比上漲或持平 / 14主要研究成員：莫天全 黃瑜 白彥軍 付源 姚卓 周巍 杜詠詠 李璠璠 魏云靜陳麗娜 陳文靜 程威 李雪嬌 方肖 龍昊辰 曹晶晶 李云鶴 高夢

2、琴 胡國華吳建欽 辛蕓娜 王新華 戰(zhàn)雪 王雅涵 仵世友 葛海峰 趙麗一 高靜 張曼 張志杰吳珊 李建橋 牛曉娟 陳茜 張麗麗 汪勇 黃秀青 李力 張化學(xué) 丁曉 樊鵬飛趙玉國 溫戴婉蘭 楊紅俠 薛建行 薛琳 黃雪 王玲 袁彬彬 黃艷 王永斌 高院生童曉玲 謝俊云 田文剛 李益峰 戴小紅 方頏 劉莉芬寫字樓租金指數(shù)編制說明寫字樓租金指數(shù)編制說明寫字樓租金指數(shù)1的租金水平及其變化情況，其中租金水平以重點城市在租寫字樓樣本項目租金報價均值表示，主要以典型甲級寫字樓為指數(shù)計算的樣本。寫字樓租金指數(shù)主要用于幫助廣大寫字樓運營機(jī)構(gòu)、寫字樓租賃企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、寫字樓投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司準(zhǔn)確了解中國寫字樓市場

3、價格水平和最新發(fā)展動向，為政府及各類社會投資機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考。樣本選取按照寫字樓的功能分類及等級劃分進(jìn)行寫字樓租金指數(shù)體系的構(gòu)架以寫字樓商圈按照寫字樓的功能分類及等級劃分進(jìn)行寫字樓租金指數(shù)體系的構(gòu)架以寫字樓商圈作為指數(shù)編制的商圈樣本寫字樓租金指數(shù)寫字樓租金指數(shù)城市寫字樓租金指數(shù)城市寫字樓租金指數(shù)商圈寫字樓租金指數(shù)商圈寫字樓租金指數(shù)1 寫字樓租金指數(shù)：為適應(yīng)當(dāng)前中國寫字樓市場快速發(fā)展需要，中指研究院在二十多年指數(shù)研究基礎(chǔ)上，結(jié)合寫字樓市場發(fā)展實際情況，啟動中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)的研究和編制，并于 2019 年 7 月首次公開發(fā)布。城市選擇我國各城市商業(yè)發(fā)

4、展程度具有不均衡性，根據(jù)人口流入情況、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展水平以及國家重點區(qū)域15寫字樓樣本選?。ńㄖ娣e情況，我們在 15 個城市最終選取了寫字樓項目數(shù)量較多，體量較大的重點商圈作為寫字樓租金指數(shù)編制的商圈樣本。（大型寫字樓項目作為指數(shù)編制的寫字樓樣本。商戶作為寫字樓租金指數(shù)編制的房源樣本。商圈寫字樓租金指數(shù)樣本選取數(shù)據(jù)來源寫字樓租金指數(shù)的樣本數(shù)據(jù)主要通過 F、3F 平臺、商業(yè)運營管理機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)公司等中介機(jī)構(gòu)多種渠道獲取。指數(shù)模型方法選擇為了能夠更加準(zhǔn)確的反映寫字樓租賃市場發(fā)展的實際情況和租金變化趨勢，我們并行采用加權(quán)平均法和中位數(shù)法來進(jìn)行寫字樓租金指數(shù)的編制。其中，加權(quán)平均法以樣本寫字樓建筑面

5、積為權(quán)重。計算公式【加權(quán)平均法】單個商圈寫字樓樣本平均租金計算公式如下： = 其中，代表第 i 個商圈寫字樓在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 個商圈第 j 個寫字樓在第 t 期的日租i j 個寫字樓的建筑面積。重點城市寫字樓平均租金計算公式如下： =重點城市 其中代表15個重點城市主要商圈所有樣本寫字樓在第t期的平均日租金代表第i個商圈寫重點城市字樓在第 t 期的平均日租金，為第 i 個商圈所有樣本寫字樓總建筑面積。【中位數(shù)法】單個商圈寫字樓樣本租金中位數(shù)計算公式如下： = ( , )2其中，代表第 i 個商圈寫字樓在第 t 期的租金中位數(shù)，Median 是指返回給定數(shù)值中值的函數(shù)， 代

6、表i j t 指數(shù)發(fā)布中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)每季度定期對外發(fā)布重點城市主要商圈寫字樓租金指數(shù)及其分析報告。寫字樓租金指數(shù)運行分析寫字樓租金指數(shù)運行分析 2019 年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金2整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為 4.9 元平米天，跌幅為0.67%的商圈租金與上期持平。從市場表現(xiàn)來看，2019 年三季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 246865 億元，同比增長 6.0%，增幅較二季度收窄 0.2 個百分點；其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 97885 億元，同比增長 5.2%，增幅較二季度收窄 0.4 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 129182 億元，同比增長 7.2%，增幅較二季度擴(kuò)大 0

7、.2 個百分點。2019 年 10 月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn) 38104 億元，同比增長 7.2%，增幅較 9 月收窄 0.6 個百分點；進(jìn)出口總額實現(xiàn) 3828 億美元，同比下降 3.5%，降幅較 9 月收窄 2.2 個百分點。2 寫字樓租金：指寫字樓有效凈租金，即減掉贈送、優(yōu)惠、免租期折算后的實際租金。寫字樓租金變動情況寫字樓租金變動情況根據(jù)全國 15 個重點城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數(shù)據(jù)，2019 年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為 4.9 元/平米天，跌幅為 0.67%。從城市等級看一線2019 年四季度，一線城市中，25.0%的商圈

8、寫字樓租金環(huán)比上漲，75.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市 36 個主要商圈中，深圳龍崗中心城、廣州體育中心、北京金融街等 9 個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；上海北外灘商圈、廣州珠江新城商圈、深圳前海商圈等 27 個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線2019 的商11 44 個主要京奧體商圈租金漲幅較高，為 2.77%，居于二線城市首位。租金漲跌幅較大的商圈租金漲跌幅較大的商圈201910個商圈租金環(huán)比漲幅較大， 2.77%2.8元/平米2.72%2.2元/平米81.4%-2.5%之間。具體來看，基于成本控制等考慮，部分中小企業(yè)選擇遷址到租金較低的新興商務(wù)區(qū)，非核心商圈寫字樓市場整體去化

9、效果較好，使得部分非核心商圈寫字樓租金環(huán)比有所上漲。2.83%，租金5.6 元/平米天、4.0 元/平米8 個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅均在1.6%-2.7%TMT 企業(yè)密集的商圈寫字樓租金環(huán)比有所下跌；而受工業(yè)增加值同比增幅收窄和對外貿(mào)易下滑影響，部分相關(guān)企業(yè)租賃需求減弱，致使該類企業(yè)聚集的商圈寫字樓租金環(huán)比亦有所下跌。圖：2019 年四季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈10平均租金（左）環(huán)比漲幅（右）環(huán)比跌幅（右）6/元/平方2米天-220%15%10%-6京 州 圳口沙州沙 州京 州 圳口沙州沙 州州沙海圳州圳 州 海 圳 州州海奧 獅 龍國五西芙 體湖南陸后北福 申 虹 前 珠黃北體 山

10、崗興一溪蓉 育東湖家海京田 花 橋 海 江龍外商 商 中商廣商廣 中商路嘴商路中 商 商 商 新商灘圈 圈 心圈場圈場 心圈商商圈商心 圈 圈 圈 城圈商城商商 商圈圈圈區(qū)商圈商圈圈 圈商圈圈圈長 廣 蘇 長上深深 杭 上 深 廣杭-5%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F為了更好地反映寫字樓市場形勢變化，我們選取 15 個重點城市的主要商圈，對典型甲級寫字樓平均租金進(jìn)行了統(tǒng)計。表：2019 年四季度 15 城主要商圈寫字樓租金（單位：元/平米天）城市商圈樣 本 平均租金樣本租金中位數(shù)環(huán)比漲跌城市商圈樣 本 平均租金樣本租金中位數(shù)環(huán)比漲跌北京金融街商圈15.919.21.27%重慶楊家坪商

11、圈2.22.1-0.53%CBD 商圈9.48.8-0.45%南坪商圈2.01.5-0.26%燕莎商圈8.18.6-0.45%杭州武林商圈4.94.5-1.23%中關(guān)村商圈7.67.5-0.81%黃龍商圈4.03.8-2.83%亞運村商圈7.57.2-0.12%錢江新城商圈3.63.4-0.15%望京商圈7.47.00.25%西溪商圈4%麗澤橋商圈5.85.6-0.64%申花商圈3.32.8-2.04%上地商圈5.76.1-0.30%錢江世紀(jì)城商圈2.31.9-0.88%科技園區(qū)商圈4.64.5-0.17%成都春熙路商圈3.73.1-0.91%上海陸家嘴商圈8.47.1-1.65%東大街商圈3

12、.02.8-0.98%南京西路商圈3%人民南路商圈2.92.7-1.19%靜安寺商圈1%金融城商圈2.72.4-0.58%徐家匯商圈6.34.8-1.32%大源商圈2.42.3-1.32%人民廣場商圈6.16.2-0.94%天津小白樓街商圈4.34.00.48%淮海中路商圈9%勸業(yè)場街商圈3.12.9-1.40%中山公園商圈6.04.7-1.13%友誼路商圈1%虹橋商圈5.74.6-2.23%華苑商圈8%南京東路商圈5.75.8-0.79%南京新街口商圈3.02.60.57%北外灘商圈5.64.8-2.83%珠江路商圈2.82.4-1.13%漕河涇商圈4.64.00.43%奧體商圈7%張江商圈

13、4.23.9-1.16%武漢中北路商圈0%五角場商圈3.93.6-1.47%武昌中心商圈5%廣州珠江新城商圈5.44.7-2.67%武廣萬松園商圈2.32.1-0.54%天河北商圈4.83.6-1.36%光谷商圈8%體育中心商圈0%金融港商圈2.01.50.00%琶洲商圈3.94.1-0.54%蘇州湖西商圈6%環(huán)市東商圈4%湖東商圈0%北京路商圈3.02.7-1.74%獅山商圈2%深圳后海商圈6.66.1-1.73%青島五四廣場商圈5%福田中心區(qū)商圈6.45.7-1.99%中央商務(wù)區(qū)商圈0%地王商圈6.05.0-1.19%海爾路商圈2.52.3-0.09%車公廟商圈4.94.0-1.50%嶗山

14、區(qū)政府商圈2.52.01.22%前海商圈4.13.9-2.28%長沙五一廣場商圈4.03.72.36%南山中心區(qū)商圈4.13.5-0.39%伍家?guī)X商圈0%龍崗中心城商圈2%南湖路商圈5%寶安中心區(qū)商圈3.93.3-1.40%芙蓉廣場商圈2%重慶江北嘴商圈2.72.6-0.51%南昌紅谷灘中心區(qū)商圈5%解放碑商圈2.42.5-0.68%?？趪d商圈4.03.92.39%加州新牌坊商圈8%濱海大道商圈3.23.00.03%觀音橋商圈8%國貿(mào)商圈2.42.00.00%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F租金運行趨勢研判租金運行趨勢研判從市場表現(xiàn)來看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為中

15、國經(jīng)濟(jì)增長的主要動能，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r成為寫字樓市場需求發(fā)生2019 金融業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)增速均有所放緩，致使寫字樓租金環(huán)比小幅下跌； 寫字樓市場整體利好租戶方。部分大型企業(yè)靈活利用各類優(yōu)惠條款，適時搬遷擴(kuò)張；而部分中小企業(yè)則傾向于遷址租金較低的新興商務(wù)區(qū)，以降低辦公成本。供應(yīng)方面1-10 2447.48 萬20.6%34.3%1-10 個重點城市商辦用地成交規(guī)劃3791.33 13.9%9.2%15 個重點城市辦公樓整體供應(yīng)預(yù)期將繼續(xù)加大，尤其二線城市辦公樓市場將面臨較大的去化壓力。長期來看，商辦用地供應(yīng)下降或?qū)⑹故袌龉┐笥谇髴B(tài)勢得到緩解。2019 978855.2%0.4 個百分1291

16、820.2 TMT 業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)仍為寫字樓市場需求主力。需求方面展望未來年 10 月 IMF 發(fā)布的世界經(jīng)濟(jì)展望報告中，將 2019 年中國 GDP 增速預(yù)期下調(diào) 0.2 個百分點至 6.1%。在此背景下，國家堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，大力深化改革和擴(kuò)大開放，從貨幣政策等多個角度加大逆周期調(diào)節(jié)力度， 10 月 22 日優(yōu)化營商環(huán)境條例的正式頒布將我國優(yōu)化營商環(huán)境建設(shè)全面納入法治化軌道。月 15 日，國務(wù)院出臺在自2019 年 1-10 月新登記的市場主體數(shù)據(jù)來看，日均新登記企業(yè)數(shù)量接近 2 萬戶，在去年高速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)加快增長。下行壓力。但展望未來，盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，但

17、我國雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)、逐步升級的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、在重點城市寫字樓租金指數(shù)分析方面，本報告選取了經(jīng)濟(jì)水平高、寫字樓租賃市場表現(xiàn)活躍的粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳，以及中部地區(qū)中心城市武漢兩個代表城市進(jìn)行重點分析。市場供過于求，多數(shù)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌市場綜述信息技術(shù)等相關(guān)服務(wù)業(yè)為市場需求主力市場綜述2019 根據(jù)深圳市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)， 2019 年前三季度深圳實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18689 6.6%1.5 個百分點，經(jīng)濟(jì)增11332 7.4%，增0.4 7338 億元，同比增5.5%3.0 個百分點。前三季度，全市進(jìn)出口總額21141 11954 4.8%9187 9.3%；進(jìn)口貿(mào)易處于下行通道。寫字樓租金寫

18、字樓租金多數(shù)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌從租金環(huán)比變化幅度來看2019 8 個主要商圈中僅龍崗中心城商7 環(huán)比下跌。其中前海商圈由于寫字樓新增供應(yīng)入市，市場持續(xù)呈供大2.28%5 1.1%-2.0%之間；南山中心區(qū)商圈租金環(huán)比跌0.5%2.42%。從租金絕對值來看2019 8 含元/平方米6.6 元/平方米海、南山中心區(qū)商圈租金均在 4-5 元/平方米天之間；龍崗中心城、寶安中心區(qū)商圈租金相對較低，均在 4 元/平方米天以內(nèi)。圖：2019 年四季度深圳主要商圈寫字樓租金及環(huán)比漲跌平均租金（左）環(huán)比漲跌（右）8/元 6/平 米 天 2-2%0后福地車海田王公商中商廟圈心圈商區(qū)圈商圈前南龍海山崗商中中圈

19、心心區(qū)城商商圈圈-4%寶安中心區(qū)商圈數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、F、3F供應(yīng)方面：商辦用地新增供應(yīng)同比下降新開工方面，2019 年 1-10 月，深圳寫字樓新開工面積為 207.93 萬平方米，同比下降15.3%。土地供應(yīng)方面，2019 1-10 4 宗商辦用地，分別位于龍崗、寶安、67.09 33.1%，降幅較去年11.5 個百分點。總體來看，2019 1-10 月深圳商辦用地新增供應(yīng)減少，南山和寶安區(qū)依然是商辦用地供應(yīng)重點區(qū)域。需求方面：第二產(chǎn)業(yè)同比增速顯著收窄，信息技術(shù)等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展為寫字樓市場提供較為穩(wěn)定的需求支撐2019 需求有所減弱。根據(jù)深圳市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2019 年前三季

20、度深圳市73383.03.0 2.1 個百分點。在土地及人工成本上升的背景下，深圳市制造業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型的陣痛期，且部分制造業(yè)企業(yè)正在外遷到周邊綜合營商成本更低的城市。在此背景下，深圳市制造業(yè)企業(yè)對寫字樓的租賃需求有所減弱。2019 寫字樓的租賃需求有所減弱211411.8%11954 4.8%0.3 個百分9187 9.3%1.5 個百分點。深圳市信息技術(shù)等相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展為寫字樓市場提供了較為穩(wěn)定的需求支撐。20191-8（營業(yè)收入8098 4386 14.5%。22.7%，互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)12.7%10.0%。整體來看，雖然軟件和信息技術(shù)等相關(guān)服務(wù)業(yè)的較快增長為寫字樓市場提供了強(qiáng)有力的寫

21、字樓租賃市場需求短期面臨較大的下行壓力?？偨Y(jié)2019 年三季度，深圳經(jīng)濟(jì)增速基本保持平穩(wěn)；“深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見”發(fā)短期來看，2020 年第一季度，深圳市仍將有新增項目入市，將繼續(xù)推高寫字樓項目存量；預(yù)計短期市場綜述2019 整體平穩(wěn)，主要商圈寫字樓租金略有波動。根據(jù)武漢市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2019 年前三季度武漢實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總11528 0.5 個百分點，6301 增幅與去年同期持平4943 億6.6%，1.1 個百分點1630 743 12.9%887 億元，同比增長2.5%；進(jìn)出口貿(mào)易均處于穩(wěn)步上升通道。寫字樓租金寫字樓租金多數(shù)商圈寫字樓租金環(huán)比上漲或持平從租金環(huán)比變化幅度來看2019 5 個商圈環(huán)比下跌。其中光谷商圈由于優(yōu)質(zhì)寫字樓項目較少，需求相對較0.38%；武昌中心商圈區(qū)位優(yōu)勢顯著、配套設(shè)施全0.15%；隨著寫字樓市場存量進(jìn)一0.54%；金融港、中北路商圈寫字