1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理2第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考試大綱：掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解：不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求。知識(shí)要點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)技資的目的與內(nèi)容2. 房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容4. 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式5. 房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊6. 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別7. 狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別復(fù)習(xí)綱要：一、房地產(chǎn)投資（掌握）1. 投資(1)投資是指經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、

2、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。(2)投資的分類：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。(3)投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；投資具有時(shí)間性；投資的目的在于得到報(bào)酬（即收益)；投資具有風(fēng)險(xiǎn)性，即不穩(wěn)定性。(4) 投資的作用：、投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力；、投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)；、投資可以

3、促進(jìn)人民生活水平的提高；、投資有利于國(guó)內(nèi)社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往2. 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的對(duì)象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進(jìn)行的

4、土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。3. 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)直接投資包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住

5、需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收

6、益。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對(duì)來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。 房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括:購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司

7、。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。4. 房地產(chǎn)投資的特性(l)位置固定性或不可移動(dòng)性。位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。(2)壽命周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建

8、筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。(3)適應(yīng)性。適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。(4)各異性。各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能

9、有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。(5)政策影響性。政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。(6)專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。(7)相

10、互影響性。相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。5.房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利：、相對(duì)較高的收益水平；、能夠得到稅收方面的好處；、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；、能抵消通貨膨脹的影響；、提高投資者的資信等級(jí)。房地產(chǎn)投資之弊：、變現(xiàn)性差（或稱流動(dòng)性差）；、投資數(shù)額巨大；、投資回收周期較長(zhǎng)；、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）1. 風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于去期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是

11、在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。2. 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。3. 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資

12、項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。5. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分為：系統(tǒng)（市場(chǎng)）風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。(1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是指與整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹、市場(chǎng)供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、自然損失的或然風(fēng)險(xiǎn)等。(2)非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本價(jià)值、比較、時(shí)間、持有風(fēng)險(xiǎn)。6. 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響：令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)。三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）1. 區(qū)位的含義狹義的區(qū)位，是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。廣義的區(qū)位，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景，包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2. 不同類型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求居?。簽槿藗児ぷ鲃趧?dòng)之余提供安靜舒適的生活休息空間。考慮的因素有：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境、居民人口與