1、 “互聯(lián)網(wǎng) +智慧能源”（能源互聯(lián)網(wǎng)）行業(yè)發(fā)展分析報(bào)告“一帶一路 ”沿線電力需求分析深刻闡明了能源互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)就描繪了世界“智能電網(wǎng)特高壓電網(wǎng)清潔能源”。智能電網(wǎng)以全球基礎(chǔ)設(shè)全球能源互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略體系“一帶一路 ”沿線電力需求分析深刻闡明了能源互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)就描繪了世界“智能電網(wǎng)特高壓電網(wǎng)清潔能源”。智能電網(wǎng)以全球基礎(chǔ)設(shè)全球能源互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略體系第二節(jié)一、“一帶一路 ”需要能源互聯(lián)網(wǎng)2015 年 9 月 26 日，中國(guó)國(guó)家主席習(xí)近平在聯(lián)合國(guó)發(fā)展峰會(huì)上發(fā)表重要講話，倡議探討構(gòu)建全球能源互聯(lián)網(wǎng)，推動(dòng)以清潔和綠色方式滿足全球電力需求。這是對(duì)傳統(tǒng)能源發(fā)展觀的歷史超越和重大創(chuàng)新，是互聯(lián)電網(wǎng)，構(gòu)建全球能源互聯(lián)網(wǎng)的根

2、本目的是滿足全球電力需求，能源綠色低碳發(fā)展的新藍(lán)圖， 為應(yīng)對(duì)氣候變化開(kāi)辟了新道路， 得到國(guó)際社會(huì)普遍贊譽(yù)和積極響應(yīng)。全球能源互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展戰(zhàn)略白皮書(shū) 提出全球能源互聯(lián)網(wǎng)是以特高壓電網(wǎng)為骨干網(wǎng)架、全球互聯(lián)的堅(jiān)強(qiáng)智能電網(wǎng)， 是清潔能源在全球范圍大規(guī)模開(kāi)發(fā)、 輸送、使用的基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)質(zhì)就是是基礎(chǔ)，特高壓電網(wǎng)是關(guān)鍵，清潔能源是根本。三（特）網(wǎng)融合就是以世界能源轉(zhuǎn)型和信息技術(shù)革命為契機(jī)，施互聯(lián)互通為保障，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，加快形成全球能源、信息、交通即“瓦特（ Watts）、比特（Bits ）、米特（Meters）”融合發(fā)展的新格局，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)高度電氣化、高度智能化、高度全球化、高度人本化的發(fā)展目標(biāo)

3、。圖表 1 7.2 萬(wàn)億美元，其中，“一帶一路”沿線國(guó)家可再生到 2030 7.2 萬(wàn)億美元，其中，“一帶一路”沿線國(guó)家可再生到 2030 年可再生能源新增裝機(jī)約各地電力投資預(yù)測(cè)北美、北歐及澳大利亞等少數(shù)發(fā)達(dá) 19.4 億 k，到資料來(lái)源： GEIDCA,數(shù)據(jù)來(lái)源：重磅數(shù)據(jù)知識(shí)關(guān)系挖掘平臺(tái)二、“一帶一路 ”沿線國(guó)家，能源互聯(lián)網(wǎng)投資規(guī)模根據(jù) IEA 預(yù)計(jì)，未來(lái)十年全球電力領(lǐng)域投資金額高達(dá)“一帶一路”沿線國(guó)家迎來(lái)萬(wàn)億美元的投資規(guī)模。能源裝機(jī)增長(zhǎng)潛力巨大，2040 年新增 26 億 k。圖表 2 資料來(lái)源： IEA, 數(shù)據(jù)來(lái)源：重磅數(shù)據(jù)知識(shí)關(guān)系挖掘平臺(tái)世界國(guó)家可以按照人均用電量分為四檔：;德國(guó)、法國(guó)

4、等大部分發(fā)達(dá)國(guó)2000-5000 千瓦時(shí)，處于第三檔 ; ;德國(guó)、法國(guó)等大部分發(fā)達(dá)國(guó)2000-5000 千瓦時(shí)，處于第三檔 ; 人均用電量不足 46 億，而絕大部(或伊緬甸、柬埔寨等各地區(qū)用電量及線損國(guó)家，人均用電量在一萬(wàn)千瓦時(shí)以上，處于第一檔家人均用電量則在 5000-10000 千瓦時(shí)，處于第二檔 ;中國(guó)、哈薩克斯坦、 東歐等新興市場(chǎng)人均用電量約為2000 千瓦時(shí)的國(guó)家則主要分布在中亞、中亞、非洲，處于第四檔。絕大部分一帶一路 覆蓋國(guó)家處于第三檔和第四檔，隨著社會(huì)的發(fā)展當(dāng)?shù)乇旧砭哂屑哟箅娏ν顿Y的剛性需求。一帶一路沿線多數(shù)為發(fā)展中國(guó)家， 電源建設(shè)、電網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后； 人均用電量較低。根據(jù) I

5、EA 數(shù)據(jù)，“一帶一路”覆蓋國(guó)家總?cè)丝谶_(dá)到分國(guó)家人均用電量和發(fā)達(dá)國(guó)家差距甚遠(yuǎn)，具有廣闊的市場(chǎng)潛力。在“一帶一路”建設(shè)大潮中， 全球能源互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展合作組織正在積極推動(dòng)中國(guó)巴基斯坦電網(wǎng)互聯(lián)工程。經(jīng)過(guò)雙方研究和溝通，已形成中國(guó)新疆庫(kù)車?yán)?巴基斯坦拉合爾 800 千伏 /800 萬(wàn)千瓦特高壓直流聯(lián)網(wǎng)工程和中國(guó)新疆喀什巴基斯坦洪扎 400 千伏/60 萬(wàn)千瓦柔性直流聯(lián)網(wǎng)工程等工程方案。同時(shí)，中國(guó)緬甸孟加拉國(guó)、 中國(guó)緬甸泰國(guó)電網(wǎng)互聯(lián)工程也在深入研究過(guò)程中。東南亞地區(qū)人均用電量?jī)H為世界人均用電量的一半，國(guó)無(wú)電人口比例高達(dá) 68%、66%。缺少電力和能源保障是東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)貧困的重要因素。圖表 3 資料來(lái)源：

6、 GEIDCA,數(shù)據(jù)來(lái)源：重磅數(shù)據(jù)知識(shí)關(guān)系挖掘平臺(tái)錄16 16 9 10 錄16 16 9 10 目第一節(jié) “互聯(lián)網(wǎng) +”智慧能源進(jìn)入落地階段 4 一、能源互聯(lián)網(wǎng)首批示范項(xiàng)目進(jìn)入落地階段 4 二、分布式是能源互聯(lián)網(wǎng)的基石 5 三、微網(wǎng)是能源互聯(lián)網(wǎng)主要形式 8 第二節(jié) “一帶一路”沿線電力需求分析 10 一、“一帶一路”需要能源互聯(lián)網(wǎng) 10 二、“一帶一路”沿線國(guó)家，能源互聯(lián)網(wǎng)投資規(guī)模 11 第三節(jié) 能源互聯(lián)網(wǎng)將拉動(dòng)儲(chǔ)能需求 13 一、儲(chǔ)能是能源互聯(lián)網(wǎng)落地核心環(huán)節(jié) 13 二、能源互聯(lián)網(wǎng)將顯著拉動(dòng)儲(chǔ)能投資 14 第四節(jié) 能源互聯(lián)網(wǎng)中“一帶一路”和儲(chǔ)能相關(guān)企業(yè)分析一、海興電力：受益一帶一路下的能源互

7、聯(lián)網(wǎng)投資二、南都電源 16 三、科陸電子 17 四、金智科技 18 圖表 1 推進(jìn)風(fēng)電平價(jià)相關(guān)政策 4 圖表 2 分布式能源具備多種優(yōu)勢(shì) 5 圖表 3 近期相關(guān)示范項(xiàng)目獲批情況圖表 4 分布式光儲(chǔ)，未來(lái)非常具有潛力圖表 5 全球能源互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略體系 11 圖表 6 各地電力投資預(yù)測(cè) 11 圖表 7 各地區(qū)用電量及線損 13 圖表 8 相關(guān)儲(chǔ)能政策 14 圖表 9 儲(chǔ)能裝機(jī)量快速增長(zhǎng) 15 ： 依據(jù)客戶需求，搭建屬于企業(yè)自身的知識(shí)關(guān)系圖譜，15000 篇行業(yè)研究報(bào)告，用戶均可獲取相關(guān)企業(yè)、行業(yè)與企業(yè)決： 依據(jù)客戶需求，搭建屬于企業(yè)自身的知識(shí)關(guān)系圖譜，15000 篇行業(yè)研究報(bào)告，用戶均可獲取相關(guān)企業(yè)

8、、行業(yè)與企業(yè)決行業(yè)分析報(bào)告“重磅數(shù)據(jù)”行業(yè)分析報(bào)告主要涵蓋范圍“重磅數(shù)據(jù)”系列研究報(bào)告 主要涵蓋行業(yè)發(fā)展環(huán)境，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析，市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品的生命周期， 行業(yè)技術(shù)總體情況， 主要領(lǐng)先企業(yè)的介紹和分析以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等?！敝匕鯏?shù)據(jù)“企業(yè)數(shù)據(jù)收集解決方案”重磅數(shù)據(jù)“平臺(tái)解決方案自身數(shù)據(jù)庫(kù)包含上中下游產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)資料。能夠有效地滿足不同緯度，不同部門的情報(bào)收集和整理。打通上、中、下游的數(shù)據(jù)信息服務(wù)， 一站式采集到所需要的全部數(shù)據(jù)服務(wù)。 可以滿足不論是企業(yè)、個(gè)人還是高校或者研究機(jī)構(gòu)在不同層面需求。關(guān)于我們”重磅數(shù)據(jù)”是基于知識(shí)關(guān)系挖掘的大數(shù)據(jù)工具，擁有關(guān)于企業(yè)、行業(yè)與專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的

9、最完整的全球商業(yè)信息解決方案，幫助您在有限時(shí)間內(nèi)獲取最全面的商業(yè)資訊。提供全球超過(guò)500 個(gè)行業(yè)累計(jì)專業(yè)研究報(bào)告策者的重要信息。在有限時(shí)間內(nèi)獲取有價(jià)值的商業(yè)信息。： 10000+條，為您提供企業(yè)、企業(yè)高層和，中游競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，下游汽車領(lǐng)域（包含新能源以及應(yīng)用領(lǐng)域數(shù)據(jù)和上游原材料數(shù)據(jù)報(bào)知識(shí)關(guān)系的梳理，為客戶搭建產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)庫(kù)讓客戶能夠一站式： 10000+條，為您提供企業(yè)、企業(yè)高層和，中游競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，下游汽車領(lǐng)域（包含新能源以及應(yīng)用領(lǐng)域數(shù)據(jù)和上游原材料數(shù)據(jù)報(bào)知識(shí)關(guān)系的梳理，為客戶搭建產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)庫(kù)讓客戶能夠一站式重磅數(shù)據(jù)知識(shí)關(guān)系挖掘平臺(tái)：平臺(tái)目前擁有專業(yè)類行業(yè)研究報(bào)告所屬行業(yè)的全面觀瞻。 可以滿足不論是企

10、業(yè)、 還是高?；蛘哐芯繖C(jī)構(gòu)在不同層面需求。企業(yè)如何收集情報(bào)重磅數(shù)據(jù)平臺(tái)解決方案 - 根據(jù)客戶基本業(yè)務(wù)做出知識(shí)關(guān)系圖譜。以汽車電子行業(yè)為基礎(chǔ)，打通上游原材料以及未來(lái)汽車發(fā)展趨勢(shì)）的圖譜情報(bào)數(shù)據(jù)服務(wù)。案例之一： 重磅數(shù)據(jù)客戶汽車電子行業(yè)，產(chǎn)品應(yīng)用領(lǐng)域較為廣泛，需要采集 汽車電子行業(yè)數(shù)據(jù) - （基本數(shù)據(jù)）告；重磅數(shù)據(jù)依據(jù)客戶需求，進(jìn)行從產(chǎn)品本身的研究報(bào)告延伸到產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的系列化研究報(bào)告；采集到所需要的全部數(shù)據(jù)服務(wù)?！耙虺鞘┱?，分類調(diào)控的執(zhí)行最大程度上發(fā)17年，地方政府主導(dǎo)的調(diào)控持續(xù)升級(jí)，一方面，已出臺(tái)65個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)限貸（其中共有40個(gè)三示例范本“因城施政”，分類調(diào)控的執(zhí)行最大程度上發(fā)17年，地

11、方政府主導(dǎo)的調(diào)控持續(xù)升級(jí)，一方面，已出臺(tái)65個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)限貸（其中共有40個(gè)三第一節(jié) 地方主導(dǎo)調(diào)控升級(jí)16年國(guó)慶期間， 20余城重啟限購(gòu)限貸正式拉開(kāi)了本輪小周期的調(diào)控序幕，并且與前兩輪調(diào)控不同的是，本輪政府更加強(qiáng)調(diào)揮各地政府的自主調(diào)控意識(shí)。在這種指導(dǎo)思想下，進(jìn)入調(diào)控城市多次調(diào)整政策， 堅(jiān)決提升限購(gòu)政策執(zhí)行力度， 另一方面，調(diào)控城市持續(xù)擴(kuò)容，其中尤其值得關(guān)注的是，一些價(jià)格漲幅過(guò)快的強(qiáng)三線城市逐步加入調(diào)控行列，城市覆蓋力度強(qiáng)于上兩輪調(diào)控。截止目前，共有四線執(zhí)行限購(gòu)或限貸），45個(gè)城市執(zhí)行限價(jià)，而 11-13年限購(gòu)限貸城市數(shù)量為 47個(gè)（其中三四線城市僅為 9個(gè)），限價(jià)城市數(shù)量則為 36個(gè)。圖表

12、1：17 年及 10-13 年限購(gòu)城市數(shù)量對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：各地政府網(wǎng)站圖表 2：17 年新增限購(gòu)城市大多為三四線城市11年及 13年（主要體現(xiàn)在針，而限貸力度方面，地方政府差異化11年及 13年（主要體現(xiàn)在針，而限貸力度方面，地方政府差異化數(shù)據(jù)來(lái)源：各地政府網(wǎng)站圖表 3：2016 年 10 月以來(lái)熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸調(diào)控次數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：各地政府網(wǎng)站除調(diào)控城市顯著擴(kuò)容外，政策調(diào)控措則呈現(xiàn)多維度、全覆蓋。首先，需求端繼續(xù)強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)限購(gòu)，從緊限貸，其中整體限購(gòu)力度已經(jīng)超過(guò)對(duì)外地戶籍的社保年限要求普遍長(zhǎng)于前兩輪調(diào)控）執(zhí)行，總體力度略弱于前兩輪，主要體現(xiàn)在二套房的首付比例要求略低于前兩輪。除限購(gòu)限貸外，需求端還強(qiáng)

13、調(diào)限售， 普遍限售年限為 2-3年。限售政策為本輪調(diào)控首次提出，限制了投資性需求再次出售的流動(dòng)性，有利于對(duì)投資性需求形成精準(zhǔn)打擊。表格 1：17 年及 13 年整體購(gòu)房限制政策環(huán)境對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：央行及其他政府網(wǎng)站資料整理，2017 年 6月）示例范本2017 年 6月）表格 2：限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)城市一覽（更新至50%）及余款支付時(shí)間提出具“競(jìng)拍”新規(guī)，主要包括 “限地價(jià)、競(jìng)配建 ”、“限房“因城施政、分類調(diào)控 50%）及余款支付時(shí)間提出具“競(jìng)拍”新規(guī)，主要包括 “限地價(jià)、競(jìng)配建 ”、“限房“因城施政、分類調(diào)控 ”，地方政府主導(dǎo)的數(shù)據(jù)來(lái)源：地方政府網(wǎng)站而在供給端，本輪政策也執(zhí)行強(qiáng)調(diào)控，并且

14、政策調(diào)控涉及到前端的融資、拿地以及后端的預(yù)售等多個(gè)環(huán)節(jié)。在融資端，全面收窄房企融資渠道，目前，銀行通道的開(kāi)發(fā)貸和委托貸款、證監(jiān)會(huì)的公司債和股權(quán)融資、表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受到一定程度上的約束，不排除未來(lái)信托等其他非標(biāo)融資納入監(jiān)管的可能性。而在拿地方面，首先對(duì)房企土地出讓金資金來(lái)源進(jìn)一步審查，加強(qiáng)防范銀行理財(cái)資金借到非標(biāo)進(jìn)入土地市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)土地首付款的比例（一般不低于體要求。而在土地出讓方式上則推出價(jià)、競(jìng)地價(jià) ”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià) ”等多種方式，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)逐步回歸理性。在后端的預(yù)售方面， 40多個(gè)地方政府對(duì)備案價(jià)格以及上漲幅度提出限制，對(duì)平抑房?jī)r(jià)上漲過(guò)快起到積極作用。整體來(lái)看，我

15、們發(fā)現(xiàn)本屆政府更加強(qiáng)調(diào)調(diào)控升級(jí)，是行政措施收緊的直接體現(xiàn)，并且總體上來(lái)看，無(wú)論在調(diào)控城市范圍、調(diào)控政策力度以及調(diào)控政策措施上均不弱于前兩輪。圖表 4：當(dāng)前環(huán)境下地產(chǎn)企業(yè)融資渠道情況數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，互聯(lián)網(wǎng)綜合整理表格 3：部分城市土地 “競(jìng)拍”新規(guī)一覽、經(jīng)、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)3 輪政策放松時(shí)點(diǎn)均出現(xiàn)在房?jī)r(jià)環(huán)比增速為負(fù)后）示例范本： 2017、經(jīng)、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)3 輪政策放松時(shí)點(diǎn)均出現(xiàn)在房?jī)r(jià)環(huán)比增速為負(fù)后）數(shù)據(jù)來(lái)源：各地方政府官網(wǎng)，而對(duì)未來(lái)政策方向的判斷上，我們認(rèn)為需要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)以及地產(chǎn)基本面情況。我們總結(jié)分析了兩輪地產(chǎn)小周期政策方向與宏觀經(jīng)濟(jì)以及行業(yè)基本面之間的關(guān)系，一般情況下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)基本面持續(xù)下行（量?jī)r(jià)

16、齊跌，尤其是在房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下滑之后）濟(jì)承壓下行時(shí)，政策存在寬松預(yù)期，而當(dāng)基本面持續(xù)復(fù)蘇（量?jī)r(jià)持續(xù)上漲）時(shí)，政策存在調(diào)控預(yù)期。圖表 5：基本面量?jī)r(jià)齊漲、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)時(shí)政策往往進(jìn)入調(diào)控區(qū)間，而基本面量?jī)r(jià)齊跌、經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，政策通常寬松數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，圖表 6：政策與房?jī)r(jià)走勢(shì)匹配圖（360統(tǒng)計(jì)的 35城市首套房利率自 17年360統(tǒng)計(jì)的 35城市首套房利率自 17年10%-20%。360 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，政府網(wǎng)站而目前來(lái)看，行業(yè)基本面盡管處于小周期下行階段，但總體成交依舊增長(zhǎng)，尤其是房?jī)r(jià)仍然處于上漲區(qū)間，并且整體宏觀經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)階段性企穩(wěn)。因此，從這個(gè)角度看，我們認(rèn)為短期政策不存在轉(zhuǎn)向的基礎(chǔ)。于

17、此同時(shí)，進(jìn)入下半年，貨幣流動(dòng)性的逐步收緊將導(dǎo)致銀行在按揭貸執(zhí)行層面上持續(xù)趨嚴(yán)，既包括投放總量的收縮，貸款資格審核將趨嚴(yán)，放款周期將拉長(zhǎng)，同時(shí)更重要的是按揭貸利率的繼續(xù)上調(diào)，實(shí)際上，融以來(lái)逐步上調(diào)，尤其是 5月上調(diào)幅度達(dá) 0.21個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)明顯的跳增，其中北京、廣州、上海以及杭州等城市部分銀行甚至將利率上調(diào)至基準(zhǔn)上浮圖表 7：35 重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率和平均折扣數(shù)據(jù)來(lái)源：融圖表 8：5 月 533 家銀行首套房利率分布360 360 360 示例范本： 2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析報(bào)告360 360 360 數(shù)據(jù)來(lái)源：融圖表 9：35 重點(diǎn)城市二套房貸款平均利率走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：融圖表

18、 10：5月 35 重點(diǎn)城市二套房貸利率分布數(shù)據(jù)來(lái)源：融第二節(jié) 行業(yè)小周期有所拉長(zhǎng)，但不改基本面下行趨勢(shì)在政策面分析之后，我們將對(duì)行業(yè)基本面進(jìn)行回顧與展望。在對(duì)基本面數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算時(shí)，我們將城市分為四個(gè)大組， 第 1組是一直嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的 4個(gè)一線城市，第 225個(gè)二線或個(gè)別強(qiáng)三線城市，第4.8% 5.48億平米，同8.9%，同比增速較17.7%，增速回落 1.221%，增速較 1-25個(gè)二線或個(gè)別強(qiáng)三線城市，第4.8% 5.48億平米，同8.9%，同比增速較17.7%，增速回落 1.221%，增速較 1-4 月回落 4個(gè)百分點(diǎn)，東18.8%，增速回落 0.9個(gè)百分點(diǎn)。3組是未限購(gòu)的 15個(gè)二線

19、組是本輪重啟限購(gòu)限貸的城市，第 4組是三四線城市，其中值得注意的是，由于數(shù)據(jù)可得性，我們并未將本輪限購(gòu)限貸的三四線城市單獨(dú)列出來(lái)，考慮到這些城市本身體量的限制，對(duì)總體測(cè)算結(jié)果不會(huì)產(chǎn)生重大影響。表格 4：城市分組情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院，一、銷售面積：預(yù)計(jì) 17 年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)， 2017年1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積比增長(zhǎng) 14.3%，同比增速比 1-4月收窄 1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售面積 4.80億平米，同比增長(zhǎng) 11.9%，同比增速回落 1.2個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看， 5月份商品房銷售面積為 1.32億平米，住宅銷售面積為 1.14億平方米，同比分別增

20、長(zhǎng) 10.2%和 8.3%，增幅較4月份分別增加 2.5、3.3個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增速回升主要是低基數(shù)所致。分區(qū)域看， 2017年 1-5月份東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1-4月份回落 0.34個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)北地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)圖表 11：全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比增速30.2%，降幅比 1-4月份擴(kuò)17.2%，降幅較 1-430.2%，降幅比 1-4月份擴(kuò)17.2%，降幅較 1-4月份擴(kuò)大 1.8個(gè)百分40.4%和23.2%，降數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局圖表 12：全國(guó)商品房銷售面積單月同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局圖表 13：全國(guó)

21、各地區(qū)商品房銷售面積同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局分城市看，2017年 1-5月份一線城市銷售面積同比下滑大 2.7個(gè)百分點(diǎn)，二線城市銷售面積同比下滑點(diǎn)，單月數(shù)據(jù)來(lái)看， 5月份，一二城市銷售面積同比分別大幅下滑示例范本： 2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析報(bào)告幅較 4月同比分別減少 0.3和 2.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，在行政限購(gòu)限貸、同時(shí)按揭貸利率邊際上行的情況下，一二線重點(diǎn)城市如期下滑，當(dāng)然，一二線城市成交下滑除了受需求端強(qiáng)調(diào)控影響外，供給縮量也是另一個(gè)因素。目前，政府對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放控制更為嚴(yán)格（我們統(tǒng)計(jì)的部分重點(diǎn)城市前 5個(gè)月批準(zhǔn)上市面積創(chuàng)同期新低） ，前端控銷客觀上帶來(lái)市場(chǎng)上供給出現(xiàn)不足，在一

22、定程度下也會(huì)加劇成交下滑。圖表 14：一二線城市商品房銷售面積累計(jì)增速數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局圖表 15：一二線城市商品房銷售面積單月增速數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局圖表 16：17 年前 5月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積創(chuàng)同期新低25.0%，但增速收窄 0.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為25%。因此，我們認(rèn)為進(jìn)入 1725.0%，但增速收窄 0.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為25%。因此，我們認(rèn)為進(jìn)入 17年三四線市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，4%），放大了一二線城市和三線數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院圖表 17：部分重點(diǎn)城市批售比數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院三四線城市進(jìn)入 17年以來(lái)，成交表現(xiàn)超市場(chǎng)預(yù)期， 17年 1-5月，三四線銷售面積則同比繼續(xù)大幅上漲 30.3%，但增

23、速較 1-4月份回落 1.9個(gè)百分點(diǎn)，單月數(shù)據(jù)來(lái)看， 5月份，三四線城市銷售面積依舊同比增長(zhǎng)三四線表現(xiàn)顯著的原因主要有如下幾個(gè)：其一，16年各地都有加強(qiáng)去庫(kù)存的政策（棚改、保障房貨幣化安置、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼等），政策支持效果從 16年上半年就開(kāi)始發(fā)酵， 16年上半年三四線成交增幅均值為 30%，但是由于當(dāng)時(shí)一二線表現(xiàn)更加突出， 忽略了三四線市場(chǎng)相對(duì)溫和的復(fù)蘇。即使進(jìn)入 16年四季度，熱點(diǎn)城市政策收緊，成交逐步下滑，但三四線成交依舊保持較高熱度，四季度增幅均值也高達(dá)實(shí)際上是在沒(méi)有大規(guī)模政策干預(yù)情況下的市場(chǎng)熱度延續(xù)（但部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的強(qiáng)三線已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)限貸）。其二，過(guò)去兩年（15、16年）一二

24、線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅顯著， 一線累計(jì)上漲 40%，二線累計(jì)上漲近 20%，而三四線相對(duì)穩(wěn)定（微幅上漲2013年就高達(dá) 35.6平/人、37.6，三四線需求示例范本：2013年就高達(dá) 35.6平/人、37.6，三四線需求城市的價(jià)差觀感，在比價(jià)效應(yīng)疊加依舊相對(duì)寬松的政策，帶動(dòng)了三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。其三，三四線城市消費(fèi)升級(jí)的大背景下，住房改善性需求集中入市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，三線、四五線城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積在平/人，總體超過(guò) 35平/人，高于當(dāng)時(shí)的一二線城市人均水平，整體市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)以改善性為主，而本輪小周期下，龍頭房企加快布局三四線城市，由于龍頭房企在產(chǎn)品、品牌等具備顯著優(yōu)勢(shì)，契合了改善性

25、需求的要求，在絕對(duì)房?jī)r(jià)水平較低且過(guò)去房?jī)r(jià)增幅總體平緩、同時(shí)按揭貸支持的背景下（本輪三四線杠桿水平有所提高）出現(xiàn)集中入市兌現(xiàn)。圖表 18：三四線城市商品房銷售面積累計(jì)同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局圖表 19：三四線城市商品房銷售面積單月同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局圖表 20：15-16 年各線城市房?jī)r(jià)累計(jì)增幅2013 年）17 年1-52013 年）17 年1-5 月份成交累計(jì)增速與城鎮(zhèn)居民人均住房建面關(guān)系圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院圖表 21：各線城市城鎮(zhèn)居民人均住房建面（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒圖表 22：部分房企在三四線銷售面積結(jié)構(gòu)占比數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒圖表 23：部分三四線城市示例范本： 2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)

26、發(fā)展分析報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，統(tǒng)計(jì)年鑒表格 5：24 個(gè)三四線城市成交 -區(qū)位-經(jīng)濟(jì)狀況表格一覽數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，統(tǒng)計(jì)局，16年 3月以來(lái)，一線城市的限購(gòu)限貸逐步趨嚴(yán)，通過(guò)。供需雙20%左右。17年前 416年 3月以來(lái)，一線城市的限購(gòu)限貸逐步趨嚴(yán)，通過(guò)。供需雙20%左右。17年前 42組城市的商品CREIS 在簡(jiǎn)單回顧后，接下來(lái)，我們將按照最開(kāi)始的城市分類對(duì)未來(lái)成交量進(jìn)行分類測(cè)算。第 1組城市：潛在需求旺盛，但當(dāng)前成交受到供需雙調(diào)控影響。我們認(rèn)為城市的地產(chǎn)基本面本質(zhì)上是由城市基本面決定， 一線城市在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等多個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，潛在的置業(yè)需求依舊旺盛。但自提高購(gòu)房門檻將部分需求排除在

27、外。 我們看到 17年前 4月一線城市商品住宅成交面積再次低于新開(kāi)工面積 （15、16年商品住宅銷售面積持續(xù)大于新開(kāi)工） ，表明需求端在強(qiáng)調(diào)控下整體景氣度呈現(xiàn)回落。當(dāng)然，除受到限購(gòu)限貸影響外，供給端對(duì)一線城市成交也會(huì)產(chǎn)生制約，包括前端的土地供應(yīng)（中長(zhǎng)期看，一線城市成交最終是受到新房供給約束）以及后端的批準(zhǔn)預(yù)售管控（目前政府對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放管控比較嚴(yán)格）調(diào)控下，我們預(yù)計(jì) 17年一線城市住宅成交面積將同比下滑第 2組城市：限購(gòu)限貸加上按揭貸收緊，需求將持續(xù)回落。第二組城市為本輪重啟限購(gòu)的二線及個(gè)別強(qiáng)三線城市，限購(gòu)限貸的執(zhí)行提高了購(gòu)房門檻，對(duì)外來(lái)投資需求和本地改善型需求產(chǎn)生持續(xù)抑制，并且未來(lái)預(yù)計(jì)按揭

28、貸將呈現(xiàn)量縮價(jià)漲（按揭貸利率持續(xù)邊際上行），對(duì)需求端將再次產(chǎn)生負(fù)面影響。實(shí)際上，與一線城市類似，月，第二組城市的商品住宅成交再次低于新開(kāi)工，市場(chǎng)景氣度呈現(xiàn)下行。我們預(yù)計(jì)在購(gòu)房門檻提高、疊加按揭貸利率上行帶動(dòng)購(gòu)房成本提升的背景下，第住宅成交面積將同比大幅下滑，并且考慮到高基數(shù)影響，預(yù)計(jì)降幅大于一線城市，預(yù)計(jì) 17年將同比下滑 25%。圖表 24：一線城市新建商品住宅（萬(wàn)平米）數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 25：限購(gòu)二線及強(qiáng)三線新建商品住宅（萬(wàn)平米）CREIS 08-16年住宅成交面積維持在 1.3億平米左相比第 1組和第 2組城市，第CREIS 08-16年住宅成交面積維持在 1.3億平米左相比第 1

29、組和第 2組城市，第 315年以來(lái)受益于利好政策，市場(chǎng)逐步開(kāi)始去庫(kù)存，商品17年將同比小幅增長(zhǎng) 10%。1億平以上，而前 8個(gè)月中，除6月外，1.4億平，前幾年同期平均規(guī)模為17年第四組城17%左右。2700萬(wàn)套。我們認(rèn)為新的 2018-2020年棚戶區(qū)改造計(jì)1.1億數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，第 3組城市：政策總體平穩(wěn)，成交全年或小幅增長(zhǎng)。第三組城市為截止目前未收緊的二線城市，主要集中在中西部地區(qū)和東北地區(qū)，這些二線省會(huì)城市的需求熱度因人口凈流入較少或呈現(xiàn)凈流出而相對(duì)較低，右的水平。從過(guò)去幾年的土地出讓和新開(kāi)工情況來(lái)看，組城市堆積了較多的庫(kù)存，但住宅成交面積持續(xù)大于新開(kāi)工及土地出讓面積。我們預(yù)計(jì)，在行

30、業(yè)政策保持平穩(wěn)的背景下，17年第 3組城市的住宅成交面積將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但未來(lái)流動(dòng)性的普遍收緊，或?qū)?duì)成交產(chǎn)生負(fù)面影響，預(yù)計(jì)第 4組城市：全年成交同比增長(zhǎng)，但四季度增長(zhǎng)壓力較大。第四組城市為三四線城市，17年前 5個(gè)月成交表現(xiàn)顯著，并且預(yù)計(jì)短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)增長(zhǎng)，但我們認(rèn)為三四線城市需求內(nèi)生性增長(zhǎng)不足，在前期集中一次性釋放后，需求難以持續(xù)，與此同時(shí)，流動(dòng)性的普遍收緊，也將進(jìn)一步對(duì)需求形成壓制，考慮到去年四季度三四線的高基數(shù)（三四線城市去年 9月之后單月成交規(guī)模均在均在 1億平以下， 9月之后單月平均成交規(guī)模平），四季度三四線城市成交增長(zhǎng)或?qū)⒚媾R壓力?？傮w來(lái)看，我們預(yù)計(jì)市住宅成交面積同比增長(zhǎng)最后，我們順

31、便提一下棚改對(duì)三四線城市成交的影響，盡管前期政府公布在2018-2020年三年間繼續(xù)推進(jìn) 1500萬(wàn)套（平均每年 500萬(wàn)套）的棚改計(jì)劃，將十三五規(guī)劃棚戶區(qū)改造的總套數(shù)提升至劃，對(duì)于基本面的影響主要體現(xiàn)在對(duì)于未來(lái)三年三四線城市市場(chǎng)的中長(zhǎng)期銷售以及投資的確定性得到加強(qiáng)，但年均改造規(guī)模的下降無(wú)法為商品房銷售提供增量，無(wú)法為行業(yè)整體提供持續(xù)的增長(zhǎng)支撐，也沒(méi)有改變行業(yè)短期量?jī)r(jià)回落趨勢(shì)和調(diào)控壓力加大的邏CREIS 14.30億平米，同比17年全國(guó)新建商示例范本： CREIS 14.30億平米，同比17年全國(guó)新建商輯。圖表 26：未限購(gòu)二線城市新建商品住宅（萬(wàn)平米）數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 27：三四線線城

32、市新建商品住宅（萬(wàn)平米）數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， CREIS 綜合來(lái)看，我們預(yù)計(jì)， 17年全國(guó)新建商品住宅成交面積約為增長(zhǎng) 4.0%。結(jié)合住宅成交占商品房成交面積的比重測(cè)算，我們預(yù)計(jì)，品房成交面積約為 16.49億平米，同比增長(zhǎng) 4.8%。圖表 28：4組城市商品住宅成交面積占比情況CREIS . CREIS . 6.6% 2017年，各線城市成交表現(xiàn)的差示例范本： 2017CREIS . CREIS . 6.6% 2017年，各線城市成交表現(xiàn)的差數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 29：4組城市商品住宅成交面積占商品房比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 30：全國(guó)商品房銷售面積及其同比預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局二、銷售金額

33、：預(yù)計(jì) 17 年全國(guó)商品房銷售金額同比增長(zhǎng)房?jī)r(jià)短期受到取證庫(kù)存去化周期的影響，而進(jìn)入8.7、7.8個(gè)月。而我們統(tǒng)計(jì)的去化周期下行顯著， 5月份去化周期已經(jīng)下行. 示例范本8.7、7.8個(gè)月。而我們統(tǒng)計(jì)的去化周期下行顯著， 5月份去化周期已經(jīng)下行. 異，使得各線城市取證庫(kù)存去化周期的走勢(shì)出現(xiàn)差異。具體來(lái)看，一二線重點(diǎn)城市短期絕對(duì)庫(kù)存量盡管受推盤下滑影響呈現(xiàn)小幅下行，但由于成交端回落顯著，去化周期均呈現(xiàn)抬升， 17年 5月份，一二線城市去化周期分別為樣本三線城市受益于成交端的持續(xù)回暖，至 6.3個(gè)月，繼續(xù)低于一二線樣本城市。圖表 31：4大一線住宅庫(kù)存（萬(wàn)方）及去化周期數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院圖表

34、 32：16 個(gè)二線城市住宅庫(kù)存（萬(wàn)方）及去化周期數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院圖表 33：12 個(gè)三四線住宅庫(kù)存（萬(wàn)方）及去化周期35月單月增速已經(jīng)收窄至 0.02%，而二線城市 51%以內(nèi)。而三線城市房?jī)r(jià)自67%集中在三四線城市，三四線城市開(kāi)工未售庫(kù)存去化周1735月單月增速已經(jīng)收窄至 0.02%，而二線城市 51%以內(nèi)。而三線城市房?jī)r(jià)自67%集中在三四線城市，三四線城市開(kāi)工未售庫(kù)存去化周17年以來(lái)持續(xù)上漲，且環(huán)比增數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院圖表 34：各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院去化周期走勢(shì)的差異導(dǎo)致房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)分化，其中一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速自月以來(lái)收窄趨勢(shì)明顯，尤其是一線城市月單月增速也再次收窄至速總體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)， 5月單月增速較 4月再次擴(kuò)大 0.16