1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.“碧云閣都市華庭”企劃案一、地塊概概況碧云閣都都市華庭庭分為AA、B兩個(gè)地地塊。地地塊A總用地地面積為為150080平平方米（包包括區(qū)間間路），西西臨東湖湖路，北北臨丘山山大街，東東臨復(fù)興興路，南南臨碧天天路，總總建筑面面積為4417771平方方米。地地塊B總用面面積為444200平方米米（包括括區(qū)間道道路），西西臨東湖湖路，北北面為地地塊A，南面面為臨平平賓館，東東臨復(fù)興興路，總總建筑面面積為992100平方米米。二、建筑設(shè)設(shè)計(jì)的特特點(diǎn)及指指導(dǎo)思想想房產(chǎn)的

2、開發(fā)發(fā)建設(shè)和和設(shè)計(jì)除除了敏銳銳地感受受時(shí)代脈脈搏、適適應(yīng)市場場外，更更應(yīng)深刻刻地把握握人類生生活方式式演變規(guī)規(guī)律。碧碧云閣堅(jiān)堅(jiān)持“以人為為本”的設(shè)計(jì)計(jì)思想，結(jié)結(jié)合211世紀(jì)居居住心理理，力圖圖建設(shè)成成為一個(gè)個(gè)布局合合理，生生活舒適適、交通通安全、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，以及及生態(tài)的的、趣味味的、人人情化的的、高素素質(zhì)的現(xiàn)現(xiàn)代化居居住區(qū)。1、生態(tài)庭庭院的規(guī)規(guī)劃思想想 生生態(tài)庭院院的構(gòu)想想是希望望在城市市有限的的空間中中創(chuàng)造可可能大的自然生態(tài)態(tài)空間，充充分吸收收陽光、空空氣。從從而營造造出能夠夠自我循循環(huán)的有有機(jī)人居居環(huán)境。碧云閣的主主體建筑筑集中在在四周布布置，呈呈四面圍圍合之勢勢，中間間順應(yīng)地地形穿插插

3、布置成成休閑生生態(tài)中庭庭，設(shè)置置了市中中心稀缺缺的泉、池池、溪、沙沙、石、花花、木、廊廊、亭橋橋等景觀觀。建筑筑底層做做架空處處理，庭庭院綠化化向室內(nèi)內(nèi)延伸，改改善了庭庭院的通通風(fēng)條件件，擴(kuò)大大了庭院院面積，其其中設(shè)置置了休閑閑桌椅，通通透式的的茶坊，棋棋牌桌等等?？捎斡钨p，可可小坐，弱弱化了原原本界限限分明的的庭院與與建筑的的界面，令令環(huán)境變變成更為為可親、宜宜人。2、純生態(tài)態(tài)的步行行環(huán)境 以以“還居民民一個(gè)綠綠色的地地面空間間”的規(guī)劃劃目標(biāo)，采采用徹底的人車分分流來解解決小區(qū)區(qū)交通環(huán)環(huán)境，營營造生態(tài)態(tài)的綠色色的步行行空間。所所有車輛輛集中進(jìn)進(jìn)入地下下停放，地地下車庫庫共有四四個(gè)人行行出口與

4、與地面上上的公寓寓相連，小小區(qū)步行行交通組組織以生生態(tài)庭院院為中心心，曲線線形的道道路構(gòu)成成了主要要的室外外休閑步步行系統(tǒng)統(tǒng)。所有有的公寓寓入戶空空間都面面向中心心花園，并并可通過過小橋、流流水、步步道直接接進(jìn)入中中心花園園，真正正做到了了室內(nèi)外外互相滲滲透的生生態(tài)步行行系統(tǒng)。3、設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格 碧碧云閣的的設(shè)計(jì)采采用大手手筆、曲曲線型的的皇家庭庭園的設(shè)設(shè)計(jì)手法，充分考考慮到住住戶的視視覺景觀觀效果，同同時(shí)也展展現(xiàn)了帶帶有歐陸陸風(fēng)情的的現(xiàn)代都都市浪漫漫氣息，其其建筑風(fēng)風(fēng)格是全全現(xiàn)代的的，是清清新而柔柔美的。建建筑色彩彩以淡雅雅明快為為主調(diào)，具具有浪漫漫情調(diào)和和濃郁的的居住氣氣氛。4、戶型特特點(diǎn) a

5、、全全明設(shè)計(jì)計(jì)：所有有房間包包括衛(wèi)生生間都能能直接采采光通風(fēng)風(fēng)。 b、大開間間小進(jìn)深深設(shè)計(jì)：在面積積固定的的情況下下加大南南北向度度，使相相對多的的空間均均朝向南南面，通通風(fēng)流暢暢。 c、雙雙廳的區(qū)區(qū)分：客客廳與餐餐廳分開開，避免免功能界界限不明明及干擾擾?？蛷d廳均采用用南向設(shè)設(shè)計(jì)，餐餐廳分開開后，可可直接采采光。 d、落落地景觀觀窗：住住戶能輕輕松享受受到窗外外怡人的的景觀，傾傾聽萬物聲響，擴(kuò)擴(kuò)大視野野。 e、弧弧形錯(cuò)層層設(shè)計(jì)：錯(cuò)層設(shè)設(shè)計(jì)的手手法使住住宅內(nèi)部部產(chǎn)生豐豐富的空空間變化，設(shè)設(shè)計(jì)中采采用不同同尋常的的弧形踏踏步使公公寓具有有別墅的的風(fēng)采。 f、大大堂的改改善：從從簡單封封閉的樓樓梯

6、廳模模式到明明亮寬敞敞的大堂堂模式，使鄰鄰里交往往更具人人情味。 g、智智能化小小區(qū)：物物業(yè)管理理，安全全防衛(wèi)，信信息通訊訊服務(wù)與與管理及住宅均采采用智能能化管理理。三、商場情情況碧云閣都都市華庭庭分A、B兩個(gè)地地塊，AA地塊四四周均為為商鋪成成圍合之之勢。BB塊沿碧碧天路也也是商鋪鋪。A、B二地塊塊商鋪分分二層，總總面積991511平方米米，商鋪鋪進(jìn)深在在12米至17.5平方方米之間間，柱間間距離44.5米米或6.99米。如分分隔成為為鋪位，成成窄長條條形。四、企劃要要求及目目的 11、針對對住宅a、尋找住住宅戶型型、環(huán)境境的具銷銷售力的的吸引人人處，并并以形象象，易記記的方式式表現(xiàn)出出來。

7、b附予本樓樓盤以獨(dú)獨(dú)特的文文化品味味，并創(chuàng)創(chuàng)造能吸吸引媒介介及發(fā)眾眾注意的新聞聞點(diǎn)，爭爭取有利利的新聞聞報(bào)道。c、注意與與媒介的的關(guān)系，爭爭取新聞聞的配合合。2、針對商商鋪a、提升“碧云閣閣都市華華庭”、“碧天家家園”商鋪的的商業(yè)地地位，爭爭取在推推出時(shí)能能以較高高的價(jià)格格產(chǎn)生較較好的銷銷售。b、利用各各類廣告告形式宣宣傳商鋪鋪，促進(jìn)進(jìn)銷售。c、所有廣廣告宣傳傳重點(diǎn)在在商鋪。3、總體要要求a、符合樓樓盤個(gè)性性的廣告告創(chuàng)意，設(shè)設(shè)計(jì)及印印刷制作作。b、有個(gè)性性的銷售售活動。c、有效而而充分的的新聞、公公關(guān)活動動。 d、長長期的銷銷售政策策的輔助助活動。五、銷售步步驟及廣廣告配合合根據(jù)現(xiàn)在的的政策，

8、我我們將“碧云閣閣都市華華庭”的銷售售步驟分分成以下下幾步，以以便我們們廣告的的配合。1、前期準(zhǔn)準(zhǔn)備預(yù)售證證領(lǐng)到前前 要求求完成的的工作： a、庭庭園的詳詳細(xì)設(shè)計(jì)計(jì)圖； b、庭庭園模型型的制作作； c、售售樓處的的建立； d、樣樣板房的的建立及及裝飾； 廣告告配合： a、銷銷售資料料的設(shè)計(jì)計(jì)、制作作、印刷刷； b、開開盤廣告告的轟動動性； 公關(guān)關(guān)新聞： a、開開盤嘉年年華會的的準(zhǔn)備工工作； b、樣樣板房的的第一次次推出；2、開盤活活動商鋪推推出前 工作作： a、商商業(yè)街街街景的提提前完工工； b、商商鋪的領(lǐng)領(lǐng)號與搖搖號工作作（杭州州、溫州州、余杭杭）； c、大大商場的的合作方方； 廣告告配合：

9、 a、商商業(yè)街的的手冊、效效果圖； b、以以杭州的的廣告及及銷售帶帶動當(dāng)?shù)氐氐匿N售售； c、領(lǐng)領(lǐng)號與搖搖號廣告告； d、平平常廣告告的機(jī)會會； 公關(guān)關(guān)新聞： a、領(lǐng)領(lǐng)號與搖搖號宣傳傳； b、商商業(yè)街的的政府支支持與宣宣傳； c、宣宣傳大商商場的合合作方；3、商鋪的的銷售 工作作： a、碧碧天家園園商鋪的的建設(shè)； b、另另一個(gè)地地塊（與與碧天家家園對岸岸）的總總平面圖圖要出來來； c、爭爭取先行行建好商商場廣場場； 廣告告配合： a、商商鋪的銷銷售廣告告； b、三三個(gè)樓盤盤的總體體樓書，在在杭州的的促銷住住宅及商商鋪； c、推推出全線線的商鋪鋪； 公關(guān)關(guān)新聞： a、商商業(yè)街概概念在杭杭州的研研討

10、會； b、商商業(yè)街的的文化品品味； c、杭杭州市民民的搶購購熱； d、大大商場與與人的合合作，給給人以人人氣的信信心；4、尋找市市場難點(diǎn)點(diǎn)： 工作作： a、這這時(shí)候，銷銷售工作作已進(jìn)入入中后期期，剩下下的是一一些可能能存在的難點(diǎn)的鋪鋪位或單單元，要要做好這這些單元元的美化化工作； b、地地下車位位建好后后，馬上上做園林林工作； c、做做好調(diào)價(jià)價(jià)工作； 廣告告配合： a、與與工程進(jìn)進(jìn)度相配配合的廣廣告； bb、廣告告詞； cc、宣傳傳以半公公益性質(zhì)質(zhì)出發(fā)，時(shí)時(shí)刻提醒醒市民； dd、參加加幾次杭杭州的房房交會； ee、處理理市場難難點(diǎn)； 公公關(guān)新聞聞：a、商場廣廣場的新新聞；b、在杭州州舉行“臨平

11、杭州的的后花園園”的新聞聞發(fā)布會會，臨平區(qū)長書書記出馬馬；c、爭取能能從交通通上炒作作樓盤；5、商鋪的的結(jié)尾 工作作： a、做做好園林林； b、先先行開出出商業(yè)街街； c、爭爭取一二二家知名名度家的的加入； d、爭爭取政府府的支持持、贊揚(yáng)揚(yáng)； 廣告告配合： a、知知名店家家的加入入； b、現(xiàn)現(xiàn)場廣告告； c、現(xiàn)現(xiàn)場一個(gè)個(gè)月二次次的公益益社區(qū)活活動； d、帶帶動所有有商鋪完完成銷售售； 公關(guān)關(guān)新聞： a、政政府方面面的支持持； b、社社區(qū)活動動； c、文文化品味味的突出出； d、新新的商業(yè)業(yè)中心的的形成；六、住宅廣廣告策劃劃1、廣告主主題 現(xiàn)代代都市人人長期生生活在快快節(jié)奏、高高度緊張張的生活活

12、氛圍中中，他們們對都市市的繁華華與便利利有著深深深的依依賴，而而出于自自然的天天性，都都市人對對自然、陽陽光、綠綠色又充充滿了極極度的渴渴望。碧碧云閣位位于臨平平市中心心黃金地地段，以以符合221世紀(jì)紀(jì)居住要要求的生生態(tài)庭院院，滿足足了現(xiàn)代代人身在在都市而而又與自自然親近近的兩方方面要求求。廣告告主題緊緊緊圍繞繞“生態(tài)庭庭院”這一中中心概念念，向消消費(fèi)者展展示一個(gè)個(gè)都市中中清新自自然的生生活。2、樓書的的設(shè)計(jì) 樓書書的設(shè)計(jì)計(jì)與樓盤盤的風(fēng)格格保持一一致，形形式要十十分新穎穎，給人人清新、自自然的感感覺。 a、“家是世世界上最最美的地地方，家家離都市市很近，所所以我們們可以盡盡享都市的繁華華和便利

13、利，但只只要我們們一回家家，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)離了塵塵囂”，這段生態(tài)庭院院的規(guī)劃劃構(gòu)思為為整本樓樓書的設(shè)設(shè)計(jì)定了了基調(diào)，也也是樓書書的開篇語；b、接下來來簡單的的對碧云云閣的概概況，地地段作了了介紹之之后，以以主要的篇幅展示示“生態(tài)庭庭院”、“純生態(tài)態(tài)體閑步步行環(huán)境境”、“后小康康生宅住宅”，以以“生態(tài)”為貫穿穿線突出出碧云閣閣在環(huán)境境、設(shè)計(jì)計(jì)中的特點(diǎn)；c、再下來來就是住住宅戶型型圖及介介紹； d、最后就就是對消消費(fèi)者也也同樣關(guān)關(guān)注的建建筑風(fēng)格格，公建建配套、物物業(yè)管理及安防防作一一一介紹。這這其中的的一個(gè)亮亮點(diǎn)就是是“智能化化小區(qū)”，以較較大的篇篇幅作出出展現(xiàn)，增增加碧云云閣的附附加值。3、電視廣廣告

14、aa、形象象廣告：以生態(tài)態(tài)庭院為為中心，塑塑造碧云云閣都市市里的生生態(tài)家園這一形象象。形象象廣告用用于開盤盤時(shí)及日日常的播播出。b、促銷廣廣告：促促銷廣告告主要是是根據(jù)各各銷售階階段及一一些重大大節(jié)假目的需要特特別創(chuàng)意意制作；4、報(bào)紙廣廣告分別以“都都市里的的生態(tài)家家園”、“屬于您您的211世紀(jì)生生態(tài)庭院院”、“繁華與與寧靜僅僅一線之之隔”為題介介紹碧云云閣，讓讓消費(fèi)者者把“生態(tài)、自自然、健健康和現(xiàn)現(xiàn)代化”與碧云云閣聯(lián)系系起來。5、其它廣廣告形式式 aa、宣傳傳單頁：有利于于大量散散發(fā)，是是樓書的的精煉；b、路牌：提升碧碧云閣的的知名度度及品牌牌形象；c、圍墻：建筑工工地圍墻墻廣告；d、庭院手

15、手繪圖、模模型：由由于碧云云閣以生生態(tài)庭院院為賣點(diǎn)點(diǎn)，因此此有必要要做出精精致的手手繪圖及及模型，加加大消費(fèi)費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)知。e、戶型模模型；f、樣板房房。 七、針對商商鋪 11、訴求求點(diǎn)廣告其實(shí)很很簡單，消消費(fèi)者為為什么會會來買你你的產(chǎn)品品一定有有一個(gè)目目的。找找出這一一點(diǎn)，告告訴他們們你能幫幫助他達(dá)達(dá)到目的的就可以以了。人們?yōu)槭裁疵磿I商商鋪？出租保保值，或或做自己己的生意意場所。這樣，要使使我們的的商鋪好好銷，就就一定要要使他們們相信，在在這些做做生意，一一定有好好生意。這這樣，自自己做能能生意興興旺，出出租也有有商家會會要。如何使他們們確信這這一點(diǎn)呢呢？我們的的訴求點(diǎn)點(diǎn)也就是是：人氣氣旺的

16、商商鋪。廣告的目的的也就是是要使人人們確信信，這里里的人氣氣一定會會旺。2、市場概概況 營業(yè)業(yè)房的客客戶有這這么幾種種形式： a、5000平方米米以上大大面積營營業(yè)房，這這種形式式的客戶戶購買前前有嚴(yán)格的市場場調(diào)查，并并有十分分重的行行業(yè)特性性，我們們的工作作很難左右他的的們的決決定。 b、實(shí)實(shí)用面積積1000平方米米至4000平方方米左右右的投資資戶，他他們購買營業(yè)房的的目的是是投資為為主，即即使是用用來自己己開店的的，也是希望于幾幾年內(nèi)能能盈利還還貸，對對于這些些人來說說，營業(yè)業(yè)房的購買有較大大的盲目目性，但但有一點(diǎn)點(diǎn)十分明明確，就就是以后后做什么用并不重重要，重重要的是是能盈利利，能順順

17、利出租租，或開開店后有生意。 c、小小業(yè)主式式的經(jīng)營營者，這這部分人人，他們們不可能能買得起起營業(yè)房房，但他的是真真正的經(jīng)經(jīng)營者，經(jīng)經(jīng)營著酒酒吧、發(fā)發(fā)廊、小小超市等等小型店家，他他們是租租用的潛潛在人群群。 這個(gè)個(gè)市場，與與所有的的市場一一樣，是是一個(gè)金金字塔形形的結(jié)構(gòu)構(gòu)。塔尖是精英英客戶。他他們有明明確的目目標(biāo)，知知道要干干什么用用，自己己有自己己的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，他們們的進(jìn)入入能帶來來人氣。投資戶是我我們的主主要客戶戶，構(gòu)成成了塔的的中間。他他們無明明確目的的，只為為投資盈盈利，吸吸引他們們的可能能只有人人氣。小業(yè)主是龐龐大的塔塔基，他他們很少少能買得得起營業(yè)業(yè)房，但但他們是是真正的的經(jīng)營者者，缺

18、點(diǎn)點(diǎn)是如有有經(jīng)營不不善，馬馬上會放放棄。而投資戶中中，又有有二部分分人組成成，出租租戶與自自用戶，但但二者又又可轉(zhuǎn)化化，除非非開分店店者，如如租金高高，自用用的也會會把營業(yè)業(yè)房出租租；而出出租遇阻阻，就只只能自用用了。3、針對市市場的策策略 a、針針對精英英客戶：這是需需要公司司高層人人士進(jìn)行行有針對對性人的的走訪，以求求達(dá)到帶帶動人氣氣，提高高知名度度的目的的； b、針針對投資資客戶： 出租租客戶：人氣的的信心；環(huán)境的的突出；租戶的的涌躍。 自用用客戶：人氣的的信心；環(huán)境的的突出；店多龐龐市。 c、針針對小業(yè)業(yè)主： 在開開業(yè)前就就接受預(yù)預(yù)租，部部分商鋪鋪帶租約約出售，但但公司只只做中介人。帶

19、租約約出售，是是否可能能？4、帶動人人氣的方方法 沒有有人會承承認(rèn)自己己從事的的生意不不吸引人人，他們們只會怪怪客人不不多。在在開業(yè)前前，所有有的人都都會認(rèn)為為，只要要人流量量大，自自己的生生意一定定會好，因因此，人人氣幾乎乎成了他他們選擇擇地段的的唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。 兒 童：兒兒童們喜喜歡去的的地方，一一定會帶帶來歡樂樂。在商商業(yè)街上，有意識識地布置置一些兒兒童喜歡歡的東西西，如淺淺水池、小游戲處、卡卡通塑像像等，在在各式廣廣場上吸吸引兒童童。 青 年：購購物、逛逛街，是是他們的的休閑，只只要我們們的商業(yè)業(yè)街有文化品味，店店家多且且有特色色，相信信不僅是是本地青青年，杭州等地年年青人也也會常來來逛

20、逛。中老年：晚晚飯后是是中老年年人常出出來逛的的時(shí)間。在在商業(yè)街街上建一些休閑運(yùn)運(yùn)動，休休息的場場所，使使他們能能常來逛逛逛，帶動人氣。5、對商業(yè)業(yè)街的規(guī)規(guī)劃 a、地地段：先先以碧天天閣都市華華庭A、B地塊間間的碧天天路為試點(diǎn)，看市市場的反反映； b、規(guī)規(guī)劃：碧碧天路規(guī)規(guī)劃成商商業(yè)街，控控制機(jī)動動車的流流量，最最好是禁示機(jī)動動車通行行。這樣樣，B地塊的的車流線線路要作作改動。 c、前前期：建建房前先先做好路路，并做做好道路路頭二邊邊的營業(yè)業(yè)房（臨臨時(shí)也可以），作作售樓處處。做好好商業(yè)街街的小品品，門樓樓，以這這些來達(dá)到宣宣傳的目目的。 d、建建議：地地下半層層的可行行性，挖挖下一米米，加上上原

21、來的的二層樓共9米高高，做成成地下一一樓，地地上二樓樓的營業(yè)業(yè)房。這些地下不不算容積積率，并并增加了了營業(yè)房房的面積積，而這這條路是是房產(chǎn)公公司設(shè)計(jì)計(jì)建造的的，使這這樣做能能成為可可能。設(shè)計(jì)圖例：在一個(gè)個(gè)樓盤里里，造一一些吸引引人的園園林，美美化環(huán)境境，使業(yè)業(yè)主們不不僅擁有有一個(gè)美美好的家家，更有有一個(gè)優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境，閑閑來逛逛逛，是一一個(gè)很好好的享受受。這樣樣的樓盤盤，能吸吸引買家家這是是一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)在我們們都認(rèn)可可的手法法，而且且在碧云云閣，我我們也這這樣做了了，我們們將這樓樓盤定性性為“生態(tài)庭庭院”。那么，我們們?yōu)槭裁疵床荒軐⑦@種手手法用到到商業(yè)街街上，以以帶動商商業(yè)街的的人氣，吸吸引買家

22、家注意，從從而增加加商鋪的的附加值值呢？我們相信：只要能能做，一一定有意意想不到到的效果果，這種種手法，在在杭州也也是第一一次的。商業(yè)房外墻墻作修改改，使之之更有文文化品味味，更適適合小商商鋪的有有個(gè)性裝裝修。5、目的： a、新新聞性； b、能能得到市市政府方方面的大大力支持持； c、增增加人氣氣； d、增增加商鋪鋪的附加加值； e、使使商鋪的的買家信信心十足足； f、如如一期成成功，能能帶動碧碧天家園園及碧云云閣的其其它商鋪鋪的銷售。 g、如如不成功功，作為為新聞性性的作用用也很大大，而浪浪費(fèi)并不不大。八、公關(guān)新新聞活動動的支持持 11、目的的： aa、企業(yè)業(yè)發(fā)展到到現(xiàn)在的的需要，爭爭取杭州

23、州新聞界界的注意意；b、爭取臨臨平各級級政府的的更大關(guān)關(guān)懷；c、以新聞聞來帶動動銷售，給給人以信信心的保保證；d、試探爭爭取杭州州的市場場，但又又不要有有太多的的廣告費(fèi)費(fèi)支出，以以免失敗與浪浪費(fèi)；e、建立品品牌形象象；2、內(nèi)容 本樓樓盤的廣廣告，特特別是商商鋪，要要以新聞聞為主，因因?yàn)橘徺I買者是屬屬于理智智型的，對對于廣告告的相信信度不是是很高，而而以新聞聞的形式式出現(xiàn)，無無形中以以權(quán)威的的方式增增加了購購買者的的信心。 具體體的新聞聞活動及及可能的的宣傳機(jī)機(jī)會已在在前文有有了較詳詳細(xì)的說說明。概概括起來來就是以以商業(yè)街街和廣場場為中心心，展示示政府對對這一市市中心地地塊的功功能規(guī)劃劃及支持持、投資資者對商商鋪未來來的信心心，創(chuàng)造造出興旺旺的人氣氣及氛圍圍，促進(jìn)進(jìn)商鋪的的銷售。3、要求