1、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程目 錄TOC o 1-21 總則則 PAGEREF _Toc464095068 h 21.1 規(guī)程制制定的目目的 PAGEREF _Toc464095069 h 21.2 規(guī)程適適用范圍圍 PAGEREF _Toc464095070 h 21.3 從事土土地估價(jià)價(jià)的基本本規(guī)定 PAGEREF _Toc464095071 h 21.4 職業(yè)道道德 PAGEREF _Toc464095072 h 21.5 土地估估價(jià)報(bào)告告的有效效期 PAGEREF _Toc464095073 h 21.6 土地估估價(jià)的法法律依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc464095074 h 21.7 規(guī)程解解

2、釋權(quán) PAGEREF _Toc464095075 h 32 城市市土地估估價(jià)基本本原則和和程序 PAGEREF _Toc464095076 h 42.1 城市土土地估價(jià)價(jià)的基本本原則 PAGEREF _Toc464095077 h 42.2 城市土土地估價(jià)價(jià)的程序序 PAGEREF _Toc464095078 h 4、城市土土地價(jià)格格的影響響因素 PAGEREF _Toc464095079 h 63.1 城市土土地價(jià)格格影響因因素分類類 PAGEREF _Toc464095080 h 63.2 一般因因素 PAGEREF _Toc464095081 h 63.3 區(qū)域因因素 PAGEREF _

3、Toc464095082 h 63.4 個(gè)別因因素 PAGEREF _Toc464095083 h 6基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估 PAGEREF _Toc464095084 h 64.1 準(zhǔn)備工工作 PAGEREF _Toc464095085 h 64.2 資料調(diào)調(diào)查與整整理 PAGEREF _Toc464095086 h 74.3 基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估的技術(shù)術(shù)路線 PAGEREF _Toc464095087 h 84.4 級(jí)差收收益（地地租）法法評(píng)估基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc464095088 h 82. 模型型選擇方方法 PAGEREF _Toc464095089 h 114.5 利用土土地

4、交易易資料評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià) PAGEREF _Toc464095090 h 134.6 利用土土地交易易資料評(píng)評(píng)估路線線價(jià) PAGEREF _Toc464095091 h 184.7 城市基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的確定定 PAGEREF _Toc464095092 h 194.8 基準(zhǔn)地地價(jià)修正正系數(shù)表表的編制制 PAGEREF _Toc464095093 h 204.9 基準(zhǔn)地地價(jià)圖的的繪制 PAGEREF _Toc464095094 h 234.10 基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)更更新 PAGEREF _Toc464095095 h 245 宗地地地價(jià)評(píng)估估基本方方法 PAGEREF _Toc464095096 h 2

5、85.1 宗地估估價(jià)程序序 PAGEREF _Toc464095097 h 285.2 收益還還原法 PAGEREF _Toc464095098 h 295.3 市場(chǎng)比比較法 PAGEREF _Toc464095099 h 325.4 成本逼逼近法 PAGEREF _Toc464095100 h 385.5 剩余法法 PAGEREF _Toc464095101 h 405.6 基準(zhǔn)地地價(jià)系數(shù)數(shù)修正法法 PAGEREF _Toc464095102 h 426 各類類用地宗宗地價(jià)格格評(píng)估 PAGEREF _Toc464095103 h 456.1 宗地類類型 PAGEREF _Toc4640951

6、04 h 456.2 居住類類宗地價(jià)價(jià)格評(píng)估估 PAGEREF _Toc464095105 h 476.3 商業(yè)金金融業(yè)用用地宗地地價(jià)格評(píng)評(píng)估 PAGEREF _Toc464095106 h 486.4 工業(yè)、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用地地宗地價(jià)價(jià)格評(píng)估估 PAGEREF _Toc464095107 h 496.5 交通用用地宗地地價(jià)格評(píng)評(píng)估 PAGEREF _Toc464095108 h 506.6 綜合用用地宗地地價(jià)格評(píng)評(píng)估 PAGEREF _Toc464095109 h 526.7 公共綠綠地價(jià)格格評(píng)估 PAGEREF _Toc464095110 h 527 不同同土地權(quán)權(quán)利的宗宗地價(jià)格格評(píng)估 PAGER

7、EF _Toc464095111 h 537.1 按宗地地權(quán)利劃劃分土地地價(jià)格評(píng)評(píng)估類別別： PAGEREF _Toc464095112 h 537.2 土地所所有權(quán)價(jià)價(jià)格評(píng)估估 PAGEREF _Toc464095113 h 547.3 土地使使用權(quán)價(jià)價(jià)格評(píng)估估 PAGEREF _Toc464095114 h 557.4 土地租租賃權(quán)價(jià)價(jià)格評(píng)估估 PAGEREF _Toc464095115 h 557.5 土地抵抵押價(jià)格格評(píng)估 PAGEREF _Toc464095116 h 567.6 土地地地役權(quán)價(jià)價(jià)格評(píng)估估 PAGEREF _Toc464095117 h 568 土地地估價(jià)成成果驗(yàn)收收及

8、確認(rèn)認(rèn) PAGEREF _Toc464095118 h 588.1 基準(zhǔn)地地價(jià)成果果的驗(yàn)收收及確認(rèn)認(rèn) PAGEREF _Toc464095119 h 588.2 宗地估估價(jià)成果果的確認(rèn)認(rèn) PAGEREF _Toc464095120 h 599 名詞詞解釋 PAGEREF _Toc464095121 h 60城市土地估估價(jià)規(guī)程程1 總則則1.1 規(guī)程制制定的目目的為了規(guī)范土土地估價(jià)價(jià)行為，統(tǒng)統(tǒng)一估價(jià)價(jià)程序和和方法，做做到估價(jià)價(jià)結(jié)果客客觀、公公正、合合理，根根據(jù)中中華人民民共和國(guó)國(guó)城市規(guī)規(guī)劃法、中中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理法、中中華人民民共和國(guó)國(guó)土地管管理法等等法律、法法規(guī)的有有關(guān)規(guī)定定

9、，制定定本規(guī)程程。1.2 規(guī)程適適用范圍圍 本規(guī)程適適用于城城市規(guī)劃劃區(qū)范圍圍內(nèi)建設(shè)設(shè)用地的的“基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)”和“宗宗地地價(jià)價(jià)”評(píng)估。獨(dú)獨(dú)立工礦礦區(qū)、城城市規(guī)劃劃區(qū)外的的成片開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)和和國(guó)家重重點(diǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)用地地、農(nóng)村村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)建設(shè)設(shè)用地的的土地估估價(jià)也適適用本規(guī)規(guī)程。 本規(guī)程所所稱城市市，是指指國(guó)家按按行政建建制設(shè)立立的直轄轄市、市市、鎮(zhèn)。1.3 從事土土地估價(jià)價(jià)的基本本規(guī)定城市基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估由事業(yè)業(yè)型評(píng)估估單位和和具有評(píng)評(píng)估資格格的市場(chǎng)場(chǎng)中介評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)評(píng)估，土土地估價(jià)價(jià)師不得得少于名。宗宗地地價(jià)價(jià)評(píng)估由由具有評(píng)評(píng)估資格格的市場(chǎng)場(chǎng)中介機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)估估，土地地估價(jià)師師不得少少于名名。1.

10、4 職業(yè)道道德 土地估價(jià)應(yīng)應(yīng)講職業(yè)業(yè)道德。估估價(jià)人員員和估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)獨(dú)立、客客觀、公公正地開(kāi)開(kāi)展評(píng)估估工作，不不得作任任何虛假假的估價(jià)價(jià)，應(yīng)為為客戶保保守秘密密，按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)費(fèi)。1.5 土地估估價(jià)報(bào)告告的有效效期 土地估價(jià)價(jià)報(bào)告的的有效期期為一年年。1.6 土地估估價(jià)的法法律依據(jù)據(jù) 土土地估價(jià)價(jià)除應(yīng)符符合本規(guī)規(guī)程外，還還應(yīng)符合合國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行有關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范的規(guī)規(guī)定。1.7 規(guī)程解解釋權(quán) 本本規(guī)程由由國(guó)土資資源部負(fù)負(fù)責(zé)解釋釋。2 城市市土地估估價(jià)基本本原則和和程序2.1 城市土土地估價(jià)價(jià)的基本本原則2.1.11 土地估估價(jià)應(yīng)遵遵循下列列原則： 1合法法原則； 2最高高最佳使使用原則則； 3替代

11、代原則； 4預(yù)期期收益原原則； 5供需需原則； 6估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)原原則； 7多方方法相比比較原則則。2.1.22 遵循合合法原則則，是指指估價(jià)人人員和估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)在土地地評(píng)估中中，應(yīng)遵遵循相關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)和規(guī)規(guī)定，所所評(píng)估的的對(duì)象應(yīng)應(yīng)以合法法使用和和合法處處分為前前提。2.1.33 遵循最最高最佳佳使用原原則，是是指土地地評(píng)估應(yīng)應(yīng)以估價(jià)價(jià)對(duì)象的的最高最最佳使用用為前提提估價(jià)。 基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估以以估價(jià)對(duì)對(duì)象的現(xiàn)現(xiàn)狀使用用為最高高最佳使使用。 企企業(yè)改制制、資產(chǎn)產(chǎn)清算、地地稅征收收、公益益用地中中地價(jià)評(píng)評(píng)估以估估價(jià)對(duì)象象的現(xiàn)狀狀使用為為最高最最佳使用用。 估估價(jià)人員員應(yīng)對(duì)土土地的現(xiàn)現(xiàn)狀用途途和未來(lái)

12、來(lái)用途是是否是最最高最佳佳使用作作出判斷斷，并在在估價(jià)報(bào)報(bào)告中說(shuō)說(shuō)明。2.1.44 遵循替代代原則，是是指土地地評(píng)估應(yīng)應(yīng)以同類類地區(qū)類類似土地地在同等等利用條條件下的的價(jià)格為為基準(zhǔn)。估估價(jià)結(jié)果果不得明明顯偏離離具有替替代性質(zhì)質(zhì)的土地地正常價(jià)價(jià)格。2.1.55 遵循預(yù)預(yù)期收益益原則，是是指土地地評(píng)估應(yīng)應(yīng)以估價(jià)價(jià)對(duì)象在在正常利利用下的的未來(lái)客客觀有效效的預(yù)期期收益為為基準(zhǔn)。2.1.66 遵循供供需原則則，是指指土地評(píng)評(píng)估要充充分考慮慮土地供供需的特特殊性和和土地市市場(chǎng)的地地域性。2.1.77 遵遵循估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)原原則，是是指估價(jià)價(jià)結(jié)果應(yīng)應(yīng)是估價(jià)價(jià)對(duì)象在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的客客觀合理理價(jià)格或或價(jià)值。2.1.

13、88 遵循多多方法相相比較原原則，是是指土地地評(píng)估應(yīng)應(yīng)以多種種方法評(píng)評(píng)估同一一估價(jià)對(duì)對(duì)象，相相互比較較，取得得客觀估估價(jià)結(jié)果果。2.2 城市土土地估價(jià)價(jià)的程序序2.2.11 城市土土地估價(jià)價(jià)應(yīng)按下下列程序序進(jìn)行： 1. 確定估估價(jià)基本本事項(xiàng)； 2. 編制估估價(jià)工作作計(jì)劃； 3. 實(shí)地確確認(rèn)估價(jià)價(jià)對(duì)象； 4. 搜集估估價(jià)所需需資料； 5. 選定估估價(jià)方法法計(jì)算； 6. 確定估估價(jià)結(jié)果果； 7. 提交估估價(jià)報(bào)告告。2.2.22 確定估估價(jià)基本本事項(xiàng)，是是指確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象、估估價(jià)目的的、估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)等等基本事事項(xiàng)。 確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象包包括確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象的位位置、用用途、面面積、權(quán)權(quán)屬文件件和估價(jià)價(jià)

14、權(quán)利性性質(zhì)等；確定估估價(jià)目的的應(yīng)根據(jù)據(jù)委托方方的要求求而定；確定估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)據(jù)估價(jià)目目的和委委托方要要求而定定，采用用公歷表表示，精精確到日日。2.2.33 編制估估價(jià)工作作計(jì)劃，是是指在確確定估價(jià)價(jià)基本事事項(xiàng)的基基礎(chǔ)上，應(yīng)應(yīng)對(duì)估價(jià)價(jià)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行初步步分析，編編制估價(jià)價(jià)工作計(jì)計(jì)劃。 估估價(jià)工作作計(jì)劃主主要應(yīng)包包括以下下幾項(xiàng)： 11. 估估價(jià)擬采采用的技技術(shù)步驟驟； 22. 估估價(jià)擬采采用的技技術(shù)路線線和估價(jià)價(jià)方法； 33. 需需要調(diào)查查的資料料及取得得途徑； 44. 預(yù)預(yù)計(jì)所需需的時(shí)間間、人力力和經(jīng)費(fèi)費(fèi)。2.2.44 實(shí)地確確認(rèn)估價(jià)價(jià)對(duì)象，是是指估價(jià)價(jià)人員必必須親自自到估價(jià)價(jià)對(duì)象現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)

15、實(shí)地勘查查核實(shí)估估價(jià)對(duì)象象的位置置、四至至、面積積、建筑筑結(jié)構(gòu)、權(quán)權(quán)屬界限限、周圍圍環(huán)境、道道路狀況況等，并并對(duì)估價(jià)價(jià)對(duì)象及及周圍環(huán)環(huán)境或臨臨路狀況況進(jìn)行拍拍照等。2.2.55 估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)和估估價(jià)人員員應(yīng)經(jīng)常常搜集估估價(jià)所需需資料，并并進(jìn)行核核實(shí)、分分析和整整理。 估估價(jià)所需需資料主主要應(yīng)包包括下列列方面： 11. 估估價(jià)對(duì)象象相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為的申請(qǐng)請(qǐng)、批件件及合同同等； 22. 對(duì)對(duì)土地價(jià)價(jià)格有普普遍影響響的資料料； 33. 對(duì)對(duì)估價(jià)對(duì)對(duì)象所在在地區(qū)的的土地價(jià)價(jià)格有影影響的資資料； 44. 相相關(guān)房地地產(chǎn)交易易、成本本、收益益實(shí)例資資料； 55. 確確定土地地估價(jià)參參數(shù)的相相關(guān)資料料； 66

16、. 反反映估價(jià)價(jià)對(duì)象權(quán)權(quán)屬及狀狀況的資資料。2.2.66 根據(jù)估估價(jià)目的的及估價(jià)價(jià)對(duì)象的的具體情情況，選選擇土地地評(píng)估的的基本方方法或其其它具體體評(píng)估方方法進(jìn)行行評(píng)估，計(jì)計(jì)算地價(jià)價(jià)。具體體評(píng)估方方法是在在基本方方法上根根據(jù)對(duì)象象的特殊殊性衍生生出來(lái)的的符合估估價(jià)基本本原理的的方法。2.2.77 估價(jià)人人員在確確定對(duì)象象價(jià)格后后，應(yīng)按按估價(jià)報(bào)報(bào)告格式式的要求求撰寫估估價(jià)報(bào)告告書。按按照評(píng)估估項(xiàng)目委委托合同同，估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)向向委托人人提交估估價(jià)報(bào)告告。土地地估價(jià)報(bào)報(bào)告需經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)赝镣恋毓芾砝頇C(jī)關(guān)確確認(rèn)后才才能送交交委托人人。股份份制改造造上市企企業(yè)的土土地資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估報(bào)報(bào)告需按按規(guī)定報(bào)報(bào)省土地地管理機(jī)機(jī)

17、關(guān)或國(guó)國(guó)土資源源部確認(rèn)認(rèn)。、城市土土地價(jià)格格的影響響因素3.1 城市土土地價(jià)格格影響因因素分類類 城城市土地地價(jià)格的的影響因因素主要要有以下下三大類類： 11. 一一般因素素； 22. 區(qū)區(qū)域因素素； 33. 個(gè)個(gè)別因素素。3.2 一般因因素一般因素是是指影響響城市地地價(jià)總體體水平的的社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、政政策和自自然因素素等，內(nèi)內(nèi)容包括括人口、行行政區(qū)劃劃、城市市發(fā)展過(guò)過(guò)程、地地理位置置、自然然條件、社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況、土土地利用用規(guī)劃及及計(jì)劃、社社會(huì)及國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃等。3.3 區(qū)域因因素區(qū)域因素是是指影響響城市內(nèi)內(nèi)部區(qū)域域之間地地價(jià)水平平的城市市繁華程程度及區(qū)區(qū)域在城城市中的的位置交交通條

18、件件、公共共及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施水水平、區(qū)區(qū)域環(huán)境境條件、土土地使用用限制和和自然條條件等。3.4 個(gè)別因因素個(gè)別因素是是指與宗宗地直接接有關(guān)的的自然條條件、市市政設(shè)施施條件、宗宗地面積積、形狀狀、長(zhǎng)度度、寬度度、地質(zhì)質(zhì)條件、使使用限制制和宗地地位置等等。 地地價(jià)影響響因素復(fù)復(fù)雜，且且各宗地地價(jià)格的的影響因因素不同同。估價(jià)價(jià)人員一一定要仔仔細(xì)調(diào)查查，具體體分析，不不可千篇篇一律?；鶞?zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估4.1 準(zhǔn)備工工作 準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作主要有有編寫基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估任任務(wù)書、制制定基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)調(diào)調(diào)查表和和工作表表、準(zhǔn)備備工作底底圖等。 基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估任任務(wù)書的的內(nèi)容包包括：城城市基本本情況、基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估工工作

19、的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)與組組織、估估價(jià)時(shí)間間安排和和經(jīng)費(fèi)預(yù)預(yù)算、估估價(jià)成果果及技術(shù)術(shù)方案等等。 基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估的的表格應(yīng)應(yīng)根據(jù)各各的實(shí)際際需要來(lái)來(lái)制定。一一些基本本表格見(jiàn)見(jiàn)附錄AA。 基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)工作底底圖為： 大城市市 11:10000001:2200000 中等城城市 1:500001:1100000 小城市市以下 1:1100001:550000 按按路線價(jià)價(jià)評(píng)估基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的區(qū)域域,局部商商業(yè)用地地的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)圖圖可采用用更大比比例尺圖圖件。4.2 資料調(diào)調(diào)查與整整理4.2.11 資料調(diào)調(diào)查的一一般要求求 11. 調(diào)調(diào)查、收收集到有有關(guān)的地地價(jià)資料料要按實(shí)實(shí)地位置置標(biāo)注到到估價(jià)工工作底圖圖上； 2

20、2. 調(diào)調(diào)查以土土地級(jí)或或均質(zhì)地地域?yàn)閱螁挝贿M(jìn)行行； 33. 樣樣本抽樣樣采用分分類不等等比抽樣樣調(diào)查； 44. 樣樣本要有有代表性性； 55. 樣樣本分布布要均勻勻； 66. 調(diào)調(diào)查樣本本數(shù)為每每級(jí)別內(nèi)內(nèi)相同土土地利用用性質(zhì)宗宗地?cái)?shù)的的五分之之一至五五十分之之一，一一般房地地出租買買賣的調(diào)調(diào)查樣本本至少應(yīng)應(yīng)占其總總量的，每每級(jí)樣本本總數(shù)不不少于330個(gè)； 77. 所所選樣本本應(yīng)能同同時(shí)獲得得地價(jià)或或利用效效益和相相對(duì)應(yīng)的的土地條條件資料料； 88. 出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租、入入股、聯(lián)聯(lián)營(yíng)、聯(lián)聯(lián)建等地地價(jià)和企企業(yè)單位位土地利利用效益益資料以以元為單單位，準(zhǔn)準(zhǔn)確到小小數(shù)點(diǎn)后后一位； 99. 調(diào)調(diào)

21、查資料料必須填填入相應(yīng)應(yīng)的調(diào)表表格。4.2.22 資料調(diào)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容 11. 土土地定級(jí)級(jí)成果資資料：包包括土地地級(jí)別圖圖、土地地定級(jí)工工作和技技術(shù)報(bào)告告、其它它能用于于土地估估價(jià)的定定級(jí)成果果及資料料； 22. 土土地利用用效益資資料：包包括不同同行業(yè)資資金利潤(rùn)潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、同一一行業(yè)不不同規(guī)模模的資金金利用效效益資料料、不同同行業(yè)不不同規(guī)模模的企業(yè)業(yè)勞動(dòng)力力標(biāo)準(zhǔn)、行行業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益資資料、單單位或企企業(yè)土地地利用效效益資料料； 33. 地地租、地地價(jià)資料料：土地地使用權(quán)權(quán)出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租、入入股等資資料，房房屋買賣賣、出租租資料，土土地征用用及房屋屋折遷補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)資料，房房屋造價(jià)價(jià)、重置

22、置價(jià)等相相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用資料料等； 44. 影影響地價(jià)價(jià)的因素素資料； 55. 其其它資料料：歷史史地價(jià)資資料、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展及利息息率利潤(rùn)潤(rùn)率資料料、有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)指指數(shù)及建建筑材料料價(jià)格上上漲指數(shù)數(shù)、土地地開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)的的政策法法規(guī)、條條例、規(guī)規(guī)定等、有有關(guān)土地地房屋的的稅收種種類、生生產(chǎn)率、城城市規(guī)劃劃等有關(guān)關(guān)資料。4.2.33 樣本資資料的整整理 11. 樣樣本剔除除。 逐逐表審查查調(diào)查資資料，將將缺主要要項(xiàng)目、填填報(bào)數(shù)據(jù)據(jù)不符合合要求和和數(shù)據(jù)明明顯偏離離正常性性況的樣樣本剔除除。 22. 樣樣本資料料歸類 將將初步審審查合格格的樣本本資料，分分別按土土地級(jí)別別或均質(zhì)質(zhì)地域、土土

23、地用途途、企業(yè)業(yè)用地效效益、地地價(jià)的交交易方式式和地價(jià)價(jià)計(jì)算方方法進(jìn)行行歸類。當(dāng)當(dāng)樣本數(shù)數(shù)量少于于規(guī)定要要求時(shí)應(yīng)應(yīng)進(jìn)行樣樣本的補(bǔ)補(bǔ)充調(diào)查查。4.3 基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估的技術(shù)術(shù)路線4.3.11 以土地地定級(jí)為為基礎(chǔ)，土土地收益益（地租租）為依依據(jù)，市市場(chǎng)交易易資料為為參考評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)。該該技術(shù)路路線主要要用于土土地市場(chǎng)場(chǎng)不發(fā)達(dá)達(dá)，土地地交易案案例不多多的城市市。4.3.22 用土地地條件劃劃分均質(zhì)質(zhì)地域（或或以土地地定級(jí)為為基礎(chǔ)），用用市場(chǎng)交交易價(jià)格格等資料料評(píng)估基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。該技技術(shù)路線線主要用用于土地地市場(chǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，土土地交易易案例多多的城市市，是今今后基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)評(píng)估的主主要技術(shù)術(shù)路線。4

24、.3.33 用土地地條件劃劃分均質(zhì)質(zhì)地域，用用市場(chǎng)交交易價(jià)格格等資料料評(píng)估路路線價(jià)。該該技術(shù)路路線主要要用于土土地市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)達(dá)城城市的部部分商業(yè)業(yè)用地的的評(píng)估。4.4 級(jí)差收收益（地地租）法法評(píng)估基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)4.4.11 土地級(jí)級(jí)別的確確定根據(jù)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地定定級(jí)規(guī)程程的要要求，確確定土地地的級(jí)別別。4.4.22 樣樣本數(shù)據(jù)據(jù)處理4.4.22.1 土地利利用類型型的劃分分 土土地利用用類型的的劃分按按利用現(xiàn)現(xiàn)狀劃分分。在分分用途全全域覆蓋蓋性評(píng)估估基準(zhǔn)地地價(jià)時(shí)，也也以土地地的現(xiàn)狀狀開(kāi)發(fā)程程度和現(xiàn)現(xiàn)狀利用用程度為為依據(jù)，適適當(dāng)考慮慮土地利利用規(guī)劃劃。土地地利用類類型分為為商業(yè)、住住宅、工工業(yè)用地地三大

25、類類，在一一些土地地利用分分異較明明顯的大大城市和和特大城城市，可可將商業(yè)業(yè)用地又又分為金金融、賓賓館、辦辦公和普普通商業(yè)業(yè)等用地地，住宅宅用地也也可再分分為一級(jí)級(jí)住宅、二二級(jí)住宅宅和三級(jí)級(jí)住宅用用地等類類型。4.4.22.2 單元土土地質(zhì)量量指數(shù)計(jì)計(jì)算 根根據(jù)土地地級(jí)別內(nèi)內(nèi)單元總總分值進(jìn)進(jìn)行級(jí)差差收益測(cè)測(cè)算時(shí)，單單元土地地質(zhì)量指指數(shù)按下下式計(jì)算算： fi Xinn = n 式式中：XXin ：某單單元土地地質(zhì)量指指數(shù)； ffi ：某單單元總分分值； nn ：土土地級(jí)別別數(shù)4.4.22.3 行業(yè)或或類別資資本效益益折算系系數(shù)的計(jì)計(jì)算 分別以以商業(yè)、住住宅、工工業(yè)中某某種行業(yè)業(yè)或類別別的資本本為

26、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，按下下式計(jì)算算各行業(yè)業(yè)或類別別的資本本效益折折算系數(shù)數(shù)： CCrm Kcii = Cr式中： Kcii ：某用用地類型型中的某某行業(yè)或或類別資資本效益益折算系系數(shù) Crmm ：該用用地類型型中某一一行業(yè)或或類別全全市平均均資金利利潤(rùn)率 Cr ：該用用地類型型中標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)行業(yè)或或類別全全市平均均資金利利潤(rùn)率4.4.22.4 規(guī)模資資本效益益折算系系數(shù)的計(jì)計(jì)算 分分別以商商業(yè)、住住宅、工工業(yè)中當(dāng)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)業(yè)最佳企企業(yè)規(guī)模?；蚣夹g(shù)術(shù)水平下下的資本本為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，按下下式計(jì)算算規(guī)模資資本效益益折算系系數(shù)： CCrn cs = CCmaxx 式式中：cs ：某一一行業(yè)或或類別某某一規(guī)模模下的資資本效益益折

27、算系系數(shù) CCrn ：該行行業(yè)或類類別某一一規(guī)模下下的全市市平均資資金利潤(rùn)潤(rùn)率 CCmaxx ：該行行業(yè)或類類別最佳佳規(guī)模下下的全市市平均資資金利潤(rùn)潤(rùn)率4.4.22.5 企業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)資本本額的計(jì)計(jì)算 企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)資本額額按下式式計(jì)算： Cs =CCeKci Kcs 式式中：CCs：企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資資本額 CCe ：企業(yè)業(yè)實(shí)際使使用的資資本額 KKci 、Kcs同前前。4.4.22.6 合理工工資量的的計(jì)算按當(dāng)?shù)馗餍行袠I(yè)不同同技術(shù)水水平下勞勞動(dòng)力的的定員標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，用用下式計(jì)計(jì)算合理理的工資資支出標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)： LPss Lcss = Lcee LPPe 式式中：LLcs ：某企企業(yè)在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定員員情況下下應(yīng)支出

28、出的工資資額 LLce ：該企企業(yè)實(shí)際際支出的的工資額額 LPPs ：某一技技術(shù)水平平下同等等規(guī)模的的企業(yè)應(yīng)應(yīng)有勞動(dòng)動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 數(shù)量量 LLPe ：企業(yè)業(yè)實(shí)際占占有的勞勞動(dòng)力數(shù)數(shù)量4.4.22.7 企業(yè)效效益資料料的整理理 將收收集到的的企業(yè)效效益資料料，按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化公公式計(jì)算算整理。4.4.33 指標(biāo)選選擇與樣樣本數(shù)據(jù)據(jù)歸類4.4.33.1 級(jí)差收收益測(cè)算算指標(biāo)的的選擇級(jí)差收益測(cè)測(cè)算選擇擇的指標(biāo)標(biāo)主要有有單位土土地面積積的凈收收益、單單位土地地面積標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)資金金占有量量、單位位土地面面積合理理工資占占有量、企企業(yè)所在在土地的的級(jí)別或或單元總總分值。4.4.33.2 樣本數(shù)數(shù)據(jù)歸類類 以土地地級(jí)別

29、為為單位，分分別以不不同土地地利用類類型進(jìn)行行數(shù)據(jù)歸歸類，可可以細(xì)分分的土地地類型還還可按細(xì)細(xì)類歸類類。4.4.33.3 樣本數(shù)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)驗(yàn) 數(shù)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)驗(yàn)以土地地級(jí)別或或均質(zhì)區(qū)區(qū)域?yàn)閱螁挝?，分分土地利利用類型型進(jìn)行抽抽樣樣本本的總體體和方差差檢驗(yàn)。 用用卡方檢檢驗(yàn)法、秩秩和檢驗(yàn)驗(yàn)法分別別對(duì)已知知數(shù)據(jù)總總體分布布類型和和未知數(shù)數(shù)據(jù)分布布類型的的樣本進(jìn)進(jìn)行總體體一致性性檢驗(yàn)。 用用 t 檢驗(yàn)法法和均值值方方差法分分別對(duì)樣樣本總體體為正態(tài)態(tài)和非正正態(tài)分布布的進(jìn)行行異常值值剔除。 當(dāng)當(dāng)檢驗(yàn)后后的數(shù)據(jù)據(jù)不能滿滿足模型型建立的的需要時(shí)時(shí)，應(yīng)增增加抽樣樣數(shù)據(jù)，按按以上方方式重新新進(jìn)行數(shù)數(shù)據(jù)歸類類。4.4.44

30、 模型選選擇與系系數(shù)估計(jì)計(jì)4.4.44.1 模型選選擇 11. 常常用于級(jí)級(jí)差收益益（地租租）測(cè)算算的模型型有： AA、 Ynn=A(1+rr)X11n 或 YYn=A(1+rr)aXX1n 其中： Yn ：第n級(jí)土地地樣本每每平方米米土地的的利潤(rùn)值值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)潤(rùn)級(jí)差系系數(shù)； X11n ：第n級(jí)土地地級(jí)別指指數(shù)或單單元土地地質(zhì)量指指數(shù)； ：待定系系數(shù)。 土土地質(zhì)量量從優(yōu)到到劣按等等級(jí)系數(shù)數(shù)，n排列，土土地級(jí)別別指數(shù)取取值為nn,2，。、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ bb3X3 式中：Yn ：第n級(jí)土地地樣本每每平方米米土地的的利潤(rùn)值值； X1nn ：第n級(jí)土

31、地地級(jí)別指指數(shù)或單單元土地地質(zhì)量指指數(shù)； X2 ：每平平方米土土地上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)資金金占有量量； X ：每平平方米土土地上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工資資占有量量； b00 ：常數(shù)數(shù)，大于于零； bb 、b 、b ：分別別為土地地、資本本、勞動(dòng)動(dòng)力的回回歸系數(shù)數(shù)。 C 、 Yn=A(1+rr)X11n X2b2 X3b3 式中：Yn ：第n級(jí)土地地樣本每每平方米米土地的的利潤(rùn)值值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)潤(rùn)級(jí)差系系數(shù)； X11n ：第n級(jí)土地地級(jí)別指指數(shù)或單單元土地地質(zhì)量指指數(shù)； X22 ：每每平方米米土地上上標(biāo)準(zhǔn)資資金占有有量； X ：每平平方米土土地上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工資資占有量量； b 、b ：分別別為資本本、勞動(dòng)動(dòng)力的回

32、回歸系數(shù)數(shù)。 D、 Ynn = F(XX1n)+ b22X2+ bb3X3+V 式中：Yn ：第n級(jí)土地地樣本每每平方米米土地的的利潤(rùn)值值； X1nn ：第n級(jí)土地地級(jí)別指指數(shù)或單單元土地地質(zhì)量指指數(shù)； FF(X11n)：自變變量X1n 的未知知函數(shù)，為為土地帶帶給企業(yè)業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)； X2 ：每每平方米米土地上上標(biāo)準(zhǔn)資資金占有有量； X：每平平方米土土地上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工資資占有量量； b 、b ：分別別為資本本、勞動(dòng)動(dòng)力的回回歸系數(shù)數(shù)； ：誤誤差項(xiàng)。 2. 模型型選擇方方法 根根據(jù)數(shù)據(jù)據(jù)資料條條件，用用以下方方法進(jìn)行行模型選選擇：方法一：在在已知線線性模型型的前提提下，用用被解釋釋變量與與解釋變變量的

33、二二維散點(diǎn)點(diǎn)圖來(lái)初初步確定定模型的的數(shù)學(xué)形形式。方法二：將將樣本數(shù)數(shù)據(jù)依次次代入可可能的數(shù)數(shù)學(xué)模型型中，得得到不同同樣本的的回歸模模型，同同時(shí)對(duì)各各樣本模模型進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和計(jì)計(jì)量檢驗(yàn)驗(yàn)，按檢檢驗(yàn)結(jié)果果，選定定測(cè)算模模型。4.4.44.2 系數(shù)估估計(jì)1. 模型型確定根據(jù)4.44.4.1條中中提供的的模型、模模型選擇擇方法和和樣本數(shù)數(shù)據(jù)條件件，確定定收益測(cè)測(cè)算模型型，測(cè)定定各因素素系數(shù)值值。2. 系數(shù)數(shù)估計(jì)將樣本資料料代入數(shù)數(shù)學(xué)模型型，求出出各因素素系數(shù)的的估計(jì)值值。其計(jì)計(jì)算方法法一般用用最小二二乘法求求解因素素系數(shù)估估計(jì)值，工工作步驟驟為：1. 線性性變換，將將各種非非線性模模型變換換成線

34、性性模型； 22. 構(gòu)構(gòu)造擬合合誤差的的平方和和； 33. 導(dǎo)導(dǎo)出正規(guī)規(guī)方程組組； 44. 求求解正規(guī)規(guī)方程組組； 55. 確確定因素素系數(shù)估估計(jì)值。4.4.44.3 因素系系數(shù)估計(jì)計(jì)值的可可靠性檢檢驗(yàn) 11. 經(jīng)經(jīng)濟(jì)意義義檢驗(yàn) 一一般從符符號(hào)和值值域兩個(gè)個(gè)方面檢檢驗(yàn)。符符號(hào)檢驗(yàn)驗(yàn)主要是是根據(jù)模模型中變變量設(shè)計(jì)計(jì)所要達(dá)達(dá)到的條條件進(jìn)行行檢驗(yàn)；值域檢檢驗(yàn)是根根據(jù)現(xiàn)實(shí)實(shí)經(jīng)濟(jì)條條件加以以具體限限定。 22. 統(tǒng)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)驗(yàn)通過(guò)回歸系系數(shù)bj的統(tǒng)計(jì)計(jì)顯著性性檢驗(yàn)，判判斷因素素Xi對(duì)凈收收益Y的影響響程度。通過(guò)回歸系系數(shù)的總總體顯著著性檢驗(yàn)驗(yàn)，判斷斷因素在在總體上上對(duì)凈收收益的影影響程度度。 通通過(guò)模型型

35、的擬合合優(yōu)度檢檢驗(yàn)，判判斷建立立的模型型與樣本本數(shù)據(jù)的的擬合程程度。 33. 計(jì)計(jì)量經(jīng)濟(jì)濟(jì)檢驗(yàn) 通通過(guò)異方方差性檢檢驗(yàn)和多多重共線線性檢驗(yàn)驗(yàn)，判斷斷統(tǒng)計(jì)檢檢驗(yàn)的有有效性。4.4.55 土地收收益計(jì)算算 將將樣本數(shù)數(shù)據(jù)代入入確定的的數(shù)學(xué)模模型中，得得到每一一級(jí)土地地上不同同行業(yè)的的土地收收益值，各各模型土土地收益益為： 模型 IIni =A(11+r)X1nn BB模型 IIni =Ynii (bb0 +bb2X2+b3X3) Ynii CC模型 IIni = (X22b2 *X3b3) DD模型 IIni =Ynii-(bb2X2+b3X3+V) 式中：Ini ：第n 級(jí)土地地上樣本本單位面面

36、積的土土地收益益； Ynii： 第n 級(jí)土土地上樣樣本單位位面積的的利潤(rùn)； A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同同中各各模型。 某某一級(jí)土土地收益益的平均均值按下下式計(jì)算算： 式中：IIn ：第n 級(jí)土地地上不同同行業(yè)土土地的平平均收益益； ：第nn 級(jí)土土地上的的樣本量量。4.4.66 基準(zhǔn)地地價(jià)計(jì)算算4.4.66.1 土地還還原利率率的確定定土地還原利利率確定定方法見(jiàn)見(jiàn)5.22.5條條中第二二款。4.4.66.2 基準(zhǔn)地地價(jià)計(jì)算算將土地收益益視同經(jīng)經(jīng)營(yíng)者交交付地租租的能力力，按下下式估計(jì)計(jì)每一級(jí)級(jí)土地不不同用途途的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)： Inn P1bb = rrd 式中：P1b：

37、某某一用途途土地在在某一土土地級(jí)上上的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)； In ：某一一用途土土地在某某一土地地級(jí)上單單位面積積的平均均收益； rd ：土地地還原利利率 根根據(jù)計(jì)算算結(jié)果，確確定用級(jí)級(jí)差收益益（地租租）測(cè)算算的每級(jí)級(jí)土地上上商業(yè)、住住宅、工工業(yè)等土土地利用用類型的的基準(zhǔn)地地價(jià)。對(duì)離散度較較大的測(cè)測(cè)算結(jié)果果，要在在級(jí)別基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)基礎(chǔ)上上，確定定用級(jí)差差收益測(cè)測(cè)算的不不同區(qū)域域、地段段的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)。每一級(jí)土地地上，將將商業(yè)、住住宅、工工業(yè)等土土地利用用類型的的最高基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)作為用用級(jí)差收收益測(cè)算算的該級(jí)級(jí)土地的的基準(zhǔn)地地價(jià)，根根據(jù)需要要可用確確定級(jí)別別綜合基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的方法法確定區(qū)區(qū)域或區(qū)區(qū)段的綜綜

38、合基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)。按測(cè)算結(jié)果果，編制制各級(jí)各各類土地地的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)表表。4.5 利用土土地交易易資料評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)4.5.11 各類用用途土地地級(jí)別或或土地均均質(zhì)區(qū)域域的確定定4.5.11.1 以已劃劃定的土土地級(jí)別別作為基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的測(cè)算算區(qū)域。如如果城市市土地級(jí)級(jí)別較大大，而同同類用地地的地租租地價(jià)在在同一級(jí)級(jí)別的變變化幅度度較大時(shí)時(shí)，就要要細(xì)分土土地級(jí)別別或區(qū)域域。4.5.11.2 在沒(méi)有有進(jìn)行土土地定級(jí)級(jí)的城市市，可按按城市土土地條件件相似和和樣點(diǎn)地地價(jià)相近近劃分均均質(zhì)地域域，作為為基準(zhǔn)地地價(jià)測(cè)算算區(qū)域。其其一般程程序?yàn)椋哼x擇劃劃分區(qū)域域的因素素，確定定因素劃劃分區(qū)域域的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，調(diào)查查資

39、料和和圖件，初初步劃分分區(qū)域，實(shí)實(shí)地校核核調(diào)整和和區(qū)域邊邊界的確確定。4.5.11.3 均質(zhì)地地域中樣樣本數(shù)量量較少，不不能滿足足模型推推斷的樣樣本需要要量時(shí)，可可通過(guò)均均質(zhì)地域域同一性性判別，進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)歸并。4.5.22 樣點(diǎn)地地價(jià)的整整理交易地價(jià)資資料即樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)資料的的整理包包括一些些樣點(diǎn)宗宗地地價(jià)價(jià)的評(píng)估估和樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)的的修正。宗宗地地價(jià)價(jià)評(píng)估方方法見(jiàn)55、6、7。在樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)的整理理中，關(guān)關(guān)鍵是各各參數(shù)的的確定。估估價(jià)人員員一定要要從實(shí)際際出發(fā)，調(diào)調(diào)查研究究，積累累有效數(shù)數(shù)據(jù)，確確定不同同時(shí)期不不同地區(qū)區(qū)的估價(jià)價(jià)參數(shù)。4.5.22.1 土地聯(lián)聯(lián)營(yíng)入股股資料 根根據(jù)合同同內(nèi)容或或

40、雙方的的實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況，按土土地的年年收益或或入股比比例，分分別計(jì)算算地價(jià)。 11. 用用土地入入股取得得的年收收益，按按下式計(jì)計(jì)算地價(jià)價(jià)： PPlg 1 PPls=（） s rrd 式式中：PPls聯(lián)營(yíng)土土地單位位面積地地價(jià) Pllg土地股股每年分分享的利利潤(rùn)或股股息 s聯(lián)營(yíng)營(yíng)土地面面積 rdd土地地還原利利率 22. 用用合同規(guī)規(guī)定的資資本投入入情況和和分成比比例，按按下式計(jì)計(jì)算地價(jià)價(jià)： re 1 Plls=CCg（） rc s 式式中：PPls聯(lián)營(yíng)土土地單位位面積地地價(jià) CCg出資資方的資資本總量量 rre出地地方利潤(rùn)潤(rùn)分成量量 rrc出資資方利潤(rùn)潤(rùn)分成量量 ss聯(lián)營(yíng)營(yíng)土地面面積4.5

41、.22.2 以地?fù)Q換房資料料 用用出地方方取得房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格作為為讓出土土地的總總地價(jià)，按按下式計(jì)計(jì)算地價(jià)價(jià)： StbbPbs PPls= ss 式式中：PPls宗地單單位面積積地價(jià) SStb轉(zhuǎn)讓土土地方獲獲得的建建筑面積積 PPbs單位建建筑面積積的平均均售價(jià) 讓出出的土地地面積4.5.22.3 聯(lián)建分分成資料料 聯(lián)聯(lián)建分成成的土地地不直接接進(jìn)入市市場(chǎng)，估估價(jià)中不不計(jì)算土土地資本本的利息息，也不不計(jì)算投投資資本本的利潤(rùn)潤(rùn)，則地地價(jià)計(jì)算算公式為為： （Pbm+TT）Slb （Pbm+TT）SlbRv Plls= = Sccl Sccb 式式中：PPls聯(lián)建房房中單位位土地面面積的地地價(jià)

42、 PPbm房屋單單位建筑筑面積造造價(jià) TT房屋屋單位建建筑面積積交納的的稅費(fèi) SSlb出地方方分成建建筑面積積 SScl出資方方建筑物物分?jǐn)偟牡耐恋孛婷娣e RRv容積積率 SScb出資方方分成建建筑面積積4.5.22.4 樣點(diǎn)地地價(jià)的年年期修正正 不不同年期期的樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)資資料只有有進(jìn)行基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)年期（一一般以法法定最高高出讓年年期為基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)年期）修修正，才才能用于于基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估。 11. 有有限年期期使用權(quán)權(quán)地價(jià)修修正到基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)年期：計(jì)算公式為為： 1（1/（1+rrd）m） Pmm=Pmll 1（1/（1+rrd）m1）式中：Pmm基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)年期的的土地使使用權(quán)價(jià)價(jià)格 m1

43、1樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)的的實(shí)際年年期 Pmm1樣點(diǎn)地地價(jià) m基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)年年期 rdd土土地還原原利率 22. 所所有權(quán)地地價(jià)修正正到基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)年年期： 計(jì)算公公式為： PPm=P1（1/（1+rrd）m）式中：P為為土地所所有權(quán)價(jià)價(jià)格，PPm、rd、m含義同同上。4.5.22.5 樣點(diǎn)地地價(jià)的交交易時(shí)間間修正 不同交易易時(shí)間的的樣點(diǎn)地地價(jià)，只只有修正正到基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日時(shí)地地價(jià)，才才能用于于基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估。時(shí)間間修正系系數(shù)的確確定以年年為單位位，區(qū)別別不同土土地用途途，計(jì)算算地價(jià)年年度之間間的平均均上漲或或下降幅幅度。在在建立地地價(jià)指數(shù)數(shù)系統(tǒng)的的城市，可可用地價(jià)價(jià)指數(shù)計(jì)計(jì)算。計(jì)算公式為為： P

44、iss KKij= Pijj式中：Kiij某類土土地用途途第j年數(shù)據(jù)據(jù)修正到到基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估年的系系數(shù) PPis某類土土地用途途基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估年土地地交易平平均價(jià)（或或地價(jià)指指數(shù)） PPij某類土土地用途途第j年土地地交易平平均價(jià)（或或地價(jià)指指數(shù)）對(duì)不同年份份發(fā)生的的交易宗宗地地價(jià)價(jià)，地價(jià)價(jià)修正到到評(píng)估年年份的計(jì)計(jì)算公式式為： PPls=KKijPji式中：Plls修正到到評(píng)估時(shí)時(shí)間的宗宗地價(jià)格格 PPji第j年，第第i類宗地地的實(shí)際際成交地地價(jià)4.5.22.6 樣點(diǎn)地地價(jià)的容容積率修修正不同容積率率下的樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)，只有有修正到到基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估所設(shè)計(jì)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)容積率率下地價(jià)價(jià)，才能能用

45、于基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估。首首先編制制容積率率修正系系數(shù)表： Piss KKr= Pi式中：Krr容容積率修修正系數(shù)數(shù) PPis某一區(qū)區(qū)域某一一用途基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容容積率下下單位面面積平均均地價(jià) PPi某某一區(qū)域域某一用用途在某某一容積積率時(shí)單單位面積積的平均均地價(jià)對(duì)不同容積積率情況況下發(fā)生生的交易易地價(jià)，按按下式將將地價(jià)修修正到標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)容積積率的價(jià)價(jià)格： Plls=KKrPli式中：Plls修正到到標(biāo)準(zhǔn)容容積率時(shí)時(shí)的宗地地地價(jià) Plli某一容容積率下下的宗地地交易價(jià)價(jià)格 Krr同同前4.5.22.7 樣點(diǎn)地地價(jià)的其其它修正正 根據(jù)交交易地價(jià)價(jià)資料情情況，還還可以進(jìn)進(jìn)行如下下修正： 11. 交交易情

46、況況修正：把交易易情況不不正常的的樣點(diǎn)地地價(jià)，修修正到在在公開(kāi)、公公平的正正常市場(chǎng)場(chǎng)情況下下交易地地價(jià)。協(xié)協(xié)議出讓讓地價(jià)、暗暗箱操作作地價(jià)、急急買急賣賣地價(jià)等等均屬不不正常交交易地價(jià)價(jià)。 22. 地地價(jià)樓層層分配修修正：樣樣點(diǎn)資料料若為大大廈某層層之建筑筑售價(jià)，需需根據(jù)地地價(jià)樓層層分配關(guān)關(guān)系求出出其基地地價(jià)。 33. 基基礎(chǔ)設(shè)施施配套程程度修正正：在不不同基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套程度度下的樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)，一定定修正到到基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估所設(shè)定定的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套程度度下的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。 44. 同同一用途途中不同同用地細(xì)細(xì)類修正正：商業(yè)業(yè)用地中中大商廈廈、金融融大廈等等與臨街街小店鋪鋪的地價(jià)價(jià)，住宅宅用地

47、中中高檔住住宅與低低檔住宅宅的地價(jià)價(jià)，在沒(méi)沒(méi)有按細(xì)細(xì)類評(píng)估估基準(zhǔn)地地價(jià)時(shí)，要要作用地地細(xì)類的的修正。 等等等。4.5.22.8 樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)圖圖的繪制制 在在有條件件的城市市，要在在工作底底圖上繪繪制樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)圖圖。 11. 按商商業(yè)、住住宅、工工業(yè)等不不同用途途分別作作地價(jià)樣樣點(diǎn)資料料分布圖圖； 22. 土地地級(jí)別界界線和均均質(zhì)地域域界線要要反映在在圖上； 33. 直接接在圖上上表示地地價(jià)，地地價(jià)資料料多時(shí)，采采用分級(jí)級(jí)圖表示示地價(jià)點(diǎn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。4.5.33 樣點(diǎn)數(shù)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)驗(yàn)和處理理4.5.33.1 樣點(diǎn)數(shù)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)驗(yàn) 11. 同同一土地地級(jí)或均均質(zhì)地域域中，同同一交易易方式的的樣本地地價(jià)要通通過(guò)樣

48、本本同一性性檢驗(yàn)。同同一均質(zhì)質(zhì)地域中中樣本數(shù)數(shù)量不能能滿足總總體檢驗(yàn)驗(yàn)的需要要時(shí) ，需對(duì)對(duì)均質(zhì)地地域進(jìn)行行差別判判別歸類類，按類類進(jìn)行樣樣本總體體同一性性檢驗(yàn)。 22. 同同一均質(zhì)質(zhì)地域中中，不同同交易方方式計(jì)算算的樣本本地價(jià)，也也要通過(guò)過(guò)樣本總總體同一一性的檢檢驗(yàn)。 33. 樣樣本總體體檢驗(yàn)規(guī)規(guī)定參見(jiàn)見(jiàn)4.44.3.3條中中有關(guān)規(guī)規(guī)定。4.5.33.2 樣點(diǎn)數(shù)數(shù)據(jù)處理理 11. 城城市中商商業(yè)中心心區(qū)的地地價(jià)最高高區(qū)段，應(yīng)應(yīng)單獨(dú)表表示。 22. 相相同用途途的樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)，在在確定方方差檢驗(yàn)驗(yàn)精度后后，精度度以外的的數(shù)據(jù)作作為異常常數(shù)據(jù)剔剔除。方方差檢驗(yàn)驗(yàn)規(guī)定參參見(jiàn)4.4.33.3條條中有關(guān)關(guān)

49、規(guī)定。 33. 同一級(jí)級(jí)別、均均質(zhì)地域域中，不不同交易易方式下下估算的的樣點(diǎn)地地價(jià)，當(dāng)當(dāng)總體不不一致時(shí)時(shí)，以最最有代表表性，樣樣點(diǎn)數(shù)量量多的作作為基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)評(píng)估的基基礎(chǔ)資料料。4.5.33.3 數(shù)據(jù)整整理 將將經(jīng)過(guò)修修正及樣樣本數(shù)據(jù)據(jù)處理以以后的樣樣點(diǎn)，按按土地級(jí)級(jí)、土地地均質(zhì)區(qū)區(qū)域、土土地用途途和資料料交易方方式順序序進(jìn)行整整理，并并填表。4.5.44 利用樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)評(píng)估區(qū)區(qū)域或級(jí)級(jí)別基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)4.5.44.1 用樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)評(píng)估區(qū)區(qū)域或級(jí)級(jí)別的基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)1. 有樣樣點(diǎn)區(qū)域域或級(jí)別別的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)評(píng)估 AA. 樣樣本數(shù)量量的確定定。按數(shù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)要求，合合格樣本本量最少少應(yīng)為影影響因素

50、素?cái)?shù)的倍。 BB. 模模型選擇擇及基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)計(jì)計(jì)算。在在有樣點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域或或級(jí)別內(nèi)內(nèi)，可利利用不同同用途交交易樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)的的平均值值作為該該區(qū)域的的基準(zhǔn)地地價(jià)。一一般選擇擇下式計(jì)計(jì)算區(qū)域域或級(jí)別別的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)： 或 式中中： Pla：某某均質(zhì)地地域或級(jí)級(jí)別內(nèi)的的分用途途單位面面積基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)； Plii ：某均均質(zhì)地域域或級(jí)別別內(nèi)各用用途各有有效樣點(diǎn)點(diǎn)的單位位面積地地價(jià)或眾眾數(shù)樣點(diǎn)點(diǎn)單位面面積地價(jià)價(jià)； M：均均質(zhì)區(qū)域域或級(jí)別別內(nèi)可利利用的有有效地價(jià)價(jià)樣點(diǎn)數(shù)數(shù)； SI：樣點(diǎn)點(diǎn)宗地面面積。 22. 沒(méi)沒(méi)有交易易價(jià)資料料或交易易價(jià)格資資料較少少區(qū)域或或級(jí)別的的基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估沒(méi)有交易資資料的區(qū)區(qū)域或級(jí)級(jí)別

51、，基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估采采用比較較法、比比例系數(shù)數(shù)法或系系數(shù)修正正法進(jìn)行行。評(píng)估估程序?yàn)闉椋?AA. 對(duì)對(duì)已評(píng)估估出基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的的區(qū)域或或級(jí)別，建建立地價(jià)價(jià)與影響響價(jià)格的的土地條條件對(duì)照照表； BB. 將將沒(méi)有交交易資料料或數(shù)量量不足的的區(qū)域或或級(jí)別，進(jìn)進(jìn)行土地地條件調(diào)調(diào)查和量量化； CC. 比比較待估估價(jià)區(qū)域域或級(jí)別別同有地地價(jià)區(qū)域域或級(jí)別別的接近近程度，估估算其基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)； DD. 因因素差異異大的區(qū)區(qū)域，在在比較基基礎(chǔ)上，采采用系數(shù)數(shù)修訂法法估算區(qū)區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)； EE. 通通過(guò)確定定各種用用途基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)在在不同區(qū)區(qū)域或級(jí)級(jí)別內(nèi)的的比例關(guān)關(guān)系，估估算出其其它用途途的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)。4.5.44

52、.2 建立樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)和土地地級(jí)別模模型，評(píng)評(píng)估級(jí)別別基準(zhǔn)地地價(jià) AA. 模模型選擇擇：在土土地定級(jí)級(jí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通通過(guò)建立立樣點(diǎn)地地價(jià)與土土地級(jí)別別之間的的數(shù)學(xué)關(guān)關(guān)系模型型，求出出各用途途各級(jí)別別的地價(jià)價(jià)級(jí)差系系數(shù)，再再用地價(jià)價(jià)級(jí)差系系數(shù)等參參數(shù)來(lái)計(jì)計(jì)算級(jí)別別基準(zhǔn)地地價(jià)。數(shù)數(shù)學(xué)模型型為： YYn=A(1+rr)Xnn 或或 YYn=A(1+rr)aXXn 其中中： YYn ：第n級(jí)土地地交易樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)（求基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)時(shí)是級(jí)級(jí)別基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)）； A：常數(shù)； r ：地價(jià)價(jià)級(jí)差系系數(shù)； Xnn ：第n級(jí)土地地級(jí)別指指數(shù)或單單元土地地質(zhì)量指指數(shù) ：待定系系數(shù)。 在在特殊情情況下，要要做地價(jià)價(jià)與土地地

53、級(jí)別二二維關(guān)系系圖，確確定測(cè)算算模型。B. 系數(shù)數(shù)估計(jì)：將收集集到的不不同用途途的地價(jià)價(jià)資料，按按用途將將通過(guò)檢檢驗(yàn)的地地價(jià)資料料代入模模型中，估估計(jì)參數(shù)數(shù)值和和r。估算算出和和r后，要要進(jìn)行系系數(shù)可靠靠性檢驗(yàn)驗(yàn)，檢驗(yàn)驗(yàn)要求按按4.44.4.3條中中的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行。C. 基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)評(píng)估：將將估計(jì)值值、rr和有關(guān)關(guān)參數(shù)代代入，得得到各級(jí)級(jí)土地的的基準(zhǔn)地地價(jià)或各各單元分分值的估估計(jì)地價(jià)價(jià)。地此此基礎(chǔ)上上，根據(jù)據(jù)地價(jià)的的離散程程度，確確定區(qū)域域基準(zhǔn)地地價(jià)。4.5.44.3 用地細(xì)細(xì)類基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的的估算 根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)交易地地價(jià)資料料，按商商業(yè)、住住宅、工工業(yè)用地地中的用用地細(xì)類類再作分分析，如如

54、商業(yè)用用地中又又可分金金融細(xì)類類、賓館館辦公細(xì)細(xì)類、商商場(chǎng)細(xì)類類和零售售商店等等細(xì)類，住住宅中又又可分一一級(jí)住宅宅、二級(jí)級(jí)住宅和和三級(jí)住住宅等細(xì)細(xì)類，根根據(jù)地價(jià)價(jià)在細(xì)類類中的變變化，估估算各用用地類中中細(xì)類的的基準(zhǔn)地地價(jià)。4.6 利用土土地交易易資料評(píng)評(píng)估路線線價(jià)4.6.11 路線價(jià)價(jià)的評(píng)估估范圍 路路線價(jià)主主要用于于繁華商商業(yè)區(qū)段段的價(jià)格格評(píng)估。4.6.22 商業(yè)用用地路線線價(jià)區(qū)段段的劃分分4.6.22.1 地價(jià)區(qū)區(qū)段劃分分標(biāo)準(zhǔn)： 11. 商商業(yè)用地地區(qū)位條條件、交交通條件件、人流流量多少少、位置置相似的的地塊劃劃歸同一一區(qū)段； 22. 商商服繁華華程度基基本相同同的地塊塊劃歸同同一個(gè)地地價(jià)

55、區(qū)段段4.6.22.2 區(qū)段劃劃分方法法： 11. 以以道路、溝溝渠或其其他明顯顯地物為為界限； 22. 在在確定有有路線價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的的地價(jià)區(qū)區(qū)段，以以里地線線為界線線。里地地線采用用臨街宗宗地眾數(shù)數(shù)進(jìn)深代代替。4.6.33 樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)的的整理 與與4.55.2條條中有關(guān)關(guān)規(guī)定相相同。4.6.44 樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)的的數(shù)據(jù)檢檢驗(yàn) 與與4.55.3條條中有關(guān)關(guān)規(guī)定相相同。4.6.55 評(píng)估區(qū)區(qū)段地價(jià)價(jià)4.6.55.1 有樣點(diǎn)點(diǎn)區(qū)段路路線價(jià)的的評(píng)估 以以市場(chǎng)交交易地價(jià)價(jià)資料為為基礎(chǔ)，求求取各區(qū)區(qū)段的平平均價(jià)為為區(qū)段地地價(jià)。方方法有三三種： 11. 取取中位數(shù)數(shù)。 22. 取取眾數(shù)。 33. 取取算術(shù)平平均

56、數(shù)。4.6.55.2 無(wú)樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)或或樣點(diǎn)地地價(jià)較少少的區(qū)段段路線價(jià)價(jià)評(píng)估 沒(méi)沒(méi)有交易易資料的的區(qū)段路路線價(jià)評(píng)評(píng)估，采采用比較較法、系系數(shù)修正正法進(jìn)行行。見(jiàn)44.5.4.11中第二二款。4.6.66 劃分地地價(jià)等級(jí)級(jí) 把把區(qū)段地地價(jià)按地地價(jià)高低低排列，并并描繪在在數(shù)軸散散點(diǎn)圖或或頻率直直方圖上上，密集集區(qū)域即即為一個(gè)個(gè)地價(jià)等等級(jí)。4.7 城市基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的確定定4.7.11 基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)確定的的原則 11. 以以實(shí)際數(shù)數(shù)據(jù)測(cè)算算的結(jié)果果為準(zhǔn)，以以比較、修修正的結(jié)結(jié)果為輔輔。 22. 地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)達(dá)的的以市場(chǎng)場(chǎng)交易資資料測(cè)算算結(jié)果為為準(zhǔn)，級(jí)級(jí)差收益益測(cè)算結(jié)結(jié)果驗(yàn)證證。 33. 地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不發(fā)

57、達(dá)達(dá)的以級(jí)級(jí)差收益益測(cè)算結(jié)結(jié)果為準(zhǔn)準(zhǔn)，市場(chǎng)場(chǎng)交易資資料測(cè)算算結(jié)果驗(yàn)驗(yàn)證。 44. 體體現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)管理政政策。4.7.22 基準(zhǔn)地地價(jià)的確確定 以以一種方方法測(cè)算算城市基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的，用用該種方方法確定定的級(jí)別別商業(yè)、住住宅、工工業(yè)用途途的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)為為城市基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。 以以兩種以以上方法法測(cè)算城城市分用用途基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的的，應(yīng)以以級(jí)別或或區(qū)域?yàn)闉閱挝?，用用不同方方法的測(cè)測(cè)算結(jié)果果，根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)赝镣恋厥袌?chǎng)場(chǎng)狀況和和地價(jià)水水平，確確定級(jí)別別或區(qū)域域中各用用途的基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。 以以兩種以以上方法法測(cè)算城城市基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的的，根據(jù)據(jù)不同方方法的評(píng)評(píng)估結(jié)果果、土地地市場(chǎng)狀狀況等，以以其中最最符合市市場(chǎng)行情情的

58、一種種方法的的結(jié)果為為標(biāo)準(zhǔn)，用用其它方方法的結(jié)結(jié)果進(jìn)行行適當(dāng)修修正，確確定各用用途的基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。 根據(jù)據(jù)城市土土地利用用特點(diǎn)，在在一些大大城市，如如果其土土地分異異較明顯顯，則可可按商業(yè)業(yè)、住宅宅、工業(yè)業(yè)用途中中的用地地細(xì)類再再作分析析，估算算各用地地類的基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)。4.8 基準(zhǔn)地地價(jià)修正正系數(shù)表表的編制制 4.8.11 基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正系系數(shù)表是是采用替替代原理理，建立立基準(zhǔn)地地價(jià)、宗宗地地價(jià)價(jià)及其影影響因素素之間的的相關(guān)關(guān)關(guān)系，編編制出基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)在不同同因素條條件下修修正為宗宗地地價(jià)價(jià)的系數(shù)數(shù)體系。以以便能在在宗地條條件調(diào)查查的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按對(duì)應(yīng)的的修正系系數(shù)，快快速、高高效、及及時(shí)

59、地評(píng)評(píng)估出宗宗地地價(jià)價(jià)。它分分為級(jí)別別或區(qū)域域基準(zhǔn)地地價(jià)修正正系數(shù)表表和路線線價(jià)修正正系數(shù)表表兩種。4.8.22 級(jí)級(jí)別或區(qū)區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)修修正系數(shù)數(shù)表的編編制 級(jí)別或區(qū)區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)修修正系數(shù)數(shù)表的編編制，有有用土地地利用效效益（地地租）資資料和市市場(chǎng)交易易地價(jià)資資料兩種種方法。 如如果基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)成成果在商商業(yè)、住住宅和工工業(yè)三大大土地利利用類型型下有細(xì)細(xì)化地類類的基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格，則則盡可能能編制細(xì)細(xì)化地類類的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)系系數(shù)修正正表。如如果其基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)成果只只有商業(yè)業(yè)、住宅宅和工業(yè)業(yè)三大地地類，則則基準(zhǔn)地地價(jià)修正正體系一一定要反反映土地地利用的的復(fù)雜性性。關(guān)鍵鍵是準(zhǔn)確確地把握握各用地地類型的

60、的地價(jià)影影響因素素和影響響權(quán)重。4.8.22.1 用土土地利用用效益（地地租）資資料編制制基準(zhǔn)地地價(jià)修正正系數(shù)表表 11.確定定級(jí)別或或區(qū)域基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)按4.7條條的評(píng)估估結(jié)果，確確定級(jí)別別或區(qū)域域基準(zhǔn)地地價(jià)。 22. 宗宗地地價(jià)價(jià)影響因因素的選選擇 (1) 商業(yè)用用地的影影響因素素 AA. 商商業(yè)繁華華度。主主要指商商業(yè)區(qū)級(jí)級(jí)別、商商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)店鋪鋪總數(shù)。 BB. 交交通便捷捷度。主主要指商商業(yè)用地地與公交交、道路路等城市市交通系系統(tǒng)連接接的便利利程度。 CC. 基基礎(chǔ)設(shè)施施完善度度。主要要指商業(yè)業(yè)區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)市政基基礎(chǔ)設(shè)施施的利用用程度和和質(zhì)量高高低。 DD. 環(huán)環(huán)境質(zhì)量量?jī)?yōu)劣度度。主要要指商