1、福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性分析報報告項目編號：俠客行行估字20004888號項目名稱：福州市市好景花花園土地地競拍總造價：334477986612.91元元 樓面面造價：16338.004元/M2土地面積：410032.87MM2 建建筑面積積：21104995M22建筑密度：30% 容積率率：3.6 綠化化率：335%建設(shè)單位：俠客行行置業(yè)有有限責(zé)任任公司項目負(fù)責(zé)人人：俠客客行編制單位：俠客行行置業(yè)有有限責(zé)任任公司編制負(fù)責(zé)人人：俠客客行 編編制審核核人：俠俠客行編制人：俠俠客行 編制日日期：004-77-3目錄 一一、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)1 二二、可行行性分析析1 三三、福州州市好景景

2、花園土土地競拍拍成本計計算表2 四四、福州州市好景景花園土土地競拍拍面積和和銷售收收入表3 五五、福州州市好景景花園土土地競拍拍經(jīng)濟(jì)分分析表4 六六、福州州市好景景花園土土地競拍拍敏感性性分析表表5 一一、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)： 11、用地地面積：558832mm2 22、容積積率：33.6 33、可建建面積：20009955m2 其中中：住宅宅面積：18447633m2 商店店面積 沿街街商店面面積：669166m2*2層=138832 m2 小區(qū)區(qū)內(nèi)商店店面積：12000 mm2*22層=224000 m22 另外外可建車車位：地地下室面面積95500 m2（車車庫4550個） 44、綠化化率

3、：335% 55、密 度：30%以內(nèi)（本本方案按按30%計算） 二二、可行行性分析析 本本可行性性測算方方案，銷銷售收入入為1000%，因因此在本本地塊投投標(biāo)中應(yīng)應(yīng)考慮該該因素。建建議按880%的的銷售率率為底限限，同時時結(jié)合房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)驗驗，本項項目的最最理想的的總地價價款在996388萬元以以內(nèi)。 附附：福州州市好景景花園土土地競拍拍成本計計算表 福州市市好景花花園土地地競拍面面積和銷銷售收入入表 福州市市好景花花園土地地競拍經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析表 福州市市好景花花園土地地競拍敏敏感性分分析表 俠俠客行置置業(yè)有限限責(zé)任公公司 二二00四四年九月月十二日日福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告

4、成成本計算算表編碼工程項目（費費用）名名稱計量單位工程量單價或費率率造價或費用用(元)樓面造價(元/MM2)百分比(%)計算公式或或說明1.一、征地、拆拆遷、前前期費005471008900259.99215.877%1-1-11征地補償費費項150000000005000000000237.55414.511%按實際發(fā)生生1-2-11設(shè)計費平方米2104995183788991018.0001.1%18元/平平方米1-3-11建筑招投標(biāo)標(biāo)費項11000001000000.050.01%1-4-11建筑核放樣樣費項15000005000000.240.02%1-5-11施工許可證證項12000

5、002000000.100.01%1-6-11消防審核費費平方米2104995484198804.000.25%2.二、建安造造價0019194489668911.88955.677%2-1-11土建及安裝裝費用平方米210499565013682217550650.00039.699%2-1-22地下室部份份建安費費用平方米0120000.000%2-2-11小區(qū)道路配配套費平方米210499570147344650070.0004.28%2-3-11電梯費用部702500000175000000083.1445.08%2-4-11工程監(jiān)理費費項115000000150000007.130.

6、44%2-5-11工程監(jiān)督費費元、%155944000000.2234306681.630.1%2-6-11小區(qū)配水電電費用等等平方米21049951002104995000100.0006.11%5.三、其他稅稅費009813887544.911466.22328.477%3-1-11營業(yè)稅等元、%534433615508.54542770722.755215.88113.188%3-2-11廣告費項1500000005000000023.7551.46%3-3-11銷售管理費費用元、%53443361550153443361.525.3991.55%3-3-11建設(shè)管理費費用元、%2466

7、5598558249331197.1623.4441.44%3-4-11利息費用元、%246655985585.63003443277.766142.6688.72%8-1-11不可預(yù)見費費元、%24665598558373997795.7435.1552.15%zzj總成本0034479986112.9911638.04100.001%0000.000% 0000.000%福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告銷銷售收入入表序號樓層、單元元或樓房房名稱計量單位單價建筑面積(M2)可售面積(M2)項目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入(元)銷售模式備注1住宅元/2050184766300037876641

8、550按建筑面積積2沿街店面一一層元/13000069160008990880000按建筑面積積3沿街店面二二層元/400069160002766440000按建筑面積積4小區(qū)店面一一層元/10000012000001200000000按建筑面積積5小區(qū)店面二二層元/3000120000036000000按建筑面積積6車庫元/套5000009500045002250000000按項目套數(shù)數(shù)合計0000053443361550福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告租租賃收入入表序號樓層、單元元或樓房房名稱計量單位單價建筑面積(M2)可租面積(M2)項目套數(shù)可租套數(shù)租賃收入(元)租賃模式備注00

9、0000合計000000福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告投投資計劃劃表序號項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆拆遷、前前期費547100890054710089001367777222.51367777222.51367777222.51367777222.52二、建安造造價191944896681919448966847987724224798772422479877242247987724223三、其他稅稅費9813887544.9119813887544.9222453446888.7332453446888.7332453446888.733245

10、3446888.733合計34479986112.99134479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.233福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告資資金籌措措計劃表表序號項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1投資計劃34479986112.99134479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332資金籌措計計劃034479986112.9928619996533.2338619996533.233

11、8619996533.2338619996533.2332.1 自有資資金12067795114.55212067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.2 借款022411190998.445602997744.65602997744.65602997744.65602997744.62.21 向向銀行貸貸款022411190998.445602997744.65602997744.65602997744.65602997744.6福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告全全投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表序號

12、項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.1銷售收入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出034479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332.1開發(fā)投資、經(jīng)經(jīng)營034479986112.99286199965

13、33.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量量018963375337.007-8619996553.2239194557300.19194557300.19194557300.1累計凈現(xiàn)金金流量00-8619996553.22357460076.879769118066.97718963375337.007福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告資資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表序號項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入053443361449.999017814453883.33317814

14、453883.33317814453883.3331.1銷售收入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出012067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.1開發(fā)投資、經(jīng)經(jīng)營012067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量量0

15、41375566335.447-3016698778.66314797755004.7714797755004.7714797755004.77累計凈現(xiàn)金金流量00-3016698778.66311780056226.00726578811330.77741375566335.447福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告多多方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析表序號項目名稱計量單位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍賣價價款萬元5000500060007000800090001000001100001200

16、001300001400001500001600001700001800001900002000002100002200001.1 土地拍拍賣單價價元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍拍賣單價價元/畝81236618123661974833311373305129977771462225016247722178711941949666621121138227466112437008325995555276200272924449930869971324944

17、4434119916357433881.3 土地拍拍賣價款款占比例例%14.514.516.83319.01121.06622.98824.79926.528.11129.64431.09932.47733.78835.02236.21137.34438.42239.45540.4442項目總成本本萬元3448003448003565223682333799553916774033994151004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003資金籌措萬元344800344800356522368233379

18、9553916774033994151004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003.1 資本金金萬元1206881206881247881288881329881370881411991452991493991534991575991616991657991698991739991781001822001863001904003.2 借款萬元224122224122231744239355246977254588262200269822277433285055292677300288307900315

19、5223231333307553383773459883536004經(jīng)營總收入入萬元5344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.1 銷售收收入萬元5344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.2 租賃收收入萬元00000000

20、000000000005利潤總額萬元18964418964417792216620015448814277713105511933310761195908418724660744903373125591387216-9566所得稅萬元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107稅后利潤萬元12706612706611921111136610350095658780799572106425564048554070328525001715929144-9568全投資財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%91.591.58

21、3.876.55569.663.05556.75550.7554539.45534.15528.95523.95519.114.49.755.20.8-3.69資本金財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%488.11488.11468.555450.22433416.88401.555387.11373.445360.555348.33336.665325.555315304.99295.33286.005277.225268.8810全投資財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-14011-20355-267

22、00-33055-39399-4574411資本金財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬元18352218352218129917907717685517463317241117019916797716575516353316131115908815686615464415242215020014798814576612全投資回收收期年1.941.9422.072.142.222.32.42.492.62.722.842.983.143.313.53.713.95013資本金回收收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.281.291.31.311.3

23、21.331.341.351.3614投資利潤率率%555549.91145.13340.66636.45532.49928.75525.21121.87718.715.69912.82210.17.55.032.660.4-1.76615資本金利潤潤率%157.114157.114142.559128.996116.117104.11592.82282.14472.04462.48853.42244.81136.64428.86621.44414.3777.611.16-5.022福州市好景景花園土土地競拍拍可行性性報告敏敏感性分分析表序號項目名稱計量單位基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5

24、0000001土地拍賣價價款萬元5000500050005000500050001.1 土地拍拍賣單價價元/M21219121912191219121912191.2 土地拍拍賣單價價元/畝8123661812366181236618123661812366181236611.3 土地拍拍賣價款款占比例例%14.513.75514.29915.02214.57713.7772項目總成本本萬元3448003636333499773328993431883630333資金籌措萬元3448003636333499773328993431883630333.1 資本金金萬元12068812727712

25、24991165111201111270663.2 借款萬元2241222363662274882163882230772359774經(jīng)營總收入入萬元5344444703005451225184005611665077114.1 銷售收收入萬元5344444703005451225184005611665077114.2 租賃收收入萬元0000005利潤總額萬元1896441066881951661855112179771446996所得稅萬元6258352064406122719347757稅后利潤萬元127066714713076612429914604496948全投資財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率

26、%91.551.792.65592.6104.11568.49資本金財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%488.11389.44491490.99520.775429.9910全投資財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬元62142208643261127546398311資本金財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬元18352215008818751117831119627716762212全投資回收收期年1.942.381.931.931.852.1613資本金回收收期年1.21.251.21.21.191.2314投資利潤率率%5529.34455.76655.73363.52239.86615資本金利潤潤

27、率%157.11483.822159.333159.222181.447113.887基準(zhǔn)(期望望)收益益率%030303030301土地拍賣價價款臨界界點萬元084861514441464001690001128331.1 土地拍拍賣單價價元/M20206836913568411927501.2 土地拍拍賣單價價元/畝013786696246044702378558327457765183311821.3 土地拍拍賣價款款占比例例%020.98832.332.84435.02225.8442項目總成本本萬元04044774688334458554826224366553資金籌措萬元04044

28、774688334458554826224366553.1 資本金金萬元01415771640991560551689221528333.2 借款萬元02629113047442898003137002838224經(jīng)營總收入入萬元04703005451225184005611665077114.1 銷售收收入萬元04703005451225184005611665077114.2 租賃收收入萬元0000005利潤總額萬元0658376297255785471066所得稅萬元0217225182394259223457稅后利潤萬元0441151124861526247618全投資財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%030303030309資本金財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%0429.994