1、浦東嘉里中心案例2012.6浦東嘉里中心案例2012.6CONTENTS 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況物業(yè)構(gòu)成及分布項(xiàng)目發(fā)展歷程開發(fā)商簡(jiǎn)介 項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境項(xiàng)目所在區(qū)域分析區(qū)位及交通環(huán)境項(xiàng)目四周環(huán)境周邊2km范圍內(nèi)住宅分析周邊2km范圍內(nèi)商業(yè)環(huán)境分析周邊2km范圍內(nèi)自然及人文環(huán)境分析小結(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析整體布局整體業(yè)態(tài)業(yè)種分析各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析 商業(yè)定位分析 商業(yè)空間及建筑風(fēng)格分析商業(yè)空間動(dòng)線分析景觀規(guī)劃導(dǎo)視系統(tǒng)廣告牌 商業(yè)消費(fèi)者分析消費(fèi)者數(shù)量分析消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者行為分析小結(jié) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣活動(dòng) 總結(jié)CONTENTS 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)CHAPTER 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目

2、概況物業(yè)構(gòu)成及分布項(xiàng)目發(fā)展歷程開發(fā)商簡(jiǎn)介CHAPTER 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱上海浦東嘉里中心項(xiàng)目位置上海市浦東新區(qū)花木路1378號(hào)所屬板塊浦東世紀(jì)公園開發(fā)商上海浦東嘉里城房地產(chǎn)有限公司團(tuán)隊(duì)KPF（建筑公司）/香格里拉（酒店管理）/嘉里管理（商辦管理）/CBRE（辦公顧問）/Savills（商業(yè)顧問及租賃）/CBRE+仲量聯(lián)行（辦公租賃）開業(yè)時(shí)間2011年10月29日定位集辦公樓、公寓、酒店和商場(chǎng)于一體的城市綜合體檔次高端占地面積5.9萬建筑面積共33萬，其中地上23萬停車位1200個(gè)投資金額39億元項(xiàng)目概況 浦東嘉里中心位于花木路芳甸路，是該地區(qū)目前規(guī)模最大 的綜合性發(fā)展項(xiàng)目，是一座融合商業(yè)及

3、居住的靈運(yùn)之城、匯聚國(guó)際化商場(chǎng)、甲a級(jí)辦公樓、五星級(jí)酒店以及高級(jí)服務(wù)式公寓，展現(xiàn)一派活力四射的綜合建筑體。項(xiàng)目名稱上海浦東嘉里中心項(xiàng)目位置上海市浦東新區(qū)花木路1378物業(yè)構(gòu)成及分布芳甸路花木路辦公樓酒店裙房服務(wù)式公寓辦公樓服務(wù)式公寓酒店ABCD項(xiàng)目由三個(gè)塔樓和一個(gè)裙房購(gòu)成，其中商場(chǎng)面積4.5萬，辦公樓9.2萬，服務(wù)式公寓3.4萬，酒店7萬。裙房說明：A部分1、2、3層為商業(yè)，4、5層為辦公特色樓層；B部分1、2層為酒店配套，3-5層+屋頂為健身會(huì)所；C部分1、2層為商業(yè)，3-5層為酒店配套（宴會(huì)廳等），屋頂為健身會(huì)所；D部分1、2層為商業(yè)，3層為會(huì)議層，4-5層為辦公特色樓層。179米134.

4、3米99.8米23.8米物業(yè)構(gòu)成及分布芳甸路花木路辦公樓酒店裙房服務(wù)式公寓辦公樓服務(wù)物業(yè)構(gòu)成及分布寫字樓樓名浦東嘉里中心大樓類型甲A級(jí)寫字樓租售方式出租租售電樓地址花木蘭1388號(hào)大樓性質(zhì)涉外租金價(jià)格6-8元/日/物業(yè)管理30元/月/物業(yè)公司世邦魏理仕建筑面積9.2萬總樓層數(shù)43樓高179米標(biāo)準(zhǔn)層面積2000車位價(jià)格1200元/個(gè)/月空調(diào)中央空調(diào)電梯OTIS周邊銀行工商，招商，農(nóng)業(yè)，上海銀行寫字樓裙房共5層，1、2F除門廳、大堂外，基本為商場(chǎng)；3F除與標(biāo)準(zhǔn)層投影重合部分以外，分為商場(chǎng)、會(huì)議中心兩部分，會(huì)議中心供辦公、酒店公用；4、5F為行政樓層，凈高比標(biāo)準(zhǔn)層高0.1

5、米，但很好的解決了裙房高樓層不宜做商業(yè)的問題。裙樓低區(qū)中區(qū)高區(qū)物業(yè)構(gòu)成及分布寫字樓樓名浦東嘉里中心大樓類型甲A級(jí)寫字樓租物業(yè)構(gòu)成及分布酒店樓名上海浦東嘉里大酒店大樓類型五星級(jí)大樓地址花木蘭1388號(hào)管理公司嘉里管理建筑面積7萬總樓層數(shù)31樓高134.3米客房數(shù)量574間客房面積42-168健身中心面積6000兒童冒險(xiǎn)樂園面積700餐飲場(chǎng)所5個(gè)周邊銀行工商，招商，農(nóng)業(yè)，上海銀行周邊交通地鐵七號(hào)線、地鐵二號(hào)線，746、789、581、975、花木1路 酒店開業(yè)時(shí)間2011年2月18日，樓高31層，客房總數(shù)574間（套）。酒店與上海新國(guó)際博覽中心直接相連，正對(duì)世紀(jì)公園，是香格里拉酒店集團(tuán)旗下首個(gè)全新

6、的五星級(jí)嘉里酒店品牌。物業(yè)構(gòu)成及分布酒店樓名上海浦東嘉里大酒店大樓類型五星級(jí)大樓物業(yè)構(gòu)成及分布服務(wù)式公寓樓名上海浦東嘉里中心大樓類型服務(wù)式公寓大樓地址花木蘭1388號(hào)建筑面積3.4萬總樓層數(shù)28樓高99.8米總套數(shù)182套面積103-642主要配套及服務(wù)全面共享酒店配套；24小時(shí)點(diǎn)餐服務(wù)，備有兒童套餐；專屬早餐廊，專屬車位；翻譯助理服務(wù)；IT私人助理服務(wù)。服務(wù)式公寓最大的亮點(diǎn)是寬敞且具有設(shè)計(jì)感的大堂。物業(yè)構(gòu)成及分布服務(wù)式公寓樓名上海浦東嘉里中心大樓類型服務(wù)式物業(yè)構(gòu)成及分布商業(yè)商業(yè)全部分布在裙房中，樓層主要位于B1-L2，商業(yè)總面積為4.5萬。商場(chǎng)擁有包括各種類型的商戶超過100家，力圖讓每位顧

7、客隨心體驗(yàn)浦東嘉里城的靈動(dòng)生活。后面章節(jié)中將作詳細(xì)分析。物業(yè)構(gòu)成及分布商業(yè)商業(yè)全部分布在裙房中，樓層主要位于B1-項(xiàng)目發(fā)展歷程 項(xiàng)目從動(dòng)工到開業(yè)歷時(shí)4年，從商場(chǎng)、酒店到公寓、寫字樓，以及完善的公共交通配套，浦東嘉里城將成為商業(yè)休閑的新地標(biāo)，并為提升浦東社區(qū)居民的生活品質(zhì)作出杰出貢獻(xiàn)。2006年5月，上海浦東嘉里城房地產(chǎn)有限公司成立。2007年11月9日，項(xiàng)目動(dòng)工。2010年第四季度，項(xiàng)目竣工。2011年10月29日，商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)。2010年第四季度后，甲A級(jí)寫字樓開業(yè)。2011年2月18日，酒店開業(yè)，繼浦東香格里拉大酒店之后該集團(tuán)在上海擁有的第二座豪華酒店奠基施工開業(yè)項(xiàng)目發(fā)展歷程 項(xiàng)目從動(dòng)工到

8、開業(yè)歷時(shí)4年，從商場(chǎng)開發(fā)商簡(jiǎn)介上海浦東嘉城里房地產(chǎn)有限公司上海嘉里中心嘉里華庭嘉里不夜城企業(yè)廣場(chǎng)卓悅居 嘉里集團(tuán)在1974年成立于香港，為亞太地區(qū)最大的多元化發(fā)展集團(tuán)之一，旗下的嘉里建設(shè)有限公司和香格里拉(亞洲)有限公司均為香港聯(lián)交所上市公司. 集團(tuán)業(yè)務(wù)涉及酒店、房地產(chǎn)、飲料及糧油等業(yè)務(wù)。 嘉里集團(tuán)早在80年代就進(jìn)軍國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),足跡遍布北京、上海、深圳、福州等地,并率先在北京中央商務(wù)區(qū)投資建造北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心，堪稱北京地標(biāo)。 上海浦東嘉里城房地產(chǎn)有限公司成立于2006年5月，是一家中外合資公司。投資方包括嘉里建設(shè)有限公司、香格里拉(亞洲)有限公司、新加坡長(zhǎng)春產(chǎn)業(yè)有限公司和上海陸家嘴金融

9、貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司。嘉里建設(shè)有限公司、香格里拉(亞洲)有限公司及新加坡長(zhǎng)春產(chǎn)業(yè)有限公司均為嘉里集團(tuán)成員，合共持有上海浦東嘉里城房地產(chǎn)有限公司 80%的權(quán)益。開發(fā)商簡(jiǎn)介上海浦東嘉城里房地產(chǎn)有限公司上海嘉里中心嘉里華CHAPTER 2 項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境項(xiàng)目所在區(qū)域分析區(qū)位及交通環(huán)境項(xiàng)目四周環(huán)境周邊2km范圍內(nèi)住宅分析周邊2km范圍內(nèi)商業(yè)環(huán)境分析周邊2km范圍內(nèi)自然及人文環(huán)境分析小結(jié)CHAPTER 2 項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境項(xiàng)目所在區(qū)域世紀(jì)公園版塊楊高中路楊高南路浦建路龍陽路內(nèi)環(huán)高架路世紀(jì)公園版塊 世紀(jì)公園板塊是楊高中路、楊高南路以南，浦建路以東的浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域。該板塊圍繞世紀(jì)公園，分布有聯(lián)洋、花木

10、兩大生活社區(qū)及其商業(yè)中心和高檔別墅區(qū)。 該板塊也是浦東的市政配套集中區(qū)和文化中心，這里有與國(guó)際接軌的新國(guó)際博覽中心，浦東行政中心所在地世紀(jì)廣場(chǎng)也坐落在這里，還有東方藝術(shù)中心、上?？萍拣^等大型文化建筑。 世紀(jì)公園板塊依托世紀(jì)公園形成的“城市綠肺”概念，吸引了相當(dāng)多的中高收入群體的注意，大多是一些追求生活品質(zhì)、格調(diào)高雅的人士。項(xiàng)目所在區(qū)域世紀(jì)公園版塊楊高中路楊高南路浦建路龍陽路內(nèi)環(huán)高區(qū)位及交通環(huán)境本項(xiàng)目 7號(hào)線花木站花木路芳甸路15分鐘步行圈 項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)花木路芳甸路交叉口，北臨花木路，西為芳甸路，南邊與東邊毗鄰上海新國(guó)際展覽中心，但離上海市中心較遠(yuǎn)。項(xiàng)目周邊公共交通：機(jī)場(chǎng)：至浦東機(jī)場(chǎng)距離

11、28公里 、至虹 橋機(jī)場(chǎng)距離50公里；地鐵：7號(hào)線花木站直通項(xiàng)目?jī)?nèi)部，15分鐘步行可到達(dá)2號(hào)線；公交車：15分鐘內(nèi)步行達(dá)到 746、798、581、975、大橋二線、花木1路公交車站點(diǎn) 。陸家嘴6km區(qū)位及交通環(huán)境本項(xiàng)目 7號(hào)線花木站花木路芳甸路15分鐘項(xiàng)目四周情況芳甸路花木路項(xiàng)目新國(guó)際展覽中心世紀(jì)公園住宅（世紀(jì)花園二期）住宅（御翠園）世紀(jì)花園二期御翠園 項(xiàng)目四周環(huán)境優(yōu)美，西邊為世紀(jì)花園二期住宅，西北方為世紀(jì)公園，北邊毗鄰御翠園別墅區(qū)，南邊與東邊均靠近新國(guó)際展覽中心。住宅區(qū)的居民是項(xiàng)目直接的消費(fèi)者，新國(guó)際展覽中心為項(xiàng)目帶來了大量商務(wù)及休閑消費(fèi)。項(xiàng)目四周情況芳甸路花木路項(xiàng)目新國(guó)際展覽中心世紀(jì)公園

12、住宅住宅（周邊2km住宅情況分布12345768910111213141516171819202122232425262728293031323334352km363738 以項(xiàng)目地為圓心，周邊兩公里范圍內(nèi)，住宅樓盤多達(dá)38個(gè)，總建筑面積為447萬平方米，居住人口達(dá)到10.41萬。項(xiàng)目所在區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，10.41萬的人口為項(xiàng)目的充足消費(fèi)者提供了有力保障。 項(xiàng)目地周邊以高檔社區(qū)、別墅樓盤居多，尤其是項(xiàng)目北邊及東邊均為別墅樓盤。2012年5月份世紀(jì)公園版塊樓盤最新成交均價(jià)為41690元/，遠(yuǎn)高于上海市24536元/的均價(jià)?？梢?，項(xiàng)目地周邊住宅高檔，居住人口收入較高，為項(xiàng)目高端定位提供支撐。周邊

13、2km住宅情況分布123457689101112131編號(hào)名稱體量（萬）人口價(jià)格元/開盤時(shí)間編號(hào)名稱體量（萬）人口價(jià)格元/開盤時(shí)間1聯(lián)洋年華園20350032023200520六街坊小區(qū)2.16002916720002聯(lián)洋花園20400032605200621花木鑫豐苑2.16002862720033當(dāng)代清水園15450034916200422環(huán)龍新紀(jì)園412002588220004天安花園14410036466200123建化公寓26002629920025華麗家族花園13.7500036779200224金桂小區(qū)2028002634819966水清木華公寓14420040490200425

14、海桐苑1227002869119977浦東虹橋公寓17510033000200326花木苑3056002871920038虹橋花園17.3520032558200427牡丹小區(qū)26002649419969仁恒河濱城25700045396200528玉蘭小區(qū)6.6190018260199510金色維也納金樽花園8.8200039292200229杏花新苑20300024671199411錦繡小區(qū)5.8150023843199630萬邦都市花園24810025852200412御翠園16160073924200231久遠(yuǎn)小區(qū)1.650020450199913四季雅苑2328076160201132

15、芳華苑7.6260020340199614湯臣湖庭花園2065033838200833惠德新邨9340019336199915世紀(jì)花園二期12.6377033606200534聚龍家園7.7480022645199916大唐盛世花園二期12.4370034717200535龍溝新苑5.9390021935200217雍景臺(tái)公寓1.545038214200636九間堂2.4180108667200618麗晶博園6.239030000200537廣洋新景苑7.5200064229200619建華新苑6.1200030496200038浦園千秋別墅1280724632011小計(jì)447104100周邊

16、2km住宅情況列表注：其中紅色標(biāo)記的樓盤為別墅樓盤、別墅與小高層共存的樓盤。編號(hào)名稱體量人口價(jià)格開盤編號(hào)名稱體量人口價(jià)格開盤1聯(lián)洋年華園周邊2km商業(yè)環(huán)境聯(lián)洋廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)梅花路商業(yè)街百安居麥德龍喜馬拉雅中心2km 以項(xiàng)目地為圓心，周邊兩公里范圍內(nèi)，大型商業(yè)項(xiàng)目有6個(gè)，總建筑面積達(dá)到40萬。對(duì)項(xiàng)目直接構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的是聯(lián)洋廣場(chǎng)、大拇指廣場(chǎng)，均為社區(qū)mall。（目前社區(qū)mall呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，周邊有大量的住宅，區(qū)域內(nèi)有數(shù)十萬的消費(fèi)者，且具有中等、中高消費(fèi)能力，從而提供了項(xiàng)目的發(fā)展空間。）名稱類型開業(yè)時(shí)間體量（）聯(lián)洋廣場(chǎng)社區(qū)mall20106.8萬大拇指廣場(chǎng)社區(qū)mall200511萬喜馬拉雅中心酒店20

17、1016萬梅花路商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街20061.2萬麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)式超市3萬百安居家居賣場(chǎng)2萬小計(jì)40萬 本項(xiàng)目離競(jìng)爭(zhēng)最大的商業(yè)項(xiàng)目有1.8公里，周邊無大型商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)項(xiàng)目在2011年開業(yè)，因此項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍沒有很好的形成，項(xiàng)目將需要較長(zhǎng)時(shí)間培養(yǎng)商氣。周邊2km商業(yè)環(huán)境聯(lián)洋廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)梅花路商業(yè)街百安居麥德龍人文與自然環(huán)境2km123編號(hào)名稱1上海耀中國(guó)際學(xué)校2東進(jìn)國(guó)際學(xué)校3中國(guó)美術(shù)學(xué)院張江校區(qū)4上海博通教育中心5上海市進(jìn)才實(shí)驗(yàn)中學(xué)6上?？萍拣^7新國(guó)際展覽中心8上海浦東展覽館9蕙風(fēng)美術(shù)館10東方藝術(shù)中心54678910 項(xiàng)目周邊人文及自然環(huán)境良好：有多個(gè)院校，其中有2所國(guó)際學(xué)校，認(rèn)為氛圍好，并且

18、院校師生將成為強(qiáng)大的消費(fèi)力；緊鄰世紀(jì)公園，靠近湯臣浦東高爾夫球場(chǎng)，為項(xiàng)目提供了優(yōu)美的自然環(huán)境；毗鄰新國(guó)際展覽中心，附近還有浦東展覽館等，為項(xiàng)目提供了商務(wù)消費(fèi)。湯臣浦東高爾夫球場(chǎng)世紀(jì)公園人文與自然環(huán)境2km123編號(hào)名稱1上海耀中國(guó)際學(xué)校2東進(jìn)國(guó)小結(jié) 項(xiàng)目位于浦東世紀(jì)公園版塊，該板塊圍繞世紀(jì)公園，分布有生活社區(qū)、商業(yè)中心和高檔別墅區(qū)，該板塊也是浦東的市政配套集中區(qū)和文化中心，吸引了相當(dāng)多的中高收入群體的注意。12 項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)花木路芳甸路交叉口，交通便捷，7號(hào)線花木站直通項(xiàng)目?jī)?nèi)部，但離市中心較遠(yuǎn)。3項(xiàng)目所在區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，10.41萬的人口為項(xiàng)目的充足消費(fèi)者提供了有力保障，周邊有多個(gè)高

19、端住宅，為項(xiàng)目高端定位提供支撐。4項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍沒有很好的形成，將需要較長(zhǎng)時(shí)間培養(yǎng)商氣。項(xiàng)目周邊人文及自然環(huán)境良好。5小結(jié) 項(xiàng)目位于浦東世紀(jì)公園版塊，該板塊圍繞世紀(jì)公園，分布有生CHAPTER 3 商業(yè)定位分析CHAPTER 3 商業(yè)定位分析商業(yè)定位定位：包羅萬象、親近自然、匯聚各類知名店鋪、美食購(gòu)物休閑一站式體驗(yàn)的家庭式shopping mall?？腿憾ㄎ唬褐苓吘惩馊耸颗c小資白領(lǐng)、中高收入人群功能定位：以零售、餐飲為主的購(gòu)物中心類型：社區(qū)型商業(yè)檔次：中高端商業(yè)定位定位：包羅萬象、親近自然、匯聚各類知名店鋪、美食購(gòu)物CHAPTER 4 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析整體布局整體業(yè)態(tài)業(yè)種分析各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分

20、析CHAPTER 4 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析整體布局平面布局上，主力店及面積較大的店鋪設(shè)置于平面的角落處，中間及四周是面積較小的店鋪。各樓層因通往展覽場(chǎng)館和酒店的入口分布及建筑設(shè)計(jì)的原因，店鋪面積劃分不規(guī)則，走廊也呈現(xiàn)多樣化設(shè)計(jì)。縱向布局上，以餐飲、超市等目的性消費(fèi)強(qiáng)的業(yè)態(tài)為吸引，帶動(dòng)縱向人流B1層有大型超市及中小型餐飲，1層主要為大型零售，2層分布大型高檔餐飲。點(diǎn)評(píng)：主力店的布局有效的帶動(dòng)了平面人流，使每個(gè)店鋪都有較多客流經(jīng)過。點(diǎn)評(píng)：通過對(duì)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)的合理布局，最大化的引導(dǎo)了縱向客流。整體布局平面布局上，主力店及面積較大的店鋪設(shè)置于平面的角落處整體業(yè)態(tài)業(yè)種分析 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)業(yè)種分析，餐飲

21、和零售占最大比例，總和達(dá)到94%，服務(wù)和休閑占的比例較小，細(xì)分業(yè)態(tài)中，時(shí)尚服飾所占面積最大，達(dá)到5300，其次是正餐、特色餐飲，與項(xiàng)目定位為餐飲購(gòu)物一站式體驗(yàn)的購(gòu)物中心相符。整體業(yè)態(tài)業(yè)種分析 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)業(yè)種分析，各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析停車場(chǎng)零售餐飲服務(wù)零售餐飲服務(wù)休閑1FB1B22F零售餐飲服務(wù)休閑餐飲美食、時(shí)尚服飾、美容/個(gè)人護(hù)理、童裝/玩具、生活品味、服務(wù)、超市餐飲美食、時(shí)尚服飾、美容/個(gè)人護(hù)理、生活品味、服務(wù)餐飲美食、時(shí)尚服飾、美容/個(gè)人護(hù)理、童裝/玩具、生活品味、服務(wù)各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析停車場(chǎng)零售餐飲服務(wù)零售餐飲服務(wù)休閑1FB1各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析B1F 項(xiàng)目B1層以零售、餐飲業(yè)態(tài)為主

22、，并結(jié)合少量的配套服務(wù)設(shè)施，與項(xiàng)目零售餐飲的功能定位相符。 本層店鋪總面積為7020，面積最大的為主力店Ole超市，達(dá)到2700，其余店鋪面積均較小，主要集中在30-100區(qū)間內(nèi)。入駐的品牌多為大眾所熟知，針對(duì)年輕白領(lǐng)、家庭、時(shí)尚人士。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析B1F 項(xiàng)目B1層以零售、各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析B1F主力店分析Ole Ole超市是華潤(rùn)萬家推出一種時(shí)尚高端超市，以“Ole”為名的寓意是希望能給消費(fèi)者帶來興奮、快樂、開心的感覺。2004年，第一家Ole超市誕生于深圳萬象城。 Ole超級(jí)市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)一般超市不同，它集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體，其進(jìn)口食品占總商品的70%，主要針對(duì)的是高消費(fèi)的人群市場(chǎng)。點(diǎn)

23、評(píng)：Ole超市的入駐與項(xiàng)目中高檔定位相符，并滿足了周邊居住的外籍人士、中高收入者的生活需求。同時(shí)，作為主力店，Ole超市設(shè)置于樓層死角處，激活了整層樓的消費(fèi)人流。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析B1F主力店分析Ole 各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析B1品牌列表名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（）名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（）味千拉面B124餐飲快餐130瑪麗法寶B120b零售化妝品20巴斯羅繽B113餐飲休閑餐飲40歐美藥妝B130a零售化妝品70貝瑞熊酸奶冰淇淋B112a餐飲休閑餐飲25豪品德式咖啡香腸店B125a餐飲休閑餐飲50寶珠奶酪B125b餐飲休閑餐飲25莎莎B122零售化妝品150西樹泡芙B126餐飲休閑餐飲40屈臣

24、氏B132零售化妝品250快樂檸檬B112b餐飲休閑餐飲30維衡生B130b零售保健品50沁泰B106-B107餐飲特色餐飲200mothercareB136零售童裝/玩具400斗香園B103餐飲快餐150OkaidiB135b零售童裝/玩具70瑞萊B129b零售保健品50emoiB116零售家居90摩提工坊B126餐飲休閑餐飲40IRIS LifeB131零售家居80釜山料理B104餐飲特色餐飲180青瓏工坊B129a零售家居50越味風(fēng)B109b餐飲特色餐飲100LillisB130c零售家居50食之秘B110餐飲休閑餐飲100樂陶工坊B123b零售家居30賽百味B109a餐飲休閑餐飲40設(shè)

25、鄉(xiāng)味B119零售家居250TableauB111餐飲休閑餐飲50雷諾瓦B121零售家居60和民B105b餐飲特色餐飲350樸坊B117零售家居60HI PANDAB120a零售時(shí)尚服飾60順電脈B101-B102零售家居250阿努比斯銀飾B123a零售時(shí)尚服飾80天福名茶B112c零售家居40CandiesB114零售時(shí)尚服飾110九福坊B127零售家居40友樂達(dá)臺(tái)北精致面館B105a餐飲快餐120惠普印象影像中心B128服務(wù)攝影40熱風(fēng)B115零售時(shí)尚服飾130干洗服務(wù)服務(wù)干洗20巴黎三城B118零售時(shí)尚服飾70客服中心服務(wù)客服中心20佰草集B135a零售化妝品60OleB108零售超市27

26、00小計(jì)7020各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析B1品牌列表名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F IF層以零售、餐飲業(yè)態(tài)為主，并結(jié)合少量的休閑和配套服務(wù)設(shè)施，該層店鋪總面積為8110，店鋪面積劃分不規(guī)則，其中時(shí)尚服飾、特色餐飲類店鋪所占面積較大。 該層主力店為：H&M、GAP、The Cook 廚，次主力店為：新旺茶餐廳。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F IF層以零售、餐飲業(yè)各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F主力店分析1F2F電梯及樓梯電梯及樓梯 H&M是一個(gè)將時(shí)尚、品質(zhì)和低價(jià)完美糅合的時(shí)尚品牌，于1947年由爾林派爾森在瑞典Vsters市創(chuàng)立。目前在全球24個(gè)國(guó)家銷售服裝與化妝品，雇員總數(shù)超過50,000人。不尋常

27、的是，H&M沒有一家屬于自己的工廠，他與在亞洲與歐洲的超過700家獨(dú)立供應(yīng)商保持合作。點(diǎn)評(píng)：H&M位于項(xiàng)目主入口處，位于項(xiàng)目1層和2層，店鋪內(nèi)部有電梯及樓梯連接，總面積為1550，其中二樓面積為1100。H&M位置顯眼，客流量大，并且店鋪格局部帶動(dòng)了客流導(dǎo)入二層。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F主力店分析1F2F電梯及樓梯電梯及樓各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F主力店分析 The COOK廚餐廳位于嘉里大酒店一樓，是一間全天候國(guó)際美食零點(diǎn)餐廳，擁有11個(gè)開放式操作廚房、一個(gè)西點(diǎn)展臺(tái)和室外露臺(tái)卡座，共可容納365位賓客。餐廳美食體驗(yàn)?zāi)依◤闹惺脚腼冃∈车絹喼廾纥c(diǎn)、日式刺身、法式糕點(diǎn)、亞洲燒烤、鮮磨咖啡、佳釀乳酪等各類

28、國(guó)際美食佳肴。點(diǎn)評(píng)：The COOK廚餐廳檔次較高，面對(duì)的消費(fèi)者以酒店住客、商業(yè)消費(fèi)者為主，根據(jù)觀察，該餐廳消費(fèi)者中外籍人士占了較大比例。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F主力店分析 The 各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F主力店分析GAP（蓋普）在1969年創(chuàng)建于美國(guó)加州舊金山，是美國(guó)最大的服裝公司之一，是一個(gè)全世界最知名也最具影響力的大眾休閑裝品牌。現(xiàn)在，它是擁有五個(gè)品牌（GAP、Banana Republic、Old Navy、Piperlime、Athleta )、3200多家連鎖店、年收入超過130億美元、員工16.5萬人的跨國(guó)公司。點(diǎn)評(píng)：GAP，一個(gè)知名國(guó)際品牌，價(jià)格較為低廉，性價(jià)比高，放置于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，

29、有效的吸引了大量的消費(fèi)者，帶動(dòng)了該樓層內(nèi)的人流。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F主力店分析GAP（蓋普）在1969年各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F品牌列表名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（）名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（）Afternoon Tea TEA ESPRESSOL109餐飲休閑餐飲120GAPL105-L108零售時(shí)尚服飾1100大茴香粉L115餐飲特色餐飲60H&ML101零售時(shí)尚服飾450香溢培客L137餐飲休閑餐飲200亮視點(diǎn)L127零售時(shí)尚服飾100藍(lán)蛙L131餐飲西餐170motiviL139b零售時(shí)尚服飾100面包新語L112餐飲休閑餐飲60ROEML138-L139a零售時(shí)尚服飾250酷圣石冰淇淋

30、L133a餐飲休閑餐飲30厲寧定制男裝L125a零售時(shí)尚服飾60新元素L102b餐飲休閑餐飲250test-tubeL139c零售時(shí)尚服飾100美仕唐納滋L133b餐飲休閑餐飲40悠庭保健會(huì)所L119休閑美容/SPA300紐約客比薩L116餐飲快餐50梵珀巴黎L117休閑美發(fā)120有心上海點(diǎn)心L113餐飲特色餐飲150PARADERML103b零售化妝品70星巴克L110餐飲休閑餐飲100麗妍雅集L123零售化妝品350香咖繽L132餐飲休閑餐飲60雙妹L129零售化妝品60興旺茶餐廳L126餐飲特色餐飲600Skin City5.5L120休閑美容/SPA230The BREW釀Kerry

31、Hotel餐飲酒吧400CECIL122零售家居200The COOK廚Kerry Hotel餐飲特色餐飲1300茶米家L125b零售家居90AEROSOLESL102a零售時(shí)尚服飾50I-familyL118零售家居100BirkenstockL130零售時(shí)尚服飾60Le MandalayL121零售家居100CASIOL102c零售時(shí)尚服飾70MijiL134零售家居90CK UnderwearL104零售時(shí)尚服飾80傲勝L128零售家居70CuffzL136零售時(shí)尚服飾80THE GRACES FLORALL181零售家居100divaL135零售時(shí)尚服飾60HSBCL103a服務(wù)金融8

32、0小計(jì)8110各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析1F品牌列表名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F 項(xiàng)目2層以零售、餐飲業(yè)態(tài)為主，并有部分休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)組合較豐富。 本層店鋪總面積為9250，餐飲面積最大，占50%，并且餐飲多為正餐，店鋪面積較大，品牌知名度較高。該樓層主力店為H&M、俏江南、小南國(guó)，次主力店為百花亭。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F 項(xiàng)目2層以零售、餐飲各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F主力店 俏江南集團(tuán)由張?zhí)m女士創(chuàng)始于2000年，總部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐廳、蘭（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿?、值得信賴的?guó)際餐飲服務(wù)管理集團(tuán)。俏江南以精致裝修、各種菜肴而

33、出名，主要針對(duì)的消費(fèi)人群為白領(lǐng)精英、政務(wù)人士。點(diǎn)評(píng)：俏江南面積約有1200，位于商場(chǎng)二樓通往SNICE展覽場(chǎng)館處，不僅滿足了會(huì)展商務(wù)的餐飲需求，同時(shí)定位高端，滿足了高端商務(wù)餐飲及宴請(qǐng)的需求。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F主力店 俏江南集團(tuán)由各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F主力店 1987年，小南國(guó)品牌在上海長(zhǎng)沙路誕生了第一家店。從四張桌子，到今天的57家門店，足跡遍布全球各大城市，小南國(guó)演繹了一個(gè)上海夢(mèng)想。 餐廳的裝修風(fēng)格很上海，菜肴更是原汁原味的本幫菜，在上海餐飲界可算是非常有口碑，朋友聚會(huì)都會(huì)招呼到小南國(guó)去就餐。點(diǎn)評(píng)：小南國(guó)面積1200，經(jīng)營(yíng)上海本幫菜，較受上海家庭偏愛，以親朋好友聚會(huì)就餐的首選地。小南國(guó)定

34、位高端，又靠近嘉里大酒店，在滿足周邊居民聚會(huì)就餐需求的同時(shí)，還滿足了酒店住客聚會(huì)就餐的需求。各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F主力店 1987年，小各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F品牌列表名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（）名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（）赤坂亭L234餐飲特色餐飲200Vacanze italianeL203零售時(shí)尚服飾80詩(shī)碧閣西餐廳L231餐飲西餐廳300Spa MomentL223休閑美容/SPA500融合馬來西亞餐廳L216a餐飲特色餐飲200TONY STUDIOL226休閑美發(fā)150美式牛奶餐廳L232餐飲特色餐飲200699L218零售兒童/玩具70太平洋咖啡L213餐飲休閑餐飲100adida

35、s kidsL210零售兒童/玩具90小南國(guó)L225餐飲正餐1200CHICKEEDUCKL211零售兒童/玩具90俏江南L215餐飲正餐1200I-babyL217零售兒童/玩具80逸谷L219a餐飲正餐230kids landL212零售兒童/玩具80百花亭Kerry Hotel餐飲正餐800lollipopL209b零售兒童/玩具100The MEET聚Kerry Hotel餐飲正餐250The Pink CanopyL216b零售兒童/玩具80CorsetL202零售時(shí)尚服飾80BOOCUPL208零售書店80Feine CashmereL219b零售時(shí)尚服飾150COCO-MATL2

36、09a零售家居180H&ML201零售時(shí)尚服飾1100HARBOR HOUSEL206零售家居500LOROLANAL220零售時(shí)尚服飾130MOLESKINEL221零售書店60Masaki MatsukaL204零售時(shí)尚服飾150SamsoniteL222零售箱包70MujiL230零售時(shí)尚服飾600HSBCL227-228服務(wù)金融150小計(jì)9250各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析2F品牌列表名稱位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分面積（CHAPTER 5 商業(yè)空間及建筑風(fēng)格分析商業(yè)空間動(dòng)線分析景觀規(guī)劃導(dǎo)視系統(tǒng)廣告牌CHAPTER 5 商業(yè)空間及建筑風(fēng)格分析商業(yè)空間建筑形態(tài)環(huán)形、開放、大盒子體建筑面積4.5萬單層面積1.5

37、萬（平均）層數(shù)3層層高4.5米（B1/L1）、3.8米（L2）走廊5米走廊寬敞，帶給人親近的感覺；帶有不規(guī)則放射狀燈管的天花板，極具設(shè)計(jì)感。中庭開放的中庭，讓人沉浸在公園般的休憩場(chǎng)所。 建筑外立面為玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)潔大方，較為現(xiàn)代化，與辦公樓和酒店呼應(yīng)，不規(guī)則的外形又賦予了商業(yè)體靈動(dòng)之感，綠色的中庭給商業(yè)空間給消費(fèi)者帶來了大自然舒適的感覺。 建筑內(nèi)部寬敞、明亮，消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)，也可享受建筑的藝術(shù)感。錯(cuò)綜復(fù)雜的連廊，帶動(dòng)了內(nèi)部消費(fèi)人流。外立面商業(yè)空間建筑形態(tài)環(huán)形、開放、大盒子體建筑面積4.5萬單層面動(dòng)線分析水平動(dòng)線地鐵停車場(chǎng)停車場(chǎng)停車場(chǎng)SNIEC主入口次入口自動(dòng)扶梯垂梯 B1層動(dòng)線呈閉合的雙

38、環(huán)形，形成人流循環(huán)。 共5個(gè)入口，地鐵站入口為主入口，次入口分別通往停車場(chǎng)和展覽場(chǎng)館。 該樓層共7部電梯，其中5部為自動(dòng)扶梯，設(shè)置于入口處及四周走廊，2部為垂梯，設(shè)置于樓層死角處。動(dòng)線分析水平動(dòng)線地鐵停車場(chǎng)停車場(chǎng)停車場(chǎng)SNIEC主入口次入動(dòng)線分析水平動(dòng)線酒店辦公樓SNIEC 1層動(dòng)線呈閉合的環(huán)形，中間為中庭。 共5個(gè)入口，主入口位于前庭，3個(gè)次入口分別通往辦公樓、展覽場(chǎng)館、酒店，一個(gè)車庫(kù)入口位于項(xiàng)目左側(cè)。 該樓層共6部電梯，其中4部為自動(dòng)扶梯，設(shè)置于內(nèi)部走廊內(nèi)，2部為垂梯，設(shè)置于樓層死角處。主入口次入口自動(dòng)扶梯垂梯車庫(kù)入口動(dòng)線分析水平動(dòng)線酒店辦公樓SNIEC 1層動(dòng)動(dòng)線分析水平動(dòng)線辦公樓酒店S

39、NIEC自動(dòng)扶梯垂梯 2層動(dòng)線呈閉合的環(huán)形，中間為中庭。 該層有3個(gè)出口，分別通往辦公樓、酒店、展覽中心。 該樓層共8部電梯，其中6部為自動(dòng)扶梯，設(shè)置于內(nèi)部走廊內(nèi)，2部為垂梯，設(shè)置于樓層死角處。動(dòng)線分析水平動(dòng)線辦公樓酒店SNIEC自動(dòng)扶梯垂梯 動(dòng)線分析垂直動(dòng)線 本項(xiàng)目垂直動(dòng)線形式為自動(dòng)扶梯和垂梯，B1層至1層有3部自動(dòng)扶梯，1層至2層有5部自動(dòng)扶梯及2部垂梯，并且僅有一條垂直動(dòng)線筆直穿過三個(gè)樓層。 垂直動(dòng)線均位于項(xiàng)目走廊及死角處，有效了帶動(dòng)了樓層間的客流。動(dòng)線分析垂直動(dòng)線 本項(xiàng)目垂直動(dòng)線形式為自動(dòng)扶景觀規(guī)劃室外小品室外水景中庭噴泉室內(nèi)長(zhǎng)椅室內(nèi)盆栽室外盆栽中庭綠化 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)親近自然、融合自然

40、。室外如園林般，有水池及噴泉，高大的樹木；室內(nèi)在角落處及墻邊布置綠化盆栽，在走廊放置了帶有綠化的長(zhǎng)椅。景觀規(guī)劃室外小品室外水景中庭噴泉室內(nèi)長(zhǎng)椅室內(nèi)盆栽室外盆栽中庭導(dǎo)視系統(tǒng)地鐵站內(nèi)指示牌前庭屏幕安全出口指示牌平面導(dǎo)視圖室外導(dǎo)視圖電梯及廁所標(biāo)志室內(nèi)導(dǎo)視桿房頂?shù)闹甘九品宽數(shù)闹甘九?項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)形式多樣，室外有屏幕、導(dǎo)視牌等，室內(nèi)有平面導(dǎo)視圖、導(dǎo)視桿、指示牌等。室內(nèi)導(dǎo)視牌均放置于樓梯口及入口處，其中平面導(dǎo)視圖每層有3個(gè)，室內(nèi)導(dǎo)視桿每層有2個(gè)。導(dǎo)視系統(tǒng)地鐵站內(nèi)指示牌前庭屏幕安全出口指示牌平面導(dǎo)視圖室外導(dǎo)廣告牌 室外廣告牌均放置于建筑外立面上；室內(nèi)廣告形式為：店鋪外墻上安置廣告屏幕、在公共區(qū)域放置簡(jiǎn)易拉桿

41、廣告牌。廣告牌 室外廣告牌均放置于建筑外立面上；室內(nèi)廣CHAPTER 6 商業(yè)消費(fèi)者分析消費(fèi)者數(shù)量分析消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者行為分析小結(jié)CHAPTER 6 商業(yè)消費(fèi)者分析消費(fèi)者數(shù)量分析工作日高峰時(shí)間（11:30-1:00、17:30-19:00）地鐵入口：5人/min地面入口（1、2、3號(hào)口）：30人/min車流（4號(hào)口）：7輛/min（每車3人）工作日普通時(shí)間地鐵入口：2人/min地面入口（1、2、3號(hào)口）：4人/min車流（4號(hào)口）：2輛/min （每車3人）1234雙休日高峰時(shí)間（11:30-1:00、17:30-19:00）地鐵入口：10人/min地面入口（1、2、3號(hào)口）：23人/mi

42、n車流（4號(hào)口）：15輛/min （每車3人）雙休日普通時(shí)間地鐵入口：6人/min地面入口（1、2、3號(hào)口）：12人/min車流（4號(hào)口）：9輛/min （每車3人）工作日消費(fèi)者數(shù)量=（5+30+7*3）*3*60+（2+4+2*3）*7*60=15120人雙休日消費(fèi)者數(shù)量=（10+23+15*3）*3*60+（6+12+9*3）*7*60=33300人平均日客流量=（15120*5+33300*2）/7=20314人年客流量=20314*365=741.5萬人消費(fèi)者數(shù)量分析工作日高峰時(shí)間（11:30-1:00、17:3消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者性別及年齡通過對(duì)消費(fèi)者性別分析發(fā)現(xiàn)，女性與男性的比為5

43、2:48，接近1:1。從消費(fèi)者年齡構(gòu)成來看，19-28歲及29-44歲的占比最高，兩者之和達(dá)到了81%，因此19-44歲的人群是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者性別及年齡通過對(duì)消費(fèi)者性別分析發(fā)現(xiàn)，女性消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者構(gòu)成通過對(duì)消費(fèi)者調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，約23%的消費(fèi)者是外籍人士。從消費(fèi)者構(gòu)成來看，家庭和同事/朋友占比較高，兩者之和達(dá)到75%，可見項(xiàng)目已經(jīng)成為家庭及朋友聚會(huì)的場(chǎng)所。消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者構(gòu)成通過對(duì)消費(fèi)者調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，約23%的消費(fèi)者行為分析消費(fèi)者來源及交通選擇通過對(duì)消費(fèi)者的來源分析，消費(fèi)者主要是商務(wù)樓內(nèi)工作的白領(lǐng)，其余為周邊居民、酒店住客、參加會(huì)展的商務(wù)人員。從消費(fèi)者交通方

44、式的選擇來看，選擇步行方式前來的最多，因?yàn)榘最I(lǐng)、酒店住客、參加會(huì)展人員均多在中午及晚上以步行方式前來就餐及消費(fèi)，此外自駕車占比較高，多來自周邊住宅區(qū)。消費(fèi)者行為分析消費(fèi)者來源及交通選擇通過對(duì)消費(fèi)者的來源分析，消消費(fèi)者行為分析消費(fèi)業(yè)態(tài)及價(jià)格通過對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)的商品分析發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者以餐飲、零售消費(fèi)為主，52%的消費(fèi)者進(jìn)行了餐飲消費(fèi)，30%的消費(fèi)者進(jìn)行了零售消費(fèi)。從平均消費(fèi)價(jià)格來看，休閑消費(fèi)最高，達(dá)到500元，而餐飲和零售較低。通過調(diào)查得出，平均客單價(jià)約為252元。消費(fèi)者行為分析消費(fèi)業(yè)態(tài)及價(jià)格通過對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)的商品分析發(fā)現(xiàn)，小結(jié)12345 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目平均日客流量為20314人，年客流量可達(dá)到741.5萬人。 消費(fèi)者特征分析，男性與女性比例接近1:1，19-44歲的人群是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體，其中約23%的消費(fèi)者為外籍人士。家庭和同事/朋友形式前來的較多，項(xiàng)目已經(jīng)成為家庭和朋友聚會(huì)的場(chǎng)所。消費(fèi)者主要是商務(wù)樓內(nèi)工作的白領(lǐng)，其余為周邊居民、酒店住客、參加會(huì)展的商務(wù)人員，選擇步行方式前來的最多。消費(fèi)者以餐飲、零售消費(fèi)為主，餐飲和零售人均消費(fèi)價(jià)格較低。平均客單價(jià)約為252元。小結(jié)123