1、東塘大都市商業(yè)街招商方案 一、招商的啟動(dòng)時(shí)間如按20005年55月1日日開(kāi)業(yè)計(jì)計(jì)劃，按按一般同同規(guī)模的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，至至少應(yīng)提提前8個(gè)個(gè)月進(jìn)行行招商，商業(yè)街因種種原因，現(xiàn)距開(kāi)業(yè)之日僅剩下6個(gè)月時(shí)間，因此招商時(shí)間建議最遲11月初開(kāi)始啟動(dòng)。二、招商人人員人數(shù)數(shù)商業(yè)街鋪位位8644個(gè)，現(xiàn)現(xiàn)出售的的14區(qū)鋪鋪位較小小且分散散，如此此以來(lái)增增加了招招商的難難度和強(qiáng)強(qiáng)度。對(duì)對(duì)此招商商人員定定為100名較為為合適。具具體工作作分配如如下：經(jīng)理（）：負(fù)負(fù)責(zé)統(tǒng)管管全局，制制定招商商方案和和進(jìn)度，安安排招商商人員的的日常工工作。招商人員（九九名）：由經(jīng)理理安排具具體招商商工作其中： 113區(qū)區(qū)由3名名招商人人員負(fù)

2、責(zé)責(zé)招商工工作46區(qū)由由5名招招商人員員負(fù)責(zé)招招商工作作招商文秘 1名名三、招商辦辦公地點(diǎn)點(diǎn)因整個(gè)招商商需和銷銷售配合合，建議議在營(yíng)銷銷中心附附近開(kāi)展展招商工工作1、 在營(yíng)營(yíng)銷中心心后、交交警崗?fù)ねづ越ㄔ煸煲婚g約約80平平米的招招商辦公公室。建建議在111月底底建成，前前期暫時(shí)時(shí)在營(yíng)銷銷中心內(nèi)內(nèi)辦公。2、 在項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)附近租租賃一套套寫字樓樓或公寓寓作為招招商辦公公室，并并同時(shí)在在營(yíng)銷中中心內(nèi)設(shè)設(shè)立招商商咨詢點(diǎn)點(diǎn)，雙邊邊配合進(jìn)進(jìn)行。四、項(xiàng)目整整體招商商的原則則和目標(biāo)標(biāo)1、保證在在20005年33月底前前項(xiàng)目整整體招商商完成880%；20005年55月1日日項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)業(yè)前整整體招商商完成990%

3、，以以保障項(xiàng)項(xiàng)目能如如期順利利開(kāi)業(yè)。距明年項(xiàng)目目開(kāi)業(yè)只只剩下半半年時(shí)間間（20004年年11月月1日20005年44月300日），除除去春節(jié)節(jié)一個(gè)月月的時(shí)間間，實(shí)際際剩下的的時(shí)間只只有5個(gè)個(gè)月，因因此對(duì)完完成900%的招招商計(jì)劃劃有一定定的難度度和壓力力，但由由于前期期積累了了一定客客戶資源源，加之之對(duì)項(xiàng)目目比較了了解，通通過(guò)后期期的招商商更進(jìn)工工作和招招商廣告告的配合合，對(duì)完完成這個(gè)個(gè)任務(wù)有有一定的的信心。2、在招商商過(guò)程中中確保按按既定的的功能分分區(qū)進(jìn)行行招商，以以保障整整個(gè)商業(yè)業(yè)街商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)井井然有序序。由于整個(gè)招招商滯后后于銷售售，且在在前期的的定位中中將商業(yè)業(yè)街定位位于自營(yíng)營(yíng)性商業(yè)業(yè)

4、街，因因此要保保證功能能分區(qū)具具體到每每一個(gè)鋪鋪位，難難度勢(shì)必必很大，因因此按功功能分區(qū)區(qū)進(jìn)行招招商只能能是保障障每個(gè)區(qū)區(qū)經(jīng)營(yíng)的的商品性性質(zhì)大體體一致，如如經(jīng)營(yíng)服服裝的區(qū)區(qū)也可以以經(jīng)營(yíng)皮皮具、化化裝品之之類，而而不能經(jīng)經(jīng)營(yíng)小吃吃、電玩玩等。3、在招商商工作中中確保業(yè)業(yè)主第一一年的投投資回報(bào)報(bào)達(dá)到88%以上上，以穩(wěn)穩(wěn)定業(yè)主主的投資資信心。根據(jù)我司對(duì)對(duì)項(xiàng)目周周邊商鋪鋪?zhàn)赓U價(jià)價(jià)格的調(diào)調(diào)查分析析和商業(yè)業(yè)行業(yè)基基準(zhǔn)收益益率，我我司測(cè)算算保證業(yè)業(yè)主第一一年的投投資回報(bào)報(bào)達(dá)到88%以上上問(wèn)題不不大，較較高的投投資回報(bào)報(bào)對(duì)增強(qiáng)強(qiáng)投資者者信心和和保障商商業(yè)街的的永續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)至關(guān)關(guān)重要。4、確保整整個(gè)商業(yè)業(yè)街形象象

5、統(tǒng)一和和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)穩(wěn)定。14區(qū)將將按現(xiàn)行行功能分分區(qū)進(jìn)行行零散招招商，對(duì)對(duì)566區(qū)采取取統(tǒng)一招招商，來(lái)來(lái)保證整整個(gè)商業(yè)業(yè)街整體體定位符符合東塘塘商圈需需求，來(lái)來(lái)保證商商業(yè)街長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)穩(wěn)定。五、商業(yè)街街投資業(yè)業(yè)主、自自營(yíng)業(yè)主主和開(kāi)發(fā)發(fā)商三方方風(fēng)險(xiǎn)分分析1、投資業(yè)業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析：商鋪不不能及時(shí)時(shí)租賃出出去；商商鋪?zhàn)赓U賃的價(jià)格格比較低低； 商商鋪升值值潛力有有限，不不能轉(zhuǎn)手手或難于于轉(zhuǎn)手。2、自營(yíng)業(yè)業(yè)主（租租賃戶）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析：項(xiàng)目招招商在開(kāi)開(kāi)業(yè)前不不能完成成85%以上或或裝修未未完成，項(xiàng)項(xiàng)目不能能如期開(kāi)開(kāi)業(yè)或開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間間無(wú)限期期拖延；由于招招商工作作的疏漏漏，導(dǎo)致致商業(yè)街街內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)無(wú)序、魚(yú)魚(yú)龍混雜雜

6、；沒(méi)有有統(tǒng)一的的物管或或物業(yè)管管理費(fèi)用用比較高高；生意意不是很很理想或或經(jīng)營(yíng)慘慘淡；開(kāi)開(kāi)發(fā)商賣賣完后走走人。3、開(kāi)發(fā)商商風(fēng)險(xiǎn)分分析：投入大大量招商商推廣費(fèi)費(fèi)用后，招招商效果果不明顯顯或收效效甚微；開(kāi)發(fā)商商自己沒(méi)沒(méi)有專業(yè)業(yè)的招商商人員，需需聘請(qǐng)專專業(yè)的招招商公司司，費(fèi)用用開(kāi)支加加大； 5-66區(qū)只租租不賣，先租后后賣，若若招商不不理想，今今后的經(jīng)經(jīng)營(yíng)或銷銷售會(huì)很很困難；項(xiàng)目不不能如期期開(kāi)業(yè)，業(yè)業(yè)主鬧事事；項(xiàng)目目日后經(jīng)經(jīng)營(yíng)不是是很理想想或經(jīng)營(yíng)營(yíng)慘淡，則則不利于于開(kāi)發(fā)商商的品牌牌樹(shù)立。項(xiàng)項(xiàng)目不能能獲得穩(wěn)穩(wěn)定的投投資回報(bào)報(bào)，業(yè)主主鬧事；六、招商中中存在的的主要問(wèn)問(wèn)題及規(guī)規(guī)避方法法問(wèn) 題 一一：招商商時(shí)

7、間緊緊迫、任任務(wù)量較較大如前面所述述，項(xiàng)目目的整個(gè)個(gè)招商時(shí)時(shí)間只剩剩下約5個(gè)個(gè)月左右右的時(shí)間間，總共共有約2200000m22、8000多個(gè)個(gè)鋪位需需要招商商，因此此時(shí)間非非常緊迫迫，任務(wù)務(wù)巨大。規(guī)避方法：盡快確確定整體體招商執(zhí)執(zhí)行方案案，引入入專業(yè)的的招商機(jī)機(jī)構(gòu)開(kāi)始始工作，并并組織專專門的部部門監(jiān)督督管理。問(wèn) 題 二二：已買買商鋪的的業(yè)主要要求自營(yíng)營(yíng)或自行行轉(zhuǎn)租，可可先前沒(méi)沒(méi)有交保保證金，簽簽定相關(guān)關(guān)協(xié)議，對(duì)對(duì)其難以以制約規(guī)避方法：建議提提前召開(kāi)開(kāi)臨時(shí)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)，成立立臨時(shí)業(yè)業(yè)主委員員會(huì)，協(xié)協(xié)助開(kāi)發(fā)發(fā)商做好好業(yè)主方方面的種種種工作作，以保保證項(xiàng)目目能如期期開(kāi)業(yè)。問(wèn) 題 三三：引入入大型租租

8、賃戶后后，可能能導(dǎo)致租租金達(dá)不不到8%，業(yè)主主不同意意，引入大大型主力力店、知知名品牌牌客戶，由由于面積積較大，其其租金相相對(duì)會(huì)降降低，但但引入大大型租賃賃戶一次次性可以以租賃較較大面積積，另外外大型品品牌的進(jìn)進(jìn)駐會(huì)形形成示范范效用，吸吸引中小小客戶進(jìn)進(jìn)駐，從從而縮短短整個(gè)招招商周期期，保證證如期開(kāi)開(kāi)業(yè)。規(guī)避方法：開(kāi)發(fā)商商適當(dāng)?shù)牡慕o予一一定租金金補(bǔ)貼。問(wèn) 題 四四：自營(yíng)營(yíng)鋪位與與大客戶戶租賃鋪鋪位重疊疊規(guī)避方法： 1、談大型型包租客客的同時(shí)時(shí)，盡量量給投資資業(yè)主商商鋪面積積占比比比較多的的商鋪群群給其選選擇；2、對(duì)大型型包租客客包租商商鋪中的的自營(yíng)業(yè)業(yè)主，可可幫其調(diào)調(diào)整到位位置相對(duì)對(duì)較好的的委

9、托出出租商鋪鋪中經(jīng)營(yíng)營(yíng)，期間間發(fā)生的的租金差差額可酌酌情給予予補(bǔ)償。問(wèn) 題 五五： 20005年55月1日日前招商商任務(wù)完完不成990%，影影響開(kāi)業(yè)業(yè)規(guī)避方法：在目前前的形式式下，必必須對(duì)招招商工作作進(jìn)行科科學(xué)、合合理的評(píng)評(píng)估，認(rèn)認(rèn)真分析析招商工工作中的的問(wèn)題和和困難，正正確預(yù)見(jiàn)見(jiàn)并確定定項(xiàng)目的的開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間?；蚧蛘邔脮r(shí)時(shí)制定相相關(guān)的廣廣告宣傳傳活動(dòng)，如如大學(xué)生生免費(fèi)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)90天天、自營(yíng)營(yíng)業(yè)主經(jīng)經(jīng)營(yíng)比賽賽等活動(dòng)動(dòng)，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商免免費(fèi)提供供開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)適量未未租出商商鋪，保保證開(kāi)業(yè)業(yè)率達(dá)990以以上。七、商業(yè)街街計(jì)劃招招商方式式商業(yè)業(yè)街共有有商鋪8664個(gè)，現(xiàn)現(xiàn)階段已已售商鋪鋪2888個(gè)(截截止2000

10、4年年10月月23日日)，但但真正意意義上的的整體招招商仍未未規(guī)劃和和啟動(dòng)，如如按以前前招商設(shè)設(shè)想：11-4區(qū)區(qū)招散戶戶，5-6區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一招商商，如按按20005年55月1日日開(kāi)業(yè)計(jì)計(jì)劃，招招商率達(dá)達(dá)9%以以上將有有較大困困難。1、時(shí)間已已來(lái)不及及。從111月初初開(kāi)始計(jì)計(jì)算，到到明年44月底，僅僅僅剩下下個(gè)6個(gè)個(gè)月的時(shí)時(shí)間，之之間還有有春節(jié)將將延誤一一個(gè)月時(shí)時(shí)間，加加上招商商組織必必須進(jìn)一一步擴(kuò)大大，具體體方案的的確定，人人員的招招聘或磨磨合，招招商廣告告的策劃劃等等，至至少將需需要155-200天時(shí)間間。也就就是說(shuō)四四個(gè)月的的時(shí)間要要招滿886490%（開(kāi)業(yè)業(yè)率）（1-20%自營(yíng)客客戶）=62

11、22個(gè)商鋪鋪，平均均每月要要招出1138戶戶，每天天要招出出138830=4.66戶，將將非常困困難，以以往長(zhǎng)沙沙市任何何地方都都沒(méi)有類類似速度度，所以以從時(shí)間間上來(lái)來(lái)來(lái)說(shuō)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠夠。2、嚴(yán)格按按功能分分區(qū)招商商，那么么三、四四區(qū)的招招商將有有非常大大的困難難。按目前功能能分區(qū)，三三區(qū)做男男士用品品、動(dòng)動(dòng)動(dòng)休閑產(chǎn)產(chǎn)品，四四區(qū)做兒兒童用品品、文化化用品，要要招商有有相當(dāng)大大的困難難，作為為地下商商業(yè)街，大大品牌或或有名品品牌的選選擇性不不大，根根據(jù)以往往招商了了解，男男士服飾飾、兒童童用品的的客戶資資源比起起女裝類類產(chǎn)品要要少很大大一部分分比例，招招商有很很大一部部分難度度，加上上相比一一、

12、二區(qū)區(qū)位置，三三、四區(qū)區(qū)缺乏優(yōu)優(yōu)勢(shì)，如如三、四四區(qū)按目目前功能能分區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，將將有很大大困難。3、一般商商業(yè)項(xiàng)目目，如考考慮到以以后的商商業(yè)街形形象和穩(wěn)穩(wěn)定，招招商工作作都會(huì)策策劃先行行。及工工程開(kāi)始始動(dòng)工時(shí)時(shí)就有功功能定位位設(shè)想，然然后根據(jù)據(jù)策劃要要求進(jìn)行行施工和和招商，一一般啟動(dòng)動(dòng)時(shí)間略略早于銷銷售或與與銷售同同步，就就目前商商業(yè)街來(lái)來(lái)說(shuō)，因因招商啟啟動(dòng)時(shí)間間較晚，沒(méi)沒(méi)有事先先策劃，加加上已有有2888個(gè)商鋪鋪的自主主權(quán)掌握握在一大大群業(yè)主主手中，招招商過(guò)程程中可能能出現(xiàn)的的困難或或工作的的不可操操作性，將將隨時(shí)影影響招商商工作的的效果，影影響商業(yè)業(yè)街的整整體形象象和開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間，如如盲目啟

13、啟動(dòng)，到到時(shí)將進(jìn)進(jìn)退兩難難。針對(duì)以上種種種情況況分析，如如果要保保證20005年年5月商商業(yè)街整整體900%以上上開(kāi)業(yè)，且且功能分分區(qū)不混混亂，經(jīng)經(jīng)營(yíng)類別別的包括括購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)、餐餐飲等要要素，建建議目前前啟動(dòng)招招商時(shí)，采采取以下下辦法：1、在目前前銷售的的1-44區(qū)中11-3區(qū)區(qū)招租散散戶；2、4-66區(qū)統(tǒng)一一招租大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目（目目前銷售售的只有有4區(qū)）1-3區(qū)招招商方案案一、 功能能定位及及招商對(duì)對(duì)象功能定位：1、因東塘塘周邊的的商業(yè)企企業(yè)中：友誼商商城裝修修后經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位為為中高檔檔，東塘塘百貨經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位為高檔檔，旁的的交易大大樓、瀟瀟湘服飾飾廣場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位均是低低檔，考考

14、慮到差差異化經(jīng)經(jīng)營(yíng)，商商業(yè)街經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位應(yīng)該是是中檔偏偏低。2、 目前前長(zhǎng)沙的的市場(chǎng)行行情而言言，散戶戶經(jīng)營(yíng)女女裝的市市場(chǎng)份額額大大的的占據(jù)著著主導(dǎo)地地位，其其中還帶帶動(dòng)著美美甲、內(nèi)內(nèi)衣、精精品飾品品的消費(fèi)費(fèi)，故業(yè)業(yè)內(nèi)人常常說(shuō)：女女人的錢錢是最好好賺的。所所以，在在本項(xiàng)目目中，我我們拿出出一個(gè)區(qū)區(qū)的位置置來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)女性服服裝、服服飾。也也是為了了保障經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶的的利益，從從而確保保商家的的穩(wěn)定性性和市場(chǎng)場(chǎng)的長(zhǎng)期期穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的前前景。相相對(duì)的，男男裝和童童裝在市市場(chǎng)的份份額中就就顯得比比例小很很多，所所以，他他們所占占的本項(xiàng)項(xiàng)目面積積并不是是很大，全全部集中中在三區(qū)區(qū)。3、 就地地下商業(yè)業(yè)街在長(zhǎng)長(zhǎng)沙

15、經(jīng)營(yíng)營(yíng)的歷史史來(lái)講，長(zhǎng)長(zhǎng)沙民眾眾已經(jīng)習(xí)習(xí)慣將她她定位為為中檔偏偏下的消消費(fèi)場(chǎng)所所。所以以，較高高檔的品品牌進(jìn)駐駐長(zhǎng)沙的的地下商商業(yè)街的的可行性性不是很很大。故故設(shè)一個(gè)個(gè)區(qū)引進(jìn)進(jìn)一些二二、三線線服飾及及相關(guān)品品牌。招商對(duì)象：1區(qū)：品牌牌服飾（男男、女品品牌服飾飾、品牌牌內(nèi)衣、品品牌布藝藝及時(shí)尚尚包類等等）2區(qū)：女性性用品（時(shí)時(shí)尚女裝裝、美容容美甲、精精美飾品品等）3區(qū)：男士士用品（男男士服飾飾、休閑閑品牌、運(yùn)運(yùn)動(dòng)服飾飾、兒童童用品等等）三、招商人人數(shù)我司在100月199日至10月月25日日已進(jìn)行行了初步步委托租租賃招商商工作，從從工作情情況來(lái)看看，建議議由3名名招商人人員進(jìn)行行招商比比較合適適1

16、-3區(qū)招招商具體體操作方方法：1）、召開(kāi)開(kāi)臨時(shí)業(yè)業(yè)主委員員會(huì)，聘聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)公司在在業(yè)主與與租賃戶戶之間搭搭建招商商信息平平臺(tái)，讓讓其自行行商定相相關(guān)細(xì)節(jié)節(jié)，開(kāi)發(fā)發(fā)商負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)調(diào)和和監(jiān)督。2）、5-6區(qū)由由于目前前沒(méi)有銷銷售出去去，不存存在產(chǎn)權(quán)權(quán)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)分離離，招商商難度相相對(duì)較小小，建議議主要吸吸引大客客戶進(jìn)駐駐，一方方面可以以加快招招商速度度，另一一方面可可以吸引引廣大中中小租賃賃戶進(jìn)駐駐。由于于大客戶戶租賃時(shí)時(shí)間相對(duì)對(duì)較長(zhǎng)、租租賃面積積相對(duì)較較大，可可能其租租賃的價(jià)價(jià)格會(huì)低低于散戶戶租賃的的價(jià)格，開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)會(huì)損失部部分租金金，但從從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看這有有利于整整個(gè)商業(yè)業(yè)街的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，有有利于55-

17、6區(qū)區(qū)商鋪今今后的銷銷售或租租賃。3）、1-4區(qū)由由于目前前銷售已已經(jīng)過(guò)半半，采用用返租等等方式目目前操作作起來(lái)可可能比較較困難，我我司建議議按以下下辦法：1-4區(qū)的的招商比比較復(fù)雜雜，主要要分成兩兩塊已售出出商鋪的的招商和和迄今未未售出商商鋪的招招商。因因?yàn)樗鼈儌儍烧叩牡奶攸c(diǎn)不不一樣，下下面分別別進(jìn)行闡闡述：已售出商鋪鋪的招商商：到20004年110月220日為為止，商商業(yè)街目目前已銷銷售鋪位位2855個(gè)，占占1-44區(qū)總鋪鋪位數(shù)的的47.1%。這這其中客客戶主要要分成自自行招租租、委托托招租、自自營(yíng)三種種。 對(duì)于這這些客戶戶，由于于前期沒(méi)沒(méi)有交納納保證金金，目前前對(duì)其難難以限制制，工作作會(huì)

18、有一一定的難難度，為為此我們們制定以以下方案案：1、以上客客戶在111月330前可可自行選選擇自營(yíng)營(yíng)、委托托租賃還還是自行行租賃。2、11月月底以前前購(gòu)買商商鋪選擇擇自營(yíng)、自自行招租租的業(yè)主主，在112月110日前前到開(kāi)發(fā)發(fā)商處交交納20000元元自營(yíng)保保證金，簽簽定經(jīng)營(yíng)營(yíng)公約和和自營(yíng)意意向書(shū)，才才能享受受政府給給予的優(yōu)優(yōu)惠稅收收政策，如如果能和和整個(gè)商商業(yè)街統(tǒng)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)業(yè)，屆時(shí)時(shí)將退還還20000元保保證金。3、11月月底以前前購(gòu)買商商鋪選擇擇委托租租賃的業(yè)業(yè)主在112月110日前前可選擇擇由開(kāi)發(fā)發(fā)商指定定的公司司委托租租賃，交交納保證證金，并并簽定委委托租賃賃協(xié)議。（詳詳見(jiàn)附后后的委托托租賃

19、協(xié)協(xié)議、租租賃協(xié)議議樣本）4、11月月30日日后所有有剩下的的鋪位無(wú)無(wú)條件交交由開(kāi)發(fā)發(fā)商指定定的公司司整體代代為租賃賃，且按按現(xiàn)行價(jià)價(jià)格年回回報(bào)的88%的租租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一招商商。這種方式簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、明明了，但但實(shí)際操操作起來(lái)來(lái)可能會(huì)會(huì)有一定定的難度度，因?yàn)闉橐獦I(yè)主主交納20000元元保證金金其主動(dòng)動(dòng)權(quán)在業(yè)業(yè)主手中中，開(kāi)發(fā)發(fā)商難以以制約，如如果操作作不好可可能會(huì)遭遭到業(yè)主主抵制，而而導(dǎo)致整整個(gè)招商商工作被被耽擱下下來(lái)。鑒于此種方方案的缺缺點(diǎn)，我我們建議議采取以以下措施施，鼓勵(lì)勵(lì)客戶快快速與公公司簽定定相關(guān)協(xié)協(xié)議：1、對(duì)于220044年100月300日前購(gòu)購(gòu)鋪的客客戶在220044年111月15

20、5日前與與開(kāi)發(fā)商商指定的的公司分分別簽定定自營(yíng)意意向書(shū)、自自行招租租意向書(shū)書(shū)或委托托租賃協(xié)協(xié)議的，第第一年后后返物管管費(fèi)400%。2、對(duì)于220044年100月300日前購(gòu)購(gòu)鋪的客客戶在220044年111月300日前與與開(kāi)發(fā)商商指定的的公司分分別簽定定自營(yíng)意意向書(shū)、自自行招租租意向書(shū)書(shū)或委托托租賃協(xié)協(xié)議的，第第一年后后返物管管費(fèi)200%。3、對(duì)于220044年100月300日后11月月30日日以前購(gòu)購(gòu)鋪的客客戶在簽簽定購(gòu)鋪鋪正式合合同后55日內(nèi)與與開(kāi)發(fā)商商指定的的公司分分別簽定定自營(yíng)協(xié)協(xié)議、自自行招租租協(xié)議或或委托租租賃協(xié)議議的，第第一年后后返物管管費(fèi)400%。4、對(duì)于220044年100月

21、300日后11月月30日日以前購(gòu)購(gòu)鋪的客客戶在簽簽定購(gòu)鋪鋪正式合合同后110日內(nèi)內(nèi)與開(kāi)發(fā)發(fā)商指定定的公司司分別簽簽定自營(yíng)營(yíng)協(xié)議、自自行招租租協(xié)議或或委托租租賃協(xié)議議的，第第一年后后返物管管費(fèi)400%。超出以上時(shí)時(shí)間的，則則不給予予任何獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策策。未售出商鋪鋪的招商商：11月月30日日后，如如未出售售的商鋪鋪，一律律交由開(kāi)開(kāi)發(fā)商指指定的招招商公司司代為租租賃。111月330日后后購(gòu)買商商鋪的業(yè)業(yè)主，無(wú)無(wú)條件選選擇委托托租賃。在在簽定正正式合同同的同時(shí)時(shí)簽定委委托租賃賃協(xié)議，其其中：1、11月月30日日后購(gòu)買買商鋪的的客戶在在簽定正正式合同同的同時(shí)時(shí)簽定委委托租賃賃協(xié)議的的，第一一年后返返物管費(fèi)

22、費(fèi)40%。2、對(duì)于在在簽定正正式合同同后5日日內(nèi)簽定定委托租租賃協(xié)議議的，第第一年后后返物管管費(fèi)300%。3、對(duì)于在在簽定正正式合同同后100日內(nèi)簽簽定委托托租賃協(xié)協(xié)議的，第第一年后后返物管管費(fèi)200%。4、11月月30日日后購(gòu)買買商鋪的的業(yè)主，仍仍需自營(yíng)營(yíng)的，如如該商鋪鋪購(gòu)買時(shí)時(shí)已出租租，將無(wú)無(wú)條件選選擇委托托出租，租租賃期限限滿后，方方可自營(yíng)營(yíng)。如該該商鋪購(gòu)購(gòu)買時(shí)未未出租，需需交納220000元保證證金，簽簽定經(jīng)營(yíng)營(yíng)公約和和自營(yíng)意意向書(shū)，保保證和商商業(yè)街同同步開(kāi)業(yè)業(yè)后，才才可自營(yíng)營(yíng)，同時(shí)時(shí)，第一一年后返返物管費(fèi)費(fèi)20%。五、具體招招商細(xì)則則：1、1- 3區(qū)委委托租賃賃機(jī)構(gòu)因因長(zhǎng)沙市市房地地

23、產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)有限公公司一直直在營(yíng)銷銷一線，有有豐富的的客戶資資源、了了解業(yè)主主和租賃賃戶的心心理，建建議業(yè)主主直接委委托其負(fù)負(fù)責(zé)操作作。2、委托租租賃具體體操作流流程。業(yè)業(yè)主購(gòu)買買商鋪 填寫經(jīng)經(jīng)營(yíng)意向向調(diào)查表表確認(rèn)自自營(yíng)、委委托出租租協(xié)助業(yè)業(yè)主和承承租人簽簽訂租賃賃，公司收收集承租租客戶，投資業(yè)業(yè)主簽定定業(yè)主代代租合同同，并收收取租賃賃中介傭傭金信息息、進(jìn)行行談判協(xié)協(xié)議，交交納履約約保證金金，裝修、開(kāi)開(kāi)業(yè)3、委托租租賃合同同附后。八、商業(yè)街街44-6區(qū)區(qū)統(tǒng)一招招商方案案一、基本原原則1）定位原原則：目前，隨隨著沃爾爾瑪、步步步高、家家潤(rùn)多、國(guó)國(guó)美、通通程電器器、友誼誼精品商商城、通通程精品品商城等

24、等國(guó)內(nèi)外外知名商商業(yè)巨頭頭聚首東東塘商圈圈，東塘塘的整體體商業(yè)氛氛圍日益益漸濃，作作為名氣氣不大，沒(méi)沒(méi)有品牌牌知名度度的商業(yè)業(yè)街，特特別是第第四六六區(qū)統(tǒng)一一招商項(xiàng)項(xiàng)目的定定位，應(yīng)應(yīng)遵守以以下幾個(gè)個(gè)原則A、引進(jìn)的的項(xiàng)目必必須能提提升整個(gè)個(gè)商業(yè)街街的形象象，帶動(dòng)動(dòng)人氣，增增強(qiáng)業(yè)主主和經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的投投資信心心，因此此，應(yīng)該該是東塘塘商圈其其他賣場(chǎng)場(chǎng)缺乏的的項(xiàng)目，或或者是將將來(lái)在東東塘更具具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)項(xiàng)目。B、引進(jìn)的的項(xiàng)目必必須考慮慮到商業(yè)業(yè)街周邊邊企事業(yè)業(yè)單位、居居民區(qū)、學(xué)學(xué)校等群群體的購(gòu)購(gòu)物習(xí)慣慣和消費(fèi)費(fèi)需求，能能培育穩(wěn)穩(wěn)定的消消費(fèi)群體體，有非非常明確確的針對(duì)對(duì)性。C、可以引引進(jìn)國(guó)內(nèi)內(nèi)外大型型知

25、名商商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)。D、項(xiàng)目定定位的覆覆蓋面，基基本能輻輻射達(dá)到到項(xiàng)目周周邊3公公里以內(nèi)內(nèi)。2）租金價(jià)價(jià)位定價(jià)價(jià)原則A、租金基基準(zhǔn)定價(jià)價(jià)，應(yīng)全全面權(quán)衡衡經(jīng)營(yíng)戶戶和開(kāi)發(fā)發(fā)商的投投資成本本，目前前，參照照市場(chǎng)上上按投資資回報(bào)77 88%左右右的價(jià)位位，業(yè)主主和經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶基本本能接受受，因此此，第五五、六區(qū)區(qū)租金定定價(jià)月基基價(jià)應(yīng)為為：售價(jià)價(jià)8%12個(gè)個(gè)月。B、因引進(jìn)進(jìn)的項(xiàng)目目有知名名度大小小不同、影影響力不不同、規(guī)規(guī)模大小小不同，因因此，在在考慮基基準(zhǔn)定價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，應(yīng)應(yīng)該考慮慮以下兩兩個(gè)著重重點(diǎn)：如引進(jìn)的的項(xiàng)目知知名度大大，確實(shí)實(shí)能提升升商業(yè)街街整體形形象，帶帶動(dòng)人流流，其租租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)參照照市場(chǎng)行行

26、情，適適當(dāng)略低低于租金金基準(zhǔn)定定價(jià)，但但租賃期期應(yīng)至少少達(dá)3年年以上，且且每年租租金價(jià)格格要保證證5左左右的遞遞增。如引進(jìn)的的項(xiàng)目，只只有一般般知名度度或影響響力，對(duì)對(duì)整個(gè)商商業(yè)街的的幫助不不大，則則可以按按租金基基準(zhǔn)定價(jià)價(jià)作為參參考定價(jià)價(jià)。因大型商商業(yè)項(xiàng)目目裝修較較一般商商鋪復(fù)雜雜，往往往需要13個(gè)月月的裝修修期，如如商業(yè)街街在明年年20005年33月底客客戶才能能進(jìn)場(chǎng)裝裝修的情情況下，建建議給予予免13個(gè)月月裝修期期的租金金優(yōu)惠政政策。二、招商對(duì)對(duì)象以及及目標(biāo)顧顧客、租租金預(yù)測(cè)測(cè)文化類品牌牌店：以教科科書(shū)、綜綜合書(shū)刊刊、音像像店、電電腦配件件店等為為主，該該群體以以連鎖店店經(jīng)營(yíng)為為主，一一

27、般要求求鋪位面面積2000110000m2（使使用），其其經(jīng)營(yíng)實(shí)實(shí)力、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)比較較強(qiáng)，有有很穩(wěn)定定的消費(fèi)費(fèi)群體，有有較高的的品牌影影響力和和號(hào)召力力。目標(biāo)顧客： 1、東塘沿沿韶山南南路至井井灣子止止，沿線線一公里里范圍內(nèi)內(nèi)的四十十幾個(gè)中中高等院院校（不不包括小小學(xué)）。2、商業(yè)街街沿線一一公里范范圍內(nèi)的的科研單單位、技技術(shù)單位位、廣告告信息公公司以及及有關(guān)文文化愛(ài)好好者。租金預(yù)測(cè)：根據(jù)市市場(chǎng)該群群體的投投資實(shí)例例，預(yù)測(cè)測(cè)租金660元/m2左左右（建建筑面積積）。餐飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑品牌店店：以餐飲飲酒樓或或餐飲美美食廣場(chǎng)場(chǎng)、電玩玩俱樂(lè)部部、美容容美體館館、健身身館、酒酒吧等為為主，該該類群體體一

28、般要要求鋪位位面積220020000m22（使用用），其其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目能做做到與購(gòu)購(gòu)物互補(bǔ)補(bǔ)，有一一定的規(guī)規(guī)模和市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，能能充分聚聚集人氣氣。目標(biāo)顧客： 1、東塘商商圈講究究生活品品質(zhì)和品品位的消消費(fèi)人士士。2、東塘商商圈喜愛(ài)愛(ài)時(shí)尚，追追求潮流流的時(shí)尚尚男女。3、東塘商商圈熱愛(ài)愛(ài)生命、熱熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)動(dòng)的都市市青年以以及大中中學(xué)生。4、來(lái)商業(yè)業(yè)街購(gòu)物物后需其其他消費(fèi)費(fèi)的顧客客。5、東塘周周邊喜愛(ài)愛(ài)休閑娛娛樂(lè)的廣廣大愛(ài)好好者。租金預(yù)測(cè)：根據(jù)對(duì)對(duì)前期市市場(chǎng)調(diào)查查了解，租租金預(yù)測(cè)測(cè)可達(dá)400700元/mm0（建建筑面積積）。大型知名商商業(yè)連鎖鎖機(jī)構(gòu)：該類機(jī)機(jī)構(gòu)以國(guó)國(guó)內(nèi)外知知名商業(yè)業(yè)品牌商商場(chǎng)為主主，

29、一般般要求面面積達(dá)550000m2（建建筑面積積）以上上，有其其特定的的消費(fèi)群群體，有有廣泛的的品牌知知名度，有有較高的的商業(yè)信信譽(yù)和超超強(qiáng)的吸吸引力，能能提升整整個(gè)商業(yè)業(yè)街整體體定位，帶帶動(dòng)人氣氣，增強(qiáng)強(qiáng)業(yè)主和和經(jīng)營(yíng)戶戶的投資資信心。目標(biāo)顧客：東塘商商圈乃至至整個(gè)天天心區(qū)、雨雨花區(qū)整整個(gè)范圍圍內(nèi)的需需家庭消消費(fèi)、生生活所需需開(kāi)支的的居民區(qū)區(qū)、企事事業(yè)單位位、大中中專院校校以及來(lái)來(lái)商業(yè)街街購(gòu)物的的所有顧顧客。租金預(yù)測(cè)：因該類類商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)有其其相當(dāng)大大的知名名度，根根據(jù)其以以往的投投資習(xí)慣慣和投資資成本，租租金預(yù)測(cè)測(cè)在255500元/mm2（建建筑面積積）。注：因4區(qū)區(qū)是先售售后租，建建議整個(gè)個(gè)

30、4區(qū)按按售價(jià)年年回報(bào)的的8進(jìn)進(jìn)行帶租租約銷售售，不允允許自營(yíng)營(yíng)，已簽簽商鋪買買賣合同同的業(yè)主主要求自自營(yíng)的業(yè)業(yè)主，有有開(kāi)發(fā)商商同意后后幫其換換至3區(qū)區(qū)，然后后由開(kāi)發(fā)發(fā)商指定定專業(yè)招招商機(jī)構(gòu)構(gòu)統(tǒng)一招招商大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。一一方面保保證按原原計(jì)劃銷銷售1-4區(qū)，另另一方面面以4、55、6區(qū)區(qū)的整體體招商租租金收益益支付44區(qū)返租租費(fèi)用之之后（因因大型商商業(yè)項(xiàng)目目的租金金可能略略低于售售價(jià)年回回報(bào)的88，故故與返租租租金有有一定差差額），開(kāi)開(kāi)發(fā)商仍仍將有很很大的租租金收益益。九、商業(yè)街街整體招招商程序序序號(hào)工期一 進(jìn)行全全市商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)及及招商、租租賃市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研99月1日日11月月1日二 確定功功能分

31、區(qū)區(qū)，確定定招商平平面圖及及面積111月11日之前前三 確定本本項(xiàng)目的的招商形形式及條條件111月1日日之前1、租賃2、合作經(jīng)經(jīng)營(yíng)四 招商工工作中工工商稅務(wù)務(wù)費(fèi)用的的確定111月11日之前前五 制定具具體的招招商項(xiàng)目目明細(xì)111月11日之前前1、項(xiàng)目分分類2、目標(biāo)客客戶的定定位3、招商區(qū)區(qū)域地點(diǎn)點(diǎn)六 制定各各種招商商項(xiàng)目的的租金費(fèi)費(fèi)用、收收益預(yù)算算、編制制租金表表11月月1日之之前七 制定宣宣傳推廣廣計(jì)劃及及開(kāi)支預(yù)預(yù)算1、招商工工具 111月115日之之前（1）招商商地點(diǎn)及及辦公用用品 111月115日之之前（2）確定定物管及及介入經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理隊(duì)伍 12月月30日日之前（3）印制制宣傳單單、書(shū)刊刊、價(jià)目目表 111月115日之之前2、招商文文本（1）招商商手冊(cè) 11月月15日日之前（2）租賃賃合同 11月月1日之之前（3）合作作經(jīng)營(yíng)合合同 111月11日之前前（4）物管管文本 11月月30日日之前（5）裝修修要求 11月月30日日之前（6）商業(yè)業(yè)管理文文本 111月33