1、20/20XX房地產(chǎn)公司規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書1 項目概況及用地分析 1.1用地自然條件概況及分析1.1.1 宗地位置應(yīng)附文：簡述宗地位置應(yīng)附圖：宗地城市位置圖；宗地區(qū)域位置圖1.1.2 宗地現(xiàn)狀宗地四至范圍應(yīng)附文：簡述宗地四至范圍應(yīng)附圖：宗地紅線圖宗地現(xiàn)狀地形地貌應(yīng)附文：簡述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點及特殊地形地貌特征應(yīng)展開分析應(yīng)附圖：宗地現(xiàn)狀照片（標(biāo)明拍攝點和目標(biāo)點位置）；宗地地形圖綠化植被與水面應(yīng)附文：簡述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與水面，應(yīng)說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習(xí)性、擬保留水面的改造措施應(yīng)附圖：宗地綠化植被與水面分布圖氣候氣象應(yīng)附文：簡述氣溫、主導(dǎo)風(fēng)向、降雨

2、量等指標(biāo)。水文地質(zhì)應(yīng)附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況應(yīng)附: 宗地地質(zhì)資料（如：初勘資料、周邊建筑基礎(chǔ)處理資料等）特殊地下物應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐房或其它大型地下建筑物1.2 宗地社會條件概況及分析1.2.1 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃應(yīng)附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀特征等，對象征地段特點的景點設(shè)施附照片說明。當(dāng)?shù)卣畬ψ诘厮巺^(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和實施計劃的說明。應(yīng)附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖1.2.2規(guī)劃要求應(yīng)附文：說明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設(shè)計要點，或宗地建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容，對用地主要設(shè)計指標(biāo)的分析。應(yīng)附：規(guī)劃要

3、點；容積率分析表1.2.3 交通狀況應(yīng)附文：簡述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點；私車赴宗地路線選擇；應(yīng)附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖1.2.4公共設(shè)施 公共建筑應(yīng)附文：描述對設(shè)計存在影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間； 對設(shè)計存在影響的設(shè)施與標(biāo)志物應(yīng)附文：簡述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場、公園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。應(yīng)附圖：周邊公共設(shè)施圖1.2.5 市政管線應(yīng)附文：簡述給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、 管徑、埋深、標(biāo)

4、高應(yīng)附圖：市政管線圖2 規(guī)劃設(shè)計的基本原則2.1 項目定位2.1.1 項目的市場定位 2.1.2 項目形象定位客戶定位價格定位產(chǎn)品定位2.2 物業(yè)發(fā)展計劃2.2.1差異化策略項目主題規(guī)劃方案設(shè)計建議（規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議）景觀方案設(shè)計建議 產(chǎn)品戶型配比組合建議戶型創(chuàng)新建議 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議小區(qū)配套建議提升房屋舒適度方面的建議道路交通組織建議產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議3概念設(shè)計研究結(jié)論3.1 概念設(shè)計研究各方案簡評應(yīng)附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意向方案的理由及深化調(diào)整方向。3.2 設(shè)計目標(biāo)應(yīng)附文：描述項目樓盤

5、設(shè)計形象目標(biāo)3.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 填表人： 填寫日期： 年 月 日項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地 容積率居住區(qū)用地 建筑密度總建筑面積 M綠地率 %住宅總建筑面積 M住宅總戶數(shù) 戶公共服務(wù)設(shè)施總面積 M汽車位總數(shù) 個住 宅內(nèi) 容類 型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100m）公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 內(nèi) 容類 型建筑面積(M)用地面積(M)商業(yè)會所學(xué)校幼兒園市政公用其他汽 車 停 車 內(nèi) 容停車方式車位數(shù)占

6、總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交 樓 標(biāo) 準(zhǔn)內(nèi) 容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修3.4 規(guī)劃方面的結(jié)論3.4.1 用地布局(1) 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應(yīng)附文：分析用地內(nèi)外對項目開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布 應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖(2) 空間序列和層次應(yīng)附文：簡述主要公共空間的功能和特點應(yīng)附圖：相應(yīng)的參考圖片3.4.2道路交通 應(yīng)附圖：交通分析圖主入口位置人車關(guān)系應(yīng)附文：明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數(shù)量應(yīng)附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量公交場站應(yīng)附文：明確是否設(shè)置公交場

7、站，如設(shè)置，明確面積或停車數(shù)量、位置等班車車位應(yīng)附文：明確位置和數(shù)量 3.4.3 開發(fā)分期 分期狀況應(yīng)附文：簡述分期期數(shù)、各期面積、各期位置應(yīng)附圖：分期開發(fā)示意圖首期銷售賣場應(yīng)附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求3.4.4 組團(tuán)管理物業(yè)管理模式應(yīng)附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元低層、多層項目基本單元（組團(tuán)、庭院、鄰里單元）應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要求 應(yīng)附圖：組團(tuán)基本單元分析圖高層項目的標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求3.4.5 環(huán)境景觀景觀現(xiàn)狀應(yīng)附文：明確保留、利用、改造及消除的因素景觀視線豎向分析 應(yīng)附圖：

8、景觀視線分析圖（3）景觀設(shè)計方向和總體要求3.5 單體方面的結(jié)論3.5.1 公建配套應(yīng)附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明確重要或有特殊要求的公建分布要求應(yīng)附圖：配套分析圖3.5.2住宅設(shè)計應(yīng)附文：明確內(nèi)部功能空間設(shè)置要求（例如是否設(shè)工人房、私家車位，入戶方式等）；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景要求、朝向、私家花園等） 應(yīng)附圖：住宅單體意向平面圖3.6 技術(shù)方面的意見3.6.1 土方平衡方案 應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖3.6.2 日照分析方案 應(yīng)附圖：日照分析圖3.6.3 技術(shù)配套的設(shè)置要求 應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采

9、暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等設(shè)置要求4 方案設(shè)計需要解決的主要問題4.1 規(guī)劃方面的問題4.1.1 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進(jìn)行空間設(shè)計4.1.2 道路交通(1)滿足5類人回家流線的設(shè)計：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關(guān)系要求與停車要求(3)滿足公交車與班車停放要求(4)滿足消防要求(5)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計4.1.3 銷售分期(1) 首期銷售產(chǎn)品的合理搭配（標(biāo)桿產(chǎn)品與現(xiàn)金流產(chǎn)品）(2) 首期銷售賣場銷售氛圍的營造(3)分期

10、設(shè)計應(yīng)綜合考慮以下因素：a.滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求b.考慮每期設(shè)計上的吸引客戶的賣點c.分期開發(fā)時物業(yè)管理模式的可行性d.分期開發(fā)時施工組織的可行性e.分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性4.1.4 組團(tuán)與管理(1) 依據(jù)組團(tuán)基本單元要求確定組團(tuán)規(guī)模，按照規(guī)模進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等(3) 高層項目依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向深化設(shè)計4.1.5 環(huán)境景觀(1)景觀設(shè)計具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同

11、時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析4.2 單體方面的問題4.2.1 會所單體方案設(shè)計4.2.2商業(yè)單體方案設(shè)計，商業(yè)與會所設(shè)計時應(yīng)注意首期銷售時兩者的多功能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使用4.2.3學(xué)校、幼兒園總圖布置4.2.4首期住宅單體方案設(shè)計建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型4.3 技術(shù)方面的問題4.3.1 日照間距設(shè)計4.3.2 土方平衡設(shè)計方案（針對復(fù)雜地形時）4.3.3 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：煤氣調(diào)壓站、變電站、

12、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等4.3.4 保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計階段考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措施的原因、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比較和實施成本4.3.5新技術(shù)新材料：要求設(shè)計單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等4.3.6其它技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn)44 成本建議44.1 建安成本要求4.4.2 管線成本要求4.4.3 小區(qū)配套成本要求4.4.4 景觀成本要求5 設(shè)計成果要求5.1 設(shè)計成果5.1.1 圖紙請一律按A3規(guī)格印制、裝訂成冊，每個方案請?zhí)峁┰O(shè)計文本12套。5.12 圖紙內(nèi)容要求（所有圖紙方向應(yīng)與

13、正南北向一致）：序號內(nèi) 容規(guī)格備注1規(guī)劃設(shè)計總說明及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A3文字稿（中文）2總平面圖（含環(huán)境）A3彩圖A0展板3總體鳥瞰圖A3彩圖A0展板4透視圖一：各種住宅業(yè)態(tài)以正常視點看到的透視效果圖。A3彩圖A1展板5透視圖二：用正常視點以商業(yè)建筑為主體的透視圖。A3彩圖A1展板6內(nèi)院環(huán)境透視圖A3彩圖A1展板7日照分析圖A38景觀分析圖A39人流、車流分析圖A310小區(qū)消防分析圖A311各住宅單體標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、立面圖、剖面圖A3 12會所各層平面圖、立面圖、剖面圖A3 13商業(yè)建筑各層平面圖、立面圖、剖面圖A314地下室平面圖A3 15總體規(guī)劃模型1：30016設(shè)計服務(wù)承諾書A3文字稿（中文）

14、 另外 : 設(shè)計單位可根據(jù)需要提供其余表達(dá)構(gòu)思和創(chuàng)意的相關(guān)圖紙。5.1.3提供完整的設(shè)計資料電子文件一套。5.1.4 請?zhí)峁┮宰髡故居玫目傮w規(guī)劃平面圖、總體鳥瞰圖、透視圖等，表現(xiàn)方式不限。在裝訂成冊的套裝圖中也要有相應(yīng)的小表現(xiàn)圖或表現(xiàn)圖照片。5.1.5總體規(guī)劃模型要求：比例為1：300（帶罩），底盤尺寸統(tǒng)一為1700 mm1400 mm， 5.1.6設(shè)計服務(wù)承諾書需報出方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計的設(shè)計周期和進(jìn)度安排、設(shè)計的取費方法及費用，施工配合安排、設(shè)計人員組成名單等內(nèi)容,以密封的形式在投標(biāo)當(dāng)日與投標(biāo)資料一起送交招標(biāo)單位，由發(fā)展商最后選定設(shè)計單位，承擔(dān)相應(yīng)的設(shè)計任務(wù)。5.2 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)

15、指標(biāo)(1) 規(guī)劃指標(biāo)表， 規(guī)劃指標(biāo)表 指標(biāo)名稱總體 期數(shù)值（ha）所占比重（）數(shù)值（ha）所占比重（）項目規(guī)劃總用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 2.其他用地 市政道路用地代征綠化用地市政道路綠化用地居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū)配建的公建用地與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和設(shè)施用地其他政府保留用地或不可建設(shè)用地總建筑面積 m m1.住宅建筑面積 m m非住宅建筑面積 m m住宅建筑面積比重 % %2.計入容積率建筑面積 m m不計入容積率建筑面積 m m不計入容積率建筑面積比重 % %3.不可售建筑面積 m m可售建筑面積 m m可售面積占總建筑面積比重

16、% %住宅面積毛密度 m/ha m/ha住宅面積凈密度 m/ha m/ha公共服務(wù)設(shè)施面積毛密度 m/ha m/ha住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha住宅建筑套密度（凈） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口凈密度 人/ha 人/ha綠地率 % %建筑密度（建筑覆蓋率） % %容積率(建筑面積毛密度) 萬m/ha 萬m/ha總戶（套）數(shù) 戶 戶總?cè)丝?按3.5 人 /戶計) 人 人車位總數(shù) 個 個車位/戶數(shù)1: 1: 說明：1. 應(yīng)根據(jù)方案情況編制表格；方案設(shè)計任務(wù)書內(nèi)的規(guī)劃指標(biāo)表可根據(jù)實際需要進(jìn)行簡化。項目規(guī)劃總用地根據(jù)項目實際規(guī)?？煞謩e確定為“居住區(qū)規(guī)劃用地”、“居住

17、小區(qū)規(guī)劃用地”、“居住組團(tuán)規(guī)劃用地”三種情況。3. 居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共綠地四項用地的總稱。根據(jù)項目規(guī)模實際規(guī)模可分別確定為“居住區(qū)用地”、“居住小區(qū)用地”、“居住組團(tuán)用地” 三種情況。4. 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。5. 公建用地也稱公共服務(wù)設(shè)施用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場。6. 道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。7. 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他帶狀塊狀綠地等。8. 住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。9. 住宅面積凈密度