1、 商業(yè)經(jīng)營管理策略方案廣寧商業(yè)步行街 廣寧商業(yè)步步行街商業(yè)經(jīng)營管管理策略略方案廣州匯峻商商業(yè)經(jīng)營營管理有有限公司司ToGattherr Buusinnesss Maanaggemeent (GZZ) LLtd.2011年年11月月目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc310197872 前言 PAGEREF _Toc310197872 h 3 HYPERLINK l _Toc310197873 一、項目經(jīng)經(jīng)營管理理架構(gòu) PAGEREF _Toc310197873 h 4 HYPERLINK l _Toc310197874 （一）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目管理理的兩大大范疇

2、PAGEREF _Toc310197874 h 4 HYPERLINK l _Toc310197875 （二）商業(yè)業(yè)項目的的物業(yè)管管理職能能 PAGEREF _Toc310197875 h 5 HYPERLINK l _Toc310197876 （三）商業(yè)業(yè)項目的的經(jīng)營管管理職能能 PAGEREF _Toc310197876 h 7 HYPERLINK l _Toc310197877 （四）項目目商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理架構(gòu) PAGEREF _Toc310197877 h 9 HYPERLINK l _Toc310197878 二、物業(yè)管管理策略略調(diào)整建議議 PAGEREF _Toc310197878

3、 h 11 HYPERLINK l _Toc310197879 （一）目前前物業(yè)管管理的不不足 PAGEREF _Toc310197879 h 11 HYPERLINK l _Toc310197880 （二）物業(yè)業(yè)管理工工作調(diào)整整的建議議 PAGEREF _Toc310197880 h 13 HYPERLINK l _Toc310197881 三、經(jīng)營管管理策略略建議 PAGEREF _Toc310197881 h 15 HYPERLINK l _Toc310197882 （一）經(jīng)營營管理基基本思路路 PAGEREF _Toc310197882 h 15 HYPERLINK l _Toc310

4、197883 （二）經(jīng)營營管理活活動思路路 PAGEREF _Toc310197883 h 19 HYPERLINK l _Toc310197884 （三）經(jīng)營營管理活活動策略略 PAGEREF _Toc310197884 h 21 HYPERLINK l _Toc310197885 四、推廣策策略建議議 PAGEREF _Toc310197885 h 25 HYPERLINK l _Toc310197886 （一）商業(yè)業(yè)項目推推廣方式式 PAGEREF _Toc310197886 h 25 HYPERLINK l _Toc310197887 （二）推廣廣思路 PAGEREF _Toc3101

5、97887 h 27 HYPERLINK l _Toc310197888 （三）推廣廣策略 PAGEREF _Toc310197888 h 29 HYPERLINK l _Toc310197889 結(jié)束語 PAGEREF _Toc310197889 h 333前言今天，隨著著我國國國民經(jīng)濟濟的迅速速發(fā)展，居居民消費費水平的的日益提提高，無無論沿海海發(fā)達城城市或一一線城市市還是內(nèi)內(nèi)地二、三三線城市市，休閑閑與購物物相結(jié)合合的“一一站式”消消費需求求都在迅迅速成長長，近十十年大型型購物中中心在國國內(nèi)如雨雨后春筍筍迅速增增長。作作為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目，要要確立和和保持長長久的商商業(yè)市場場龍頭地地位，必

6、必然要真真正具備備自身的的競爭優(yōu)優(yōu)勢，全全力構(gòu)筑筑持久的的商業(yè)核核心競爭爭力，這這就要求求現(xiàn)代大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目必須須具備持持續(xù)經(jīng)營營管理的的戰(zhàn)略思思路。廣寧商業(yè)步步行街以以創(chuàng)新的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計與經(jīng)經(jīng)營理念念，成為為廣寧縣縣最受矚矚目的商商業(yè)項目目，在開開發(fā)上無無疑是成成功的。然然而，步步行街已已試業(yè)開開業(yè)近一一年，總總體經(jīng)營營狀況不不溫不火火，正是是由于商商業(yè)經(jīng)營營管理方方面的缺缺失所導(dǎo)導(dǎo)致。由于時間所所限，我我們目前前僅能針針對經(jīng)營營管理模模式、經(jīng)經(jīng)營管理理策略與與推廣宣宣傳策略略方面的的思路作作出考慮慮，待匯匯峻公司司進駐項項目后，將將對項目目進行全全面的了了解，再再完成項項目總體體經(jīng)

7、營策策劃報告告及各各階段的的經(jīng)營活活動執(zhí)行行報告。一、項目經(jīng)經(jīng)營管理理架構(gòu)現(xiàn)代商業(yè)物物業(yè)實施施“三權(quán)”分立，即即所有權(quán)權(quán)、經(jīng)營營權(quán)和管管理權(quán)分分立。物物業(yè)的所所有權(quán)由由開發(fā)商商或投資資者業(yè)主主所擁有有，商鋪鋪的經(jīng)營營權(quán)則交交由租賃商戶戶使用，而而項目的的管理權(quán)權(quán)則委托托管理公公司實施施，管理理公司成成為商場場持續(xù)良良好經(jīng)營營的監(jiān)護護者。（一）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目管理理的兩大大范疇項目商業(yè)物物業(yè)的銷銷售與招招商工作作只是資資金運作作的一環(huán)環(huán)，發(fā)展展商的最最重要收收益是日日后商場場的租賃賃與經(jīng)營收收益及物物業(yè)的增增值。悅景公公司作為為整個步步行街區(qū)區(qū)最大的的業(yè)主，必須介入到商業(yè)物業(yè)的后期經(jīng)營管理規(guī)劃工

8、作中，這將直接決定發(fā)展商未來收益的增減。所以，這就要求發(fā)展商成立或委托專業(yè)的、獨立的經(jīng)營管理公司進行商業(yè)物業(yè)的管理，保證商業(yè)物業(yè)的旺場與持續(xù)經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)管管理與住住宅物業(yè)業(yè)管理有有著本質(zhì)質(zhì)的區(qū)別別，商業(yè)業(yè)項目除除了物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)外，管管理機構(gòu)構(gòu)還需提提供專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理服務(wù)務(wù)。概括括起來，商商業(yè)物業(yè)業(yè)項目管理理的兩大大管理范范疇功能能分別是是：物業(yè)管理：物業(yè)管理主主要是針針對商場場的硬件件服務(wù)，為為商場經(jīng)經(jīng)營者和和消費者者創(chuàng)造舒舒適的營營商環(huán)境境和購物物消費環(huán)環(huán)境。商業(yè)經(jīng)營管管理：商業(yè)經(jīng)營管管理主要要是針對對商場的的軟件服服務(wù)，為為經(jīng)營者者提供良良好的經(jīng)經(jīng)營條件件。以上兩大部部分內(nèi)

9、容容中，經(jīng)經(jīng)營管理理是核心心，物業(yè)業(yè)管理是是圍繞著著經(jīng)營管管理來服服務(wù)的，從從功能配配置上從從屬于商商業(yè)經(jīng)營營管理。（二）商業(yè)業(yè)項目的的物業(yè)管管理職能能商場的物業(yè)業(yè)管理切切不可簡簡單地與與物業(yè)管管理混為為一談，商業(yè)項項目的管管理其包包含的內(nèi)內(nèi)容比純純粹意義義的物業(yè)業(yè)管理廣廣泛得多多，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的物業(yè)管管理與住住宅項目目有本質(zhì)的的不同，其其最大的的區(qū)別主主要在于于服務(wù)的的標(biāo)準(zhǔn)和和范疇的的不同。一般來來說，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的物業(yè)管管理要求求在個性性服務(wù)與與檔次方方面沒有有高檔住宅宅的要求求高，但但由于商商業(yè)項目目所服務(wù)務(wù)的目標(biāo)標(biāo)群體眾眾多，服服務(wù)范疇疇與涉及及面往往往要比住住宅更廣泛。商場

10、物業(yè)管管理的目目的是為為經(jīng)營戶戶和消費費者提供供一個良良好的營營商環(huán)境境及服務(wù)務(wù)平臺，與商業(yè)經(jīng)營管理構(gòu)成完整的商場運營管理。商場物業(yè)管理主要包括六大職能：商業(yè)建筑物物與商場場裝修的的維護；開發(fā)商完成成項目的的建筑施施工、交交付使用用后，建建筑物的的維護與與保養(yǎng)工工作即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到物物業(yè)公司司手中，特別需要重視的是商場公共區(qū)域的裝修的維護與保養(yǎng)工作，是關(guān)系到整個商場運營檔次與品牌形象的建立，更是商鋪物業(yè)能否實現(xiàn)保值、增值目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。商場配套設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的維維護；廣寧商業(yè)步步行街配配套了各各類電梯梯（包括括客梯、貨貨梯與自自動扶梯梯等）、中中央空調(diào)調(diào)、電視視墻幕、消消防噴淋淋、公共共照明、廣廣告

11、牌等等設(shè)備設(shè)設(shè)施，做做好這些些設(shè)備設(shè)設(shè)施的日日常維護護工作，除除了可以以保證設(shè)設(shè)備設(shè)施施正常運運作，節(jié)節(jié)約優(yōu)勝勝成本，更更可以通通過完善善的配套套不斷吸吸引更多多的客流流量，切切實促進進項目經(jīng)經(jīng)營的興興旺。商場消防與與公共安全全的管理理；步行街是公公共、公公眾的活活動空間間，將吸吸引與容容納成千千上萬公公眾的來來到，既既然是公公共環(huán)境境，就會會容易出出現(xiàn)對公公眾、公公共安全全產(chǎn)生不不良影響響的人和和事，物物業(yè)公司司必須對對步行街街的消防、交交通、人人員等方方面的公公共安全全作出有有力保證證。商場環(huán)境與與商場清清潔衛(wèi)生生的管理；環(huán)境保潔工工作是物物業(yè)管理理公司最最基本的的工作之之一，是是體現(xiàn)物物

12、業(yè)管理理公司工工作能力力與服務(wù)務(wù)水平的的重要因因素，步步行街是是一個休休閑、時時尚的購購物消費費場所，一個具有優(yōu)雅與整潔衛(wèi)生環(huán)境的商場，必然是市民大眾首選的休閑、消費場所。項目交通及及進出車車輛的管管理；現(xiàn)代商業(yè)規(guī)規(guī)劃突出出商業(yè)空空間公共共化、社社會化、步行化的特色，休閑性是商業(yè)步行街主要特色，其休閑性主要體現(xiàn)在人員流動的步行化與順暢性方面。項目交通及進出車輛的管理不但是步行街公共安全的需要，同時也是項目經(jīng)營活動順利開展的需要，順暢的交通流向、規(guī)范的車輛停放，能大大地吸引消費群體前往與進入項目，更能增加消費者的購物消費機會。處理商場緊緊急事件件。緊急事件包包括建筑筑物或裝裝修事故故、停電電或電

13、路路故障、電電梯故障障、設(shè)備備或設(shè)施施故障、發(fā)發(fā)生火警警、惡劣劣天氣、人人員受傷傷或急病病、客戶戶與商戶戶、客戶戶與客戶戶之間的的嚴重沖沖突、罪罪惡事件件等。物物業(yè)公司司對緊急急事件的的處理必必須快速速、到位位與安全全。（三）商業(yè)業(yè)項目的經(jīng)經(jīng)營管理理職能物業(yè)管理是是商場開開業(yè)后營營運能否否順暢的的重要保保證，但但絕對不不能將物物業(yè)管理理等同商商業(yè)管理理，二者者的職能能有著本本質(zhì)的區(qū)區(qū)別。經(jīng)經(jīng)營管理理為經(jīng)營營者提供供良好的的經(jīng)營條條件。經(jīng)營管理是是商業(yè)地地產(chǎn)項目目開發(fā)成成敗的關(guān)關(guān)鍵，抓抓好商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理，是是商業(yè)規(guī)規(guī)律的需需求，也也是經(jīng)營營者、投投資者的的理性需需求，從從某種意意義上說說，商業(yè)

14、業(yè)經(jīng)營就就是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的根根本。隨隨著市場場的逐步步成熟，現(xiàn)現(xiàn)在越來來越多的的開發(fā)商商、投資資者與經(jīng)經(jīng)營者都都大力關(guān)關(guān)注商鋪鋪的經(jīng)營營管理，對對項目的的經(jīng)營管管理、推推廣宣傳傳、經(jīng)營營思路等等非常在在意。打打好經(jīng)營營管理這這張牌，對對于商場場的招商商、銷售售、經(jīng)營營有著極極強的催催化劑作作用。商業(yè)經(jīng)營管管理的實實質(zhì)就是是以商場場商戶的的利益為為前提，制制定出相相應(yīng)的經(jīng)經(jīng)營規(guī)則則，讓全全體商戶戶共同執(zhí)執(zhí)行和遵遵守，以以限制和和規(guī)范商商戶的經(jīng)經(jīng)營行為為，最終終達到吸吸引更多多顧客到到來消費費目的。商商業(yè)管理理主要有有七大職能能：商場招商代代理；項目開業(yè)后后仍需要要進行多多次招商商或商戶戶調(diào)整

15、，以以不斷調(diào)調(diào)整與完完善項目目的經(jīng)營營業(yè)態(tài)與與商戶結(jié)結(jié)構(gòu)。商商業(yè)經(jīng)營營管理的的招商職職能正是指項項目開業(yè)業(yè)后的后后續(xù)招商商。統(tǒng)一開業(yè)計計劃；在一個商場場里，包包括了眾眾多不同同業(yè)態(tài)與與不同商商戶，統(tǒng)統(tǒng)一商業(yè)業(yè)的開業(yè)業(yè)計劃與與營業(yè)時時間，有有利于提提高整個個商場的的商業(yè)氛氛圍。規(guī)范經(jīng)營方方向；廣寧商業(yè)步步行街首首層大部部分物業(yè)業(yè)都已經(jīng)經(jīng)出售，理理論上物物業(yè)的業(yè)業(yè)權(quán)已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)移，業(yè)業(yè)主喜歡歡經(jīng)營什什么都可可以，但但一個項項目的業(yè)業(yè)態(tài)必須須作系統(tǒng)統(tǒng)的規(guī)劃劃，否則則項目的的經(jīng)營就就會出現(xiàn)現(xiàn)惡性競競爭。組織各類活活動商場經(jīng)營管管理的核核心工作作是不定定期策劃劃、組織織、實施施各類經(jīng)經(jīng)營活動動，如：商業(yè)文文

16、化、品品類促銷銷、宣傳傳推廣、公公益等活活動，以以提升步步行街的的人氣。建立和維護護商場品品牌；廣寧商業(yè)步步行街要要持續(xù)旺旺場，必必須提升升項目的的美譽度度忠誠度度，為項項目在廣廣寧樹立立明確的的品牌形形象，改改變廣寧寧民眾的的消費習(xí)習(xí)慣，成成為廣寧寧民眾休休閑購物物消費有有首選場場所。協(xié)調(diào)商戶關(guān)關(guān)系與維維持商業(yè)業(yè)秩序；在同地商場場的不同同商戶之之間，競競爭是必必然的，良良性競爭爭是商場場不斷旺旺場的基基礎(chǔ)，協(xié)協(xié)調(diào)商戶戶關(guān)系與與維持步步行街的的商業(yè)秩秩序，重重點在于于處理好好不同業(yè)業(yè)態(tài)或同同一業(yè)態(tài)態(tài)不同商商戶的關(guān)關(guān)系，避避免場內(nèi)內(nèi)商戶之之間出現(xiàn)現(xiàn)惡性競競爭。杜絕假冒偽偽劣商品品。一粒老鼠屎屎，

17、搞壞壞一鍋湯湯。誠信信經(jīng)營是是一個商商場的生生命線，消消費者最最討厭經(jīng)經(jīng)營假冒冒偽劣商商品的商商家，如如果步行行街內(nèi)有有商戶經(jīng)經(jīng)營假冒冒偽劣商商品，消消費者就就會說“廣寧步步行街在在經(jīng)營假假冒偽劣劣商品”，這對對步行街街辛辛苦苦苦建立立的品牌牌形象毀毀于一旦旦。（四）項目目商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理架構(gòu)1、管理架架構(gòu)：商鋪經(jīng)營管管理除了了住宅物物業(yè)管理理的保安安、清潔潔等基本本的工作作外，更更重要的的是商場場整體的的經(jīng)營推推廣，包包括商場場整體品品牌形象象的建立立和宣傳傳、經(jīng)營營分區(qū)的的管理、商商場經(jīng)營營推廣計計劃的制制定和執(zhí)執(zhí)行、節(jié)節(jié)假日促促銷活動動的組織織、商戶戶經(jīng)營品品質(zhì)的監(jiān)監(jiān)管、商商家的退退租、

18、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、重重新招租租、租戶戶售后服服務(wù)的監(jiān)監(jiān)督等。廣寧商業(yè)步行街廣寧商業(yè)步行街經(jīng)營管理職能架構(gòu)廣寧縣恒富物業(yè)經(jīng)營管理有限公司廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司保潔綠化保安工程招商經(jīng)營策劃推廣策劃目前廣寧商商業(yè)步行行街已正正式開業(yè)業(yè)，而基基本上對對于商業(yè)業(yè)的經(jīng)營營管理方方面的工工作沒有有系統(tǒng)地地組織。要要解決這這個問題題，可以以從兩方方面入手手：一方方面通過過強化物物業(yè)管理理公司的的動作，著著重做好好步行街街的保潔潔、車輛輛管理、設(shè)設(shè)備設(shè)施施維護工工作，保保證步行行街潔凈凈、安全全；另一一方面由由專業(yè)的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理公司作作為經(jīng)營營管理顧問問，借助助專業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理人員的經(jīng)驗驗使步行行街的經(jīng)經(jīng)營步

19、入入正常的的軌道。2、人員安安排：匯峻商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理公司將將派員常常駐廣寧寧商業(yè)步步行街現(xiàn)現(xiàn)場，協(xié)協(xié)助恒富富物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理公司開開發(fā)管理理工作，并并參與項項目經(jīng)營營管理的的策劃、組組織與實實施。匯峻常駐人人員：經(jīng)營經(jīng)理：主要負責(zé)統(tǒng)統(tǒng)籌項目目經(jīng)營管管理的各各項目工工作，負負責(zé)與悅悅景公司司保持密密切聯(lián)系系與溝通通，制定定項目經(jīng)經(jīng)營管理理與推廣廣策略，并并組織經(jīng)經(jīng)營與推推廣工作作的策劃劃與執(zhí)行行。經(jīng)營策劃助助理：具體負責(zé)項項目經(jīng)營營管理與與活動的的策劃與與實施工工作，根根據(jù)市場場與項目目總體環(huán)環(huán)境的變變化，制制定經(jīng)營營管理調(diào)調(diào)整策略略。推廣策劃助助理：具體負責(zé)項項目宣傳傳推廣的的策劃與與實施工

20、工作，與與廣寧當(dāng)當(dāng)?shù)孛襟w體密切與與溝通，針針對經(jīng)營營管理與與活動策策略，制制定與實實施推廣廣方案。二、物業(yè)管管理策略略調(diào)整建建議商業(yè)物業(yè)的的物業(yè)管管理既是是管理工工作也是是服務(wù)工工作，其其管理的的對象是是物，即即商業(yè)物物業(yè)建筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備與相相關(guān)的場場地，而而服務(wù)的的對象是是人，是是物業(yè)的的業(yè)主與與使用人人（包括括商鋪經(jīng)經(jīng)營者與與廣大的的消費者者）。商業(yè)步步行街的的建筑物物與配套套設(shè)施比比較結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)雜，進進出的人流流量比較較大，物物業(yè)管理理工作如如果操作作不當(dāng)，會對物業(yè)的租值與開業(yè)率產(chǎn)生負面影響，嚴重者甚至?xí)l(fā)設(shè)備或人員安全事故，因此物業(yè)管理工作作為商業(yè)經(jīng)營管理的重要一環(huán)，管

21、理機構(gòu)必須抱著認真負責(zé)、高度重視有態(tài)度，投入到商場的管理與服務(wù)之中。（一）目前前物業(yè)管管理的不不足由于起點較較低，在在廣寧縣縣域范圍圍，廣寧寧商業(yè)步步行街的的物業(yè)管管理工作作已算是是行業(yè)的的佼佼者者，在商商業(yè)街內(nèi)內(nèi)并沒有有出現(xiàn)其其他地區(qū)區(qū)常見的的亂擺亂亂賣、占占道經(jīng)營營等混亂亂現(xiàn)象，總總體經(jīng)營營秩序處處于可控控范圍，步步行街在在廣縣是是品種最最齊全、環(huán)環(huán)境最舒舒適的消消費場所所。物業(yè)管理核核心的工工作包括括：保潔潔、綠化化、工程程與安保保等工作作。與先先進地區(qū)區(qū)的商場場物業(yè)管管理相比比較，步步行街在在物業(yè)管管理方面面主要仍仍存在以以下不足足之處：1、保潔工工作的不不足：整體上，步步行街的的保潔

22、工工作尚可可過關(guān)，只只有個別別地方存存在不足足，主要要體現(xiàn)在在：1）垃圾桶桶上層垃垃圾沒有有及時清清理，常常有煙頭頭、紙屑屑、果皮皮甚至口口痰等，與與廣寧最最高尚購購物消費費環(huán)境不不相稱；2）在步行行街開業(yè)業(yè)幾個月月后，在在二、三三樓商場場的公共共區(qū)域仍仍存在多多處裝修修留下的的痕跡沒沒有清理理，在肯肯德基外外走廊漏漏水的水水漬越來來越嚴重重，對步步行街的的形象造造成負面面影響；3）開業(yè)期期間的宣宣傳POOP經(jīng)過過幾個月月的風(fēng)吹吹雨打，個個別已變變色或毀毀損，沒沒有得到到及時的的更換。分析：保潔潔工作是是物業(yè)管管理最基基礎(chǔ)的工工作，看看似簡單單其實對整整個商場場的經(jīng)營營前景都都有很直直接的關(guān)關(guān)

23、聯(lián)。當(dāng)一個個乘興而而來顧客客來到心心目中廣廣寧最好好購物環(huán)環(huán)境的步步行街，他所看到的與所宣傳的并不一致，心中必然存有疑慮，或者自此降低了對步行街的好感度。2、車輛管管理方面面的不足足：現(xiàn)在人們的的生活水水平日益益提高，私私家車的的擁有量量在快速速增加，駕駕車去步步行街購購物逛街街的消費費者也不斷增增加。然然而，物物業(yè)公司司對于車車輛停放放的管理理做得不不夠到位位，主要要體現(xiàn)在在：1）項目名名為商業(yè)業(yè)步行街街，但摩摩托車、自自行車都都可以隨隨意進入入步行街街，隨便便停在店店鋪門口口，雖然然不是車車來車往往，但無無形中已已破壞了了步行街街獨的休休閑商業(yè)業(yè)風(fēng)情；2）由于項項目規(guī)劃劃的缺失失，沒有有為

24、步行行街規(guī)劃劃足夠的的地下停停車位，以以至于被被迫利用用廣場作作為免費費停車場場，令步步行街喪喪失了一一個很好好的聚集集人氣、輸輸送人流流的磁力力點。分析：造成成造成步步行街的的休閑風(fēng)風(fēng)情缺失失，主要要是由于于物業(yè)管管理方面面對進入入步行街街的車輛輛缺乏管管理，造造成步行行街內(nèi)摩摩托車、自自行車隨隨意停放放，破壞壞了消費費者休閑閑逛街的的樂趣。（二）物業(yè)業(yè)管理工工作調(diào)整整的建議議1、對步行行街實行行車輛管管理，禁禁止所有有車輛未未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)進入步步行街；第一代步行行街：僅僅為為了吸引引 HYPERLINK /view/260012.htm 顧客，是純粹的的商業(yè)性性步行街街；第二代步行行街：體現(xiàn)了

25、了對 HYPERLINK /view/969720.htm 步行行者的關(guān)關(guān)懷，關(guān)關(guān)注環(huán)境境的人性性化建設(shè)設(shè)； 第三代步行行街：成為了了所在地地的社會會活動中中心。“人車分流流”已成為為大家樂樂于接受受的規(guī)劃劃方式，現(xiàn)現(xiàn)在即使使是住宅宅小區(qū)都都會按照照“人車分分流”的原則則進行交交通規(guī)劃劃。商業(yè)業(yè)步行街街最大的的特色是是消費者者徒步置身身其中，人們能充分享受“逛街”的樂趣，現(xiàn)在步行街已不僅僅是一個商業(yè)場所，更成為了一個城市的各種社會活動的中心。只有切實還還原步行行街的步步行性與與休閑性性，讓顧客客無所顧顧忌地行行走、隨隨意進出出店鋪、垂垂手選購購商品，廣寧商業(yè)步行街才能表現(xiàn)出獨有的休閑魅力。2、

26、遷出停停車場，還還市民一一個城市市廣場。一個城市總總要有一一個廣場場，一個個商業(yè)中中心總要要有一個個廣場。廣場是城市市交通樞紐紐，是人人們進行行政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化等社社會活動動的空間間，是人們聚聚會、休閑的空間間，同時時亦是人人們逃離離城市喧喧囂的地地方。廣廣場通常常是大量量人流、車車流集散散的場所所，廣場的地地位和作作用很重重要，往往往能集集中表現(xiàn)現(xiàn)了這個個城市或這這個商業(yè)業(yè)中心的的形象面貌貌和特點點。全世界的購購物中心心與商業(yè)業(yè)步行街街至少都都會配套套一個露露天廣場場，一方面面，廣場場用作匯匯聚四面面八方的的人氣與與分流場場外場內(nèi)內(nèi)的人流流，是整整個購物物中心或或步行街街的人流流交匯地地

27、；另一一方面，廣廣場也是是當(dāng)?shù)氐牡氖忻裎奈幕顒觿印⑸缃唤换顒?、休休閑活動動與商業(yè)業(yè)活動的的重要場場所。將停車場遷遷出廣場場，還原原廣場的的本身功功能，通通過廣場場活動成成為步行行街人流流的蓄水水池，以步行街街作為廣廣場與沃沃爾瑪兩兩大人流流匯聚地地，步行行街的人人流量將將會明顯顯增加。三、經(jīng)營管管理策略略建議（一）經(jīng)營營管理基基本思路路“思路決定定出路”，作作為廣寧寧縣規(guī)模模最大的綜合型型購物消費費場所，后續(xù)續(xù)的經(jīng)營營管理與與前期的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計同等等重要。商商場的經(jīng)經(jīng)營管理理作為一一門學(xué)科科，是一一項復(fù)雜雜、龐大大而又瑣瑣碎的系系統(tǒng)工程程，是一一個完整整的、獨獨立的管管理體系系，涉及及諸多的

28、的專業(yè)范范疇和領(lǐng)領(lǐng)域，但但正如許許多事物物總有其其規(guī)律性性一樣，我們在研究廣寧縣的消費習(xí)慣、經(jīng)營習(xí)慣與生活習(xí)慣之后，認為廣寧商業(yè)步行街的持續(xù)經(jīng)營管理及旺場，經(jīng)營管理工作的基本思路應(yīng)為：不斷調(diào)整步步行街的的商業(yè)定定位；商業(yè)定位工工作包括括：經(jīng)營營主題定定位、商商場檔次次定位、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)定位、經(jīng)經(jīng)營品項項定位、目目標(biāo)群體體定位、人人流動線線布局設(shè)設(shè)計等方方面。通通常商場場在開業(yè)業(yè)前，招招商工作作多少帶帶有試探探性，只只有在開開業(yè)后，經(jīng)經(jīng)過一段段時間的的運營，才才能了解解商戶對對項目與與消費者者對商戶戶的適應(yīng)應(yīng)性，步步行街開開業(yè)后仍仍需要根根據(jù)市場場需求狀狀況，不不斷調(diào)整整商業(yè)定定位，以以最優(yōu)的的

29、業(yè)態(tài)組組合與最最佳的商商戶品牌牌吸引目目標(biāo)消費費者。步行街吸引引什么樣樣的人群？我們研究目目標(biāo)消費費者的消消費特性性，將消消費行為為可分為為目的性性消費與與非目的的性消費費。從消費模式式的角度度去分析析，逛商商店與逛逛街是不不同的消消費模式式和消費費群體，逛逛商店的的人是“目的性性消費”，沒有有購物需需求他們們一般不不去逛商商店，這這類顧客客通常購購物目標(biāo)標(biāo)明確，進進入商場場會直奔奔主題進進入預(yù)定定的目標(biāo)標(biāo)商號，是是為了完完成購物物目的而而去消費費；而逛逛街的人人則是“非目的的性消費費”，他們們?nèi)ス浣纸峙c逛公公園的功功能類似似，逛商業(yè)業(yè)步行街街的人對對于休閑閑性或娛娛樂性的的要求多多于購物物性

30、，這這類顧客客通常沒沒有消費費目標(biāo)，只只是對在在哪里逛逛有強烈烈的想法法，卻對對逛到哪哪里并無無實質(zhì)要要求，非非目的性性消費群群體更注注重過程程的娛樂樂性、休休閑性或或趣味性性，他們們的消費費往往是是隨意性性很強，如如看見有有新款服服裝符合合自己的的審美觀觀點就會會購買、看看見有有有趣的或或可以討討女朋友友歡心的的物品就就會購買買、逛累累了會購購買飲料料、逛餓餓了會到到餐館就就餐、看看見有新新電影上上映會去去購票。開業(yè)后如何何吸引人人流到步步行街？商業(yè)地產(chǎn)項項目的開開業(yè)經(jīng)營營，通常常都有“試業(yè)火爆開開業(yè)冷場經(jīng)經(jīng)營暖場推推廣逐漸旺旺場”的過程程，特別別是在火火爆開業(yè)業(yè)后，部部分開發(fā)發(fā)商以為為開發(fā)

31、任任務(wù)已經(jīng)經(jīng)完成，項項目推廣廣可以松松一口氣氣，暫停停了“暖場保保溫”階段的的宣傳推推廣工作作，結(jié)果果商場在在開業(yè)后后的3至至6個月月內(nèi)，即即顯現(xiàn)出出經(jīng)營的的劣勢，人人流量與與經(jīng)營狀狀況日漸漸轉(zhuǎn)差。開業(yè)后，仍仍須繼續(xù)續(xù)、不斷斷地針對對目標(biāo)消消費群體體進行有有的放矢矢的推廣廣活動，通通常推廣廣宣傳與與豐富多多彩的營營銷活動動的實施施，讓市市場與目目標(biāo)消費費群體對對項目保保持一定定的關(guān)注注熱度，而而不是將將步行街街作為旅旅游景點點僅“到此一一游”。如何讓人流流停留在步行行街和商商場內(nèi)？通過對顧客客的消費費行為分分析可知知，非目目的性顧顧客的人人流量往往往比目目的性顧顧客的人人流量更更大。廣廣寧商業(yè)

32、業(yè)步行街街的目標(biāo)標(biāo)消費群群體預(yù)計計為166-400歲偏年年輕化的的消費群群體，這這類群體體的消費費行為更更具“非目的的性”，項目目的商業(yè)業(yè)功能定定位必須須能滿足足目標(biāo)消消費群體體的消費費行為習(xí)習(xí)慣，才才能將來來到步行行街的客客流盡可可能地留留在步行行街或商商場內(nèi)，而而不是去去了其他他商業(yè)項項目。因此，在項項目開業(yè)業(yè)后，有有必要對對步行街街與商場場內(nèi)的人人流導(dǎo)向向進行考考察與檢檢討，進進行合理理的、科科學(xué)的設(shè)設(shè)計調(diào)整整，并實實施有效效的引導(dǎo)導(dǎo)措施，力力求讓被被沃爾瑪瑪、蘇寧寧或光大大電影城城吸引而而來的消消費者，更更多地停停留在步步行街的的其他區(qū)區(qū)域。如何增加人人流停留留在步行行街和商商場的時時

33、間？通過對顧客客的消費費行為分分析可知知，非目目的性顧顧客的消消費額往往往比目目的性顧顧客的消消費額更更大。因因為目的的性明確確的顧客客完成購購物目標(biāo)標(biāo)后就會會離開商商場，而而非目的的性顧客客正是因因為漫不不經(jīng)心、漫漫無目標(biāo)標(biāo)而延長長在商場場的停留留時間，反反而增加加了更多多的購物物消費機機會。因此，要結(jié)結(jié)合商場場硬件規(guī)規(guī)劃設(shè)計計合理的的人流導(dǎo)導(dǎo)向系統(tǒng)統(tǒng)，在步步行街內(nèi)內(nèi)營造更更休閑、更更舒適的的消費、娛娛樂環(huán)境境，營造造逛街、逛逛商場的的樂趣，讓讓目標(biāo)群群體盡量量在步行行街內(nèi)消消磨時間間，從而而增加消消費機會會。此外外，休閑閑類經(jīng)營營項目如如飲食、咖咖啡等和和休閑設(shè)設(shè)施的設(shè)設(shè)置是增增加顧客客停

34、留時時間的有有效措施施。如何通過有有效的措措施引導(dǎo)導(dǎo)、激發(fā)發(fā)消費者者的購買買欲？商業(yè)地產(chǎn)項項目的經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃決定著著商戶組組合，商商戶組合合決定著著貨品或或服務(wù)的的組合，而而貨品或或服務(wù)的的組合則則關(guān)乎著著商場整整體吸引引力的問問題，也也是商場場能否旺場場的一個個關(guān)鍵因因素。在在商場開開業(yè)后，應(yīng)應(yīng)根據(jù)商商場的整整體規(guī)劃劃狀況、商商品或服服務(wù)的規(guī)規(guī)劃及經(jīng)經(jīng)營狀況況逐步調(diào)調(diào)整經(jīng)營營品類組合，逐逐步讓步步行街形形成一個個具吸引引力和合合理比例例的品類類組合狀狀態(tài)。 在實際操作作中，鑒鑒于步行行街與商商場規(guī)模模較在、廣寧地地區(qū)的招招商難度度及最佳佳的經(jīng)營營品類組合的的形成需需要一定定的培養(yǎng)養(yǎng)期，在在商

35、場前前期招商商時，可適適當(dāng)降低低對經(jīng)營營品類組合的的要求限限制，但但在待“填填滿”商商鋪開業(yè)業(yè)后，則則必須再再行調(diào)整整，并配配有效的的促銷措措施、購購物氛圍圍環(huán)境的的營造合合，才能能最大限限度地將將吸引過過來的人人流轉(zhuǎn)化化為消費費力。如何保持商商場持續(xù)續(xù)的吸引引力、競競爭力？商業(yè)經(jīng)營管管理的目目標(biāo)是保保持項目目人流量量與經(jīng)營營效果持持續(xù)增長長。保持持商場持持續(xù)的吸吸引與競競爭力，需需要進行行長期而有效的的宣傳推推廣，并并建立與與維護商商場統(tǒng)一一的主題題形象和和品牌形形象，形形成極具具吸引力力和合理理的經(jīng)營營品類（包包括商品品與服務(wù)務(wù)）組合合，在先先進的經(jīng)經(jīng)營管理理理念、合合理而科科學(xué)的人人流導(dǎo)

36、向向規(guī)劃、不不定期的的持續(xù)推廣廣活動與與優(yōu)秀的的物業(yè)管理等方面的的合力，使使步行街街形成強強化的競競爭能力力。在經(jīng)營管理理工作當(dāng)當(dāng)中，每一個個環(huán)節(jié)的的工作都都是環(huán)環(huán)環(huán)相扣，互互為影響響，“牽牽一發(fā)而而動全軍軍”，不不能孤立立的分開開。8、加強與與商戶的的聯(lián)系，與與商戶建建立良好好關(guān)系。商業(yè)經(jīng)營管管理的心心態(tài)要擺擺正，加加強與商商戶的溝溝通是經(jīng)經(jīng)營管理理人員的的重要工工作。商商戶是商商場獲得得租金收收入與管管理費收收入的來來源，是是我們的的客戶，是是商場的的基礎(chǔ)，他他們的經(jīng)經(jīng)營狀況況與商場場的旺場場更是息息息相關(guān)關(guān)，租戶戶與商場場是唇齒齒相依、互互為依存存的利益益共同體體。因此商商業(yè)經(jīng)營管管理人

37、員員應(yīng)擺正正心態(tài)，樹樹立以客客戶為本本的思想想，樹立立良好的的服務(wù)意意識，加加強與商商戶的溝溝通，與與商戶建建立良好好的關(guān)系系，增加加彼此的的信任度度、支持持度，在在他們經(jīng)經(jīng)營困難難時，應(yīng)應(yīng)盡量給給他們提提供適當(dāng)當(dāng)?shù)膸椭c支持持，共渡渡時艱，培培養(yǎng)與建建立與商商戶的深深厚感情情，也只只有這樣樣，在商商場需要要他們支支持配合合或商場場遭遇市市場困境境的時候候，才能能獲得他他們的幫幫助，商場才能能盡量留留住好的的商戶。 （二）經(jīng)營營管理活活動思路路一般來說商商場或步步行街開開業(yè)后普普遍會面面臨三個個重要的的階段：即開業(yè)后后的頭三個個月、半半年、一一年。商場或步行行街開業(yè)業(yè)后，第第一年能否否“站穩(wěn)

38、”非常關(guān)關(guān)鍵，而而頭三個個月、半半年、一一年則是是三個非非常重要要的經(jīng)營營階段“門門檻 ”，在這三個階段，無論是大型購物中心還是步行街都將面臨諸多的問題和壓力，如商家生意難做、商場人氣下滑、經(jīng)營不善的商戶拖欠租金或管理費、商場面臨銷售淡季、個別商戶撤場等等。針對這三個個階段，經(jīng)經(jīng)營管理理公司應(yīng)應(yīng)提前做做好充足足的準(zhǔn)備備，在經(jīng)經(jīng)營計劃劃、問題題預(yù)見、應(yīng)應(yīng)對措施施、推廣廣方案等等方面應(yīng)應(yīng)及早安安排好預(yù)預(yù)防措施施。一般般來說，順順利渡過過了這三三個“關(guān)關(guān)卡”，步行街也將逐步進入相對穩(wěn)定的正常經(jīng)營軌道。我們在初步步考察了了廣寧商商業(yè)步行行街后，對對項目的的現(xiàn)狀與與面對的的困難有有了初步步的認識識，我們

39、們認為，經(jīng)經(jīng)營管理理活動實實施的思思路應(yīng)為為：1、與大商商戶合作作共同開開展經(jīng)營營活動；廣寧商業(yè)步步行街成成功引進進了沃爾爾瑪、蘇蘇寧電器器、中影影光大電電影城等等大型商戶戶，這此此大型商商戶的進進駐無疑疑將為步步行街帶帶來巨大大而穩(wěn)定的人流量。步步行街開開業(yè)后，應(yīng)應(yīng)設(shè)法與與大型商商戶的經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)生生互動，與大型商戶進行合作，共同開展經(jīng)營活動，最大限度利用其帶來的人氣和人流，如憑其購物小票可在商場指定位置的業(yè)態(tài)或商戶參加抽獎或獲得相應(yīng)消費折扣優(yōu)惠等，而此“指定位置”的商戶便可成為人流導(dǎo)向的重要途徑。2、進行跨跨界營銷銷；目前，潮流流興跨界界，營銷銷也跨界界。步行行街內(nèi)包包括了購購物零售售、休閑閑

40、餐飲、娛娛樂消費費等三大大類業(yè)態(tài)態(tài)，各類類業(yè)態(tài)都都吸引了了各自獨獨特的目目標(biāo)消費費群體，實實行跨界界營銷，由由不同業(yè)業(yè)態(tài)共同同開展?fàn)I營銷活動動，既能能達到不不同業(yè)態(tài)態(tài)互相促促進的作作用，更更可以在在市場上上構(gòu)建步步行街的的經(jīng)營豐豐富多樣樣性的時時尚形象象。3、舉辦行行業(yè)促銷銷活動；不定期地進進行相同同行業(yè)的的聯(lián)合促促銷活動動，可以以在不同同時期吸吸引不同同的消費費群體，不不斷營造造營銷熱熱點話題題。如，運動休休閑服裝裝聯(lián)合促促銷、品品牌服飾飾聯(lián)展、精精品鞋類類優(yōu)惠月月、秋冬冬時裝周周、數(shù)碼碼電器升升級月、娛娛樂休閑閑樂翻天天等。4、舉辦同同品類購購物節(jié)；作為引領(lǐng)廣廣寧縣現(xiàn)現(xiàn)代城市市生活時時尚的

41、廣廣寧商業(yè)業(yè)步行街街，應(yīng)通通過一系系列的購購物節(jié)的的舉辦，努努力在廣廣寧地區(qū)區(qū)打造和和樹立本本地城市市“時尚尚坐標(biāo)”、“資資訊坐標(biāo)標(biāo)”的形形象定位位。購物節(jié)節(jié)是最能能吸引人人流的營營銷活動動，可定定期針對對不同季季節(jié)，舉舉辦季節(jié)節(jié)性較強強的購物物節(jié)、文文化節(jié)、美美食節(jié)、娛娛樂節(jié)等等活動。5、每月有有推廣、每每季有活活動，每每年有嘉嘉年華；人氣即商氣氣，人氣氣旺則商商氣旺，市市場火，則競爭力強。提升人氣，做做“火”生生意是解解決步行行街經(jīng)營營管理過過程中的的主要矛矛盾的根根本辦法法，是提提升步行行街影響響力，穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)營營商戶與與客戶群群體，提提升步行行街綜合合競爭力力的根本本辦法。每月實施主主題

42、推廣廣，每季季舉辦促促銷活動動，每年年舉辦大大型文化化嘉年華華活動，這這些活動動，一方方面與商商戶聯(lián)合合進行，同同時也可可與廣寧寧相關(guān)政政府部門門或媒體體機構(gòu)共共同主辦辦，借助助外力，合合力發(fā)展展，實現(xiàn)現(xiàn)共贏。（三）經(jīng)營營管理活活動策略略經(jīng)營活動的的舉辦，目目的就是是要幫助助商戶將將消費人人流吸引引過來，并并設(shè)法增增加人流流在步行街街或商場場內(nèi)的停停留時間間，然后后通過實實惠的價價錢、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的商商品與服服務(wù)打動動消費者者。我們計劃舉舉辦一系系列營銷銷活動，如如：1、不定期期的聯(lián)合合促銷活活動，與與大商戶戶聯(lián)合、跨跨界聯(lián)合合、行業(yè)業(yè)聯(lián)合等等。2、定期舉舉辦大型型季節(jié)性性的購物物節(jié)。3、主題優(yōu)優(yōu)惠

43、周，如如運動休休閑服飾飾、品牌牌服飾、時裝周等。4、團購活活動、550抵2200優(yōu)優(yōu)惠券促促銷等。5、各品類類品牌專專場展示示、展銷銷活動。6、各類文文化節(jié)，如如電影節(jié)節(jié)、校園園文化節(jié)節(jié)、青年年文化節(jié)節(jié)、竹文文化節(jié)、廣廣寧文化化節(jié)等。7、定期舉舉辦廣寧寧美食節(jié)節(jié)、啤酒酒節(jié)、特特色食品品展等。8、電器購購物節(jié)，如如：手機機生活節(jié)節(jié)、數(shù)碼碼產(chǎn)品節(jié)節(jié)、音響響節(jié)等。9、特別節(jié)節(jié)日營銷銷活動，如如：中外情情人節(jié)、三八、五一、五四、六一、端午、重陽、中秋、十一、感恩、圣誕等節(jié)日促銷。10、步行行街或某某大型商商戶開業(yè)業(yè)周年營營銷活動動，或御御景國際際重要節(jié)節(jié)點（如如賀新業(yè)業(yè)主入收收樓等）活活動。11、年度

44、度大型休閑閑娛樂主主題活動動“嘉年華華”。12、新年年大型營營銷活動動。四、推廣策策略建議議（一）商業(yè)業(yè)項目推推廣方式式推廣是是商場吸引引人氣、提提升商業(yè)業(yè)氛圍的的最主要要手段。商場開業(yè)后后，推廣廣活動是是促使商商場旺場場的最主主要手段段，尤其其是開業(yè)業(yè)前期，推推廣活動動對商場場的成敗敗影響更更是重要要。 商業(yè)項目的的推廣手法法可以五五花八門門、形式式各異，可可以多種種多樣、層出不不窮，無無論是購購物中心心還是商商業(yè)步行行街，基基本的推推廣方式式大致可可分為三種：1、項目形形象推廣廣；項目形象推推廣的目目的是建建立商場場的品牌牌，通過過一系列列的形象象推廣操操作，明明確樹立立商場的的形象，確確

45、定商場場的定位位，從而而增加商商場的文文化內(nèi)涵涵，提升升商場的的品味。商業(yè)步行街街并不是是單純的的商業(yè)街街或購物物場所，更更是人們們休閑、娛娛樂的逛逛街場所所，通過過形象推推廣樹立立清晰的的品牌形形象，有有利于吸吸引更多多非目的的性的目目標(biāo)客戶戶群體前前往步行行街，將將步行街街推廣成成為廣寧寧市民（特特別是年年輕群體體）心目目中理想想的、首首選的約約會目的的地、逛逛街目的的地、休休閑娛樂樂目的地地、購物物消費目目的地。項目形象推推廣通常常以步行行街現(xiàn)場場POPP、戶外外廣告為為主要手手段。2、展示性性的推廣廣；展示性的推推廣活動動主要目目的是為為了營造造濃厚的的商業(yè)氛氛圍，很很多時候候的推廣廣

46、并不是是直接進進行促銷銷，而是是通過現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝、增強強商業(yè)氛氛圍、吸吸引人流流量來達達到刺激激消費的的效果。展示性的推推廣是媒媒體廣告告的有益益補充，不不僅有利利于提升升步行街街的檔次次與品味味，表現(xiàn)現(xiàn)商場內(nèi)內(nèi)涵，強強化目標(biāo)標(biāo)受眾的的認可，促促進銷售售實現(xiàn)，而而且有項項目整體體形象的的提升，在在市場上上樹立商商場品牌牌，增加人人流在商商場停留留的時間間。展示性推廣廣通常以以步行街街現(xiàn)場PPOP、商商場快訊訊等為主主要手段段。3、促銷性性的推廣廣。促銷性推廣廣的目的是是將大量量人氣吸吸引到步步行街，激發(fā)消費者的購買欲，促進商家的經(jīng)營，解決商家“生存”的問題。巨大的人流流造就旺旺盛的人人氣，旺旺

47、盛的人人氣匯聚聚強勁的的商機，人人流是商商場或商商業(yè)街旺旺場的前前提和基基礎(chǔ)，因因此，如如何吸引引巨大的的人流、將將其它商商圈的人人流帶過過來是經(jīng)經(jīng)營管理理公司重重點要解解決的問問題，也也是商場場開業(yè)后后其重要要的工作作目標(biāo)。我們僅策劃劃、組織織營銷活活動是不不夠的，還還必須進進行促銷銷性的推推廣配合合，以各各種推廣廣手段將將營銷活活動信息息傳播到到更大、更更遠范圍圍的目標(biāo)標(biāo)消費群群中，讓讓更多受受眾了解解步行街街營銷計計劃。通通過有針針對性地地策劃、組組織與實實施目標(biāo)標(biāo)消費群群體喜聞聞樂見的的推廣活活動，將將廣寧中中堅的消消費群體體聚集要要商業(yè)步步行街，成成為全體體商戶龐龐大的、潛潛在消費費

48、基礎(chǔ)。在形式上活活動推廣廣的一種種重要方方式是與與商戶聯(lián)聯(lián)辦的推推廣活動動，如可可提供公公共場地地（如商商業(yè)外廣廣場、中中庭廣場場）給某某些具較較大號召召力的品品牌商戶戶舉辦定定期促銷銷活動，并并配合一一定的廣廣告宣傳傳，增加加商場的的吸引力力；又如如可于某某一推廣廣期間（如如節(jié)假日日），由由經(jīng)營管管理公司司提供折折扣補貼貼給某些些具吸引引力之商商戶，讓讓其向消消費者提提供折扣扣，真正正給消費費者提供供優(yōu)惠，達達到吸引引人流、增增強商場場吸引力力的效果果。商業(yè)地產(chǎn)項項目在策策劃和制制定商場場的中、長期推推廣計劃劃時，應(yīng)應(yīng)根據(jù)不不同的經(jīng)經(jīng)營階段段和商場場的經(jīng)營營狀況，兼顧考考慮上述述不同的的推廣

49、方方式以達致致不同的的推廣目目的和效效果。 （二）推廣廣思路推廣的目的的就是要要將人流流帶過來來，并通過過科學(xué)的的人流導(dǎo)導(dǎo)向設(shè)置置或采取取有效的的人流導(dǎo)導(dǎo)向措施施，將人人流聚集集或分流流到各個個商戶里里。這是是經(jīng)營管管理公司司主要的的職責(zé)和和任務(wù)。至至于人流流帶過來來后，商商家如何何利用、如如何經(jīng)營營，那是是商家自自身首要要考慮解解決的問問題，市市場也最最終決定定他們的的存亡興興衰更替替，經(jīng)營營管理公公司可以以與商家合作作，共同同組織各各類推廣廣活動。宣傳推廣是是花錢的的事宜，這這個錢如如何花掉掉才是最最有效呢呢？匯峻峻認為，廣廣寧商業(yè)業(yè)步行街街的推廣廣思路應(yīng)應(yīng)為：1、營造情情景商業(yè)業(yè)環(huán)境；在歷經(jīng)第一一代商業(yè)業(yè)街消費模式式、第二二代百貨貨公司消消費模式式、第三三代購物物中心消消費后，第第四代“體體驗式消消費”已已在國內(nèi)內(nèi)全面興興起。如何將將“體驗驗式消費費” 真正貫貫穿于整整個項目目中，“情景商商業(yè)環(huán)境境”的營造造正是關(guān)關(guān)鍵。良好的購物物環(huán)境可可增強消消費者