1、設(shè)計優(yōu)化工作指引1 設(shè)計優(yōu)化的工作內(nèi)容產(chǎn)品市場定位確定后，在確保產(chǎn)品的安全性及使用功能的前提下，通過從項目規(guī)劃方案到施工圖設(shè)計全過程設(shè)計優(yōu)化，達(dá)到合理降低工程成本的目的。設(shè)計優(yōu)化包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)、弱電智能化等專業(yè)優(yōu)化。2 設(shè)計優(yōu)化的責(zé)任劃分2.1 原則上集團(tuán)規(guī)劃院是所有商業(yè)項目的設(shè)計優(yōu)化的責(zé)任部門，相關(guān)部門專業(yè)工程師進(jìn)行配合。2.1.1 部分項目如確定由項目公司進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，須在制定項目計劃時報集團(tuán)規(guī)劃院、成本質(zhì)量控制部批準(zhǔn)后實施。由項目公司負(fù)責(zé)時，項目公司開發(fā)設(shè)計部作為設(shè)計優(yōu)化的責(zé)任部門，工程（配套）部及成本控制部作為配合部門，主管設(shè)計的副總經(jīng)理為責(zé)任人

2、。開發(fā)設(shè)計部負(fù)責(zé)組織設(shè)計優(yōu)化工作；工程（配套）部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)的設(shè)計優(yōu)化工作，成本控制部負(fù)責(zé)相關(guān)材料含量指標(biāo)的搜集、統(tǒng)計及測算，為確定限額設(shè)計指標(biāo)提供技術(shù)支持，參加設(shè)計合同執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)性評價。2.1.2 集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化時，集團(tuán)規(guī)劃院作為設(shè)計優(yōu)化責(zé)任部門，成本質(zhì)量控制部作為配合部門，規(guī)劃院院長為責(zé)任人。集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織設(shè)計優(yōu)化工作；集團(tuán)成本控制部控制負(fù)責(zé)材料含量指標(biāo)的搜集、統(tǒng)計及測算，負(fù)責(zé)跟蹤落實限額設(shè)計指標(biāo)的執(zhí)行。必要時為項目公司設(shè)計優(yōu)化工作提供工作指導(dǎo)及技術(shù)支持。3 設(shè)計優(yōu)化的工作方法3.1 設(shè)計優(yōu)化的事前控制3.1.1規(guī)劃院及成本質(zhì)量控制部應(yīng)配合發(fā)展部進(jìn)行前期土地談判的

3、工作，盡量在土地洽談時即明確有關(guān)配套設(shè)施的詳細(xì)技術(shù)條件與交接界面，減少后期控制的壓力。3.1.2 采取招標(biāo)方式選擇設(shè)計單位，承諾實行限額設(shè)計是設(shè)計單位入圍的必要條件。設(shè)計招標(biāo)經(jīng)辦部門規(guī)劃院牽頭組織對設(shè)計單位的考察，項目公司工程（配套）部、成本控制部派人參加?？疾靸?nèi)容包括但不限于設(shè)計資質(zhì)、設(shè)計業(yè)績、服務(wù)意識、成本控制意識及設(shè)計組織管理體系。要求考察設(shè)計單位進(jìn)行限額設(shè)計的相關(guān)案例。在有條件的情況下，須在評標(biāo)時考察限額設(shè)計指標(biāo)（由成本控制部控制提供），并體現(xiàn)在合同中。3.2 設(shè)計優(yōu)化的事中控制3.2.1 規(guī)劃方案階段，專業(yè)工程師應(yīng)參加設(shè)計優(yōu)化工作，該階段設(shè)計優(yōu)化重點是控制低效資產(chǎn)（如人防地下室、地下

4、停車庫、中小學(xué)、幼兒園及設(shè)備用房等配套設(shè)施）的面積，合理確定場地標(biāo)高系統(tǒng)，減少土石方工程量。規(guī)劃方案的確定詳見項目設(shè)計管理的相關(guān)內(nèi)容。3.2.2 建筑方案及初步設(shè)計階段，建筑專業(yè)人員應(yīng)重點關(guān)注使用面積系數(shù)、建筑布局的優(yōu)化。結(jié)構(gòu)專業(yè)人員應(yīng)重點關(guān)注地基處理方案、基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化；電氣專業(yè)人員重點關(guān)注供電方案、系統(tǒng)方案、機(jī)房設(shè)置及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；給排水專業(yè)人員應(yīng)重點關(guān)注系統(tǒng)方案及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)專業(yè)人員應(yīng)重點關(guān)注系統(tǒng)方案、機(jī)房設(shè)置、冷熱源選擇及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化。方案及初步設(shè)計階段，為了達(dá)到設(shè)計優(yōu)化的目的，設(shè)計管理經(jīng)辦部門應(yīng)根據(jù)項目的規(guī)模和復(fù)雜條件，組織各專業(yè)的專家

5、論證會，根據(jù)實際情況需要，專家論證會可以邀請項目所在地或全國范圍內(nèi)的專家參加，各專業(yè)方案必須經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較才能最后確定。方案優(yōu)化必須進(jìn)行運(yùn)營與初投資的綜合比較，商業(yè)管理公司等物業(yè)管理部門須參加相關(guān)的優(yōu)化工作。在方案階段及初步設(shè)計階段，規(guī)劃院提供項目描述，集團(tuán)相關(guān)部門對此提出意見并匯總后成本部成本控制部根據(jù)項目描述提供項目成本指導(dǎo)，或限額設(shè)計指標(biāo)。3.2.3 施工圖設(shè)計階段，通過設(shè)計跟進(jìn)、檢查及交流，使設(shè)計單位的設(shè)計工作符合設(shè)計任務(wù)書的要求，同時督促設(shè)計單位落實限額設(shè)計指標(biāo)。3.2.4 在設(shè)備招標(biāo)階段，成本控制部組織由規(guī)劃院、商業(yè)管理公司、項目管理中心、項目公司等部門共同參與的設(shè)備選型評審會，確保設(shè)備選型符合良好的性價比。3.2.5 有擴(kuò)大地下室的工程，景觀設(shè)計盡量與建筑設(shè)計同時進(jìn)行，便于地下室的工程成本控制。3.2.6 城市綜合體項目或商業(yè)項目的三邊工程，如果施工圖設(shè)計開始時，招商還未確定，設(shè)計優(yōu)化時應(yīng)充分考慮到招商時進(jìn)駐商家的變化，留有適當(dāng)?shù)陌踩珒洌M量避免改造造成的浪費(fèi)。3.2.7 在正式施工圖出圖之前，設(shè)計單位應(yīng)提供白圖，供甲方完成圖紙的審查工作。圖紙審查包括技術(shù)性審查和經(jīng)濟(jì)性審查。專業(yè)性很強(qiáng)而集團(tuán)范圍內(nèi)無相關(guān)審查人員時，可外聘專家