1、康大鳳凰國際商業(yè)街策劃報告 項目開發(fā)戰(zhàn)略流程項目定位區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)研開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析消費者調(diào)研市場空間 報告結(jié)構(gòu)市場分析消費者分析項目定位一、開發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費者需求調(diào)查深度訪談市場分析：青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20042010年），作出了搞好香江路市級商業(yè)中心，辛安、紅石崖兩個副商業(yè)中心和24個居住區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃布局，建設(shè)大中型零售網(wǎng)點配置和業(yè)態(tài)調(diào)整。 在未來五年，開發(fā)區(qū)將全力打造西海岸區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)中心。圍繞建設(shè)國內(nèi)一流海濱旅游度假勝地，加快發(fā)展高端旅游業(yè)，著力建設(shè)國內(nèi)知名、具有特色的旅游業(yè)核心項目。完善商貿(mào)網(wǎng)點規(guī)劃布局，加快以唐島灣為

2、中心的核心商圈建設(shè)，推進中北部商貿(mào)業(yè)發(fā)展，使西海岸區(qū)域性商貿(mào)中心呈現(xiàn)出多層次、立體化、優(yōu)勢互補的發(fā)展。同時，大力培育和扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。積極承接現(xiàn)代服務(wù)業(yè)國際轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展技術(shù)含量高、附加值大的服務(wù)業(yè)外包。著力發(fā)展總部經(jīng)濟，打造西海岸大公司區(qū)域總部聚集區(qū)。 開發(fā)區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)區(qū)宏觀商業(yè)環(huán)境分析1、規(guī)劃分析小結(jié)近年來開發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長較快，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，為房地產(chǎn)開發(fā)也得發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。人均可支配收入、社會消費品零售總額的持續(xù)增長，表明開發(fā)區(qū)居民的消費欲望強烈，消費能力不斷得到提高。開發(fā)區(qū)近年來人口數(shù)量的增多、人口密度的逐年增加，使有限的土地上居住更多的人口，人們對商業(yè)的需求

3、也不斷提高。政府對商業(yè)發(fā)展的格局的合理有效規(guī)劃，為開發(fā)區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展提供了保障。一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費者需求調(diào)查深度訪談市場分析：項目區(qū)位 區(qū)域概況 項目周邊商業(yè)環(huán)境分析老黃島片區(qū)中國石油大學(xué)小珠山新街口片區(qū)香江路佳世客商圈海底隧道出入口靈山衛(wèi)片區(qū)金沙灘銀沙灘本案交通路網(wǎng)圖 區(qū)域概況 項目周邊商業(yè)環(huán)境分析井岡山路太行山路江山路海爾大道本案濱海大道長江路前灣港路香江路商圈輻射范圍 根據(jù)市場調(diào)查得出：江山小區(qū)距項目商業(yè)街1600米，魯商西海岸距項目商業(yè)街600米，兩坡岸村距項目商業(yè)街350米，中國石油大學(xué)門口距項目商業(yè)街約400米，均在項目10分鐘步行輻射范圍之內(nèi)。

4、香江路佳世客商圈輻射整個開發(fā)區(qū)項目商業(yè)街輻射圈步行10分鐘項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 康大鳳凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)狀況 康大鳳凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析注：中國石油大學(xué)學(xué)生宿舍距項目商業(yè)街約900米；中國石油大學(xué)體育館建成后預(yù)計在項目正門出長江西路上增設(shè)一個門口，將縮短學(xué)生宿舍區(qū)與項目商業(yè)街的距離。900米350米魯商西海岸約7800人宿舍區(qū)沿街商業(yè)居住區(qū)酒店學(xué)校中國石油大學(xué)目前在校師生約9000余人本案約7300人兩坡岸村改造后人數(shù)不詳江山小區(qū)約6700人江山南路長 江 西 路名嘉城門口規(guī)劃門口1600米600米零散安置房約1600人王家港村一、 中國石油大學(xué)序號經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（）數(shù)量1

5、超市15012書吧9013通訊類29024服裝5015郵局8016理發(fā)店21037銀行15018洗衣店3019花店30110照相30111復(fù)印60212票務(wù)中心40213眼鏡店60114體育用品店50115合計 19中國石油大學(xué)青島校區(qū)，校內(nèi)存在商業(yè)業(yè)態(tài) 14類，共計19家；商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為平均，主要為方便學(xué)生日常生活為主，商業(yè)檔次較低，經(jīng)營狀況較好。石油大學(xué)內(nèi)店鋪租金約為2元/平米天。康大鳳凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 至2008年底中國石油大學(xué)在校師生總數(shù)約9000余人。中國石油大學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)一、 中國石油大學(xué)康大鳳凰國際周邊商業(yè)

6、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析二、 兩坡岸村市場分析康大鳳凰國際周邊商業(yè)本次調(diào)查為兩坡岸村，存在商業(yè)業(yè)態(tài) 16類，共計73 家。其中分布數(shù)量最多為餐飲類26家。其次為旅館類，20家；本片區(qū)是典型的學(xué)區(qū)經(jīng)濟，但由于是村改房作為商業(yè)網(wǎng)點，故檔次較低且各種學(xué)生樂于消費的娛樂設(shè)施不夠全面，但經(jīng)營狀況較好。本區(qū)域主要客戶群為中國石油大學(xué)的學(xué)生。兩坡岸村租金約為1.7元/平米天。序號業(yè)態(tài)面積（）家數(shù)1酒樓12網(wǎng)球俱樂部1513餐飲類3855264照相館1515復(fù)印打印5716網(wǎng)吧260037臺球室15018便利店20069書店180110通信67411干洗店30212電腦科技15113美容美發(fā)96314旅館2015

7、培訓(xùn)學(xué)校116藥店351合計73中國石油大學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)二、 兩坡岸村康大鳳凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、 江山小區(qū)江山小區(qū)位于項目的正背面，西臨江山路，小區(qū)由19棟18-26層高層組成，共計1606戶，合計6271人。小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)僅分布在會所中，包括500平米左右的超市、洗衣店、裝潢公司、中介等業(yè)態(tài)，目前處于招商中。目前經(jīng)營的業(yè)態(tài)只有一家電腦產(chǎn)品店。該小區(qū)商業(yè)只對外出租，不對外出售，租金約為1.2元/平米天?？荡篪P凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：2007年青島統(tǒng)計年鑒）中國石油大

8、學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)三、 江山小區(qū)康大鳳凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析四、 長江西路（瑞源名嘉城以西）序號經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（）數(shù)量1超市4012旅館23眼鏡店804復(fù)印305照相館206書吧407蛋糕店208網(wǎng)吧4009五金電器20110建材80311餐飲類10012理發(fā)店15113公司214機械配件150415合計26本次市場調(diào)查長江西路商業(yè)范圍為瑞源名嘉城以西至魯商項西海岸目對面，共存在 14類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計26 家。其中分布數(shù)量最多的為機械配件類與餐飲類分別為家，商業(yè)經(jīng)營檔次較低，經(jīng)營狀況一般?？荡篪P凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析中國石油

9、大學(xué)本案兩坡岸村江山小區(qū)魯商西海岸江山南路長 江 西 路名嘉城宿舍區(qū)四、 長江西路（瑞源名嘉城以西）康大鳳凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析五、 魯商西海岸康大鳳凰國際周邊商業(yè)魯商西海岸位于長江西路與江山南路交匯處，石油大學(xué)西北角。項目規(guī)劃占地80畝，規(guī)劃總建筑面積20萬平方米，預(yù)計大約2000戶，約7800人。項目商業(yè)配套為兩層的底商，面積較大。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：2007年青島統(tǒng)計年鑒）六、 王家港村及周邊康大鳳凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析序號業(yè)態(tài)面積（ ）家數(shù)1便利店6822中介1513汽修10024五金店7525餐飲30026旅館1

10、7酒店18打印復(fù)印819通訊10110汽配301合計14本次市場調(diào)查王家港村及其周邊，共存在 10類商業(yè)業(yè)態(tài)，共計14家。其中分布數(shù)量最多的為餐飲、汽修、五金店、便利店分別為2家，商業(yè)經(jīng)營檔次較低，且多為居民房改造，經(jīng)營狀況一般。六、 王家港村及周邊本次市場調(diào)查江山南路西側(cè)，長江路北側(cè)王家港村周邊，目前本片區(qū)有安置房13棟多層，共416戶，約1622人，無商業(yè)配套。在王家港村有少量臨街商業(yè)，檔次低，主要客戶為本村村民?？荡篪P凰國際周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：2007年青島市統(tǒng)計年鑒）七、 瑞源名嘉城瑞源名嘉城項目配套少數(shù)臨街商業(yè)，包括商務(wù)酒店、超

11、市、高爾夫?qū)Ｙu、診所、裝飾建材分別各一家。項目共18個樓座，其中包括高層6棟，9棟多層，2棟商務(wù)樓和1棟幼兒園，總戶數(shù)400戶左右。名嘉城距項目商業(yè)街區(qū)和佳世客商圈佳世客距離均等，通達(dá)時間均為步行10分鐘；根據(jù)零售引力定律比較得出，本項目商業(yè)街區(qū)對名嘉城的引力較低，居民在購物時選擇去品類齊全的佳世客商圈。康大鳳凰國際周邊商業(yè)排除項目周邊商業(yè)環(huán)境分析（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：2007年青島統(tǒng)計年鑒） 小結(jié)項目所在區(qū)域整體受家世客商圈輻射，但是由于項目處于石油大學(xué)對面，可作為次級商圈，輻射項目周邊10分鐘步行圈區(qū)域。目前項目周邊商業(yè)是典型的學(xué)區(qū)經(jīng)濟商業(yè)，分布較為散亂且檔次較低

12、。目前本區(qū)域周邊人口總數(shù)較少，在本項目入住后，隨著康大鳳凰國際、魯商藍(lán)岸國際、江山小區(qū)等的入住，10分鐘步行圈輻射人口數(shù)將達(dá)到3萬余人。本區(qū)域商業(yè)以學(xué)區(qū)經(jīng)濟為主，由于周邊自然村落提供了一定低檔次的商業(yè)配套，沒有形成系統(tǒng)的商業(yè)。項目周邊商業(yè)環(huán)境分析學(xué)區(qū)經(jīng)濟特點分析大學(xué)學(xué)生日常消費主要以生活日用品、餐飲、娛樂、打印等商業(yè)為主，其他業(yè)態(tài)需求相對較少。大學(xué)情侶對一些高檔有浪漫情調(diào)的場所有很大需求，目前學(xué)校周邊餐飲、旅館、網(wǎng)吧等商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量較多，但檔次較低。學(xué)校內(nèi)部配套商業(yè)及兩岸村的商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，檔次和環(huán)境較差，不能很好滿足學(xué)生在日常生活、休閑娛樂等方面的需求。項目周邊居民需求特點分析本區(qū)域小區(qū)商業(yè)無

13、法與佳世客商圈競爭，僅為解決日常生活的低端商業(yè)，主要以低檔次的餐飲、旅館、便利店為主。大宗購物則選擇到品類齊全的佳世客商圈及長江路商圈。以江山小區(qū)為例，其內(nèi)部商業(yè)配套能基本滿足本小區(qū)居民的日常生活需求，但仍然不能滿足居民的休閑娛樂、餐飲等需求。區(qū)域市場空間發(fā)現(xiàn)項目應(yīng)該充分利用大學(xué)學(xué)區(qū)經(jīng)濟的優(yōu)勢，主要布局大學(xué)生和教職工需求的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時應(yīng)該基本滿足本小區(qū)居民的生活需求。服裝店、娛樂休閑、日常生活消費品是學(xué)生群體需求量較大的商業(yè)業(yè)態(tài)。 本案，目前主要消費群體是石油大學(xué)在校師生及周圍散居人群，人數(shù)約10000余人。未來幾年隨著魯商藍(lán)岸國際、江山小區(qū)、兩坡岸村的建成，商業(yè)輻射達(dá)到30000人以上。一

14、、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、消費者需求調(diào)查深度訪談市場分析：項目周邊區(qū)域商業(yè)狀況分析本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲和旅館類為主，分別為30和22家。其次是超市、便利店，共11家，主要滿足日常生活需求。再次是通訊類產(chǎn)品，共8家。項目商業(yè)環(huán)境分析項目商業(yè)環(huán)境分析沿市政公路商業(yè)房極少，多為沿街住宅改造，商業(yè)檔次較低。區(qū)域居住氛圍差，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)多為小規(guī)模經(jīng)營，對小區(qū)外的外輻射和吸引力不足，無法形成積聚效應(yīng)。本區(qū)域經(jīng)濟以學(xué)生經(jīng)濟為主，檔次較低，指向性強。 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所A、購物場所細(xì)分 佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，地理區(qū)位最好，人們選擇到其購物

15、的比例最高。人們還是更偏好到離家近的地方購物，商業(yè)活動設(shè)施的區(qū)位是人們首要的關(guān)注的因素 開發(fā)區(qū)普通居民消費需求調(diào)查 消費者需求特征分析 市場分析1、購物場所A、購物場所細(xì)分 家庭年收入和購物場所選擇的關(guān)系分析 100.0025.0%65.0%5%8-10萬100.00%18.42%51%23.7%合計100.00%33.3%15萬以上100.00%20.0%60.0%15.0%10-15萬100.00%20.0%45.6%23.6%5-8萬100.00%14.6%45.9%27.2%2-5萬100.00%12.5%40.7%37.9%2萬以下香江路佳世客商圈住所周邊合計平時經(jīng)常的購物場所家庭年

16、收入8.9%其他12.6%10.8%5%5%3.5%7.6%由表可以看出，到佳世客商圈購物的人群家庭年收入較高，主要在8-15萬元之間；項目周邊居民家庭年收入較低，購買力也較低。 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所B、喜歡到所選購物場所購物的原因分析 交通便利是人們選擇的第一要素，第二要素是貨類齊全、購物環(huán)境，這是影響人們選擇購物場所的兩大因素。 喜歡到所選購物場所購物的原因13.50%2%6.50%11%63.50%1.50%2%21%7.50%25%26.50%10%3.50%6.50%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%6

17、0.00%70.00%價格合理服務(wù)設(shè)施齊全購物環(huán)境好貨類齊全交通便利停車方便其它第一因素第二因素 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所C、主要消費商品 普通居民對于生活所必需的快速消費品的需求很高，基本上都是以日常用品百貨、煙酒副食和家居用品等類別的商品為主，對于服裝、電子產(chǎn)品將會選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場購買 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所D、人們對其他消費行為的需求 人們除了在商業(yè)區(qū)購物還希望使用餐廳、美容院和健身房各種休閑娛樂設(shè)施。到商業(yè)區(qū)除購物外還希望從事的活動30%8.90%11%29%21%0%5%10%15%20%25%30%35%用餐健身美容

18、兒童游戲休閑娛樂其它各種商業(yè)設(shè)施的齊備可以最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)濟優(yōu)勢，相互影響實現(xiàn)共贏。 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向2、購物時間開發(fā)區(qū)居民在購物時花費的時間較長，消費欲望較為強烈 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向3、購物出行方式從出行方式可以看出，人們對交通的便利程度和通達(dá)性最為重視。人們基本上接受10分鐘內(nèi)到達(dá)購物場所的步行時間市場分析二、消費支出1、消費支出水平42.0%31.9%15.9%7.2%2.9%100.0%17.0%31.9%24.5%17.0%6.4%3.2%100.0%8.0%16.0%24.0%36.0%12.0%4.0%100.0%25.0%75.

19、0%100.0%40.0%40.040.0%20.0%100.0%66.7%33.3%100.0%24.5%28.5%20.0%16.0%8.5%2.5%100.0%3萬元以下3-55-88-1010-1515以上Total500以下501-10001001-15001501-20002001-25002500以上消費者家庭月支出Total家庭年收入開發(fā)區(qū)家庭平均年消費支出在15104-30000元的所占的比例達(dá)到64.5，高于青島市的平均水平(11944元)。開發(fā)區(qū)的居民的消費能力處于一個較高的層次，完全可以支撐起中小容量的商業(yè)活動 消費者需求特征分析 市場分析二、消費支出2、消費支出方向由

20、上表可以看出，開發(fā)區(qū)居民消費最多的是生活日用品，比例占到52.36，其次是餐飲，也占到21.36。 消費者需求特征分析 市場分析二、消費支出2、消費支出方向家庭年收入和消費支出的關(guān)系 消費者需求特征分析 100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%合計100.00%6.20%15.70%19.60%1.40%8.70%46.20%2.20%15萬以上100.00%5.90%15.50%18.20%2.50%12.00%41.30%4.60%8-15萬100.00%5.40%12.50%16.70%4.80%13.70%39.6

21、0%7.30%5-8萬100.00%4.90%8.90%19.30%8.10%14.20%31.90%12.70%3-5萬100.00%2.20%3.10%12.20%20.30%16.60%19.10%28.30%3萬以下健身運動旅游社交衣物餐飲娛樂生活日用品合計平時消費最多的方面家庭年收入市場分析二、消費支出從上表我們可以看出家庭年收入和消費支出的關(guān)系 消費者需求特征分析 3萬以下人群對于生活生存必需的消費支出比重較高，其中衣物消費支出盡管較高，但是通常選擇在香江路、佳世客商圈等購買。而生活日用品、餐飲、娛樂和社交是這部分人群可能在居住地周邊消費的主要方面。隨著收入水平的增加，人們的消費觀

22、念在改變，導(dǎo)致人們的消費結(jié)構(gòu)也相應(yīng)改變，人們在物質(zhì)生活得到滿足之后，開始要求精神生活的充實，于是娛樂、社交、旅游、健身運動成為家庭年收入5萬元以上人群消費支出的主體。市場分析三、片區(qū)配套片區(qū)周邊配套對居所周邊缺少的配套選擇19%15%11%23.50%4.50%0.50%16.50%1%0%9%10%11.50%15%13%4.50%1%31%5.50%3.50%5%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%餐飲店社區(qū)便超市書店銀行社區(qū)門診、藥店寵物門診休閑娛樂場所美容美發(fā)干洗店其它第一第二對于周邊的配套方面，人們的第一、二、三選擇分別是銀行、休閑和娛樂場所、餐飲店由于小區(qū)規(guī)模的不同和

23、配套設(shè)施的缺乏，人們對于內(nèi)外配套設(shè)施的需求相似 消費者需求特征分析 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所A、購物場所細(xì)分 佳世客是佳世客商圈內(nèi)最大的超市，地理區(qū)位最好，學(xué)生選擇到其購物的比例最高，其次學(xué)生對學(xué)校周邊的商業(yè)需求較大。石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所B、主要消費商品 學(xué)生對于日用百貨需求最大，其次是煙酒百貨與服裝鞋帽，對于家庭用品等需求量較少。對于服裝、電子產(chǎn)品將會選擇到市區(qū)專業(yè)的零售商場購買 石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所c、喜歡到所選購物場所購物的原因分析 貨類齊全

24、是學(xué)生選擇的第一要素，第二要素是交通便利、購物環(huán)境好，這是影響學(xué)生選擇購物場所的兩大因素。 石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向1、購物場所D、學(xué)生對其他消費行為的需求 學(xué)生除了在商業(yè)區(qū)購物還希望使用餐廳、電影院和健身房各種休閑娛樂設(shè)施。各種商業(yè)設(shè)施的齊備可以最大限度的發(fā)揮集聚經(jīng)濟優(yōu)勢，相互影響實現(xiàn)共贏。石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向2、購物時間學(xué)生由于時間不受限制，在購物時花費的時間較長，消費欲望較為強烈石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查 消費者需求特征分析 市場分析一、購物傾向3、購物出行方式學(xué)生通常選擇公交車和步行出行購物?；?/p>

25、本上接受10分鐘內(nèi)到達(dá)購物場所的步行時間石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查市場分析二、消費支出消費支出方向由上表可以看出，學(xué)生的日常生活用品消費最多，比例占到55.36，其次是餐飲，占到24.36。 消費者需求特征分析 石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查市場分析三、片區(qū)配套學(xué)校周邊配套學(xué)生對餐飲的偏好最大，其次對休閑娛樂和銀行的需求也較大 消費者需求特征分析 石油大學(xué)教職工消費需求調(diào)查客戶訪談學(xué)生訪談訪談時間：2009年7月10號 訪問地點：石油大學(xué)李同學(xué)：石油大學(xué)大三學(xué)生 （男）問題1：您平時都去哪些地方購物？日常生活用品在學(xué)校能買到的一般都在學(xué)校買，平時去的較多的是長江路利群、家佳源、世紀(jì)商場等地方購物。

26、男孩子平時也不太逛街，主要是買一些日用品，學(xué)習(xí)用品等。問題2：您覺著學(xué)校周圍還缺乏那些商業(yè)配套？學(xué)校的超市商品種類不全；吃飯在對面的村子飯店較多，也比較方便。我覺著服裝店、日常生活用品、娛樂場所也比較少。銀行太好，學(xué)校里面只有提款機，不方便。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?平時上網(wǎng)比較頻繁，一般都到對面的網(wǎng)吧。學(xué)生也沒錢，娛樂活動較少，平時一般會去唱歌，一般都到長江路那邊，最主要的是要價格便宜。王同學(xué)：石油大學(xué)大二學(xué)生 （女）問題1：您平時都去哪些地方購物？比較常去的是利群，有時也會去香江路那邊去逛逛，主要去買衣服，逛超市。問題2：您覺著學(xué)校周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？服裝店比較缺乏，買衣服必須到

27、別的地方。日常生活用品種類也不齊全。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?一般同學(xué)過生日的時候會出去唱歌，平時也沒什么娛樂活動，現(xiàn)在還是學(xué)生，沒有錢?？蛻粼L談訪談時間：2009年7月10號 訪問地點：石油大學(xué)張同學(xué)、王同學(xué)：石油大學(xué)大二學(xué)生 （情侶）問題1：你們平時都去哪些地方購物？一般都去長江路利群、家佳源、多元小商品批發(fā)市場；主要是陪女朋友逛街。問題2：你們覺著學(xué)校周圍還缺乏那些商業(yè)配套？沒有服裝店、鞋店之類的，吃飯、上網(wǎng)倒是挺方便，對面的村子里都有。也沒有銀行，辦業(yè)務(wù)比較不方便。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?平時上網(wǎng)比較多，有時候也去打臺球，滑旱冰，同學(xué)多的時候去唱歌，學(xué)校周圍也沒有什么娛樂

28、場所，所以去的也比較少。張先生問題1：您平時都去哪些地方購物？去小區(qū)里面的超市次數(shù)比較多，平時也不太逛，一般都是陪愛人到長江路買東西，我買煙酒類產(chǎn)品比較多，愛人主要買日常生活用品，偶爾也買買衣服、首飾之類的。問題2：您覺著居住小區(qū)周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？吃飯的地方太少，有時候來個朋友要出去吃飯，就很不方便。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?工作比較忙，也沒什么娛樂活動。學(xué)生訪談客戶訪談訪談時間：2008年7月10號 訪問地點：利群商廈王女士問題1：您平時都去哪些地方購物？主要去長江路的利群、佳世客，主要購買日常生活用品；有時和朋友們一起去吃飯，買衣服。問題2：您覺著居住的小區(qū)周圍還缺乏那些商業(yè)配

29、套？銀行太少了，小區(qū)里的超市太小了，很多東西都沒有，必須到外面買。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?和朋友吃飯，有時候也和朋友或同事去唱歌，定期到美容院做做美容。平時工作比較忙，沒什么娛樂活動。王同學(xué)：石油大學(xué)大二學(xué)生 （女）問題1：您平時都去哪些地方購物？比較常去的是利群，有時也會去香江路那邊去逛逛，主要去買衣服，逛超市。問題2：您覺著學(xué)校周圍還缺乏哪些商業(yè)配套？服裝店比較缺乏，買衣服必須到別的地方。日常生活用品種類也不齊全。問題3：您平時都有哪些娛樂活動?一般同學(xué)過生日的時候會出去唱歌，平時也沒什么娛樂活動，現(xiàn)在還是學(xué)生，沒有錢。普通消費者訪談小結(jié)從普通居民的消費調(diào)查情況開看，開發(fā)區(qū)居民在日

30、常用品方面的消費比例最大，其次是餐飲方面的消費，此外衣服方面的消費所占比例也較大。隨著居民收入的增加，用于娛樂、休閑方面的消費所占比例也逐漸增加。在社區(qū)周邊人們對于銀行、休閑和娛樂設(shè)施的選擇比較大。從學(xué)生的消費調(diào)查情況可以看出，日常生活用品仍然在其消費結(jié)構(gòu)中所占比例最大，其次是餐飲方面的消費。學(xué)生對休閑娛樂設(shè)施的偏好較大。但是價位是他們考慮比較多的因素。學(xué)生認(rèn)為學(xué)校周圍比較缺乏銀行等配套，比較不方面。定位篇：把握空間，準(zhǔn)確定位項目分析項目占地67327平方米，總建筑面積224129.90平方米；由1棟寫字樓、1棟小戶型公寓和8棟住宅組成；其中裙房為大型商業(yè)網(wǎng)點，裙房之間形成60米寬的商業(yè)步行街

31、。 項目介紹項目住宅部分為900多戶，合計約3800人（注：開發(fā)區(qū)戶均人口數(shù)按3.9人計算，資料來源：2007年青島市統(tǒng)計年鑒） ；項目小戶型公寓部分為641戶，合計約1282人（按每戶2人計算）；辦公樓建筑面積為44635.26平方米，根據(jù)推算為2231人 （按人均辦公面積20平米計算）；根據(jù)合計項目自身人口數(shù)約為7300人。項目人口數(shù)項目分析項目商業(yè)SWOT戰(zhàn)略矩陣 隨著新開項目的增多，人口將增加。以特色商業(yè)，填補市場空缺，差異化定位避開佳世客商圈的直接競爭。增強休閑娛樂功能，提高街區(qū)服務(wù)品質(zhì)，帶動項目整體功能的提升，滿足客戶多方面需求。搶先進入市場，填補市場空缺，樹立項目在消費者心目中的

32、形象，最終成為次級市場商業(yè)中心。人無我有，以消費產(chǎn)業(yè)鏈的完整性對抗區(qū)域內(nèi)項目商業(yè)。片區(qū)新開項目有商業(yè)配套（如魯商西海岸）佳世客商圈商業(yè)配套齊全，輻射范圍廣WT （減少劣勢，規(guī)避威脅）ST （利用優(yōu)勢，回避威脅）T威脅利用市政規(guī)劃的機會，提高商業(yè)街區(qū)在本區(qū)域的檔次，吸引周邊客戶。利用稀缺機會及規(guī)劃認(rèn)知空間，把常規(guī)認(rèn)識中的配套不完善、居住氛圍淡，轉(zhuǎn)化為對高升值產(chǎn)品的價值認(rèn)同。通過升值空間的想象，克服項目目前周邊人口較少的問題。利用臨近石油大學(xué)區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展學(xué)區(qū)經(jīng)濟，引導(dǎo)大學(xué)生前來消費。充分挖掘?qū)W區(qū)商業(yè)投資潛力，吸引教職工和投資客。石油大學(xué)將在項目正對面開側(cè)門市政規(guī)劃空間巨大片區(qū)升值空間巨大區(qū)域內(nèi)新

33、開項目將增加人口數(shù)量學(xué)區(qū)商業(yè)產(chǎn)品稀缺WO （利用機會，克服劣勢）SO （發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會）O機會本片區(qū)人口較少項目商業(yè)規(guī)模小項目周邊為村莊，商業(yè)氛圍不夠濃厚。臨近石油大學(xué)項目住宅小區(qū)和辦公部分為商業(yè)提供支撐。區(qū)位交通優(yōu)勢W劣勢S優(yōu)勢內(nèi)部能力外部環(huán)境在了解了市場大勢之后：城市進程的加快，區(qū)域的發(fā)展，眾多住宅、寫字樓項目的開發(fā)，將涌入大量高素質(zhì)、高收入、高購買力的三高人群，帶來巨大的消費需求，為本項目商業(yè)的開發(fā)提供了先決條件和市場基礎(chǔ)。在分析了區(qū)域現(xiàn)狀之后：預(yù)計本項目商業(yè)配套輻射周邊3萬人口，同時目前區(qū)域內(nèi)除了規(guī)劃中江山小區(qū)500平米的小型超市、兩坡岸村的低端商業(yè)以外，區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)的綜合生活配套設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民大多到佳世客商圈購物。項目定位 定位前的思考 在了解了客群需求之后：基本的餐飲、娛樂、休閑、醫(yī)療保健是生活的必需，也是置業(yè)考慮的重要因素。在了解了項目所在地?fù)碛械馁Y源之后：項目比鄰石油大學(xué)，學(xué)區(qū)經(jīng)濟為本項目提供了良好的市場基礎(chǔ)，如何吸引9000石油大學(xué)的教職工消費，是