從松江新城的的建設看新城城開發(fā)之關鍵鍵2007年5月1國外典型新城城開發(fā)新思維維借鑒（一））英國三代新城城得失談70年代中期期50年代末期期60年代中期期過于拘泥居住住功能，形成成臥城隱患強調轉移工業(yè)業(yè)的入遷，人人為本的初衷衷被工業(yè)尺度度所扭曲恢復近人尺度度，形成了宜宜居宜業(yè)的豐豐滿體系“居住人”尺尺度——工業(yè)業(yè)尺度——““社會人”尺尺度人的基礎需要要——工業(yè)異異化——人的的高層級需要要英國50年新新鎮(zhèn)開發(fā)歷程程之總結螺旋回歸的趨趨勢第一代新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊環(huán)繞綠地地，以限制發(fā)發(fā)展都市中央為大大公園住宅區(qū)密度低低住宅區(qū)采用鄰鄰里單位劃分分功能分區(qū)明顯顯第二代新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)取消鄰里單元元取消次中心及及鄰里中心呈長方形的發(fā)發(fā)展人行道與車道道部分分離多層的市中心心，住宅密度度分級工業(yè)區(qū)分散第三代新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)恢復使用鄰里里單元、次中中心的構想使用大方格格之干道系系統(tǒng)以步行者為為主要考慮慮對象中心恢復集集中，功能能分區(qū)適當當模糊化處處理新城應該具具有宜居宜宜業(yè)的豐滿滿體功能體體系，以此此沉淀人口口與保持可可持續(xù)發(fā)展展，并避免免成為主城城的附庸體體；新城不是簡簡單承接主主城區(qū)的功功能外溢，，而是為了了彌補傳統(tǒng)統(tǒng)城區(qū)缺陷陷在特色功功能上有所所提升與升升華；將人看作是是具有多種種需求的社社會人，強強調以人為為本，避免免自17世世紀來工業(yè)業(yè)凌駕于人人性之上的的不合理狀狀況；追求對于““田園城市市”（城市市村落）精精神的回歸歸：將城市市的活力帶帶給田園、、將田園的的寬裕帶給給城市。國外典型新新城開發(fā)新新思維借鑒鑒（一）英國各界對對于新城探探索的共識識國外典型新新城開發(fā)新新思維借鑒鑒（二）法國巴黎地地區(qū)新城概概況區(qū)域布局：：巴黎的新城城始終是區(qū)區(qū)域城市空空間的組成成部分，區(qū)區(qū)位選擇相相對而言靠靠近巴黎，，并且與母母城保持著著便捷的交交通聯(lián)系；；空間組織：巴黎新城不不是在一片片處女地開開發(fā)的，而而是在已經經半城市化化的地域內內，利用新新建城區(qū)的的輻射作用用，將一定定范圍內的的住宅區(qū)、、工業(yè)區(qū)、、娛樂區(qū)積積聚在一起起，提高半半城市化地地區(qū)轉化，，帶動其逐逐步向真正正的城市化化地區(qū)轉化化；功能組團特特征：巴黎新城一一般由中心心區(qū)、住宅宅區(qū)、工業(yè)業(yè)區(qū)和開敞敞空間組成成，一般以以地鐵站點點為中心，，呈圈層布布局。巴黎新城相相對于倫敦敦新城的不不同之處新城可以在在某些功能能上超越母母城：新城的發(fā)展展動力由傳傳統(tǒng)的制造造工業(yè)向新新型技術工工業(yè)與第三三產業(yè)轉變變，商務中中心、研發(fā)發(fā)機構、產產業(yè)園區(qū)以以及主題公公園等新型型城市功能能空間大量量出現(xiàn)，并并在新城布布局占到越越來越重要要的地位；；新城發(fā)展需需要新的增增長模式：新城增長長由外延式式擴展向內內涵式提高高轉變，新新城規(guī)劃更更加體現(xiàn)對對于社會人人文和自然然環(huán)境的尊尊重，著重重強調城市市的外部公公共空間、、文化娛樂樂設施和城城市綠色空空間的建造造國外典型新新城開發(fā)新新思維借鑒鑒（二）法國巴黎地地區(qū)新城概概況法國各界對對于新城的的最新共識識以城市的標標準建設新新城——中中國快速城城市化的新新模式——新城只只有具備大大城市的品品質才能產產生足夠的的磁力，才才能吸引人人口、產業(yè)業(yè)的聚集；；“聚集新興的的高級產業(yè)業(yè)與功能””——新城城的主導功功能——新城與與主城的關關系應該是是相互補充充、相互完完善，并且且在部分核核心產業(yè)與與特色功能能上要優(yōu)于于主城，才才能保證新新城具備自自我發(fā)展和和更新能力力；“富有彈性的的空間結構構”——適適應新城建建設的高速速度——中國新新城建設將將是一個高高速發(fā)展的的過程，加加之成都目目前正的產產業(yè)經濟結結構與人口口構成正處處于一個劇劇烈變動的的時期，因因而在發(fā)展展之初的核核心任務是是制定一個個能夠適應應城市快速速發(fā)展、并并具有彈性性的空間規(guī)規(guī)劃結構；；“變被動經經營為主動動經營”———完善規(guī)規(guī)劃與經營營的經驗——堅持城城市規(guī)劃與與城市經營營相結合，，變被動經經營為主動動經營，利利用生態(tài)環(huán)環(huán)境、基礎礎設施的建建設與資本本運作推動動區(qū)域的發(fā)發(fā)展，并進進而快速提提升區(qū)域的的土地價值值。對于國內新新城建設的的啟示國內新城開開發(fā)的關鍵鍵傳統(tǒng)文脈&兼容并收收—在文脈統(tǒng)統(tǒng)合和文脈脈并置之間間取得最優(yōu)優(yōu)權衡，以以取得空間間風貌有機機的多樣性性——區(qū)域核心心資源與文文化符號的的提煉與運運用，原居居民生活方方式的保護護與提升——拿拿來主義的的適當改進進在經濟發(fā)展展與環(huán)境保保護之間取取得權衡水系廢物處理和和循環(huán)利用用主動式的生生物多樣性性保護人為造城&人氣養(yǎng)城城—宜居功能能與特色產產業(yè)的有機機結合——文化基基因的導入入和培育，，重點人群群的聚向營營銷——完備的公公共服務設設施與公眾眾參與氛圍圍大城城市市運運營營觀觀—后后期期的的有有序序推推廣廣與與招招商商——市市場場攻攻關關手手段段的的運運用用——促促進進土土地地增增值值的的開開發(fā)發(fā)策策略略阿特特金金斯斯在在松松江江新新城城的的實實踐踐（（一一））ATKINS的主主要要貢貢獻獻總體體規(guī)規(guī)劃劃、、交交通通規(guī)規(guī)劃劃控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃城市市風風貌貌設設計計土地地價價值值研研究究兩條條河河景景觀觀設設計計交通通樞樞紐紐規(guī)規(guī)劃劃設設計計1平平方方公公里里英英式式風風貌貌小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)設設計計總總承承包包泰晤晤士士小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)景景觀觀設設計計現(xiàn)場場設設計計監(jiān)監(jiān)理理項目目實實施施顧顧問問及及海海內內外外營營銷銷策策略略品牌牌項項目目設設計計80－－100萬人人口口特色色風風貌貌區(qū)區(qū)的的設設立立與與國國外外友友好好城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的達達成成，，對對于于樹樹立立區(qū)區(qū)域域的的差差異異化化形形象象舉舉足足輕輕重重.松江江新新城城分分兩兩期期開開發(fā)發(fā)，，一一期期規(guī)規(guī)劃劃建建設設面面積積36平方方公公里里，，規(guī)規(guī)劃劃人人口口30萬人人。。其其中中位位于于高高速速公公路路北北側側的的22.4平方方公公里里是是全全部部新新建建的的核核心心區(qū)區(qū)。。新城城采采取取了了組組團團式式的的總總體體布布局局，，大大致致以以中中央央十十字字綠綠化化帶帶為為軸軸，，北北有有占占地地4600畝的的高高等等教教育育園園區(qū)區(qū)—松江江大大學學城城，，以以及及軌軌道道交交通通樞樞紐紐站站；；南南是是占占地地39萬平平方方米米的的行行政政中中心心；；西西南南將將建建成成1平方方公公里里的的風風貌貌高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)；；東東部部有有生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越的的景景觀觀河河道道阿特特金金斯斯在在松松江江新新城城的的實實踐踐ATKINS與松松江江新新城城的的十十一一個個““故故事事””（（一一））定位位－－建建設設一一個個水水景景花花園園城城市市阿特特金金斯斯在在松松江江新新城城的的實實踐踐ATKINS與松江新新城的十十一個““故事””（一））：定位位于一個個水景花花園城市市松江新城城愿景Songjiang-TheVision規(guī)劃結構構圖PlanningStructure地塊及控控制指標標阿特金斯斯在松江江新城的的實踐ATKINS與松江新新城的十十一個““故事””（二））土地價值值分析是是城市規(guī)規(guī)劃經濟濟內涵的的定量解解釋，是是對規(guī)劃劃預期地地價（土土地未來來發(fā)展溢溢價）的的研究土地價值值分析以以規(guī)劃內內容和開開發(fā)模式式為依據據，是基基于規(guī)劃劃條件下下關于土土地開發(fā)發(fā)成本和和土地市市場價值值的綜合合分析地價指數數源于歐美美小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)中中土地價價值評估估的理念念描述了各各開發(fā)地地塊的相相對比價價關系既可為項項目開發(fā)發(fā)提供規(guī)規(guī)劃概念念和營銷銷策略制制定的依依據，又又可為土土地開發(fā)發(fā)和土地經營營提供指指導實現(xiàn)土地地資源合合理、優(yōu)優(yōu)化的利利用阿特金斯斯在松江江新城的的實踐ATKINS與松江新新城的十十一個““故事””（三）：土地價值值研究土地出讓讓策略的的研究出讓時機機的選擇擇出讓節(jié)奏奏的控制制出讓次序序的把握握分期出讓讓規(guī)模的的研究分期現(xiàn)金金流的良良性循環(huán)環(huán)土地出讓讓價格策策略的研研究建立地價價指數體體系建立出讓讓地價系系統(tǒng)阿特金斯斯在松江江新城的的實踐ATKINS與松江新新城的十十一個““故事””（三）：土地價值值研究。。阿特金斯斯在松江江新城的的實踐ATKINS與松江新新城的十十一個““故事””（四）：城市風貌貌控制導導則公共開放放空間分分級gradeforpublicopenspace岸線控制制建筑形態(tài)態(tài)architectureshape水體形態(tài)態(tài)waterbodyshape照明控制制lightingcontrol阿特金斯斯在松江江新城的的實踐ATKINS與松江新新城的十十一個““故事””（四）：城市風貌貌控制導導則居住區(qū)中中心公共共廣場阿特金斯斯在松江江新城的的實踐ATKINS與松江新新城的十十一個““故事””（四）：城市風貌貌控制導導則堤岸形態(tài)態(tài)人工規(guī)整整堤岸型型自然野趣趣型自然與人人工結合合型生態(tài)濕濕地型型保留水水田型型堤壩島島嶼型型阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（四四）：城市風風貌控控制導導則阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（四四）：城市風風貌控控制導導則城市中中心湖湖泊阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（四四）：城市風風貌控控制導導則建筑形形態(tài)照明lighting阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（四四）：城市風風貌控控制導導則居住區(qū)區(qū)內支支路照照明阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（四四）：城市風風貌控控制導導則阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（五五）：一平方方公里里英式式風貌貌小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風貌小小區(qū)的的兩大大功能能成為舒舒適的的理想想居住住區(qū)域域tobuildasideallycomfortableresidentialarea成為松松江新新城極極富特特色的的游覽覽區(qū)域域tobuildasmostattractivetourismareainSongjiang風貌小小區(qū)的的六大大要素素自由的的、尺尺度親親切的的空間間結構構flexible,closescaleofopenspace各種特特色的的廣場場alltypesofsquare步行商商業(yè)街街walkingcommercialstreet低密度度住宅宅lowFARresidentialbuilding多種建建筑形形式及及材料料manybuildingtypesandmaterials鄉(xiāng)村風風格的的環(huán)境境景觀觀countrysidelandscape阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（五五）：一平方方公里里英式式風貌貌小鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃結結構與與總平平面圖圖阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（五五）：一平方方公里里英式式風貌貌小鎮(zhèn)鎮(zhèn)阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（五五）：一平方方公里里英式式風貌貌小鎮(zhèn)鎮(zhèn)上海泰泰晤士士小鎮(zhèn)鎮(zhèn)2006.10.20開開鎮(zhèn)鎮(zhèn)阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（五五）：一平方方公里里英式式風貌貌小鎮(zhèn)鎮(zhèn)阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（六六）：張家浜浜、沈沈涇塘塘河道道景觀觀設計計堤岸結結構bankstructure阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（六六）：張家浜浜、沈沈涇塘塘河道道景觀觀設計計標志性性建筑筑物及及重點點雕塑塑小品品阿特金金斯在在松江江新城城的實實踐ATKINS與松江江新城城的十十一個個“故故事””（六六）：張家浜浜、沈沈涇塘塘河道道景觀觀設計計總平面面mas