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瀘州商貿城B、C區(qū)餐飲娛樂板塊

招商方案第1頁目錄項目分析與整體定位1招商規(guī)劃與政策2招商執(zhí)行與把控3支持體系4第2頁大市場環(huán)境調研項目分析與整體定位總人口：505.68萬

其中：18歲以下106.72萬

18-35歲112.36萬

35-60歲191.05萬

60歲以上95.56萬市中心常住人口149.15萬人均收入53948元1-5月瀘州社零總額達6049.7億元其中：餐飲收入837億元整年接待國內外游客3257.98萬人次，比上年增加28.3%實現(xiàn)旅游總收入253.07億元，增加37.7%。第3頁區(qū)位分析項目分析與整體定位住宅區(qū)住宅區(qū)1、處于交通樞紐中心，公共交通優(yōu)勢顯著2、臨近大學城、高檔住宅小區(qū)、商貿城大商圈，消費人群可觀3、交通方便，停車位充分4、萬達商業(yè)即將開工，帶動大量消費人群5、項目現(xiàn)周圍尚顯空乏6、暫不滿足就近消費標準7、暫無法與其它商圈呼應第4頁輻射消費區(qū)域消費市場調研

1、小區(qū)住戶：經(jīng)摸底調研，本案輻射區(qū)域2公里內現(xiàn)有小區(qū)22個，現(xiàn)有住戶逾3萬戶，常住人口逾9萬人；項目分析與整體定位2、商貿城帶感人員：商貿城2期百貨、果蔬、電商園等將于8月入駐開業(yè)，帶動消費人群（工作人員、消費者、合作批發(fā)貿易商等）5萬人；3、公交、客運、高鐵（）流動及中轉人員：25條公交線路，400多輛公交車，班長途汽車，帶動30萬中轉人流；4、大學城師生：大學城完工運行，10余所大中專等院校，在讀生逾10萬人4.5萬9萬10萬30萬5萬輻射人群54萬50%90%20%80%8萬6萬4.5萬精準客源23萬第5頁波特矩陣項目分析與整體定位品牌商家地理位置價格及投入成本市場需求配套設施消費者交通對比選擇性一站式配套消費檔次特色現(xiàn)有競爭對手濱江路娛樂龍透關餐飲一條街世紀城佳樂金街玉帶龍庭底商潛在競爭對手步步高新天地紫鉆廣場恒大濱江美食廣場第6頁競爭分析項目分析與整體定位項目本案佳樂世紀城紫鉆廣場步步高新天地玉帶龍庭底商濱江路娛樂街恒大濱江美食廣場龍透關餐飲一條街2.8公里900米1.2公里2.9公里5.5公里5.4公里5公里第7頁SWOT分析項目分析與整體定位住宅區(qū)SWOT優(yōu)勢1、商貿城人員、交通中轉流感人員、周圍大量小區(qū)住戶、大學城等龐大人流量2、交通方便、停車方便機會3、項目本身社會影響力2、周圍大量市場需求得不到滿足劣勢1、整個區(qū)域還不存在商業(yè)消費體威脅1、大市場環(huán)境不好2、項目體量和業(yè)態(tài)結構不存在顯著優(yōu)勢1、外部消費環(huán)境打造難度大2、現(xiàn)項目推廣力度不足3、競爭對手實力強勁第8頁SWOT策略項目分析與整體定位住宅區(qū)1、發(fā)揮優(yōu)勢，經(jīng)過項目包裝充分吸引周圍人群，利用交通優(yōu)勢及企業(yè)影響力宣傳項目2、躲避劣勢，盡力滿足商戶使用需要協(xié)調商鋪3、利用機會，競爭項目還未成形，與之打時間差，加大力度培養(yǎng)消費粉絲群4、應對威脅，適度靈活制訂招商政策，培養(yǎng)商家經(jīng)營信心5、完善后期運行體系，提升本身競爭力第9頁項目定位項目分析與整體定位定位標準：1、供需標準：適應并滿足市場消費群體需求2、業(yè)態(tài)互補標準：打造一站式消費商圈，形成商業(yè)互動性3、差異競爭標準：人無我有，人有我優(yōu)4、可連續(xù)發(fā)展標準：含有消費者自主宣傳價值，能夠進行多樣化特色營銷主題第10頁項目定位項目分析與整體定位1.XXX美食休閑廣場2.XXX美食娛樂街3.XXX生活廣場宣傳定位：第11頁項目定位項目分析與整體定位功效定位：滿足消費市場吃、喝、玩、樂及商務生活配套目標客群定位：當?shù)刈?；旅客；商貿城往來人員；大學生。消費檔次定位：中高檔娛樂，各檔次餐飲（特色餐飲除外）業(yè)態(tài)定位：以餐飲、娛樂形成集中化效應，配套休閑等業(yè)態(tài)第12頁目錄項目分析與整體定位1招商規(guī)劃與政策2招商執(zhí)行與把控3支持體系4第13頁落位規(guī)劃招商規(guī)劃與政策第14頁品類規(guī)劃招商規(guī)劃與政策業(yè)態(tài)涵蓋品類配比計劃面積商務休閑茶座、洗浴保健、商務會所、咖啡水吧、文化展館10.29%2418.89餐飲宴會酒樓、快餐廳、簡餐店、特色餐飲、大排檔餐飲、熟食店47.42%11142.86娛樂商務KTV會所、量販式KTV、酒吧、酒館、網(wǎng)咖、電玩29.39%6906.37配套商業(yè)便利超市、銀行、教育培訓、其它配套商業(yè)12.90%3032.13第15頁樓層劃鋪招商規(guī)劃與政策第16頁樓層劃鋪招商規(guī)劃與政策第17頁主要品類統(tǒng)計招商規(guī)劃與政策

品牌數(shù)量面積餐飲葷豆花1363.81快餐廳2501.35湯鍋3857.92火鍋3779.40干鍋3869.05串串1248.04中餐(江湖菜\私房菜)51379.05燒烤2373.41新派冒菜1169.98水產(chǎn)河鮮2395.42小吃4470.93地產(chǎn)特色餐飲61522.88茶餐廳1138.03甜品2264.38粥1123.40西餐牛排1195.05日本料理1135.02韓國烤肉1270.04特色牛肉館1213.88主題餐廳1214.62自助餐1216.16啤酒廣場/大排檔31082.15休閑咖啡1249.59茶座2530.22洗浴保健21067.33娛樂量販式KTV22351.80商務KTV會所22350.80第18頁品牌例舉招商規(guī)劃與政策第19頁品牌例舉招商規(guī)劃與政策第20頁城市商業(yè)政策調研招商規(guī)劃與政策商圈租金水平其它費用項目體量公攤情況主要商戶備注世紀城佳樂金街90物管費3.5-5元/㎡300萬方10%-20%老友家披薩、80季串串香、漫貓咖啡吧、尚膳日本料理、吃貨集中營、家常滋味、成都瓜串串等免租一年至三年玉帶龍庭45物管費3元/㎡2萬方20%皇家臺球俱樂部、參湯驢肉、酒城烤事啤酒廣場、農商銀行、玉帶茶香閣、上上策廣告企業(yè)等簽兩年協(xié)議,兩年后租戶與業(yè)戶自行協(xié)商續(xù)租.免租一年.紫鉆廣場50物管費6元/㎡5萬方1F:48%;2F:40%;3F:38%招商中一層業(yè)態(tài)不定,二層為餐飲,三層為休閑娛樂,四至七層為酒店和寫字樓步步高新天地∕∕20萬方0招商中12月交房,當前租金政策未出來.餐飲集中在購物中心五樓,體量一萬平米.定位中高檔品牌餐飲恒大濱江美食廣場∕物管費3.8元/㎡4萬方15%招商中定位中高端品牌餐飲.租金政策未出來,龍透關餐飲一條街55∕∕5%-10%外婆家菜、金民居、大地主羊排、特色唐牛肉、逍遙玉兔王、麻醬火鍋等1層商鋪因地段不一樣，差異跨度較大；2層商鋪租金集中在30元/㎡左右。2層商鋪主要用于經(jīng)營餐飲、休閑業(yè)態(tài)，大部分在一層帶有門廳。商業(yè)高消費成熟濱江路娛樂街20∕∕5%-10%攝界酒吧、天上人間、泰樂迪KTV、味真香酒樓、蜀九香火鍋、海天花園酒樓、豬圈火鍋等濱江路沿街商鋪多為住宅底商,以茶樓、小型KTV練歌房為主,餐飲定位中低端消費,老板實力不強,對租金承受能力較低.第21頁租金推算招商規(guī)劃與政策項目租金評價表序號評判原因權重得分紫鉆廣場玉帶龍庭步步高新天地恒大濱江美食廣場濱江路娛樂街龍透關餐飲一條街佳樂世紀城本項目A周圍環(huán)境小計403132373237393625A-1商業(yè)位置866768865A-2交通便利666655566A-3周圍商業(yè)氣氛755757773A-4周圍居民層次645566653A-5人流量866768874A-6車流量544543554B建筑及規(guī)劃小計221816211712132215B-1整體規(guī)劃554543454B-2外觀格調333332232B-3空間規(guī)劃444432242B-4停車位422332243B-5主題廣場321322232B-6動線設計322321132C配套設施小計20128191366209C-1公共設施配套643641163C-2無障礙設計531531151C-3安全設施422432242C-4光彩工程532432253D營銷管理小計1813101714991812D-1主題形象332333332D-2營銷策略422431142D-3人流引導211212221D-4管理模式221211121D-5促銷活動211121121D-6物業(yè)服務222221122D-7統(tǒng)一營銷能力321320033累計1007466947664679661租金水平5045————205590？本項目租金換算

41.2241.590.000.0019.0650.0757.19？=項目租金/項目權重*本項目權重（61）第22頁招商政策招商規(guī)劃與政策租金：32元/m2/月租金遞增率：前兩年不遞增，第三年（含）起逐年遞增6%物管費：3元/m2/月統(tǒng)一營銷費：暫免免租期：12-18個月（以統(tǒng)一通知開業(yè)時間起算）租賃時長：依品牌另定由上表推導平均值，我項目租金推算值為42元，但我項目公攤系數(shù)快要50%，而其它項目基本在10%-20%，老街市場零公攤，故減去25%公攤價，租金推算結果為32元/m2/月.第23頁招商政策招商規(guī)劃與政策因本項目建筑結構及規(guī)劃，已形成現(xiàn)房商鋪，對于不一樣位置商鋪需采取不一樣租金單價，提議每一樓層分三個檔次，實施A、B、C價類。1、樓層租金系數(shù)高于70%，提議一樓基數(shù)32元，二樓基數(shù)25元，三樓基數(shù)18元，四樓15元，五樓12元；2、同樓層價類落差系數(shù)為10%，提議一樓價類價差3元，二樓價差2.5元，三樓價差2元；A價類高于基數(shù)落差價，C類低于基數(shù)落差價，四五樓因業(yè)態(tài)原因統(tǒng)一價格；3、若遇跨價類租賃商戶，可按兩種價格分別簽署協(xié)議，也可向企業(yè)申報統(tǒng)一價格。第24頁招商政策招商規(guī)劃與政策第25頁目錄項目分析與整體定位1招商規(guī)劃與政策2招商執(zhí)行與把控3支持體系4第26頁招商策略招商執(zhí)行與把控資源消化對之前有意向租賃的客戶再聯(lián)絡公司現(xiàn)合作商戶邀約定向招商主力店商戶進行定向邀約，并重點跟進以本地資源為主，外地資源重點拓展連鎖品牌以商引商利用主力店號召力吸引小商戶進駐利用場內商家資源進行資源拓展廣告招商媒休廣告發(fā)布招商信息通過舉辦活動聚集人氣第27頁招商節(jié)點設置招商執(zhí)行與把控第28頁招商推進目標招商執(zhí)行與把控開啟招商執(zhí)行前期資源消化完成場內商戶約訪完成掃街招商完成異地品牌連續(xù)招商連續(xù)補位招商滿租運行8月15日9月30日11月30日連續(xù)進行連續(xù)進行7月14日20%30%50%70%100%第29頁宣傳渠道甄選招商執(zhí)行與把控硬廣戶外大牌道路廣告電梯看板廣電電視廣告電臺廣告網(wǎng)絡微信公眾號媒體論壇信息網(wǎng)站地推電話約訪陌生拜訪信息群發(fā)第30頁風險點分析招商執(zhí)行與把控風險1：大市場環(huán)境不好造成商戶暫緩擴張風險2：不愿脫離舊商圈成熟市場風險3：新起招商項目干擾商戶選擇風險4：商氣未形成，商家看不到市場風險5：因企業(yè)政策放開，租售溝通不暢出現(xiàn)一戶二主第31頁應對策略招商執(zhí)行與把控策略1：完善運行支持體系，引導消費流向策略2：主動籌備暖場活動及品牌推廣活動，提升項目影響力和著名度策略3：反向免租，先免后租簽約，先入駐再招商策略4：新舊市場聯(lián)動，推進市場現(xiàn)有經(jīng)營商戶進駐項目，先行經(jīng)營策略5：利用城市規(guī)劃信息，引導商戶經(jīng)營觀念策略6：指定專員統(tǒng)籌協(xié)調，銷控租控統(tǒng)一圖紙并對內公告第32頁激勵機制招商執(zhí)行與把控為按時、按質、按量完成招商任務，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標，提升團體協(xié)作效率性，全方面調動員工工作主動性、主動性、特制訂激勵方案以下：方案一：按20元／Ｍ２計算招商分成，分成金額=招商面積×20元／Ｍ２方案二：按“單月租金×分成系數(shù)”計算招商分成

品牌面積≤100Ｍ２分成系數(shù)0.5

100Ｍ２＜品牌面積≤500Ｍ２分成系數(shù)0.8

500Ｍ２＜品牌面積

≤1000Ｍ２分成系數(shù)1.01000Ｍ２以上分成系數(shù)1.2第33頁激勵機制招商執(zhí)行與把控招商分成發(fā)放分以下三個階段：1、招商完成次月計發(fā)50%分成金額；2、招商季度目標完成，計發(fā)30%；3、招商年度目標完成，計發(fā)剩下20%；為確保招商工作連續(xù)性及團體穩(wěn)定性，實現(xiàn)招商工作連續(xù)激勵，招商分成以分階段形式發(fā)放：備注：招商完成指招商協(xié)議簽定及定金收取完成第34頁激勵機制招商執(zhí)行與把控季度/年度目標未完成分成計算方式：完成情況＜50%：不予計發(fā)當期分成50%≤完成情況＜80%：計發(fā)當期分成應發(fā)金額50%80%≤完成情況＜100%：計發(fā)當期分成應發(fā)金額80%100%≤完成情況＜105%：計發(fā)當期分成應發(fā)金額100%105%≤完成情況＜120%