千億萬(wàn)科的背后是其內(nèi)部規(guī)范化管理和高效運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的支撐，但當(dāng)我們拿萬(wàn)科和日本的同行東京建屋做比較，卻驚人發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的效率絲毫沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言：在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，萬(wàn)科是300個(gè)人做10個(gè)樓盤，而東京建屋卻是60個(gè)人做20個(gè)樓盤，僅僅只是東京建屋的十分之一。東京建屋的效率為何如此高？萬(wàn)科公司對(duì)比當(dāng)時(shí)的自己，發(fā)現(xiàn)每個(gè)樓盤也許都要開會(huì)，但每個(gè)樓盤開的會(huì)都不一樣，而且一忙就不開會(huì)了，結(jié)果反而更忙了。后來(lái)萬(wàn)科在美國(guó)標(biāo)桿帕爾迪那里學(xué)到一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)——“七對(duì)眼睛”，即把樓盤策劃中非常復(fù)雜的一種會(huì)議——“綜合可行性分析會(huì)議”，簡(jiǎn)化成為“七對(duì)眼睛”來(lái)各司其職，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)化的開七個(gè)關(guān)鍵決策會(huì)，每個(gè)會(huì)議的產(chǎn)出、與會(huì)人、議程、召開的時(shí)間先后關(guān)系、觸發(fā)條件都非常明確。正是有“綜合可行性分析會(huì)議”等系列決策會(huì)議，才使得萬(wàn)科的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率有效提升。因此，建立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策體系對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，就是要建立高效的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系。把會(huì)開好，不僅僅是單一會(huì)議的問(wèn)題， 更關(guān)系到整個(gè)會(huì)議體系設(shè)置和規(guī)劃是否合理。美國(guó)質(zhì)量管理大師說(shuō)企業(yè)的100個(gè)問(wèn)題中，只有15%是由于崗位個(gè)體造成的，85%都是由體系問(wèn)題和結(jié)構(gòu)問(wèn)題引起。所以，房地產(chǎn)企業(yè)決策要高效，首先需要解決是開什么會(huì)、不開什么會(huì)的問(wèn)題，即如何科學(xué)合理的規(guī)劃會(huì)議體系，充分保證企業(yè)高層在關(guān)鍵會(huì)議上的時(shí)間和精力，最終從管理體系上規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，支撐企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)高效周轉(zhuǎn)。通過(guò)對(duì)諸多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)議管理實(shí)戰(zhàn)研究，結(jié)合萬(wàn)科、龍湖等多家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)議設(shè)置從“泛關(guān)注”到“決策聚焦”再到“簡(jiǎn)化落地”的規(guī)劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)議設(shè)置必須科學(xué)規(guī)劃，高度聚焦項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全生命周期（即從項(xiàng)目論證、拿地到銷售入伙全過(guò)程）的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，充分結(jié)合企業(yè)自身管理水平和執(zhí)行力，抓大放小，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議設(shè)置能夠吻合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的節(jié)拍，最終支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議的合理規(guī)劃中， 對(duì)項(xiàng)目里程碑會(huì)議的規(guī)劃是重點(diǎn)。結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)對(duì)里程碑會(huì)議的規(guī)劃，我們發(fā)現(xiàn)，伴隨房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)?？鐓^(qū)域的發(fā)展和職能部門崗位的擴(kuò)大， 沒(méi)有一成不變的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)里程碑會(huì)議。而里程碑會(huì)議的規(guī)劃從整體上表現(xiàn)為“粗放—規(guī)范—精細(xì)—固定—權(quán)變—再固定”的過(guò)程。對(duì)具體里程碑會(huì)議的設(shè)置， 大致沿襲了一條“初期面面俱到泛關(guān)注， 中期實(shí)踐后調(diào)整聚焦，最后簡(jiǎn)化落地”的路徑。當(dāng)然，管理水平不同和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度不一的房地產(chǎn)企業(yè)，其里程碑設(shè)置的多少和會(huì)議管理要求的規(guī)范度也是大不一樣。一、泛關(guān)注下的會(huì)議分級(jí)：萬(wàn)科早期試點(diǎn)“ 16個(gè)關(guān)鍵會(huì)議”2006年，萬(wàn)科為有效提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，特別針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議進(jìn)行了整體梳理，提煉出16個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中需要特別管控的會(huì)議，并在上海區(qū)域推廣試行。萬(wàn)科認(rèn)為梳理和推行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)16個(gè)關(guān)鍵會(huì)議，是管理標(biāo)準(zhǔn)化的一個(gè)舉措，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最基本的業(yè)務(wù)決策過(guò)程，對(duì)它的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)程度也直接影響和左右項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。由圖1可以看出，萬(wàn)科16個(gè)關(guān)鍵會(huì)議充分聚焦項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)從拿地到入伙七大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)整體價(jià)值鏈從利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)視角，分解為拿地前和拿地后兩大階段。相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的16個(gè)會(huì)議的設(shè)置，充分體現(xiàn)了萬(wàn)科工作前置的戰(zhàn)略舉措，也反映了萬(wàn)科在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)“做正確的事情，然后正確的做事”的思想。萬(wàn)科對(duì)16個(gè)關(guān)鍵會(huì)議的推行堅(jiān)持漸進(jìn)優(yōu)化、可測(cè)量、認(rèn)真分析檢討的管理思路，并且通過(guò)IT工具對(duì)項(xiàng)目開發(fā)決策過(guò)程進(jìn)行固話，形成電子抽屜，便于查詢、分析和復(fù)用，而下一個(gè)層級(jí)的決策點(diǎn)也落實(shí)和固化在IT系統(tǒng)。其典型特點(diǎn)如下：全面覆蓋、面面俱到——覆蓋項(xiàng)目開發(fā)從項(xiàng)目論證、拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、入伙全過(guò)程。每個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)都開會(huì)，可謂面面俱到。拿地前后、分類聚焦——將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)依據(jù)價(jià)值鏈和風(fēng)險(xiǎn)管控，為拿地前和拿地后兩大階段。其中拿地前定位于“做正確的事”，后強(qiáng)調(diào)“正確的做事”。

劃分拿地工作前置、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避——將很多工作前置，其主要目的在于做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。二、決策聚焦：萬(wàn)科后期修正濃縮為“ 10個(gè)關(guān)鍵會(huì)議”在梳理和實(shí)踐16個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議后，萬(wàn)科也逐步發(fā)現(xiàn)一些弊端，通過(guò)深入訪談與會(huì)議關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目發(fā)展部、營(yíng)銷管理部、設(shè)計(jì)部等職能部門，充分聽取各方意見，最終對(duì)16個(gè)會(huì)議進(jìn)行了調(diào)整，讓整個(gè)會(huì)議更加聚焦（如圖2）。對(duì)會(huì)議調(diào)整的原因還在于企業(yè)規(guī)模不斷增大， 人力所承載的工作量本身相對(duì)較多較雜，很有必要在人力、物力本身非常有限的前提下，更加聚焦有價(jià)值、有必要性的會(huì)議，而不是什么會(huì)都開。另外，很多初期設(shè)置的會(huì)議的決策效率也不一定是最高， 因此需要對(duì)里程碑會(huì)議進(jìn)行調(diào)整。不重要下放策略——比如針對(duì)實(shí)施方案匯報(bào)會(huì)而言，方案?jìng)?cè)重對(duì)規(guī)劃方案的細(xì)化和執(zhí)行，不需要以會(huì)議的形式讓公司高層參加群體決策，完全可以下放一級(jí)，讓職能專線決策即可。合并融合調(diào)整——比如前置工作聽證會(huì)完全可以與項(xiàng)目決策會(huì)合并，會(huì)議的議題完全可以在項(xiàng)目決策會(huì)之間一并討論。通過(guò)其他形式解決——有些運(yùn)營(yíng)會(huì)議比如前置啟動(dòng)會(huì)， 不一定非要通過(guò)召開會(huì)議來(lái)解決，況且中高層管理者的時(shí)間都比較稀缺，對(duì)于前置啟動(dòng)會(huì)的效果和目的完全可以通過(guò)郵件、電話等多種形式實(shí)現(xiàn)。經(jīng)過(guò)調(diào)整后，萬(wàn)科關(guān)鍵項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議由當(dāng)初的 16個(gè)簡(jiǎn)化為10個(gè)，最終形成的10個(gè)項(xiàng)目關(guān)鍵會(huì)議與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃緊密對(duì)應(yīng)，是項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)的里程碑標(biāo)志，通過(guò)這10個(gè)會(huì)議達(dá)到檢查項(xiàng)目是否按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)進(jìn)行（如圖3）。三、簡(jiǎn)化落地：將項(xiàng)目里程碑會(huì)議簡(jiǎn)化為“6 大關(guān)鍵會(huì)議”應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)科對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理精細(xì)度和自身產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度有力地支撐了10大關(guān)鍵會(huì)議的有效執(zhí)行和落地。而對(duì)其他管理相對(duì)粗放、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度不高的房地產(chǎn)企業(yè)而言， 10個(gè)或是16個(gè)關(guān)鍵會(huì)議或許很難在企業(yè)中落地和執(zhí)行。因此在這樣的房地產(chǎn)企業(yè)中，也誕生出一種非常簡(jiǎn)單而又實(shí)戰(zhàn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵會(huì)議管理方法。該類房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議嚴(yán)格聚焦在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，考慮到方案大多由集團(tuán)做完然后交接給項(xiàng)目一線，這類企業(yè)往往將項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)分級(jí)為項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)和項(xiàng)目交底會(huì)。即將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議具體細(xì)分為項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、項(xiàng)目交底會(huì)、項(xiàng)目開工會(huì)、項(xiàng)目開盤會(huì)、項(xiàng)目入伙會(huì)和項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)六個(gè)會(huì)議（如圖 4）。這6個(gè)關(guān)鍵會(huì)議適合絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)借鑒和執(zhí)行。它的典型特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)就在于抓大放小，簡(jiǎn)單易行，但又緊扣項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有效保證了項(xiàng)目的高效和穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。另外，除上述不同的關(guān)鍵會(huì)議個(gè)數(shù)外，龍湖因自身內(nèi)部管理水平非常精細(xì)，因此對(duì)項(xiàng)目會(huì)議也管控得相對(duì)精細(xì)。比如在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)，就要求把整個(gè)項(xiàng)目的一、二級(jí)計(jì)劃全部做出來(lái)，而管理相對(duì)粗放的企業(yè)往往只把方案前的一二級(jí)計(jì)劃做出來(lái)?？偨Y(jié)從以上企業(yè)的里程碑會(huì)議由16到10再到6的精簡(jiǎn)，我們可以清晰看出，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)里程碑會(huì)議規(guī)劃本身與企業(yè)發(fā)展階段管理水平和執(zhí)行力息息相關(guān)。企業(yè)里程碑的設(shè)置規(guī)劃也不是一蹴而就的，而是遵循整體漸進(jìn)明細(xì)、簡(jiǎn)化落地的策略，最終讓里程碑會(huì)議能夠真正有效支撐項(xiàng)目的高效運(yùn)作。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來(lái)，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛