養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目PFI融資模式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目PFI融資模式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目PFI融資模式V:1.0精細(xì)整理，僅供參考養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目PFI融資模式日期：20xx年X月養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目PFI融資模式研究【摘要】養(yǎng)老地產(chǎn)是社會(huì)養(yǎng)老的一種重要形式，而融資問題已成為制約其發(fā)展的主要瓶頸。結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，對比分析了幾種主要融資模式對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的適用性，提出適合養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的pfi模式，并初步進(jìn)行了模式構(gòu)建，對推動(dòng)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；融資模式；pfi；構(gòu)建

引言

近年來，我國人口老齡化日趨嚴(yán)重，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，且老齡化速度日益加快。據(jù)2010年第六次人口普查，全國60歲及以上人口為億人，占總?cè)丝诘?，其中65歲及以上人口為億人，占總?cè)丝诘?，同2000年第五次全國人口普查相比分別上升了和個(gè)百分點(diǎn)[1]。嚴(yán)峻的老齡化形勢既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇，老年群體消費(fèi)份額越來越大，老年產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大。2010年老年消費(fèi)市場占消費(fèi)市場比例達(dá)到%，預(yù)計(jì)2000～2050年，中國老年市場占有率年均增長幅度為%[2]。然而，目前我國的老年產(chǎn)業(yè)整體上還是處在一個(gè)“小而散”的狀態(tài)。

隨著居民收入和儲(chǔ)蓄的顯著增加，社會(huì)對老年產(chǎn)業(yè)的逐步重視和開發(fā)等因素，養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種新興的業(yè)態(tài)在全國發(fā)展迅速，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，老年人對老年社區(qū)的需求呈現(xiàn)快速增長趨勢。北京市調(diào)查者對老年社區(qū)的選擇意愿調(diào)查結(jié)果顯示有59%的人選擇會(huì)考慮老年社區(qū)。面對日益嚴(yán)峻的老齡化形勢，政府將“社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系”納入“十二五”規(guī)劃，近年來相繼出臺了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》等促進(jìn)老年產(chǎn)業(yè)和社會(huì)養(yǎng)老發(fā)展的規(guī)范和意見;在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海、廣州等區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，也在進(jìn)行企業(yè)通過養(yǎng)老地產(chǎn)參與到社會(huì)養(yǎng)老中來的探索。

養(yǎng)老地產(chǎn)具有能夠提供老年服務(wù)的共享性和規(guī)模效應(yīng)。然而，我國社會(huì)養(yǎng)老存在服務(wù)民間投資規(guī)模有限、服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化程度不高等諸多問題[3]。因?yàn)樾屡d市場不穩(wěn)定、政策不健全、前期投入大、投資回收期長、投資回報(bào)率低等原因，申請貸款難，企業(yè)資金需求又比較大，眾多企業(yè)經(jīng)過考察和測算后，放棄了對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。在國內(nèi)，目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要是企業(yè)出資，政府在一些方面給予一定優(yōu)惠，但政策體系尚不健全。長期以來，開發(fā)商不僅要面對融資市場狹小、融資渠道單一、融資制度存在嚴(yán)重缺陷的局面，而且要面對融資產(chǎn)品少、監(jiān)管缺失、市場價(jià)格機(jī)制不足等市場空缺；養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅項(xiàng)目相比前期投入大、投資回收期長、投資回報(bào)率較低，更阻擋了資本的注入，也使得銀行對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目貸款顯得更加慎重。在上海，中標(biāo)的養(yǎng)老社會(huì)組織一般會(huì)贏得政府20%～30%的啟動(dòng)資金，但項(xiàng)目啟動(dòng)人力成本、前期投入等過高，許多機(jī)構(gòu)依舊無力支付。養(yǎng)老地產(chǎn)融資問題已經(jīng)成為社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的一大障礙，亟待解決。

1養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式研究現(xiàn)狀

對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)在全國還處于起步探索階段，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的理解比較混亂。本文進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式創(chuàng)新探索基于對養(yǎng)老地產(chǎn)的合理理解。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為老齡化時(shí)代到來形成的特有概念，包括：老年住宅、老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料、精神慰藉是老年住宅的三個(gè)基本內(nèi)容[4]。在本文中，養(yǎng)老地產(chǎn)專指老年社區(qū)和老年公共建筑比較完善的中高端老年公寓。而養(yǎng)老地產(chǎn)作為中高端老年住宅項(xiàng)目，不僅考慮住宅適老化設(shè)計(jì)等居住建筑問題，還設(shè)立老年醫(yī)院、老年康復(fù)中心、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、日間服務(wù)站等醫(yī)療保健、教育、文娛等方面的公共建筑，成為推動(dòng)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所教、老有所為、老有所樂”的現(xiàn)實(shí)手段。發(fā)展和規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)使之真正成為解決社會(huì)養(yǎng)老、促進(jìn)社會(huì)和諧的途徑，而不僅僅是建設(shè)銷售受眾為老年人的房屋產(chǎn)品，與對養(yǎng)老地產(chǎn)的正確理解關(guān)系緊密。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅注重適老化住宅設(shè)計(jì)，也注重適老化綜合配套，關(guān)鍵是提供適老化的服務(wù)。

養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式研究綜述

國內(nèi)學(xué)界對于養(yǎng)老地產(chǎn)研究起步較晚，還處于起步階段。于寧（2010）結(jié)合世博效應(yīng)分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)，借鑒國際社會(huì)成熟經(jīng)驗(yàn)圍繞政策支持、經(jīng)濟(jì)支持等提出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展建議[5]。竹清、羅志紅（2007）通過對發(fā)達(dá)國家老年住宅供給模式的介紹和分析，為我國老年住宅供給模式提出了改革建議[6]。李雪研、孟斌（2010）提出了冀北地區(qū)小城市與北京、天津養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展的新思路[7]。張晶華（2011）簡析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀[8]。吳新堅(jiān)、王忠、張仕廉等（2011）對養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式、醫(yī)療配套進(jìn)行了探討[9][10][11]。諸多學(xué)者介紹了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀，對養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療配套、商業(yè)模式等都有一定的論述，但對養(yǎng)老地產(chǎn)的選址、融資模式鮮有涉及。

近幾年來我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，項(xiàng)目融資方式豐富了傳統(tǒng)的招商引資和現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)融資渠道。目前,在國際上常用的項(xiàng)目融資方式有bot、tot、pfi、abs等。pfi理論研究在內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)、項(xiàng)目管理與決策和制度建設(shè)逐漸形成系統(tǒng)的體系，這些理論成果在指導(dǎo)實(shí)踐的過程中己經(jīng)發(fā)揮了巨大的作用［12］。

吳嬋君（2011）提出將項(xiàng)目融資以及聯(lián)貸聯(lián)保貸款等債權(quán)融資模式引入老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)，并認(rèn)為中高端需求為市場定位的老齡服務(wù)項(xiàng)目可以嘗試bot融資模式，對于政府或國有企業(yè)投資興建的中高端老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)可采用tot模式融資[13]。楊暢（2011）對老年公寓建設(shè)中采用bot模式進(jìn)行了探討[14]。劉楊梅、徐鄧耀（2006）、孫翠蘭（2005）等提出了房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等多種形式的房地產(chǎn)融資渠道[15][16]。

業(yè)界已認(rèn)識到資金是影響老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，但目前對老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資問題的研究還停留在宏觀支持政策層面,針對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引入項(xiàng)目融資等方式都是一筆帶過，更缺乏對本文所指的養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的探討和分析。本文以養(yǎng)老地產(chǎn)作為研究對象，將項(xiàng)目融資引入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)特點(diǎn)結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展方向，分析并創(chuàng)新性地得出適合養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目pfi融資模式。

2養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用pfi模式分析

pfi建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的適用性

項(xiàng)目融資模式有bot、ppp、pfi、abs等等,對于房地產(chǎn)項(xiàng)目和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)諸多學(xué)者都做出了很多關(guān)于融資模式的探討，但還沒有針對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目各種模式的比較研究。abs用于在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用較多，養(yǎng)老地產(chǎn)旨在提供老年服務(wù)，差別較大。因此，僅討論采用bot、ppp、pfi三種模式的適用性。

pfi（private-finance—initiative)模式不是提供某個(gè)具體的建筑，而是傳遞某種公共項(xiàng)目的服務(wù)。雖然很多項(xiàng)目pfi項(xiàng)目伴隨著土地的開發(fā)利用和建筑物開發(fā)經(jīng)營，但這不是pfi項(xiàng)目的主要目的，它只是傳遞服務(wù)功能必須的物質(zhì)依托。典型的pfi項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是政府或公眾購買公共物品生產(chǎn)者提供的公共服務(wù)。項(xiàng)目可以是醫(yī)院、學(xué)校、監(jiān)獄等。政府參與指導(dǎo)，私人部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)、管理運(yùn)營和維護(hù)，提供教育、醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)。pfi項(xiàng)目廣泛應(yīng)用于許多政府的公共項(xiàng)目領(lǐng)域。在英國該方式已成為政府獲得高質(zhì)量、高效率的政府項(xiàng)目的主要工具。pfi項(xiàng)目有在經(jīng)濟(jì)上自立的項(xiàng)目、向公共部門出售服務(wù)的項(xiàng)目、合資經(jīng)營3種典型類型[17]。

pfi和bot模式比較而言，都屬于更為廣泛的ppp模式[18]，最本質(zhì)的不同在于政府著眼點(diǎn)不同，bot旨在公共設(shè)施的最終擁有，pfi在于公共服務(wù)的私營提供，養(yǎng)老地產(chǎn)正是為老年人提供老年服務(wù)；在應(yīng)用領(lǐng)域方面，pfi模式比較多樣性，且pfi項(xiàng)目可能靠自身的運(yùn)營不能完全收回投資，往往還需要政府財(cái)政撥款補(bǔ)貼，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)也需要政府扶持和一系列優(yōu)惠措施；項(xiàng)目運(yùn)作方式上，pfi項(xiàng)目中不是特許權(quán)合同而是服務(wù)合同。三種模式比較，pfi強(qiáng)調(diào)的私營企業(yè)在融資中的主動(dòng)性和主導(dǎo)性，政府部門的角色更多地轉(zhuǎn)向監(jiān)督職責(zé)。此外，通過表1和表2對比可以發(fā)現(xiàn)：在參與階段上，政府部門參與前期決策；在項(xiàng)目融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任，政府承擔(dān)部分責(zé)任。因此，采用pfi模式更加適合。

說明：bot、tot、pfi均有多種分類，每種分類特點(diǎn)有所不同，在此僅表示典型方式的特點(diǎn)進(jìn)行比較分析。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用pfi融資模式能夠解決一系列問題。首先，解決政府融資資金不足的困境。其次，使政府可以轉(zhuǎn)換職能，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督職責(zé)。再次，可以有效轉(zhuǎn)移和分散項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，能夠提高經(jīng)營效益和管理能力。

pfi建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式構(gòu)建

結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，進(jìn)行了pfi模式構(gòu)建。通過模式構(gòu)件將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分為準(zhǔn)備階段、招標(biāo)階段、融資階段、開發(fā)運(yùn)營階段和轉(zhuǎn)移終止階段，如圖2所示。

（1）準(zhǔn)備階段

由政府部門確定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)、社會(huì)性評價(jià)等分析進(jìn)行民營化可行性研究。養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的福利性，進(jìn)行社會(huì)性等外部性評價(jià)是作為養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老功能的必要環(huán)節(jié)。此外，雖然在全國掀起了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，但跟風(fēng)式的建設(shè)比較多，這一階段養(yǎng)老地產(chǎn)選址尤為關(guān)鍵，可以采取“政府部門主導(dǎo)，企業(yè)參與”的形式；養(yǎng)老地產(chǎn)有其規(guī)模性，應(yīng)當(dāng)一定區(qū)域內(nèi)照顧周邊老年人的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目過于集中給本就投資收益較低的該類型項(xiàng)目更加壓力；現(xiàn)行養(yǎng)老地產(chǎn)劃撥用地可以做抵押，但分割起來較難處理，給項(xiàng)目取得銀行貸款增加了難度，如信用擔(dān)保此、一定區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目唯一、減免稅費(fèi)等優(yōu)惠條件在這一階段也要進(jìn)行協(xié)調(diào)和確定。

（2）招標(biāo)階段

由政府部門通過招標(biāo)、投標(biāo)、競標(biāo)，確定開發(fā)主體，進(jìn)行談判，并審查主體的開發(fā)能力，然后簽定協(xié)議，相比較于特許權(quán)合同，服務(wù)合同對于養(yǎng)老地產(chǎn)更為適合，因此協(xié)議中應(yīng)側(cè)重服務(wù)性條款。pfi公司對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，制定開發(fā)計(jì)劃，辦理公司成立等事宜。

（3）融資階段

這一階段主要是pfi公司主動(dòng)融資，政府提供私人部門融資的優(yōu)惠條件，包括對銀行的擔(dān)保、土地優(yōu)惠政策、公共事業(yè)收費(fèi)減免、貸款利率優(yōu)惠、市場準(zhǔn)入等方面。此外，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在發(fā)展反向抵押貸款等養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，延伸服務(wù)鏈條。保險(xiǎn)資金具有長期性和穩(wěn)定性，也是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金的主要來源，如何促進(jìn)保險(xiǎn)資金帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范持久發(fā)展在這一階段比較重要，在這一階段促進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)也是可行的措施[23]。

（4）開發(fā)運(yùn)營階段

由pfi公司履行協(xié)議，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營，而政府起指導(dǎo)、支援作用。對養(yǎng)老地產(chǎn)適老化設(shè)計(jì)，政府部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立第三方監(jiān)管。在運(yùn)營階段，監(jiān)督和規(guī)范老年服務(wù)的情況，也可以探索政府部門購買老年服務(wù)的形式，進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)研究和人員培育，拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。

（5）轉(zhuǎn)移、終止階段

pfi公司辦理轉(zhuǎn)移、清算等事宜或者重新簽訂服務(wù)合同。在這一階段，養(yǎng)老公寓作為養(yǎng)老地產(chǎn)的一種退出機(jī)制可以作為所有權(quán)移交的一種探索。

通過模式構(gòu)件和分析，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用pfi模式公共部門主要負(fù)責(zé)準(zhǔn)備和招標(biāo)階段，在融資和實(shí)施階段主要起監(jiān)督作用；私營部門負(fù)責(zé)全過程的開發(fā)運(yùn)營，如表3所示。

3養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用pfi模式的建議

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是人口老齡化的現(xiàn)實(shí)需要，但融資問題阻礙了其社會(huì)養(yǎng)老功能的實(shí)現(xiàn)。政府一定程度地參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范和監(jiān)督養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，對于降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性，提高項(xiàng)目的社會(huì)性和外部性效應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老功能十分重要。

目前我國缺失對養(yǎng)老地產(chǎn)和pfi方面的立法監(jiān)督，因此首先要完善養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)的投資法律法規(guī)，出臺針對性強(qiáng)的法律，使其適應(yīng)pfi項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營的需要。其次，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，建立合理的利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制，這是pfi項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。最后，應(yīng)當(dāng)建立政府監(jiān)管體系和扶持力度，明確養(yǎng)老的地產(chǎn)中政府部門和私營部門的責(zé)任和義務(wù)，設(shè)定法定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和問責(zé)制，產(chǎn)生激勵(lì)約束機(jī)制。

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