宏泰房地產開發(fā)公司美食街項目整合推廣方案目錄引言第一部分：項目綜合描述第二部分：市場環(huán)境及競爭樓盤分析第三部分：我們的推廣目標第四部分：項目SWOT分析第五部分：目標消費群分析第六部分：項目定位及概念提煉第七部分：整合行銷策略第八部分：部分平面設計稿引言凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。對開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費者青睞的樓盤。對廣告公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關注的方式，將產品推介給消費者。首先感謝宏泰房產給了我們這次提案的機會，向我們敞開合作的大門！在正式提案之前，我們想闡述這樣一個觀點：在日趨成熟的市

場中，任何一個樓盤都不可能僅僅依靠幾個廣告就能夠取得巨大的成功，樓盤推廣是一次整合行銷的過程，在甲乙雙方的合作中,廣告公司必須超越廣告自身的范疇，站在營銷的高度，用”操盤”的思想為開發(fā)商提供從前期規(guī)劃到后期包裝的全程服務。正因如此，在接到這個項目后，盡管時間非常緊迫，資料也十分短缺，我們還是投入了全部的熱情和精力，在短短一周內完成了調研、分析、定位、出方案等大量繁復的工作。這不但僅證明了百鴻一貫的做事態(tài)度和工作效率；更重要的，是經過我方對項目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個更新的視角，更廣闊的思路。第一部分：項目綜合描述一、 項目位置項目地處張家港市楊舍東街（美食街）北側，沙洲東路、河西路交匯處，位于步行街CBD范圍以內，是市中心黃金地段。與步行街、人民醫(yī)院、街心公園、石油大廈、東菜場等近在咫尺。二、 項目規(guī)劃1、項目參數(shù)總用地面積總建筑面積總用地面積總建筑面積建筑占地面積7785平方米29191平方米34577平方米地下室面積 6290平方米（其中停車庫4225平方米91車位）建筑密度48.20%容積率3.52綠化率40%（含商場屋面綠化）位）建筑密度48.20%容積率3.52綠化率40%（含商場屋面綠化）居住戶數(shù) 98居民人數(shù) 357住宅建筑面積 19724平方米（其中：復式6戶，每戶264平方米平面92戶，平均每戶182平方米）商場建筑面積 9412平方米（含二層住宅裙房3740平方米）物業(yè)管理 1000平方米2、 建筑類型本項目為開放式小區(qū)，由高層商住樓和群樓組成。主樓一字分右，總長度近88.2虬由三個標準單元組成，每單元間高低錯落，分別為17、19、22層高層住宅的下部為商鋪。群樓上下三層，采用圍合式布局，內設中庭。3、 工程結構根據(jù)GB5001 《建筑抗震設計規(guī)范》，本工程屬內類建筑，按照6度區(qū)的抗震設防要求進行抗震設計。高層住宅采用剪力墻結構，較大的柱網便于室內分割自如，滿足眾多使用者的個人愛好。商業(yè)服務設施平面布置靈活多變，柱網跨度較大且布局規(guī)整，采用輕型鋼結構，按照使用功能布置柱網，層高達4.5米，開放式中庭。設有一層地下室，高層住宅下為輔助設備用房，停車庫根據(jù)停車要求，規(guī)則合理地布置柱網，采用全框架結構，框架抗震等級三級。4、戶型設計住宅單元及套型設計布局合理，流線清晰，體現(xiàn)出公私、閑靜、清污三者分離。套型除體現(xiàn)方便舒適、優(yōu)雅別致的住家環(huán)境外，尚可打通為開敞通透的辦公等功能空間。A單元：A1（端頭套型）188m2A1（頂層躍層套型）264m2A2（中間套型）185m2A2（頂層躍層套型）273m2B單元：B（中間套型）170m2B（頂層躍層套型）252m2三、周邊配套1、交通本案距離港城車站約1公里左右，且處于沙洲東路、河西路、園林路交叉地帶，交通四通八達。1路、2路、3路、8路、9路、10路、11路、13路、15路、19路等公交線路均途徑于此。2、購物步行街楊舍西街沙洲東路電子通信一條街建設中的王府廣場東菜場3、餐飲娛樂美食街眾多飲食娛樂場所肯德基街心公園步行街電影院中心廣場大戲院4、教育實驗小學城北校區(qū)沙洲小學市一中圖書館5、醫(yī)療第一人民醫(yī)院張家港市中醫(yī)院張家港市婦幼保健院6、金融服務中國銀行中國建設銀行中國農業(yè)銀行7、其它服務配套中國移動張家港分公司房管局交易大廳舊貨市場花鳥古玩市場四、自然景觀谷瀆河及兩岸綠化帶第二部分：市場環(huán)境及競爭樓盤分析一、港城樓市回顧我市房地產市場主要呈現(xiàn)出以下特點和趨勢:1、 供求關系基本平衡。2003年市區(qū)新開工的商品房面積達到120多萬平方，比去年增加了50多萬平方；竣工面積80萬平方，同比增加20萬平方；預銷售面積106萬平方，同比增加36萬平方。銷售率近90%。這一數(shù)據(jù)表明房地產市場需求持續(xù)旺盛，需求拉動因素仍是我市房地產業(yè)發(fā)展的強勁動力。2、 價格持續(xù)上揚。上半年，市區(qū)的商品房價格平均在每平方米2113元，而到了年底，則一路飆升到3000元/平方米。個別樓盤在一年內竟然連續(xù)幾次上調價格。3、 全面進入市場整合推廣階段。越來越多的開發(fā)商開始注重樓盤整體形象的推廣和品牌效應，經過各種傳播手段進行自我宣傳，如今日家園、國泰現(xiàn)代城等樓盤在宣傳上都曾轟動一時。4、 代理制日益受到青睞。江南水莊、云龍花苑、圣淘沙花園、城市綠洲、今日家園等樓盤的營銷推廣都是交由本地或外地的專業(yè)廣告策劃公司代理，并取得了明顯的效益。5、 樓盤的開發(fā)凸現(xiàn)”板塊”效應。除了新市河沿岸依然一枝獨秀外，城西和暨陽湖周邊地區(qū)成為新一輪開發(fā)的熱點。6、 大做”水”文章。，”親